土地增值税培训幻灯片

1、 新明集团有限公司 培训中心培训中心土地增值税政策学习土地增值税政策学习2基本法规：n法律依据1993年12月13日中华人民共和国土地增值税暂行条例1995年1月27日中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 3土地增值税主要政策文件土地增值税主要政策文件n国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知-国税函2010220号 n国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知-国税发2006187号n国家税务总局关于印发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程土地增值税清算管理规程的的通知通知 -国税发国税发200991号号n浙江省地方税务局关于土地增值税征管若干问题的规定-2

2、010年第2号4土地增值税法土地增值税法1、土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 2、按照中华人民共和国宪法和土地管理法的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除法律规定国家所有外，属于集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。集体土地只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有，才能进行转让。 5具体事项的征税具体事项的征税有关事项是否属于征税范围1.出售征征。包括三种情况：（1）出售国有土地使用权；（2）取得国有土地使用权后进

3、行房屋开发建造后出售；（3）存量房地产买卖。2.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人，不征不征；非公益性赠予，征征。3.出租不征不征（无权属转移）。4.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征征。5.房地产交换单位之间换房，有收入的，征征；个人之间互换自住房，不不征。征。6.以房地产投资、联营房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，不征不征；将投资联营房地产再转让，征征。7.合作建房建成后自用，不征不征；建成后转让，征征。8.企业兼并转让房地产暂免。6课税对象课税对象n土地增值税的课税对象是转

4、让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。 增值额=收入扣除项目金额7收入的范围收入的范围n货币收入n实物收入n其他收入n视同销售房地产收入-用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为（187号文）n不包括出租房地产收入8转让项目的性质转让项目的性质扣除项目扣除项目（一）对于新建房地产转让（一）对于新建房地产转让 1.取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本房地产开发成本3.房地产开发费用房地产开发费用4.与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金5.财政部规定的其他扣除项目财政部规

5、定的其他扣除项目（二）对于存量房地产转让（二）对于存量房地产转让 1.房屋及建筑物的评估价格。房屋及建筑物的评估价格。 评估价格评估价格 重置成本价重置成本价成新度折扣率成新度折扣率2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。关费用。3.转让环节缴纳的税金。转让环节缴纳的税金。1.隐瞒、虚报房地产成交价格的；2.提供扣除项目金额不实的；3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。4.旧房及房地产的转让。9税率税率n增值率 =增值额扣除项目金额n超率累进n应纳税额 =增值额*税率-扣除项目金额*扣除率增值额未

6、超过扣除项目金额50%的部分税率为30%扣除率0增值额超过扣除项目金额50% 未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%扣除率5%增值额超过扣除项目金额100% 未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%扣除率15%增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%扣除率35%10减免税减免税 暂行条例规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：n纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；n因国家建设需要依法征用、收回的房地产。11减免税减免税n纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20%的；n台州市普通住宅标准：1.住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2.单套建

7、筑面积在144（含）平方米以下单栋号；3.实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下清算当期。12减免税减免税n因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。 因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况； 因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 13减免税减免税n定期免税定期免税 1994年1月1日以

8、前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。 1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在2000年底首次转让房地产的，免征土地增值税。 14减免税减免税n以房地产进行投资、联营的征免税以房地产进行投资、联营的征免税 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。 凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用 上述政策。15减免税减免税n合作建房的征免税合作建房的征免税 对

9、于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。16减免税减免税n关于企业兼并转让房地产的征免税关于企业兼并转让房地产的征免税 在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。 17第二部分：税收征管第二部分：税收征管18北京市土地增值税征管程序北京市土地增值税征管程序批准批准立项立项符合清符合清算条件算条件销售销售办理办理立项立项登记登记清算清算税款税款预缴预缴税款税款继续继续销售销售全部全部售完售完注销注销项目项目申报申报缴税缴税销售销售自用房自用房转让转让存量房存量房缴税缴税19税收征管纳税地点 土

10、地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。 这里所说的“房地产所在地”，是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。 20在实际工作中，纳税地点的确定又可分为以下两种情况 1.纳税人是法人的，当转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地一致时，则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不一致时，则应在房地产坐落地所管辖的税务机关申报纳税。 2.纳税人是自然人的，当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当

11、转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。21税收征管项目纳税登记 房地产开发企业或兼营房地产开发业务的单位应在签订房地产开发合同或取得立项批复后30日内办理项目纳税登记。22税收征管申报纳税 纳税人应在开发项目取得销售（预售）许可证起每季度终了后15日内到开发企业核算地地方税务局办理纳税申报手续（含零申报）。23税收征管清算税款纳税人应申请清税税务机关税务机关要求进行要求进行清税的清税的提出清税申请税务机关受理审核清税完成24第三部分：清算管理第三部分：清算管理25（一）清算政策（一）清算政策26清算政策清算政策-收入-视同销售收入的处理n1.按本企业

12、在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；n2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。27清算政策清算政策-收入n对纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，收入确定由主管地方税务机关依照市场价格核定。28清算政策清算政策-扣除项目金额五项内容五项内容29（一）取得土地使用权所支付的金（一）取得土地使用权所支付的金额额 取得土地使用权所支付金额的构成取得土地使用权所支付金额的构成 n地价款+国家统一规定交纳的有关费用 地价款=土地出让金或实际支付的地价款 有关费用：包括取得土地的契税和印花税30（二）房地产开发成本（二）房地产

13、开发成本房地产开发成本的构成房地产开发成本的构成 土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费基础设施费公共配套设施费开发间接费用 31（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 （1）土地征用及拆迁补偿费 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 32（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 （2）前期工程费）前期工程费 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 33（二）房地产开发成本（二）房地产开发成

14、本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 （3）建筑安装工程费）建筑安装工程费 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 34（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 （4）基础设施费）基础设施费 包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 35（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 （5）公共配套设施费）公共配套设施费 房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出。 对于成片

15、开发分期清算项目后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。36（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本1、房地产开发成本的构成、房地产开发成本的构成 （6）开发间接费用）开发间接费用-仅指内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。 -纳税人的行政管理部门（总部）为管理和组织经营活动而发生的管理费用，应在房地产开发费用中扣除 。37（二）房地产开发成本（二）房地产开发成本2、房地产开发成本的核定、房地产开发成本的核定核定四项成本的条件：（1）无法按清算要求提供开发成本核算资料的；（2）提供的开发成本资料不

16、实的；（3）发现鉴证报告内容有问题的；（4）虚报房地产开发成本的；（5）清算项目中的“四项成本每平方米建安成本扣除额，明显高于分类房产单位面积建安造价表中公布的每平方米工程造价金额，又无正当理由无法举证的。38（三）房地产开发费用（三）房地产开发费用 销售费用、管理费用、财务费用销售费用、管理费用、财务费用有金融机构证明的：利息据实扣除，其有金融机构证明的：利息据实扣除，其他费用按取得土地使用权支付金额与他费用按取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和的房地产开发成本之和的5%扣除。扣除。没有金融机构证明的：房地产开发费用没有金融机构证明的：房地产开发费用按取得土地使用权支付金额与房地产按取

17、得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和的开发成本之和的10%扣除。扣除。 39（四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金 n营业税n城市维护建设税n教育费附加 n印花税-在管理费用中扣除 40（五）加计扣除（五）加计扣除n代收费用金额不包括在加计20%的扣除基数数额内。n取得土地使用权、房地产产权后直接转让的项目不能加计20%扣除。n从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 41清算政策清算政策-扣除项目金额确认原则n扣除项目金额按照条例和细则的规定确定n对纳税人无法提供合法有效凭证的，不予扣除n对于各项预提（或应付）费用不得包括

18、在扣除项目金额中n已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 n需在普通住宅与其他商品房、清税面积与未清税面积之间分摊成本的，原则上应按建筑面积计算分摊。42新明置业一期家居生活广场新明置业一期家居生活广场n收入：13.61亿n成本：5.80亿n加计扣除5.80*0.3+税金扣除0.78=2.52亿n扣除项目金额：8.32亿n增值额=13.61-8.32=5.29亿n增值率=5.29/8.32=63.58%n适用税率：40%，扣除率：5%n应纳税额=5.29*40%-8.32*5%=1.7亿n税赋=1.7/13.61=12.49%43（二）清算程序（二）清算程序44清算程序清算的单位 n

19、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。n对于一个房地产开发项目，在开发过程中分期建设、分期取得施工许可证和销售许可证的，主管地方税务机关可以根据实际情况要求纳税人分期进行清算。45清算程序清算的范围 n凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续。n包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。46清算管理清算的条件 n（一）纳税人应进行土地增值税清算的条（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件件 n（二）主管地方税务机关可要求纳税人进（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增

20、值税清算的条件行土地增值税清算的条件 47（一）纳税人应进行土地增值税清（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件算的条件1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。2、整体转让未竣工的房地产开发项目。3、直接转让土地使用权的项目。4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。48（二）主管地方税务机关可要求纳（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件税人进行土地增值税清算的条件1、 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85（含）以上的。可销售总建筑面积范围中不包括已自用或出租使用年限在一年以上再出售的面积。2、取得销售

21、（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。 49清算程序申请清算应提供资料 （一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。（二）国有土地使用权证书。（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。 50清算程序申请清算应提供资料 （六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式 ，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。 （七）清算项目的工程竣工验收报告。 （八）清算项目的销售许可证。 （九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。 （十）土地增值税清算鉴证报告 （十一）土地增值税纳税申报表（一） （十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。 51清算程序鉴证报告n房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，可由纳税人委托具有主管部门批准资质的中介机构进