物业资产运营管理与盈利模式创新

1、2021/3/261 物业资产运营管理与盈利模式创新物业资产运营管理与盈利模式创新 2021/3/262 代表项目: 北京艾维克酒店（四星）全国人大办公楼 深圳中航苑（城市综合体） 阳光100国际公寓、阳光100国际新城、阳光100城市系列 曾任: 中航物业北京总经理 阳光壹佰物业集团副总经理 香港路劲物业集团总经理 北京商务房地产商会副会长 中国物业管理协会常务理事 蒋绍勇老师简介 2021/3/263 安居乐业是我们的共同心愿安居乐业是我们的共同心愿 这个心愿来源于对专业的追求和社会责任, 它一直激励着物业人,在自己所选择的这条艰难 的事业路途上一如既往,无怨无悔。 2021/3/264

2、人类物质文明发展到今天,积累的最大财富就是建 筑,作为人类最大财富的运作管理的物业人,能发挥其市 场价值吗?怎么发挥? 序言序言: 市场竞争的本质是客户的竞争,有了客户资源,没有 资金可以融资,可以引进人才培养人才，可以购买专利 研发技术，但没有客户就必须去创造客户。 2021/3/265 序言序言: 最为客户生活最为深入的物业从业者,客户资源如 何转化成市场价值? 换一个角度是否觉得物业运营与资产管理有点意思了。 带着问题,我们一起去尝试解析。 2021/3/266 体验经济时代正在来临体验经济时代正在来临 一、体验经济时代正在来临一、体验经济时代正在来临 物业资产运营与管理物业资产运营与管

3、理 2021/3/267 体验经济时代正在来临体验经济时代正在来临 1、时代变了、时代变了 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/268 体验经济时代正在来临体验经济时代正在来临 1、时代变了、时代变了 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/269 体验经济时代正在来临体验经济时代正在来临 1、时代变了、时代变了 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2610 体验经济时代正在来临体验经济时代正在来临 1、时代变了、时代变了 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2611 体验经济时代正在来临体验经济时代正在来临 1、时代变了、时代变了

4、物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2612 体验经济时代已来临体验经济时代已来临 2、模式变了、模式变了 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2613 体验经济时代已来临体验经济时代已来临 2、模式变了、模式变了 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2614 体验经济时代来临体验经济时代来临 关注客户体验关注客户体验,迎接体验经济时代。迎接体验经济时代。 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2615 房地产行服务业面对客户时代的挑战房地产行服务业面对客户时代的挑战 二、面对客户时代的挑战二、面对客户时代的挑战 物业资产运营与管理

5、物业资产运营与管理 2021/3/2616 1、客户价值、客户价值 房地产行服务业面对客户时代的挑战房地产行服务业面对客户时代的挑战 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2617 1、客户价值、客户价值 房地产行服务业面对客户时代的挑战房地产行服务业面对客户时代的挑战 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2618 1、客户价值、客户价值 = 客户让渡价值越大客户让渡价值越大 客户满意度就越高客户满意度就越高 房地产行服务业面对客户时代的挑战房地产行服务业面对客户时代的挑战 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2619 1、客户价值、客户价值 客户

6、关系价值客户关系价值 （客户对企业的价值）（客户对企业的价值） 一次性购买价值一次性购买价值 = 客户单次交易给企业带来的收入客户单次交易给企业带来的收入 客户终身价值客户终身价值 = 房地产行服务业面对客户时代的挑战房地产行服务业面对客户时代的挑战 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2620 1、客户价值、客户价值 房地产行服务业面对客户时代的挑战房地产行服务业面对客户时代的挑战 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2621 在体验经济时代 服务就是营销服务就是营销,营销就是服务营销就是服务 起始于市场需求起始于市场需求,终止于客户满意终止于客户满意 2、客

7、户服务与营销、客户服务与营销 房地产行服务业面对客户时代的挑战房地产行服务业面对客户时代的挑战 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2622 2、客户服务与营销、客户服务与营销 房地产行服务业面对客户时代的挑战房地产行服务业面对客户时代的挑战 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2623 房地产行服务业面对客户时代的挑战房地产行服务业面对客户时代的挑战 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2624 服务以客户为中心服务以客户为中心 并不是以客户为贵族并不是以客户为贵族 而是要抓住所需而是要抓住所需,恰到好处恰到好处 房地产行服务业面对客户时代的挑

8、战房地产行服务业面对客户时代的挑战 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2625 三、三、房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2626 1、体验经济时代服务需求特征、体验经济时代服务需求特征 （享受服务、独特体验、全新感受）（享受服务、独特体验、全新感受） 标准化标准化 人性化人性化 品牌化品牌化 （以标准、规范、流程达到服务品质制度化的保障）（以标准、规范、流程达到服务品质制度化的保障） （情感沟通、体验式服务、面对客户一线决策）（情感沟通、体验式服务、面对客户

9、一线决策） 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2627 必然性的行为 选择性的行为 突发性的行为 方便（ 需求性） 迎合加引导（主观能动性） 预防（不可预见性） 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 1、体验经济时代服务需求特征、体验经济时代服务需求特征 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2628 集集 成成 价值实现价值实现 资产经营阶段资产经营阶段 客户资本客户资本 运作阶段运作阶段 标标 准准 基础管理阶段基础管理阶段 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 2、物业管理的发展阶段

10、、物业管理的发展阶段 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2629 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 3、常见模式、常见模式 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2630 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 3、常见模式、常见模式 独立物业服务商盈利模式独立物业服务商盈利模式 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2631 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 3、常见模式、常见模式 独立物业服务商盈利模式独立物业服务商盈利模式 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2632 房地产服务业的发

11、展与竞争房地产服务业的发展与竞争 3、常见模式、常见模式 协同效应非物业专业非物业专业,通过集成市场优势企业为客户服务通过集成市场优势企业为客户服务,从而获得额从而获得额 外收入外收入,并且为业主提供更好的环境和服务。并且为业主提供更好的环境和服务。 独立物业服务商盈利模式独立物业服务商盈利模式 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2633 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 3、常见模式、常见模式 以基础服务品质以基础服务品质 赢得业主和市场认同赢得业主和市场认同 集成市场优势资源集成市场优势资源, 满足业主需求实现物业资产增值满足业主需求实现物业资产增值 形成

12、互相依赖关系形成互相依赖关系 实现客户资本价值实现客户资本价值 独立物业服务商盈利模式独立物业服务商盈利模式 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2634 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 3、常见模式、常见模式 以标准降低成本以标准降低成本政府及开发下属公司管理 项目较多,必须走向管理标准化、管理集成化,以 降低管理成本。 以集成提升利润以集成提升利润必须建立进入与退出标准, 集成市场优势资源，实现物业社区的社会价值， 从基础服务向物业资产经营进化。物业资产经营进化。 政府政府/开发下属企业盈利模式开发下属企业盈利模式 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2

13、021/3/2635 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 3、常见模式、常见模式 切记切记,传统物业服务企业传统物业服务企业,必须打破所谓的专业化分必须打破所谓的专业化分 工工,解放员工生产力，才能突破物业费瓶颈。解放员工生产力，才能突破物业费瓶颈。 政府政府/开发下属企业盈利模式开发下属企业盈利模式 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2636 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 4、市场竞争、市场竞争 外资企业的高端项目优势外资企业的高端项目优势 国际惯例国际惯例世界五百强熟悉的游戏规 则,互相认同的价 值观体系。 带着客户接项目带着客户接项目可

14、以为项目提供客户定制服务,可以 提供全流程服务,而不仅仅是基础服务。 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2637 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 4、市场竞争、市场竞争 本土企业的中低端项目优势本土企业的中低端项目优势 本土惯例本土惯例本土客户熟悉的游戏规则,互相认同的价值 观体系。 成本优势成本优势可以以较低成本提供较好的基础服务。 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2638 房地产服务业的发展与竞争房地产服务业的发展与竞争 4、市场竞争、市场竞争 趋势趋势 注册物业管理师制度的推行和物业社区公共服务注册物业管理师制度的推行和物业社区公共

15、服务 的属性、市场单项物业配套服务企业的逐步成熟的属性、市场单项物业配套服务企业的逐步成熟, 由业主大会委托独立人员开展物业服务将成为趋由业主大会委托独立人员开展物业服务将成为趋 势之一势之一。 物业管理覆盖面的增加和市场承受能力因素物业管理覆盖面的增加和市场承受能力因素,极低极低 成本的业主能接受基本服务将成为规模最大的市成本的业主能接受基本服务将成为规模最大的市 场。场。 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2639 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 三、三、物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/264

16、0 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 1、二级管理体系、二级管理体系 集团专业支持集团专业支持 属地服务实现属地服务实现 运营服务标准提供运营服务标准提供 培训、支持、考核培训、支持、考核 运营服务过程监控运营服务过程监控 标准合约管控标准合约管控 标准标准- -支持支持- -监控监控- -考核考核 物业运营物业运营 客户服务客户服务 市场推广配合市场推广配合 物业品牌维护物业品牌维护 实施实施- -完善完善- -提升提升 运营服务品质运营服务品质 = + 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2641 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、

17、核心特色思考 目标目标系统集成服务提供商系统集成服务提供商 一流企业定标准（智慧）一流企业定标准（智慧） 二流企业做品质二流企业做品质 /服务（智力）服务（智力） 三流企业做基础（苦力）三流企业做基础（苦力） 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2642 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 系统集成服务提供商系统集成服务提供商 制定准入制定准入/退出退出标准标准体系体系 系统集成专业配套系统集成专业配套资源资源 集成集成市场优势资源市场优势资源 服服 务务 于于 目目 标标 客客 户户 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3

18、/2643 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 管理员制管理员制 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2644 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 统一标准和流程统一标准和流程 标准化不走样标准化不走样 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2645 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 统一标准和流程统一标准和流程 标准化不走样标准化不走样 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2646 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考

19、与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 统一标准和流程统一标准和流程 标准化不走样标准化不走样 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2647 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 统一标准和流程统一标准和流程 标准化不走样标准化不走样 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2648 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 统一标准和流程统一标准和流程 标准化不走样标准化不走样 一个岗位三个桩 管理岗位执行 梯队式接班人计划 确保岗位工作稳健 实现人才持续输出 物业资产运营与管理物业资产运

20、营与管理 2021/3/2649 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2650 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2651 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 干部到一线去干部到一线去 为员工服务为员工服务 教练教练 激励激励 服务服务 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2652 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心

21、特色思考 管理上墙管理上墙 看板操作看板操作 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2653 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 品质品质 品味品味 品牌品牌 品牌服务意识品牌服务意识 定期检查定期检查 交叉验收交叉验收 综合楼检综合楼检 系统培训系统培训 合格上岗合格上岗 提升素质提升素质 培训体系培训体系 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2654 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 低成本运转低成本运转 全面计划全面计划 预算管理预算管理 首问责任制首问责任制 精益管理精益

22、管理 标准复制标准复制 资源共享资源共享 集团支持集团支持 全员服务全员服务 交接到位交接到位 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2655 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2656 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 同等或近似岗位互为助理同等或近似岗位互为助理 干部员工定期轮岗干部员工定期轮岗 每个岗位两人以上熟悉每个岗位两人以上熟悉 AB岗位制岗位制 确保不因人员的变化导致工作不稳定确保不因人员的变化导致工作不稳定 物业资产运营与管理

23、物业资产运营与管理 2021/3/2657 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 岗位台帐式管理岗位台帐式管理 岗位实施台帐式管理岗位实施台帐式管理 所有岗位的工作内容、范围、职责建立台帐所有岗位的工作内容、范围、职责建立台帐 确保每件物品、每件事情明确到责任人确保每件物品、每件事情明确到责任人 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2658 物业运营特色思考与培育物业运营特色思考与培育 2、核心特色思考、核心特色思考 计划分解与跟进计划分解与跟进 运营运营运作经营运作经营 计划目标逐级分解明确到人计划目标逐级分解明确到人 计划目标清晰可见

24、计划目标清晰可见,可衡量。可衡量。 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2659 物业资产管理物业资产管理 四、四、物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2021/3/2660 物业资产管理物业资产管理 1、何谓资产运营管理、何谓资产运营管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 资产管理资产管理 （国外称为（国外称为ASSET MANAGEMENT ASSET MANAGEMENT 或或EQUITY MANAGEMENT EQUITY MANAGEMENT ） 可以定义为机构投资者所投资的不动产可以定义为机构投资者所投资的不动产, ,通过资产的增值通

25、过资产的增值 及回报摸式及回报摸式, ,获得获得投资回报及收益投资回报及收益。 2021/3/2661 物业资产管理物业资产管理 1、何谓资产运营管理、何谓资产运营管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 公共公共资产运营管理资产运营管理 是指为了满足区分建筑物所有权置业者目标,综合利用物业服 务（PROPERTY SERVICE）、设施管理(FACILITY MANAGEMENT)、房 地产资产管理(REAL ESTATE ASSETS MANAGEMENT)、房地产组合投 资管理(REAL ESTATE PORTFOLIO MANAGEMENT)的技术、手段和模式, 以资产保值增值为目标

26、,提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性 管理服务。 2021/3/2662 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 房产评估,资产评估 ,土地评估专业对不 动产作出物业价值物业价值 分析分析。 财务专业筹划,社区氛围营 造,销售市场策划,物业及设 施管理设计，为不动产作 长期规划实施方案。长期规划实施方案。 目标资产目标资产 确保不动产收益确保不动产收益,保持物业价值保持物业价值,拓展增值空间拓展增值空间,为为 投资者创造出合理的价值回报。投资者创造出合理的价值回报。 1、何谓资产运营管理、何谓资产运营管理 2021/3/2663 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营

27、与管理物业资产运营与管理 1、何谓资产运营管理、何谓资产运营管理 2021/3/2664 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容、资产运营管理内容 2021/3/2665 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容、资产运营管理内容策略管理 需中介市场的专业经验需中介市场的专业经验: 协助确定目标资产租金定价政策 协助确定和调整目标资产租户结构 进行市场调研并形成调研报告 协助确定预算并就改进提出建议 根据市场变化就租赁率、租金进行 分析调整 聘请相关机构或专业人士为项目提 供专业服务 提供估价服务 202

28、1/3/2666 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容、资产运营管理内容日常管理 需物业及设施专业经验需物业及设施专业经验: 建立物业运营方案 准备项目和目标资产的介 绍、推广资料 制定市场推广计划及预算 协调及监管物业公司完成 相关物业管工作 监管目标资产的维修保养 聘请审计机构对项目审计 购买保险并跟进保险理赔 2021/3/2667 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容、资产运营管理内容 执行采购计划及预算并监管供应商 准备和提供与目标资产的报告或信息 建立和实施紧急事务处理机制 依法设置账簿

29、及保管财务资料 保管目标资产所有档案资料 监管律师事务所及其他机构或处理与 目标资产相关的争议、诉讼、仲裁或 行政处罚 根据约定制作提交报告 日常管理 需物业及设施专业经验需物业及设施专业经验: 2021/3/2668 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容、资产运营管理内容 需租务经验需租务经验: 准备和分析市场信息 建立租赁管理系统 建立租赁数据库 准备租赁意向书、合同等法律文件 根据经营计划制定谈判策略,客户 谈判,出具租赁意向书 向包括地产中介和租户在内的第三 方提供信息并进行谈判 处理租户续约相关事务 按时向租户发出付款通知,收取租 金、

30、物业费及其他约定费用 租赁管理 2021/3/2669 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容、资产运营管理内容 需建筑及设施管理的经验需建筑及设施管理的经验: 提出设施设备的升级改造提方案提出设施设备的升级改造提方案, ,包括包括 财务可行性分析、装修改造方案财务可行性分析、装修改造方案 推荐升级改造机构及其团队推荐升级改造机构及其团队, ,包括建筑包括建筑 师、设计师、承包商、材料供应商等师、设计师、承包商、材料供应商等 制定升级改造管理和预算机制制定升级改造管理和预算机制 协调、监管升级改造过程协调、监管升级改造过程 获得相关政府主管部门的批

31、准获得相关政府主管部门的批准 对升级改造进行验收对升级改造进行验收 制定并监管维修保养计划与实施制定并监管维修保养计划与实施 升级改造 2021/3/2670 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容、资产运营管理内容 寻找目标资产和融资机构寻找目标资产和融资机构 寻求融资机构并委托可寻求融资机构并委托可 行性的融资方案行性的融资方案, ,物业尽物业尽 职审查及市场调研职审查及市场调研 根据融资合同进行管理根据融资合同进行管理 和并提交报告和并提交报告 根据融资合同按时支付根据融资合同按时支付 融资费、偿还本息融资费、偿还本息 融资 2021/3/2

32、671 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 2、资产运营管理内容、资产运营管理内容 KPI关键指标报告关键指标报告 （ Key Performance Index ） 评核财政及运营评核财政及运营,标准包括标准包括: 1）总收入）总收入 2）总支出）总支出 3）经营净收入）经营净收入 4）债务）债务 5）租户保留）租户保留 6）评估符合操作程序）评估符合操作程序 7）设施管理）设施管理 8）租金修订）租金修订/续租续租 9）风险管理）风险管理 10）租户问卷调查）租户问卷调查 11）资金申请）资金申请 序列号序列号 类别类别(%)权重权重 1总收入总收入10% 2经

33、营支出经营支出5% 3业主支出业主支出 5% 4资资本支出本支出 5% 5经营收入经营收入5% 6未结账款未结账款5% 7续租续租 5% 8空置面积租赁空置面积租赁5% 9评估报告评估报告 10% 10设施经理绩效评分设施经理绩效评分 5% 11租金修正租金修正5% 12遵守法规义务遵守法规义务 5% 13租户对物业管理绩效评估租户对物业管理绩效评估 10% 14月度报告月度报告2.5% 15年度预算报告年度预算报告 2.5% 16对对业主咨询需求回馈业主咨询需求回馈 5% 17及时提交资金申请及时提交资金申请5% 18提交准确的资金申请提交准确的资金申请5% 共计共计100% KPI财务管理

34、 2021/3/2672 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 3、物业资产管理基础、物业资产管理基础 1 1、业主从传统的设施设备维修、清洁、绿化与秩序维护四项基本服务、业主从传统的设施设备维修、清洁、绿化与秩序维护四项基本服务, 物业设备更新与节能改造物业设备更新与节能改造, ,转为更关心物业的保值增值。转为更关心物业的保值增值。 2 2、依托物业主业开展资产代理经营、依托物业主业开展资产代理经营, ,获得租售溢价分成、经营收益获得租售溢价分成、经营收益 分成、代理费用收入等以越来越多的成为物业企业新的盈利点分成、代理费用收入等以越来越多的成为物业企业新的盈利点。

35、 3 3、为开发提供前期顾问、为开发提供前期顾问, ,包括提供项目发展咨询、物业市场研究、销包括提供项目发展咨询、物业市场研究、销 售策略策划、整体商业规划等服务售策略策划、整体商业规划等服务, ,以及代为选用设施设备以及代为选用设施设备, ,代理尾代理尾 盘销售盘销售 。 2021/3/2673 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 3、物业开展资产经营、物业开展资产经营 u 物业运营管理物业运营管理日常五大基本服务、外包管理等日常五大基本服务、外包管理等 如如: :发发 电机房外包电机房外包 u 物业资产经营物业资产经营评估、置换评估、置换/ /抵押、经纪、管理、

36、集成抵押、经纪、管理、集成 2021/3/2674 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 3、物业开展资产经营、物业开展资产经营 优势优势 与业主近距离的接触与业主近距离的接触, ,使物业服务企业能通过良好的沟通及时掌握使物业服务企业能通过良好的沟通及时掌握 和了解不同业主的不同需求和了解不同业主的不同需求, ,有针对性地提供服务业主信任度优势有针对性地提供服务业主信任度优势。 制约因素制约因素优势部分优势部分 信任基础信任基础:品牌物业独特地位,驻场 服务特点,易获业主信任: 资产维护资产维护:具备公共物业管理能力, 可向业主私有资产维护延伸; 精细成本：精细成本：

37、在做好公共服务的同 时，服务延展较低; 资源整合：资源整合：掌握业主资源，可整 合转化为度假、金融理财、特殊商 品等服务的顾客； 降低资金风险：降低资金风险：委托代理方式可 以降低对物业公司的资金要求。 专业性专业性:资产经营管理人才、经验不足; 投诉联带投诉联带:资产经营投诉导致对物业服 务不满; 法规缺失法规缺失:物业资产管理法规欠缺； 2021/3/2675 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 3、物业开展资产经营、物业开展资产经营 要逐渐掌握顾问、经纪、估价、融资等一站服务技巧要逐渐掌握顾问、经纪、估价、融资等一站服务技巧, ,要逐步要逐步积累积累 酒店、商

38、场、写字楼、住宅等多种业态的专业人员。酒店、商场、写字楼、住宅等多种业态的专业人员。 要逐步积累客户资源和稳定的合作伙伴。有效集成管理各专业公要逐步积累客户资源和稳定的合作伙伴。有效集成管理各专业公 司（估价、经纪、营销代理、金融担保旅游、零售商业等）。司（估价、经纪、营销代理、金融担保旅游、零售商业等）。 要逐步积累资金。以支持一站式服务要逐步积累资金。以支持一站式服务, ,不仅能节约委托人和物业企不仅能节约委托人和物业企 业的双重成本业的双重成本, ,还能提高工作效率、减少资源浪费。还能提高工作效率、减少资源浪费。 2021/3/2676 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资

39、产运营与管理 4、盈利模式、盈利模式 现场与网络 网络、场地 活动支持 自销、代销（银湾物业） 资产收入 广告收入 合作收入 商家支持 商品销售 地产经纪、尾房/车库销售 2021/3/2677 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 4、盈利模式、盈利模式 物业服务 信息资讯 商务代理 度假旅游 家政服务 休闲娱乐 衣 食 住 行 游 娱 购 全面覆盖 2021/3/2678 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 5、案例、案例 以基础管理为原点以基础管理为原点,构建并夯实物业经营平台构建并夯实物业经营平台,纵向整合产纵向整合产 业链价值经营

40、业链价值经营,横向整合物业客户资源经营。横向整合物业客户资源经营。 蓝光嘉宝蓝光嘉宝 2021/3/2679 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 5、案例、案例 横向整合客户资源经营 纵 向 整 合 房 地 产 产 业 链 经 营 客户和运营视角的地产项目规划顾问 客户和运营视角的项目设计顾问 物业服务情景营销 企业品牌、标准及知识资源的输出 物业营销代理、招商策划和执行 资产的委托运营 商业资源全程运营 蓝光物业蓝光物业 2021/3/2680 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 会所经营业务家居家电等团购业务 个性化旅游产品经营 精保

41、洁业务 生活杂志业务 BTOC电子商务 房屋经纪业务 广告位资源经营业务 公共场地经营业务 净菜配送业务 六 个 原 则 以基础服务为原点以基础服务为原点,构建与客户构建与客户“共生、共长、共赢共生、共长、共赢” 环境环境,共建共享和谐社共建共享和谐社 区区,业主物业一家亲，达成高客户满意度，实现经营价值业主物业一家亲，达成高客户满意度，实现经营价值 公共场地经营业务 原则一：诚信履约，巩固资源经营平台; 原则二：公开透明，坚决不侵害业主利益; 原则四：有序资源开发和经营，杜绝盲目引入; 原则五：风险可控，避免项目经营资源风险; 原则六：价值区分，净化经营生态环境。 原则三：服务品质优先，经营

42、让位服务品质; 2021/3/2681 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 综向整合房地产产业链经营综向整合房地产产业链经营,创造产业价值创造产业价值 n 商业环境 调研 n 产品定位 顾问 n 产品规划 顾问 取 地产品策划规划设计施工建设开盘销售交房 运 营 n产品修改 顾问 n战略资源 整合 n规划设计 优化顾问 n产品质量 监督 n商业规划、 招商策划及执 行 n 营销代理 n产品品质产品品质 检验检验 n代交房 n尾盘销售 n质保期委 n托维修 n尾盘招商 n商业氛围营造 n资产运营管理. 自有资源管理 n产品后评价 房 地 产 产 业 链 经 营 n 商

43、业地产的全程运营管理 物业管理的全程顾问 2021/3/2682 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 蓝光嘉宝公司的收入体系结构及盈利结构蓝光嘉宝公司的收入体系结构及盈利结构: 基础服务以客户满意度 为导向,利润持平或者微 利经营,在基础物业平台 上通过纵向房地产产业 链经营、横向客户资源 整合经营,实现自身的盈 利、发展。 2021/3/2683 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 5、案例、案例 客户满意度客户满意度 90% 购房客户物业提及率购房客户物业提及率 75% 员工满意度员工满意度 84% 物业费收缴率物业费收缴率 95.6

44、4% 收入情况收入情况 总收入总收入15.34亿亿, 物业费收入物业费收入9.05亿亿, 净利润净利润1亿亿元元 万科物业万科物业 2021/3/2684 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 .二手房中介二手房中介 .车库销售车库销售 .尾盘销售尾盘销售 2021/3/2685 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 5、案例、案例 仁恒物业仁恒物业充分把握充分把握了了业主既看重业主既看重物业使用价值物业使用价值,又关又关 注注物业投资价需求的物业投资价需求的商机商机,把目光投向业主二手房买卖和把目光投向业主二手房买卖和 租赁经营上。租赁经营

45、上。 2004年仁恒成立了经纪业务部年仁恒成立了经纪业务部,为住户提供出租房屋、为住户提供出租房屋、 二手房买卖等专业服务。拓展业务为业主提供法律咨询、二手房买卖等专业服务。拓展业务为业主提供法律咨询、 签订合同、定金保管、房款转账、银行贷款、房产交易过签订合同、定金保管、房款转账、银行贷款、房产交易过 户、房屋实地交接过户等全程、全方位经纪业务服务户、房屋实地交接过户等全程、全方位经纪业务服务。 上海仁恒上海仁恒 2021/3/2686 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 5、案例、案例 2005年仁恒物业推出年仁恒物业推出“买卖房屋独家委托服务买卖房屋独家委托服

46、务”,每每 半月半月将房屋出租行情、市场动态、求购信息及合理化建议将房屋出租行情、市场动态、求购信息及合理化建议 等等通过致电或邮件提供给签约客户通过致电或邮件提供给签约客户, 让业主让业主能及时充分了能及时充分了 解市场行情解市场行情,在房屋买卖和出租中尽量获得最大利益，在房屋买卖和出租中尽量获得最大利益，企企 业也得到了丰厚的经纪业务收益。业也得到了丰厚的经纪业务收益。 上海仁恒上海仁恒 2021/3/2687 物业资产管理物业资产管理 物业资产运营与管理物业资产运营与管理 5、案例、案例 依托广大业主群体不同需求而衍生出的各类特约服依托广大业主群体不同需求而衍生出的各类特约服 务务, ,包括包括室内清洁、房屋代管室内清洁、房屋代管, ,免费代办交易、代缴各类费免费代办交易、代缴各类费 用、代办家具家电购置用、代办家具家电购置等等, ,仁恒物业可谓仁恒物业可谓“服务到家服务到家”。 仁恒的业主对仁恒也产生越来越多的的依赖。仁恒的业主对仁恒也产生越来越多的的依赖。 在业主得在业主得 到个性化、人性化周到细致服务的同时，仁恒物业由此获到