上海新南路壹号商业街招商策略提报49ppt精编版

1、 n整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析。整体项目开发理念、产品定位、市场定位和形象定位的分析。 n项目前期的商铺建筑形态、商铺建筑结构、商铺外立面设计的大量工作与数据的提供。项目前期的商铺建筑形态、商铺建筑结构、商铺外立面设计的大量工作与数据的提供。 n对产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的思考。对产品定位、商业定位、客户群定位和市场定位的思考。 项目目标项目目标 建议的形成条件 n对项目整体商业运营起到指导性的支持。对项目整体商业运营起到指导性的支持。 n项目的商业定位、业态设置、业种选择、商家定位与引进等方面制定工作计项目的商业定位、业态设置、业种选择、商家定位与引

2、进等方面制定工作计 划流程，形成执行手段和方法的方向、目标和依据。划流程，形成执行手段和方法的方向、目标和依据。 n有助于防止今后项目在销售、商业运营、物业、企划推广等方面出现各个部有助于防止今后项目在销售、商业运营、物业、企划推广等方面出现各个部 门分割的状况。通过各方面力量参与协同作战，弥补招商资源的不足，多角门分割的状况。通过各方面力量参与协同作战，弥补招商资源的不足，多角 度、多方位增强执行力度、促进商铺销售目标的最终完成。度、多方位增强执行力度、促进商铺销售目标的最终完成。 n是绿地品牌形象推广宣传的依据和条件，通过形象的市场推广和招商资源的是绿地品牌形象推广宣传的依据和条件，通过形

3、象的市场推广和招商资源的 累积，进一步提升新南路壹号该项目的品牌形象。累积，进一步提升新南路壹号该项目的品牌形象。 建议的形成目标 项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处， 属于莘闵板块居住区级商业中心 项目紧邻新南路，莘闵 板块内主干道路，双向 二车道； 项目西南。东北各分别 相邻板块内两大商业 （巴比伦生活广场、弘 基休闲广场）。 弘基 巴比伦 明 兴 路 项目 新 南 路 明 中 路 本项本项 目目 地铁1号线莘庄站 车程闲时车程闲时1515分钟，忙时分钟，忙时20-4020-40分钟分钟 项目资源：所处大型住宅区和别墅区， 为未来商业发展提供多条通路的可能 项目资源项目资源 云间水庄 新南路

4、壹号 丽水馨庭 欧风丽景 绿洲比华利 龙祥公寓 达安圣芭芭花园 十二橡树庄园 浅水湾 同润加州 绿洲香岛 万科白马 莘闵别墅区是上海发展 最早、最成熟的别墅区 域，也是上海西南区离 市中心最近的别墅板块 之一。作为上海中档和 经济型别墅最为集中的 区域，莘闵别墅区现有 别墅项目近30个，别墅 总量10000多栋，作为 亚洲最大的成熟别墅区， 莘闵别墅区环境幽静、 雅致、低密，畅阔，宜 居而舒适。 莘庄地区已经成为上海 人口导入最主要的地区 之一，未来5年人口预 计当达到30万。 莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。 便捷的交通和大量居住人 口聚集是闵行商圈形成的 关键支撑因数。 莘庄：分为行政

5、中心和居 住区.目前行政区的消费形 式属于过路性消费，档次 较低；依托春申版快大型 居住区（春申景城、万科 假日风景、上海春城）， 属于片区日常消费，档次 中档。 七宝：依托七宝大型居住 区（万科郎润园、），运 动休闲配套设施齐全，档 次较高，在建巴黎春天。 七莘路乐购的人流量、档 次、营业额在闵行大卖场 中名列前矛； 莘庄莘庄 七宝七宝 南方商城/家乐福 华联吉买盛 麦德龙 易初莲花 大润发 易买德 百安居 乐购 世纪联华 农工商 乐购 乐购 龙城购物中心 易初莲花 石头.剪刀.布 家得利 九百家居 农工商 锦江乐园锦江乐园 热带风暴热带风暴 好爱广场 家得利 日用大卖场是闵行的主要商业形式

6、 n目前闵行有18家大 卖场，2009上半年 实现社会消费品零 售额34.44亿元，比 上年同期增长 21.2%。 n近年新开卖场七家： 易初莲花七宝店、 浦江店、乐购莘松 店、家乐福七宝店、 好又多虹桥店、易 卖得梅陇店。2009 上半年零售总额 4.86亿元，对区域 零售额增长的贡献 率为3.6%。 南方商城是整个闵行区域的购物中心 商场商场 名称名称 规规 模模 档档 次次 面积面积业态业态 南方 商城 五 层 中 高 10万, 营业 面积 6.8万 1F餐饮.化妆品.饰品 2F-3F服饰4F家电通讯 5F渔猎休闲(电影院.电 玩.网吧) 家乐福 南方购物中心在的布局 上以家乐福超市、友

7、谊 百货、好美家建材超市 三家龙头店为主力店， 满足了工薪阶层、居民 日常消费、家庭装潢的 需要。一百二十余家品 牌特色专卖店，涵盖了 服装、小百货、通讯器 材、家具、体育用品、 电脑等多个方面。休闲 娱乐包括：中、西餐饮、 咖啡馆、茶室、电影城、 游乐城、健身中心。药 店、邮局、银行、旅行 社、书城、美容美发等 等一系列社区服务项目， 坚持“以社区服务为导 向，集购物、休闲、娱 乐为一体”的经营定 位，已成为闵行地区 人气最旺的购物中心。 莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未来重点莘庄、七莘路、东川路三块区域为闵行未来重点 商业区商业区 莘庄莘庄 东川路东川路 七莘路七莘路 闵行商业十一五规

8、划:向现代商业的转型，形成以社区商业为基础，以大型购物中心为龙头，以商业 休闲街为特色的现代商业格局。积极引进精品百货店、品牌专卖店等新型商业业态，继续完善大卖 场、超市、便利店等商业网点，规范发展商品交易市场，培育汽车和建材销售等新增长点。重点建 设七宝、虹桥、莘庄、江川、南方商城、浦江等大型综合性商业中心， 南方商城/家乐福 华联吉买盛 麦德龙 易初莲花 大润发 易买德 百安居 乐购 世纪联华 农工商 乐购 乐购 龙城购物中心 易初莲花 石头.剪刀.布 家得利 九百家居 农工商 锦江乐园锦江乐园 热带风暴热带风暴 爱好广场 家得利 消费向东，消费习惯分为三大圈层 n第一圈层：日常 消费就近

9、的大卖 场，购物班车5 10分钟； n第二圈层：日常 购物南方商城， 闵行区域唯一商 业中心； n第三圈层：周末 购物及休闲娱乐 徐家汇、虹桥 徐家汇徐家汇 第一圈层第一圈层 第二圈层第二圈层 第三圈层第三圈层 每月在闵行卖场消费总额为500-800元。 。 超市、商场和百货公司超市、商场和百货公司是闵行居民日常最常消费的场所是闵行居民日常最常消费的场所 闵行区居民在商场闵行区居民在商场/ /百货公司的百货公司的每月花费总额约为每月花费总额约为500-800500-800元元。 购物地点的时间基本在购物地点的时间基本在3030分钟以内分钟以内 品种齐全、价格实惠、购物环境品种齐全、价格实惠、购

10、物环境是居民选择消费地点的首要因数是居民选择消费地点的首要因数 食品和服装食品和服装是闵行居民节假日最高的开支。是闵行居民节假日最高的开支。 二口或三口二口或三口之家之家, 个人收入个人收入3000-6000元元/月月为主流为主流 摘自闵行商业市场调查报告 摘自闵行商业市场调查报告 特征一特征一: :消费模式单一消费模式单一，在闵行的消费支出主要为大卖场的日常用品采购。，在闵行的消费支出主要为大卖场的日常用品采购。 由于闵行区外来购房人口与闵行户籍人口相当，因此在闵行的消费时间主要为下班后 采购日常生活用品。单一的居住模式造就单一的消费模式，因此，大卖场成为居住区 满足生活用品采购的主要来源。

11、 特征二特征二: :就近消费就近消费.区域性消费区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程 由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、 七宝、古美均形成各资的商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。 特征三特征三: :大卖场消费大卖场消费比较频繁比较频繁, ,对商场的要求不高，满足对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求基本的日常用品采购需求 由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。 主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。 莘庄将打造成上海新兴地区商业中心之一莘庄将打

12、造成上海新兴地区商业中心之一 地理位置地理位置:莘庄地区位 于上海西南，土地 面积约平方公 里。是闵行区行政 和文化、公共活动 中心所在地. 人口规模人口规模:由于城市大规 模交通设施建设和 房产开发，莘庄地 区成为上海人口导 入的主要区域之一。 现有总人口万总人口万 人，其中常住人口 约万人， 外来人口万万 万万人。预期未来五五 年将达到万人。年将达到万人。 发展发展 机遇机遇 大莘庄：打造城市副中心交通带动新发展大莘庄：打造城市副中心交通带动新发展 莘庄，作为轨道交通发展莘庄，作为轨道交通发展 捧红的一个传奇为人们所熟知，一号线带动了区域跨越式的发展。而捧红的一个传奇为人们所熟知，一号线带

13、动了区域跨越式的发展。而 根据根据闵行新城总体规划（闵行新城总体规划（2006-2020年）年），未来的闵行新城范围，未来的闵行新城范围 内，将有七条轨道交通线贯穿其中。此外，根据虹桥综合交通枢纽路内，将有七条轨道交通线贯穿其中。此外，根据虹桥综合交通枢纽路 网配套规划，闵行新城近期建设重点中，还将新增网配套规划，闵行新城近期建设重点中，还将新增“一纵三横一纵三横”快速快速 道路，包括辅助快速路、北翟路、青虹路、漕宝路快速路。辅助快速道路，包括辅助快速路、北翟路、青虹路、漕宝路快速路。辅助快速 路与机场高速路与机场高速A15公路将形成缓解环西一大道、环南大道交通压力的公路将形成缓解环西一大道、

14、环南大道交通压力的 的辅环，为虹桥综合交通枢纽、浙江方向、浦东国际机场之间提供一的辅环，为虹桥综合交通枢纽、浙江方向、浦东国际机场之间提供一 条便捷的快速通道。条便捷的快速通道。 发展发展 机遇机遇 n大莘庄：商业配套日益齐全大莘庄：商业配套日益齐全 n大莘庄地区共将形成大莘庄地区共将形成66万商业万商业 体，其中包括友谊南方商城：体，其中包括友谊南方商城： 面积面积14.4万平；莘庄龙之梦：面万平；莘庄龙之梦：面 积积5万；地铁上盖综合商业：面万；地铁上盖综合商业：面 积积12-14万；莘庄仲盛：面积万；莘庄仲盛：面积 28.5万；绿地新南路：面积万；绿地新南路：面积4万万 商业区域，媲美徐

15、家汇：面积商业区域，媲美徐家汇：面积 70万商业体量。万商业体量。 n商业汇聚升级，再造一个徐家商业汇聚升级，再造一个徐家 汇。大莘庄商圈的形成，将对汇。大莘庄商圈的形成，将对 徐家汇商圈客流形成一个有效徐家汇商圈客流形成一个有效 地截流。莘庄地区已经成为上地截流。莘庄地区已经成为上 海人口导入最主要的地区之一，海人口导入最主要的地区之一， 未来未来5年人口预计当达到年人口预计当达到30万。万。 n大莘庄：交通网络不断完善大莘庄：交通网络不断完善 n京沪高铁、京沪高铁、A8、虹桥枢纽基地、虹桥枢纽基地 的建设，上海西南逐渐承担起的建设，上海西南逐渐承担起 连结长三角一体化的核心枢纽连结长三角一

16、体化的核心枢纽 功能。上海西南交通枢纽，直功能。上海西南交通枢纽，直 接对接虹桥枢纽中心，进出上接对接虹桥枢纽中心，进出上 海的西南门户；莘庄地区已经海的西南门户；莘庄地区已经 成为上海人口导入的主要区域成为上海人口导入的主要区域 之一，未来之一，未来5年总人口将达到年总人口将达到30 万人。万人。 n大交通改善的价值提升：大交通改善的价值提升：1）依）依 托轨道交通一号线、五号线，托轨道交通一号线、五号线， 并通过沪闵高架延伸段连接外并通过沪闵高架延伸段连接外 环线、四号线、沪宁、沪杭高环线、四号线、沪宁、沪杭高 速公路、沪杭高速扩容至速公路、沪杭高速扩容至6车道。车道。 2）A8收费站南移

17、，且开拓地收费站南移，且开拓地 面辅道。面辅道。3）银都西路隧道开通。）银都西路隧道开通。 4）2011年金山铁路支线开通。年金山铁路支线开通。 发展发展 机遇机遇 莘庄建设三级商业网路莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区商业体系本项目属于社区商业体系 1.1.莘庄老镇中心商业区莘庄老镇中心商业区 主要项目：莘松路、沪闵路 “十字 型”路口新建的块状 集聚型“综合 商业商务”。 规划面积：万平方米。 中心商业区： 2.2.上海莘城中心商业区上海莘城中心商业区 主要项目：“仲盛商业中心”和 地 铁莘庄站站厅商业。“仲盛商业中 心”：总建筑面积约万平方米 社区商业社区商业: : 南为华联吉买盛区域

18、、西为农工商区 域、西北为莘庄乐购区域、中为世纪 联华区域、东北为华润万佳区域。 现代商贸走廊现代商贸走廊: : 七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街 区两侧相关地块集聚现代大型专业店、大型 综合超市、文化休闲中心、图书文化用品中心、 小型商业休闲街、大型室内滑雪运动休闲中心 等新兴商业服务业业态，成为体现区内城市形 象和功能、第三产业特色、多业态多功能集聚、 条状块状相结合的“闵行大道”。 上海市闵行区莘庄地区商业发展规划纲要- 未来8年上海莘庄商业配套设施,将发生根本性的改变和提高，莘庄 地区商业将依托闵行区行政中心所在地、道路交通网络、人口大 量导入等优势，形成一个“镇中心商业区镇中心商业区社

19、区商业体系社区商业体系 现代商贸走廊现代商贸走廊”的三级商业发展网络，使之成为上海新兴地区商 业中心之一。 莘庄老镇商业中心莘庄老镇商业中心 上海莘城商业中心上海莘城商业中心 社区商业社区商业 商贸走廊商贸走廊 莘松路铁路以西路段，商业的发展莘松路铁路以西路段，商业的发展 完全取决于住宅的拉动需求完全取决于住宅的拉动需求。 莘闵板块商业主要分布四个区 域，全部为满足居民日常消费 为主。 乐购（莘松店）：二层卖场， 一层好美屋，一家酒店及餐饮 KFC等满主周边居民日常 生活用品采购需求，中档。 巴比伦商业广场及弘基广场： 三层。一层中介、美容美发、 宠物店；二层茶坊、咖啡店等； 三层餐饮。满足周

20、边居民 日常生活配套消费需求，中档。 莘闵生活广场：一层农工商层， 二层三层餐饮，四层招商中 满足莘闵别墅区中低档居民 日常生活，档次较低。 乐购卖场乐购卖场 巴比伦广场巴比伦广场 莘闵生活广场莘闵生活广场 弘基广场弘基广场 竞争严峻 1.1.商圈集中，形式雷同商圈集中，形式雷同 2.2.各自为营，互动性弱各自为营，互动性弱 3.3.住宅拉动，需求单一住宅拉动，需求单一 闵行商圈主要集中在莘庄，七宝和南方商城，形式基本以日用大卖场 为主。位置和经营档次是决定大卖场经营状况的关键。 由于商业形式单一，闵行各大卖场依靠自身生存。加上闵行众多 道路的阻隔，各个板块商业难以形成集合效应，形成各自为营的

21、局面。 闵行的商业市场主要由于住宅拉动。由于购房人口大量导入，引发了 大量对生活日用品的需求，下班到大卖场采购，周末市中心商场采购 是居民消费的主要模式。 核心问题解读 核心问题核心问题 项目自身条件要点项目自身条件要点外部环境要点外部环境要点 n项目有一定的规模优势 n地面交通便捷，但是没有轨 道交通上的优势 n目前板块已经有一定的吸引 力 n闵行的经济和房地产市场均在快 速发展阶段，区域前景看好 n商圈密集，竞争激烈 n项目周边有较大的居住和产业人 口支撑，而且客户档次有一定的高 度，未来高端居住区的成熟对商业 提出了更高的要求 项目如何在融合周边商业的同时，项目如何在融合周边商业的同时，

22、形成标杆的形形成标杆的形 象以及独特业态主题，在吸引周边中高收入的居象以及独特业态主题，在吸引周边中高收入的居 民和产业客的同时，扩大辐射范围吸引目的性消民和产业客的同时，扩大辐射范围吸引目的性消 费群体前来投资和消费费群体前来投资和消费 莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世界商城仲盛世界商城 楼层楼层业态业态租金租金 （元（元/ /天天/ /平方米）平方米） B1F 家乐福卖场 1.5 1F 品牌零售、百货 20 2F 品牌零售、百货、建 材市场 10-13 3F 儿童服饰、教育培训、 百思买 百思买6 4F 餐饮、影院 餐饮5-6、影院1.2 5F 游乐园、娱乐、餐饮 3.5-4 莘庄地

23、区商莘庄地区商 业中心业中心 n项目得房率60%、空置率50%，物业管理费统一为2元/平方米/天。 n消费客流分析：作为莘庄新兴的地标型商业，莘庄地区20万的人口给仲 盛世界商城所拥有的28万方体量很大的支撑。但就目前来说，项目内只但就目前来说，项目内只 有大型主力店和部分休闲类餐饮，所吸引大多都是目的性消费性消费的有大型主力店和部分休闲类餐饮，所吸引大多都是目的性消费性消费的 客流，没有可持续性的商业氛围来更长的留住或吸引消费的客流。客流，没有可持续性的商业氛围来更长的留住或吸引消费的客流。因此 尽早的搭配适合当地消费结构的业态组合是很重要的。 莘庄地区商业莘庄地区商业 中心中心 莘庄板块代

24、表个案莘庄板块代表个案仲盛世界商城仲盛世界商城 业态配比业态配比 仲盛世界商城以仲盛世界商城以零售为主，外加大卖场和餐饮零售为主，外加大卖场和餐饮 生活配套生活配套 7%7% 莘庄地区商莘庄地区商 业中心业中心 莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世界商城仲盛世界商城 n作为莘庄板块目前体量最大、品牌档次最高的一站式购物中心， 同样使用了以卖场等刚性消费为目的需求的模式，来吸引周边的同样使用了以卖场等刚性消费为目的需求的模式，来吸引周边的 人流，所进驻的人流，所进驻的CGVCGV影院等本项目周边没有的业态给项目带来了影院等本项目周边没有的业态给项目带来了 众多的人流众多的人流 n该项目是大体量

25、的集中型商业，零售与餐饮均有品牌商家入驻， 目前主要的消费群仍然是以周边住宅群体为主，另外，以星期八 小镇带动家庭式消费。但对缺乏大型院线影院的地区来讲，影院缺乏大型院线影院的地区来讲，影院 的引入大大的提升项目的吸引力，本项目借助影院的引入扩大了的引入大大的提升项目的吸引力，本项目借助影院的引入扩大了 其的消费辐射范围，直接辐射区域涉及到七宝等地区。其的消费辐射范围，直接辐射区域涉及到七宝等地区。 n本案体量较大，目前周边区域的消费对其零售业态支撑有限，进本案体量较大，目前周边区域的消费对其零售业态支撑有限，进 一步的扩大项目零售业的辐射范围，乃是当务之急一步的扩大项目零售业的辐射范围，乃是

26、当务之急。 莘庄地区商莘庄地区商 业中心业中心 莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世界商城仲盛世界商城 个案小结：个案小结： 莘庄地区商莘庄地区商 业中心业中心 莘庄板块代表个案莘庄板块代表个案仲盛世界商城仲盛世界商城 给本项目发展的给本项目发展的 启示启示 n莘庄板块作为距离本案最近的集中型商业板块，已开业的仲盛世界广场总体量28 万平方米，定位为莘庄地区一站式购物中心，通过以家乐福大卖场、百盛购物中乐福大卖场、百盛购物中 心、百安居建材市场心、百安居建材市场为主一些主力店来吸引周边地区居民刚性需求。 n另外区域未来将有“闵行龙之梦”购物中心面市，未来区域将凭借“仲盛”以及 “龙之梦”的发

27、展，成为闵行区新型的商业中心。随着轨道交通一、五号线莘庄随着轨道交通一、五号线莘庄 站沿线地块开发，枢纽站的概念将更为突显。站沿线地块开发，枢纽站的概念将更为突显。 n 莘庄板块商业中心距离本案直线距离仅四公里，本案在业态组合上莘庄板块商业中心距离本案直线距离仅四公里，本案在业态组合上 和体量上无法和和体量上无法和“仲盛世界商城仲盛世界商城”、“龙之梦龙之梦”等相比。待等相比。待“仲盛仲盛” 和和“龙之梦龙之梦”完全招商结束后，由于在体量、交通、项目位置等优势完全招商结束后，由于在体量、交通、项目位置等优势 将会造成很大聚客作用，从而一定程度的分流本案的消费人群。将会造成很大聚客作用，从而一定

28、程度的分流本案的消费人群。 商业竞争市场分析总结 n目前闵行区的每个主要区域板块都已拥有自己的商业中心，形态多以家庭 式一站式购物中心出现，且运用的模式均为封闭式的购物中心，以卖场带 动人流进行消费。 n运营较为成功是南方商业板块的百联南方购物中心以及莘庄板块的仲盛世 界商城。其共同特点是周边常住居民人口多、交通便捷并有轨道交通作为 支持、且以卖场为主力业态来吸引周边居民的刚性需求。 n本案周边也有此类特点，例如紧邻的弘基广场是板块内目前已成熟的商业 中心，其本身主要功能为餐饮，但是零售及娱乐业态缺乏。其本身主要功能为餐饮，但是零售及娱乐业态缺乏。总体来看，闵 行区的区域内商业流动不大，特别是

29、零售行业，如果品牌为同一档次，客 源将就近选择消费。本区域内的客源仍将占消费主导地位，而本案周边区本区域内的客源仍将占消费主导地位，而本案周边区 域客源的消费能力已具有一定水准。域客源的消费能力已具有一定水准。 竞争分析给项目定位的启示总结 南方商城中心南方商城中心 莘庄商业中心莘庄商业中心 梅陇板块商梅陇板块商 业业 弘基广场弘基广场 n这几个商圈在交通和成熟度 上都较为有优势，而且业态 齐全，将在很大程度上分流 本案的客户 n闵行其他区域均有较为成熟 的商圈，从这点上看，本案 主要还是以满足本区域客户 为主 n项目体量较大，还要考虑打 造鲜明的主题吸引目的性消 费 n项目周边的商业以弘基

30、广场为主，业态上主要 是一些中端的餐饮业态， 难以满足中高端的餐饮 需求 n区域中高端的零售商业 缺失，将是项目发展的 机会 n本案的发展方向上，主要还是以满足周边区域的客户为主，另本案的发展方向上，主要还是以满足周边区域的客户为主，另 外需塑造鲜明的主题扩大辐射圈，吸引目的性消费群体作为补充外需塑造鲜明的主题扩大辐射圈，吸引目的性消费群体作为补充 n业态上应该弥补区域缺失，设置中高端的零售业态为主，餐饮业态上应该弥补区域缺失，设置中高端的零售业态为主，餐饮 娱乐为辅，而且在档次上要有所提升，这是为了契合区域未来绿娱乐为辅，而且在档次上要有所提升，这是为了契合区域未来绿 地新南路壹号等高端住宅

31、居民的需要，特别是餐饮的档次要比周地新南路壹号等高端住宅居民的需要，特别是餐饮的档次要比周 边的餐饮档次高边的餐饮档次高 前期商家前期商家 论证论证 n目前已签约商家有家乐福、朗庭酒店等。家乐福、朗庭酒店等。 n家乐福面积为18000平方米（地下15000、地上3000）。 朗庭酒店面积20000平方米。 家乐福认为该区域的居住人口数量满足卖场类商家的开店 需求、地块位置、交通都能满足卖场的开店标准。 大型卖场和影院均对入住本案有较大的兴趣，这可大型卖场和影院均对入住本案有较大的兴趣，这可 以大大增加项目的人流以大大增加项目的人流 项目初步研判：项目的辐射范围主要还是以周边的居民和产业客为主，

32、项目初步研判：项目的辐射范围主要还是以周边的居民和产业客为主， 档次上要有大的提升，另外项目必须借助自身规模上的优势，形成标档次上要有大的提升，另外项目必须借助自身规模上的优势，形成标 杆和特色，扩大辐射范围，最大限度地吸引目的性消费群体杆和特色，扩大辐射范围，最大限度地吸引目的性消费群体 n项目周边住宅人口较多可以支撑一定量体商 业 n周边产业客收入水平相对较高，商务宴请需 求相对旺盛 n本案为体量较大的综合性项目，具有一定规 模效应，有利于树立鲜明 n的整体项目形象。 n项目与商贸集中区域有一定距离，且地铁交 通站点较远 n闵行目前的商业格局较为成熟，项目与其他 成熟商圈的项目比较没有明显

33、的优势 n该区域总体规划为莘闵板块 n商业中心，伴随着商业区域规划实施，中心区 域整体市场预期良好； n区域将建成绿地等高端项目，高端的人群需要 区域商业档次有所提升 n 目前区域形 象一般，以居住功能为主，难以形成商务 集聚效益 n 未来闵行地区还将建成龙之梦购物中心， 竞争压力会随之增大。 n相比闵行其他区域，莘闵中心商业的打造 尚需经得起时间的考验 项目SWOT分 析 区域商业中心的有效组合区域商业中心的有效组合 生活卖场生活卖场+ +休闲服饰体育类生活配套休闲服饰体育类生活配套 项目发展战略项目发展战略 及整体定位及整体定位 为了契合区域未来中高端客户的需求，项目的档次要比周边的高为了

34、契合区域未来中高端客户的需求，项目的档次要比周边的高 楼层楼层面积面积业态业态 3F7000休闲服饰、体育服饰、休闲娱乐 2F7000局部卖场、休闲服饰、休闲餐饮 1F7000生活配套，餐饮 n1F沿新南路主要以休闲服饰为主休闲服饰为主，沿明兴路商业主要以休闲餐饮等休闲餐饮等 配套为主，满足办公配套需求，酒店商业主要以商务宴请、健身、美商务宴请、健身、美 容容SPASPA、咖啡为主、咖啡为主，酒店及住宅区之间的商业一楼主要以休闲餐饮为以休闲餐饮为 主；主； n2F,3F2F,3F主要以休闲娱乐和餐饮等目的性消费商家为主主要以休闲娱乐和餐饮等目的性消费商家为主; ; 项目发展战略项目发展战略 及

35、整体定位及整体定位 业态业态 面积面积( (平平 方米方米 占比占比 餐饮350014% 娱乐250010% 零售1200068% 生活配套20008% 业态业态 面积面积( (平方平方 米米) ) 占比占比 餐饮35008% 娱乐25006% 零售1200040% 生活配套20005% 卖场1800041% 项目发展战略项目发展战略 及整体定位及整体定位 生活卖场生活卖场 休闲餐饮休闲餐饮 休闲餐饮休闲餐饮 休闲服饰休闲服饰 休闲服饰休闲服饰 生活配套生活配套 休闲服饰 休闲餐饮 列举商家需求面积 ONLY,MOAD,EDC,美 特斯邦威,UNI.LO 80-120平方 米 列举商家需求面积

36、 DQ,SPR咖啡,许留山, 满记甜品, 70-120平方 米 生活配套 列举商家需求面积 全家,一流,十字水坊,干 洗店 120平方米 项目发展战略项目发展战略 及整体定位及整体定位 商家展示 商家展示 商家展示 运动类运动类 零售零售 休闲娱乐休闲娱乐 休闲餐饮休闲餐饮 休闲服饰休闲服饰 生活配套生活配套 休闲餐饮 列举商家需求面积 NIKE,REEBOK,ADIDAS, PUMA,UNBOR 80-120平方 米 列举商家需求面积 上岛咖啡、迪欧咖啡、 意壶咖啡、港丽餐厅 400-500平 方米 生活配套 列举商家需求面积 十字水坊,美容SPA80-120平方 米 运动类零售 项目发展战

37、略项目发展战略 及整体定位及整体定位 休闲娱乐 列举商家需求面积 好乐迪KTV或者电影院 等 1000平方米 左右 商家展示 商家展示 商业消费客群分析商业消费客群分析 本案目标商家为业态定位范围内的，以休闲运动类为主的中高端品牌商家；本案目标商家为业态定位范围内的，以休闲运动类为主的中高端品牌商家； 本案的消费群体主要以周边住宅及产业人口为主，主要年龄范围集中在20-50 周岁间。而本案（休闲服饰+运动类）的零售主要针对25-45周岁的消费群体。 就目前定位来看，本案常规消费群体涵盖了区域内较大范围的年龄层次，也就就目前定位来看，本案常规消费群体涵盖了区域内较大范围的年龄层次，也就 是以本身

38、区域所拥有的消费群的数量为基本依托是以本身区域所拥有的消费群的数量为基本依托。 零售方面品牌层次的提升，主要满足区域内中高端收入群体，以及商务人口的零售方面品牌层次的提升，主要满足区域内中高端收入群体，以及商务人口的 消费所需，满足目的性消费群体的需求消费所需，满足目的性消费群体的需求 项目客户定位项目客户定位 项目客户定位项目客户定位 周边城市高收入阶层 来源：主要来自上海周边城市 职业描述：私营业主、企业高层管理 置业需求：投资或自用 价值取向：看重上海商业物业升值空间、关注项 目品质、周边商务环境品质 置业特征：投资心理，同时关注实惠 全市中高收入阶层 来源：全市 职业描述：私营业主、经

39、商人员、企业中高层管 理者、职业投资人 购买目的：投资或自用 价值取向：大部分时间倾注在事业上，关注区位、 商务环境、项目品质、升值潜力 置业特征：总价承受力较强 偶得客户：上海及周边城市拥有一定的储蓄资金的中产阶级， 因通胀预期考虑购置商业物业 商业目标客户定位商业目标客户定位购买商业物业核心客户为来自上海市购买商业物业核心客户为来自上海市 私营业主、经商人员、企业中高层管理者、职业投资人等私营业主、经商人员、企业中高层管理者、职业投资人等 核心客核心客 户户 机会客机会客 户户 边缘客边缘客 户户 商铺商铺 主力面积主力面积 (M2)(M2) 面宽面宽 (M(M 2)2) 1F1F层高层高

40、 (M(M 2)2) 租金（元租金（元 /M2/M2/天）天） 1F1F租金租金 （元（元 /M2/M2/ 天）天） 出租出租 率率 弘基广场10011044.53 2.23.5(上 下两层) 6.094% 巴比伦商铺1001504.553 3-4(上下两 层) 6.098% 莘闵广场商铺2002503.643.5 2.53（共 34层） 3.585% 莘松路商铺6011044.53.0 3.8 4.5(上 下两层) 6.0100% 可比案例产品及租金水平可比案例产品及租金水平 n周边商铺形态多为两层，除部分餐饮休闲等业态外，二层实际商业使用率低，周边商铺形态多为两层，除部分餐饮休闲等业态外，

41、二层实际商业使用率低， 同时考虑区域商业集聚度不强，所以所以第二层和第一层的价差大，在同时考虑区域商业集聚度不强，所以所以第二层和第一层的价差大，在50% 50% 左右左右 零售商业零售商业 定定 价价 未来的区域发展前景是投资者关心的因素未来的区域发展前景是投资者关心的因素 入住业态档次的高低，影响着项目租金和售价，一入住业态档次的高低，影响着项目租金和售价，一 般高档次的业态与高租金相匹配般高档次的业态与高租金相匹配 车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，停车方车位毫无疑问影响这租金和售价，多车位，停车方 便，人流自然多便，人流自然多 一般情况下，小户型的商铺，单价较高一般情况下，小户型的

42、商铺，单价较高 项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集聚人气项目的建筑构架以及功能布局是否有利于集聚人气 ，影响租金，影响租金 15%15% 15%15% 15%15% 10%10% 10%10% 5%5% 5%5% 5%5% 20%20% 100100 % % 交通通达性交通通达性 商业氛围商业氛围 未来区域发展前景未来区域发展前景 招商平台招商平台 入住业态档次入住业态档次 车位车位 项目聚集人气功能项目聚集人气功能 投资回报预期投资回报预期 户型面积户型面积 良好的招商平台可以提升商业的价值，也是消费者良好的招商平台可以提升商业的价值，也是消费者 重点关注的因素重点关注的因素 周边商业氛

43、围对售价提升起至关重要的作用周边商业氛围对售价提升起至关重要的作用 投资者最关注的因素、对商业项目售价的影响度高投资者最关注的因素、对商业项目售价的影响度高 商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关心的影商铺赖以生存的关键因素、也是消费者最关心的影 响因素响因素 可比案例影响权重系数评定可比案例影响权重系数评定零售商业零售商业 定定 价价 项目项目 1F1F租租 金金 （元（元 / / / / 天）天） 交通交通 通通 达达 性性 （0.20.2） 投资投资 回回 报报 预期预期 （ 0.0. 1 1 5 5） 区域区域 商商 业业 氛围氛围 （ 0.0. 1 1 5 5） 招商招商 平平 台台 （ 0.0. 1 1 5 5） 未来未来 区区 域域 发展发展 前前 景景 （0.10.1） 入住入住 业业 态档态档 次次 （ 0.0