[土地估价师考试密押题库与答案解析]土地估价概念、原则、基本步骤

1、土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价概念、原则、基本步骤土地估价师考试密押题库与答案解析土地估价概念、原则、基本步骤土地估价概念、原则、基本步骤一、判断题问题:1. 土地估价所评估出的地价是该地产某一时点的价格。答案:A解析 这是土地估价中的估价时点原则。问题:2. 土地估价要充分了解评估对象的各种权利状况，同样一宗地产，权利不同，其评估价格可能相差很大。( )答案:A解析 土地的权利状况决定了土地的评估价格。问题:3. 土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。答案:A解析 土地的价格最终要确定的是市场交易价格。问题:4. 满足社会对土地价值状况的了解是土

2、地估价的作用之一。答案:A解析 土地估价的作用其中之一是满足社会对土地价值状况的了解。问题:5. 土地与一般商品均可通过市场进行交易，因而土地估价的原理与方法和商品价格评估的原理与方法基本相同。答案:A解析 这是土地价格的一般属性。问题:6. 土地价格是由土地的效用、相对稀缺性和有效需求三者互相作用、互相影响形成的。答案:A解析 这是土地价格的根本属性。问题:7. 土地估价原则都是孤立的，每个原则对应每种不同估价方法。答案:B解析 土地估价原则是有直接或间接的联系，应当综合运用，正确把握土地价格。问题:8. 剩余法估价及收益还原法估价中土地收益确定，都是预期收益原则的具体应用。答案:A解析 剩

3、余法估价及收益还原法总收益的测算，应用了预期收益原则。问题:9. 最有效使用应当以预测原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。答案:A解析 最有效使用方式持续性的判定至关重要，因为这直接影响将来的使用方式及收益量，这里又涉及预期收益原则的运用。问题:10. 对土地的估价必须是对合法用途利用下的宗地进行，并且土地估价要遵循相关法律法规的规定。答案:A解析 土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用为前提。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。问题:11. 估价报告中，估价期日主要说明估价工作的起止日期。答案:B解析 估价期日是指估价结果对应的日期，通常具体到某年某月某日。问题

4、:12. 评估对象土地上有建筑物，可采用成本法评估的建筑物价格，加上采用路线价估价法评估的土地价格来评估整个不动产价格。答案:B解析 评估对象土地上有建筑物，可采用成本法评估的建筑物价格，加上采用市场比较法或收益还原法评估的土地价格来评估整个不动产价格。问题:13. 产权登记资料包括土地使用证、房屋所有证和土地管理部门的土地登记卡、表、册等。答案:A问题:14. 现场踏勘的主要内容包括：查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况，勘查地产周围环境景观、地价调查等内容。答案:A问题:15. 估价师接受估价业务后，约定现场勘察时间是估价的基本项目。答案:B解析 估价师接受估价业务后，首先必须

5、决定估价的基本项目，包括以下内容。 (1)确认评估对象。 确认待估宗地类型、范围、权利宗地条件及估价期日、所估价格种类等。 (2)确定委估者委托估价的目的。 估价目的包括转偿、交换、搬迁征收、诉讼、课税、保险、清产核资、投资、入股以及租金确定等具体内容。 (3)确定估价条件。 估价条件不同则所评估的价格类型也不相同。估价条件包括估价期日、价格类型、估价日期等基本项目。 (4)考虑使用年期 二、单选题问题:1. 土地估价就是估价人员 评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。A.客观B.实际C.正确D.综合答案:D解析 地估价就是估价人员综合评定出某块土地或多块土地在某一权利

6、状态下某一时点的价格的过程。问题:2. 土地估价是( )的一种。A.房地产中介B.房地产咨询C.房地产经纪D.房地产证券答案:A解析 根据2D03年国务院办公厅转发的财政部关于加强和规范评估行业管理意见的通知(国办发101号文)，土地估价属于房地产中介的一种。问题:3. 全国人大通过的 标志着土地估价走向了成熟。A.中华人民共和国城市房地产管理法B.中华人民共和国土地管理法C.中华人民共和国民法通则D.中华人民共和国证券法答案:B解析 全国人大通过的中华人民共和国土地管理法标志着土地估价走向了成熟。问题:4. 下面对土地估价描述不正确的是 。A.土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等

7、估价所依据的理论与方法并不完全一致B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响C.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大D.土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来答案:B解析 同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的政府土地政策对地价产生深刻的影响问题:5. 土地价格水平由同一供需圈内具有 的替代性土地的价格所决定。A.相同区域B.相同性质C.相同级别D.相同用途答案:B解析 土地估价中的替代原则可概括如下：土地价格

8、水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。问题:6. 土地估价涉及的供需原则并不以 为基础。A.替代原则B.预期收益原则C.变动原则D.竞争原则答案:A解析 供需原则是以预期收益原则及变动原则和竞争原则为基础的。问题:7. 贡献原则是关于部分 的应用。A.竞争和超额利润原则B.报酬递增、递减原则C.变动原则D.预期收益原则答案:B解析 贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。问题:8. 对同一宗地进行评估，一般要求应用估价方法不少于 种。A.一B.二C.三D.四答案:B解析 由于土地的价值量较大，要选取两种以上的估价方法试算价格。这是估价的基本要求。问题:

9、9. 地价评估的程序，是以 开始到最后提交估价报告书为止的全过程。A.接受估价委托书B.确定估价基本项目C.拟定估价作业计划D.收集资料答案:A解析 接受估价委托书是确定估价基本项目的前提。三、多选题问题:1. 土地价格是土地在 的价格。A.某一权利状态下B.某一时点C.某一土地利用方式D.某一经营管理水平下 A B C D答案:ABC解析 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综

10、合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。问题:2. 土地估价要考虑 等因素对土地收益的影响。A.社会经济发展B.土地利用方式C.土地预期收益D.土地利用政策E.地块大小 A B C D E答案:ABCD解析 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。问题:3. 土地估价的使用方向包括 。A.为土地

11、权利转移进行土地估价B.为法律诉讼进行土地估价C.为他项权利设定进行土地估价D.为土地开发与整理进行土地估价E.为投资顾问与决策进行土地估价 A B C D E答案:ABCDE解析 土地估价的使用方向包括：为土地权利转移进行土地估价，为法律诉讼进行土地估价，为他项权利设定进行土地估价，为土地开发与整理进行土地估价，为投资顾问与决策进行土地估价。问题:4. 估价要考虑 等因素对土地收益的影响。A.社会经济发展B.土地利用方式C.土地预期收益D.土地利用政策E.地块大小 A B C D E答案:ABCD解析 土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根

12、据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。问题:5. 土地估价中的替代原则是指土地价格水平 。A.由具有相同性质的替代性土地的价格所决定B.由最了解市场行情的买卖者按市场交易案例相互比较后所决定C.可通过比较地块的条件和使用价值来确定D.根据过去实际收益的高低来确定 A B C D答案:ABC解析 土地估价中的替代原则可概括如下： 土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定； 土地价格水平是由最了解市

13、场行情的买卖者按市场的交易案例相互比较后所决定的价格； 土地价格可通过比较地块的条件及使用价值来确定。 问题:6. 根据土地估价原则， 应成为估价的主要依据。A.既往收益B.实际收益C.客观收益D.预期收益 A B C D答案:CD问题:7. 估价师接受估价业务后，首先必须决定估价的基本项目包括 。A.确认评估对象B.估价方案C.约定现场勘察时间D.议定评估收费E.确定委托方估价的目的 A B C D E答案:AE解析 (1)确认评估对象。 确认待估宗地类型、范围、权利宗地条件及估价期日、所估价格种类等。 (2)确定委估者委托估价的目的。 估价目的包括：转偿、交换、搬迁征收、诉讼、课税、保险、

14、清产核资、投资、入股以及租金确定等具体内容。 (3)确定估价条件。 估价条件不同则所评估的价格类型也不相同。估价条件包括估价期日、价格类型、估价日期等基本项目。 (4)考虑使用年期。 问题:8. 评估对象土地上有建筑物评估土地价格可采用 。A.市场比较法评估土地价格B.利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格C.市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格D.收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格E.基准地价系数修正法评估土地价格 A B C D E答案:ABCDE解析 评估对象土地上有建筑物时，评估土地价格可采用以下方法： (1)市场比较法； (2)利用剩余法从不动产总售价中扣除建筑物现值，推求土地价格； (3)市场比较法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格； (4)收益还原法评估的整个不动产价格，扣除成本法评估的建筑物价格； (5)从整个不动产收益中扣除建筑物收益得到土地纯收益，利用收益还原法评估土地价格； (6)路线价估价法； (7)基准地价系数修正法。 问题:9. 评估对象土地上无建筑物评估土地价格可采用 。A.市场比较法评估土地价格B.收益还原法评估土地价