俊福花城定位调整报告2012.5.21

1、 最新经济指标调整最新经济指标调整 u项目总商业面积6.8万平方米，其中地上集中商业： 4.5万平方米，地下商业：1.5万平方米，临街商业： 8000平方米 针对目前新的报规数据对项目方案进行整体调整针对目前新的报规数据对项目方案进行整体调整 区域环境分析区域环境分析 区域整体概况区域整体概况 官渡区是昆明四城区之一 位于昆明市主城区的东南部 主要起到连接主城区和呈贡新 区的作用 区域位置相对独立区域位置相对独立 既非主城区，又非新城区，区域位置尴尬既非主城区，又非新城区，区域位置尴尬 距离主城约13公里， 距呈贡新城约7公里 区域环境分析区域环境分析 区域人口分析区域人口分析 除拥有固定客群

2、外，流动客流众多 人口构成人口构成 原住居民原住居民新迁入居民新迁入居民螺蛳湾商户螺蛳湾商户往来商贸人群往来商贸人群 官渡官渡区整体规规划人口约区整体规规划人口约67万人左右万人左右 项目周边项目周边3 3公里范围内约有公里范围内约有1010万人万人 区域环境分析区域环境分析 商业环境分析商业环境分析 区域有且仅 有螺蛳湾一 个大型集中 商业 区域商业以 螺蛳湾商贸 城为主，及 其衍生商业。 总体量庞大， 覆盖各类零 售业态 周边缺乏服 务性配套类 商业 区域内零售类商业发展较为成熟， 但其他配套商业如餐饮、住宿、 娱乐等业态存在市场发展空间 区域环境分析区域环境分析 区域重点商业分析区域重点

3、商业分析- -螺蛳湾商贸城螺蛳湾商贸城 所处位置：所处位置：东临昆玉高速、西临新昆洛路、 北靠广福路、南接规划中的新昆明汽车总站， 正居未来的昆明市的新CBD板块核心地段 商业体量：商业体量：项目规划总占地面积约5705亩 ，规划总建筑面积达882万平方米，其中主 体市场部分总建筑面积约300万平方米 业态构成业态构成：主要以服装、鞋帽、家居用品、 手工艺品为主的批发零售业态 日均客流量日均客流量：约达15-20万人 消费能力消费能力: :客群层次参差不齐,总体消费能力 较低 u二期项目总建筑面积约200万平米，主体市场总建筑面积约110万平米， 形成云南省旅游购物中心，国际酒店用品城，国际风

4、尚中心，家电数码馆，旅游购物中心，国际酒店用品城，国际风尚中心，家电数码馆， 综合商贸馆，海外国家馆等几十特色主题购物中心综合商贸馆，海外国家馆等几十特色主题购物中心 u还包括5A5A甲级写字楼，铂金五星酒店，精装商务公馆，精品甲级写字楼，铂金五星酒店，精装商务公馆，精品SOHOSOHO，二，二 期配套仓储园区等配套，共计建筑面积约期配套仓储园区等配套，共计建筑面积约9090万平方米万平方米 u提升整个商圈商业品质和功能体系，实现商圈往品牌化，都市化，国际 化方向的战略提升和转型。 区域环境分析区域环境分析 已由小商品零售批发向综合型集中式商业转换 业态覆盖更加广泛，辐射人群众多 区域重点商业

5、分析区域重点商业分析- -螺蛳湾商贸城螺蛳湾商贸城 市场定位依据市场定位依据 项目发展机会项目发展机会 本案本案螺蛳湾螺蛳湾 总体商业体量小，辐射能 力不强 有一定自身人群 区域位置不具备先天优势 本区域商业巨头，垄断小 商品批发零售 带动商贸往来人群 现有配套商业不足 不足以与螺蛳湾抗衡不足以与螺蛳湾抗衡 有商业，零售全覆盖有商业，零售全覆盖 档次一般，配套不足档次一般，配套不足 项目区位优势不明显，要保证项目成活，就必须避重就轻，项目区位优势不明显，要保证项目成活，就必须避重就轻， 避免与螺蛳湾的正面竞争，争取以服务配套吸引消费群体避免与螺蛳湾的正面竞争，争取以服务配套吸引消费群体 市场定

6、位依据市场定位依据 项目发展机会项目发展机会 以健身、桌球、为主的商务配 套类业态近年逐渐受到 商业项目的青睐 以下将针对北京市场上健身、 桌球的经营现状进行分析 主要分析其承租面积、租金区 间、收益模式等，为本项目定 位提供参考依据 市场定位依据市场定位依据 北京羽毛球馆案例研究北京羽毛球馆案例研究 红人运动俱乐部红人运动俱乐部 所处位置所处位置：海淀区金源时代购物中心6F 面积：面积：整体面积约4000，含18片羽 毛球场 经营范围：经营范围：网球、羽毛球、乒乓球、台 球、篮球、健身、健美操, 美容养生等 多种项目 租金：租金：1元/天 小结：小结：非单独经营羽毛球，与其他健身 项目共同经

7、营，平日客流量较少，节假 日较多 市场定位依据市场定位依据 北京健身中心案例研究北京健身中心案例研究 中体倍力中体倍力 所处位置所处位置：海淀区南大街31号神州大厦 3楼 面积：面积：约2000 经营范围：经营范围：包含器械健身、游泳 租金：租金：各门店由于位置不同，租金在 1.5-3元/天不等 收费收费: :年卡约3000元，次数约为50-60次 小结：小结：属于中档连锁品牌健身中心，以 器械区域为主 所处位置所处位置：西城区金城坊街2号金融街 购物中心4-5楼 面积：面积：约3000 经营范围：经营范围：包含器械健身、游泳、羽毛 球、网球等 租金：租金：2元/平米天 收费收费: :单次按项

8、目收费，人均约100- 200元，年卡收费约为10000元 小结：小结：属于中高档复合型健身中心，位 于购物中心顶层，客群多以周边写字楼 的白领及外籍人士为主 市场定位依据市场定位依据 北京健身中心案例研究北京健身中心案例研究 金融家俱乐部金融家俱乐部 市场定位依据市场定位依据 北京桌球馆案例研究北京桌球馆案例研究 云川桌球云川桌球 连锁品牌：连锁品牌：拥有目前25间直营店和30间加 盟店的大型台球俱乐部连锁公司 单店面积：单店面积：约300-1300不等 经营范围：经营范围：台球、棋牌等 收费收费: :40元/h，会员可优惠 租金：租金：根据开店区域不同，1-3元/天 加盟投入：加盟投入：一

9、般城市需投入1200元左右/ ，发达城市需投入1500元左右/。在北 京开设一间1000平米的俱乐部需投入150 万元左右（其中包括20万加盟费及房租） 市场定位依据市场定位依据 北京商务配套类商户发展现状北京商务配套类商户发展现状 分类分类健身中心健身中心桌球馆桌球馆 承租面积（）2000-4000300-1000 租金区间 （元/天） 1 -31-4 经营模式连锁品牌为主 直营品牌较少， 多为加盟或个人经营 营业时间 早9：00-晚22:00 工作日有效时间约为5小时，周末 节假日有效时间约为12小时 部分24小时营业 工作日有效时间约为6小时，周 末节假日有效时间约为15小时 收费模式

10、以办理年卡为主，收费在2000- 10000不等 按小时收费 20-40/h 收益 租金支出约为200万元/年 如办卡人数达到50人/月 年均收入约为400万元 年租金约为50-80万元，年均 收入约为 150-200万元 市场定位依据市场定位依据 北京商务配套类商户发展现状北京商务配套类商户发展现状 u在北京市场上，健身中心、桌球等商务配套类业态已逐步进驻到 商业综合体，作为特色及次主力商户，此类业态对商业项目聚集人 气及形成较稳定的消费群体做出一定贡献，可考虑在本项目中进行 引入 u以上所做市场分析均以北京市场为例，考虑到城市情况、区域情 况各有不同，本项目在引入此类业态商户时，租金价格应

11、适当下调 u健身中心均对项目工程条件有一定特殊要求，如上下水等，本项 目如确定引进此类商户，需对现有项目产品设计进行一定调整 总体市场定位总体市场定位 定位原则定位原则 以项目自身人群、螺蛳湾商贸城的经营商户及其周边人 群为主要服务对象 寻求区域市场空缺，以发展现有市场缺乏业态为主 在获取出售收益的同时进行部分自持， 获取后期租金收益 总体市场定位总体市场定位 发展定位发展定位 以配套为主的 综合性物业 品牌档次升级换代 区域性生活 购物中心 现阶段以服务配套、目的性消费为支撑，保证经营现阶段以服务配套、目的性消费为支撑，保证经营 当住宅入驻量提升，周边人群支撑时，逐步升级换代当住宅入驻量提升

12、，周边人群支撑时，逐步升级换代 提升零售比例及品牌档次，提升租金价格提升零售比例及品牌档次，提升租金价格 总体市场定位总体市场定位 功能划分功能划分 集中商业集中商业 目的性消费为主 大型主力店 整体自持 北侧街铺 可出售 社区底商社区底商 生活配套为主 满足日常所需 出售 利用集中商业 提升投资价值 租售结合 实现资金回流及后期收益递增 的平衡 楼层布局楼层布局 以目的性消费业态为主要业态形式 配备少量零售业态,打造立体消费模式 B1 F1 F2 F3 F4 超市超市 零售零售餐饮餐饮 电器数码电器数码 餐饮餐饮 超市超市 动漫动漫/网吧网吧 F5 KTV 电玩城电玩城 餐饮餐饮 餐饮餐饮

13、健身中心健身中心桌球桌球 业态比例业态比例 楼层楼层业态业态建筑面积（）建筑面积（） F5 KTV3000 健身中心3000 桌球1000 F4 网吧/动漫/ 书城 3000 电玩3000 餐饮3500 F3餐饮9500 F2 电器3000 数码2500 餐饮4000 F1 零售7500 超市1000 餐饮1000 B1超市15000 合计合计6000060000 除主力店超市外，餐饮、休闲娱除主力店超市外，餐饮、休闲娱 乐占比最大，共计乐占比最大，共计约约45%45% 7%7% 30%30% 15%15% 27%27% 12%12% 9%9% 业态比例业态比例 商务配套餐饮休闲娱乐主力店零售

14、专业店 楼层布局楼层布局 餐饮 1000 可考虑与对面住宅商铺联动，进行出售 1200 F1 F2 F3 F4 F5 零售 4000 超市首层 出入口 1000 银行/通讯营业厅 3500 电 器 入 口 电器数码 4800 主题餐厅 3500 可考虑与对面住宅商铺联动，进行出售 1200 楼层布局楼层布局 F1 F2 F3 F4 F5 商务餐饮/主题餐厅 9500 楼层布局楼层布局 F1 F2 F3 F4 F5 楼层布局楼层布局 F1 F2 F3 F4 F5 电玩 3000 餐饮 3500 网吧/动漫/书城 3000 健身中心 3000 楼层布局楼层布局 F1 F2 F3 F4 F5 桌球

15、1000 KTV 3000 产品建议产品建议 楼层楼层层高（层高（mm） F14.8 F24.5 F34.5 F44.5 F54.5 楼层楼层层高（层高（mm） B16.56.5 F15.55.5 F24.5 F34.5 F44.5 F54.5 提升首层层高 增加项目整体标识性及档次 B1层为超市业态 需增加层高至6.5米 层高层高 产品建议产品建议 上下水、厨房区域上下水、厨房区域 要求：要求： 厨房不可位于商场展面部分 根据厨房位置设置上下水 大型餐饮面积分割必须考虑动 线影响 在在F2-F4F2-F4楼层北侧设置厨房区楼层北侧设置厨房区 消化因楼梯间分割导致消化因楼梯间分割导致 难以使用

16、的区域难以使用的区域 F2-4 因因5 5层设置为商务配套业态层设置为商务配套业态 需考虑设置淋浴房等需考虑设置淋浴房等 上下水需设置上下水需设置 租金预估租金预估 业态业态面积（）面积（） 平均平均租金租金 （元元/ /天）天） 年租金收益年租金收益 （万元）（万元） 餐饮180001.5 986 休闲娱乐90001.5 493 主力店160000.5 292 零售75004.0 1095 专业店55000.5 100 商务配套40000.9 124 合计合计60000600001.4 1.4 3090 3090 业态类别业态类别预计增长率预计增长率 主力店（超市） 2%-3% （五年后开始

17、递增，每两年一递增） 零售 5%-10% （每两年年一递增） 餐饮 3%-5% （五年后开始递增，每两年一递增） 商务配套 3%-5% （三年后开始递增，每两年一递增） 专业店 （数码电器） 3%-5% （三年后开始递增，每两年一递增） 休闲娱乐 3%-5% （五年后开始递增，每两年一递增） 租金递增租金递增 十年租金收益十年租金收益 项目集中商业部分平均租金预估为项目集中商业部分平均租金预估为1.41.4元元/ /天天 满租时预估年租金收益约为满租时预估年租金收益约为30003000万元万元 十年递增后可达十年递增后可达37003700万元万元 业态业态 面积面积 （）（） 平均租平均租 金

18、（元金（元 / / 天）天） 20142014201520152016201620172017201820182019201920202020202120212022202220232023 餐饮180001.5 986 986 986 986 986 1035 1035 1087 1087 1141 休闲娱乐90001.5 493 493 493 493 493 517 517 543 543 570 主力店160000.5 292 292 292 292 292 301 301 310 310 319 零售75004.0 1095 1095 1095 1183 1183 1277 1277

19、 1379 1379 1490 专业店55000.5 100 100 100 104 104 109 109 113 113 117 商务配套40000.9 124 124 124 130 130 130 137 137 137 142 合计合计600001.4 1.4 3090 3090 3090 3090 3090 3090 3188 3188 3188 3188 3369 3369 3376 3376 3569 3569 3569 3569 3780 3780 序号成本项目计量单位面积基数单价标准（元）总投资（万元）估算说明 一土地费用建筑面积0000 二前期费用 建筑面积 680001

20、10.5717.4 集中商业60000，商业街8000 1临时设施费建筑面积680002.517按建筑面积单价2.5元计算 2设计费建筑面积6800035238按建筑面积单价35元计算 3行政收费建筑面积6800025170按建筑面积单价25元计算 4其他前期费用建筑面积6800043292.4按建筑面积单价43元计算 三建安工程费 建筑面积 680003682 25040 集中商业60000，商业街8000 1商业街建筑面积800013001040 2集中商业建筑面积60000400024000 四市政基础设施费 建筑面积 680002501700 集中商业60000，商业街8000 1供电建筑面积6800065442按建筑面积单价65元计算 2供水建筑面积6800015102按建筑面积单价15元计算 3排水建筑面积6800015102按建筑面积单价15元计算 4供热建筑面积6800025170按建筑面积单价25元计算 5燃气建筑面积6800020136按建筑面积单价20元计算 6通讯线路/智能化建筑面积680001068按建筑面积单价10元计算 7环境工程建筑面积6800080544按建筑面积单价80元计算 8围墙、大门建筑面积6800020136按建筑面积单价20元计算 五 不可预见费（二至四项之和的2 ）工程造价 680000.02549