物业服务巡查与督导标准安全管理

1、安全管理检查标准一级指标二级指标检查标准检查方法扣分标准人员素质基本要求1. 初中以上文化程度。2. 个人档案资料齐全（包含无犯罪记录证明）。抽查当值人员资 料一个问题点 扣1分业务素质1. 熟悉责任区域内的业主及家庭成员容貌、房号及车辆使用等情况；办公场所须熟悉贵 重物品的数量（电脑、复印机、打印机、保险柜等）及其具体位置、管理方式。2. 熟悉责任区域内的楼栋号、路口、安全死角；水、电、气总阀、总表位置；物防、技 防以及消防设施的位置、控制范围和使用方法。3. 熟悉本岗位工作要求、业务流程。4. 能正确协助处理突发事件，具备会报警、扑灭初始火灾、火场自救、人工呼吸、外伤 包扎以及处理客户纠纷

2、等技能。5. 工作期间精神饱满，充满热情，面带微笑，声音亲切。6. 制服应保持干净、平整、指甲长不超过指尖 2 毫米；穿黑色皮鞋，鞋底、鞋面鞋侧保 持清洁，鞋面要擦亮。7. 问好，路遇客户应主动点头 /微笑 /致意 /问好并主动让路。8. 路遇客户问询，自己能正确解决或回答的情况下，自己予以解决或回答；不能直接， 拒绝客户，尽量少说“不知道”之类的话。9. 与客户沟通时面带微笑并保持适当的（一米以外）的距离。10. 使用对讲机时， 语言要文明、 简练、清晰，表达完一个意思时， 及时向对方说 “完毕” 。11. 对待客户投诉要认真听取，仔细记录，及时反馈，竭诚解决。12. 自觉维护干净整齐的工作

3、环境，主动做到“人过地净”。13. 为客人指引方向或指点位置时应用手掌指示，手心向上，亲切明确。14. 上门拜访客户， 按门铃或敲门三声 （敲门声音应适中） ，然后退至离门正前方一米处， 面向大门，右手放在左手上交叉与腹前，等候客户应答；若没有应答，应等候510 秒钟左右在进行第二次和第三次按门铃或敲门。15. 主动与客户打交道时，须立正行礼并主动。现场抽查询问安 全员一个问题点 扣1分身体素质1. 18 周岁以上， 35 周岁以下。2. 身高 170 厘米以上，五官端正，身体健康。3. 队列操作熟练，车场出入口及车场巡逻岗熟练掌握车辆指挥手势。现场模拟检查或 测试、抽查当值 人员资料一个问题

4、点 扣1分内部管理装备配置与使 用1. 安全岗位的装备配置齐全，项目需编制安全装备清单，明确对讲机、耳机、手电 筒等的数量、规格、使用岗位及责任人。2. 所有安全岗位配备对讲机，住宅区夜间值班及办公场所岗位须使用耳机，备用电池不 少于对讲机总数的三分之一。3. 对讲机统一佩带在身体右后侧腰带上，使用对讲机时语言文明、简练、清晰，不用对 讲机聊天说笑，讲与工作无关的话题；未经批准不擅自将对讲机借给他人使用。查看清单并现场 抽查一个问题点 扣1分第 1 页 共 50 页4. 防暴棍每岗位不少于一根，置于岗位附近；每个安全员宿舍应备有防暴棍。5. 夜间巡逻岗及检查岗配备手电筒。6. 车场出入口及巡逻

5、岗夜间穿着反光衣。7. 雨衣（鞋）人均一套，完好无损；清洁干净、叠放整齐、定位放置。8. 安全头盔（帽）配置标准：建筑面积在 10 万平米以下的宜配置 10 顶，且不得低于 5 顶；建筑面积在 10万平米以上的， 至少配置 20 顶,置于控制中心指定位置， 必要时佩戴； 工地岗位、夜间在外围岗位必须佩带。9. 摩托车、自行车性能良好；不使用时停放在指定位置，无公车私用现象。10. 文件夹（笔）整洁、完好，无乱撕乱画。11. 岗亭内物品摆放整齐，标识清楚。12. 安全装备完好、清洁，能正常使用。13. 安全警示标识摆放整齐、位置合理、内容清晰。交接班管理1. 实行“班前点名，班后点评”制度。2.

6、 接班人员须在班组长带领下列队，呈纵队前往工作现场进行交接班。3. 接班人提前 10 分钟到岗，接班人未到岗或未办理交接班手续，交班人不得下班离岗。4. 岗位物品、重要事项交接全面、准确，签名完整。5. 交接班时按要求对消防控制装备进行检查。现场检查一个问题点 扣1分岗位要求与质 量记录1. 无坐岗、聚岗、串岗、脱岗及精神萎靡情况。2. 上班时间不做与工作无关的事，不在岗位使用手机、看书报、吃东西、吸烟、与他人 聊天、私自会客等。3. 安全员下班后无特殊情况不得返回工作岗位。4. 质量记录清晰、全面，无做假乱画现象。5. 每月 5 日前回收上月质量记录并存档。6. 班长每天检查一次。7. 主管

7、、主办每周检查一次。现场检查并查看 记录每个问题点 扣1分培训与沟通1. 按计划开展培训，培训记录明晰、全面。2. 每月岗位技能培训不少于两次，安全员对授课内容掌握80%。3. 每周至少安排一次例会，并保存记录。查看记录并现场 抽查一个问题点 扣1分内务管理1. 集体宿舍干净、整齐、无异味，无乱挂、乱放、乱贴，被褥棱角分明，床面平整，无 皱褶，不积压换洗衣物；洗漱用品摆放整洁；集体宿舍无外来人员居住；集体宿舍配备电 话或警铃，可在紧急情况召集人员。2. 相关制度上墙、挂放整齐有序。3. 缺岗不能超过 10%，且有替岗措施；安全员流动率控制在一月25%以内。4. 统一住宿的非当班安全员请假外出须

8、经批准并按时返回，外出人员比例不超过非当班 人员总数的 50%。5. 离职人员无特殊原因，当天必须搬离宿舍；离职后的人员无正当理由不能进入小区。现场检查并查看 记录一个问题点扣 0.8 分第 2 页 共 50 页治安管理安防体系1. 物防、技防、人防设施布防合理，相互弥补，无安全死角，且能确保随时有效。2. 围墙具备防爬功能和防破坏性能；采光井、管道、阳台等易攀爬部位具有防攀爬措施； 靠近房屋不能有树木、 灯杆等供攀爬之物； 引导低楼层业主安装统一款式的防盗窗花、 防 盗网和拉闸门；单元门、苑门完好，能防止推开和从外面开启；自动门开闭时间合理，不 易尾随；3. 红外防越、警灯、警铃等报警设施完

9、善，无漏洞，信号接受和反应灵敏。4. 闭路监控镜头位置及摄像范围合理、画面清晰；区分一般镜头和关键镜头（盗窃途径、 隐患部位等），对关键镜头进行实时监控；遮蔽 3 分钟测试监控中心人员能及时发现；录 像带的标识、编号清晰，并按编号使用，保管期限至少半个月，使用硬盘录像存储至少保 存半个月。5. 配置彩色闭路监控系统、硬盘录像机、电话无线报警系统（报警信号设定传输到指定 监控岗位监控），可攀爬的外立面门、窗等处应安装门磁探测器，出入口、通道等处应安 装红外探测器。6. 引导商户在室内安装统一款式内置型防盗窗花和拉闸等物防设施；安装使用室内居家 报警系统， 对于不能进行户内布线的商户， 应建议其安

10、装电话无线防盗报警系统 （特别是 经营贵重商品或存放有贵重财产的商铺）。7. 至少制定两套巡逻路线巡 , 覆盖物防、技防以及固定岗无法控制的盲点，明确规定巡逻 周期，两套不定期轮换，每季度评估、调整。8. 工作日志和监控录像资料保存完好，借用时履行借阅登记手续，并在一周内予以归还。9. 每班次中心接班人员需对硬盘 / 录像带录制效果进行检查，有记录，做好录像带防潮、 防阳光直晒等防护工作。10. 中心与住户的对讲，单元门与中心、住户对讲通话效果清晰、良好。11. 服务区域周边及安全死角等防范区须设置红外线报警系统， 不留盲区， 全天侯布防红 外线每天检拭，有记录。12. 中心岗对信号反应迅速

11、, 对测试及故障报警有记录。13. 中心须备有监控探头分布清单以及每个显示器循环的。14. 监控镜头清单，监视摄像机设置位置、摄像范围合理、画面清晰。15. 技防设备信号接受和反应灵敏，监控岗对信号反应迅速，并做相应记录。16. 监控录像资料至少保存半个月； 闭路监控镜头区分一般镜头和关键镜头， 对关键镜头 进行实时监控。询问安全负责 人，查看安防体 系设计、评估制 度、评估记录及 现场每个问题点扣 1.5 分日常管理1. 安全岗位 24 小时值班。2. 建立安全检查制度并有效落实。项目负责人每季度至少进行一次安全检查和评估、主 办/主管每月至少进行一次全面检查；公司、项目负责人每月至少组织一

12、次夜间查岗，项 目安全主办 / 主管每周至少一次夜间查岗。3. 安全班长对安全员在岗情况及工作状态进行核查，监控中心对各岗位人员的工作状态 有监控。查看制度、 记录， 抽查监控录像及 现场一个问题点扣 1.5 分第 3 页 共 50 页4. 夜间值班监控中心或指定岗位每半小时用对讲机呼叫一次各岗位， 检查岗位值班状态。5. 巡更点按巡逻周期定时签到，特殊原因漏签有登记，整个巡逻周期误差不超过 20%。6. 紧急集合每季度至少两次（含一次消防紧急集合）。7. 红外报警系统每天测试一次，报警及时处理率100%。8. 每季度结合案例对住户开展一次居家安全宣传，提高住户自身安全防范意识。9. 报警设施

13、、闭路监控系统的监控岗位对信号及异常情况反应迅速，及时处理，并做相 应记录，处理率 100%。10. 台风暴雨等恶劣天气、 技防或物防设施损坏时， 要通过加强人防等手段进行有效弥补。11. 无门禁卡的人员进入封闭式管理的小区时， 须盘问核实身份， 访客须经住户确认并登 记后方可进入（由住户带领的访客只核实不登记）。12. 封闭式管理的小区或组团内无形迹可疑、 无明确探访对象、 推销广告等闲杂人员进入 或逗留，对临时进出的人员在小区内的活动去向有监控。13. 保姆、钟点工、送报、送奶、送水人员以及租户、公司户、商铺、施工队、服务供方 人员等有登记并留存身份证明复印件，实行出入证管理（出入证有时效

14、限制），人员变更 须及时更新资料。14. 保姆、钟点工带入陌生人的，须向业主核实、登记后方可放行。15. 启用密码开门的项目， 至少每季度更改一次密码， 特殊情况及时变更； 有完善的保密 措施，防止密码外泄。16. 空置房建立清单，钥匙统一保管，每周至少全面巡查一次。17. 家具、 家用电器等大型物资搬出要经过业主本人同意， 并实施登记管理， 记录可追溯 到业主本人，须对人、车、证、物资相符且记录准确。18. 非物主办理有书面或电话委托和搬运人签名 （验证） 确认， 装修方物资仔细查验出入 证或业主委托书19. 公共部位、房屋的钥匙应建立健全清单、定点存放、专人负责、可随时存取； 公用钥匙分类

15、保管、标识清晰，领借用履行登记手续，专人负责分类保管。20. 施工人员管理出入证按章办理且有效，进出小区时检查房号、姓名、相片、有效期相 符且有物业服务中心公章；施工人员无光背或过于随意的现象。21. 公共区域巡逻全面、仔细、无盲点，严格盘查、监视、驱逐可疑人员，巡逻发现公共 设施损坏及时上报，有记录，公共秩序良好，无乱摆卖现象。22. 空置房建立清单， 钥匙统一保管， 每天至少巡查一次 发现室内情况异常及时处理并 告知。23. 重点巡逻物业服务中心、资料室、中心、设备房、仓库等重点部位无非工作人员擅入 现象，每班至少对重点部位巡查一次，对异常和危险现象处理及时到位。24. 台风暴雨发生时紧急

16、巡逻， 及时检查抗灾物资准备， 及时检查公共设施的稳固性， 重 点区域的门窗关闭和防水情况，发现安全隐患及时报告并处理。25. 消防安全管理责任明确，发现承租人及同住人员从事违法犯罪活动，及时举报制止，第 4 页 共 50 页空置的钥匙在中心统一保管， 并履行领用登记手续， 空置房巡逻参照 “空置房巡逻标准” 。26. 巡逻、检查或监控时发现门禁系统受损，及时报修。27. 中心接到居家报警后， 通知就近的巡逻安全员及时， 并通知班长或主办， 做好应急准 备。28. 中心值班员须持消防上岗证并具备较强的紧急事件处理能力和综合能力29. 中心有经部门负责人授权同意的代班人员名单， （代班人员能力相

17、当），代班期间并 做好代班经手的相关工作记录。30. 信息处理及时，联络顺畅，对可疑情况监控到位。31. 紧急情况下与宿舍安全员、上级联络及时。32. 夜间呼叫按频次进行。33. 不得让无关人员在中心逗留，并做好相关保密工作34. 红外报警系统每天测试一次，报警及时处理率100%。35. 必备的常用联系电话查询方便、无误。36. 相关资料保存周全，并做好相关保密工作。37. 对拾遗物品按规定进行保管、移交、认领和处理。38. 对顾客的邮件不私自折毁， 接受人员做好登记， 并及时通知顾客领取， 谨防邮件破损， 如有异常及时知会顾客。39. 特殊邮件指定人员签收、登记，及时通知顾客领取，并请顾客签

18、字确认。40. 高空作业至少 2 天向顾客发通知。41. 对装修项目表和装修工程施工责任书在巡逻时进行验证和检查，有效监督施 工人员使用专用货梯和通道进出或搬运材料。42. 装修动火作业人员有相应的上岗证，现场防范措施落实到位。43. 装修无在现场生火做饭的现象，严格按照施工时间进行施工。44. 装修留宿人员有物业服务中心办理的留宿证明。45. 无装修垃圾占用或堵塞消防通道， 发现垃圾清运或其他情况损坏公共设施的现象及时 处理。交通管理车场设施1. 机动车出入口设有减速装置和防强闯设施；周边安防设施坚固、形成闭合，能够防止 人为破坏和车辆冲撞。2. 道路及车场导向、禁停、限速、减速、禁鸣等交通

19、标识完善、清晰；根据需要装有反 光镜、减速路拱等设施；有明显的防盗提示。3. 停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠，具有防砸车装置，道闸上装有防撞 胶垫，道闸旁边有防止行人通行的警示标识。4. 道闸、地桩有禁止尾随、人车分流标识。5. 车库有明确的限高、限重等标识，管理责任明确。查看现场一个问题点 扣1分第 5 页 共 50 页车辆出入管理1. 车辆进出一车一卡，放行时核车、核卡，并尽量核人。2. 车辆放行时须检查一辆放行一辆，过一辆车开一次道闸，严禁在未办理手续前将道闸 打开。3. 无月卡车辆（含的士）须核实乘客身份，外来访客须经住户确认方可进入。4. 外来运货车辆须经住户确认后方可进

20、入，放行时打开车尾箱检查，搬运物品外出须有 放行条。5. 车辆无证出场时，临时性停车需核实驾车人是否为车主，完善登记手续并保留当事人 签名后方可放行； 月租或私家车位， 需核实驾车人是否为车位服务协议签订人， 如果不是 车位服务协议签订人， 须向车位服务协议签订人核实， 完善登记手续并保留当事人签名后 方可放行。6. 道闸发生故障时须使用地桩。7. 停车场巡逻岗应对进入车场的车辆进行外观检查，对异常情况有记录。8. 车辆按位停放，整齐有序，无跨位、占位、占道停放现象。9. 自行车、摩托车管理责任明确，停放整齐，存取方便，无乱停、乱放、叠放现象。10. 发生车辆碰撞、冲岗或丢失等按紧急预案及时处

21、理。11. 车辆出入记录每天检查、核对并备份；车辆出入记录、车辆检查登记表至少保存 1 年。12. 停车场、出入口岗指挥动作、礼仪符合公司 BI 要求。13. 夜间停车场及车辆出入口安全员须穿反光衣。查看制度、记录 及现场一个问题点扣 1.5 分收费与票据管 理1. 经营性停车场有政府颁发的合法证照，购置停车场责任险。2. 与车位所有人或使用人签订车位服务、使用协议（临停车除外），权利与责任约定明 确。3. 任何非车位服务协议签订人办理车辆的有关事宜，须有车位服务协议签订人的书面同 意，并经核实后方可办理，并留存完整的记录。4. 停车场出入口设置收费标准公示牌。5. 因特殊情况未收费的车辆，应

22、核实后作好登记，并请车主或上级签名确认。6. 停放、收费凭证的领用、交接有记录并可追溯。智能卡、车辆临时进出凭证专人管理、 收发登记、 设定时效、 定期盘点， 对于遗失的或客户报失的智能卡必须及时挂失并做好登 记。7. 交接班时，现金应和票据相吻合，并做好交接班记录；停车费达 500 元左右时（每用 完一本发票后）连同发票存根一起上交出纳员，并签名认可；无收费不给发票现象。查看制度、记录及现场一个问题点扣 1.5 分消防管理设备工具配置1. 灭火器参照建筑灭火器配置设计规范（GBJ140 90）要求配置：A. 小高层、高层住宅每两层至少设置一个灭火器配置点；多层住宅至少在每个单元首层 设置一个

23、灭火器配置点；B. 每个灭火器配置点的灭火器应不少于 2 只，不宜多于 5 只；每套装修房屋至少配置 2 只灭火器。查看现场及清单一个问题点 扣1分第 6 页 共 50 页C. 设有消防栓的场所， 灭火器配置数量可在标准的基础上减少30%；设有自动灭火系统的场所（自动喷淋、 气体灭火系统等） 可减少 50%；设有灭火系统、 消防栓的场所可减少 70%。2. 轻便灭火器应挂置或装入灭火器箱，统一编号，并编制分布清单，列明品名、规格、 数量、分布位置及有效期。3. 灭火器配置点位置明显，便于拿取，并有明显指示标识。4. 设备房、库房、控制中心、办公室等重要部位应配置相应种类的灭火器材。5. 管理项

24、目备有消防斧、消防扳手、铁撬、铁锤以及警戒带、医疗箱及常用医药、防烟 防毒等工具。6. 各项目须有首层消防设施平面图、煤气阀门平面图，且设施的图标与实际相符；有灭 火作战示意图。7. 高层建筑每层明显位置必须设置消防疏散示意图，且设施的图标与实际相符。消防管理1. 建立并有效落实消防安全责任制度。2. 建立义务消防队，编制火警应急预案并至少每半年演练一次。3. 义务消防队员熟悉岗位职责，掌握灭火、救生、人员疏散等相应技能。4. 对客户的消防宣传每半年至少一次。5. 项目安全负责人每月、部门负责人每季度至少进行一次防火安全检查，存在问题及时 整改。6. 消防紧急集合每季度至少一次，并按要求做好相

25、关记录。7. 在具有火灾、爆炸危险隐患的场所使用明火，应按规定报批，并做好预防措施。8. 消防报警系统、自动灭火系统等消防设备设施定期检查保养，消防栓至少每季度、灭 火器至少每月检查一次并现场有记录，每季度对商铺的消防设施进行一次检查。9. 所有消防设备设施完好无损，功能正常，可随时启用，严禁挪作他用。10. 消防通道畅通，无阻碍物，消防门等设施符合消防规范，安全疏散指示标识明确。查看制度、记录 及现场每个问题点 扣1分火警处理1. 火警发生通报后，紧急救援队成员应携带相应消防器具应在 3 分钟内赶到现场，各岗 位能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作。2. 火警有效控制率为 100%。3.

26、无因管理责任造成的火灾事故。试验、查看记录一个问题点扣 1.5 分突发事件1. 除消防应急预案外，对打架斗殴、偷盗、抢劫、绑架、人身意外伤亡、自然灾害以及 车辆碰撞、受损、冲岗、丢失等各类可能的突发事件应制定应急预案；项目至少每半年选 取其中一类演练一次；2. 部门负责人和安全负责人熟悉突发事件处理流程。3. 发生突发事件，责任区内的当班人员在 3 分钟内赶到现场，到场后能准确判断情况， 有效控制局面，并采取必要的封锁行动；监控中心指挥得当；如需协助，协同岗位在 6 分钟内赶到现场，合理布控；赶到现场人员须携带与事发性质相对应的应急工具。4. 对客户纠纷，按照“可散不可聚、可解不可结、可缓不可

27、急、可顺不可逆”的原则处 理。测试、 查看预案、 和演习记录每个问题点 扣1分第 7 页 共 50 页5. 发生质量事故必须召开事故分析会，按照“三不放过”的原则（即原因未查清不放过、 纠正措施未落实不放过、员工及有关客户未受到教育不放过）处理。智能卡管 理1. 建立健全智能卡管理制度，管理项目指定专人负责智能卡的授权发放和管理工作。2. 智能卡领用、授权、挂失有记录，内部员工和客户领用智能卡分开登记。3. 每季度对智能卡进行统计整理，填写智能卡季度整理表，对异常情况进行核查处理。4. 每季度对发卡电脑密码进行更改。5. 业主及家庭成员的智能门禁卡授权期限一般为两年；其他人员智能门禁卡授权期限

28、一 般为 6 个月，最长不得超过一年；车场出入卡应根据缴费期限进行授权。6. 持卡人挂失 / 解挂智能卡时，须出示本人身份证，经智能卡发放人员核对无误后，予以 挂失 / 解挂；补办停车场智能卡须车主本人办理，非车主本人办理的，需出示车主书面委 托和行驶证，并向车主核实后方可办理。7. 业主转让房产或停租车位后，应及时注销其授权并作好登记。8. 内部工作人员领取智能卡必须按程序报批，发生调职、离职、不合理使用、遗失等情 况应及时注销其授权并作好登记。9. 部门工作人员调离或离职，须及时收回智能卡，并作好登记。10. 大堂门、 单元门的开启密码每季度更改一次， 更改后的新密码应提前一周发到住户信 箱或电话通知。检查管理制度， 抽查智能卡授 权、发放登记情 况及季度整理情 况。一个问题点扣 1.5 分公共安全1. 危及人身安全处有明显标识和防范措施。2. 控制危险品进入小区，社区公共区域无易燃、易爆、剧毒、强腐蚀、放射性物品等可 能危害人身财