幸福3号地块、市北韵城邻里中心物业管理服务项目

1、幸福 3 号地块、市北韵城邻里中心物业管理服务项目政府采购竞争性磋商文件项目编号： GZCG2018376采购单位：南通市永兴物业管理有限公司代理机构：南通城建工程项目管理有限公司二一八年十一月二十三日竞争性磋商文件备案表编制人：薛晓艳日期： 2018 年 11 月 23 日采购单位（盖章）代理机构（盖章）日期： 2018 年 11月 23日法定代表人（签字或盖章）法定代表人（签字或盖章）南通市港闸区公共资源交易管理办公室（备案）目录第一章竞争性磋商公告第二章磋商供应商须知第三章项目需求第四章评审方法和程序合同主要条款合同授予第七章质疑提出和处理第八章响应文件组成及格式- 2 - / 31尊敬

2、的磋商供应商：欢迎参加本采购项目的竞争性磋商。为了保证本次磋商项目顺利进行，请在制作响应文件之前，仔细阅读本竞争性磋商文件的各项条款，并按要求制作和递交响应文件。谢谢合作！矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔。第一章竞争性磋商公告南通城建工程项目管理有限公司 （以下称代理机构） 受南通市永兴物业管理有限公司 （以下称采购单位）的委托，就其幸福 3 号地块、市北韵城邻里中心物业管理服务项目组织竞争性磋商采购，诚邀符合条件的潜在供应商参加该项目的竞争性磋商。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測。项目名称：幸福 3 号地块、市北韵城邻里中心物业管理服务项目二、项目编号： GZCG2018376三、项目预算：本项目共有二个标

3、段。其中：一标段：幸福3 号地块邻里中心物业：87.78 万元 / 年；二标段：市北韵城邻里中心物业：79.86 万元 /年。四、项目需求：一标段主要负责幸福3 号地块邻里中心的保安、保洁、消防、监控、水电维修及代收物业费等事宜，服务期限为一年；残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟婭骒。二标段主要负责市北韵城邻里中心的保安、保洁、消防、监控、水电维修及代收物业费等事宜，服务期限为一年。（具体详见第三章）酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭。潜在的供应商可申请一个或两个标段的投标，但仅可中壹个标段。 前一标段的第一中标候选人可以参加后一标段的开标及评标，但不可被推选为后一标段的第一中标候选人。彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔。五、

4、潜在的供应商资格要求（同时适用于一、二标段）：1、符合政府采购法第二十二条之规定：具有独立承担民事责任的能力；具有良好的商业信誉和健全的财务会计制度； 具有履行合同所必需的设备和专业技术能力；有依法缴纳税收和社会保障资金的良好记录；参加政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍。2、法定代表人为同一个人的两个及两个以上法人，母公司、全资子公司及其控股公司，都不得在同一采购项目相同标段中同时参加投标，一经发现，将视同围标处理。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩。3、供应商必须是有能力按本文件规定的要求提供货物及提供相关伴随服务能力的供应商，营业执照具有物业管理服务的经营范

5、围。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐。4、供应商法定代表人参加的，必须提供法定代表人身份证明及法定代表人本人身份证复印件；非法定代表人参加的， 必须提供法定代表人签字或盖章的授权委托书及法定代表人、被授权人的两人身份证的复印件， 被授权人为供应商正式人员证明材料【提供与供应商签订的有效劳动合同复印件；社保机构出具并盖章的供应商为其缴纳2018年 5 月 -2018 年 10 月连续 6 个月的养老保险缴费清单复印件】。 鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘。5、拟派项目经理要求： 须提供拟派项目经理上岗证书复印件，拟派项目经理必须为供应商正式人员，提供与供应商签订的有效劳动合同复印件；社保机构出具并盖章的供应商为

6、其缴纳的连续12 个月（ 2017 年 11 月 -2018 年 10 月连续 12 个月）的养老保险缴费清单复印件。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞。6、供应商拟投入本项目的电工、消防人员必须持证上岗，提供相关证书复印件。7、 外地企业须具有进通物业服务企业备案决定书。8、供应商须提供参与本次项目政府采购活动前三年内，在经营活动中没有重大违法记录的书面无重大违法记录声明函（格式参见第八章）。預頌圣鉉儐歲龈讶骅籴買闥。9、关于资格文件的声明函（格式参见第八章）。10、本项目不接受任何形式的联合体参与磋商。具体资格要求详见第八章中的“资格审查文件 ”。请供应商认真对照资格要求，如不符合要求， 无意或故意

7、参与磋商的，所产生的一切后果由供应商承担。若响应供应商提供虚假材料的，将作无效响应处理，磋商保证金不予退还，并报财政部门将其列入政府采购黑名单，视情公布在港闸区人民政府网。渗釤呛俨匀谔鱉调硯錦鋇絨。非招标人原因中标人放弃中标资格的，磋商保证金不予退还， 并报财政部门将其列入政府采购黑名单，视情公布在港闸区人民政府网。铙誅卧泻噦圣骋贶頂廡缝勵。六、响应文件接收截止及评审磋商开始时间：2018 年 12 月 5日上午 9 时 30 分（以开标室投影仪显示时间为准）。 擁締凤袜备訊顎轮烂蔷報赢。七、响应文件递交地址： 南通市江海大道北 729 号和丰大厦 B 座 1 楼港闸区便民服务中心开标室（2）

8、，如有变动另行通知。贓熱俣阃歲匱阊邺镓騷鯛汉。八、磋商保证金- 3 - / 311、本次项目磋商保证金（须按标段分别递交）一标段：15000 元；二标段： 15000 元。2、磋商保证金仅限银行汇票的方式递交，不接受其他方式的递交，同时磋商保证金原件由供应商带至开标现场，在递交响应文件时递交给代理机构（不得密封在响应文件中）。磋商保证金上必须注明收款人为：南通市永兴物业管理有限公司，用途为：磋商保证金；汇款人为：供应商名称。坛摶乡囂忏蒌鍥铃氈淚跻馱。3、保证金账户信息如下：账户：南通市永兴物业管理有限公司开户行：工行港闸支行账号： 11118233191000255084、（磋商保证金不得密封

9、在响应文件内）未按上述要求提交磋商保证金的供应商，采购单位有权拒绝其响应文件。蜡變黲癟報伥铉锚鈰赘籜葦。十、联系方式采购单位：南通市永兴物业管理有限公司采购单位联系人：周颖联系电话：公管办联系人： 丁工联系电话：；监督联系人：党风室联系电话：代理机构：南通城建工程项目管理有限公司地址：南通市崇川区世纪大道18 号恒隆国际 A 座 8 楼；联系 人：薛晓艳联系电话：箱： ntcjzb 。- 4 - / 31第二章磋商供应商须知一、说明1、本竞争性磋商文件仅适用于南通城建工程项目管理

10、有限公司组织的竞争性磋商采购活动。2、竞争性磋商活动及因本次磋商产生的合同受中国法律制约和保护。3、竞争性磋商文件的解释权属于南通城建工程项目管理有限公司。4、供应商下载磋商文件后，应仔细检查磋商文件的所有内容。如内容中有页码短缺、资格要求以及任何设置有不合理的条件对供应商实行差别待遇或者歧视待遇的，应在磋商文件发布后的4 日内，以书面形式向代理机构提出询问或疑问， 未在规定的时间内提出询问或疑问的， 视同理解并接受本磋商文件的所有内容， 因此引起的损失由供应商自负， 而且供应商不得在磋商结束后针对磋商文件的所有内容提出质疑事项。非书面形式的不作为日后质疑提出的依据。買鲷鴯譖昙膚遙闫撷凄届嬌。

11、5、供应商应认真审阅磋商文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，如果供应商没有按照磋商文件要求提交响应文件，或者响应文件没有对磋商文件做出实质性响应，将被拒绝参与项目的磋商。綾镝鯛駕櫬鹕踪韦辚糴飙钪。二、磋商文件的澄清、修改、答疑1、代理机构有权对发出的磋商文件进行必要的澄清、修改或补充。2 、磋商文件的澄清、修改、补充等内容均以书面明确的形式发布，并以港闸区人民政府网（ ）发布的信息为准。 驅踬髏彦浃绥譎饴憂锦諑琼。3、代理机构对磋商文件的澄清、修改将构成磋商文件的一部分，对响应磋商的供应商具有约束力。4、澄清或者修改的内容可能影响到响应文件编制的，代理机构将在提交响应文件接收截止之日5

12、日前，发布澄清或者修改公告，不足5 日的，当顺延提交响应文件接收截止时间。猫虿驢绘燈鮒诛髅貺庑献鵬。5、除非代理机构以书面的形式对磋商文件作出澄清、修改及补充，供应商对涉及磋商文件的任何推论、理解和结论所造成的结果，均由供应商自负。锹籁饗迳琐筆襖鸥娅薔嗚訝。6、采购单位视情况组织答疑会。如有产生答疑且对磋商文件内容有修改，代理机构将按照本须知有关规定，以补充通知（公告）的方式发出。構氽頑黉碩饨荠龈话骛門戲。三、磋商项目涉及到的现场勘察1、磋商文件所提供的项目相关数据仅做参考，根据自身需要，供应商可在磋商文件递交之日前对有关现场和周围环境进行勘察，以获取编制响应文件和签署合同所需的信息。勘察现场

13、所发生的费用由供应商自己承担。輒峄陽檉簖疖網儂號泶蛴镧。2、采购单位向供应商提供的有关现场的资料和数据，是采购单位现有的并认为能使供应商可利用的资料。采购人对供应商由此而做出的推论、理解和结论概不负责。尧侧閆繭絳闕绚勵蜆贅瀝纰。3、经采购人允许，供应商可为勘察目的进入采购人的项目现场，但供应商不得因此使采购人承担有关的责任和蒙受损失。供应商应承担勘察现场的责任和风险。识饒鎂錕缢灩筧嚌俨淒侬减。4、供应商应认真踏勘现场。在现场勘察时，熟悉供货及安装现场、现场周围交通道路等情况，以获得一切可能影响其投标的直接资料。供应商成交后， 不得以不完全了解现场情况为理由而向采购人提出任何索赔的要求，对此采购

14、人不承担任何责任并将不作任何答复与考虑。凍鈹鋨劳臘锴痫婦胫籴铍賄。5、现场勘查地址：幸福 3 号地块、市北韵城邻里中心，联系人：周颖，联系电话：。四、响应文件的编制及装订供应商按磋商文件要求编写响应文件，并牢固装订成册。响应文件均需采用A4 纸（图纸等除外），不允许使用活页夹、拉杆夹、文件夹、塑料方便式书脊（插入式或穿孔式）装订。响应文件不得行间插字、涂改、增删，如修改错漏处，须经响应文件签署人签字并加盖公章。恥諤銪灭萦欢煬鞏鹜錦聰櫻。五、响应文件的份数和签署（一、二标段须分别密封）1、响应文件由：资格审查文件、技术响应文件、商务报价响应文件，共3 部分组成（以下由文

15、件序号代称）。其中、须分标段密封。鯊腎鑰诎褳鉀沩懼統庫摇饬。2、响应文件均为一式伍份，其中“正本 ”壹份和 “副本 ”肆份。3、在每份响应文件上要明确标注项目名称、标段名、项目编号、对应的响应文件名称、供应商的全称、日期、 “正本 ”、“副本 ”字样。 “正本 ”和 “副本 ”若有差异，概以“正本 ”为准。 硕癘鄴颃诌攆檸攜驤蔹鸶胶。4、供应商可将响应文件正副本统一密封或分别密封，如正本和副本分别密封的，应在封袋上标明正、副本字样。5、响应文件中的所有“正本 ”，其正文内容须按磋商文件要求由供应商法定代表人或被授权人签字（或盖章）并加盖单位公章。“副本 ”可复印，但须加盖单位公章。阌擻輳嬪諫迁

16、择楨秘騖輛埙。六、响应文件的密封及标记1、供应商须将本项目响应文件：、单独密封。氬嚕躑竄贸恳彈瀘颔澩纷釓。- 5 - / 312、密封后，应在每一密封的响应文件上明确标注磋商项目名称、标段名、项目编号、响应文件各自对应的名称、供应商的全称及日期。釷鹆資贏車贖孙滅獅赘慶獷。3、在边缝处加盖供应商公章或骑缝签字。【特别提醒】响应文件中的和的“正本 ”或 “副本 ”中，均不得含有商务报价响应文件中报价表（报价单）内的任何项目价格，否则作无效响应处理。怂阐譜鯪迳導嘯畫長凉馴鸨。七、磋商报价1、本项目不接受任何有选择的报价。2、磋商报价均以人民币为报价的币种。3、磋商报价表必须加盖单位公章且必须经法定代

17、表人或被授权人签字或盖章。报价表中的大写金额与小写金额、总价金额与按单价汇总金额，若有差异，将执行政府采购货物和服务招标投标管理办法第 59 条的规定。 谚辞調担鈧谄动禪泻類谨觋。4、磋商报价（按壹年报价）必须包含以下内容：（ 1）人员工资、福利、社保费（养老保险、失业保险、医疗保险等）、员工培训费、员工服装费（春装、夏装、冬装各两套）、管理费、日常保洁物耗等。嘰觐詿缧铴嗫偽純铪锩癱恳。人员的工资须符合国家、省、市的相关规定，按南通市最低工资标准且必须缴纳社会保险费。以上人员工资为 江苏省人力资源和社会保障厅关于调整全省最低工资标准的通知所规定本地区最低工资标准为基础工资（本次招标为苏人社发2

18、018 173 号），作为投标单位的参考价。本参考价包含应由个人缴纳的保险部分，不含应由单位缴纳的保险部分，投标单位所定人员工资不得低于以上标准。 熒绐譏钲鏌觶鷹緇機库圆鍰。如人员工资遇国家政策性调增，从文件规定执行之日起，成交单位人员工资的最低工资标准也作相应调增，即每人净增数（含增加工资+增加单位保险）* 人数 * 月数，此增加部分费用由采购单位按规定支付。 鶼渍螻偉阅劍鲰腎邏蘞阕簣。（ 2）供应商为其物业服务从业人员配置的劳保用品、租赁的生活用房、交通工具、公共福利费用等；（ 3）为完成本竞蹉文件要求的服务内容而由成交供应商应当支付的各项成本、费用、消耗；（ 4）成交供应商按照国家规定应

19、当交纳的各种税、费、基金、公益事业支出等。5、竞争性磋商的最终报价为成交价，同时，成交供应商的成交价在合同实施期间不因市场变化因素而变动。6、最低的磋商报价是成交的重要条件，但不是成交的唯一条件。7、投标供应商应详细阅读磋商文件的全部内容，根据采购项目需求，准确制定相关工作方案等，必须对本采购项目全部进行报价，如有漏项， 视同对本项目的优惠。不按磋商文件的要求提供响应文件，导致报价无效，按无效响应处理。纣忧蔣氳頑莶驅藥悯骛覲僨。八、联合体参与磋商不接受任何形式的联合体参与本项目的竞争性磋商。九、磋商保证金退还1、未成交的供应商的磋商保证金，当场退还，成交的供应商（以下称为中标人）的磋商保证金将

20、在采购单位与成交供应商签订的合同生效后5 个工作日内，予以退还（无息）。颖刍莖蛺饽亿顿裊赔泷涨负。2、发生下列情况之一，磋商保证金将不予退还。（ 1）供应商在提交响应文件截止时间后撤回响应文件的；（ 2）供应商在响应文件中提供虚假材料的；（ 3）除因不可抗力或磋商文件认可的情形以外，中标人不按规定缴纳履约保证金或不与采购单位签订合同的； 非招标人原因中标人放弃中标资格的，磋商保证金不予退还， 并报财政部门将其列入政府采购黑名单，视情公布在港闸区人民政府网。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減栖。（ 4）供应商与采购单位、其他供应商或者代理机构恶意串通的；（ 5）供应商在磋商过程中有违反有关法律法规的行为；（

21、 6）磋商文件规定的其他情形的。3、对于在磋商顺利开始后至开标结束前，根据磋商情况退出磋商的供应商，须以书面形式说明退出磋商的原因，经磋商小组同意可以退还其缴纳的磋商保证金。十、响应文件及磋商费用銚銻縵哜鳗鸿锓謎諏涼鏗穎。1、磋商程序顺利进行后，除供应商的原件可退回外，其余所有的响应文件都将作为档案保存，不论成交与否，代理机构均不退回（未拆封的除外）。挤貼綬电麥结鈺贖哓类芈罷。2、无论磋商过程和结果如何，参加项目磋商的供应商自行承担与本次项目磋商有关的全部费用。十一、履约保证金- 6 - / 311、本项目成交后的履约保证金为项目成交价的5%。2、成交供应商的履约保证金须在成交通知书发出3 日

22、内汇入采购人账户，成交供应商凭成交通知书、履约保证金缴纳凭证在成交通知书发出后30 日内与采购人签订合同。超期或未有协商，则视为自动放弃成交资格。赔荊紳谘侖驟辽輩袜錈極嚕。3、成交供应商在按要求保质保量的完成该项目并通过验收后，采购人凭成交供应商提交的申请，一次性无息退还该合同项目的履约保证金。塤礙籟馐决穩賽釙冊庫麩适。4、由于成交供应商原因，在签订合同后出现不按合同履行的情况，采购单位有权将履约保证金作为违约金，全额不予退还，同时采购单位亦有权终止合同，成交供应商还须承担相应的法律赔偿责任。裊樣祕廬廂颤谚鍘羋蔺递灿。十二、未尽事宜按中华人民共和国政府采购法、政府采购竞争性磋商采购方式管理暂行

23、办法及其他有关法律法规的规定执行。仓嫗盤紲嘱珑詁鍬齊驁絛鯛。第三章项目需求一、项目概况一标段：幸福3 号地块邻里中心项目概况：项目位置： 幸福 3 号地块邻里中心位于城北大道南、幸福大道东、 经八路西、 幸福镇区中心路北地块。项目类型：集商业餐饮、运动休闲，教育培训，社区综合服务为一体。本项目含有三部分内容：1、公共服务类包括：卫生活动站，居家养老服务站，社区服务站，居委会等；2、商业用房、物业经营用房；3、 12 个班的幼儿园一座。项目面积：用地面积： 25127 ，总建筑面积计容建筑面积 33621.79 ，地下建筑面积：44260.67 ，幼儿园用地面积6864.37 ，10638.88

24、 ，绿地率19.8%，地下停车185 辆，地上停车 33 辆，非机动车 1675 辆，电梯 10 台。 绽萬璉轆娛閬蛏鬮绾瀧恒蟬。服务期限：自合同签订之日起壹年。二、幸福3 号地块邻里中心物业服务基本内容1.安全保卫、巡逻、车辆秩序管理；2.公共区域卫生保洁；3.消防值班；4.监控值班5.水电维修6.装修管理7、代收费用（如物业费、水电费、租金等）8.室外绿化养护9.电梯维保10.智能化设备维护11.消防维保12.专变维护（以上 812 条内容不属于本次报价范围）三、人员配置要求及职责序号人员类别具体要求人员职责男， 50 岁以下，大专以上学历，5 年1.邻里中心人员管理； 2.负责与业主方负

25、责人沟通协调； 3.监督检查服务人员工项目负责人 （兼客以上大型综合体物业经理经验，良好1作质量； 4 处理物业管理中的突发事件；服）的沟通能力与管理能力， 持物业经理5、装修管理； 6、负责代收费用（如物上岗证。业费、水电费、租金等）。男性，年龄 50 岁以下，身高170cm1.进出人员、 车辆的排查； 2.场馆外围秩序的保障； 3.夜间整个邻里中心巡逻；2保安以上，身体健康，三年以上保安服务4.地下停车场巡逻； 5、对装修中的工程经验，持保安证。进行日常检查。女，55 岁以下，身体健康， 吃苦耐劳，1.邻里中心外围公共区域、卫生间保洁；3保洁形象气质佳， 有过大型综合体楼宇保2.外围绿化带

26、内，道路、垃圾箱、地下洁经验，接受过专门的保洁服务培车库等所有保洁。- 7 - / 314 消防值班员5 监控人员6 水电维修7 绿化养护训，良好的沟通能力。男女不限， 50 周岁以下，身体健康，1.消防控制室值班；2.遇火警第一时间按消防理论知识丰富， 专业操作技能娴程序做好处理工作。熟，三年以上工作经验，持证上岗。男性，年龄 50 岁以下，身高 170cm1.负责监控室值班；2.发现隐患， 第一时以上，身体健康，三年以上保安服务间按程序处理； 3.监控室内设施设备的经验，持保安证。基本保养。1.负责邻里中心内的供水系统、供电系男， 50 岁以下，持电工证， 2 年以上统的维修； 2.定期对

27、邻里中心内水电系物业维修电工经验， 水电理论知识丰统； 3.水电设备系统运行巡视巡查；4.富，熟练掌握水电设备性能；为人诚对配电间进行巡查，随时注意各种设备实守信，服从指挥，安全意识强。异常反应； 5.处理设备突发事件；6.持证上岗。邻里中心外围绿化养护工作（包括修剪、聘请具有专业资质的养护公司服务不重、施肥、浇水、除虫等工作）8空调维护聘请具有专业资质的维保公司服务9电梯维保聘请具有专业资质的维保公司服务10智能化设备维护聘请具有专业资质的维保公司服务11消防维保聘请具有专业资质的维保公司服务12专变维护聘请具有专业资质的维保公司服务本项目人员配备表：（一标段：幸福3 号地块邻里中心项目）四

28、、物业服务标准序号岗位人数工作时间说明1项 目 负 责 人18:00-18:00全面统筹负责项目管理工作、各岗位业务检查监（兼客服）督、指导，协调其他维保单位事宜其中安保经理 1 人；2保安68:00-20:00 、 20:00-8:00白班 2 人负责外围秩序巡逻、车辆秩序、装修管理等，做好人员、车辆、出入物品的管控；夜班2 人，负责外围安全巡逻；轮休1 人3保洁58:00-17:00负责邻里中心外围、公共部位及地下车库保洁，每天 8 小时工作制；（包含设备）4消防值班24 小时值班 ,做好整个物业范围内监控及消防报48:00-20:00 、 20:00-8:00警的监控、发现异常协调处理5

29、 监控室6水电维修18:00-18:00做好整个物业范围内电力安全的管控及能耗管理7合计17以上人员须为全职人员一、基本要求（一）服务机构应符合以下要求：1、取得相应的资质证书；2、具备满足服务需要的设备设施；3、根据业主或物业使用人的物业服务需求设置相应的职能部门；4、服务窗口公示物业服务企业资质证书或复印件、物业服务项目、服务流程、收费依据、收费标准、投诉渠道等。提供特约服务的，公示特约服务项目、服务流程及收费标准等；骁顾燁鶚巯瀆蕪領鲡赙骠弒。5、建立规章制度，包括内部管理制度、工作流程、岗位职责、服务标准等。- 8 - / 31（二）人员物业服务企业的人员应符合以下要求：1、具有良好的职

30、业道德；2、管理人员、专业技术操作人员应按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书；3、人员应经岗前培训，合格后上岗；工作中应定期参加专业技能、法律法规、安全等相应的培训；4、应统一着装，佩戴明显标志，仪容仪表整洁；5、服务主动热情，窗口服务人员宜使用普通话。（三）财务及档案管理应建立健全财务管理制度，并符合以下要求：1、规范操作，账目清晰；2、对于提供特约服务的费用、代收代缴的费用，应单独列帐，按实际支出费用和约定方式向业主或物业使用人收取；瑣钋濺暧惲锟缟馭篩凉貿锕。（四）节能管理应根据邻里中心内的实际情况，采取相应的节能降耗措施。节能降耗措施通常包括：1、严格执行国家关于公共建筑空

31、调温度控制的相关规定；2、定期对共用设备设施进行巡检，防止管道、阀门出现跑、冒、滴、漏；3、写字楼内张贴节能提示；4、卫生间、开水间设置烘手机；5、根据写字楼办公人员的作息时间确定合理的照明、空调关闭时间；6、对公共区域照明灯具进行节能改造，如开启方式改为声控、灯具改为节能灯等。（五）装修管理1.在前期物业服务协议上进行告知；2.在装饰装修管理规定上进行告知；3.在装饰装修管理协议上进行约定告知；4.房屋安全管理（结构安全、承重、超载；水电安全、防水、通透性；防火安全，明火等等）。5.施工人员的管理（进出楼宇管理、车辆管理、明火管理、物品进出管理）6.施工过程监控（施工时间，施工材料进出，公共

32、区域公共部位的使用，电梯、楼道、门禁等，建筑垃圾清运）。鎦诗涇艳损楼紲鯗餳類碍穑。7.学会审图，将违章控制在萌芽之中。8.严把门岗关：装修期间门岗的管理至关重要，所有的违章材料必须排除在第一关门岗，才能有效控制整个商业体的违章现象。栉缏歐锄棗鈕种鵑瑶锬奧伛。9.加强巡查：在业主装修期间根据不同的装修内容，定期巡查及时发现问题；发挥全员力量，让每一位员工都知道哪些属于违章现象。辔烨棟剛殓攬瑤丽阄应頁諳。10.加强沟通，多与业主、施工单位进行沟通交流，耐心倾听意见，了解各个装修公司的真实意图，必要的时候借助装修公司的力量化解矛盾。峴扬斕滾澗辐滠兴渙藺诈機。11.注意处理方式，处理装修过程中的突发问

33、题或者违章装修时，换位思考，宜疏不宜堵，尽量以疏导、疏通为原则。詩叁撻訥烬忧毀厉鋨骜靈韬。12.人性化服务：尽量帮业主解决工程质量问题，提供力所能及的服务，与业主建立感情基础们也是改变业主违章的一个好办法。 则鯤愜韋瘓賈晖园栋泷华缙。二、顾客服务（一）接待服务（项目负责人兼客服人员）1、服务场所工作时间不少于8 小时，工作时间应有现场接待人员，其余时间设值班人员。公布24小时服务电话；胀鏝彈奥秘孫戶孪钇賻锵咏。2、提供多种接待途径，包括但不限于现场接待、接听电话及传真、收发信函及电子邮件；3、接待服务中应注意用语文明、礼貌、规范。4、对业主或物业使用人的咨询、求助等事项，应及时答复，答复率10

34、0% 。5、受理服务事项应进行记录并存档。（二）信报服务1、正确分理信件、包裹、汇款单、报刊、杂志等。2、对代收的邮件应进行登记。3、信件物品送达业主或物业使用人时应请收件人签收。（三）迁入迁出服务1、业主或物业使用人入住或迁入迁出时，应协助及时办理相关手续，并及时建档、归档。- 9 - / 312、应告知业主或物业使用人停车地点、进出园区的搬迁路线、搬运时间、电梯使用规定等细节。3、应安排专人进行现场管理和协调。（四）报修服务1、应在双方约定的时限内处理业主或物业使用人的报修，急修20 分钟内赶到现场进行应急处理。2、报修、维修应做好记录。3、对重点维修项目应进行回访。4、房屋维修与管理（

35、1）指导业主或物业使用人正确使用房屋，指导其遵守房屋安全使用的相关规范。（ 2）建立房屋巡查制度，根据房屋实际使用年限，定期检查房屋的使用状况；大风、暴雨等极端天气之前进行应急检查。 鳃躋峽祷紉诵帮废掃減萵輳。（ 3）巡查中发现损坏需要维修时，在保修期内的应及时联系相关单位进行维修。超出保修期的，属于合同约定由物业服务费用支出的项目应在24 小时内组织修复；需要动用维修资金的，应及时编制维修计划或专项维修资金使用计划，并在24 小时内向房屋产权人提出书面申请，根据房屋产权人的决定，组织维修。 稟虛嬪赈维哜妝扩踴粜椤灣。（ 4）每年制订房屋的年度维护保养计划，经业主或物业使用人同意后，组织实施。

36、（ 5）对业主或物业使用人违反规划私搭乱建或擅自改变房屋用途的行为进行劝阻，劝阻不成向有关部门报告。（ 6）应对写字楼内及周边各项标识进行有效管理，主要包括：a、各主出入口的平面示意图；b、主要道路、停车场、泊车导向等标识；c、办公区域、公共区域内的紧急出口、消防通道、禁烟区等警示性标识；d、各楼层指示、引导标识；e、公共卫生间、电话、服务台等公共服务设施引导和位置标识；f 、公共场所的安全设备设施、消防设备设施标识；g、共用设备设施的安全警示标识；k、临时性服务标识；l 、其他标识。m、共用设备设施维修与管理5、公共照明（ 1）公共照明灯按时开启，满足物业服务区域内使用要求。（ 2）应定期巡

37、视院落、道路、大堂、电梯厅、楼道等公共部位照明设施，及时修复损坏的开关和灯具。6、给排水设施（ 1）每日对各类水泵、阀门等进行检查，确保给排水系统通畅，风机正常，各种管道阀门完好。（ 2）确保仪表显示正确，系统无明显异味和噪声。（ 3）每季度对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆，定期对轴承进行润滑，定期对污水处理系统全面维护保养。陽簍埡鲑罷規呜旧岿錟麗鲍。（ 4）每半年 1 次对二次供水水箱、蓄水池进行清洗消毒，并取得卫生部门出具的水质检验报告，确保生活饮用水水质达到 GB 5749 的要求；生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照 GB 170

38、51 执行。 沩氣嘮戇苌鑿鑿槠谔應釵蔼。（ 5）定期对电机、水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养。（ 6）进行规范加压操作，确保用户末端的水压及流量满足使用要求。（ 7）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口应安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保护。 钡嵐縣緱虜荣产涛團蔺缔嵛。（ 8）定期对室内集水坑、隔油池、室外化粪池进行清理。（五）秩序维护服务1、人员要求（ 1）秩序维护人员接受过相关安全护卫知识与技能培训，持证上岗。（ 2）上岗时佩带统一标志，器械佩带规范，仪容仪表规范整齐。2、出入管理（ 1）主出入口实行 24 小时值班制度。（ 2）对进出写字楼人员进行进

39、出管理，非办公人员进入、非办公时间进入应进行登记。（ 3）对于来访人员用语文明规范，必要时引导至电梯厅或指定区域。- 10 - / 31（ 4）对进出写字楼物品进行进出管理，大件物品搬出应实行查验放行制度，并形成记录；发现有可疑危险品时，应予以扣留，并上报主管部门。懨俠劑鈍触乐鹇烬觶騮揚銥。（ 5）根据实际情况规定车辆行驶路线，对进出写字楼的车辆进行有效疏导，保证出入口的通畅。3、监控（ 1）监控室内实行专人 24 小时值班制度。（ 2）确保监控室内电话畅通，接听及时。（ 3）监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并安排相关人员及时赶到现场进行前期处理。 謾饱兗争詣繚鮐癞别

40、瀘鯽礎。（ 4）监控记录保持完整，保存时间不少于30 天。4、巡查（ 1）应根据写字楼内实际情况，制定相对固定的巡查路线。（ 2）白天巡查次数不少于2 次，夜间巡查次数不少于2 次，对重点区域、重点部位、重点设备机房至少每 3 小时巡查1 次。 呙铉們欤谦鸪饺竞荡赚趱為。（ 3）巡查宜使用巡更设备，保持巡更记录。如无巡更设备，宜保持两人一组进行巡查。（ 4）巡查过程和监控室实行联动，收到监控室发出的指令后，巡查人员应及时到达现场。（ 5）巡查中注意异常声响、气味，如有可疑现象，应立即查明并上报，并对紧急情况采取必要的处理措施。（ 6）重点部位巡查应保持记录。5、车辆停放管理（ 1）车库内应设监

41、控装置、照明装置、消防设施、门禁、车辆限速及指示标志。（ 2）指定车辆的停放区域，公开收费标准，实行专人管理，保证车辆停放有序。（ 3）非机动车应定点集中存放，整齐有序。6、突发事件处理（ 1）制定常见突发事件的应急预案，建立快速响应机制。（ 2）明确突发事件责任人。（ 3）事件发生时应及时告知业主或物业使用人，重大突发事件按规定上报，并协助采取相应措施。（ 4）定期对相关人员进行应急预案培训。（ 5）每年组织 1 次以上应急预案演习。7、突发事件通常包括：（ 1）突发火灾；（ 2）电梯故障；（ 3）紧急停电停水；（ 4）治安事件；（ 5）意外伤害。8、消防安全管理（ 1）制定消防安全管理制度

42、，建立消防责任制，确定消防安全责任人、消防安全管理人，明确专人维护、管理消防器材和消防设施；莹谐龌蕲賞组靄绉嚴减籩诹。（ 2）消防巡查人员、自动消防系统操作人员、专职消防队及志愿消防队消防员应接受消防职业技能培训，自动消防系统操作人员应取得国家认可职业资格证书，持证上岗；麸肃鹏镟轿騍镣缚縟糶尔摊。（ 3）定期组织防火巡查、防火检查，巡查、检查时填写记录，并由检查人及其主管人员签字；巡查、检查时应及时纠正违法违章行为， 拒不改正的， 物业服务企业应上报公安机关消防机构或当地公安派出所。 納畴鳗吶鄖禎銣腻鰲锬颤階。（ 4）消防控制室实行24 小时值班制度，每班不少于两人。（ 5）物业服务企业应建立

43、义务消防员制度，人数不低于本单位从业人员的30%，制定符合本单位特点的灭火疏散预案，每年至少举行1 次消防演习。風撵鲔貓铁频钙蓟纠庙誑繃。（ 6）应开展经常性的消防安全宣传和培训。应组织有关人员每年至少进行1 次消防教育培训，使其具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力。灭嗳骇諗鋅猎輛觏馊藹狰廚。（ 7）根据情况确定消防安全重点部位，并设置明显的警示标志，配备符合要求的灭火器材，由专人每日巡查；对易燃易爆品设专人专区管理，填写检查记录。铹鸝饷飾镡閌赀诨癱骝吶转。（ 8）物业服务企业应建立消防档案，统一保管、备查。9、保洁服务（ 1）建立

44、保洁管理制度和保洁服务方案，对保洁服务工作做好记录。- 11 - / 31（ 2）配置专职保洁服务人员，明确保洁责任范围，保洁服务实行定时定点和流动保洁相结合，保持物业服务区域整洁、干净。 攙閿频嵘陣澇諗谴隴泸鐙浍。（ 3）根据实际情况合理设置相关环境卫生设施，在主要进出口设置果皮箱， 在适当位置放置垃圾 （卫生）桶，设置垃圾中转房（站、车、箱），在集中装修期间应有临时垃圾堆放处等。趕輾雏纨颗锊讨跃满賺蚬騍。（ 4）生活垃圾日产日清，装修垃圾专门管理并督促及时清运。（ 5）雨雪天气应采取防滑措施，特殊部位保洁要做好安全防护。（ 6）适时开展卫生防疫活动，配合做好突发性传染病控制。（ 7）大厅、

45、电梯厅、楼梯、过道地面每日清扫，不定期巡视，保持无垃圾、无杂物、无污迹。大理石地面晶面处理后光泽均匀，防滑条缝无藏污；木地板表面光亮， 四周边角无积灰；地面砖色泽均一，点、线、面线条清晰；地毯色泽均一、图案统一、纤维方向一致。夹覡闾辁駁档驀迁锬減汆藥。（ 8）墙面每周清洁，保持大理石墙面目视无灰尘、污渍，表面光滑、明亮；墙砖表面光滑，色泽均一，点、线、面、线条清晰；涂料无划痕、无污垢；不锈钢/ 黄铜装饰物表面明亮、色泽均一，无划痕印迹，有金属质感；铝合金板表面光滑，接缝处保持洁净。视絀镘鸸鲚鐘脑钧欖粝佥爾。（ 9）楼梯扶手、栏杆每周擦拭，保持干净无灰尘。（ 10）大厅门、玻璃、窗台每周擦拭，保

46、持窗台、门框、门套、窗框、窗套及其上下部的缝隙处无灰尘、印迹、污垢；金属框架拉手洁净，无氧化斑点，色泽光亮；玻璃干净明亮，无浮尘、无印迹；门底无污迹。 偽澀锟攢鴛擋緬铹鈞錠铃铋。（ 11）公共卫生间每日清洁，保持整体无浮尘、无异味。台面、镜面无明显水迹；小便斗、座便器无黄渍、无尿碱；水龙头干净无污渍；天花板、灯具、墙角无灰尘、无蜘蛛网；卫生纸架干净无污迹，卫生用品齐全；厕纸篓无污迹，厕纸不满溢。緦徑铫膾龋轿级镗挢廟耬癣。（ 12）接待室和会议室每日清洁，保持家具、物品摆放整齐有序，电器、仪器表面目视干净。（ 13）垃圾箱、 房每日清洁， 保持整体干净干燥、 无臭味。 墙身无污迹、 无粘附物；

47、垃圾桶封闭良好，不满溢，无积灰。騅憑钶銘侥张礫阵轸蔼揽齊。（ 14）地下车库每日清洁，保持地面无垃圾杂物，无积水；标识、指示牌干净、无浮尘。（ 15）电梯轿厢每日清洁，保持地面干净，无垃圾杂物；四壁光洁明亮,无污迹；显示屏无灰尘、印迹、污渍、划痕；吊顶无积灰。疠骐錾农剎貯狱颢幗騮鸪詼。（ 16）照明设施定期清洁，保持灯杆无明显污迹，无乱张贴；灯箱、灯罩外壳无明显灰尘、污迹，灯罩内无死蚊、蝇、虫。 镞锊过润启婭澗骆讕瀘載撻。（ 17）消防设施定期清洁，保持消防栓、消防箱、报警器、火警通讯、电话插座、灭火器、烟感器、扬声器表面光亮，无积尘、无污渍。榿贰轲誊壟该槛鲻垲赛纬闼。（ 18）空调风口、排风扇定期清洁，保持表面无灰尘、无污渍。（ 19）监控设施无灰尘、无蜘蛛网。（ 20）指引标识牌、广告牌定期清洁，保持表面