天津高端写字楼酒店式公寓调研报告

1、天津高端写字楼酒店式公寓调研报告第一章 天津高端写字楼、酒店式公寓综述一、写字楼部分1、市场回顾2007 年天津市甲级写字楼市场发展呈稳步上升态势。第二季度津汇广场二期的竣工入市，不仅带动了市场整体租金水平的上升，同时也拉动了租赁市场成交的活跃度。另一方面高端写字楼的销售情况也表现不凡，信达广场、赛顿中心可售部分已全部或接近售罄。位于小白楼核心地段的天津最后一处烂尾楼欧嘉华“国贸中心大厦”以 23.05 亿的天价成功拍卖，预示着天津写字楼市场的发展前景不可估量。2、市场供应情况07 年天津甲级写字楼总供应量为 51.24 万平方米，约占全市写字楼总供应量的 27%。2007 年新增竣工入住的甲

2、级写字楼只有地处和平区南京路的津汇广场二期一家，总建筑面积为 3.9 万平方米。虽然2007 年新入市的甲级写字楼项目为数不多，但在2008 年一些潜在甲级写字楼项目，像天津中心、环球置地广场、君隆广场、万兆慧谷大厦、蓝钻国际大厦等现已开始对外咨询或销售，建筑面积合计达 21 万平方米左右，将吸引一些公司的在津企业总部进驻，同时也会加剧甲级写字楼市场的竞争。3、市场需求情况如上表所示，进入 2002 年甲级写字楼承租企业数量相对稳中有升。进入 2007 年甲级写字楼出租市场明显活跃，部分租户伴随着经营战略调整选择新的物业或在原有写字楼扩充面积，企业类型集中于金融、物流及驻津办事处，主力户型需求

3、为 100-500 平方米之间。通过调研，目前各大甲级写字楼平均出租率在 90%左右。老牌写字楼国际大厦、平安大厦的租赁情况依旧不减。另外以信达广场为代表的生高端写字楼项目也有不俗表现，成交客户不乏整层及大面积案例。4、市场租售情况在市场普遍预期及局部调整的共同作用下，部分甲级写字楼的租金温和上涨，2007 年达到 132 元/平米/月，较 2006 年同期上涨了 9%。目前投入使用的甲级写字楼当中，多数以租赁为主，可售项目中平安大厦及信达广场（低区已全部售罄，高区只租不售），赛顿中心仅存一套，售价 15000 元/平米。另外潜在南京路区域写字楼项目预售价格将创新高，如，天津中心写字楼部分预计

4、下半年入市，整层销售预计价格在 19000 元/平方米左右。5、市场展望z天津市宏观经济形势正处于新经济周期的上升阶段，近年来天津经济的增长和外商投 资的增加为写字楼市场提供了越来越多的跨国企业及新增民营企业，尤其是从事金融、物流、贸易等服务性行业的公司；z 天津北方经济中心的城市定位及大力发展服务业的政策推广，是推动天津写字楼市场发展的重要动力。面对这一需求，高品质写字楼将开始放量。2008 年全年度写字楼总供应量预计达到 43 万平方米，其中甲级写字楼将占总量的 50%左右。届时高端写字楼的介入必将带动整体市场租金水平的上涨，但大体量的产品入市也会导致空置率的短期增大，加大市场的竞争；z

5、为了配合市场需要，差异化的写字楼产品也必将应运而生，多用途的综合体项目是未来市场上的一大亮点，如，天津中心，和记黄埔（南京路项目，预计 6 月底接受咨询）等。二、高端酒店式公寓部分1、酒店式公寓市场回顾近期酒店式公寓市场处于一个稳定发展阶段，租赁市场总体变化不大。但由于房地产市场整体大环境及相关宏观因素影响，销售市场发生较大变化。如，天津中心项目初期成交均价为 17800 元/平米左右，至 07 年底成交均价达 22000 元/平方米左右，销售进度尚可。进入 2008 年虽受市场影响该项目成交面积曾放缓趋势，但成交均价仍稳步攀升达 24000 元/平方米左右。从市场价格大幅提升的情况可以看出，

6、天津酒店式公寓市场仍具有较大潜力，预测经过短期的市场调整后将会向高速发展期过渡。2、酒店式公寓供应情况如上图可以看出，2007 年全年天津酒店式公寓产品总供应量不超过 25 万平米，对于天津国际化大都市的发展定位而言，供应形式并不相称。3、酒店式公寓经营情况目前天津高档酒店式公寓租金水平与发达城市相比还存有较大差距。以天津代表性项目信达广场为例，5 元/平方米/天的成交价格只达到北京国贸中心、嘉里中心租金水平的一半，仅为北京中档酒店式公寓的租金水平。近几年来天津酒店式公寓入住率一直维持着较高的水平，在 07 年新项目放量较大的情况下入住率波动不大，说明未来酒店式公寓产品市场仍有较大上升空间。4

7、、酒店式公寓市场展望z 目前天津高档酒店式公寓产品市场存量较少与城市发展定位并不相称，而即将入市及潜在项目短期内对市场影响不大，未来仍会以较快速度发展。z 近期高档酒店式公寓产品销售情况与普通住宅产品销售情况反差较大，受市场因素影响较小。虽然高档酒店式公寓成交面积有曾放缓趋势但未出现急剧缩水现象，成交价格仍以较快速度提升。由此判断，天津经济的迅速发展大量企业进驻使得高端客群源得以保障，预计未来租金水平也会保持较快的增长速度。z 由于世界一线管理品牌看好天津市场，陆续登陆天津，高品质的软性服务和硬件要求的运营成本将继续提高，也将会使价格上浮。第二章个案分析信达广场一、项目基础资料地理位置：河平区

8、解放北路办公等级：甲级占地面积：2 万平方米建筑面积：15 万平方米租售状况：写字楼部分出售，公寓只租不售开盘时间：2005 年 10 月入住时间：2006 年 1 月物业管理：天津天孚物业管理有限公司，物业费：26 元/平方米/月车位情况：地下两层，总计 500 个，月租 600 元/月、800 元/月二、产品特点1规划布局信达广场地上共 51 层，地下 3 层，总高度 238 米，为天津 CBD 最高建筑。楼层功能B1-B3车库，设备层1F-2F大堂3F-4F商贸区5F会议中心6F-7F会所8F-20F写字楼出售部分21F-36F写字楼出租部分37F-46F酒店式公寓47F-48F餐厅49

9、F-51F设备层群楼部分(地上 6 层，地下 2 层)以购物中心、休闲、娱乐为主2装修设备电梯系统：苏州迅达电梯。15 部客梯，1 部消防梯，1 部货梯。空调系统：美国特灵中央空调，配有新风及加湿系统交房标准：写字楼：铝天花吊顶、地毯、墙纸，装修后室里净高 2.45 米，如下图：酒店式公寓：精装标准 4000 元/平方米左右，欧洲与日韩两种风格，室内家具、设施齐全，装修后室内净高 2.45 米，个别户型 3.4 米。如下图：3服务设施会所：信达广场会所位于塔楼 6-7 层，总面积 4000 多平米。6 层为日工餐厅，对外经营；7 层为都铎健身，对外经营，公寓租户免费使用。6 层平面图：餐饮为主

10、7 层平面图：健身、娱乐以主会议中心：会议中心位于塔楼 5 层，各种规格约 10 间，如下图：三、产品定位1户室配比写字楼：办公面积为 100-1600 平方米，自由组合。酒店式公寓：主力户型为 100-190 平方米，一居室：100-120 平方米，约占比例为 20%；二居室：160 平方米，约占比例为 55%；三居室：190 平方米，约占比例为 25%。2客群来源写字楼：以青岛海信、北京百福东方、富邦航运、泰德国际货运等各类中大型企业为主。酒店式公寓：客群定位为在津工作的国内外高端商务人士。目前租用客户中日本在津商务人士占到 95%以上。3定价原则写字楼、公寓不分楼层朝向统一报价 6 元/

11、平方米/天，成交均价 5 元/平方米/天左右（含物业费），出售部分小业主对外报价与产权方相同，成交均在 4.5 元/平方米/天。其中公寓单套月租金在 17000 至 27000 元/平方米/月。 4租售情况信达广场 06 年开盘至今，租售情况喜忧参半。目前写字楼出售部分已全部售完（销售周期为 2 年），入住已达 70%以上。而公寓出租部分受户型面积过大、单套租金过高影响遇到较大阻力，目前出租率不足 20%。四、总结1营销手段对项目运作的重要性。信达广场入市至今没有对产品开展系统的营销推广工作，由始至终主要采取“待销”的销售方式，对销售价格产生较大影响。在 06、07 年“黄金时期”销售价格仅上

12、调 500 元/平方米，涨幅仅 3%，低于与同档产品销售价格 3000 元/平方米左右。2合理的产品定位，客观考虑市场需求。从信达广场公寓低出租率情况反应出开发商对市场预期过高，比例约占 80%的中大型产品定位为信达广场租赁业务带来极大阻力。平均高达 23000 元/月左右的租金水平，让大量的国内高端商务人土难以承受。虽然信达广场约占 20%的一居室（100-120 平方米）已全部入住，但日本人士占据 95%以上比例，由此可以看出，16000 元/月左右的租金水平仍然超出国内客群的心理价位。天津中心一、项目基础资料地理位置：和平区南京路与营口道交口办公等级：甲级占地面积：18105 平方米建筑

13、面积：15 万平方米租售状况：写字楼部分：出售酒店式公寓：预计以出租为主开盘时间：2007.6.15入住时间：2009-04得房率：70%物业管理：世邦魏理仕，物业费：8 元/平方米/月二、产品特点1规划布局公寓部分为 45 层，写字楼部分为 52 层，地下 1-3 层车库，裙楼 1-6 层以购物中心会议中心、休闲、健身等设施为主。2装修设备名称装修标准入户门防盗门、爱迪尔或 ZENITH 品牌电子门锁起居室地面实木复合地板或石材墙面壁纸，局部玻璃或木饰面装饰顶棚轻钢龙骨石膏板吊顶，局部造型天花窗户外墙铝板玻璃幕墙、双层中空 LOW-E 玻璃餐厅及厨房地面石材或实木复合地板墙面石材或玻璃顶棚轻

14、钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆厨具意大利博洛尼整体橱柜标准层电梯厅公寓内部装修：精装报价 4000-5000 元/平方米主要装修标准见下表：卧室地面实木复合地板墙面壁纸，配合木饰面或皮革饰面装饰顶棚轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆卫生间地面、墙面石材或马赛克顶棚轻钢龙骨石膏板吊顶，乳胶漆台面大理石台面，配德国品牌杜拉维特或德国品牌凯勒玛洗面盆，配德国品牌高仪或德国品牌汉斯格雅水龙头座厕德国品牌杜拉维特或德国品牌凯勒玛豪华座厕淋浴间独立淋浴间配德国品牌高仪或德国品牌汉斯格雅花洒浴缸德国杜拉维特卡德维嵌入式浴缸，高仪或汉斯格雅浴缸龙头电器飞利浦或东芝的液晶电视，美国品牌通用电器或意大利品牌阿里斯顿的抽油烟机、

15、微波炉、电冰箱等3服务设施配有 2000 平方米会所，以健身、娱乐功能为主。由物业公司负责管理，暂定不对外经营。三、产品定位 1户室配比户型面积套数配比占总体比例一居40-60 8021.33%66.40%60-80 297.73%80-100 14037.33%两居100-120 123.20%28.53%120-140 4812.80%140-160 3810.13%180-200 61.60%220-230 30.80%三居160-180 164.27%5.07%180-200 30.80%写字楼：单层面积约 1250 平方米，净高 2.7 米酒店式公寓：见下表2客群来源酒店式公寓：以投

16、资型高端商务人士为主，北京、上海、港澳台等发达地区在津商人占据比例较大，多重视地段升值空间、商务氛围、内部服务等。写字楼：目前尚未对外租售，现场咨询多为国内外大型企业在津总部及各大金融机构、船运及物流等服务型企业，中小型高速发展企业也占一定比例，如，IT、咨询类企业等。3定价原则天津中心于 07 年 7 月正式开盘，价格涨幅明显。07 年 12 月份成交均价已超过 21000元/平方米，08 年 4 月成交均价高达 23900 元/平方米与 07 年 7 月 17800 元/平方米相比，涨幅率达 35%。4租售情况写字楼：以租为主，整层销售酒店式公寓：公寓部分开盘至今未受高价格而影响销售进度，

17、不足一年时间销售率已达 40%以上。分析主要有以下两点：一、不可替代的区域优势、内部品质优势；二、较合理的定价策略。采用高单价低总价的策略使得天津中心迅速去化。该项目中小面积户型占总比例的 70%左右，主力户型平均面积在 75 平方米左右，总价控制在 150 万以内。如租金水平按 6.5 元/平方米/天计算，年投资回报率将在 10%以上。总价、回报预期均在投资客群的接受范围内。007年7月 8月9月10月11月12月 2008年1月 2月3月4月销售面积2219.83306.11562.11027.22720.3832.82810.23634.080951.57除受宏观市场影响外，目前天津中心

18、成交比例大幅下降的另一个原因源于自身的调整。近期天津中心没有因为市场影响而放缓价格涨幅速度，在前期中小户型迅速被去化后，户型投放面积在不断放大。如，4 月份平均单套成交面积为 90 平方米左右，单套总价提升到 220万，按目前的租金计算回报率明显低于去年的水平，随着后期大面积户型的推出矛盾会日趋明显，使得持币观望的投资人群更会心有余悸。四、总结在保证产品内部品质提供优良的投资环境的同时，应根据需求市场情况合理控制总价范围，达到顺畅去化、降低投资风险。未来几年天津高档酒店式公寓仍会中小面积需求为主，天津中心在 07 年取得佳绩也是因为此期间推出大量低总价中小面积产品。天津与北京、上海等发达城市相

19、比国际氛围仍存有较大差距，在高档酒店式公寓销售过程中应将国内投资人士做为主要客群，在租赁方面应国内外并进。从目前的市场来看，在具备优越的地段、品质、服务等条件下，户型面积在 70 平方米以内的高档酒店式公寓将在未来市场中占据一定市场份额。赛顿中心一、项目基础资料楼盘地址：和平西康路与成都道交口办公等级：甲级投资商：天津万顺房地产有限公司开发商：天津万顺房地产有限公司总建筑面积：16 万平方米占地面积：1.5 万平方米物业管理：天津市君怡物业管理有限公司物业费：公寓：3.6 元/平方米；写字楼：16 元/平方米开盘时间:：2005-11-01交房日期：2006-08-30二、产品特点1规划布局：

20、1-4 层商业群房，两栋公寓，一栋写字楼。2装修设备名称装修标准外檐部分外墙氟碳喷涂铝单板幕墙外檐窗断热铝合金型材/喷涂颜色/Low-E 玻璃公共部分大堂挑高 9.3 米，地、墙面石材电梯“KONE”品牌/共配备 7 部电梯/客梯 6 部-服务梯1 部/其中 3 部高区客梯梯速 3.5 米/秒-低区 3 部客梯及服务梯梯速 2.5 米/秒/电梯载重量 1.35T办公区内部地面OA 网络布线地板（办公区及公共走廊全铺设）墙面轻质隔墙/刮腻子顶棚不吊顶分户门对开玻璃门3服务设施赛顿中心拥有 3000 平方米的会所，以泳池、健身、娱乐等功能为主。该会所服务业主实行会员制不对经营，会员费用为 3800

21、 元/年。三、产品定位 1户室配比公寓部分：户型面积套数配比三房180-256 104 套33.33%四房240-260 208 套66.67%写字楼部分：标准面积 1400 平方米，户型区间：110250 平方米，其中 210 平方米与 250平方米以主力户型，占到总比例的 70%左右。2客群来源公寓：天津本地高端自住型人士，极少对外出租。写字楼：中大型企业，服务、物流类企业居多。3定价原则公寓：目前赛顿中心公寓部分仅存两套（16 层、27 层），对外报价 15000 元/平方米。写字楼：销售报份 15700 元/平方米，租赁报价：6.1 元/平方米/天（含物业费） 4租售情况公寓：公寓：虽然赛顿中心以大户型为主，在总价方面为销售带来一定难度，但在 06、07 年最佳时期该项目总体销售比较顺畅，08 年赛顿中心放大优惠幅度项目得以顺利收尾，目前仅剩两套户型。写字楼：赛顿中心写字楼部分与公寓部分同期销售，推出后整体销售进度良好，目前仅存一套低层单元未售出。四、总结分析虽然赛顿中心