农房抵押融资案例及风险分析

1、农房抵押融资案例及风险分析开展农房抵押融资业务，银行要重点把握好如下风险 环节：所有共有人都要同意抵押并签字；抵押人对抵押住房 处置要做出“有安居之处”的承诺；要有村民大会或村民代 表大会签字决议，且符合法定要求；抵押物位置要便于处置 变现浙江省慈溪市自 2007 年开始实施 “农房两改”（农村住 房制度改革和住房集中改建） ， 2009 年出台了关于进一步 推进农村住房制度改革和住房集中改建暂行办法 。慈溪农 村合作银行（以下简称“慈溪农合行” ）对“农房两改”项 目进行了信贷支持，且在信贷支持过程中，进行了农房抵押 融资服务的创新探索。实践中，积累了一些农房抵押融资案 例，也遭遇到了信用违

2、约、抵押物处置难的风险问题。在支持新农村建设及“农房两改”过程中，慈溪农合行 信用风险管控情况总体较好。这里，笔者结合有关案例，分 析一下相关工作的成败得失。案例总结总结起来， 农房抵押融资有两类案例， 一类是风险案例， 主要是由于借款人出现突然变故及集体土地房产处理困难 等原因，造成贷款出现不良；另一类是成功案例，由于各环 节经办人员严格履职，从借款的申请、资料的收集、贷款的 审查，到授信审批、抵押手续的办理、合同的签订、贷款的 发放等各个环节，均严格按相关制度执行，且抵押房产所处 位置易处理，最终确保了贷款人的优先受偿权。案例 1 ：处置遇阻 与慈溪农合行下辖某支行发生借贷关系的借款人孙某

3、 从事家庭作坊五金加工生意已多年，年销售额约 70 万元， 年收入约 8 万元。 2010 年 7 月 20 日，孙某取得慈溪农合行 丰收小额贷款卡贷款 15 万元。贷款期间，因借款人突患急 性肝病，经营停止，且病情恶化最终不治，医疗花费透支过 度，造成无力归还借款。 借款人在该行抵押的集体土地房产， 因交通不便且妻子还在居住，导致处置困难，法院已裁定终 结执行。抵押房产处置遇阻，贷款至今未收回。案例 2 ：成功处置2011 年 8 月 22 日，慈溪农合行下辖某支行与一借款人 签订了 50 万元的最高额抵押借款合同，借款人以自家的农 村集体住房作抵押。 2012 年 9 月 25 日，依据借

4、款人的申请， 支行为其提供贷款 50 万元，还款期限为 2013 年 3 月 5 日 届还款期，借款人未依约履行还本付息义务，支行多次 催索无果，于 2013 年 5 月 23 日向当地人民法院提出实现 担保物权申请。在法院听证时，被申请人（借款人）的父母 向法院提出了异议，称该集体土地房产在建造审批时，将其 二人的建房指标审批在内，而在抵押时，未经二人同意，要 求法院裁定抵押无效。针对此异议，慈溪农合行及时调阅该笔业务办理的相关 资料，发现建房审批表中，批准建造的房屋确含二人的建房 指标，但在办理抵押时，二人均签字确认；同时还录有该村 村民代表大会的有关会议记录，同意该房屋设定抵押，上面 还

5、有全体代表的签字。慈溪农合行将资料一一提交法院，法 院均予认可，裁定确认该行的优先受偿权。总结成功处置的原因：一是办理抵押时做到了手续合法 合规，完全按照 2009 年当地政府部门关于农村私房的抵押 规定办理，审批表中的家庭成员除未成年人以外，均签署了 同意抵押确认书；二是有完善的村民代表大会同意抵押的手 续；三是抵押房产所处地理位置较容易拍卖处理。重要风控提示结合上述案例，笔者认为，银行在开展农村集体住房抵 押贷款业务时，要重点关注以下几个风险环节：一是所有共有人都要同意抵押并签字。常见的风险是， 在共有人同意抵押并签字时有瑕疵，比如未全部签字。原因 是建房审批报告上未将相关人员全部纳入共有

6、人范畴农村 集体住房房产证上一般未注明共有人，所以在办理抵押手续 时，银行一般只考虑到其配偶，往往忽略其他共有人，一旦 到了诉讼处置阶段，很容易导致抵押无效的结果。就碰二是抵押人对抵押住房处置要做出“有安居之处”的承 诺。该承诺也是农村集体住房抵押特有的一种承诺，由于该 类房屋抵押较少办理，所以客户经理容易忽略，而一旦缺少 该承诺，在具体执行过程中，尽管法院支持，但由于被执行 人无处居住，实际上执行起来是非常困难的，如案例 1 到类似问题。三是社员（村民）大会或社员（村民）代表大会签字环 节。农村集体土地房产因其土地使用权性质关系，办理房产 抵押时，必须取得社员（村民）大会或社员（村民）代表大 会统一作出的同意住房抵押、处置、转让决议。在实际操作 中，因为社员（村民）大会或社员（村民）代表大会中涉及 的人数较多，程序相对复杂，故容易出现签字不完整、不真 实等现象，而一旦缺少该决议，或者签字人数未达到法定要 求，以及出现签字不真实等现象时，该抵押将面临无效。四