【商业地产PPT】昆明汇都国际二期项目二次提案报告69PPT

1、rayfull property service 汇都国际二期汇都国际二期 项目二次提案报告项目二次提案报告 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 rayfull property service 报告目录报告目录 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 rayfull property service 汇都一期汇都一期一个新时代的来临、国际化商业财富意识

2、一个新时代的来临、国际化商业财富意识 亚洲商业精粹所在亚洲商业精粹所在 财富汇都，国际昆明财富汇都，国际昆明 汇都国际是国际昆明划时代的城市综合体，是引领城市生活和发展方 向的多元化枢纽物业，是昆明市民高增长、高回报、安全稳定的创富 基地，更是昆明国际化商贸、旅游、休闲、购物中心，城市未来的核 心，是到云南旅游的必到之处，是昆明市民购物的必到之处。 rayfull property service 承接和延伸一期的定位高度，确立二期以商务为核心承接和延伸一期的定位高度，确立二期以商务为核心 的开发站位的开发站位 确立项目以商业和商务开发为核心赢利模式的开发方确立项目以商业和商务开发为核心赢利模

3、式的开发方 向向 在宏观环境不利的整体环境下，确立项目在安全第一在宏观环境不利的整体环境下，确立项目在安全第一 、以快打慢条件下的可行性高价值开发方向、以快打慢条件下的可行性高价值开发方向 确立项目工程分期开发，销售整体考虑尽量提前实现确立项目工程分期开发，销售整体考虑尽量提前实现 价值的操作模式价值的操作模式 以写字楼确立项目整体形象标高并率先启动的原则以写字楼确立项目整体形象标高并率先启动的原则 以创新型营销模式为领跑市场的首要条件以创新型营销模式为领跑市场的首要条件 以销售回款为主，同时开发其他融资渠道实现项目开以销售回款为主，同时开发其他融资渠道实现项目开 发的可延续性发的可延续性 尽

4、可能争取政府资源，打造政府形象工程的操作方向尽可能争取政府资源，打造政府形象工程的操作方向 一环一环 城市细胞核心城市细胞核心 行政中心行政中心本案本案 二环二环 城市细胞膜城市细胞膜 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 rayfull property service 延续商脉，承接文脉，体现时代精神延续商脉，承接文脉，体现时代精神 一期以金格为中心的高端百货物业为一期以金格为中心的高端百货物业为 主。为延续一期，展现我汇都主。为延续一期，展现我汇都“昆明昆明 都心，城

5、市引擎都心，城市引擎”，进一步完善汇都，进一步完善汇都 物业组成结构，体现时代精神。二期物业组成结构，体现时代精神。二期 则以商务为核心，填补汇都空缺物业则以商务为核心，填补汇都空缺物业 ，形成昆明新兴城市综合体。打造昆，形成昆明新兴城市综合体。打造昆 明大汇都概念。明大汇都概念。 rayfull property service 报告目录报告目录 rayfull property service 总体规划总体规划 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 rayfull pr

6、operty service 用地面积：20453 容积率：7.34 总建筑面积：155202 住宅建筑面积：80202 办公用房：35000 地上商业面积：11000 地下一层商业面积15000 地下车库面积：15000 物业类型： 住宅：3栋33层 写字楼：1栋29层 商铺：高层裙楼商业 规划展望：一二三期的联系开发 为大汇都的形成确定了基础。 地面有一定高差，金汁河为地面河； 可有效利用高差营造商业双首层概念。 1、2、3期相互关系期相互关系 rayfull property service 问题发现问题发现 rayfull property service 问题解决问题解决 1 1、写

7、字楼、写字楼1 1到到5 5楼为商业楼为商业 ；一层挑空；一层挑空； 2 2、层高、层高1 1楼楼4.54.5米，米，2 2到到5 5 楼层高楼层高4.24.2米；米；6 6楼楼2828 楼楼3.33.3米；米； 3 3、2 2到到5 5楼采用外挂式电楼采用外挂式电 梯；梯； 4 4、6 6到到1212楼为酒店，先楼为酒店，先 行招商，且前期面市行招商，且前期面市 与精装修与精装修sohosoho空间为空间为 主；主； 5 5、sohosoho空间与写字楼分空间与写字楼分 别采用不同的电梯进别采用不同的电梯进 入；入； 6 6、1313楼到楼到2828楼为昆明东楼为昆明东 盟资本中心。盟资本中

8、心。 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 rayfull property service 解决方案解决方案 办公物业问题解决办公物业问题解决 高端公馆+中大面积办公 空间降低写字楼销售风 险保证价值的有效实现 以精装修解决公馆销售 高端认同问题 以竖向分区解决销售价 值认同，建筑设计难题 以标准可调性空间应对 市场风险（住宅魔方） 以主题式定位解决价值 认同问题和推广问题 rayfull property service 可操作行强、价值容易凸显，可操作行强、价值容易凸

9、显， 整体形象容易维持整体形象容易维持 解决酒店定位操作难度高、解决酒店定位操作难度高、 回款难的问题回款难的问题 以公馆的名义，相比以公馆的名义，相比sohosoho办公的优办公的优 势，具有可变通性势，具有可变通性 解决方案优势解决方案优势 创新理念与新颖产品结合创新理念与新颖产品结合 主题明确、针对性强、易于销售主题明确、针对性强、易于销售 rayfull property service 商业物业问题解决商业物业问题解决 rayfull property service 以双首层解决大汇都大融合问题（金汁河、东风路、一期、三期）以双首层解决大汇都大融合问题（金汁河、东风路、一期、三期）

10、 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 rayfull property service 以负一层主题街区解决补充高端百货，达成共同提升的问题以负一层主题街区解决补充高端百货，达成共同提升的问题 rayfull property service 负二层，以超市、家具专业市场招商负二层，以超市、家具专业市场招商 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 ray

11、full property service 以定制式街区解决群楼定位与业态以定制式街区解决群楼定位与业态 momamoma案例解析案例解析 类别 剩余 间数 面积范 围 单价范围 总面 积 总定价 二 期 1拖2南向971-1063200079825401833 1拖2北向870-1113200069421227844 中部单层2727-5340000170661679844 景观街4712-364500087339267075 景观街增 加 729-8645000210794838850 合计1636178242415446 rayfull property service 项目资料项目资料

12、 分类铺面形式面积（）间数单价区间总价区间点对点业态定位营销方式 a栋 一层街铺15-351-3间4-5万/70-150万/套 名贵烟酒、票务中心、照片冲 洗 招商前置、定向销售 一拖二商铺100-1505-8间2-2.5万/250-350万/套 办公用品、体育用品、定制首 饰、晚装设计、画廊、艺术品 利用金马源资源，招商前 置，点对点定向销售。 一拖三商铺350-5502-4间1.6-2万/550-1100万/套城市快餐、日韩料理、牙医 b栋 一层街铺15-353-5间4-5万/70-150万/套水果行、家居饰品、干洗店招商前置、定向销售 一拖二商铺250-4502-4间2-2.5万/500

13、-1000万/套西式餐饮、美容spa、保健中心 利用金马源资源，招商前 置，点对点定向销售。 一拖三商铺350-5502-4间1.6-2万/550-1100万/套瑜伽会馆、瘦身中心 c栋 一层街铺15-351-3间4-5万/70-150万/套 数码产品、花艺礼品、个性消 费品 招商前置、定向销售 一拖二商铺100-1505-8间2-2.5万/250-350万/套 车模、成人器材、户外用品、 清吧、咖啡吧 利用金马源资源，招商前 置，点对点定向销售。 一拖三商铺350-5502-4间1.6-2万/550-1100万/套网吧、健身馆、美发 2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库

14、！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载qq:69031789 rayfull property service 车行进入：车行进入： 至市中心方向来车，需至市中心方向来车，需 在红灯路口转向进入地在红灯路口转向进入地 块；块； 至城东区方向来车，可至城东区方向来车，可 经由经由15m15m规划道路进入地规划道路进入地 块。块。 人行进入：人行进入： 至市中心方向行人需通至市中心方向行人需通 过天桥到达地块，地块过天桥到达地块，地块 周边人行进入不受限制。周边人行进入不受限制。 至白塔路至白塔路 至城东区至城东区 至市中心至市中心 至体育馆至体育馆 内部交

15、通动线与城市规划道路密切内部交通动线与城市规划道路密切, ,车流人流动线混乱。车流人流动线混乱。 人流及车流进入方式单一。人流及车流进入方式单一。 车库物业问题解决车库物业问题解决 rayfull property service 车库物业问题解决车库物业问题解决 项目以地下停车为主，且项目以地下停车为主，且 由商务写字楼和住宅楼构由商务写字楼和住宅楼构 成，决定了商务停车与住成，决定了商务停车与住 宅停车之间如何解决与协宅停车之间如何解决与协 调；且项目的车行进入比调；且项目的车行进入比 较单一，车位需求量较大，较单一，车位需求量较大， 地块停车面积比较有限，地块停车面积比较有限， 决定了我

16、们的停车系统必决定了我们的停车系统必 须向立体发展。须向立体发展。 rayfull property service 21 构建与整体定位相适应的车位硬件和软件支撑体系是目前的工作重心构建与整体定位相适应的车位硬件和软件支撑体系是目前的工作重心 管理体系管理体系 车位数量车位数量 写字楼区的地下步入方式写字楼区的地下步入方式 地上车行进入方式地上车行进入方式 进出分离进出分离 面临的问题面临的问题解决方向解决方向 充分拓展车位数量充分拓展车位数量 智能化管理智能化管理 通畅便捷通畅便捷 车库物业问题解决车库物业问题解决 车位销售方式车位销售方式 售卖车位使用权售卖车位使用权 rayfull p

17、roperty service 22 全自动地下停车系统全自动地下停车系统 特点：空间利用率高、占地面积小、智能化程度高特点：空间利用率高、占地面积小、智能化程度高 全自动地下停车库只要刷卡之后，将车辆开到指定的地点，车辆就被电脑控制的传送带传送到空车位 里。取车的时候，也只需刷卡，等待80秒左右，车辆就会被自动送出，而且车头会被旋转180度， 面向出口，非常方便。 入口入口智能化机械下沉智能化机械下沉自动传送自动传送 写字楼车库发展技术及借鉴写字楼车库发展技术及借鉴 rayfull property service 23 机械立体停车库机械立体停车库 特点：技术成熟、占地面积小、利用率高特点

18、：技术成熟、占地面积小、利用率高 单层空间双层停车位单层空间双层停车位 车位本身要求层高米 即可，在层高大于米时， 可考虑双层停车位。 rayfull property service 24 车库智能化管理车库智能化管理 车位探测器车位探测器： 根据超声波测距的原理，来根据超声波测距的原理，来 检测每个车位是否被占用。探测检测每个车位是否被占用。探测 器由上而下发出超声波，分析汽器由上而下发出超声波，分析汽 车或地面的反射波，精确测量出车或地面的反射波，精确测量出 反射面到探测器的距离，由此准反射面到探测器的距离，由此准 确地探测出每个车位的停车情况。确地探测出每个车位的停车情况。 一卡通智能

19、进出、监控系统设一卡通智能进出、监控系统设 置转向指示齐全、明确清晰置转向指示齐全、明确清晰 rayfull property service 25 车库导示系统车库导示系统 xz-cw车位引导系统车位引导系统 车位探测器：车位探测器： 根据超声波测距的原理，来检测每个根据超声波测距的原理，来检测每个 车位是否被占用。车位是否被占用。 管理器：管理器： 对探测器进行分组管理，实现网络通讯的对探测器进行分组管理，实现网络通讯的 优化管理，保障系统安全，循环检测所辖优化管理，保障系统安全，循环检测所辖 探测器的状态，并将有关信息传到上位电探测器的状态，并将有关信息传到上位电 脑。脑。 信息指示屏：

20、信息指示屏： 置于停车场入口显示欢迎信息和整个停置于停车场入口显示欢迎信息和整个停 车场的剩余车位信息，置于停车场内显车场的剩余车位信息，置于停车场内显 示有关区域的车位信息并引导司机快速示有关区域的车位信息并引导司机快速 停车。停车。 车道灯：车道灯： 用于指引司机快速按照指定的方向到达用于指引司机快速按照指定的方向到达 指引的停车位指引的停车位 车位显示牌：车位显示牌： 可根据系统的引导发光闪烁，让司机对可根据系统的引导发光闪烁，让司机对 视线内的引导车位一目了然。视线内的引导车位一目了然。 数据转换器：数据转换器： 连接系统和电脑，进行数据的上下传输连接系统和电脑，进行数据的上下传输 以

21、及和道闸联动以及和道闸联动 rayfull property service 住宅物业问题解决住宅物业问题解决 目前项目存在的问题目前项目存在的问题 市场混乱市场混乱 置业者观望情绪置业者观望情绪 单层面积单层面积1000，通风采光问题，通风采光问题 政策性强规，与风水豪宅核心定位的冲突政策性强规，与风水豪宅核心定位的冲突 解决之道解决之道 以集合式住宅开发解决可变通设计应对市场，应以集合式住宅开发解决可变通设计应对市场，应 对整体定位对整体定位 集合式住宅主力面积设定，与魔方变化设想集合式住宅主力面积设定，与魔方变化设想 标准层小户型、中户型结合形式，以精装修应对标准层小户型、中户型结合形式

22、，以精装修应对 销售销售 变集合是住宅为魔方是住宅变集合是住宅为魔方是住宅 （日本集合式住宅开发）（日本集合式住宅开发） rayfull property service 住宅住宅 高层魔方式住宅： 以标准户型：4550平米的一房和8595平米 的二房 为主组成住宅魔方；面积组合形成的面积区间是 从45200平米，将满足不同消费者的购房需求； 同时也可满足9070的规划要求；并有效解决高层 通风及采光问题，可实现空中豪宅的概念。 rayfull property service 关于金汁河关于金汁河 地下排污 浅水系景观 项目社区水景观与外环境景观融合 对整体商业的促进 rayfull pro

23、perty service 报告目录报告目录 rayfull property service 中国的房地产市场不能以价值判定中国的房地产市场不能以价值判定 ，而只能以市场预期作为判定标准，而只能以市场预期作为判定标准 rayfull property service 1、最新关于银行降息、最新关于银行降息 对房地产的无实质性利好，对房地产的无实质性利好，5年以上贷款无明显优惠；年以上贷款无明显优惠； 国家对房地产还处于严格控制状态，对房地产的贷款将继续收缩，从严控制。国家对房地产还处于严格控制状态，对房地产的贷款将继续收缩，从严控制。 2、万科杭州降价风波、万科杭州降价风波 挤压房地产的利润

24、空间，打压中小开发上；挤压房地产的利润空间，打压中小开发上； 回笼资金，收购和储备优良项目。回笼资金，收购和储备优良项目。 3、股市的参考、股市的参考 心里预期大于市场预期，汇金公司一出手，大家都不买股票了，大家都想买；心里预期大于市场预期，汇金公司一出手，大家都不买股票了，大家都想买； 做价值投资理念，对接房地产的汇金公司。做价值投资理念，对接房地产的汇金公司。 解放军并没有来！解放军并没有来！ rayfull property service 不在于对中远期价值的认同，不在于对中远期价值的认同， 而在于如何解决观望而在于如何解决观望 rayfull property service 传统的

25、低开高走传统的低开高走 传统非促销手段、低首付手段传统非促销手段、低首付手段 市场在变化，置业者也在变化。传统营销手市场在变化，置业者也在变化。传统营销手 法已不能吸引客户购买，传统手法最终还是法已不能吸引客户购买，传统手法最终还是 回归到价格上来。回归到价格上来。 rayfull property service 建立在中远期建立在中远期 价值认同基础上的消除观望疑虑的价值认同基础上的消除观望疑虑的 创新型营销手段创新型营销手段 rayfull property service 云纺成功运作模式云纺成功运作模式 成功分析成功分析 建立了共同成功的模式建立了共同成功的模式 分解了产权、经营权、

26、收益权，实行了分解了产权、经营权、收益权，实行了 价值分布认同，变复杂为简单的模式价值分布认同，变复杂为简单的模式 rayfull property service 业主业主 经营户经营户经营户经营户 经营户经营户经营户经营户 经营户经营户 经营权经营权 1 买断费买断费 用用1 经营权经营权 2 买断费买断费 用用2 租金租金1 租金租金3 租赁租赁2 租金租金4 租金租金2租金租金5 租赁租赁1 转让转让 转让费转让费 用用 云纺的多样化租赁关系云纺的多样化租赁关系 经营权经营权1：业主向商户转让的经营权，多为十年：业主向商户转让的经营权，多为十年 经营权经营权2：商户向下家商户转让，少于

27、十年：商户向下家商户转让，少于十年 买断费用买断费用1：商户向业主交纳，约：商户向业主交纳，约20-30万元万元 买断费用买断费用2：下家向上家交纳，约：下家向上家交纳，约20-30万元万元 租赁租赁1：业主向商户的直接租赁：业主向商户的直接租赁 租赁租赁2：下家商户向上家商户的租赁：下家商户向上家商户的租赁 租金租金1：商户向业主交纳，约：商户向业主交纳，约100-150元元/平方米月平方米月 租金租金2：下家向业主交纳，约：下家向业主交纳，约100-150元元/平方米月平方米月 租金租金3：下家向上家交纳，：下家向上家交纳，12-20万元万元/年年 租金租金4：商户向业主交纳，约：商户向业

28、主交纳，约60-80元元/平方米月平方米月 租金租金5：下家向业主交纳，约：下家向业主交纳，约60-80元元/平方米月平方米月 转让：上家向下家转让转让：上家向下家转让 转让费用：下家向上家交纳，约转让费用：下家向上家交纳，约20多万元多万元 多存在于服装类多存在于服装类多存在于建材类多存在于建材类 rayfull property service 123 高转让费（买断费）高转让费（买断费）+低租金低租金 如服装、建材类如服装、建材类 低（无）转让费（买断费）低（无）转让费（买断费）+高租金高租金 如服装类如服装类 高转让费高转让费+高租金高租金 如工艺品类如工艺品类 目前主要的三种租赁方式

29、目前主要的三种租赁方式 rayfull property service 云纺的收益方式云纺的收益方式 rayfull property service 通讯 月租费+通话费 15元的月租低了吧，但通话费是月租的几倍，我们都 很清楚。 引进其它行业成功营销手法，嫁接于房地产市场。 非常规市场需要非常规手法非常规市场需要非常规手法 以非传统对传统以非传统对传统 以非地产对地产以非地产对地产 以商业对住宅以商业对住宅 模式思考模式思考 案例解析案例解析 rayfull property service 70%70%房款的使用权销售房款的使用权销售+ +中长期中长期30%30%房款陆续回收房款陆续回

30、收 出路出路 项目项目核心营销策略核心营销策略 当认可当认可1000010000的中长期价值，的中长期价值， 而不能当前认可导致观而不能当前认可导致观 让价值共同体提升物业预期让价值共同体提升物业预期 价值，实现价值提升价值，实现价值提升 创新模式营造市场轰动，应创新模式营造市场轰动，应 对市场不景气，达成轰动，对市场不景气，达成轰动， 引发关注引发关注 保障体系、预期价值认同体系、银行按揭体系、法律体系保障体系、预期价值认同体系、银行按揭体系、法律体系 rayfull property service 70%70%房款的使用权销售房款的使用权销售 出路出路 写字楼及商业核心营销策略写字楼及商

31、业核心营销策略 写字楼（非公馆）、商业写字楼（非公馆）、商业 认可认可1000010000元元/ /平米的价格，平米的价格， 但是不认可但是不认可1500015000元元/ /平米平米 的价格；的价格； 中长期中长期30%30%房款陆续回收房款陆续回收+ + 5-105-10年的使用权销售，实现年的使用权销售，实现 总体销售的总体销售的70%70% 此策略不是太明白此策略不是太明白 rayfull property service 70%70%房款的产权销售房款的产权销售 公馆、住宅公馆、住宅 出路出路 写字楼及商业核心营销策略写字楼及商业核心营销策略 入伙前入伙前30%30%房款陆续回收房款

32、陆续回收+ + 认可认可80008000元元/ /平米的价格，平米的价格， 但是不认可但是不认可1200012000元元/ /平米平米 的价格；的价格； 在在70%70%的总房款中实现的总房款中实现30%30% 的首付，降低投资者的压的首付，降低投资者的压 力，同时满足银行快速放力，同时满足银行快速放 贷要求；贷要求； 与发展商签订借款协议，与发展商签订借款协议， 入伙前交付入伙前交付30%30%的房款；的房款； （此借款为无息）（此借款为无息） 实际首付实际首付21%21%，实现首付降，实现首付降 低低9%9%；低于银行评估，银；低于银行评估，银 行放贷加快。行放贷加快。 客户实际首付客户实

33、际首付51%51%。 rayfull property service 金马源平台资源金马源平台资源 汇都效应与客户资源，国贸客户资源，金格百货资源汇都效应与客户资源，国贸客户资源，金格百货资源 资源整合资源整合 企业资源企业资源 真正实现金马源品牌的领跑、超越真正实现金马源品牌的领跑、超越 平台资源利用平台资源利用 延伸客户价值链，实现买房与消费的互动延伸客户价值链，实现买房与消费的互动 金格消费享受买房优惠金格消费享受买房优惠 买房拥有金格优惠消费卡买房拥有金格优惠消费卡 rayfull property service 金格品牌价值链延伸与金马源 消费贷款+购房按揭 = 0首付概念 资源

34、整合资源整合 营销创新思考营销创新思考 客户不动产获得金格消费评估；客户不动产获得金格消费评估； 客户获得金格消费贷款；客户获得金格消费贷款； 金格支付消费贷款，客户金格支付消费贷款，客户 获得购房按揭款；获得购房按揭款； 客户购房成功获得金格消费款；客户购房成功获得金格消费款； 金格支付对象金马源；金格支付对象金马源； 客户有购房需求客户有购房需求 ，有消费需求，有消费需求， 资金有压力，资金有压力， 此思路在法律、实操及与客户的高端消费额此思路在法律、实操及与客户的高端消费额 较难协调，整体操作较为困难；较难协调，整体操作较为困难； rayfull property service 资源整

35、合资源整合 营销创新思考营销创新思考 金格品牌价值链延伸与金马源 精装修销售 站在金格巨人的肩膀上，采用高端销售模式实现精装 修定制销售模式 首次置业的城市家庭，他们对居 住环境的要求是个性化和发散性 的，他们向往贴心的服务、时尚 的设计元素，希望有品牌保证， 对建筑风格也要求吻合自己的品 味；首次改善居住环境的城市家 庭，他们在事业上有所积累，希 望能够改善居住环境，有更大的 空间承载家庭的幸福，他们关注 细节的人性化和高品质的精装修 ，对社区的成熟配套和物业服务 活动也更加注重，品牌归属感增 强；到了再次改善居住环境的阶 段，经过人生的洗礼，置业的标 准已经上升到社区质素和人文内 涵是否与

36、理想与身份相契合，期 待更完善成熟的功能设计，与其 说这是对建筑的追求，不如说是 对生活内涵的理解。 精装修定制销售模式： 与本土知名室内装修大师合作； 与品牌家装公司合作； 与品牌家电企业合作； 与品牌装饰材料公司合作； 共同实现高端客户资源共享。 rayfull property service 报告目录报告目录 rayfull property service价格定位价格定位 分类市场定价预期增值营销方式面积（）销售回款（万） soho公馆12000元/13200元/带家俱、家电精装修销售。840011088 住宅11000元/12100元/带家俱、家电精装修销售。2646032016.

37、6 写字楼13000元/15000元/毛坯房销售。1920019800 地下层商业 -1f农贸市场15000元/20000元/招商前置，带租约，定向商业销售。30006000 -1f主题商业区 20000元/25000元/招商前置，带租约，街铺销售。1000025000 -2f超市10000元/融资套现。1500015000 -3f车库15000元/车位经营权销售。1200018000 写字楼商业 1f50000元/融资抵押。600300 2f20000元/25000元/整层销售。10002500 3f 16000元/18000元/大面积销售。360064804f 5f 裙楼商业 1f4000

38、0元/50000元/招商前置，点对点，小面积销售。294014700 2f20000元/25000元/招商前置，点对点，大面积销售。29407350 3f16000元/20000元/招商前置，点对点，大面积销售。29405880 合计109080164114.6 rayfull property service 报告目录报告目录 rayfull property service 营销思路：营销思路： 推广主题定位推广主题定位 打造大汇都城市商业共生体概念，体现城市改造样板形象，打造大汇都城市商业共生体概念，体现城市改造样板形象， 明确城市共生体体商业价值明确城市共生体体商业价值 昆明大汇都国际

39、城昆明大汇都国际城昆明昆明cbdcbd首席国际化商务、商贸中心首席国际化商务、商贸中心 盘龙江畔盘龙江畔城市中轴城市中轴第一国际化街区第一国际化街区 推广主题推广主题 大汇都定制消费城大汇都定制消费城 彩云之南彩云之南缤纷万象大汇都国际城缤纷万象大汇都国际城 rayfull property service 本项目特色主题街区的商业形态，必将面临零散的经营本项目特色主题街区的商业形态，必将面临零散的经营 户，经营模式必须要符合以下户，经营模式必须要符合以下3 3点：点： 1 1）要保证商业主题规划与经营的统一性，符合业态规划要）要保证商业主题规划与经营的统一性，符合业态规划要 求，保持后期持续

40、旺热；求，保持后期持续旺热； 2 2）满足开发商的资金战略需求，确保回款迅速，并最大化）满足开发商的资金战略需求，确保回款迅速，并最大化 实现商业利润；实现商业利润； 3 3）在前期招商销售中，坚持实施：招商点对点，销售贯彻）在前期招商销售中，坚持实施：招商点对点，销售贯彻 点对点，确保经营的有序，创造全新的营销理念和经营模点对点，确保经营的有序，创造全新的营销理念和经营模 式。式。 营销思路：营销思路： 经营模式定位：经营模式定位： rayfull property service 经营模式建议：经营模式建议： 1 1）成立商业管理部，对经营户统一管理。）成立商业管理部，对经营户统一管理。

41、2 2）商户自主经营，并服从统一管理：）商户自主经营，并服从统一管理： a a、业主或经营者的经营类别、项目必须服从统一规划，、业主或经营者的经营类别、项目必须服从统一规划， 开业经营服从统一管理，对于业主提前签订服从管理开业经营服从统一管理，对于业主提前签订服从管理 保证书；保证书； b b、业主自主获取租金收益，经营者自主获取经营收益，、业主自主获取租金收益，经营者自主获取经营收益， 统一交纳管理费。统一交纳管理费。 营销思路：营销思路： rayfull property service 租售模式建议：租售模式建议： 1 1）为了保证开发商的资金回笼需求，本项目商铺统一对外）为了保证开发商

42、的资金回笼需求，本项目商铺统一对外 出售；出售； 2 2）而目前由于国家政策限制，销售产权统一返租的模式不）而目前由于国家政策限制，销售产权统一返租的模式不 好落实，因此原则上消费者购买物业后自主招商或自主好落实，因此原则上消费者购买物业后自主招商或自主 经营，但在实际操作中，我们必须提前招商，实现一对经营，但在实际操作中，我们必须提前招商，实现一对 一的招商和一对一的销售，这样带租约销售会给投资者一的招商和一对一的销售，这样带租约销售会给投资者 更多的收益保障，也会解决商业的统一规划问题。更多的收益保障，也会解决商业的统一规划问题。 营销思路：营销思路： rayfull property s

43、ervice 核心卖点： 1）地段：占据昆明高端财富样板领地； 2）纯街铺：300米的有效延伸，我们只卖街铺！除了街铺您 别无选择； 3）成熟商圈：位于白塔路、东风东路、拓东路的核心商圈 位置； 4）借势：以金格百货为邻，高端消费客户群为伴，抢占财 富制高点；城市改造样板工程：政府搭台，经济唱戏； 5）瑞丰和全方位的整合能力，打造完美商业社区； 6）优秀的招商团对，确保商业物业常常久久； 7）精明的商业管理团对，确保您的物业蒸蒸日上； 8）和信企业品牌实力，倾情打造高品质物业； 9）大汇都国际城昆明cbd首席国际化商务、商贸中心。 营销思路：营销思路： rayfull property ser

44、vice 营销策略：营销策略： 入市策略产品策略营销策略悬疑主力店策略入市策略产品策略营销策略悬疑主力店策略 全城消费人群征集策略现场活动营销策略购买昆明全城消费人群征集策略现场活动营销策略购买昆明 rayfull property service 入市： 入市时机： 利用一期现有的金格高端商业和品牌资源，招主 力商家进入，制造火热场面；为入市提供锲机。 入市策略： 先期首推a栋住宅及商铺、写字楼及写字楼铺面和 地下农贸市场，在此过程中体现一托二的营销策 略，为后期销售作准备； 第二次主推地下主题商业街； 最后主推b、c栋； 在推盘中依据推盘重点有针对性的招商。 营销策略：营销策略： rayf

45、ull property service 产品策略： 调整层高有效满足知名商家对物业的基本要求，一层确保 层高在4.24.5米；二层确保在3.64.2米；三层确保在 3.64.2米；地下负一层确保在4.55米；地下负二层确 保在4.55米；地下负三层确保在55.5米； 住宅层高确保不低于3米，写字楼确保不低于3.3米 合理分隔铺位，以点对点实施销售，满足定制商业的需求 ，科学合理分隔，实现商业的快速营销； 住宅裙楼实现一托二或一拖三销售，依据定制商业需求划 分一二三层商业。 营销策略：营销策略： rayfull property service 营销方式： 1、三年返租，降低投资压力； 2、五

46、年回购机制，确保投资安全； 3、低首付，降低投资门廊，明暗两条线齐走；可根据项目 工程的进度，首付款分几部分交付；返租冲抵模式； 4、合理规避契税；与业主协商，降低首付时合理避税。 营销策略：营销策略： rayfull property service 悬疑主力店策略： 时间：2008年12月中旬 先招商后销售，招商不是纯粹的招商，那就存在一个造势的问题，在全市场 上建立已租的信息。在短时间内通过小众传播和媒体抄做成为楼市热点，引 起社会舆论，提高知名度，促进物业销售。 通过与媒体的有机配合，并借用主力店的品牌影响力，扩大商铺的知名度与 美誉度，增强投资者的投资信心和引起消费者的关注，为消费者

47、的征集做好 准备。 此阶段的广告以强化和突出项目的地段和投资的利益点，强调投资回报率和 安全性。 抓住市场的有利时机策划系列的公关活动，如圣诞、元旦吸引人气，搞活气 氛，促进销售。 建立浓厚的商业气氛，营造良好的商业秩序。 操作思路： 与品牌主力商家签订战略联盟合作关系，获得其品牌宣传的法律依据； 与品牌主力商家联合举办系列活动： 营销策略：营销策略： rayfull property service 全城消费人群征集策略： 时间：11月中旬至项目销售完成 对于消费人群的征集，在一定程度上是扩大项目的宣传途径，让项目 直接面对最终的消费群，并有效的聚集终端消费群，为项目的后期经 营奠定坚实的人

48、群基础；再者可有效利用金格百货对高对消费者的聚 集力，迅速在高端消费群众形成口碑宣传； 在全城通过大量的广告宣传和为金马源客户优先办理大汇都金格消费 优惠卡，集客的同时为项目造势，让全城的消费人群知道在大汇都将 成为昆明品类齐全的、时尚的、带来全新消费概念的消费场所，从而 让全昆明人意识到提前拥有大汇都金格消费优惠卡是时尚和身份的体 现；并通过媒体的炒作让部分品牌意向性商家提前签约入住，为项目 的后期招商铺平道路，增强投资客的投资信心； 商业要兴旺，离不开消费人群的支持，消费人群是商业发展和存在的 基础； 消费人群征集手段：配合项目宣传广告 为客户免费办理消费优 惠卡 积累客户增加项目人气 利

49、用所积累的客户资源优势吸引招商客户。 营销策略：营销策略： rayfull property service 现场活动营销策略 通过系列活动营销，结合宣传推广推出全新的生活理念； 活动营销包括公关活动宣传、商业炒作、活动促销等； 通过活动营销进行造声势、聚人气，保障项目在推广销售 期间的到访量，形成旺盛的人气，促进意向客户的成交； 阶段性的促销活动形成对目标客户有效而直接的打击，强 力促进销售，保障销售进度； 通过部分活动提升项目的市场美誉度，提升金马源的品牌 美誉度，对项目持续旺销提供保障；活动的投入有利于项 目在短期内形成品牌影响力。 时间：2008年12月1日到2009年6月30日 活动

50、主题 ：举办投资课堂 活动目的：刺激准买家投资的信心和决心 营销策略：营销策略： rayfull property service “购买昆明” 时间：2008年12月到2009年12月底 核心战略 购买昆明：购买昆明大汇都国际城项目商铺/住宅，就是在购买 昆明的伟大未来 昆明制造：把昆明这个城市作为一个品牌进行推广，昆明市政 府就会是我们最大推销员 商业昆明：2009年，“到大汇都去！”开始成为一种消费时尚 核心战术： 策划、规划与定位先行策略：在昆明大汇都国际城建筑规划设 计、销售、招商之前完成国内外知名商业经营管理公司与商业 广告推广公司进驻项目地，国际知名品牌主题店加盟连锁经营 签约与

51、项目营销互动：在商业推广中，让创富者的血液沸腾起 来！ 营销策略：营销策略： rayfull property service 活动配合：活动配合： 营销策略：营销策略： 品牌与投资价值之大汇都国际城商业价值品鉴会 时间：08年12月底； 地点：售楼部； 参与人员：品牌商业经营户、准目标客户群、媒体新闻记者等。 报告形式：幻灯片 品牌主力商家、与客群、与商圈的关系 时间：09年5月中旬； 地点：售楼部； 参与人员：品牌商业经营户、准目标客户群、媒体新闻记者等。 报告形式：幻灯片 rayfull property service推广策略：推广策略： 与金格百货实现联动销售： 商业销售、招商分期

52、项目整体建议将全面销售、招商实施确定于以下几个阶级: 第一阶段：2008年11月底至2008年12月中旬 市场预热准入阶段： 针对此项目，入市前举办以下活动： 1）入市前开“新闻发布会”,通过报纸、电视、广播等媒介广为宣 传，营造新闻炒作，达到市场预热效果。 2）入市前向社会各界开研讨会，通过不同途径，邀请知名发展商、 策划公司优秀人才、知名市场调研中心以及各类媒体记者，选择适 当的时候，举办“云南-昆明大汇都国际城商业城市共生体论坛”， 主要议题是现今消费者需求何种产品形式。会后将研讨会的精神总 结出来，在主要传媒报章上发表，此时项目预热达至高潮。 工程进度要求：写字楼地基开挖 此阶段完成写

53、字楼20%的销售，住宅完成20%的内部认购。 rayfull property service 第二阶段项目入市阶段：2009年2月第至2009年5月 公开强销期：以气势磅礴的系列销售、招商广告，主推项目热销，招商 如火如荼，塑造项目强势品牌形象，加强市场运作。 此阶段是项目商业部分全面销售、招商的攻坚阶段，将本项目的商业策 划、规划中各商业主题空间进行销售、招商广告宣传，重点跟进，并从 市场的回馈中检验商业策划、规划和调整销售、招商推广策略的可行性 ，从而为下一阶段项目的全面开业工作奠定坚实基础。 此阶段完成写字楼50%的销售，商业完成30%的销售，公馆完成30%的销 售，住宅完成50%的销

54、售，并完成写字楼商业的意向招商。 rayfull property service 第三阶段：2009年6月初至2009年8月中旬 续销期：持续的品牌广告塑造，产品的直接诉求，获取大量的社会好评 ，大量商家成功意向签约。 此阶段为项目第二轮全面重点招商阶段，大量意向客户签订合同。此 期间已通过了对项目进行全方位的招商宣传，把项目的优点不断地放大 炒作，以能刺激商家、及投资者的需求、增强商家及投资者的信心而决 定承租与购买； 同时加强项目在市场上的知名度和品牌形象；对商业物业的销售持续增 强。 此阶段完成写字楼75%的销售，商业50%的销售，公馆60%的销售，住宅 70%的销售。 rayfull

55、 property service 第四阶段：第四阶段：20092009年年8 8月底至月底至20082008年年1212月初月初 尾销期：项目的不断宣传攻势，让本项目深入人心，获取巨大成功，顺利进入收尾尾销期：项目的不断宣传攻势，让本项目深入人心，获取巨大成功，顺利进入收尾 阶段。阶段。 此期间将对前面几轮招商与推广的情况进行分析、调整，并且在承接第一轮招商与此期间将对前面几轮招商与推广的情况进行分析、调整，并且在承接第一轮招商与 推广影响的基础上，再次加大项目的广告宣传力度和采用有效且有针对性的招商措推广影响的基础上，再次加大项目的广告宣传力度和采用有效且有针对性的招商措 施和途径，以高度

56、引起市场的关注和促进商家认租。施和途径，以高度引起市场的关注和促进商家认租。 是项目最后的招商阶段，目的在于进一步加强已成交商家的信心和促进剩余商业规是项目最后的招商阶段，目的在于进一步加强已成交商家的信心和促进剩余商业规 划面积的招商，同时也巩固项目的品牌形象与知名度，以迎接项目商业部分主题商划面积的招商，同时也巩固项目的品牌形象与知名度，以迎接项目商业部分主题商 业零售企业的正式开业。业零售企业的正式开业。 此阶段完成此阶段完成80%80%以上的销售。以上的销售。 rayfull property service 报告目录报告目录 rayfull property service 回款进度

57、回款进度 分类市场定价预期增值面积（） 预期收入 回款安排（万元） 11-12月1-5月6-8月9-12月 公馆12000元/13200元/8400110880 3326 3326 2218 住宅12000元/12100元/2646032016.66403 9605 6403 3202 写字楼13000元/15000元/19200198005940 5940 4950 990 地下 层商 业 -1f农贸市场15000元/20000元/300060000 1800 1200 1800 -1f主题商业区 20000元/25000元/10000250000 7500 5000 7500 -2f超市1

58、0000元4500 3000 4500 -3f车库15000元/12000180000 5400 3600 5400 写字 楼商 业 1f15000元/6003000 90 60 90 2f20000元/25000元/100025000 750 500 750 3f 16000元/18000元/36006480 0 1944 1296 1944 4f0 0 0 0 5f0 0 0 0 裙楼 商业 1f40000元/50000元/2940147000 4410 2940 4410 2f20000元/25000元/294073500 2205 1470 2205 3f16

59、000元/20000元/294058800 1764 1176 1764 合计109080164114.612343 49234 34921 36773 rayfull property service the end thanks rayfull property service 2008 众众望望之城 “和谐新望城，滨江新城区”整体推广暨招商推介案 主办主办 望城县县委县政府望城县县委县政府 望城县房产局望城县房产局 承办承办 长沙电视台政法频道长沙电视台政法频道 潇湘晨报社潇湘晨报社 支持支持 晨报周刊晨报周刊 红网红网 金鹰金鹰955955 用潜力兑现一个热土的价值 众望所归 用理性驱动一个市场的信心 不负期望 用远见引领一个区域的未来 腾飞在望 rayfull property service 背景思路背景思路 机遇：机遇：两型愿景践行，大城理想发轫，与长沙市有亲密地缘关系的 望城，自然成为“大城理想”承载土地、人口、产业和资本的战略 纵深。作为造城作为造城梦想融汇之地梦想融汇之地，望城蓄能多年，望城蓄能多年，楼市楼市正处在从量变正处在从量变 到质变的前夜到质变的前夜。政经利好为本次推广提供了绝佳机遇。政经利好为本次推广提供了绝佳机遇。 挑战：挑战：当前，政府牵头，媒体助力的区域房地产项目整体推广模式 成为主流，基本上长沙市所有的行政区都在进行或筹备区域房地