万达商业地产基础知识培训课件

1、商业地产基础知识商业地产基础知识 主讲：主讲： 1 目目录录 第一部分：商业零售基础知识第一部分：商业零售基础知识 1、零售业态的分类及定义 2、购物中心的定义及分类 3、购物中心发展史 4、购物中心建筑特征 5、购物中心定位要素 6、购物中心规划设计要点 7、购物中心招商及营销策划要点 8、购物中心运营管理要点 2 目目录录 第二部分：商业运营活动中的专业术语第二部分：商业运营活动中的专业术语 1、房地产的含义 2、商业房地产的含义 3、商业物业的分类 4、建筑规划及设计规范术语 5、招商专业术语 3 第一部分：商业零售基础知识第一部分：商业零售基础知识 4 1 1、零售业态的定义及分类、零

2、售业态的定义及分类 ?零售业Retail industry 以向消费者销售商品为主，并提供相关服务 的行业。 ?零售业态 Retail Formats 零售企业为满足不同的消费需求进行相应的 要素组合而形成的不同经营形态。 5 1 1、零售业态的定义及分类、零售业态的定义及分类 ?分类原则： 零售业态按零售店铺的结构特点 ,根据其经营方 式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、 店堂设施、目标顾客和有无固定营业场所进行分类。 ?分类： 食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓 储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店 、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上 商店、自动售货

3、亭、电话购物等。 零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类零售业态从总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态两类 6 2 2、购物中心的定义及分类、购物中心的定义及分类 ? 购物中心是指：购物中心是指： 国际购物中心协会的解释为：购物中心是指一群建 筑，组合在一起的商业设施，按商圈确定其位置、规模， 将多种店铺作为一个整体来计划、开发和经营，并且拥 有一定规模的停车场。 由此可见，从严格意义上讲，购物中心不是一种商业业态，而是一种有计 划地实施的全新的商业聚集形式 根据购物中心的建筑、设施和形态的不同，国际购物 中心协会又将购物中心细分为 摩尔(Mall ，停车场与店 铺

4、间有一定的距离，通常在整体建筑的地下或外围，而店 铺间有专门的步行街连接，如区域型、超区域型购物中心) 和带状中心(店铺前各有停车场，店铺间通常没有专门的 步道连接，如邻里型、社区型等)。 7 2 2、购物中心的定义及分类、购物中心的定义及分类 ? 摩尔(Mall)购物中心是指： 面积在10万平方米以上，由专业购物中心管理 集团开发经营，业态业种复合度极度齐全（全业态、 全业种/行业经营，表现出高度专业化与高度综合 化并存的成熟性结构特征），行业多、店铺多、功 能多,商品组合的宽度及深度极深（商品高中低档 必须齐备，以保证商品品种齐全。商品组合的宽度 极宽由多家不同定位的大型百货公司、超市大卖

5、场 实现。商品组合的深度极深由无数各类品牌专卖店、 专业的不同行业主题大卖场实现。） 严格意义上讲，小于0万平方米的，叫做购物中心，大于这个数字的且业态复合度 高的方可称作摩尔MALL。而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心SUPER MALL。 8 2 2、购物中心的定义及分类、购物中心的定义及分类 ? 城市综合体HOPSCA是指： 城市综合体一般是由高级酒店，高档写字楼，大型综合商业 中心、步行街区、市民广场等组成。城市综合体是将城市中 商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市 生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种 相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一

6、个多功能、高 效率、复杂而统一的综合体，以功能协同、空间紧凑、抗风 险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。 因其规模宏大、功能齐全，城市建筑综合体常被称为“城中 之城” 。城市综合建筑体又称综合性建筑或复合型建筑 。 HOPSCAHotel(酒店)、 Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shopping mall(购 物中心)、Convention(会议中心)、Apartment(公寓) 9 2、购物中心的定义及分类 ?购物中心分类 A、社区购物中心Community shopping center 是在城市的区域商业中心建立的，面积在5万平方米以内的 购物中心。

7、B、市区购物中心Regional shopping center 是在城市的商业中心建立的，面积在10万平方米以内的购物 中心。 C、城郊购物中心Super-regional shopping center 是在城市的郊区建立的，面积在10万平方米以上的购物中心。 D、厂家直销中心Factory outlets center 由生产商直接设立或委托独立经营者设立，专门经营本企业 品牌商品，并且多个企业品牌的营业场所集中在一个区域的 零售业态。 10 2 2、购物中心的定义及分类、购物中心的定义及分类 业态 基本特点 选址 商圈与 目标顾客 规模商品（经营）结构 商品售 卖方式 服务功能管理信息

8、系统 社区购物中心 community shopping center 市、区 级商业 中心 商圈半径 5-10公 里 建筑面积 为5万平 方米以内 20-40个租赁店，包 括大型综合超市、专 业店、专卖店餐饮服 务及其他店 各个租 赁店独 立开展 经营活 动 停车位 300-500 个 各个租赁店使 用各自的信息 系统 市区购物中心 Regional shopping center 市级商 业中心 商圈半径 10-20公里 建筑面积 为10万平 方米左右 40-100个租赁店，包 括百货店大型综合超 市、各种专业店专卖 店，饮食店杂品店以 及娱乐服务设施等 各个租 赁店独 立开展 经营活 动

9、 停车位 500个以 上 各个租赁店使 用各自的信息 系统 城郊购物中心 Super-area Shopping Center 城乡结 合部交 通要道 商圈半径 30-50公里 建筑面积 为10万平 方米以上 200租赁店以上，包 括百货店、大型综合 超市各种专业店、专 卖店、饮食店、杂品 店及娱乐服务设施等 各个租 赁店独 立开展 经营活 动 停车位 1000个以 上 各个租赁店使 用各自的信息 系统 工厂直销中心 Factor Outlets Center 一般远 离城市 目标顾客 多为重视 品牌的目 的的购买 单个建筑 面积100- 200平方 米 为品牌商品生产商直 接设立，商品均为本

10、 企业的品牌 采用自 选式售 货方式 多家店共 有500个 以上停车 位 各个租赁店使 用各自的信息 系统 11 3 3、购物中心发展史、购物中心发展史 ?早期探索阶段早期探索阶段 美国： ?早在19世纪，美国购物中心建设拉开序幕，。 ?20世纪20一30年代，购物中心在设计、开发和运营方面取得 了显著的进步 英国： ?2030年代，英国郊区的独立商店纷纷组合成小型邻里中心， 开发商将邻里中心作为居住区的配套建设内容。 澳大利亚： 20年代 ，购物中心的建设已经纳入首都堪培拉的规划 12 3 3、购物中心发展史、购物中心发展史 ?20世纪50年代成型阶段 ： （郊区大型购物中心的发展，标志着购

11、物中心已经成型） 50年代，现代意义上的大型区域购物中心在美国郊区正式登场 ?20世纪60年代勃兴阶段 60年代末期，美国大小购物中心数量已经超过10000个 ?中国购物中心发展历史中国购物中心发展历史 购物中心的在中国的发展可以追溯到二十世纪80年代末，中国开始兴建一些 综合性的商业设施，通过出租或出售的方式引入一些商户进场经营，一般没有统 一的规范，租售形式杂合，功能单一，服务和配套设施严重缺乏。与规范的购物 中心还相差甚远。 真正的购物中心在中国的出现与发展，应该是90年代的中期，典型代表是广 州的天河城，项目以统一规划与管理，只租不卖经营模式，成为中国历史上最为 成功的购物中心。但在功

12、能的安排和租户的选择方面，依然过于单一，不能满足 顾客复合性的消费需求。 近年来中国经济的快速发展，人民生活水平，特别是城市居民的生活水平的 大幅度提高，加之天河城等第一代购物中心开发成功，刺激了购物中心行业在中 国飞的发展，新一代的购物中心以北京金源燕莎为代表，功能及品牌极大满足了 消费者需求。 13 4 4、购物中心建筑特征、购物中心建筑特征 ?商业空间步行化 ?商业空间室内化 ?公共空间社会化 14 5 5、购物中心定位要素、购物中心定位要素 ?定位 定位基础：自身条件分析、市场发展经验、城市规划条件 定位依据：消费者需求、区域商业设施及商业资源供应状况 A、市场环境定位：项目可进入市场

13、环境的判断 例如： 综合 专业 市场 商业街 社区 商业 及底商 ?周边尚未形成有影响、成规模的商业街 ?商业街环境至关重要，并需要有清晰的定位 ?商业街以开放性、参与性、多元性方向发展 ?社区商业及底商供需两旺 ?受到经营业态的限制，周边底商以服务业为主 ?社区商业以便利、实用、服务多样为特色 ?趋向集中化、完善的服务功能、便利等特点 ?周边缺乏综合、专业市场环境，现有市场经营一般 ?交通便利，本地有特产如岫玉 ?由单一、少门类向着综合、多门类发展 百货/ 购物中 心/超市 ?百货由多种经营转向主体性经营、主题经营 ?对超市、购物中心具有巨大需求 ?体验业态成为中高档商业市场需求的动力 ?专

14、业化商店受到欢迎 通过左图 分析，建议本 项目可进入的 市场：大型购 物中心，中型 专业、专营商 店及中小规模 专业市场 15 5 5、购物中心定位要素之定位、购物中心定位要素之定位 B、目标客层定位 根据消费者需求因素的市场调查可以得到的前三位的影响因素：品 种、价格、邻近，通过进一步分析各类消费者第一及第二需求的组合状 况，识别份额较大的需求，并将其作为目标市场。 例如：例如： 居民家庭月收入增加 对价格敏感程度将逐步下降 对邻近和产品品种的要求逐步提高 单次购买量增加 消费者教育程度增加 对价格的敏感程度下降 对品种、邻近的需求增加 逐渐强调购物效率 居民小区化 形成社区购物的习惯，对便

15、利性和效率的需求 增加增加 对品种和环境的需求下降 家庭规模变小 对价格敏感程度将逐步下降 对邻近和产品品种的要求逐步提高 社会经济发展和 生活方式变化 追求效率；价格敏感度下降 更强调零售品牌的选择 对品种的需求增加，对生活品质的需求提高 消费者需求的变化趋势消费者需求的变化趋势 从需求组合看， 在各类市场层面 上最主要的存在 两大核心目标群 体组合 “ 价格 + 品种”需求组 合和“价格 + 邻近”需求组合 16 5 5、购物中心定位要素之定位、购物中心定位要素之定位 C、经营档次定位 按照品牌在消费者心中的价值高低可将品牌分出不同的档次， 如高档、中档和低档，不同档次的品牌带给消费者不同

16、的心 理感受和情感体验。 D、主题定位 商业项目主题的确定需要从目标消费客群现在及未来的特点、 消费倾向、消费习惯等等入手，深入考虑项目所属商业类型 的国内外发展现状及趋势，全面把握各种成功的商业模式以 及新兴商业业态、形式，结合商业项目自身的规划条件及类 型特点，找出具有明显市场差异化、对目标消费群体有强大 聚合力，同时又适合项目自身特点的主题内容，来指导项目 的整体运作。 E、其他定位：形象定位、主题定位、特殊功能等等 17 6 6、购物中心规划及设计要点、购物中心规划及设计要点 ?购物中心业态规划购物中心业态规划 通常来讲，购物中心的业态规划根据其市场定位、 经营定位和功能定位进行划分

17、业态规划业态规划 40% 17% 15% 3% 5% 15% 5% 时尚购物休闲娱乐康体运动展览展示服务资讯餐饮美食文化教育 18 6 6、购物中心规划及设计要点、购物中心规划及设计要点 ?第三代万达广场业态规划第三代万达广场业态规划 以一个面积15万平方米左右的万达广场为例， 其主力店约占70%-80%，室内步行街约占20%-30%， 零售业态约占50%、休闲娱乐餐饮文化等业态约占 40%、配套服务等功能性业态约占 10% 业态规划业态规划 50% 10% 40% 零售功能餐饮 19 6、购物中心规划及设计要点 ?功能规划 抓住购物中心的集“买、吃、玩”这三种 最基本的消费功能，加上多种附加

18、功能的整合 及互补，自然可吸引不同需求的多（年龄）客 层的客流。因此，一般项目中功能定位是将购 物、休闲、娱乐、餐饮、文化、酒店、商务办 公和综合服务等多功能于一体，力求满足消费 者一天消费、一家消费、一站消费的需求。 20 6 6、购物中心规划及设计要点、购物中心规划及设计要点 ?交通规划交通规划 ?购物中心的客行交通 购物中心的步行人流分为两种：一种是从停车场到购物 中心的运动；另一种是从购物中心到购物中心的运动。 ?购物中心的车流交通 车流包括购物车流、货运车流和公共交通车流。交通组 织原则是分流，让购物交通和后勤货运交通各行其道。 购物中心交通规划分为两部分，一部分是周围道路把 交通引

19、入购物中心，另一部分是购物中心自身用地范围 内的交通组织和规划，以及建筑内部的人流组织。 21 6、购物中心规划及设计要点、购物中心规划及设计要点 ?平面规划 A、平面设计的内容是确定步行街形态，确 定承租户单元的布局和面积大小，为所有 承租户提供一个互利互惠的机会，最大限 度为每个承租户带来穿行人流，提供最多 的购物机会。 B、柱距与单元面宽有直接关系：大商店面 宽，8，4，6， 。柱子不宜 落在店面线上。根据经验进深一般在 814 米比较合适。如果开间方向的柱距是 8米 (9,14,16 ,24) ，那么进深可以是 26,36，46。9米柱距是开 发比较常用的选择，对于面积分割以及降 低施

20、工成功有益。 C、平面设计的结构形状一定要规整、简单， 不要使用曲率过大的圆弧，避免实用面积 太少，不仅便于业态布局与商铺分割，而 且有利于未来经营，方便人流对不同业态 不同区域的识别，可以通过外立面装修和 顶部造型，美化整个的外形。 ?平面设计平面设计 22 6 6、购物中心规划设计要点之平面规划、购物中心规划设计要点之平面规划 ?剖面设计：剖面设计： A、层高 B、中庭空间 C、从不同的层面同时引入人流 D、垂直交通工具 E、景观的垂直吸引力 F、货区设计 ?其他要素设计：其他要素设计：照明、景观等 23 7 7、购物中心招商及营销策划要点、购物中心招商及营销策划要点 ?招商要点招商要点

21、?市场调查 ?业态规划、品牌组合、品牌落位 ?招商（租金）政策 ?团队组建 ?招商方案（计划、节点、原则、方法） ?启动招商、跟进招商、甄选商家 ?合同签署 ?商家进场 24 7 7、购物中心招商及营销策划要点、购物中心招商及营销策划要点 ?策划要点策划要点 A、开业前 ?项目主题策划 ?商业形象策划 ?招商阶段性策划 （招商宣传推广、大型招商活动策划、核心商户选择与吸引、供应商入场） B、开业 ?全方位预热宣传（开业前两周），保证有足够多的客流量，确保95商户 统一开业。 ?环境和氛围营造 ?标示和引导（广义） ?开业庆典仪式 ?开业后延续宣传（一周） C、开业后 ?事件营销 ?文化营销 ?

22、服务营销（人性化、顾客物流等） ?目的性促销 25 8 8、购物中心运营要点、购物中心运营要点 购物中心的经营管理水平关系到永续运营的成败， 我们必须按可持续发展的战略，稳步提高管理水平。 经营期间的商业管理主要包括四个方面： 承租商的优 化管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管 理、日常的物业管理理、日常的物业管理。 ?租赁政策（承租商优化） ?日常经营管理 ?营销管理（整体形象推广与促销推广） ?服务管理（人性化服务、多元化服务） ?商业物业管理（日常物业维护保安保洁） 26 购物中心归属购物中心归属-产生-发展发展-分类分类-建建 设设-开业-运营 27 第二部分：第二部分： 商业

23、运营活动中的专业术语商业运营活动中的专业术语 28 1 1、房地产的含义、房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附 着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整 体性和不可分割性。包括： ?土地 ?建筑物及地上附着物 ?房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租 赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。 29 2 2、商业房地产的含义、商业房地产的含义 商业房地产：人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房， 商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休 闲设施等从事商业和为居民生活服务所用于经营用途的并可 出租或出售的房地产

24、形式。 它包括购物中心、商业街、主 题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐 类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等等。从经营模式、 功能和用途上完全区别于普通住宅、公寓、写字楼、 别墅 房地产等类别。国外通行的叫法为零售业房地产。(也有 认为商业地产就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参 与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。商业 地产包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服 务市场等相关的商业运作；其内容包括策划、招商和日常运 营管理；其任务是为生产者（或中间商）和消费者提供交易 平台，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。) 30 3 3、商业物业的分类、

25、商业物业的分类 分类方法种类 按市场形式分类 大型商厦 专业市场 小区商铺 按物业用途分类 购物中心 小区配套商铺 专业市场 批发及商贸中心 餐饮及美食广场 按建筑特征分类 商业大厦 住宅区商铺 临街商铺 步行街露天商铺 地下商城 31 3 3、商业物业的分类、商业物业的分类 按物业区位分类 商业区物业 住宅区物业 近郊物业 按经营方式分类 统一经营物业 分散经营物业 按经营类别分类 综合经营物业 单一经营物业 按招商方式分类 招商物业 租售物业 出租物业 按物业产权分类 产权物业 非产权物业 32 4 4、建筑规划及设计规范术语、建筑规划及设计规范术语 ?规划术语 ?建筑面积密度建筑面积密度

26、 建筑面积密度是反映建筑用地使用强度的主要指标。计算建筑物的总建筑面积时， 通常不包括0以下地下建筑面积。建筑面积密度的表示公式为： 建筑面积密度=(总建筑面积 建筑用地面积)（m2/hm2） ?容积率 一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。是衡量建筑用地使用强度的一 项重要指标。 ?建筑密度 一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例,是反映建筑用地经济性 的主要指标之一。计算公式为：建筑密度= 建筑基底总面积建筑用地总面积 ?道路红线 规划的城市道路路幅的边界线。 ?建筑红线 城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又 称建筑控制线。 ?建筑间距 两

27、栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。 33 4 4、建筑规划及设计规范术语、建筑规划及设计规范术语 ?绿地率 城市一定地区内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例。在居住区用地 范围内指各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿 地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不包括屋顶、 晒台的人工绿地。 ?占（基/用）地面积： 指城市规划行政主管部门确定的建设用地界线所围合的用地水平投影面积， 不包括代征地的面积。 ?总建筑面积： 也叫“建筑展开面积”。建筑物各层水平投影面积的总和，包括使用面积、 辅助面积和结构面积三项。使用面积指建筑物各层平面中直接为生产或

28、生活使用 的净面积的总和。在居住建筑中的使用面积也称“居住面积”。辅助面积是指建 筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼 梯、走道、厕所、厨房等。使用面积与辅助面积的总和称“有效面积”。结构面 积指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。 ?城市基础设施 城市基础设施分为工程性基础设施和社会性基础设施两类。工程性基础设施 一般指能源供应、给水排水、交通运输、邮电通信、环境保护、防灾安全等工程 设施。社会性基础设施则指文化教育、医疗卫生等设施。我国一般讲城市基础设 施多指工程性基础设施。 34 4 4、建筑规划及设计规范术语、建筑规划及设计规范术语 ?设计规

29、范术语设计规范术语 ?建筑面积 房产的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多个的 建筑面积，则是各房产建筑面积之和。建筑面积包含了房产的可用面积、墙体柱 体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 ?使用面积 房产的使用面积，指房产各层平面中直接供使用者使用的净面积之和。计算使 用面积时有一些特殊规定：内墙面装修厚度计入使用面积。 ?公用面积 房产的公用面积是指房产内为客户出入方便、正常消费或生活所设置的公共走 廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建 筑面积存在公共面积的分摊问题。 ?实用面积 它是 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额。 ?计

30、租面积 作为计算房租的面积。非住宅用房按建筑面积计算。 35 4、建筑规划及设计规范术语 ?套内面积 俗称 地砖面积 。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的 建筑物后的一个内容空间的概念。动既有章可循，也有利可图，吸引居民和机构 投资非房产租赁市场。 ?竣工面积 竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。房屋建筑的竣工应是按照设计要 求全部完工，经验收合格的建筑. ?共有建筑面积共有建筑面积 系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 ?共有建筑面积分摊系数 整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比值，即 为共有建筑面积分摊系数。即公用建筑面积分摊系数公用建筑

31、面积套内建筑 面积之和。 ?层高 层高是指房产高度以 层 为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这 个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 ?净高 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 ?实用率 实用率是套内建筑面积和房产面积之比，大于使用率。即实用率套内建筑面 积套内建筑面积分摊的共有共用建筑面积36 4 4、建筑规划及设计规范术语、建筑规划及设计规范术语 ?一次商装：一次商装：指商场为其所经营的各种业态提供基础的物业基础、条件及硬 件环境，主要涉及天、地、柱、墙、水、电气、空调、消防、安防、广播 设备、通道、照明、美陈、促销设施等方面。 ?二次商装：指以一

32、次商装为基础，为展示品牌和商品形象，按照商场要求 的标准，进行的二次装饰装修，主要涉及壁柜、柜台、货架、陈列、形象、 灯光、色彩等方 ?垂直交通：是指不同标高空间或楼层的垂直联系如楼梯、电梯和自动扶梯。 ?划分防火分区：在建筑中采有耐火性能较好的分隔物将建筑物空间分隔成 若干区域的防火技术措施。 ?划分防烟分区：是通过设置挡烟设施将烟气控制在一定范围内，以便用排 烟设施将其排出，保证人员安全疏散，消防扑救工作顺利进行。 ?购物空间：购物空间是在整个空间中，由货柜和货架作为空间限定的元素 划分出的直接进销售活动的现场。 ?交通空间：包括商场内的通道、楼梯、自动扶梯及电梯，其位置、数量、 布置及宽

33、度等既能使急需型购物者迅速到达购物场所，又能使顾客轻松完 成浏览观赏的行为。 37 4 4、建筑规划及设计规范术语、建筑规划及设计规范术语 ?商品展示空间商品展示空间：从常规的柜架到地台、墙面及空中挂件，展示的商品从 只能观赏到可触摸、可试听、可试用，创造出视觉焦点。 ?服务空间：是商品销售的辅助空间，如：试衣间、听音室、问讯处、寄 存处等。 ?休闲空间：为顾客提供餐饮、休息、娱乐、文化等场所在地，点缀以绿 化小品，既满足了顾客的需求，也促进了消费。 ?柜台：柜台是供营业员展示、计量、包装出售商品及顾客参观挑选商品 所用的设备，柜台或全部用于展示商品，或上部展示商品，下部用于贮 藏。 ?货架：

34、货架是营业员工作现场中分类分区地陈列商品并少量储存商品的 设施。 ?租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分 时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出 取得一定时间内的商铺使用权利。 ?转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是 通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、 义务关系。 38 、招商专业术语、招商专业术语 ?商圈：是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展， 吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是来店顾客所居住的地理范围。 ?消费市场调查 对商业项目所在的社会经济发展状况、商业经营及竞争状况、居民的 购买力及消费水平、商品品牌资源及人们的消费行为进行专业的市场调查， 为商业项目的功能规划、业态定位、市场定位、以及为企业的经营策略、 发展战略提供依据。 ?商业业态定位 根据当地的市场条件和商业项目的规模、面积、物业现状，进行业态 定位