沈阳铁西区红星美凯龙商业定位报告

1、商业定位商业定位 目标市场定位目标市场定位 商业功能定位商业功能定位 商业整体定位商业整体定位 商业业态定位商业业态定位 商业规模定位商业规模定位 物业形态定位物业形态定位 rbd的目标市场定位的目标市场定位 外市进沈人群 个体商务人群 投资人群 铁西创业人群 铁西个体商务人群 铁西投资人群 打造一个区域动感时尚都市综合体项目打造一个区域动感时尚都市综合体项目 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 商业功能的确定必须从商业发展趋势、市场现状、商业功能的确定必须从商业发展趋势、市场现状、 消费者特征这三个方面来进行考量消费者特征这三个方面来进行考量 定位思路 在总体战略的指导下主 要根据商圈功能

2、配比现 状、城市商业未来发展 趋势以及潜在消费者特 征来进行定位 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 铁西区商业正处于发展起步阶段，大量综合体商铁西区商业正处于发展起步阶段，大量综合体商 业物业、都市业物业、都市shopping mall正逐步涌现正逐步涌现 商业发展趋势商业发展趋势 生存需求价格品质便利 文化情感需求 $500以下$500-1000$1000-3000 $3000-5000 $5000-7000 $7000-10000 $10000以上 集市&沿 街商业 百货商业& 批发市场 大型综合超 市&专卖店 都市mall便利店 仓储式购 物中心 郊区nall 刚刚走出农业社会的自给

3、自足， 商贸交易信息不充分 伴随生活资料相对过剩，各种商 业业态在城市中心混杂聚焦，车 水马龙、景象繁华，形成人们共 同认知的生活服务和商贸交易聚 集区 城市原始商脉的发展和延续，民 间自发形成，具备相对集中的商 业设施和综合性的商业业态，承 担城市商品流通中心的基本功能 市场需求多元化，主流产品面临 激烈竞争 随传统商业业态不断丰富，市场 开始细分出服务于不同人群、经 营不同门类的专业市场，并带动 其上下游产业链得以共同发展 市场信息和市场机会被充分关注， 商家有比较明确的市场目标，经 营同类商品的商家群体汇集在一 起形成行业整体竞争力 商业业态细分 完全，总量饱和 随市场不断细分，寻找空隙

4、日益艰难，这时出现在 一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同 商圈，相互分流客户，产生替代性竞争 相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档 次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者 需求而抢占市场份额 铁西区铁西区 沈阳人均gdp$7593.铁西区人均gdp$37571，铁西区都市mall正大量涌现，消费者对商品需求主要集中在品质追求及便利程度方面 沈阳市沈阳市 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 临近本项目的太原街以及本项目区域内的休闲娱乐购物功临近本项目的太原街以及本项目区域内的休闲娱乐购物功 能比重较大，且区域内存在一部分专业市场，但尚未形成能比重较大，且区域内存在一部分

5、专业市场，但尚未形成 一站式消费格局一站式消费格局 市场现状市场现状 本区域百货类和餐饮娱乐类各相对较为集中， 且体量较为庞大； 专业市场主要为九路低端家具市场、北二路汽 车和高档家具专业市场，未形成一站式服务模式 建设大路建设大路 兴华街兴华街 保工街保工街 北二路北二路 沈辽路沈辽路 国际纺织国际纺织 服装城服装城 星星mallmall 华润置地广场华润置地广场 铁西百货铁西百货 大商新玛特大商新玛特 苏宁电器苏宁电器 国美电器国美电器 万达广场万达广场 家乐家乐 福福 家乐家乐 福福 轻工市场轻工市场 太原街商太原街商 圈圈 茂业百货茂业百货 香江家居香江家居 乐乐 购购 友谊商场友谊商

6、场 兴顺灯具城兴顺灯具城 九路家居城九路家居城 家居、建材家居、建材 宜家居宜家居 红星美凯龙红星美凯龙 东方家园东方家园 兴工街兴工街 汽配汽配 城城 兴华街、兴华街、 建大十字金廊建大十字金廊 百货、餐饮、百货、餐饮、 通讯、商务通讯、商务 兴工街沿线兴工街沿线 餐饮、娱乐、餐饮、娱乐、 生活配套生活配套 北二路汽车贸易产业带北二路汽车贸易产业带 汽车、家居、建材、百货汽车、家居、建材、百货 项目名称项目名称商业体量商业体量 铁西百货商场2.3万 万达广场8万 茂业百货7.5万 星摩尔15万 新玛特7.6万 铁百商圈百货 太原街商圈百货 项目名称项目名称商业体量商业体量 新世界（太原街店）

7、3万 新世界（中华路店）6万 新世界（南京街店）14万 百盛商场6万 万达广场28万 中兴百货商场14.5万 伊斯丹6万 北京华联4万 美美商场2.3万 太原街百货类 商业体量达 83.8万，主 要以世界级品 牌为主。 铁百商圈的大 型集中商业体 量约40万， 以中档品牌为 主。 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 以本项目区域为主体的消费人群决定了本区域的以本项目区域为主体的消费人群决定了本区域的 商业应增加餐饮休闲功能及专业市场相关产业商业应增加餐饮休闲功能及专业市场相关产业 陆先生，38岁，某国企车间干部，新房刚刚装修完毕，与 妻子携6岁孩子选购家居。 美凯龙里的家居很不错，我领导基本

8、上都是在这选的现 在想出去找个地方吃饭，逛了一上午了，有点累了还没 选完，吃完饭再回来看看吧，孩子也开始闹了（妻子） 希望美凯龙里家居配饰的东西能多一点，就不用去五爱那么 远的地方选了 黄女士，46岁，某企业管理者，给父母购置家居，父母约 70岁左右。 美凯龙的家居我很喜欢，而且这里很有秩序，带父母来这放 心，质量服务也很到位恩，中午吃饭是个问题，我们得 开车出去吃有设计室更好啦，最好是那些老牌子好一些 的进来，就不用我们出去找了，这一趟什么都解决了。 消费者对一站式购物的 需求较多，比例较大； 对本项目区域所期望最 大的是具备餐饮配套，可 以更加满足其一站式需求； 消费者特征消费者特征 客

9、户 语 录 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 铁西区消费者认为北二路应增加餐饮、休闲、装铁西区消费者认为北二路应增加餐饮、休闲、装 饰的比重，打造一站式且多功能于一体的综合体饰的比重，打造一站式且多功能于一体的综合体 铁西区域消费人群中大 部分认为该区域是高档 汽车和高档家具的集聚 地，却缺乏餐饮、休闲、 娱乐等配套； 消费者对北二路总体印 象较为陌生，但认为未 来将具有较大商业潜力， 包括家居家饰和百货等， 有待开发； 消费者对北二路的印象消费者对北二路的印象 p未来高档家居汇聚 p高档汽车4s店汇集 p缺乏餐饮 消费者特征消费者特征 p消费者购物的敏感因 素是商业质量商业质量、购物环购

10、物环 境境和商品品种商品品种 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 综合以上方面，建议本项目以购物为主体，同时相对增加综合以上方面，建议本项目以购物为主体，同时相对增加 装饰、餐饮、休闲的比重，打造综合的、一站式的、具有装饰、餐饮、休闲的比重，打造综合的、一站式的、具有 特色的综合体特色的综合体 消费者消费者 市场现状市场现状 商业趋势商业趋势 功能定位功能定位 购购 物物 购物 主主 体体 餐餐 饮饮 休休 闲闲 大力发展大力发展 适度增加适度增加 功能综合的、一站式的、铁西特色的综合体功能综合的、一站式的、铁西特色的综合体 从市场需求和竞争状况出发，购物类 为盈利主体，增加餐饮和休闲的比重

11、， 既保证商业的特色有保证商业的稳健 成功运营，符合未来商业的发展潮流 商业整体商业整体 定位定位 商业市场商业市场地块条件地块条件 客户特征客户特征 沈阳市区及项目所在区域内购物所占比例较大，且餐饮具沈阳市区及项目所在区域内购物所占比例较大，且餐饮具 有较大发展空间有较大发展空间 专业市场一站式功能缺失，将面临升级换代专业市场一站式功能缺失，将面临升级换代 商业市场 客户特征 地块条件 铁西十字金廊铁西十字金廊 建设建设 大路大路 兴华街兴华街 兴工街兴工街 兴顺街兴顺街 保工街保工街 北一北一 路路 北二北二 路路 南九南九 路路 沈辽沈辽 路路 国际国际 纺织纺织 服装服装 城 城 宜

12、宜 家家 居居 星星mallmall 家具城商圈家具城商圈 铁百商圈铁百商圈 红星红星 美凯美凯 龙龙 汽车贸易产业带汽车贸易产业带 华润置华润置 地广场地广场 铁西铁西 百货百货 大商大商 新玛新玛 特特 苏宁苏宁 电器电器 国美国美 电器电器 万达万达 广场广场 家家 乐乐 福福 家家 乐乐 福福 轻工市轻工市 场场 汽汽 配配 城城 太原街太原街 商圈商圈 茂业茂业 百货百货 东方东方 家园家园 香江香江 家居家居 乐乐 购购 友谊友谊 商场商场 兴顺兴顺 灯具灯具 城城 餐饮餐饮 娱乐娱乐 洗浴洗浴 等集聚地等集聚地 大型休闲洗 浴中心 海洋之星、名都嘉年华、 ceo浴都 餐饮 海洋魅

13、力、韩都烧烤、 国府肥牛、丽湖蒸菜、 詹记香辣蟹 酒店荣富大酒店 ktv娱乐 音乐虫、创声ktv、欢唱 ktv 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 商业市场 客户特征 地块条件 消费者消费者 经营者经营者 投资者投资者 消费者消费者 p消费者的敏感因素依次 是商品品质、购物环境和 商品品种 p消费者认为北二路区域 缺乏餐饮、休闲娱乐及专 业市场一站式功能 “一站式消费一站式消费”和和“一一 站式购物站式购物”的需求日趋的需求日趋 明显明显 p投资者对商铺的关注要素依次是：地段、周边消费 能力、发展潜力、商业管理能力、商场定位以及交通 p投资者对解放路片区的前景普遍看好 p投资者对项目所在区域

14、持乐观态度投资者对项目所在区域持乐观态度 p项目区域外店铺商家较看 好家居家饰类商场 p经营者对商铺的关注点依 次是：地段、发展潜力、周 边环境 p经营者对本项目充经营者对本项目充 满信心满信心 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 消费者消费者“一站式一站式”的需求日益显现的需求日益显现 商业市场 客户特征 地块条件 增加专业市场 产品种类 希望打造一个家居 家饰装修等一系列 功能的集中场所 对商品品质、购物 环境和商品种类较 为敏感 认为北二路区域 缺乏餐饮娱乐休闲 功能 外外 来来 消消 费费 者者 本本 区区 域域 消消 费费 者者 消费者对消费者对“一站式一站式”购物需求强烈购物需求

15、强烈 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 投资者对本项目区域的未来商业发展普遍看好，投资者对本项目区域的未来商业发展普遍看好， 持乐观态度持乐观态度 商业市场 客户特征 地块条件 商铺经营者投资店铺最看 重的因素是地段(45%)和商场 定位(22%)，其次是发展潜力 (10%)、周边消费能力(9%)、 商场管理(7%)、交通(7%)； 投资者对本项目的投资因 素主要看重其美凯龙的商业 品牌，其次为地段因素、交 通因素、未来发展等； 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 本项目区域为铁西新兴商业板块，百货类及专业本项目区域为铁西新兴商业板块，百货类及专业 市场正蓬勃发展，未来商业潜力巨大市场正

16、蓬勃发展，未来商业潜力巨大 商业市场 客户特征 地块条件 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 形象定位：形象定位： ： 商业业态逻辑推导过程商业业态逻辑推导过程 区域市场定位功能定位整体定位业态定位 商业业态商业业态 北二路业态分布北二路业态分布/街铺分布形式街铺分布形式 区域市场定位功能定位整体定位规模定位业态定位形态定位 成熟新玛特成熟新玛特+铁百商圈概况铁百商圈概况 区域市场定位功能定位整体定位规模定位业态定位形态定位 本项目业态主要形式，服饰本项目业态主要形式，服饰/家饰家饰 区域市场定位功能定位整体定位规模定位业态定位形态定位 商家需求规模面积概况商家需求规模面积概况 结合本项目：

17、结合本项目： 一站式时尚都市一站式时尚都市mall应具备的主要业态应具备的主要业态 购 物 餐 饮 休闲娱乐 百货（时尚百货、综合百货等） 专业店（家居、家饰等） 特色餐饮、大众餐饮等 休闲（茶庄、咖啡厅、酒吧、足疗等） 娱乐（儿童室内公园、网吧、电玩等） 区域市场定位功能定位整体定位规模定位业态定位形态定位 铁西区目前百货类商业较多，且未来多以同类商业为主，铁西区目前百货类商业较多，且未来多以同类商业为主， “一站式一站式”百货购物趋势明显，但本区域缺乏专业市场百货购物趋势明显，但本区域缺乏专业市场 “一站式一站式”功能，为发挥本区域潜在优势功能，为发挥本区域潜在优势 辽沈中路北二路沈辽东路

18、铁百对过 8万15万6-8万 集五星级酒店、写字楼、 商业广场、高档住宅于 一体的综合体 集五星级酒店，大型购物休闲 娱乐餐饮于一体的购物广场 集购物、休闲、餐 饮、娱乐为一体的 超级购物中心 本区域客户本区域客户本区域客户本区域客户 百货、家电、运动品牌 卖场、健身、影院、电 玩、量贩式ktv、餐饮、 桑拿等多种业态 1楼和2楼经营大型超市、大型 百货、欧洲时尚品牌店、商品 展示厅；3楼经营数码影城、 夜总会、美食街、两个3000平 方米的景观餐厅、儿童乐园； 商业商业 特质特质 时尚、活力、多元、趣味、商务时尚、活力、多元、趣味、商务时尚、品位、多元时尚、品位、多元 本区域现有集中商业主要

19、为单一服装百货类，缺乏现代时尚气息本区域现有集中商业主要为单一服装百货类，缺乏现代时尚气息 本区域未来将涌现大量集时尚休闲娱乐餐饮为一体的综合性购物中心本区域未来将涌现大量集时尚休闲娱乐餐饮为一体的综合性购物中心 项目研究的工作阶段划分项目研究的工作阶段划分 市场调研工作项目整体定位 p项目地块查勘项目地块查勘 p区域特征研究区域特征研究：区域板块划分、人口、 商圈分布、消费者购物习惯等各方面的 调研 p区域市场研究区域市场研究：区域规划、商业市 场、写字楼市场、公寓市场、住宅市场 的整体扫描 p商业集聚商业集聚：铁百商圈、汽车贸易带、 九路家具城、餐饮娱乐带等 p访谈访谈：专业人士、消费者、

20、商业行业 人士等访谈 p项目本体分析 p市场竞争分析 p项目发展战略及整体定位 p项目各物业类型定位 majpjmvcyzj21hlfrvy96dv02lppfygxus7iymzkyemz0kgeyzs3bplckyh1lt4ek7cxmux3ijoysoer7zuavwygz4epzruirvpmzzvntf1xzw5oswsxotfaejnocmfe1lzgnn1rsxg8wlcg8cvq3xpjmvodpfwcpiyjgzaznsepniaklysu7qsd1upaxmzdlpn9zw7kljfslcli26yv109ffbndh8lbun1g6acurq39eg12khl9txsz1jzgock8g1kunoh5efvcmvt5zyvqt9zk3rp3qlnf02fovexxvrxjccfrnppijljniouk6fonnyx7fy