03月28日邓州世纪花园项目提案报告

1、邓州世纪花园项目邓州世纪花园项目 【提案报告】 paragenesis共生 2011.03.28 目录目录 第一部分第一部分 市场解读市场解读 第二部分第二部分 产品梳理产品梳理 第三部分第三部分 营销策略营销策略 第四部分第四部分 推广策略推广策略 第五部分第五部分 团队配置团队配置 市场市场 解读解读 一一 我 们 只 是 其 中 的 唯 一 market analysismarket analysis 1 1、宏观市场分析、宏观市场分析 2 2、房地产市场分析、房地产市场分析 1 1 宏观市场分析宏观市场分析 邓州市是邓州市是河南省南阳河南省南阳 市市下辖的一个下辖的一个县级市县级市，位

2、，位 于河南省西南部，与于河南省西南部，与湖北湖北 省、陕西省省、陕西省交界。全市下交界。全市下 辖辖3个街道、个街道、13个镇、个镇、11个个 乡，乡，人口人口154万人万人，总面积，总面积 2300平方公里。平方公里。 城市概况城市概况 邓州邓州 邓州市地处邓州市地处豫、鄂、陕三省交豫、鄂、陕三省交 通要处通要处，焦枝铁路、国道焦枝铁路、国道贯贯 穿全境，距离不足公里的南阳、穿全境，距离不足公里的南阳、 襄樊、老河口三个襄樊、老河口三个飞机场飞机场和通江达和通江达 海的海的河口码头河口码头，构成了邓州的立体，构成了邓州的立体 交通网。交通网。 邓州境内有邓州境内有国道条，高速公国道条，高速

3、公 路路1 1条，省级道路条，省级道路5 5条条。国道长。国道长56.6556.65 公里，公里，高速公路高速公路55.255.2公里。公里。 交通概况交通概况 邓州历史悠久，文化灿烂；区位优越，交通便利邓州历史悠久，文化灿烂；区位优越，交通便利；城市建设发；城市建设发 展迅速、城市框架基本拉开，城市东区发展较快展迅速、城市框架基本拉开，城市东区发展较快. 城市概况城市概况 区域规划区域规划 2009 2009年邓州国民生产总值达年邓州国民生产总值达214.3214.3亿元，较亿元，较20082008年环比增长年环比增长13.2%13.2%， 年均涨幅平稳上涨，年均涨幅平稳上涨，整体保持着快速

4、、良好的发展势头整体保持着快速、良好的发展势头。 经济概况经济概况 备注：备注：2010年统计数据尚未公布年统计数据尚未公布 固定资产投资增速加快。固定资产投资增速加快。20092009年邓州市固定资产投资达到了年邓州市固定资产投资达到了156.3156.3亿元，亿元， 环比上涨环比上涨68.9%68.9%。 固定投资固定投资 备注：备注：2010年统计数据尚未公布年统计数据尚未公布 2009 2009年邓州三产增加值分别为年邓州三产增加值分别为62.362.3、110.2110.2、112.3112.3亿元，三产结构亿元，三产结构 得到了进一步的优化，目前第二产业仍占据主导地位。得到了进一步

5、的优化，目前第二产业仍占据主导地位。 产业结构产业结构 备注：备注：2010年统计数据尚未公布年统计数据尚未公布 2009 2009年邓州市城镇居民年邓州市城镇居民人均可支配收入人均可支配收入1362813628元元，随着邓州市经济的快速，随着邓州市经济的快速 发展，城镇人口可支配收入增加，人们不再满足于日常的生活需求，开始追求发展，城镇人口可支配收入增加，人们不再满足于日常的生活需求，开始追求 高品质的生活。高品质的生活。 人均可支配收入人均可支配收入 备注：备注：2010年统计数据尚未公布年统计数据尚未公布 区位优势明显区位优势明显地处豫西南边陲，与鄂、陕交界，素有“三省雄关”之称。 发展

6、政策优势明显发展政策优势明显1993年-改革开放特别试点市，1996年-历史文化名 城，2001年-优先发展中等城市的试点市，2004年-对外开放重点县（市）。 三产结构进一步优化，城市发展区域优化。三产结构进一步优化，城市发展区域优化。 宏观市场小结宏观市场小结 经济发展良好，为房地产市场的发展带来了机遇经济发展良好，为房地产市场的发展带来了机遇。 2 房地产市场分析房地产市场分析 第一阶段：第一阶段：2001-20052001-2005：“起步发展起步发展”阶段阶段。 第二阶段：第二阶段：200200年至年至20072007年年，“高速发展高速发展”阶段阶段。 第三阶段：第三阶段：2008

7、2008年，受经济危机影响，邓州楼市受到一定程度的冲击，楼市年，受经济危机影响，邓州楼市受到一定程度的冲击，楼市 调整和业内洗牌悄然进行。调整和业内洗牌悄然进行。 第四阶段：第四阶段：0909年后，恢复性增长阶段。随着年后，恢复性增长阶段。随着0909年楼市年楼市“回暖回暖”的出现，楼的出现，楼 市再次强劲反弹。与以往不同，邓州的房地产业已市再次强劲反弹。与以往不同，邓州的房地产业已由以前的由以前的“纯高速成长纯高速成长 期期”向向“恢复性增长期恢复性增长期”转变，楼市竞争加剧。转变，楼市竞争加剧。 房地产市场发展历程房地产市场发展历程 邓州房地产市场目前处于邓州房地产市场目前处于半成熟市场向

8、基本成熟市场过渡半成熟市场向基本成熟市场过渡的阶的阶 段，但由于邓州市房地产市场起步晚、发展快，市场还保留着部分段，但由于邓州市房地产市场起步晚、发展快，市场还保留着部分 不成熟市场的特征！不成熟市场的特征！ 市场类型市场类型市场特征市场特征消费特征消费特征竞争特征竞争特征产品特征产品特征 半成熟市场 多元化开发模式，依据城市 整体环境的改善而逐步演变， 以适应城市中坚阶层需求， 开发体量开始提速 改善居住环境，满足依 附于城市生活与发展的 理性需求特征明显 主要体现在地段、 配套、生活环境 等方面 在物业类型变化的同 时，产品同质化明显， 但仍以自居型为主 基本成熟市 场 市场细分特征明显，

9、以满足 不同层次的客户群体需要， 开发主要在于引导不同圈层 群体的消费观念，开发体量 加速 需求多元化，理性需求 与感性需求并存，并逐 渐向社会圈层靠近 竞争要素多样， 理性元素感性诉 求化特征明显 产品快速向多元化发 展，投资型、过度型 等多类产品出现吸引 更大圈层的关注 成熟市场 土地价值的增长带来急速的 版块运动，市场开发主流整 体倾向于高端物业，物业层 次提升，并向更大的领域分 流，开发体量迅速膨胀 需求品质化，大量二、 三次置业群体的出现， 对理性、感性需求均有 了质的提升 版块价值竞争明 显、其次主要为 物业特色及附加 价值等方面 多元化产品不断升级， 在保持创新的基础上， 产品的

10、品质逐渐成为 主要因素 房地产市场发展阶段房地产市场发展阶段 2009 2009年邓州市房地产投资达到了年邓州市房地产投资达到了3625836258万元，环比上涨万元，环比上涨28%28%，房地产投资增房地产投资增 速较快速较快，城市基础设施建设的逐步完善，将为房地产开发带来机遇。，城市基础设施建设的逐步完善，将为房地产开发带来机遇。 房地产投资情况房地产投资情况 备注：备注：2010年统计数据尚未公布年统计数据尚未公布 2010 2010年邓州市商品房均价达到了年邓州市商品房均价达到了30003000元元/ /，环比上涨，环比上涨25%25%，商品房均价增商品房均价增 速较快速较快， 房地产

11、市场发展异常火爆。房地产市场发展异常火爆。 商品房历年均价商品房历年均价 备注：备注：2010年统计数据尚未公布年统计数据尚未公布 半岛帝城半岛帝城 蓝湾嘉园蓝湾嘉园 三贤三贤富贵富贵 园园 天河佳苑天河佳苑 名仕名仕豪庭豪庭 本本 案案 财富名家财富名家 古城办古城办 事处事处 花洲办花洲办 事处事处 湍河办湍河办 事处事处 重点项目分布重点项目分布 邓州市有三个办事处邓州市有三个办事处古城办事处、花洲办事处、湍河办事处古城办事处、花洲办事处、湍河办事处 。古城。古城 办事处是邓州市区的老城区，办事处是邓州市区的老城区，生活配套齐全，居住氛围浓厚生活配套齐全，居住氛围浓厚，随着新华大道的，随

12、着新华大道的 整修与配套的完善具有较大的开发潜力。本项目位于古城办事处，周围无竞争整修与配套的完善具有较大的开发潜力。本项目位于古城办事处，周围无竞争 楼盘。楼盘。 天河佳苑 位于邓州市新华中路与公用路交汇处。 开发商邓州天河置业有限公司 产品两栋26层高层 风格现代简约建筑风格 户型区间45.63一房，109两房两厅两卫，122,04-128.46三房两厅两卫 价格还没有开盘 规模总建筑面积2万 卖点地王之位，让生活更舒适；名校比邻；升值潜力巨大。 竞争个案分析竞争个案分析-1-1 户型方正；餐厅、客厅分离，动静分区明确；客厅连接阳台，采光、户型方正；餐厅、客厅分离，动静分区明确；客厅连接阳

13、台，采光、 通风顺畅。通风顺畅。 三室两厅两卫三室两厅两卫124.04124.04 两室两厅一卫两室两厅一卫109.82109.82 户型展示户型展示 优势： 1.地理位置优越，周边交通便利 2.周围名校毗邻，性价比高。 3.人性化空间布局,户型丰富，产品设计合理。 劣势： .小区面积较小，配套不完善。 2.土地成本较高。 竞争个案分析竞争个案分析-1-1 名仕豪庭 位于仲景路与教育路交叉口东300米。 开发商中鼎房地产开发有限公司 规模20亩 产品两栋17层高层 风格现代简约风格 户型125.73-142.68三房 价格均价3140元/ 销售两栋高层，剩余少量房源 卖点城市中央，地段稀缺；名

14、校环临教育资源得天独厚，金牌物业。 竞争个案分析竞争个案分析-2-2 优势： 1.位于城市核心地段，交通便利， 2.配套齐全，未来升值空间大。 3.户型设计较好，空间布局科学合理。 劣势： .小区面积占地小，户型单一。 竞争个案分析竞争个案分析-2-2 三贤富贵园 位于鸳鸯二路与河街路交叉口 规模占地30亩 产品多层、小高层、20层高层 风格简欧风格 户型91.37- 133.93三房 价格多层2500元/ 、小高层均价2800元/、高层均价3000元/ 销售一期多层、小高层售完，二期高层开始销售 卖点拥河而居，环境优美；9层电梯洋房，交通便利。项目周围名校毗邻。 竞争个案分析竞争个案分析-3

15、-3 户型方正，卧室带飘窗，产品紧凑实用。户型方正，卧室带飘窗，产品紧凑实用。 两室两厅一卫两室两厅一卫91.3791.37三室两厅一卫三室两厅一卫133.93133.93 优势： 1.交通便利，环境优美，配套设施较完善。 2.户型设计较好，带电梯，户户见景。 3.配套齐全，未来升值空间大。 劣势： .规模较小，户型较少。 竞争个案分析竞争个案分析-3-3 半岛帝城 位于湍滨大道与文化路交汇处 规模120亩、11万 开发商北京明日房地产开发有限公司、同华投资集团、建发集团 产品多层、小高层、19高层 风格北欧简约风格 户型区间90.13两房118.53-137.74 价格多层2400（售罄）、

16、小高层3250、高层均价3350元/ 销售一期二期三期多层小高层售罄，四期未开盘。 卖点 11万恢弘巨筑，交通便捷，创新错层立体空间，落根半岛，居住帝城， 炫耀全城，缔造一个城市的传奇与梦想 竞争个案分析竞争个案分析-4-4 优势： 1.项目规模较大，临靠湍河，环境优美，交通便捷。 2. 邓州地标建筑，户型丰富，升值潜力大。 3. 小区配套设施完善，智能化物业管理。 劣势： .距离中心市区较远，周围生活配套缺乏。 竞争个案分析竞争个案分析-4-4 蓝湾嘉园 位于邓州市三贤路北端湍河边。 开发商洛铁地产 规模占地260亩，总建面22万。 产品多层、高层 风格新古典主义 户型区间90130 价格多

17、层均价3100元/、高层3300元/ 销售已售罄、项目以多层为主。 卖点项目地处邓州龙脉之地，周围名校林立，交通便捷，配套齐全。 竞争个案分析竞争个案分析-5-5 大开间、小进深、南北通透、采光优良、舒适实用。大开间、小进深、南北通透、采光优良、舒适实用。 三室两厅两卫三室两厅两卫110.28110.28 三室两厅两卫三室两厅两卫125.21125.21 优势： 1.位于湍河边龙脉之地，环境良好，周边交通便利。 2.配套齐全，未来升值空间大。 3.户型丰富，产品设计合理。 劣势： .项目产品价格偏高。 竞争个案分析竞争个案分析-5-5 从调研中了解，邓州市从调研中了解，邓州市, ,高层销售均价

18、在高层销售均价在2800-35002800-3500元元/ / 左右，对本项目而言，后期针对市场变化，合理的制定价左右，对本项目而言，后期针对市场变化，合理的制定价 格，以快速抢占市场，形成价格逐步走高的态势。格，以快速抢占市场，形成价格逐步走高的态势。 项目名称项目名称物业类型物业类型总面积总面积 在售均价在售均价 （元（元/ /平方米）平方米） 名仕豪庭高层20亩3140 三贤 富贵园多层、小高层、高层30亩 多层2500、小高层2800、 高层3000 天河佳苑高层20亩未开盘 半岛帝城多层、小高层、高层11万 多层2400（售罄）、小 高层3250、高层均 价3350元/ 蓝湾嘉园多层

19、、小高层、高层260亩 3100（多层为主）高层 3300 价格对比价格对比 邓州客群对于中端品质楼盘需求程度较高，决定了邓州房地产邓州客群对于中端品质楼盘需求程度较高，决定了邓州房地产 市场逐步细分，且开发商大多采取低价少量入市，逐步提高销市场逐步细分，且开发商大多采取低价少量入市，逐步提高销 售价格的开发策略。售价格的开发策略。 通过各区间价格物业消化比率来看，邓州3000 元/平方米区间楼盘消化情况最好，达到70%以 上。3500元/平方米以上区间商品住宅消化率 为30%以上，这一要素说明，一方面说明邓州 客户群对3000元/平方左右价格接受程度较高， 一方面说明随着人均收入的提高，客户

20、群对于 楼盘品质要求逐步提高，市场进入细分阶段。 启示 3500元/平方米以上投入量较少，说明多数开发 商均采取低价少量入市的策略，供应量集中在 3000-3500元/平方米区间，开发商中段品质大 盘开发，迎合市场置业人群的需求。基于邓州 现状，项目应充分考虑市场价格区间，合理确 定开发周期，及定价体系，销售控制，推售节 奏的同时更应该注重项目品质的打造。 价格对比价格对比 启示 结合南阳邓州未来发展等诸多因素，未来版块的客户构成范围将更为广泛，而目前版块 所形成的客户圈层，将成为未来客户进驻的重要发展源，客户之间的裙带关系也将日益 加剧。对于本项目来讲，基于项目区位优越性，预计项目针对的客户

21、圈层将呈现”由内由内 到外，由近及远到外，由近及远“的变化，进而对整个邓州产生影响。这一因素，决定项目在开发过程 中将有条件整合整个区域的客户资源，建立独树一帜的发展方向，并形成客户与项目之 间的”双向引导“，并逐步将客户覆盖面扩大。 u汇总调研结果汇总调研结果 u邓州购房客户90% 为本地客户，仅有 10%来自外地客户。 u其中购房客户群体 以个体户和私营业主、 公务员为主！ u位置位于西城办事 处，竞争楼盘较少， 居住氛围浓厚。 u房地产市场基本依 靠内部刚性需求拉动。 客户市场客户市场通过在售项目调研，南阳邓州购房客户目前表现出以通过在售项目调研，南阳邓州购房客户目前表现出以“本地本地

22、为主为主”的特征，下一步将随着客户圈层的稳定，向更广泛的的特征，下一步将随着客户圈层的稳定，向更广泛的“外向型外向型”空空 间辐射间辐射 客户对比客户对比 结合邓州老城区的区位优势项目稀缺性，其投资功能逐步强化，对本项目而言，可以丰富项目产结合邓州老城区的区位优势项目稀缺性，其投资功能逐步强化，对本项目而言，可以丰富项目产 品线，作为项目主打产品，扩大客户圈层。品线，作为项目主打产品，扩大客户圈层。 汇总调研结果汇总调研结果 老城区作为配套老城区作为配套 完善的居住、商完善的居住、商 务、中心，其居务、中心，其居 住价值较高，并住价值较高，并 随着可开发地块随着可开发地块 的减少，升值潜的减少

23、，升值潜 力逐步凸显。力逐步凸显。 置业目的置业目的通过在售项目调研，邓州的纯自住购房占比约为通过在售项目调研，邓州的纯自住购房占比约为90%,90%,自住自住 和投资兼有的达和投资兼有的达10%10%，而且投资性购房逐步走高，为本项目吸纳更多市场，而且投资性购房逐步走高，为本项目吸纳更多市场 源提供客户源源提供客户源 客户对比客户对比 目前市场主力户型供应上主要集中在目前市场主力户型供应上主要集中在9292到到137137的三室上，中等面积的三的三室上，中等面积的三 室是市场的主流产品。室是市场的主流产品。 项目名称项目名称主力户型主力户型主力面积（主力面积（） 名仕豪庭 三房两厅两卫125

24、.73-142.68 三贤 富贵园 三房两厅一卫91.37- 133.75 天河佳苑 三房两厅两卫122128 半岛帝城 三房两厅二卫118-137.7平 蓝湾嘉园 三房两厅二卫110.28-125.23 户型对比户型对比 目前在市场供应上主要集中在三居室和两居室上，占比分别达到了目前在市场供应上主要集中在三居室和两居室上，占比分别达到了 71.2%71.2%和和22.8%22.8%；配置有少量四房，占到了；配置有少量四房，占到了6%6%。 项目名称项目名称两室两室三室三室四室四室 名仕豪庭 21%71%8% 三贤 富贵园 25%70%5% 天河佳苑 23%70%7% 半岛帝城 19%77%4

25、% 蓝湾嘉园 26%68%6% 均值 22.8%71.2%6% 户型对比户型对比 目标邓州在售项目推广方式较为单一，缺乏创新。在售项目推广方式主要为目标邓州在售项目推广方式较为单一，缺乏创新。在售项目推广方式主要为 派单和工地围挡。派单和工地围挡。 项目名称项目名称推广渠道推广渠道 名仕豪庭 工地围挡、单页 三贤 富贵园 工地围挡、单页、 天河佳苑 工地围挡、单页 半岛帝城 工地围挡、单页、户外、道旗 蓝湾嘉园 工地围挡、单页、道旗 推广渠道对比推广渠道对比 目前邓州在售项目以多层为主，小高层已经得到了客户的认可，在售项目目前邓州在售项目以多层为主，小高层已经得到了客户的认可，在售项目 多数有

26、营销代理公司，但代理公司置业顾问整体水平较低，缺乏强有力的多数有营销代理公司，但代理公司置业顾问整体水平较低，缺乏强有力的 案场操作能力。案场操作能力。 建筑类型及代理对比建筑类型及代理对比 项目名称项目名称开发商开发商建筑类型建筑类型代理情况代理情况 名仕豪庭 中鼎房地产开发有限公司高层高层无无 三贤 富贵园 三贤置业有限公司 多层、小高层、高层多层、小高层、高层无无 天河佳苑 邓州市天河置业有限公司 高层高层有有 半岛帝城 北京明日房地产开发有限公司、 同 华投资集团、建发集团 多层、小高层、高层多层、小高层、高层有有 蓝湾嘉园 洛铁地产 多层、高层多层、高层有有 邓州大部分在售项目，所做

27、单页产品表现一般，不能准确的通过宣传单页表邓州大部分在售项目，所做单页产品表现一般，不能准确的通过宣传单页表 现本项目特色，部分项目售楼部甚至没有宣传单页及户型图。现本项目特色，部分项目售楼部甚至没有宣传单页及户型图。 营销展现营销展现 自售 代理销售 随着市场竞争的日益激烈，销售方面也更加随着市场竞争的日益激烈，销售方面也更加专业化和精细化专业化和精细化，各地区多家，各地区多家 代理商出现在邓州市场，不仅仅体现出开发商对代理公司的重视程度，同时也代理商出现在邓州市场，不仅仅体现出开发商对代理公司的重视程度，同时也 反映出市场竞争的激烈反映出市场竞争的激烈。 销售方式销售方式 市场发展市场发展

28、：邓州市经济发展迅速，但房地产市场相对落后，介于半成熟到基：邓州市经济发展迅速，但房地产市场相对落后，介于半成熟到基 本成熟阶段。本成熟阶段。 房地产市场依旧会持续快速增长。房地产市场依旧会持续快速增长。 市场格局市场格局：邓州房地产市场受其城市规划及发展规模的影响。：邓州房地产市场受其城市规划及发展规模的影响。 西城办事处，花洲办事处，湍河办事处三大板块。西城办事处，花洲办事处，湍河办事处三大板块。 市场阶段市场阶段：邓州市场处于半成熟市场向基本成熟市场过渡阶段，产品设计中：邓州市场处于半成熟市场向基本成熟市场过渡阶段，产品设计中 规中矩，多注重舒适度，而对功能性关注较弱。规中矩，多注重舒适

29、度，而对功能性关注较弱。 市场竞争将不断加剧。市场竞争将不断加剧。 竞争市场竞争市场：邓州房地产市场项目水平参差不齐，整体来讲，虽部分新开发项：邓州房地产市场项目水平参差不齐，整体来讲，虽部分新开发项 目已经开始注意产品创新，但是市场细分尚不充分，目已经开始注意产品创新，但是市场细分尚不充分， 产品产品同质化、单一化严重。同质化、单一化严重。 市场竞加剧，本案应充分挖掘项目价值，精准定位，适度创新，打造最合市场竞加剧，本案应充分挖掘项目价值，精准定位，适度创新，打造最合 理的产品迎接市场挑战，引领市场细分导向，实现项目最大价值！理的产品迎接市场挑战，引领市场细分导向，实现项目最大价值！ 邓州市

30、场小结邓州市场小结 产品产品 梳理梳理 二二 product comb 1 1、项目概况、项目概况 2 2、规划优化建议、规划优化建议 3 3、户型优化建议、户型优化建议 梳 理 产 品，寻 找 价 值 点 1 1 项目概况项目概况 本项目位于邓州西区办事处，属于城市规划的老居住区内。本项目位于邓州西区办事处，属于城市规划的老居住区内。 半岛帝城半岛帝城 蓝湾嘉园蓝湾嘉园 三贤三贤富贵园富贵园 天河佳苑天河佳苑 名仕名仕豪庭豪庭 本本 案案 财富名家财富名家 项目区位项目区位 项目地块现状有一栋楼建成外其余为空地，售楼部已建成，目前正接受咨询。项目地块现状有一栋楼建成外其余为空地，售楼部已建成

31、，目前正接受咨询。 项目现状项目现状 项目周边配套较为齐全，银行、百货、医院，一应俱全，为本项目的项目周边配套较为齐全，银行、百货、医院，一应俱全，为本项目的 开发提供有利条件。开发提供有利条件。 项目配套项目配套 2 2 规划优化建议规划优化建议 优化原则优化原则 依据邓州市场现有竞争项目建筑类型分布；依据邓州市场现有竞争项目建筑类型分布； 依据房地产市场发展轨迹；依据房地产市场发展轨迹； 依据邓州消费者的购房趋势；依据邓州消费者的购房趋势； 以增强项目核心竞争力为目的；以增强项目核心竞争力为目的； 项目原有规划项目原有规划 总占地面积：总占地面积：28074.428074.4 总建筑面积：

32、总建筑面积：44834.944834.9 绿地面积：绿地面积：84228422 建筑基底面积：建筑基底面积：7210.87210.8 容积率：容积率：1.5971.597 绿化率：绿化率：30%30% 建筑密度：建筑密度：25.7%25.7% 住宅套数：住宅套数：446446 规划：规划：1414栋多层栋多层 1 2 3 14 4 5 8 76 13 9 1210 11 11#由三单元一梯两户改为由三单元一梯两户改为 16层两单元两梯四户蝶式高层层两单元两梯四户蝶式高层 7#、12#、13# 维持维持六层三单元六层三单元 优化建议优化建议 1 2 3 14 4 5 8 76 13 9 12 1

33、0 1111#11#建成后效果建成后效果 外立面风格外立面风格 7#7#、11#11#、12#12#、13#13#依然维持依然维持1#1#简欧建筑风格，以红色和米白色为主色调。简欧建筑风格，以红色和米白色为主色调。 3 3 户型优化建议户型优化建议 优化原则优化原则 依据邓州市场现有竞争项目户型特点；依据邓州市场现有竞争项目户型特点； 以邓州房地产市场购房客群的偏好；以邓州房地产市场购房客群的偏好； 以增强项目核心竞争力为目的；以增强项目核心竞争力为目的； 户型参考户型参考 135135平米平米 三室两厅两卫三室两厅两卫 全明户型 八角超大餐厅 次卧270度观景飘窗 主卧带独立卫浴+更衣室+书

34、 房+大阳台 户型参考户型参考 110110平米平米 （2+12+1）室两厅）室两厅 一卫一卫 全明户型 功能分区合理 阳光房送一半面积 主卧连接大阳台 8585平米平米 两室两厅一卫两室两厅一卫 全明户型 功能分区合理 阳光房送一半面积 主卧连接大阳台 户型参考户型参考 户型配比建议户型配比建议 户型户型面积（面积（）详细配比详细配比合计配比合计配比 四房四房两厅两卫150-1565%5% 三房 三房两厅两卫110-13545% 75% 三房两厅一卫90-11030% 两房两房两厅一卫70-9020%20% 从市场空白中 定户型配比 营销营销 策略策略 四四 一座城的真正意义从此开始 pla

35、n proposal plan proposal 1 1、项目营销定位、项目营销定位 2 2、项目推盘策略、项目推盘策略 1 项目营销定位项目营销定位 发掘发掘“世纪花园世纪花园”最大价值最大价值 原创城市样板生活区 邓州城市人居原动力 概念定位概念定位 原创原创：是首次创造的核心理念。敢于革新的品质高度让生活全部的精髓获得升华，是首次创造的核心理念。敢于革新的品质高度让生活全部的精髓获得升华， 不可复制的地段、原创的建筑、原创的景观、原创的宏图规划，旨在营造邓州的新尖不可复制的地段、原创的建筑、原创的景观、原创的宏图规划，旨在营造邓州的新尖 峰居住。峰居住。 标示项目在邓州的开创性地位。标示

36、项目在邓州的开创性地位。 样板样板 ：就是榜样，就是以我们的项目作为市场的标准。树立邓州新的生活标准。：就是榜样，就是以我们的项目作为市场的标准。树立邓州新的生活标准。 原动力原动力：最初的革命性力量，将生活的标准向前推进的自然力，跨越式生活的遵最初的革命性力量，将生活的标准向前推进的自然力，跨越式生活的遵 从者。使邓州有了比肩城市的高度社区；推动了邓州新的人居进步。从者。使邓州有了比肩城市的高度社区；推动了邓州新的人居进步。 概念定位概念定位 不可超越的不是产品，而是品质品质！ 我们要承认，任何产品都是阶段性的，都不是永远保持领先的，有我们要承认，任何产品都是阶段性的，都不是永远保持领先的，

37、有 句话说：句话说：没有最好，只有更好没有最好，只有更好。 每个时代都有世界冠军，每个时代的世界冠军都是超越了前人的成每个时代都有世界冠军，每个时代的世界冠军都是超越了前人的成 绩才成为最好的。但上一个世界冠军并没有被人们遗忘，反而更加受到绩才成为最好的。但上一个世界冠军并没有被人们遗忘，反而更加受到 景仰和尊敬，为什么？因为可以被超越的只有成绩，而地位却是永远不景仰和尊敬，为什么？因为可以被超越的只有成绩，而地位却是永远不 可超越的。可超越的。 核心价值核心价值 城市 mainstream 城市生活 重新定义 全邓州向城市生活全邓州向城市生活 标准看齐标准看齐 梦想成真为城市欢呼，功成名就为

38、城市喝彩，颐养天年为城市纳福。梦想成真为城市欢呼，功成名就为城市喝彩，颐养天年为城市纳福。 天地人和，海纳百川，全邓州向城市生活标准看齐！天地人和，海纳百川，全邓州向城市生活标准看齐！ 城市生活，城市生活，是丰富多彩，是海纳百川，是天地人和是丰富多彩，是海纳百川，是天地人和 城市生活，城市生活，是思想的汇聚，是意识的融合，是梦想成真的人们的共鸣，是是思想的汇聚，是意识的融合，是梦想成真的人们的共鸣，是 功成名就的人们的共聚，是颐养天年的人们的祈福！功成名就的人们的共聚，是颐养天年的人们的祈福！ 城市城市 city 邓州邓州城市生活城市生活论论 寻找一种思想，发现一个方向，来自一座城市内心深处的

39、呐喊！寻找一种思想，发现一个方向，来自一座城市内心深处的呐喊！ 邓州城市生活论，为邓州未来欢呼，为城市中心喝彩。邓州城市生活论，为邓州未来欢呼，为城市中心喝彩。 案名建议案名建议 主推案名：主推案名： 备选案名：备选案名： 古城美地古城美地 1 1、阳光新城、阳光新城 2 2、古城名郡、古城名郡 3 3、阳光美地、阳光美地 广告诉求一广告诉求一 好好生活生活，选，选美地美地 古城美地，重新定义好房子的标准古城美地，重新定义好房子的标准 拿拿最好最好的房子的房子 献给献给邓州人邓州人 古城美地，给您一个五星级的家古城美地，给您一个五星级的家 广告诉求二广告诉求二 2 项目推盘策略项目推盘策略 推盘纲要推盘纲要 1 2 3 14 4 5 8 76 13 9 1210 11 一期一批次房源一期一批次房源 （1#、11#共共146套）套） 一期二批次房源一期二批次房源 （7#、12#、13#共共108套）套） 5月月10日日 亮相亮相 20112011年年 6月月1日一批日一批 房源认筹房源认筹 8月月16日二批日二批 房源认筹房源认筹 5 5月月 7 7月月 9 9月月1111月月1212月月1010月月8 8月月6 6月月4 4月月 4月中旬月中旬 售房部装售房部装 修到位修到位 6月月10日日 整体工程整体工程 动工动工 6