昆明市城中村改造48号地块（上峰片区）回迁房项目

昆明市城中村改造48号地块(上峰片区)回迁房项目可可行性研究报告 1第一章项目概述——— 1 2 3 4 4 51.6项目名称、建设地点、投资建设单位— 51.7项目规划目标 51.8项目建设规模 61.9项目的主要建设条件 7第二章政策分析第一节发展规划分析 72.1.1项目的建设符合国家“十一五”发展规划 72.1.2项目的建设符合国家对房地产宏观调控政策的要求 82.1.3项目的建设符合昆明市“十一五”发展规划 92.1.4项目的建设符合昆明主城区2006-2010年住房建设规划 第二节产业政策分析 第三节行业准入分析 第三章资源开发及综合利用分析第一节资源利用方案 第二节资源节约措施 3.2.1节约土地资源措施3.2.2节约建筑材料措施第四章建设用地、征地拆迁及移民安置方案 4.3占地面积 第五章节能方案分析 第一节用能标准和节能规范 第二节节能措施和节能效果分析 建筑节能节电措施节水措施第六章环境和生态影响分析 第一节环境和生态现状第二节生态环境影响分析 第三节生态环境保护措施 6.3.2环境保护措施2、运营期间环境保护措施6.3.3环境管理计划第四节地质灾害影响分析 第五节特殊环境影响 第七章经济影响分析 第一节经济费用效益分析 7.1.1投资估算依据7.1.2投资估算编制范围7.1.3投资估算7.1.4建设资金筹措7.1.5预算销售价格7.1.6项目经济效益 第三节区域经济影响分析 第八章社会影响分析 第九章结论 1重建改造工作的各项文件精神，加快西山区48号地块(上峰片区)“城中村”第一章项目概述24、2008年5月6日，昆城改领[2008]3号《关于印发昆明市城中村改造项7、2008年6月30日，市城中村改造领导小组《昆明市城中村改造房屋拆1、2008年3月20日，西发[2008]22号《关于全面推进城中村重建改造工2、2008年3月21日，西政办通[2008]49号《关于转发(西山区城中村重建改造暂行办法)的通知》31.5项目申报单位概况项目名称：西山区48号地块(上峰片区)“城中村”重建改造项目。1.7项目规划目标1999年国务院批复《昆明市城市总体规划(1996——2010)》,批复中对方案》,与此同时，市规划局下达了《西山区48号地块(上峰片区)专项规划西山区48号地块(上峰片区)城中村重建改造项目的规划目标是：通过整4本项目按照《48号地块(上峰片区)专项规划指导意见》编制专项规划，亩),地上建筑面积744645平方米。建筑密度20.1%绿地率58.8%5第二章政策分析第一节发展规划分析2.1.2项目的建设符合国家对房地产宏观调控政策的要求应、货币信贷、税收等方面。总体来说，在2006年全国房地产投资保持了比较此外，2006年5月末建设部、发改委等九部委联合出台了《关于调整住房格列为两大重点，自2006年以来奠定了房地产调控的“主线”,被称为“国十二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面积和开发面积不得低于当年计划面积的70%,通过限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法，保证6自住房且套型建筑面积在90平方米以下的借款人，仍执行20%的贷款最低首付2.1.3项目的建设符合昆明市“十一五”发展规划鼓励县(市)区积极发展房地产业，以满足人口转移和消费升级换代的多种住房2.1.4项目的建设符合昆明主城区2006-2010年住房建设规划商品住房建设面积500万平方米，经济适用房住房建设4375套，建筑面积35万7平方米；2010年，商品住房建设面积542万平方米，经济适用房建设2500套，域住房发展合理布局。依据《昆明主城近期建设规划2006-2010》,至2010年，主城户籍居住人口规模为290万人(包括非户籍人口及居住半年以内的流动人年，主城五年内应新增加各类住宅面积总量24第二节产业政策分析同时，从2007年开始，政府在医疗、教育、社会保障体系8第三节行业准入分析令《产业结构调整指导目录(2005年本)》,拟建项目不属于鼓励类，但符合年本)》和《禁止用地项目目录(2006年本)》等关于限用土地的要求，本项48号地块(上峰片区)“城中村”重建改造项目的规划方案及技术指标均第一节资源利用方案48号地块(上峰片区)“城中村”重建改造项目是房地产开发项目，利用932%,城市用地中有30%用于住宅，耗用的钢材占全国用钢量的20%,水泥用量占全国总用量的17.6%。住宅建设物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出10%~25%,每拌合1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。第二节资源节约措施3.2.1节约土地资源措施一是推广可循环利用的新型建筑体系(如钢结构等);二是推广应用高性能、低材耗的建筑材料(如高强混凝土、高强钢筋等);三是因地制宜地选用当第四章建设用地、征地拆迁及移民安置方案4.1项目建设地点西山区48号地块(上峰片区)“城中村”重建改造项目建设地点位于昆明4.2项目土地权属类别4.3占地面积用地总面积为317012m²(475.28亩),项目选址对防洪排涝、航空、军事设施根据国家发改委和国土资源部发布的《限制用地项目目录(2006)年本》和《禁止用地项目目录(2006)年本》等关于限制用地的规定，本项目用地末涉及土地是极其宝贵的不可再生资源，按照已公示的西山区48号片区控制性详4.5征地拆迁和安置补偿方案(1)根据昆明市有关“城中村”重建改造的各项文件规定及实施办法，在实(2)通过整体规划，充分发挥该地块的区位优势，完善基础设施水平，引入(3)提高城市整体形象，完善城市规划道路和基础设施，改善居住环境，提(8)具体实施原则按照西山区政府批准的《48号地块(上峰片区)重建改造(二)、房屋拆迁补偿原则积为准，按照昆政发(2006)24号文的有关规定及“一村一策”、“一片一策”(2008)1号文件《西山区城中村改造征地拆迁补偿安置指导意见(暂行)》规(3)“四层以上，超过300平方米”的，按照实际面积减去300平方米，实行货币补偿(按照900、700、500元/平米补偿标准进行);(5)最终以西山区政府批准的《48号地块(上峰片区)重建改造拆迁安置补第五章节能方案分析第一节用能标准和节能规范5、民用建筑节能管理规定(建设部令143号)6、《公共建筑节能设计标准》(2005年7月1日实施)8、“当前国家鼓励发展的节水设备(产品)目录”:“民用建筑节水措施”5.2.1建筑节能2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖)、新技术，提5.2.2节电措施(1)高大房间和室外场所采取金属卤化物灯、高压钠灯等高光强气体放电(2)较大场所采用照明分区控制开关。4、尽可能使用清洁能源，充分考虑太阳能的利用，采用太阳能热水器制备助热源进行加热，以满足生活热水的要求。5.2.3节水措施型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。1、认真贯彻执行《中华人民共和国水法》、《城市供水条件》(国务院158号令)、建设部《城市节约用水管理办法》,将节约用水工作纳入正常工作的范畴，认真对待。2、合理的确定供排水方案，选用节能型管网，节约用水。4、采用节水型卫生洁具，公共卫生间的洗手盆、小便器采用自闭式冲洗龙头，大便器采用自闭式冲洗阀。本工程建设方案执行国家现行节能政策，从建筑设计、围护结构、设备选型的选择等方面力求满足工程节水、节能要求。采用以上节能措施后，可第六章环境和生态影响分析第一节环境和生态现状项目地块位于昆明市西山区马街街道办事处。该区域空气中的总悬浮物、二项目所在区域海拔为1884～1889米；属低纬度高原山地季风气候，年均气温15.7度，极端最高气温28.3度，极端最低气温-1.8度，年温差为9.4度。年降雨量约866毫米，全年无霜期约247天，全年日照率为65%,相对湿度为70%。第二节生态环境影响分析6.2.1建设期间对环境的影响3、固体废物：施工中的固体废弃物主要是弃土(石)、废弃建筑材料和生强度约为90dB(A);本工程施工使用的打桩机采用静压管桩方式，噪声源强度较6.2.2运营期间对环境的影响第三节生态环境保护措施6.3.1相关政策法规要求(2)《建设项目环境保护管理条例》(国务院(1998)253号)(3)《建设项目环境保护设计规定》(国计字【1988】002号)15号)(8)《污水综合排放标准》(GB8987-1996)(9)《建筑施工场地噪声标准》(GB12523-90)6.3.2环境保护措施标准(即CODcr.≤500mg/L,SS≤400mg/L,动植物油≤100mg/L)和CJ3082-1999《污水排入城市下水道水质标准》(即氨氮35mg/L,磷酸盐(以磷计)≤8mg/L)第四节地质灾害影响分析灾害危害问题：场地内存在特殊土(填土、饱和沙土、软土)且地下水位浅，是第五节特殊环境影响第七章经济影响分析第一节经济效益分析7.1.1投资估算依据4、材料及设备价格根据云南省建设厅、云南省统计局主办的2008年182期建[2002]394号文、云计价格[2002]370号文、云建建[2003]19号文、云计价格6、根据工作深度(含设计变更及本材料涨价等费用),预备费按一、二部两部分之和的13%计算。7.1.2投资估算编制范围将建设投资(不含建设期利息)的估算分为工程费用、工程建设其他费用和预备7.1.3投资估算公共配套设施费用及政府规费等)19.519613亿元，间接开发费(管理费用、销7.1.4建设资金筹措本项目建设规模大，预计建设总投资高达23亿元，为了确保村民早日回迁本项目初步预算销售价格分别为：住宅4700元/m²,商铺8000元/m²,地下车库车位60000元/个(以上均为均价),具体销售价格在项目具备预售条件7.1.6项目经济效益(一)、经济技术指标：依据二00八年十一月十二日市规划局下达的昆规条件(2008)0290号《建设项目规划条件》。总用地面积317012平方米475.28亩净用地面积207700平方米311.4亩地上建筑面积744645平方米住宅建筑面积542538平方米商业建筑面积53707平方米五星级酒店建筑面积46806平方米产权式酒店建筑面积72964平方米其他28630平方米容积率建筑密度20.1%绿地率其中总用地面积178756平方米268亩净用地面积99700平方米149亩地上建筑面积448954平方米住宅建筑面积276771平方米商业建筑面积36277平方米五星级酒店建筑面积46806平方米产权式酒店建筑面积72964平方米办公建筑面积10080平方米容积率建筑密度绿地率总用地面积138256平方米207.28亩净用地面积108000平方米162亩地上建筑面积301691平方米其中：住宅建筑面积265767平方米商业建筑面积23430平方米容积率建筑密度绿地率(二)投资成本：1、土地征用费：按25万/亩+社保基金3万元/亩计475.28亩×28万=13307.84万元(2)拆迁安置补偿费用(按24个月计):a:290户(300m²以上)×300m²×10元×24个月=2088万元b:69355.21m²(300m²以下面积)×10元×24个月=1664.53万元a+b=3752.53万元(3)拆迁企业货币补偿(按砖混):24726.8m²×700元/m²=1730.88万元24726.8m²×40元×3个月=296.72万元(5)搬家费：515户×1000元=51.5万元(6)拆一还一面积(建房费):(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)=48515.52万元61823.36万元÷744645平米=830元/平米(每亩土地计130万元)米100元计：(2)建安工程费：(其中土建工程1600元/m²;水电工程150元/m²;消防70元/m²;电梯110元/m²;累计建安工程费1930元/m²)(3)基础设施配套费：(道路、管网50元/m²;景观绿化35元/m²;有线电视网络20元/m²;煤气工程30元/m²;智能监控25元/m²;供水、供电工程70元/m²)61823.36万元(土地及拆迁)+133372.77万元(建设成本)=195196.13万元(1)商铺：53707m²×8000元/m²=42965.6万元(6)车位：4500个×60000元=27000万元314777.14万元×8.55%=26913.45(每平米470元)314777.14—195196.13(直接费)—36022.92(间接费)=83558.09万元第二节行业影响分析通过48号地块(上峰片区)“城中村”重建改造项目的建设，在业态组合营，可以确保48号片区经济的健康、可持续发展。区政府已确立引资10个亿把北师大附中打造成西山区最大附中的48号片区价值、品位都将有较大的提升。四是作为昆明主城区可开发云南新华电脑专修学院(人民西路校区)云南新华学院云南新华计算机中等专业学校(人民西路校区)昆明叶青寄宿学校云南经济管理职业学院(梁源路校区)西山区第一由学西南实验学校欧文电脑学校云南省铁路设计中心千禧龙庭4幼Ⅱ园吉安福星残疾人免费培训站昆明有线电视西山图书馆张峰小学云南省大学数学学院昆明市西山区职业高级中学昆明市西山区持恒学校北京师范大学昆明附属中学林丽饭庄双星(沙沟店)江光玻璃聚贤饭店西苑保健品商城顺风招待所云南中山武术院老历庄缘茗园雅庭轩彝园农家菜聚点茶庄小村农家乐海源饭庄稻香渔村碧云海足浴休闲顺鑫招待所东圆茶馆一品滇(兴苑路昆明醉美时尚餐小卖部(兴苑店)兴隆村综合市场伊天园(丽苑路胖胖百货龙门书店贵州鼎罐城龙盛园饭店鲜鱼饭店(西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