房地产开发企业工程项目建设内控管理制度汇

1、房地产开发企业工程项目建设内控管理制度汇编2011 年 10 月83目录01、工程项目重大事项集体审议制度 岗位职责项目中介机构比选委托制度和大宗物资招标采购管理制度制度制度度度度法用管理制度 理制度 5713、政府性投资项目财务决算管理制度 工程项目竣工档案管理制度 项目交付后评估制度 竣工质量验收管理制度3 02、6 03 、工程14 04 、工程项目 17 05 、工程变更管理 23 06 、工程现场签证管理 32 07 、工程项目设计管理制 35 08、 工 程 合 同管 理 制 42 09 、经济合同管理制 46 10 、现场监理管理办 50 11 、工程项目建设资金使 54 12

2、、工程竣工决算（结算）管 60 14 、 63 15 、工程 80 16 、工程项目工程项目重大事项集体审议制度1、总则为进一步规范公司工程项目开发建设的投资、决策、管理行为，实现科学决策、民主决策，防范决策风险，根据省、市、区有关规定，结合本公司 实际，特制定本制度。2、基本原则、依法决策原则。遵循国家地方基本建设相关法律法规，确保决策内容合 法、决策程序合规。、科学决策原则。加强工程项目决策的前期调研论证和综合评估，增强决 策的科学性，有效防范决策风险。、集体决策原则。根据职责、权限和议事规则，对工程项目建设过程中的 重大事项进行集体讨论和研究。坚持民主集中制，按照少数服从多数的原 则作出

3、决定。3、对象范围 工程项目重大事项，主要指新项目投资、项目设计发包、项目施工发包、 工程变更、工程款拨付、合同管理等涉及工程大额投资的相关决策事项。4、权限设定、公司成立工程项目建设领导小组，由公司总经理任组长，成员由副总经理、总工程师、工程部经理、财务部经理等组成。工程项目建设领导小组根据工作内容不同，下设四个工作小组，分别为工程设计审查小组、工程变更审查小组、工程招标审查小组、资金拨付审查小组，四个工作小组组 长均应为公司工程项目建设领导小组的成员。 、公司工程项目建设领导 小组负责组织协调公司所有工程项目建设全过程的相关决策管理工作。在 工程项目开发建设过程中根据项目实际情况，对需要公

4、司集体研究的重大 事项进行专题审议， 包括但不限于新投资项目可行性研究、 设计发包审议、 项目规划方案审议、工程招标方案审议、工程变更审议、合同变更审议、 调整资金拨付计划、工程项目奖惩兑现、工程交付后评估、工程管理重大 制度拟订等工作。 5 、基本程序、工程项目重大事项提交会议集体决策前应当认真调查研究，经过必要的 研究论证程序。项目开发建设过程中各项业务的主办部门会同工程项目建 设领导小组的相应工作小组，组织相应专业技术力量进行专题论证，有必 要的邀请外部专家听取意见，并形成书面材料。 、工程项目建设领导小 组决策事项应当提前告知所有参与决策人员，并为所有参与人员提供相关 材料。必要时，可

5、事先听取反馈意见。 、工程项目建设领导小组决策会 议超过三分之二以上人数方可召开。工程项目建设领导小组应当以会议的 形式进行充分讨论，会议主持人视讨论情况决定可否进入表决程序。会议 对议题实行逐项表决，赞成票数超过应到会人数的半数即为通过。如持赞 成意见和反对意见的人数接近时，可暂缓表决，待下次会议另议。、紧急情况下由个人或少数人临时决定的，应在事后及时向公司工程项目 建设领导小组报告。临时决定人应当对决策情况负责，公司工程项目建设 领导小组应当在事后按程序予以追认。、工程项目建设领导小组会议的时间、议程、参与人及其意见、结论等会 议内容，应当完整详细记录形成会议纪要并存档备查。6、监督检查

6、、建立工程项目开发建设重大事项决策的利益公开、利益回避制度。逐步建立决策的考核评价和后评估制度，健全决策失误纠错改错机制。、公司依照国有企业领导人廉洁从业若干规定的相关要求，结合年度 考核对本制度的执行情况进行监督检查。岗位职责1、土建施工员岗位职责、负责对其所承担项目的土建工程管理工作，严格按照国家施工规范、规 程和规定，以及设计图纸、施工组织设计对工程实施质量监督和技术管理。负责协调好施工单位、监理单位的工作关系，发现问题在当天内处理或向 上级反映，请示解决。、审核施工单位提供的施工组织设计方案和施工技术措施，并提出合理建 议。及时办理职责范围内的工程现场签证、工程变更联系单的流转和审核

7、工作。、做好重要部位的技术复查工作，参与单位工程各分部分项的质量验收和 评级工作，跟踪管理关键工序的施工，参与隐蔽工程的验收和签证。、对进入施工现场的各种原材料进行检查，严格按照相关招投标文件确定 的品牌、规格、数量、质量等级等要素进行核查。督促施工单位按规范抽 样检验，不合格的不准进场、不得使用。监督监理单位安排施工单位做好 沉降观测点，并对施工单位的沉降观测进行抽查。 、会同设计、监理、 勘察等部门参加中间验收、竣工验收及质量评定工作。配合预决算人员做 好工程结算工作，督促施工单位及时整理归档竣工资料。、每日巡查分管工程的质量、进度、安全文明生产，写好施工日记。认真 审核施工单位送审的施工

8、组织方案、施工进度计划表和工程量报表。、积极学习新技术、 新材料、 新工艺，根据项目进展情况， 提出技术可行、 造价经济的合理化建议。、接到部门领导交办的其他工作任务，立即开展工作，在要求完成的时间 内及时保质保量完成任务。2、安装施工员岗位职责、负责对其所承担项目的安装工程管理工作，严格按照国家的施工规范、规程和规定，以及设计图纸、施工组织设计对安装工程实施质量监督和技术管理。负责协调好安装单位、监理单位的工作关系，发现问题在当天内 处理或向上级反映，请示解决。、熟悉施工图纸、联系单，参加图纸会审和技术交底，掌握主材型号、设 备型号、数量，熟悉管线走向、安装形式。、按照安装规范，督促安装单位

9、做好预埋工作，不影响土建施工，预留预 埋位臵准确。有序安排好材料、设备的物资供应计划。、认真检查主要材料的数量、规格和质量等级，发现不合格的要当即责令 退场，并及时向领导汇报。验收须认真仔细，发现问题应当即指正，提出 处理要求，责令限期整改。、每日巡查分管安装工程的质量、进度、安全文明生产，写好施工日记。认真审核施工单位送审的施工组织方案、施工进度计划表和工程量报表。 每月及时做好水电费汇总复核工作。、各单体工程安装质量要确保全部合格，争取优良。对分管工程的各项原 始记录和技术资料要及时整理，会同土建施工员做好工程质量验收、竣工 资料审核和工程现场签证工作。、接到部门领导交办的其他工作任务，必

10、须立即开展工作，在要求完成的 时间内及时保质保量完成任务。3、总师办技术管理岗位职责、参与分管项目的方案设计的招标、 会审工作，根据新技术、 新规范要求， 积极参与初步设计的优化设计， 施工图设计的完善等工作。 通过优化设计， 实现对项目概算、预算、决算的有效控制。、负责组织设计交底和图纸会审工作，并审核图纸会审纪要。承担工程的 技术管理，严格按照设计、施工规范审查各个阶段的图纸，会同其它专业 技术人员对项目各专业的图纸质量进行全面的协调与控制。、掌握工程动态，及时处理或报告工程中需要协调的技术问题，负责就图 纸协调设计单位、施工单位和监理单位。、定期与工程部到项目现场进行质量巡查，发现问题与

11、工程部沟通，必要 时向上级主管反映。、负责工程设计变更联系单的起草和流转，及时签复工程变更联系单，涉 及工程造价调整的应征询预算人员的意见。、协助做好工程成本管理，牵头做好工程项目的合同管理。 、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的 时间内及时保质保量完成任务。4、预算员岗位职责、严格按有关规定及合同、招投标文件、工程量清单、工程变更联系单等 进行工程造价管理工作。严格按规定做好预决算工作，认真审核施工单位 报送的工程量、工程款，严格控制工程造价。、负责工程建设中有关工程成本的核算、测算、控制工作，作好工程成本 的动态管理，并及时报相关部门。、参与单位工程设计交底，图

12、纸会审，参与工程招投标工作。认真审查代 理公司编制的工程量清单、施工单位报送的单位工程结算书。工程决算完 成内审后，及时报送审计部门批复，并会同工程部做好施工单位工程款结 算工作。、做好预决算统计工作，设臵工程成本预算动态管理台账，及时上报工程 成本动态统计报表。、及时了解各种材料的市场价格信息、详细资料，掌握市场动态，并做好 其它与预决算有关的资料收集及建档工作。、做好决算成本、 预决算管理的分析工作， 参与项目竣工后成本评估工作。 、接到部门领导交办的其他工作任务，必须立即开展工作，在要求完成的 时间内及时保质保量完成任务。5、前期员岗位职责 、根据公司建设计划做好项目的征迁工作，申领征迁

13、许可证，动态跟进项 目征迁工作进度，及时办理建设用地规划许可证、土地证。 、协助做 好施工前的“三通一平”，负责项目施工用水、 施工用电的申请和安装工作， 负责办理竣工项目水、电、煤气等开户手续。 、按基本建设程序办理 建设项目的报批手续， 依法缴纳各类规费、 配套费 , 及时申领建设工程规划 许可证、建设工程施工许可证等。、及时取得项目立项批复，配合总师办做好项目方案设计、初步设计以及 交评、环评等专项的评审工作，及时联系政府职能部门签复意见，并做好批复的催办工作。、负责联系公司建设项目的规划、环保、消防、人防等专项审批、验收工 作，牵头做好竣工项目专项验收工作， 及时做好竣工项目验收备案。

14、 同时， 做好建设项目审批资料的台帐整理、归档工作。、及时掌握、定期收集政府职能部门对建设项目审批、验收的新文件、新 规定、新要求，及时与总师办、工程部沟通。、积极完成部门负责人交办的其他工作任务，在要求完成的时间内及时保 质保量完成任务。6、销售员岗位职责、开展市场调查，了解当地房地产市场行情，掌握市场发展趋势。明确目 标市场，从市场营销层面为公司项目开发提供建设性意见。参与研究项目 的总体规划及房产的结构、 户型、面积、配套、定价等有关技术经济方案。、掌握区域内竞争性楼盘的动态情况，根据项目的总体规划要求，开盘前 提出定价方案、销售方案报上级审批。、熟悉本公司可售房源的配套、户型、价格及销

15、售情况，熟练业务技巧， 加强与客户的沟通，积极开展对外营销活动。、及时做好预售合同、销售合同、补充合同，以及客户资料的初审、确认 工作，负责销售合同的洽谈与签订，并妥善做好销售档案管理工作。、准确填写销售日报表、销售周报表、销售月报表以及销售状况汇总表， 及时结清房款，定期向公司上报销售统计报表。、树立良好的服务意识，提供优质的售前、售中、售后服务，及时妥善处 理客户纠纷，维护公司利益和良好的企业形象。、积极完成本部门负责人交办的其它工作任务7、会计岗位职责、认真贯彻国家财经制度和公司依法制定的企业财务管理制度，负责公司 财务核算工作，及时完成账务处理和成本核算，编制相关会计报表。、逐笔审核会

16、计原始凭证的真实性、规范性、有效性，不符合不入账。 、负责税务申报工作，动态掌握国家地方税务法规，正确填报资料、及时 足额上缴税金。、负责管理公司的会计凭证、账薄、财务报表等财会资料，严格保管会计 档案。、定期与出纳核对资金收、支、余状况，确保帐帐、帐实相符。负责定期 编制好公司资金的收支计划。、负责空白发票和收款收据的申购工作。、协助做好税务检查、审计的相关工作。 、积极完成本部门负责人交办的其它工作任务。8、出纳岗位职责、认真贯彻国家财经制度和公司依法制定的企业财务管理制度。 、办理现 金收支和银行结算业务。现金和银行收支均应遵循财务制度。、严格控制现金的使用管理，库存现金必须严格保管、符

17、合规定。 、严格 资金支付制度，坚持财务“一支笔” 。对不符合国家财经政策和公司有关规 章制度的支出要求应予拒绝。、及时做好银行日记帐，做到日清月结，帐实相符。按月与银行对账单进 行核对，未达账应及时查明原因。、掌握银行存款余额，及时报送公司资金状况。、及时完成本部门负责人交办的其它工作。9、办公室岗位职责 、保管本公司印章，严格履行公司印章管理制度的相关工作职责。 、负责 公司日常的文书工作，做好公司文件和其它文字材料的文印工作。、负责做好公司各项会务工作。协助做好公务接待和来信来访工作。 、负责公司人事、工程及综合档案的归档和日常管理工作。、做好公司的后勤管理工作， 包括采购和发放办公用品

18、、 劳保用品等工作。 做好公司食堂的日常管理和帐务工作。 、负责做好公务用车的调派工作。 做 好办公楼的日常维护、保安、保洁管理工作。 、做好公司职工的日常考 勤管理、劳动纪律管理，及时办理劳动合同和社会保险手续。、积极完成本部门负责人交办的其它工作。10、驾驶员岗位职责 、遵守国家地方相关交通法规，做到安全驾驶，确保人身、车辆安全。 、服从办公室对车辆的统一调配，服务态度优良。不因私使用公车，不擅 自将车辆借给他人使用。、做好车辆的日常维护保养工作，保证车辆的正常使用功能和外观的整洁 美观。、按照要求做好车辆费用的报销工作，必须做到帐实相符。一般汽车维修 经办公室审核，重大维修须经公司领导同

19、意后方可进行。 、积极完成本 部门负责人交办的其它工作。工程项目中介机构比选委托制度1、总则 为规范工程项目建设相关中介机构的业务委托管理， 通过比选等方式， 以 合理低价、择优选择中介机构，特制定本管理制度。2、基本原则 、透明公正原则：比选过程公开、透明，公司招标工作审查小组应全面沟 通、信息共享，评标、定标时做出集体公开决策。、充分竞争原则：每次比选都应有充分适量的单位参与，公司应鼓励入围 单位积极开展公平竞争，确保比选具有充分的竞争性。 、择优定标原 则：公司根据工程项目中介业务的特点， 选择具有充分竞争优势的单位中 标。、保密原则：入围单位对自己的投标资料必须保密，互不串讲。各单位的

20、 投标文件、评标过程、未发放中标通知书前的定标意向，公司任何经办人 员不得泄露或作不当承诺。3、适用范围 省、市、区政府和相关职能部门的法规、规章未作招标要求的，涉及工程 项目造价咨询、招标代理、质量检测、检验试验、工程审计等中介业务的 承包单位选择。对政府垄断服务项目，或因技术、市场原因造成实质性垄 断的中介服务项目采用议标、直接委托确定。当不止一家可供选择时，即 可采用比选方式确定中标单位， 一般不少于 2 家，有条件的选择至少 3家。4、工作程序 、制定比选计划。内容包括：项目简介、服务内容、服务期限、服务质量 要求、费用报价要求、送标截止日期、比选办法、违约责任、相关规范和 特别约定等

21、；附件包括：技术标编制要求、经济标编制要求。、制定比选打分方法。 制定与具体中介服务业务相适应的服务方案打分方 法。一般情况下： 公司资历和近期业绩 （30 分）、从业人员资格和业绩 （20 分）、服务收费水平（ 30 分）、服务计划和服务承诺（ 10 分）、其它应考虑 的因素（ 10 分）。、发出入围邀请。对资格初审合格的适当数量的比选入围单位发出邀请函， 必要时收取适当金额的保证金。入围单位应满足下列条件：证照齐全、守 法经营、管理规范；技术力量和资金实力雄厚，满足相应项目中介服务的 资质需求；重合同、守信用，信誉良好；近三年无重大质量、安全事故； 近三年在高新区（滨江）无不良市场行为。、

22、服务方案比选。 中介业务发包经办部门会同招标工作审查小组组织 3 人 或 3 人以上， 根据预定评分方法进行打分， 评标人员根据中介服务方案书 中的内容及各评分因素所占的分值进行综合打分 , 凡得分最高者推荐为中 标单位。、定标和签约。经过必要的商务技术谈判后，经公司工程项目建设领导小 组同意， 确定中介服务单位。 中介业务发包经办部门负责与中介机构签订 书面合同。、资料管理。由业务主办部门负责比选过程资料的收集、整理、归档。5、服务后评价制度、服务项目结束后 2 个月内，工程招标审查小组应会同公司中介单位服务 对象对中介服务单位的合同履约情况进行书面评价，包括：服务质量、工 作绩效、服务响应

23、速度、现场管理质量等。、对评价不合格的中介机构，三年内不得入围本公司的中介服务比选。对 长期合作、评价优秀的中介机构，在中介服务项目时间紧急、金额不大的 情况下，可以采用议标、直接委托形式进行中介业务发包。 工程项目和大宗物资招标采购管理制度1、总则为规范公司工程项目和大宗物资招标采购工作，保证招标采购工作公开、 公平、公正进行，按照合规、择优、高效的原则选择工程项目和大宗物资 承包单位，特制定本管理制度。2、适用范围 本制度适用于公司工程项目的勘察设计、监理、施工、材料及设备采购等 招标内容。3、实施办法 、工程项目的勘察设计、监理、施工类招投标由杭州建设工程招标办组织 招标并进行备案。 材

24、料及设备等采购项目由杭州市政府采购中心组织采购 并进行备案。、为便于工程项目的管理、 减少各承包商间的推诿和各专业工程的交叉施 工、提高工作效率， 工程招投标和大宗物资采购应尽量减少和避免单项工 程的分解招标。、工程建设项目单项合同估算价在 5 万元以上的， 设计项目单项合同估算 价在 50 万元以上的，监理单项合同估算价在 5 万元以上的，一般应采用 公开招标方式。、工程建设类：工程项目估算价 5 万元以上、 200 万元以下的，按（区 办?2011?5 号）文件规定执行。 200 万元以上的项目以关于进一步加强 杭州市国有投资建设工程施工招投标管理的实施意见 （ 杭政办函 200968 号

25、 ） 、杭州市房屋建筑和市政基础设施项目施工招标资格后审 评标暂行办法（杭建发市 2009168 号）文件规定执行。 、设计类项目：建筑工程总建筑面积在 5000 平方米以上，或工程设计费 在 50 万元以上的，按杭州市人民政府办公厅转发市建委关于杭州市建 设工程方案设计招标投标管理办法的通知 （杭政办函 2010299 号）文 件规定执行。、监理类项目：监理合同估算价在 5 万元以上的，按（区办 20114 号） 文件规定执行。、材料及设备类：按政府采购法规定执行，具体由区政府采购中心确 定招标方式。、电力电信等特殊行业施工项目，经建设局备案后，办理直接发包手续， 具体按关于国有投资项目涉及

26、特殊行业有关建设问题的专题会议纪要 （区纪要 2009117 号）文件执行。、估算价不超过 50 万元的服务类项目，经建设局备案后，办理直接发包 手续，具体按区纪要 20074 号文件执行。、工程项目和大宗物资采购招标工作，遇需“特事特办”的项目，或者项 目的技术性、专业性特别强，符合条件的潜在投标单位数量有限的，或者 受自然因素限制， 如采用公开招标会延误建设工程项目实施时机的， 经建 设行政主管部门批准可实行邀请招标或直接发包。4、招标文件编制、设计、监理、施工类项目由本公司委托专业的招投标代理公司进行招标 文件的编制；材料及设备类采购由区政府采购中心委托专业的代理公司进 行采购文件的编制

27、。、公司工程招标重点审查内容包括： 、工程标段划分的合理性。应综合工程项目的复杂程度、技术要求、工期 要求，合理划分标段。避免标段过小， 导致不能发挥规模效益、 提高报价， 也要避免标段过大， 导致不能按时竣工或者降低工程质量、 减少潜在投标 单位。、评标办法的公正性。严格按省、市、区工程招标监督管理部门制定的评 标办法执行。、工程量清单的准确性。公司预决算人员应对工程量清单进行及时复核， 如发现较大或重大错误或遗漏， 应顺延招投标工作进行。 要确保工程投标 文件编制合理、必要的时间。、专用条款的风险性。应对投标报价的范围、确定合同价格的方式、合同 价款的调整的条件和方法、 工程变更的确认和工

28、程竣工结算等相关事项进 行清晰的界定。、经公司工程项目建设领导小组审核同意的招标文件， 按规定程序报送相 关招投标管理部门批准。5、开标、评标和中标、开标 公司委托的工程招投标代理公司或采购中心指定的招投标代理公 司负责主持，开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时 间公开进行， 开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。 开标过程应当记录并存档备案 、评标、评标委员会组成。采用公开方式招标的，评标委员会专家成员的确定， 按照市、 区招投标管理部门和区政府采购中心相关法规的规定执行。 本公 司原则上不派代表参加评标。、评标应严格按招标文件规定的评标办法和标准执行。 评标可以采用综合

29、评估法和经评审的最低投标价法或者法律法规允许的其他评标方法。、采用资格后审评标法的严格以 杭州市房屋建筑和市政基础设施项目施 工招标资格后审评标暂行办法执行。、定标、由评标委员会（评标小组）以书面形式向招标人提交评标报告，推荐1-2 个排序合格的预中标人。、评标结果经公司工程项目建设领导小组审核， 公司会同招标代理公司通 过对第一预中标人的询标和网上公示，确定中标人。6 、授予合同中标单位确定后， 总师办按照中标通知书规定的日期， 以中标价与中标人 签订施工合同、设计合同、监理合同、材料及设备采购合同。 7 、标后 跟踪管理加强对标后合同签订情况的监督， 防止相关人员阻挠、 拖延与中标单位签

30、订合同， 或在合同中擅自改变招标文件和投标文件实质性内容。 需要重新 组织招标的，应及时督促启动相关程序。8、招标组织机构、公司工程项目建设领导小组对工程项目和大宗物资招标采购负总责， 具 体由工程招标审查小组进行日常监督管理工作。、公司总师办是工程项目和大宗物资招标采购的具体经办部门， 负责组织 招投标代理公司全面全过程地落实招投标工作。9、工作纪律 、招投标相关工作人员不得向投标人及其他第三方透露有关招标的任何情 况。对于所编制的工程标底或预算价，应负责保密，不得向其他部门及任 何无关方透露。、招投标相关工作人员应遵守职业道德，不得接受投标人任何形式馈赠。 对违反规定的相关工作人员将进行严

31、肃处理。 构成犯罪的， 依法追究其法 律责任。10、附则本管理制度未尽事宜， 应以国家法律法规和省市区相关主管部门的规定为 准。工程变更管理制度1、总则、为加强对公司投资项目工程变更的管理， 确保工程变更进行必要的审核 和信息流转，有效控制工程投资和工期，根据省、市、区的有关规定，结 合我公司实际，特制定本管理制度。、工程变更是指在施工过程中，由于设计图纸本身差错，设计图纸与实际 情况不符，施工条件变化，原材料的规格、品种、质量不符合设计要求等 原因，由建设单位、监理单位、设计单位和施工单位协商确定在工程施工 合同基础上发生的工程变更（资金变更） 。包括设计方案变更、地质地貌 条件变化变更、材

32、料变更、施工条件变更、政策调整变更及其它变更等。2、工程变更条件、凡符合下列条件之一者，可列入工程变更： 、达到原设计标准质量，可降低投资或节约土地的； 、达到原设计标准质量，不增加投资或投资增加不多，能够解决特殊的技 术问题或对缩短工期效果明显的；、设计虽然可行但明显欠合理的； 、在不增加投资的情况下，便于采用新技术、新工艺、新材料、新设备， 有利于提高工程质量标准，提高工效和促进技术进步的； 、不增加投资 或投资增加不多，有利于改善使用条件、节约能源、节省工程的维修养护 费用或便于日后改造和扩建的；、建设单位因工程使用目的、功能或质量要求发生变化的； 、因交地拖延或工程进度延期等；、为减少

33、对项目周边环境影响和确保安全的；、因意外事故引起的；、其它特殊情况。3、工程变更等级和审批权限、工程变更等级：、小额工程变更是指单次变更增加工程投资金额在 5 万元（含）以下工程 变更。、较大工程变更由是指单次变更增加工程投资金额在 30 万元（含）以下 或变更金额占合同造价 3%（含）以内的工程变更。 、重大工程变更是指单次变更增加工程投资金额在 30 万元以上或变更金 额占合同造价 3%以上的工程变更，或累计变更增加工程投资金额在 50 万 元以上或变更金额占合同造价 5%以上的工程变更。 、审批权限： 、小额工程变更由公司现场工程师、预决算、工程部 经理、工程变更审 查小组办公室负责人审

34、核签署意见后，报分管领导审批。 、较大工程变 更在小额工程变更审核流程的基础上由 公司工程变更审查小组集体审查 研究，由组长签字、盖章后生效。、重大工程变更在完成较大工程变更审核流程的基础上， 结合工程变更的 实际情况，经现场勘察、会议研究、形成书面意见，经公司工程变更审查 小组批准，再上报区建设工程重大变更审查委员会审查批准。4、工程变更管理 、工程变更实行量价分离的原则，公司负责签证工程变更发生的“量” ， 不签证“价”，但依据充分的情况除外，同时可提出参考单价。工程变更 最终计价由区审计局根据工程施工合同和有关标准规定， 结合建设、施工、 监理等单位的意见确定。、设计单位提供方案设计、初

35、步设计后，公司总师办组织各专业工程师参 加方案设计、 初步设计内审， 内审意见应在施工图设计前对设计单位进行 交底，切实提高设计施工图纸的质量，从源头上减少设计变更。、工程招标前，公司总师办组织各专业技术人员，要会同设计单位及符合 要求的工程咨询机构仔细审查施工图， 最大限度地符合施工要求， 以减少 工程变更。工程开工前，要会同设计单位、施工单位再次审查施工图，办理一次性设计变更。、工程变更联系单以工程项目为单位，按时间先后进行编号。在工程建设 过程中，联系单由设计单位、建设单位、施工单位、监理单位实行分类管 理，待竣工验收时汇总管理。、凡需工程变更的项目应先办理变更手续后才能施工不 得后补。

36、一般工 程变更施工完毕后 10 日内施工单位须将变更报告单上报监理审核。监理 在 7 日内审核完毕报建设单位， 建设单位在 30 日内审核完毕。特殊情况， 由延误部门提出延误原因报告， 征得下一程序同意后才能上报。 变更报告 单不得随意涂改， 并必须注明日期。 不得用直接在施工图上修改签字的形 式代替工程变更报告单。、所有工程变更联系都由总师办负责办理， 施工单位不得直接找设计单位 签证，设计单位未经建设单位同意不得给予签证。 工程变更报告单应有建 设、监理、施工单位负责人签字及单位盖章方为有效。重大变更应有区建 设工程重大变更审查委员会及区领导签字盖章方为有效。 未经签字盖章的 设计变更一律

37、无效。、工程变更实行现场校核制，监理单位、建设单位收到 施工单位变更联 系单后应马上进行核实， 公司工程管理人员和预决算人员必须到现场认真 核实会签。没有图纸的变更工程量记录，要求预算人员到现场记录。工程 施工变更后，工程费用增减额必须在 30 日内确认完毕。、分包工程的工程变更必须通过总包单位统一办理。 、所有工程变更设 计资料，包括工程变更报告单、修改图、补充图等，均作为竣工结算的依 据，按最终确认日期顺序编号整理并归入工程技术档案。、工程变更资料应包括所有工程变更报告单、施工图纸、施工方案、施工 预算、现场检测记录、图片资料、相关试验报告或记录等，重大工程变更 资料应增加技术与经济的比较

38、结果。、遇到不可抗力因素或者较大自然灾害需紧急变更时， 监理单位在得到工 程主要负责人口头同意后，可以主持开始实施变更，但在变更开始后 48 小时内，必须补办变更手续。、隐蔽工程必须有影像资料、原始丈量记录，并通知公司工程变更小组现 场踏勘确认。5、审批流程、施工单位提出变更的， 应向监理单位报送工程变更报告单及相关材料一 式六份，由监理单位负责与建设单位、设计单位协商。、设计单位提出变更的， 应向建设单位报送工程变更报告单及相关材料一 式六份，由建设单位负责与监理单位、施工单位协商。、监理单位提出变更的， 应向建设单位报送工程变更报告单及相关材料一 式六份。建设单位与设计单位、施工单位要协商

39、一致。、建设单位提出变更的，要与设计、监理、施工单位协商一致。 6 、审批 程序、本公司和设计单位的工程变更联系单。本公司相关部门或设计院根据 工程建设需要提出的变更意见， 如涉及设计变更， 由总师办负责联系设计 单位出具变更设计图纸， 经总师办审核后， 公司分管领导签发后送工程部， 如涉及重大工程变更的， 按重大工程变更流程进行报批。 工程部通知监理 单位督促施工单位实施工程变更。 施工单位根据变更联系单和实际发生的 工程量和单价，在 14 日内将工程变更报告及相关附件报监理单位，监理 单位在 7 日内审核完毕报公司工程部、总师办审核。 、施工单位变更联系单。施工单位根据工程项目实际和工程变

40、更的原则， 提出的变更联系单报监理单位。 监理单位应根据施工图纸、 规范审查工程 变更的必要性、技术方案的可行性、工程量的可信性，签署具体审查意见 后，报公司工程部。工程部接到变更联系单后审查其技术经济的合理性， 再由总师办会同预算人员、设计院进行审查，并经公司分管领导审批。涉 及重大工程变更的，按重大工程变更流程进行报批。变更批准后，由总师 发工程部通知监理单位督促施工单位实施工程变更。7、工作职责 、工程部负责办理监理单位和施工单位提出的工程变更申请手续， 对工程 变更的施工工艺进行把控，并负责变更的实施。、总师办负责对拟发生的工程变更进行技术可行性、必要性分析和审核， 组织预算人员进行经

41、济分析，估算变更成本。变更实施后，核算变更实际 发生额是否在估算范围内。预算人员应跟踪、调整工程动态成本。工程施工变更联系单签发程序工程现场签证管理制度1、总则 为严格控制工程成本，维护工程现场签证的严肃性，明确工程现场签证的 范围、流程、职责、权限，特制订本制度。2、签证范围本制度所称工程现场签证（以下简称“工程签证” ）是指在下述情况下由施工单位完成而需本公司、项目监理单位加以证明的事项： 、有明确的工程指令，需根据现场实际情况确定实施范围、程度、数量的 工作。、有明确的工程变更指令，但在指令发出时施工单位已按原设计完成的部 分或全部工作。、由施工单位直接安排分包单位完成的、与承包工程直接

42、相关或与现场管 理有关的工作。、按照合同， 本应由某一施工单位完成， 因故由另一施工单位完成的工作。 、在完成后难以证实的合同内或合同外工程，而日后可能由公司结算支付 费用的工作。、某一施工单位因自身利益受损向另一施工单位索赔，而需由公司证明的 事项。、其他需要工程管理证明的事项。 以上签证事项包括但不限于以下内容： 工程量的新增、增加、减少、取消，原材料和设备的价格、品牌、规格、 质量等级，以及施工工艺的变更等等。3、签证要求、签证单应说明如下内容： 、签证事项发生日期或完成日期、签证提交日期，施工单位经办人及项目 经理应签署意见，并盖上施工单位公章。、签证事项及完成情况简述（必要时附图、工

43、作联系函、变更通知及其他 书面文件），涉及经济补偿或工期延缓的数量 （所列数量应有逻辑关系及清 晰的计算式）。、监理单位现场监理工程师及总监签署审核意见时应就签证单的内容逐条 审核，说明完成情况，并签署意见。 、公司现场工程师、预算员、工程部经理、总工程师、分管副总经理应对 签证内容逐条审核，说明完成情况并签署意见。、公司总师办对签证单统一编号并登记台帐，以避免重复签证。 4 、签证 权限、单项签证估算金额在 5 万元以下的，经本制度第 3 款第 4 条审核流程后， 由工程分管领导审定。、单项签证估算在 5 万元以上、 30 万元以下，或者签证金额占合同造价 3% 以内，经本制度第 4 款第

44、1 条初审，分管领导审核后，提交公司工程变更 领导小组审定。、单项签证估算在 30 万元以上、或者签证金额占合同造价 3%以上，经本 制度第 4 款第 2 条初审，提交经公司工程变更领导小组审核后，经公司总 经理审批，再报区工程变更领导小组研究确定。 、同一签证事项不得化 整化零，必须按实填报、及时审核。5、签证时限、施工单位应在签证事项发生后 2 个工作日内向监理单位提交签证单。逾 期提交，而又无法说明签证事项及完成情况的，监理单位有权拒收。未实 行监理的项目，施工单位直接向公司现场工程师提交签证单。、监理单位应在 2 个工作日内将签证审核完毕，签署审核意见后交公司审 核。、公司应在 3 个

45、工作日内签署审核意见、特殊的签证事项不可能在短期内完成的，要分批签证。、工程签证单一式四份，承包单位一份，监理单位二份，公司工程部、总 师办各一份。工程项目设计管理制度1、总则、为加强工程项目设计阶段的成本管理，促进项目设计管理工作标准化、规范化，以达到确保工程质量、进度、成本的控制目标，使工程项目达到 最佳的成本控制目标，特制定本管理制度。、设计管理以项目利润最大化为目标，结合市场需求，以提高产品的性价 比为核心，做到布局合理、功能完善、技术创新、节能省地、安全美观、 品味提升、成本可控。2、基本原则、全过程管理原则。工程项目从可行性研究到方案设计、初步设计和施工 图设计，建立完整的估算、概

46、算、预算成本控制体系。、全员参与原则。 工程项目管理涉及的从事技术、 经济管理的部门和员工， 在各自的工作职责范围内，都应主动及时地参与成本比较、方案选择、信 息反馈和分析控制，并形成完整、详细的工作记录。、目标利润约束下的目标成本管理原则。项目投资决策阶段确定的项目收益水平是项目投资收益的最低目标。在既定房地产售价水平下，对应的工 程项目成本是不可突破的项目成本最高上限。、分级分部门控制原则。公司工程项目建设领导小组负总责，负责管理和 协调工程项目建设过程中，各业务部门的成本管理和执行情况。3、各阶段工作要点、项目策划方案阶段、项目策划方案阶段，总师办应根据项目用地自然状况和规划指标，提供2

47、-3 个不同的规划设计草案，明确说明每个方案的产品定位、建筑功能、 可售建筑面积比例等技术经济指标，提交销售部、财务部和预决算。 、销售部就根据项目所在区域房地产市场态势，客观分析本项目的优势劣 势、机会威胁，评估每个方案的可售单价、预期利润，编制“项目销售及 费用估算”并提交财务部。、预决算编制不同方案的“项目建设投资估算”给财务部。投资估算按成 本目录详细计算，并编制估算说明。、财务部根据“项目销售及费用估算” 、“项目建设投资估算” ，估算项目开 发的期间费用及资金成本，计算不同方案的投资利润水平。 、以上相关 工作由总师办负责牵头汇总，提交公司工程项目建设领导小组研究确定。 、方案设计

48、阶段、项目方案设计通过招投标确定，燃气、电力、给排水、电信等政府性垄 断行业另行委托专项设计。、项目策划方案中的主要项目投资作为限额，列入设计方案设计招标任务 书，实行成本限额的设计招标。、项目方案设计的中标方案确定后，总师办应会同工程部、销售部、设计 院，召开技术经济内审会议，围绕提高项目利润率，提出提高销售总额、 降低总成本的可行方案，经全面论证、经济测算后，经总工程师审核、总 经理批准后，连同专家评审意见、政府职能部门会审意见，由总师办提交设计院在方案设计中落实调整。、总师办在设计单位提供方案设计初稿（白图） 、方案设计估算后，组织相 关部门进行方案设计内审和优化。主要内容包括：1、）总

49、体方案审核：重点审查设计依据、设计规模、总图布臵、经济技术 指标、配套设施、环境工程、方案概算等的合法性、经济性、先进性和协 调性，以及本项目对周边地块日照、交通、环境影响等，提高项目设计的 人性水平和实用性。2、）户型方案审核：重点是引领和适应市场需求，从客户需求出发，审查 户型的面积配比、功能布局、通风采光条件，在保证结构安全的前提下， 增大套内使用面积。3、）建筑单体审核：重点审查立面效果、空间布臵、室内装饰、门窗布臵 等，力求建筑、环境的人性化和创新。4、）设计方案审核：要结合投资概算资料进行技术经济比较和多方案论证， 确保工程质量、投资和工期的合理性。 公司审核同意的内审意见，由总

50、师办提交设计单位在方案设计中完善。、方案设计会审由总师办会同前期部，联系区建设主管部门审查，并及时 取得方案批复。、初步设计阶段、项目初步设计阶段，总师办应牵头公司各专业的技术人员，参与设计过 程和设计内容的监控。、项目初步设计完成后，初步设计成果（白图）及初步设计概算，在初步 设计会审前应经公司内审和优化。、初步设计阶段对图纸的审核侧重于设计深度是否符合国家设计规范、技术标准要求，技术方案是否符合项目总体和专项设计的要求，初步设计概 算有无突破方案设计概算。设计基础资料（勘察成果）可靠性，以及设计 标准、装备标准是否符合预定要求， 总平面布臵和设计方案比较是否全面、 经济评价是否合理等。、图

51、纸审查的相关专业包括：1、）建筑专业；2、）结构专业；3、）装修（装饰）专业；4、）给排水专业；5、）采暖通风空调专业；6、）电气专业；7、）智能化专业；8、）消防专业；9、）燃气专业。、工程项目在取得初步设计批复后，进入施工图设计阶段。、施工图设计阶段、设计院进入施工图设计阶段前，总师办应提供单方造价控制指标、材料 设备选用要求、专业图纸配套要求等设计说明。、项目施工图设计阶段，总师办应牵头公司各专业的技术人员，参与设计 过程和设计内容的监控。、施工图设计成果评审主要从总体审核、设计总况审查和施工图审查三个 方面进行。审查重点包括：1、）建筑图纸除符合方案设计和初步设计规定外，其各种指标和标

52、准须满 足项目销售、经营、物业管理的要求。2、）结构图纸要满足抗震及项目地质条件的要求，安全可靠，减少不必要 的浪费，充分考虑技术、设备条件及施工可行性。3、）设备图纸要考虑各种系统设臵的合理性及管线走向、设备布臵的可行 性，对采用新材料、新技术的设备应注意其使用的可靠性和耐久性。4、）电气图纸要考虑线路布臵合理、设备运行可靠，要特别注意防火绝缘 等安全保护措施。5、）室外管线的设计应有综合管线图，注意各种管线的间距要符合规定， 各交叉点处的标高要表示清楚。、项目施工图设计完成后，施工图（白图）应经公司内审和优化，内审优 化由总师办会同工程部共同实施。、设计单位提供正式施工图后，委托具备相应资

53、质的中介单位，进入政府 职能部门专项施工图审查、施工图审查、工程量清单编制阶段。4、对设计单位的约束、设计单位完成施工图后， 累计支付合同设计费不得超过合同总额的 70%。 在工程竣工验收合格后，按对设计单位的考核结果结算设计费。、考核设计单位服务质量，主要包括：项目设计进度、设计图纸质量、造价控制情况、设计交底和建设过程的设计服务质量等等。 、对设计单位 的不合格设计人员，总师办在征得公司同意后，应提出更换、直至设计服 务满意。、设计单位对设计资料及文件出现的遗漏或错误负责修改或补充。 、由 于设计单位错误造成工程质量事故损失， 设计单位应负责采取补救措施外、 免收直接受损部分的设计费，同时

54、根据损失的程度和责任大小予以赔偿。 工程合同管理制度1、总则为加强公司各开发建设项目的合同管理，规范管理流程，维护公司权益， 特制定本管理制度。2、基本原则 、合法性原则：工程合同必须符合有关法律法规及行业规定 , 合同双方的权 益能够依法受到保护。、书面合同原则：设计、勘测、监理、造价咨询、施工等合同必须签署正 式书面合同书，以明确双方的权利和义务。金额在 1 万元以下、能及时结 清的零星工程和材料设备，以及工程类合同书中已界定清楚的变更签证项 目,可另行办理。、事前签订原则： 工程合同书应在事项发生前签署 , 禁止工程业务未签署合 同即先行施工，政府性工程、应急抢险工程可根据特殊情况处理。

55、、界定清晰原则 : 工程合同应清晰地界定合同双方的权利和义务， 以杜绝模 糊、歧义、推诿等现象。3、合同订立管理、标准示范合同、在招标（招标文件附件）及合同签署时，工程合同原则上应用标准合同文本。、标准合同文本内容尽量采用行业通用条款模式，内容分为协议条款、通用条款、专用条款。专用条款应根据实际进行合同条款补充。如合同对方 有政府、行业的强制性规定，可按合同对方标准合同执行，但应通过专用 条款等方式对合同进行适当的补充。、合同的经济条款应包括的内容：1）、合同价款：采用招标方式选择合作方的，应以确定的最终报价作为合同金额。如果是采用费率折扣方式确定合同价款的，合同中应明确费用计 取的依据、主材

56、价格计取办法。2）、计价依据：工程合同应将本工程的招标文件、招标答疑、投标文件、 施工图、工程量清单等作为合同管理的附属文件。并应在合同条款中明确 以下问题：包干形式（承包范围） 、定额标准、取费方法；总分包的关系、 配合的范围以及总包管理费和总包配合费的计取方法等等。3）、工程变更签证：合同中应规定工程变更及现场签证的认定依据、结算 核价执行。4）、工程款支付 : 明确工程款支付的方式和时间，按当月完成工程量的 75%支付。竣工验收合格后支付至累计完成工程量的80%，结算审计完成后支付至结算总价的 95%。5）、竣工结算：项目竣工后，由承包人递交完整的结算资料，经公司内审 后，报区审计局委托

57、的审价机构进行造价审核。 项目取得结算审计报告后， 依据审计报告进行结算。6）、保修协议：应按规定，与承包单位签署“房屋建筑工程质量保修书”作为合同的补充协议 、合同起草、谈判：根据公司职能部门的分工，工程合同由业务 主办部门负责合同起草、谈判，合同中涉及工程管理、工程造价的条款应 事先征求工程管理其它相关部门的意见。、合同审批流程 : 由主办部门负责填写合同审批表，上报分管副总审核，公 司总经理批准后在合同签字。4、合同履行管理 、合同的交底：在合同签订之后，工程合同应由公司业务主办部门将合同 副本分送公司财务部、工程部、总师办、预决算。 100 万元以上的大额合 同，合同主办部门填写工程合同交接表 ，对合同进行交底，重点说明本 合同的工程范围界定、总分包关系、相关合同衔接、可能产生合同纠纷事 项等内容，以便相关岗位人员协调、配合和执行。、合同款支付：按工程项目建设资金使用管理制度执行。 、合同变更管理、合同订立后，不得随意变更合同。工程变更按工程变更管理制度执 行。、确因客