某房地产集团公司财务收支预算管理制度

1、标 题财务收支预算管理制度版 本第 1版页 码共21页受控范围地产集团全体签发人赵战梅发行日期2009/04/20 1.目的 1.1 为加强xxxx有限公司（以下简称为“集团”）的财务管理，挖潜收入、有效降低成本费用以实现公司利润最大化，科学合理调配资金，发挥资金的最大效能，根据相关法律法规，结合集团实际情况特制定本制度。1.2 财务收支预算管理包括房地产项目总收入及总投资测算管理、年度收支预算管理及月度收支预算管理。房地产项目总收入及总投资测算管理执行单位为集团所属的各房地产项目，年度收支预算管理及月度收支预算管理执行单位包括集团所属各房地产项目、物业公司及各中心。2.项目总收入及总投资测算

2、管理 初步估算估算预算按照房地产项目开发节点划分,项目总收入及总投资测算可分为总收入及总投资初步估算、总收入及总投资估算、总收入及总投资预算。项目总收入及总投资测算中需包含预计项目销售均价及收入分析、预计项目总投资分析。表格样式详见附表1、附表2。2.1 项目总收入及总投资初步估算：在项目立项阶段，由集团企业发展中心组织项目公司及集团相关中心对项目的销售价格、收入、投资、效益及现金流量进行测算。项目销售利润率、自有资金回报率等指标需满足集团要求。项目立项经决策委员会审批通过后，报集团财务中心正式备案。2.2 项目总收入及总投资估算：在项目总体规划设计阶段，由集团产品研发中心组织项目公司及集团相

3、关中心，根据项目定位设定总投资及建安造价单方限额指标，并设定此限额指标对应的产品类型、形式、建设标准。项目总收入及总投资估算中，应客观、认真地综合各种因素对项目销售价格、收入、成本费用及现金流量进行测算，确定整体及单项工程的估算成本，各项估算成本（费用）需有计算依据。销售利润率、自有资金回报率等需满足集团要求。项目总规方案经集团总裁办公会通过报规划部门审批后，项目总投资估算报集团财务中心正式备案。2.3 项目总收入及总投资预算：在施工图设计阶段，由项目公司协同集团相关中心编制项目的目标成本及项目明细销售价格。项目总收入及总投资预算需客观、认真地综合各种因素进行项目销售价格、收入、各项投资支出及

4、现金流量的测算，确定整体及单项工程的目标成本，各项预算成本（费用）需有详尽的计算依据，并分解成本费用控制指标，做到各项指标明确、可行。销售利润率、自有资金回报率必须满足集团要求。项目总投资预算经集团总裁办公会审批通过后，报财务中心备案并以此指导、控制项目后期的成本、费用。2.4 项目总投资测算应建立在详尽的市场调研(销售市场调研、政府职能部门收费调研、建筑市场调研等)基础之上，遵从科学、准确、经济、合理的原则。项目销售总收入原则上做到项目实际实现的销售总收入投资预算预计总收入投资估算预计总收入初步投资估算预计总收入，总投资成本（费用）原则上做到初步估算估算预算结算，以及总投资预算分解的单项成本

5、（费用）金额大于合同金额、大于实际支付金额。集团所属各房地产项目在建设过程中，项目实际实现的销售收入和实际发生的成本费用相对总投资预（估）算有所变动的，应根据实际已实现或者预计将要实现的项目售价和销售收入,以及已经发生或者预计将要发生的成本费用金额，对项目总投资测算进行定期调整，以随时掌控项目净销售利润率的变动。（总预算调整）3.年度预算管理 集团所属各房地产项目根据项目总投资预算（或估算）以及年度经营计划编制年度财务收入、财务支出、项目年度利润率以及项目年度融资计划，同时编制项目年度现金流量表。集团所属物业公司根据年度经营计划编制年度财务收入、财务支出、年度利润及年度净利润率计划，同时编制现

6、金流量表。集团所属各中心根据年度经营计划编制本中心年度费用支出计划。集团所属各单位年度预算应随同年度经营计划一起报送集团，财务中心对各单位年度收支预算审核平衡后，汇总编制集团年度预算。集团所属各单位年度经营计划有调整变动的，年度预算应随之调整并在财务中心备案汇总。房地产项目年度预算应与项目总投资预（估）算相符，各项财务支出应限制在项目总投资预（估）算之内。年度预算表格样式见附表3-附表6。（年度预算调整）4.月度预算管理 月度经营计划财务收支预算财务收支结算 结合预算审批流程4.1集团所属单位根据下月度经营工作计划编制本单位下月财务收支预算，同时根据本月度预算执行情况编制本月度财务收支结算，于

7、每月月末最后一个工作日将各单位月度财务收支预结算及预算内款项的申报资料一并报至集团财务中心。 集团各中心仅报送本中心下月度财务支出预算，财务结算由财务中心负责编制。集团财务中心对各单位财务预算进行审查、平衡、汇总后，于每月5日前上报集团预算审批委员会，预算审批委员会对各单位预算签批后，由集团财务中心发送给各单位执行；每月14日前各单位申报本月度财务支出追加预算，财务中心进行审查、分析、汇总后，报送集团预算审批委员会，集团预算审批委员会签批后，由财务中心发送给相关单位执行。4.2 为了保持信息的一致性、可比性，不允许随意改动表格格式，若有需要应及时向集团财务中心通报。集团所属房地产项目公司及物业

8、公司月度预结算编制主体为公司财务部，公司各业务部门应及时将本部门下月预算支出报送给公司财务部，公司财务部应严格审核。月度财务收支预结算表格样式见附表7-附表16。4.3 月度财务预算各项支出必须有相关依据并在预算表中做详细说明；财务支出结算金额不允许超出预算金额，若财务支出预算执行有大额结余，需在结算中说明原因。4.4月度财务支出预算申报需具备以下备审资料;4.4.1 房地产项目政府职能部门收费支出：需有政府职能部门收费文件，在预算申报时列明收费标准及费用计算过程。4.4.2 工程类财务支出：原则上应具备有甲乙双方正式签订的工程合同，（工程合同尚未签订但确需申报预算的，须在预算审批会上经过总裁

9、特批才可列入月度预算，但在预算审批会召开之前,预算审批金额应经审算负责人认可）。工程进度款支出需有工程形象进度说明，并经项目公司工程部、审算责任人认可；工程尾款支出，需具备经项目公司工程部、审算责任人、施工单位、监理单位签字盖章的竣工验收报告及工程决算报告；对于工程质保金的预算申报应具备物业公司提供的工程质量认定书。4.4.3 营销类财务支出：广告费及大型营销道具制作费支出需具备甲乙双方正式签订的合同，（合同未正式签订但确需申报预算的，须在预算审批会上经过总裁特批才可列入月度预算，同时应提交行业标准和集团主管副总裁或项目公司总经理确认的详细费用说明）；营销活动费用预算需提供费用组成和说明。4.

10、4.4管理类财务支出：资产购置支出需有集团行政管理部审核批准的资产购置计划清单；差旅费支出需列明出差人数、目的地及主要行程；工资费用支出需列明纳入工资体系的员工人数及部门明细。4.5 月度预算的审批：集团财务中心对各单位申报的月度预算进行审查、平衡，有权对不符合规定的预算支出予以删除并反馈给相关单位，另根据集团资金情况及各单位应收而未收款项拟定各单位月度财务支出限额；集团预算审批委员会对各单位预算进行审批，核准月度财务支出限额。4.6 月度预算的执行：集团财务中心、各公司财务部，应严格按照集团下发的财务支出预算审核支付各项用款，对于超出预算且无特批手续的支出予以拒绝。对于未按规定时间申报预算而

11、确需支付的款项，须报总裁特批，经总裁特批后方可临时列入月度预算。4.7.财务支出预算的检查 各项目公司财务部应结合本项目公司的实际情况申报财务支出预算，集团财务中心以预算支出申报是否具备相关依据、预算收入是否符合本单位经营状况作为预算申报是否合理的考核标准。财务中心将定期或不定期地检查集团各下属单位的预算执行情况，并将检查结果以及预算上报是否及时、合理作为考核财务人员工作绩效的重要依据。5. 本制度自正式发布之日实施。6. 本制度由集团财务中心负责解释、修订。附表1 xx项目总投资预（估）算建设用地面积 建筑面积合计住宅商业会所容积率总建筑面积序号项目 金额(元) 楼面价格(元/m2) 比重（

12、%） 一土地征用及拆迁费用二前期工程费用三基础设施建设费用四建筑安装工程费用五公共配套设施建设费用六不可预见费用七管理费用八开发间接费用九销售费用十开发期税费十一财务费用合计按总投资/可售面积计算楼面价格销售收入开发类型 可售面积 均价 总价 住宅商铺合计税前利润税前销售利润率所得税税后销售利润率序号费用项目说明 投资额 单价（费率） 面积（建安造价） 合计 一土地征用及拆迁费用土地征用费土地契税二前期工程费用1勘探设计费1）勘探费地质勘探费地下文物勘探费2）设计费总体规划设计费施工图设计费环境设计费 。2职能部门费用1）人防费2）市政设施配套费3）绿化费4）墙改专项费5）招标代理费6）质量监

13、督费7）施工图设计审查费8）劳动保险基金9）预算编制费(审核费）10）购航测图费11）定位放线费12）检测费13）其他费用3三通一平费1）临时用水2）临时用电3）临时用道路4）场地平整4其他费用围墙建设临建设施工程其他三基础设施建设费用1给排水工程1）给水工程申请费和并网费供水二次设计费工程费用2）污雨水工程2供配电工程1）用电工程的二次设计费2）工程费用3）电表接口规费3供暖工程接口费工程费用（小区内管网工程）热交换站4供气工程集资费二次设计费工程费用（与市政管网接口工程）5其它费用通信管道工程有线电视入网及工程安防监控围墙环境绿化建设工程（所有景观绿化、物品）小区道路照明四建筑安装工程费用

14、1桩基2土建、安装费用1）样板楼2）住宅主体3）商业4）土方回填、垃圾清运。五公共配套设施建设费用会所学校。六不可预见费用七管理费用八开发间接费用九销售费用十开发期税费1营业税2印花税建筑合同印花税销售合同印花税3土地增值税十一财务费用合计（元） - 附表2 xx项目总投资动态变化一览表序号费用项目估算说明投资估算金额（元）xx月xx月调整金额截至本月末项目预计总投资金额（根据中标价、合同价、实际发生额等调整）（元）调整说明截至本月末按照项目实际进度累计应付金额（元）截至本月末累计已付金额调整金额截至本月末项目预计总投资金额（根据中标价、合同价、实际发生额等调整）（元）调整说明截至本月末按照项

15、目实际进度累计应付金额（元）截至本月末累计已付金额一土地征用及拆迁费用土地征用费土地契税二前期工程费用1勘探设计费1）勘探费地质勘探费地下文物勘探费2）设计费总体规划设计费施工图设计费环境设计费 。2职能部门费用1）人防费2）市政设施配套费3）绿化费4）墙改专项费5）招标代理费6）质量监督费7）施工图设计审查费8）劳动保险基金9）预算编制费(审核费）10）购航测图费11）定位放线费12）检测费13）其他费用3三通一平费1）临时用水2）临时用电3）临时用道路4）场地平整4其他费用围墙建设临建设施工程其他三基础设施建设费用1给排水工程1）给水工程申请费和并网费供水二次设计费工程费用2）污雨水工程2

16、供配电工程1）用电工程的二次设计费2）工程费用3）电表接口规费3供暖工程接口费工程费用（小区内管网工程）热交换站4供气工程集资费二次设计费工程费用（与市政管网接口工程）5其它费用通信管道工程有线电视入网及工程安防监控围墙环境绿化建设工程（所有景观绿化、物品）小区道路照明四建筑安装工程费用1桩基2土建、安装费用1）样板楼2）住宅主体。3）商业4）土方回填、垃圾清运。五公共配套设施建设费用会所学校。六不可预见费用七管理费用八开发间接费用九销售费用十开发期税费1营业税2印花税建筑合同印花税销售合同印花税3土地增值税十一财务费用合计（元）序号项目投资估算指标 截至xx月指标 截至xx月指标 1总可售面

17、积2销售均价3预计总销售收入（元）4预计总投资（元）5税前利润（元）6 所得税（元） 7 税后利润 8税后销售利润率%附表3 xx项目xx年度成本费用表项目总预算/决算金额累计已发生金额xx年预计发生金额1土地征用及拆迁补偿费2前期工程费3基础设施配套费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费6开发间接费7销售费用8管理费用9开发期税费10财务费用合计附表4 信贷计划表贷款时间流入金额期 限（年）保证形式还贷时间流出金额备注合计附表5 xx项目xx年度 收入及利润计划表 （分项目、分期单列）项目类别名称金额备注总体指标（周期考核）项目总投资项目总收入确认收入利润额利润率投资回收期年度指标（年度考核

18、）年度销售合同金额年度销售到账金额年度利润额年度利润率附表6 xx项目xx年度现金流量表序号 项目内容 1月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份 8月份 9月份 10月份 11月份 12月份 合计 一 销售回款 二 其他回款 三 信贷资金流入 流入合计 一 土地征用及拆迁补偿费 二 开发成本 1 前期工程费 2 基础设施配套费 3 建筑安装工程费 4 公共配套设施建设费 5 开发间接费 三 期间费用 1 销售费用 2 管理费用 3 开发期税费 4 财务费用 四 所得税 五 其他现金流出 六 还贷 流出合计 月度净现金流量 累计净现金流量 附表7 xx公司x月份财务回款预算申请表编

19、制单位： 单位：万元序号项 目预算金额说明一主营业务收入1 房地产销售收入 。小计二其它业务收入三营业外收入四其他回款合计备注上期资金结余制表人： 复核人：附表8 xx 公司x月份财务支出预算申请表编制单位： 单位：万元序号项 目预算金额说明一项目开发直接费 （土地、设计、报建及工程费用）1土地征用及拆迁补偿费 - 2前期工程费3基础设施建设费4建筑安装工程费5公共配套设施建设费小计 - 二销售费1工资注明销售员人数2交通费注明费用组成及明细3差旅费注明出差目的地及主要行程4办公费5租金注明租金标准及本次申报拟支付租金的租赁期6广告费注明广告载体名称及费用明细7宣传活动费注明费用组成及明细8销

20、售工具制造费注明费用组成及明细9其他费用小计 - 三项目开发间接费（日常行政办公开支）1工资注明纳入开发间接费-工资中的员工人数2福利费3交通费注明费用组成及明细4差旅费注明出差目的地及主要行程5办公费注明费用明细6租金7业务招待费8其他费用小计 - 四管理费用1工资注明纳入管理费用-工资中的员工人数2福利费3业务招待费4差旅费注明出差目的地及主要行程5交通费注明费用组成及明细6租金7办公费8税金（房产税等）9其他小计五资产购置六开发期税费1营业税及附加2土地增值税3印花税4企业所得税小计七财务费用1贷款利息2其它费用小计八其他支出项目公司小计 - 制表人： 复核人：附表9 工程支出预算明细表

21、序号工程名称合作单位名称总投资预算分解金额 合同（结算）金额 按付款节点合同累计应付累计已付累计应付本月申请备注前期工程费1。基础设施费1。 - - - - - 建筑安装费1。 - - - - - 公共配套设施费1。 - - - - - - - 附表10 xx物业公司x月份财务收入预算申请表编制单位： 单位：万元序号项目名称xx管理处xx管理处xx管理处。合计备注说明一主营业务收入1物管费2车位费3服务费。小计二其它业务收入1广告费2场地使用费3出入证收入。小计三营业外收入1公共设施维护费2小计四管理处往来收款1水费2电费3装修押金。小计合计上月资金余额制表人： 审核人：附表11 xx物业管理有限公司x月份财务支出预算申请表编制单位: 单位：万元序号项 目 xx管理处 xx管理处 xx管理处 . 合计备注说明一管理费用1工资2福利费3业务招待费4差旅费5租金6办公费7其他小计二管理处经营成本1工资2福利费3维修费4保洁费5保安费6办公费7绿化养护费8低值易耗品9社区活动费10其他小计三管理处往来支款1水费2电费3装修押金4垃圾清运费5服装押金6返修款7配套款8其他小计四