如何做好房地产企业税收风险分析及核实

1、如何做好房地产企业税收风险分析及核实 房地产行业是税收风险高发领域。本文通过一个房地产企 业税收风险的典型案例，介绍房地产税收风险分析及核实 的实务操作方法。 、房地产税收风险分析 及核实的方法 （一）信息米集 采集 金税三期”企业纳税申报信息，运用财务数据取数工 具或税收风险案头分析软件采集企业财务账套数据。通过 第三方信息平台以及到房管、土管等部门采集开发项目涉 税信息，如通过项目地住宅与房地产信息网取得房屋综合 验收备案时间、开发项目类型和开发项目分期等情况。 （二）案头分析 将采集的 金税三期”企业纳税申报信息和财务账套电子 数据导入税收风险案头分析软件，根据房地产税收政策， 对财务数

2、据与金税三期”申报数据及第三方信息，运用软 件自动分析和人工分析相结合的纳税评估办法，找出存在 的税收风险疑点。 （三）推送应对 根据案头分析发现的税收风险点，要求企业提供销售合同、 销售统计明细表、出包工程合同汇总表、暂 估成本已取得 发票记账凭证、竣工验收备案资料、房 地产预计计税毛利 和实际计税毛利计算明细等资料，审核企业提供证据，现 场核实案头分析税收疑点，得出税收风险分析结论。 二、房地产案头分析 及核实的案例分析 （一）风险点：少申报预缴土地增值税 （1）风险描述 第三方信息显示该项目普通住宅为主，2016年5月开工， 增值税简易办法征收。2016年、20仃年账面预收账款 住宅贷方

3、发生额分别为 446043533.75 元、471412531.50 元，据此测算2016年、20仃年分别应预缴土地增值税为 446043533.75 - ( 1 + 5% ) X 2% = 8496067.31( 申报预缴土地增值税3091580.00 元、4067580.00 （普通 年分别 471412531.50 -( 1 + 5% ) X 2%= 8979286.31(元) 住宅预征率2%）， 金税三期”显示2016年、20仃 算 2016 年、2017 年分别少申报预缴土地增值税 8496067.31 3091580.00 5404487.31(元) （元）。 8979286.31

4、-4067580.00=491 仃06.31 （2）政策依据 L市地方税务局关于土地增值税预征率和核定征收率有 关问题的公告（L市地方税务局公告2015年第2号）： 房地产开发项目中，普通标准住宅按2%的预征率预征土 地增值税，非普通标准住宅及其他类型房地产按3%的预 征率预征土地增值税。” (3) 应对建议 要求企业提供销售统计明细表、不同类型销售合同各10 份，确定预收账款的普通住宅、非普通住宅金额，确定普 通住宅、非普通住宅应补预缴土地增值税。 (4) 核实结论 经审核企业提供的资料，案头分析中的普通住宅部分为非 普通住宅，现场确认201 6年预收账款普通住宅、非普通 住宅金额分别为35

5、6834827.00 元、89208706.75 元，2016 年普通住宅、非普通住宅应分别预缴土地 增值税 356834827.00- ( 1 + 5% ) X 2% = 6796853.85( 89208706.75 -( 1 + 5% ) X 3%= 2548820.19(元) 非普通 通住宅预征率3%) ； 2017年预收账款普通住宅、 住宅金额分别为377130025.20 元、94282506.30 20仃 年普通住宅、非普通住宅应分别预缴土地增 377130025.20- ( 1 + 5% ) X 2% = 7183429.05(元 2016 94282506.30- ( 1 +

6、 5% ) X3% = 2693785.89(元)， 年、20仃 年分别申报预缴土地增值税3091580.00 4067580.00 元，2016年、2017年分别应补预缴土地增值 税(6796853.85+ 2548820.19) - 3091580.00= 6254094.04 （元）、（7183429.05+ 2693785.89） 4067580.00 5809634.95（元）。 （二）风险点：少申报房地产开发企业特定业务计算的纳 税调整额 （1）风险描述 2016 年账面预收账款 住宅贷方发生额为 446043533.75 元，2016 年销售未完工产品预计毛利额应 为 44604

7、3533.75 十 1 + 5%） X 15%= 63720504.82 （元）（计 税毛利率15%），销售未完工产品实际应缴纳税金及附加 446043533.75 - （ 1 + 5% ） （ 3%X 12% + 2.2 %） = 10874966.16 （元）（增值税3%、城建税及附加12%、预缴土地增值税 占营业收入2.2% ,下略），销售未完工产品特定业务计算 的纳税调整额应为 63720504.82 10874966.16 52845538.66（元）；住宅与房地产信息网2016年无竣工 验收备案项目，则销售未完工产品转完工产品特定业务计 算的纳税调整额应为0元，2016年房地产开发

8、企业特定 业务计算的纳税调整额应为 52845538.66 52845538.66（元），2016 年度申报房地产特定业务计算 的纳税调整额4658444.15（元），2016 年少申报房地产 特定业务计算的纳税调整额 52845538.66 4658444.15 48187094.51（元），少 申 报企业所得税 48187094.51 X 25 % =12046773.63（元）。 20仃年账面预收账款 住宅贷方发生额为 471412531.50 元，2017年销售未完工产品预计毛利额应 为 471412531.50( 1 + 5% ) X 15%= 6734 4647.36(元)， 销售

9、未完工产品实际应缴税金及附加471412531.50（ 1 + 5% ) X ( 3%X 12% + 2.2 %) = 11493486.48(元)，销售 未完工产品特定业务计算的纳税调整额应为67344647.36 11493486.48= 55851160.88(元)；2017 年账面预收账 款住宅借方发生额368362006.50 元，2017年转回的 销售未完工产品预计毛利额应为368362006.50（ 1 + 5% ） X 15% = 52623143.79（元），转回实际发生的税金及附加 应为 368362006.50-( 1 + 5% ) X (3%X 12% + 2.2%)

10、8981016.54 （元），销售未完工产品转完工产品特定业务 税调整额应为 52623143.79 8981016.54 43642127.25 （元）；20仃 年房地产开发企业特定业务计 算的纳税 调整额应为 55851160.87 43642127.25 12209033.63 （元），20仃 年度申报房地产开发企业特定 业务计算的纳税调整额为-12186165.13 元，20仃 年度少申 报房地产开发企业特定 业务计算的纳税调整额 12209033.63 (-12186165.13 )=24395198.76(元)， 少申报企业所得税6098799.69 丿元 O （2）政策依据 房地

11、产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发 200931号，以下简称“ 31号文”第九条： 企业销售 未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季 (或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开 发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销 售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预 计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目 合并计算的应纳税所得额。” (3) 应对建议 要求企业提供资料：2016年、2017年销售统计表，2016 年、2017年销售未完工产品预计毛利额及转回的销售未 完工产品预计毛利额调整明细，确认少申报房地产开发企 业特定业务计算纳税调整额和

12、企业所得税额。 (4) 核实结论 经审核企业提供有关资料，现场确认2016年、20仃年分 别少申报房地产特定业务计算的纳税调整额48187094.51 元、24395198.75 元，应补缴企业所得税分别是 12046773.63 元、6098799.69 元。 (三) 风险点：出包工程暂估成本多计营业成本 (1) 风险描述 20仃 年账面住宅项目结转营业成本319247072.30 元，20仃 年底将累计开发成本一次结转至开发产品861656925.16 元（其中： 出包工程暂估成本189939741.04 元），测算 账面开 发成本结转营业成 319247072.30 -861656925

13、.16= 37. 05 % , 20仃 年出包工程 暂估成本 计入营业成本 189939741.04 X 37.0% 70373375.38 （元）；根据出包工程预提费用不超过工程 合同总额10%的税前扣除规定，2017年账面累计开发成 本建筑工程431797333.30 元，住宅与房地产信息网显 示竣工验收备案与公示完工的比例为60%，则开发成本结 转营业成本的比例应为60%，测算出包工程暂估成本可税 前扣除金额应为 431797333.30 X 1%X 60% = 25907840.00 （元），测算出包工程在暂估成本中多计营业成本，应调 增应纳税所得额 70373375.38 25907

14、840.00 44465535.38（元），少申报企业所得税11 1 16383. 84元。 （2）政策依据 31号文第三十二条： 除以下几项预提（应付）费用外，计 税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理 结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其 发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的 10%。” （3）应对建议 要求企业提供资料：外包工程结算明细、截至2018年5 月底已取得发票的暂估成本记账凭证、外包工程主要合同、 外包工程合同汇总表，确认出包工程暂估成本应调增应纳 税所得额及应补企业所得税额。 (4) 核实结论 经审核企业提供资料，对截至201 8年5月

15、底已经取得建 筑发票暂估出包工程营业成本24355688.03 元不再进行纳 税调整，现场确认20仃 年度不允许税前扣除的出包工程 暂估成本，调整增加应纳税所得额20109847.35 元，补缴 企业所得税5027461.84 丿元 O (四) 风险点：少申报完工产品实际毛利与预计毛利的差 (1) 风险描述 20仃 年末账面预收账款住宅贷方余额549094058.75 元，20仃 年开发产品 住宅账面借方余额435881517.58 元，住宅与房地产信息网显示住宅项目面积的60%已于 20仃年12月8日发布综合验收备案公告，根据税法规定， 开发项目竣工验收属于完工的产品应结转营业收入和营 业成

16、本，20仃年末预收账款住宅贷方余额应结转营业收 入 549094058.75 讯 1 + 5%） X 60%= 313768033.57（元）， 20仃 年开发产品住宅借方余额475881517.58 元应结转营 业成本 435881517.58 X 6% = 261528910.55（元），20仃 年该销售完工产品实际毛利 313768033.57 261528910.55= 52239123.02（元），2017 年该销 售完工产品已预计毛利 313768033.57 X 15%f 470 65205.04 （元）， 少申 报销售 完工产 品实际 毛利与预计毛利差额 52239123.02

17、 47065205.04= 5173917.98（元）,少申报 企业所得税1293479.50 丿元O （2）政策依据 31号文第三条： 除土地开发之外，其他开发产品符合下 列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明 材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投 入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。”第九 条： 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计 计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应 纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成 本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利 额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本 项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。” （3）应对建议 要求企业提供资料：2017年报房管局备案的住宅竣工验 收备案详细资料，2017年竣工验收产品预收账款明细、 开发产品明细，销售未完工产品预计毛利明细表，确认竣 工验收完工产品实际毛利与预计毛利差额及补缴企业所 得税额。 （4）核实结论 经审核企业提供综合验收备案资料、竣工验收产