绿城集团开放式社区专题（

1、一、理念缘起 二、国内外成功案例实践 三、开放式社区实践运用 总结 四、对本项目的启示 开放式社区专题 1991年秋天，美国记者费尔朗顿（London）在时代（Times）杂志上发表了一篇 题为美国人的梦想（The American Dream）的文章。 文章中提出了三大观点： 1、当今的社会是人的社会还是汽车的社会； 2、我们究竟需要多大的城市 3、我们是否遗弃了我们居住地的过去 民间团体委员会组成了名为“新城市者”的小组，开始对朗顿的观点予以实证 出现了覆盖全国的新城市主义思潮 第一部分 新城市主义理念缘起 二战后，美国城市中心区在城市化的 过程中，出现“城市病”。在私人小 汽车急剧增加的

2、带动下，大量城市人 口向郊区迁徙。 美国大量郊区化带来了相应问题 1、城市中心衰退 2、传统的郊区生活模式存在的问题暴露出来 1）过于依赖汽车（小孩、老人） （家庭分工模式的变化） 2）缺少邻里观念 3）过长的通勤距离 3、郊区蔓延（郊区建设的低质量，景观、建 筑千篇一律） 城市中心化 （Urbanism） 城市郊区化（Suburbanism） 新城市主义（New Urbanism） 第一部分 新城市主义理念缘起 1、重视区域规划，强调从区域整体的高度审视和解题 2、以人为中心，强调建成环境的宜人性以及对步行生 活的支持 3、公共价值重于私有价值 4、尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、

3、历 史环境的和谐性 现代主义的现行政策法规和规划条例奉行功 能分离、汽车占主导、忽视公共领域、漠视 人文精神和自然环境 针 对 新城市主义规划设计主张的核心思想 第一部分 新城市主义理念缘起 l注重机会成本、时间成本与居住舒适的结合，避免奢侈布局对环境的破坏、对土地和能源 的过度耗费。 l整合居家、工作、购物、休闲、市政等各种功能，重构一个紧凑、便利步行的邻里社区。 l建设多功能的新城镇，营造社区和城镇中心，让社区回归网格状道路系统，重建富有活力 的城市街道。 主张借鉴二战前美国小城镇规划优秀传统，塑造具有城镇生活氛围、紧凑的社区，取代郊区 蔓延模式 紧凑型发展 亲密的邻里关系 回归自然 步行

4、社区 多功能整合 街道活力 三层规模 大尺度区域的发展 中尺度邻里、社区、交通走廊 小尺度街区、街道、建筑 两种模式 “传统邻里开发”模式（Traditional Neighborhood Development，简称TND模式） 提出者：安德雷斯杜安尼（Andres Duany)和伊丽莎白普拉特（Elizabeth PlaterZyberk） （DPZ） “交通导向开发”模式（Transitoriented development，简称TOD模式） 提出者：彼得卡尔索普（Peter Calthorpe） 在不同层面阐述新城市主义的思想 从不同形式、不同层面阐述了新城市主义的思想 第一部分 新

5、城市主义理念缘起 两种模式 （在新城市主义的规划实践中，两者是嵌套在一起运作的） TOD 偏重于整个大都市区域层面，强调邻里与轨道交通 融合的区域发展（注重公交系统） Pedestrian Pockets是TOD模式在邻里范围的设想， 重于步 行街区设计，和TND模式一些原则类似 TND 偏重于社区邻里层面的规划设计，同时强调历史感 第一部分 新城市主义理念缘起 第二部分 国内外成功案例 案例1：佛罗里达州Seaside小镇开放型社区 首个应用 始建于1980年，位于郊区 的滨海居住度假小镇，被时 代周刊列为美国近十年“十 大设计成就之一”。 规模: 占地32.4万方，800米海岸 线，约20

6、00人，350个独立 住宅， 200套公寓单元和 200间旅馆客房。 第二部分 国内外成功案例 街道和步行道可 通向海滩和城镇 中心 风景和道路最 有益于所有居民 鼓励社区间 相互关系， 明确社区中心 城镇格局遵循 “五分钟”步 行原则 优先布置公共 空间和文化教 育机构 社区服务半径为 0.4-0.6公里 规划 设计原则 第二部分 国内外成功案例 规划结构：以中央广场为核心，社区道路都通向海滩和 城镇中心，公共服务设置在广场周边，供所有住户使用； 城市界面以中高密度住宅为主，景观界面打造滨海低密 度区 景观界面（内城） 城市繁华界面 （外城） 规划布局： 整体规划以城市道路分隔，形成城市 界

7、面和靠海边的景观界面两大部分； 城市界面：人口密度较高，靠近城市 和人流、交通较好的方向，排布以中高 密度的住宅和大量公共服务配套为主， 营造活力繁华的小镇生活； 景观界面：保持海滩自然景观为主， 布置少量低密度旅馆、凉亭等，不做过 多开发，只设置少量景观节点，形成纯 粹的景观低密区。 公共服务中心 第二部分 国内外成功案例 l海滨布置少量渡假旅馆、凉亭，海滩无其他开发，保持自然状态，供人们享受。 l住宅产品包括：独栋别墅、双拼、连排别墅。购买者以自 住和渡假型第二住所为主。 l公共服务设施环绕中央广场布置：市政厅、购物中心、俱 乐部、社区中心、邮局等。 l利用原有生态资源，保护性开发为绿化公

8、园。 居住区 低密度公共度假配 套区 核 心 公 园 公 园 功能布局： 第二部分 国内外成功案例 公共空间打造：以核心中央广场为标志，设置大量商业 体外摆、住宅小节点、凉亭等公共开放空间，成为邻里 间聚会交流的场所，从而营造强烈的社区氛围 第二部分 国内外成功案例 道路：全人车混行，通过增加路网密度，降低道路等级， 提高开放程度，提升商业价值 道路体系：社区道路系统没有区分主干道和次干道，且全 部人车混行，它通过增加路网整体密度，降低道路等级，提 高了每户的通达性，又降低了机动车的行车速度 可达性：每个邻里半径不超过400米，保证大部分家庭到邻里公园仅需步行3min左右，到社 区中心广场或公

9、共空间仅步行5min。 第二部分 国内外成功案例 社区所在地为原铁路总站旧址， 1988年协和公司以竞卖方式从政 府处获得土地； 项目定位：高密度条件下的新型 城市滨海生活； 地理位置：太平洋协和社区位于 温哥华中心城区的滨水地带，毗邻 温哥华中心商业区； 项目规模：占地面积83万平方米， 总建筑面积110万平方米。 案例2：加拿大太平洋协和社区 第二部分 国内外成功案例 规划结构：社区组团分散布局，以公园等开阔空间分割， 由社区道路加以界定，商业位于社区中心，易形成核心 区，社区与森林之间是城市公共休闲区，建立与城市的 联系 社区住宅组团分散布局，由公园等公 共开阔空间分隔，并由社区道路加以

10、界 定； 主要商业位于社区中心，易形成核心 区； 商业布置与公共开敞空间联系在一起， 增加了商业的展示面； 五大开放式公园和滨海长廊提供开放 性和多元性的休闲空间，倡导一种新的 生活方式； 在社区与森林公园之间兴建城市公共 休闲地带，形成区域标识，建立与城市 的联系。 温哥华商业中心 住宅区商业公园 城市公共 休闲区 第二部分 国内外成功案例 公共节点的打造：公共休闲区强调人与自然的融合，五 大开发型公园和滨海长廊贯穿整个社区，将社区有机融 合在一起 公 园 公 园 公 园 公 园 公 园 城市公共 休闲区 滨海长廊 开放式 公园 城市公共 休闲区 滨海长廊： 3公里滨海长廊，成为协和社区最

11、著名的标识，保护3公里长的海岸线自然资源， 修建专供行人和自行车使用的滨水大道； 五大开放式公园： 提供儿童玩乐区、篮球场、曲棍球场、戏水池、休闲草坪、临海观景亭、自行车径等休 闲娱乐空间； 城市公共休闲区：在社区与森林公园之间兴建城市公共休闲地带，包括国家广场世界最大的气撑式圆顶体 育馆、温哥华新中心图书馆、科学世界中心等，形成区域标识，建立与城市的联系； 第二部分 国内外成功案例 商业中心：区域商业中心布置在核心区，建立与城市的 联系，提升整体价值 温哥华商业中心 住宅区商业公园 主要商业位于社区中心，易 形成核心区，建立与城市的联 系； 商业布置与公共开敞空间联 系在一起，增加了商业的展

12、示 面； 部分商业与滨海绿化带结合， 增强参与性的同时，最大化利 用景观资源。 第二部分 国内外成功案例 道路：滨海大道专人行人和自行车使用，其他道路人车 混行，道路系统对居住组团的空间范围加以限定，并逐 级收缩，建立了组团之间、社区与城市的联系 社区内建有城市道路，成为连接社区各组的主要枢纽通道 社区道路沟通社区与城市其他地区 社区道路成为分隔各个社区组团的边界 景观滨海大道 在区域中部横贯一条 城市道路，使之成为连 接社区各组团的主要枢 纽通道，并建立社区与 城市的融合； 社区的道路系统，成 为连接与分隔各组团， 和沟通社区与外部的枢 纽。 第二部分 国内外成功案例 案例3：深圳万科城表面

13、的开放型社区 主打西班牙风情社区，为 “深圳首创大型 TOWNHOUSE亲地社区” 规模: 项目占地约46万平方米， 建筑面积约53万平方米， 其中住宅：398050平方 米，商业30000平方米 整体规划布局：用水轴线和绿轴线将湖面两边的住宅、市 政文化广场、风情街区、会所等有机串联，只在商业街区 做开放，并不向住宅内部延伸，开放程度非常有限 开放式的社区规划，以街区为单元，社区内部 的住宅也具有良好的围合感，同时兼顾小区与 片区共同成长的必要性，让片区、社会的发展 在小区得到反映，小区向片区扩散，整个小区 则呈现开放式 预留出了小区与片区的开放式接触空间、顾全 大局的同时为自己的产品创造了

14、可持续发展、 与片区共成长的未来 开放式的规划，还能够使城区的基础设施和各 项服务配套与住区互相呼应，外部对内渗透、 内部对外开放，形成与城区的共存共荣。这种 部分之间及部分与整体的融合，真正体现了城 市的有机统一性 住宅 组团 住宅 组团 住宅 组团 学 校 商业街区 风情商业街：以文化广场为中心，沿街道向周边辐射商 业，形成核心公共空间，区分商业内街与外街，结合水 景排布沿河商业，向住宅组团有所延伸，做了表面的开 放 万科城商业街 p以文化广场为中心，排布美食坊与百货购物，形 成消费者的集聚场所 p商业内街区集中设置特色、艺术主题商业，营造 出充满个性、体验、情趣的商业氛围 p商业街区区外

15、围布局社区及周边配套型设施 p沿河排布风情娱乐商业，并与水景结合，形成独 特风格特色的西班牙商业街区意向 生活场景营造：以纯正的西班牙、地中海风情立意，通过 各具特色的大小广场与景观小品、精致的街景与水景，情 景展现欧洲风情小镇风貌 风情商业街二层商业街沿河景观 灯塔景观小品内部道路 整体道路体系设置结合了开放式的社区规 划，以街区为单元，干道与支路相连，小 区内组团间通过干道发生有机联系，组团 内部通过支路也具有良好的内部通达性 道路体系：主要考虑地下全开挖成本较高，全人车混行， 车流全部走地面，只设置部分地下车库 环线干道环绕整个小区，并将风情商业街区以及各个 住宅组团连接起来，并通过多个

16、小区出入口与外部市 政道路相连；环线干道为人车分行，道路两侧为步行 道，之间为双向单车道 在各个组团内部通过人车混行车道，以支路形式实现 环线干道人与车的分流，向各个组团内部辐射，是干 道的有效补充 风情商业街区外街为人车分行车道，沿街布置商业， 并在内部节点以及沿河路段进行景观绿化处理 内街为步行街道，禁止车辆进入，吸引人流聚集 环线干道商业内街商业外街 营销特点：定位于服务一个区域的购物中心，创新模式激 活真实消费，形成一个区域性的潜力商圈 销售模式 体验式营销 业态组合 招商模式 不返租的带租约销 售 多点体验来引导客户对于亲地社区 以及异域风情的深切感受 充分考虑未来的经营，采取带租约

17、 销售方式，租约一般为5年 业态布局中餐饮业态比重最大，形 成集聚效应 以餐饮为主的业态 布局 主力店先行的招商 策略 主力店招商先行的策略很成功，招 商在几个主力店的带动下招商工作 在计划的时间内圆满完成 第二部分 国内外成功案例 案例4：宜宾莱茵河畔开放型社区运用较好的 项目 占地面积:约485亩 总建面:约80万平方米 其中住宅建筑面积64万平方米 商业建筑面积约16万平方米 整体规划：着重由多向的街道交汇成多个广场节点并 形成由街道围合的组团，从而整合成一个开放与封闭 组合的动静相宜的社区格局 设计理念： 项目借鉴中世纪德国南部 莱茵河畔众多欧洲镇的风貌与 格局，营造一个全新的开放式

18、的新型居住社区。 整体结构： 着重由多向的街道交汇成 多个广场节点并形成由街道围 合的封闭组团，从而整合成一 个开放与封闭组合的动静相宜 的城市格局。 功能布局： 集住宅、商业、公共配套于一 体的大型欧式复合项目、宜宾 市区一流的高尚生活社区，同 时也是宜宾地区地标性建筑群 落。 入口 广场节点 (公共配套） 市政道路 集中 商业 景 观 商 业 商 业 裙 楼 社区商业街 商业 居住区 主入口 主入口 商业街区规划：通过贯穿整个项目的商业主轴与景观商 业、街坊式商业联通，形成“H”型商业布局，结合各 个公共空间节点将整个社区打开 集中 商业 景 观 商 业 公共节点 商业街区 街 坊 式 商

19、 业 入口 餐 饮 商业氛围由广场式道路深入社区内部并相互衔接，项目北侧延城市道路布置了大量餐 饮店，在西南角为一个集中式商业，西侧设置了独立的街坊式商业街区，东部为景观 商业街区，其余街道布置了大量商铺。 道路形态：社区主干道实行人车分行，车辆可从入 口处直接进入地下车库，社区内部商业街区次要道 路采取人车混行与步行两种形式 社区内部商业街区次要道路采取 人车混行，增加了社区内部的停车 位，同时增强了生活的便利性。 人车混行街道布置与可移动景观 盆栽相结合，在满足人行车行的前 提下，控制街道尺寸，约18m。 步行街道：约12m人车混行街道：约18m主干道 生活场景：运用地标钟塔、雕塑小品、商

20、业外摆及装 饰等营造强烈的生活氛围 开放式的居住社区有更多放松、休 闲、交谈、可以用来静思的户外空间， 不同尺度和功能的路放置于不同环境 之中，景观、广场、建筑之间强化了 人与环境的参与度，缩短了邻里空间， 增强了生活的便利性。 第三部分 案例总结及项目启示 与城市的关系： 城市界面与景观界面的处理和过渡 高密度、公共服务类设施置于城市界面，景观界面设置低密度、景观休闲类；两者之间 可通过道路、景观进行过渡和串联 都市核心带的建立开放空间 以商业街或集中式商业与公共空间的结合形成核心主轴开放空间，商业街贯穿深入社区， 提高社区开放程度 公共空间的优先设置广场、景观节点的频繁适时设置，提供活动交流空间 道路体系设计： 尊重区域级交通规划，与外在道路有序承接；社区内部道路人车分行、混行及步行逐步 收缩，注重道路设计，使道路也成为公共空间 生活场景的营造： 运用景观小品、地标建筑、商业外摆装饰等营造良好的生活氛围 开放型社区的实践运用总结 开放的“度” 全开放：都市核心路、城市级道路 半开放：社区公共设施（商业、景观共建）、城市次级道路 封闭 ：组团、院落全封闭 第三部分 本项目运用 一