XXXX旧住宅小区物业管理存在的问题及建议可编辑

1、XXXX旧住宅小区物业管理存在的问题及建议(可编辑) 旧住宅小区物业管理中存在的问题及建议随着我国房地产业尤其是住宅业的发展，物业管理也逐渐发展起来。 当人们的生活水平逐渐提高时，人们会更加注重生活质量，日常生活环境的维护和保养，从而使居住区整洁、美观、方便、安全。 根据政府有关物业管理的规定，新建住宅区必须实行物业管理制度，而旧住宅区在实施物业管理过程中遇到了许多困难和问题。 主要有以下几个方面。 首先，居民的概念需要改变。多年来在计划经济体制下形成的居民住房福利制度，使许多居民仍有享受免费服务的传统观念。他们已经习惯了单位的房地产管理部门或房屋管理处的房屋管理模式。他们认为实施物业管理是为

2、了筹集更多的资金。如果实施物业管理需要收费，单位还应支付住房和消费意识薄弱。 第二，硬件条件相对落后的旧住宅区主要是为了解决居民的住房困难。住宅区的规划方案相对简单。 随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要存在以下不足:绿地面积小、机动车停车位少、体育健身设施和文化活动空间小等。 第三，旧住宅区的产权形式多种多样。 住房产权的形式有完全产权、商品房改革、房屋出售、房屋拆迁和承租人租房。 包括中央单位、(房屋产权人包括居民个人、房管局、单位产权人 市级单位、区级单位)、公共设施产权人(如市政设施部门、邮局、银行、区级商业单位所拥有的财产)、托管房屋、二手房产权人。 四是存在多头物业管理的现象。

3、产权形式的多样化导致了多个物业管理单位同时管理住宅区内不同物业的情况。 主要有:自管单位物业管理公司房管局直管公房物业管理公司，社区管理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。 第五，旧住宅区基础设施改造资金缺口大。实施旧住宅小区物业管理，改善居民生活环境，需要对住宅小区的基础设施进行不同程度的改造，如关闭住宅小区、绿化美化、道路修复等。 根据改造项目的数量和改造的不同层次，资金的数额不到几十万、几百万甚至几千万。 资金从哪里来是困扰物业管理实施的一个重要问题。 六、物业管理费一直难以落实到住宅区的物业管理，即使物业管理水平较好的住宅区也存在物业管理费的问题。 旧住宅区的物业管理费已经物价

4、部门批准。目前的最低收费是每平方米人民币元。普通住宅区的年费为人民币元。 尽管成本如此之低，许多物业管理公司只能收到约。 七、管委会的作用有待进一步发挥，实施物业管理的社区普遍成立了物业管理委员会或业主委员会，但由于种种因素，很难发挥其应有的作用。 例如，根据有关规定，业主委员会的成员必须是拥有大面积房屋因为他们害怕需要投资但业主不愿意参加业主委员会，产权的业主，装修住宅环境或承担其他经济责任。已经参加业主大会的个人 针对当前旧住宅小区物业管理工作中存在的主要问题，提出以下建议:一是加快和加强物业管理的立法工作。当前物业管理中出现的纠纷涉及到物业管理的方方面面。然而，物业管理立法工作的滞后使得

5、很多纠纷无法得到解决或引发一些潜在的矛盾和纠纷。建议有关方面加快物业管理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业管理公司和业主的责任、权利和义务。特别是房改房物业管理规范化的立法工作应得到重视。 第二，逐步加大对居住区基础设施建设的投入，改善居民的居住环境。城市管理者是各级政府，他们树立经营城市的理念，增加城市资产的价值，从城市建设和维护费中拨出专项资金，逐年逐步系统地实施改造，为实施物业管理创造良好的基础。 房屋的实际使用者是改善居住环境的最大受益者，也应该为改善居住环境做出贡献。 在旧住宅区改造中，可以尽量充分调动居民的参与意识，以及居民参与设计、投资和建设的公众参与模式。 产权单位是住

6、宅的所有者。在现行房改政策下，产权单位也应该对旧住宅小区的改造进行相应的投资。 至于政府、业主单位和居民的投资比例，可以根据每个居住区的不同情况进行计算和确定，投资金额，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受能力。 对于尚政府部门应加强对旧住宅区实施物业管理的规划。第三， 未实行物业管理的旧住宅区，政府房产管理部门应制定改造计划，扩大物业管理范围。 政府有关部门要研究旧住宅区实施物业管理的难点，针对每个住宅区存在的问题，逐步推进和实施物业管理，充分发挥政府行政部门的作用。 第四，深化房改政策，增加工资中的财产性消费，部分房改优惠销售，实现住房分配货币化，这是住房分配制度的一项重大改革，但房改

7、销售与物业管理之间的联系不够，特别是对物业管理成本的政策考虑不够。建议国家有关部门增加职工工资中的财产性消费，将隐性补贴由财政拨款改为显性补贴。 无力提供物业管理补贴的政府相关部门和失业人员应研究制定相应的政策予以落实。 第五，在房屋使用者和物业管理公司之间建立物业管理合同关系。买受人和出卖人在购买房屋时签订了物业管理合同，但买受人或承租人在签订房改销售合同或危改搬迁合同时，由于双方对物业管理事项没有约定，因此对物业管理不承担任何义务和权利。 建议在旧住宅区签订物业管理合同，通过用户或业主与物业管理公司签订物业管理合同来建立物业管理的主体关系，以约束双方的利益关系，从而改变普通居民在从事物业管理时愿意与我无关的观念。 第六，加强物业管理实施的积极宣传。首先，物业管理企业应该树立努力为业主服务的意识。只有这样，内部动机才能提高服务水平b 物业管理公司应该与社区委员会、派出所和其他物业管理公司有明确的分工，不能承担本应由政府部门承担的工作，基层政府部门也不能利用行政权力自行管理，因为有些管理工作是有利可图的。 第八，成立物业管理公司是在住宅区实施物业管理的唯一途径。要改变多元管理的局面，应该明确一个物业管理公司是住宅区唯一的管理公司。一个住宅区应该尽力安排一个物业管理公司。 为了实现在全国现代新区、文化区、经济强区、名区建设叶的目标，叶的建设者们在加快新区