2011年淮南市潘集北城及二十中地块定位发展报告（初稿）.ppt

1、潘集北城及二十中地块定位发展报告,合肥凯沃商业经营管理有限公司,初稿,定位是新商业经营成功的关键因素之一。有了清晰的定位，才有明确的目标市场。有了明确的目标市场，才能保证商业招商经营策略具有较强的针对性。商业地产时代呼唤精细化定位，各种商业业态有机结合、重点突出，才能达到相互之间的有效助益，和项目价值的提升,前言,商业定位思考,目 录,第一部分.项目概述与研究方法 一.项目概况 二.技术经济指标 三.研究范围与指标 第二部分.社会经济发展状况对项目的影响 一.宏观经济发展状况 二.房地产市场发展状况 三.城市规划与建设状况 四.社会发展状况对项目的影响 第三部分.商业关键要素分析 一.现有主要

2、商圈 二.市场调研部分 三.消费市场调查分析 第四部分.项目理解 一.项目认知 二.优势 三.劣势及应对,第五部分.项目定位 一.定位原则 二.总体定位 三.辐射范围定位 四.形象定位 五.商品档次定位 六.目标消费者定位 七.目标商户定位 第六部分.规划建议 一.规划建议 二.物业建筑要求 第七部分.财务分析与投资预算 一.财务分析 二.投资预算 第八部分.招商操作流程 一.招商流程 二.VI展示,第一部分 项目概述与研究方法 项目概况,项目地处潘集区核心商圈，位于黄山北路与滨河路交叉口，北临泥河，南接红旗商贸文化广场，与金格四海、袁庄商场等同处潘集核心商圈内，用地外部环境极为优越。用地共分

3、A、B两个地块，A地块为北城市场地块，B地块为淮南二十中地块；B地块总用地面积23842.83平米，共规划预留停车位481个。 本报告以该商业楼的市场调研、定位及实操为研究策划对象。（图示为B地块,B地块,A地块,第一部分 项目概况与研究方法 主要技术经济指标,B地块经济技术指标,通过对项目所在市场的宏观环境及项目自身特点分析,提炼出项目总体定位及分类定位，确定推广策略与营销方略,本报告研究目标,第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法,第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法,本报告通过分析淮南市宏观经济、人口状况、潘集商业物业市场的供应与需求、周边区域发展状况等因素对项目发展的影响

4、，结合项目自身条件、目前开发的进度，以客观的市场数据为基础，进行全面的市场分析，并提出项目总体定位方案及建筑设计建议,研究方法一：定量定性分析法 根据客观、科学、公正的原则，针对研究的范围，广泛搜集有关房地产数据，对数据进行定量分析，对研究的关键部分进行量化的推测，使之具有科学论据支撑，同时进行定性分析，做到定量与定性相结合，作出立体的、多角度的分析。 研究方法二：经济取证法 通过对城市商圈的发展分析和城市经济发展分析，寻找商业体发展的空间与成功之处，并结合地区消费习惯，扬长避短，研究出切实可行的、符合本项目特点和发展需要的策划方案。 研究方法三：集中主要课题的研究方法 为了在规定的日期内完成

5、项目的市场调研兼总体定位研究，我们必须通过研究方法把焦点集中在主要的专项课题研究上，将研究的结果融入本报告内,为达预定目标本报告将采取哪些方法,第一部分 项目概况与研究方法 研究范围与方法,本报告针对研究的范围，广泛搜集有关商业地产数据，使研究的关键部分具有科学论据支撑,研究依据 政府各部门正式发布的公告、文件、统计报告等； 商户访谈； 专业的房地产刊物、互联网； 实地考察； 委托方提供的资料； 凯沃商业数据库相关资料,科学依据来自实践,第二部分 社会经济状况对项目的影响 宏观经济概况,淮南是传统重工业城市，支柱产业为煤炭、电力以及化工，第二产业占绝对主导地位，其中煤炭、电力占第二产业产值85

6、%左右，是华东地区重要的能源基地； 潘集以其工业立市的发展思路，限制了其他产业的快速发展，第三产业产值增速相对较缓,潘集区2011年产业产值比例图,淮南市07-11年产业总值变化图,淮南 华东地区重要的能源基地，产业结构相对单一，第三产业在近年取得了一定的发展,2011年淮南统计年鉴,第二部分 社会经济状况对项目的影响 宏观经济概况,恩格尔系数是食品消费占总消费的比例,反映了居民消费结构与消费需求。恩格尔系数不同，对应的房地产需求也不同。 恩格尔系数越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多,系数在59%以上为绝对贫困无真正房地产

7、市场需求； 系数50%至59%为温饱市场需求开始出现（低档需求为主）； 系数40%至50%为小康房地产加速发展（中档需求为主）； 系数30%至40%为富裕市场趋于成熟，稳定发展（中高档需求）； 系数30%以下时为最富裕市场减速发展（中高档需求为主,第二部分 社会经济状况对项目的影响 房地产发展概况,房地产投资及比例决定了城市一段时间的供应结构，过高或过低都会影响房地产与经济发展。 淮南房地产投资比例占GDP的比例达 15.2 %，正处于快速发展阶段,2011年淮南城市房地产投资/投资占GDP比重比较,第二部分 社会经济状况对项目的影响 房地产发展概况,国民经济的发展直接制约与影响房地产的发展，

8、实践证明，西蒙理论对于发展中国家房地产市场判断非常适用。 根据经济发展理论，一个国家在世界经济中的地位越高，其经济增长速度会相应减缓。发展中国家经济起步后经济增长速度会经过一个加速、再减速的发展过程，这个过程同样适用于一个城市,西蒙.库兹涅茨经济发展与房地产市场理论 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,小于4,4%-5,5%-8,大于8,淮南近三年GDP增长率平均为13%，房地产处于高速发展期,第二部分 社会经济状况对项目的影响 城市规划与建设,淮南市城市总体规划(2005-2020年)提出,以中心城市为节点，以高速公路和市域主干公路为依托，构建“一主

9、两副三区”的城镇空间发展结构,2020年市域城镇人口达到178万人,2020年城市建设用地控制在118平方公里以内,城市规划：“一主”：指淮南主城区，包括东部城区、西部城区以及南部新区三部分。是市域未来重点培育的增长极核，吸引人口集聚的重点地区。主要承担区域性服务功能，辐射范围扩散到市域以外。“两副”：指市域内2个副中心城市，即潘集区驻地、凤台县城。是区、县域的综合性服务中心，主要辐射本区县及部分相邻县市。“三区”：在全市形成三大城镇发展片区，即南部城市发展区、北部城镇发展区和西部城镇发展区,人口规模：2020年市域常住人口达到220万人，市域城镇人口达到178万人,用地规模：2020年淮南市

10、城市化水平达到为80。 2020年城市建设用地控制在118平方公里以内,商业规划：规划近期淮南以一个市级商业中心区(田家庵) ,一个市级商业副中心区(谢家集),3个区域性商业中心(大通、八公山、潘集)，25个社区，8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局,田家庵区为商业中心区，其余商业区域为不同层次的商业网点,第二部分 社会经济状况对项目的影响 城市规划与建设,潘集区城市总体规划(2005-2020年,随着社会经济的发展，人们的购物、居住理念也将发生根本的变化，追求自然、追求生态、追求景观必将成为当今及将来人们商业、居住用房的首要条件之一。城市规划的目的之一就是要将得天独厚的自然环境、诗

11、情画意的生态景观带进人们的生活中。让城市发展与环境保护相结合,第二部分 社会经济状况对项目的影响 城市规划与建设,项目位于淮南“两副”之一的潘集区驻地，是淮南三个区域型商业中心之一,未来淮南确立”三山鼎立、三水环绕、三城互动”的空间格局，城市发展向南，向东、向北拉开。潘集区作为淮南重要的北部独立城区将取得更大发展,第二部分 社会经济状况对项目的影响 潘集经济概况,潘集区经济发展状况：2011年潘集区人均GDP排名第三,在一定程度上反应了潘集本地整体的经济发展程度,连续5年保持稳定增长的良好势头2011年潘集GDP增速在淮南市排名第四，比全市平均水平高2.1个百分点，保 持了快速增长的良好态势，

12、加速了潘集本地的财富累积和城市中心化进程,第二部分 社会经济发展状况对项目的影响 总结,城市规划,政府部门逐渐重视商业规划、交通网络建设和旅游资源开发。交通设施逐步，人口规模不断扩大，商业网点的规划更为科学合理，为项目前景注入更多信心,宏观经济快速发展，政府部门和广大市民对未来经济发展持普遍乐观态度。项目开发具备良好的经济环境,居民收入水平和消费能力位居安徽前列。零售总额实现跨越式发展，零售业开放程度提高，零售资源进入市场速度加快,房地产市场持续升温，房价显著攀升催生了一批有投资能力、投资意识及投资愿望的房产投资者,宏观经济,零售市场,房地产市场,第三部分：商业关键要素分析 主要商圈调研,淮南

13、以一个市级商业中心区(田家庵) ,一个市级商业副中心区(谢家集),3个区域性商业中心(大通、八公山、潘集)，25个社区，8条特色商业街，组成不同层次的商业网点空间布局。龙湖路商圈是唯一一个市级商圈，同时是核心商圈。 谢家集以白马服装城为首的商业模式奠定其中心位置和未来现代商业起步聚集地,市级商业中心区,第三部分：商业关键要素分析 淮南商圈分析,当城市商业从小百货 街边店 大百货 便利店 超级市场 专营店 综合商业 大型消费中心（销品贸）过度时,而我们淮南刚进入综合商业时代,第三部分：商业关键要素分析 淮南商圈分析,具体分析内容,1、目前淮南大型商业建设成功所需要具备的条件,目前大型商业依旧不能

14、脱离市中心，是因为整个淮南城市化发展还处于初级阶段，并不具备了支持大型商业郊区化（次中心）的条件。比如六里站附近、洞山中路、谢家集长江商贸城、潘集政务新区等短期内就不能出现真正的商业中心,2、 目前淮南商业布点的情况分析,田家庵区东城市场是淮南的老商业区，商贸文化广场以品牌专营店及娱乐业为主，龙朝两路经过多年的培育，以银行、品牌专卖、华联、新百（百大）等业及金满楼等餐饮业为支撑已成旺市，陈洞路传统小吃街和IT交易基地结合周边。东城以批发为主，但由于受到交通制约行业已向其他商贸区转移。谢家集区以蔡新中路，蔡寿路交汇处的商业集中布点，以华联商厦、白马专业市场为龙头，娱乐休闲为补充的初具功能的商业次

15、中心。八公山区也八仙街为依托的沿街铺面，单一粗旷的商业不具备商业提升和改造力量。大通区类同八区。只有潘集是相对独立其传统现代商业集中并存的状态，给升级改造提供了重大机遇,第三部分：商业关键要素分析 淮南商圈分析,淮南商业发展趋势大品牌营销时代与主题商场结合,第三部分：商业关键要素分析 淮南商圈分析,这是整个城市的商业发展趋势：从零散走向整合,第三部分：商业关键要素分析 潘集商圈分析,潘集区与淮南主城区相对隔离，商业有独立的发展过程，从目前来看缺少新的大型商业项目，但有业态较全、体量较大的商业项目存在，将对本项目主力行业形成强烈的竞争,本案,金格四海,袁庄商场,四瑞商厦,红旗楼,整个城市如此，那

16、么潘集呢,世瑞商厦,此商场是潘一算是大型商场；地段、交通、人气都是绝佳占优势；唯一就是商场内部战略老化，动线划分死板，电梯不是循环电梯，电梯动向落后,名称：世瑞商厦 体量：-1F至4F 面积：单层面积56m*53.6m左右 电梯：内部手扶梯两部 地段：商场位于长江路与黄山的交汇处； 铺面：分区域铺面，面积20-50平方不等。 1F业态：儿童娱乐城、首信鞋业、珠宝类； 2F业态：精品男装； 3F业态：精品女装；4F业态：主要是电器类,第三部分：商业关键要素分析 市场调研部分,袁庄商场,名称：袁荘商场 体量：1F至4F 面积：单层面积35m*40m左右 电梯：手扶梯、楼梯各1部； 地段：商场位于长

17、江路与黄山的交汇处； 铺面：分区域铺面，面积20-50平方不等； 1层业态；手机、珠宝； 2层业态：精品男装； 3层业态：时尚女装、中老年服饰、羽绒服、休闲品牌； 4层业态；家具城,第三部分：商业关键要素分析 市场调研部分,位于长江路与黄山路交汇处（向南50米）；共6栋联体商铺，面积60-100平米面积不等；沿着黄山路的门面都对外销售掉了，靠里面大部分都是没卖掉开发商持有； 租金；前三年免租；分2部分，一部分是开发商持有的商铺租金10元/平方。另一部分是业主对外出租800元/间，沿着黄山的租金价格3万/年，面积在100平方左右；时代广场刚开始经营还不错，后期没有运营公司管理形成混乱，经营失败，

18、导致现在租金上不去；目前主要经营的有；餐饮、快餐、服装、鞋类、足浴、理发店、美容院、汗蒸、婚纱影楼、辅导中心、超市等等,财富时代广场,第三部分：商业关键要素分析 市场调研部分,黄山北路,黄山路上的人气以及摊位是80年代末期开始自然形成的，租金根据占道面积来衡量，大部分都是70-100元/月，另外卫生费1元/天；黄山路上面的铁皮房子，面积从10-30平方不等，租金1.2-2.2万/年；此地段是前往潘一矿的重要道路之一。主要经营的就是一些服饰、菜市、水果、小商品等等；经营的业态不是太高端，但消费受众非常广泛，人气非常旺。且农村人群对本区域的认同。和难随时间改变,第三部分：商业关键要素分析 市场调研

19、部分,长江路与黄山路的经营分类,表一,第三部分：商业关键要素分析 市场调研分析,长江路与黄山路上的门面有单一层的铺面也有联体铺面，面积大小均有，主力铺面面积都是在40-100平方的铺面较多。租金大致50-80元/平方左右；长江路主要经营最多的就是建材、五金、家纺、家具、电器类大致（60家,长江路与黄山路的租金价格,第三部分：商业关键要素分析 市场调研分析,第三部分：商业关键要素分析 市场调研分析,黄山路市场业态分析,业态评价：菜市场的比例为21%，其在市场中往往起到吸引人流的作用，水果摊位在现代化的市场中起到提升市场档次的作用但比例偏大。百货业经营的业态不是太高端，但消费受众非常广泛，人气非常

20、旺。综上所诉该市场各业态的比例不合理，档次定位较低，无序经营,第三部分：商业关键要素分析 市场调研分析,潘集区商业主要沿黄山路和长江路分布，主要商业体全部集中于此。 整个商业以老袁庄为核心商圈，沿长江路、黄山路向外扩展，租金随之递减。商圈内主要业态为手机、珠宝、服装、电器、化妆品、家具、美容理发等。该商圈地理位置优越、人流量集中，历史悠久，消费力大。其中黄山路北段更是成为整个商圈的核心区域,核心商圈,次级商圈,长江路与黄山路的商业分析,第三部分：商业关键要素分析 市场调研分析,潘集农贸及小商品市场分析,黄山路上的人气以及摊位是80年代末期开始自然形成的，租金根据占道面积来衡量，大部分都是70-

21、100元/月，另外卫生费1元/天；黄山路上面的铁皮房子，面积从10-30平方不等，租金1.2-2.2万/年；此地段是前往潘一矿的重要道路之一。主要经营的就是一些服饰、菜市、水果、小商品等等；经营的业态不是太高端，但消费受众非常广泛，人气非常旺,黄山路集市,第三部分：商业关键要素分析 市场调研分析,北城市场,该市场历经多年，经营环境落后，现场杂乱，卫生极差，已难以满足居民现代化生活消费需求,北城市场地段处于黄山路北段，金格四海旁；建于1993年，属潘集区最早的菜市。面积大概4000平方左右，是淮南地区较大的菜市之一。沿着四周是门面，大多数是私人自营，部分门面对外出租，租金350-500元/月，面

22、积15-30平方。菜市台面租金分两部分；一部分是石头台面摊位，统一150元/月。另部分自己搭的摊位是100元/月，以上卫生费统一1元/天,基于潘集区市场调研分析和商圈内现有特点，从人均GDP与商业发展阶段关系一般规律看，潘集的零售业正处于从专卖店向超级市场(城市综合体前身）快速发展过渡的阶段,第三部分：商业关键要素分析 潘集商圈分析,商圈分析小结,第三部分：商业关键要素分析 消费市场调查分析,在这样的发展阶段潘集的消费市场呈现哪些特点,商铺投资市场调查分析,住宅受影响后，商铺投资升温 购买商铺时，看中升值潜力，对单价不敏感，可接受1、2层7000的均价。但对付款方式和回报率有要求。受欢迎的商铺

23、类型为总价30-80万以内，首付15-30万左右，铺型20至80平方米。而总价30-80万之间的商铺更是受到绝大多数投资者的欢迎。 商业的开发商要有信誉和实力，统一返租运营投资者能看到其培育市场的能力和诚信度才会跟进。 产权分散、统一经营的方式较受市场认可。返租方式为一年一付，年初付清。投资偏好为独立商铺，返租年限越长越好。 若1-2层主要以隔出小铺面，50万/间，消化和回笼资金的速度可达到最快,项目的归宿点和市场目标,第三部分：商业关键要素分析 消费市场调查分析,商铺类型偏好 主流投资额度 投资回报要求 自营偏好和返租年限,沿街商铺，或管理规范的购物中心独立商铺,70% 的投资者乐于投资总额

24、20万60万的商铺（单价为5000-8000元/平方米，计价面积2080平方米，首付10-30万,投资回报率9%左右为主流回报率，返租回报通常为一年一次获取（半年一次或支付周期更短的方式较难被投资者接受）。政府尚未对投资者获得投资回报征收相关税费，如租赁税等,如管理规范，回报稳定，投资者自营商铺的偏好不高，返租年限相对较长,商铺投资市场分析小结,第四部分：项目理解 项目解析,项目地理位置,本项目,本项目位于黄山北路，往北直至黄山北路与滨河路交口。以黄山北路为界分为两个地块。东侧主要以北城市场为主，西侧主要以淮南二十中为主。项目处在袁庄商圈直接辐射的范围内，是通往潘一矿生活区的重要通道，地理位置

25、突出,长江路,滨河路,项目区位,黄山北路|滨河路|北城市场|二十中,潘一矿,第四部分：项目理解 项目解析,项目地形,北向泥河|南抵红旗楼、四海|黄山北路横穿而过,项目规模,地区大盘|地块方正|较高容积率,第四部分：项目理解 项目解析,B地块：即二十中地块，总占地面积23842.83平米。总建筑面积109661.3平米。在潘集区属于大型商业项目,地块B,地块A,黄 山 北 路,城市中心|一线临江|成熟商圈,项目资源,第四部分：项目理解 项目解析,核心商圈,泥河,本项目,本项目占据城市核心位置，坐拥成熟商圈，更拥有已经培养出的成熟消费群体，可谓地利人和 。对于商业性质的项目而言是莫大的优势,交通便

26、利|配套成熟|地块内商业内容丰富,项目配套,第四部分：项目理解 项目解析,袁庄商圈,黄山路,潘一矿,矿工生活区,居民生活区,汽 车 站,北 方 医 院,公交,路网,医院,银行,第四部分：项目理解 优势,区位优势明显,项目雄踞潘集核心商圈袁庄商圈内，除临近红旗楼外，还有金格四海，世瑞商厦、电器城、大头鞋业、袁庄商厦等，商业气氛浓厚，地段优势明显,第四部分：项目理解 优势,规模体量适中,项目中B地块商业体量3万余平方米，能在规模上体现功能综合性和容纳足够丰富度品类和品牌，形成较强的辐射力和号召力，树立潘集区地标式商业中心的地位,第四部分：项目理解 优势,消费力旺盛,近几年潘集地区职工收入和人均可支

27、配收入的快速增长，大大刺激了居民的消费欲望，社会商品零售总额大幅增加。旺盛的消费力促使商业业态升级，市民渴望更舒适、更高档、综合性更强、商品更丰富的购物休闲场所的出现,第四部分：项目理解 劣势,改造范围较大，周期长。 本地区街摊成风，很多小商贩喜欢集中在路上摆摊。 若按照传统的农贸市场经营权投资回报相对产权投资回报较低，经营权投资对投资者可能吸引不大。需要一定的过渡期。 周边道路破旧，车辆通行能力差,拆迁范围较大,第四部分：项目理解 劣势,城市整体发展方向朝向政务新区。 项目及其周边整体破旧，街摊有随意扎堆的机会。 围绕长黄路口的旧城改造会增加一批项目。 社区配套越来越完善，农改超入社区越来越

28、多,偏离新城建设方向,1、 本项目现属于规划阶段，尚未施工建设，有利于瞄准市场，有的放矢 。 2、 凭借特殊的地理位置，只要定位能够迎合市场需求，充分统筹优势，把握机遇，必将成为潘集市场的代表作。 3、 位处潘集核心商圈，当地居民有多年的消费习惯，项目建成后，具有吸收消费群体的天然优势。 4、 完善项目的需求分析，通过详细的调查总结农贸市场经济发展规律、科学的分析项目所处区域农贸市场的真实需求，合理的制定项目产品规划 5、 优化项目建筑设计、人流动线设计、立体交通设计，致力打造成都新型农贸市场典范，最大化项目整体商业价值 6、 梳理租金与业态、消费需求与产品供给的关系，根据市场调查和分析优化业

29、态设计，提高项目竞争优势,第四部分：项目理解 优劣势分析总结,小结,一个成功的商业定位绝不是天马行空的臆想能够完成的，从根本上说影响商业定位的主要原因有以下几个方面： 1、城市经济环境与特点（市场大环境分析） 2、生存消费市场分析（消费者需求） 3、项目自身特点。 如，广州“动漫星城”是一个集产品展示、发布、宣传、体验、互动、娱乐、销售、购物于一体的动漫产业平台。定位“全国首个动漫网游体验基地”，商业定位创新、独特、引领潮流。 新东安市场定位借助于外地来京的大量游客。强调了专一性的定位。 任何一个成熟的商业市场，其商业定位都不能脱离市场客观情况，只有立足市场才能期待项目的可持续发展,立足市场领

30、导未来,第五部分：项目定位 定位原则,商业项目的定位主要依据三个原则：市场环境、消费者需求以及项目本身特点,分析项目的市场环境背景能找到商圈的特点和空白点,全面了解商圈消费对项目目标客户的确定和招商工作具有关键作用,根据项目本身特点，因地制宜形成差异化经营,市场环境,第五部分：项目定位 定位原则,从三个角度寻找最佳的契合点,市场环境,以传统商业消费为主,现代化商务型商业氛围不浓，现有大商圈范围内传统商业消费档次较低，已经落后于城市发展步伐，无法满足现代化条件下的消费需求,第五部分：项目定位 定位原则,消费需求,消费者整体消费能力一般，但消费群体广泛，形成了比较稳固的消费认可和消费情结。 传统的

31、消费需求也寻求现代化，乐于前往淮南田区商圈进行消费。 矿职工近年来收入水平维持较高水平，现有情况下的消费环境已经存在了近二十年，滞后明显,第五部分：项目定位 定位原则,项目自身特点,项目位于潘集核心位置。交通便捷，周边成熟商业体林立，地理优势难以复制，从位置上说有可能进一步壮大袁庄商圈的影响力。 本项目分两个地块，分期开发另需考虑资金回笼问题，故需要在招商与销售中寻求最佳平衡点。B区先面向市场要具备竞争力就必须走出特色，因此不建议走传统购物中心模式。 项目适合规划为以独立铺为主的现代化百货消费品市场，填补商圈内市场空白，跳出现有商业模式，适度超前,第五部分：项目定位 定位原则,第五部分：项目定

32、位 定位步骤之性质定位,本项目属于城市老区商业综合体项目,深化商业综合体与单功能物业的区别,定性本项目属性,第五部分：项目定位 概念解析,综合体各种商业空间均具备相当体量，综合体除了要具备多种商业空间，还需在各部分之间建立相互依存与相互助益的关系。但如果其中某一种商业空间的体量过小，那此类商业空间则只能作为整个商业体的服务而存在，无法实现相互助益和依存,综合体 相对于单功能物业而言的复合功能商业物业,第五部分：项目定位 定位步骤之方向定位,定向本项目方向,深化老城区与新城区商业比较,定向，首先要求实事求是，立足实际方能展望未来,立足实际，才能把握未来。 对于新的综合体的商业定位必须立足于现有商

33、圈的组织特点。首先，潘集作为淮南重要的功能分区，其商业业态组合在现有商圈范围内同质化严重；若在朝传统商场形势发展，很难开发出新的市场空间。 唯有求新求变，才能突出定位。 一、填补市场空白，错位化经营定位，避免业态重叠。进行产业升级，将传统生活消费作出新内容。 二、引领市场，走引导式消费。让消费者感受到产业升级带来的愉悦感。 三、高瞻远瞩，做区域的商业标杆。这要求我们不仅求新还要形成城市地标,第五部分：项目定位 方向定位,商业定位思考之定向,第五部分：项目定位 方向定位,项目定位需与建筑形式相结合、与区域消费人群相结合、与区域规划相结合、与城市人文、景观相结合、与商业业态组合相结合,现代化的建筑

34、,区域人文内涵,现有业态组合,城市经济特点,明确方向进行商业各区块细化定位,超区域型 生活型、综合性 现代化综合消费中心,超区域型：潘集区核心商圈袁庄商圈为圆心辐射整个潘集。突出档次与地标性。 生活型、综合性：集生活百货、快捷餐饮、娱乐为一体。以大众消费品为基础，注重新型生活消费需求。 现代化集贸市场、现代化百货市场、餐娱基地等,第五部分：项目定位 总体定位,本区在短期内难以改变城市人口总量少的现状，而淮南主城区不但难以为本项目提供支持，反而会分流相当的客群。因此目前本区商业项目规模无做大市场基础。结合以上分析，建议定位为：（重要观点,第五部分：项目定位 A区北城市场地块,1） A区：属性定位

35、现代农贸自由市场,又称农贸市场，或自由市场，是指在城乡设立的可以进行自由买卖农副产品的市场。农贸自由市场是中国80年代改革开放的产物。 改革开放初期，在农村和城市恢复了曾被视为“资本主义尾巴”的农贸自由市场。饱受短缺经济困扰和国营菜店冷落的老百姓，以一种欣喜的心情接受农贸自由市场的到来。 在农贸自由市场上，可以买到新鲜的农副产品，允许顾客自己挑选偏好的农副产品，可以议价；在摊贩之间形成了竞争关系，价格可以随行就市。随着农贸自由市场在全国的发展，很快就把国营的蔬菜店和副食店挤垮了,第五部分：项目定位 A区北城市场地块,民以食为天，开门七件事，每一个都离不开“吃”。可见农贸市场在居民生活中承担着不

36、可或缺的功能与作用。随着潘集经济水平的持续发展，居民生活水平得到了大幅度提高，现有农贸市场因其自身具有零散、环境差、管理混乱等缺点，已经逐渐难以满足居民日益增长的物质生活消费需求。农贸市场向现代化发展是大势所趋，也是本项目的机遇,概念提炼,为什么农贸市场这么重要,第五部分：项目定位 A区北城市场地块,现代农贸市场发展机会做有产权可销售的现代化市场,1、现代化农贸自由市场是未来发展趋势 随着人们生活水平的提升和生活节奏的加快， 自由市场因其便利性及产品多样性必将成为一种发展趋势，越来越多的人会选择在自己家的周边购物消费。 2、城市商业结构急需完善 目前的城市农贸市场商多为中低端且零散的业态，不能

37、有效地满足人们购物的需求随着现代农贸市场的完善和的提升，这也给现代农贸市场的开发留下了足够的空间。 3、现代化农贸市场是潘集商业空白 现代化农贸市场处于蓬勃发展的时期，在很多大中型城市都得到了广泛的推广，纷纷逐渐取代了原来的零散市场，得到了各地群众的广泛认可，市场空间和发展潜力巨大,解决了经营性产权与投资性产权的矛盾点,第五部分：项目定位 A区北城市场地块,考虑到本市场的历史和潘集市场的竞争情况，本市场必须从细节抓起，在档次上拔高，处处能体现出现代化农贸市场的特质。我们要赋予市场的定位应该是“高站位、低价格”，“传统的消费价格，现代的消费环境”。 如：“新北城批发市场”、 “潘集国际农贸市场”

38、等,做一个什么样的新市场,一个现代化农贸市场首先需具备以下主要功能： 1、为周边小商贩卖农产品提供一个固定的场所 2、解决使周边居民买菜等面临的卫生问题 3、缓解一些下岗职工和农村剩余劳动力的就业问题 4、提升城市形象等。 5、可以出售的办理产证的摊位（合肥案列,2）档次定位,第五部分：项目定位 A区北城市场地块,档次定位图示农贸市场的产业四化之路,环境健康化,经营规模化,安全责任化,管理科学化,潘集现有的北城市场已经存在发展了约20年。积聚了传统农贸市场所具有的一切弊端：环境脏、乱、差，管理混乱、经营随意性强、安全隐患突出，已经严重滞后于城市发展的步伐。建立现代化的农贸市场已经刻不容缓！从传

39、统到现代的跨越，必须从四化入手：环境健康化、经营规模化、安全责任化、管理科学化,第五部分：项目定位 A区北城市场地块,个案借鉴合肥颐和商业中心,颐和商业中心产权式农贸市场分割示意,合肥颐和商业中心位于蜀山区 青阳路，是合肥西城区重要商 圈之一，项目创新型的提出了 产权式农贸市场的概念取得了 显著的经济效益与社会效益,第五部分：项目定位 A区北城市场地块,3）价格定位：现代农贸市场的重要盈利点,考虑到农贸市场的特殊性， 项目的价格定位主要分为两部分。 第一部分是市场商铺。包括市场外沿街铺面和市场内铺面。对于市场外沿街铺面将是本项目菜市场部分重要的盈利点。既可以统一销售后返租也可以直接销售。销售价

40、格结合市场调研预计8000-10000元。对于市场内商铺，因为环境的特殊性建议实行返租销售模式。 第二部分是市场内摊位或档口，为了繁荣市场，一般来说都是租赁使用，因此价格定位主要是租金价格。但现在其他城市项目为了实现利润最大化，可以按比例出售产权（图纸按房屋销售规定做）。用于销售的话价格以业态、位置、摊位尺寸为标准实行返祖销售模式，主要满足投资户需求，经营户投资相对较少。必须保证办理产权,前期摊位价格表,摊位销售价格另附,第五部分：项目定位 A区北城市场地块,4）客群定位：市场的成功保证,农贸市场的终端消费者：即项目区域辐射半径内的消费人群。项目周围有几个成熟社区和潘一旷工生活社区，都为稳定的

41、消费群体,一、消费客群定位,第五部分：项目定位 A区（北城市场地块,黄山北路农贸集聚地及北城市场发展历史较长，各类经营者形成了相对稳定的经营结构。从市场调查反馈的信息来看，打造现代化的农贸市场其经营客群应更加职业化、更加专业化、形成产业化,二、经营客群定位,第五部分：项目定位 A区（北城市场地块,5）市场业态定位：现代化的特色所在,现代农贸市场的定位是一个对农贸产品重新整合、科学化配比的过程。划行归市，有利于经营，方便购买、使用美观、便于清洁，目前世界上最流行的农贸市场业态配比必须充分结合现代居民的生活水平和消费需求，达到适合现代的黄金比例,业态组合必须走“科学化”、“全面化”、“现代化”，满

42、足现代生活需求,第五部分：项目定位 A区（北城市场地块,6）商业设计定位：商业两层，农贸市场放在一层,1、建议设计封闭式农贸市场。设主要人车出入口四个，副出入口满足消防需求为标准。市场四周分别设置沿街铺面与对内铺面。中庭为摊位，设蔬菜区、禽蛋区、水产品区、鲜肉区、家禽区、豆制品等六大区。 2、家禽、水产入内商铺。 3、单间商铺、摊位配独立水电表。 4、水产品档口做成水槽式，留排水口。方便直接清理赃物。 5、内部留一般车行道，人行道沿摊位内侧预留排污水道。 6、普通摊位0.8m*0.8m，长度根据区域而定。 7、家禽摊位设宰杀台，用于收集动物，宰杀产生的内脏及粪便。 8、各区域摊位以回字形设计，

43、分别设置车行道与人行道，方便货物与人流进出,第五部分：项目定位 A区（北城市场地块,经营分区示意,家禽,熟食、干货,肉类,禽蛋,水产,水果,水果,蔬菜区,蔬菜区,蔬菜区,蔬菜区,豆制品,农特类,蔬菜区,蔬菜区,出入口,出入口,出入口,出入口,主出入口宽 度8-10米， 以便人车通行,第五部分：项目定位 A区（北城市场地块,摊位设计图,家禽摊位示意图：长2米、高08米、宽0.8米、底部约02米处留一个槽口，可置入活动挡板以便粪便及时清理,槽口,水产摊位示意图：长2米、高08米、宽08米的水槽,废物收集池,宰杀台,家禽宰杀台示意图,第五部分：项目定位 A区（北城市场地块,用理念塑造经典， 新市场、

44、新潘集,市场效果图,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,1） B区：属性定位新型商业综合体,包含现代化百货小商品、餐饮、娱乐、零售于一体的，多功能化城市商业综合体。 一般说来，小商品是指那些生产点多面广、品种花样繁多、消费变化迅速、价值相对较低的小百货、小五金、某些日常生活用品以及部分文化用品等。然而,随着科学技术的进步，小商品的品种不断增多,推陈出新的趋势十分明显。 本项目基于项目实际情况具有进行传统产业包装升级的潜力,第五部分：项目定位 A区北城市场地块,个案借鉴淮北批发市场（旧改项目,淮北小商品批发市场区位图示,淮北小商品批发市场位于淮北市 淮海路与古城路交叉口，即当地 一马路与二马路

45、交叉位 置，从城市版图来看位于城市边 缘位置，但创新的规划了商场内 部的独立产权实铺，对传统百货 批发市场进行产业升级，成功克 服了位置导致的不利条件，商业 经营火爆取得了显著的经济效益 与社会效益,城市核心区,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,定位图解,项目区位处于潘集核心商圈-袁庄商圈内。经过20年的发展，沿黄山北路、滨河路、北城市场等为中心，已自发的形成了潘集地区的小商品集散中心，潘集地区已经再次形成了天然的消费习惯与情节。 但是现有范围内经营档次十分落后，在整体上不仅影响了该类商业业态发挥更大的社会作用，也制约了城市发展的步伐,现有市场已自发形成小商品集散地,但经营混乱、消费环境落

46、后、产业化不明显，已经滞后于潘集城市经济发展步伐,出路在哪里,产业化升级，打造现代小商品市场,2）档次定位,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,1、走大众化路线，以全区为消费腹地。 2、坚持商业产业化，打造具有区域特色和代表性的百货商品集散中心。 3、概念现代化，与小商品龙头产业相衔接。 如：“温莎国际购物广场”、“新北城购物中心”等。 以“壮大袁庄商圈，打造经典品牌”为目标，科学规划，专业管理,3）规划设计建议,如右图所示，项目分为A、B两个地块。中间有黄山北路相隔。因而A、B分开阐述。 A地块计划两层且一层用来改造农贸市场。二层做小商品市场建议设计为独立产权实铺型。铺面面积20-60平方

47、不等，小铺面易销售。 B地块建议一二层做大铺盖式商业，上边配若干小高层住宅。一层沿黄山北路、滨河路设沿街铺面。商场内部设独立产权实铺。面积20-60不等。B地块作为小商品市场的主力所在。一二层之间设中庭，并配备公共电梯,B地块,黄山北路,A地块,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,以目前市场上在售的商场铺来看，其推广主题基本以低总价、非限购、非限贷为主打，在一定程度上契合了众多中小投资者的需求，商场铺基本都以小面积、低投资为主，而这样的商铺在作为淮南知名小商品城的潘集区是新概念、新名词，非常有吸引力,设计效果图,广场,此处底商为地上两层，建议以独立街铺形

48、 式，在定位上吸引专卖店进驻，以服装、 化妆品、休闲餐饮为主,为项目商业主体。主体地上3层，局部四层。在商业定位上，建议-1层为超市，1-2层以产权实铺的形式定位为现代百货商品市场，3、4层以虚拟实铺形式定位餐娱、KTV影院等。一层沿街划出沿街铺面，业态定位以专卖店、餐饮、银行等为主。（红褐色区域所示,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,分层定位图示,精品步行街,第六部分：规划建议与经营布局 经营布局,1层超市经营示意,广场,广场,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,沿街铺面图示,广场,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,1、2层独立铺面图示,一个现代化的 百货小商品购物中心,广场,第五

49、部分：项目定位 B区（二十中地块,3、4层半虚拟铺面图示,餐娱、影院等即兴消费型商业,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,4）价格定位,小商品市场部分的价格定位也分为两部分。 第一部分是一层沿马路商铺。既可以返租销售也可以直接销售。 第二部分是小商品市场内的独立产权实铺，因为整体市场环境的特殊性建议实行返租销售模式，以便于充分带动市场热度。 实际销售均价结合市场情况制定下表,商业价格表,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,5）市场业态定位,现代化城市综合商业体的定位是一个对现有各种业态的重新整合、科学化配比的过程，有利于商家经营，客户方便购买、提升整体市场形象，通过科学化的业态配比，来满足

50、消费者现代生活的不同需求,业态组合必须走“科学化”、“全面化”、“现代化”，满足现代生活需求,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,6）客群定位,小商品市场的终端消费者：即项目区域辐射半径内的消费人群。项目周围有几个成熟社区和潘一旷工生活社区，周边上班人群，潘集其他乡镇都为稳定的消费群体,一、消费客群定位,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,黄山北路集聚的小商品百货等发展历史较长，各类经营者形成了相对稳定的经营结构。从市场调查反馈的信息来看，打造现代化的小商品市场其经营客群应更加专业化、职业化,二、经营客群定位,第五部分：项目定位 B区（二十中地块,经营客群分解示意,多数为当地农民，自家收获

51、产品，经营品种单一,为长期定点经营，有一定的经营头脑,外来贫困市、县流动人员来淮做小本生意为主，此类客户也占相当比例,多为原矿区下岗职工及家属，此类工人收入较低， 家庭条件差,自产自销户,本地经营户,外地经营户,下岗工人,第五部分：项目定位 本部分小结,经过市场调查，潘集地区马路菜市的大规模存在已经严重影响到城区的现代化发展，现有北城农贸市场已经难以满足城市现代化的消费需求，新市场的出现是大势所趋。 长期以来，潘集地区小商品、生活百货一直处于自发经营的过程中。场所不集中、管理不到位，发展水平较低。现代化小商品市场是优化产业升级、提高产业价值、增加社会财富的重要机遇。 本项目坐拥成熟商圈，有大量

52、的忠实消费群体，操作运营成功，整个潘集面貌必将为之一新,小结,第六部分：规划建议与功能组合 规划目标,本项目的开发考虑政府、社会、公司等方面的满意度，在保证项目顺利开发的同时，提升品牌于形成有效的运营模式,第六部分：规划建议与功能组合 规划原则,1、突出产品的个性化,3、在容积率限制和限高范围内，进行大胆的产品创新，提升价值,2、最大化地发挥周围资源条件,4、考虑打造区域地标式建筑,我们的原则是,布局的规划是按照引导人群消费的动线来规划，依据项目规划的建筑特色规划为内外两条。 外部的动线 我们主要将高档休闲餐饮、银行、专卖店等业态布局在此，从而在区位分割上追求各业态有效互补。 内部动线 则将人

53、流引入建筑群内部，从商业休闲气氛、现代化商务布置等各个方面激发人群兴致并创造停留的可能，我们主要将咖啡厅、护理及数码专卖、商务娱乐等分布于此，用这种有层次感的商业吸引人群进入，为营造商务休闲的氛围提供条件。内外动线之间也实现自由的沟通，将整个区域的商业空间系统融为整体,第六部分：规划建议与功能组合 动线,动线建议,商业动线设置建议：商业部分整体以景观轴为主动线，最大程度引导人流，使商业街无死角，整体价值最大化,商业入口设置建议：商业部分入口分为主入口和次入口，主入 口设置在广场处，以方便人流进入；次入口设置在商场周边。 主入口建议8-10米，次入口建议4-6米，具体可根据实际情况确 定,第六部

54、分：规划建议与功能组合 动线,第六部分：规划建议与功能组合 物业类型,A地块,B地块,A地块二层商业独栋,B地块商住裙楼,物业类型,第六部分：规划建议与功能组合 物业类型,B地块内部物业类型示意,独立产权铺面，小铺面。 快速回笼资金,第六部分：规划建议与功能组合 设计创新,B地块,A地块,景观天桥示意,一、结合项目特点建造连接A、B地块的过街天桥： 意义： 1、让东西商业形成互动，充分带动人流。 2、潘集第一个位于城市核心商圈的景观天桥具有非常重要的城市象征意义。 3、对于进一步提高商圈特色，增加商圈生命力有重要意义,一：潘集第一个城市景观天桥来了,第六部分：规划建议与功能组合 设计创新,与项

55、目精神堡垒相互助益，扩大项目影响,天桥示意,第六部分：规划建议与功能组合 设计创新,设计建议：项目未动，理念先行,从市场需求中寻找热点,从市场供求中寻找盲点,寻找业态需求采购空白,用适度超前的商业理念 打造未来市场,我们力图打造的市场要坚持以下原则： 1、概念现代化原则； 2、种类多样化原则； 3、功能全面化原则； 4、满足本地区市场消费需求原则。 5、填补区域市场空白原则,第六部分：规划建议与功能组合 设计创新,设计建议：潘集的，来自世界,消费者购物观念的改变对商业现代化设计提出了新的要求：随着人们物质生活水平的提高,人们的审美情趣和对精神生活方面的要求将越来越高,消费动机也从以前单纯购物转

56、变为以购物、休闲为主的多元化需求。消费者购物动机的转变,使商家把工作重点也从以前单纯销售商品转变为向客户提供多元化的服务之上。商业的空间设计也更加紧扣时代潮流,面对不同层次和不同性别的消费对象,利用经营分布、空间引导、视觉美化和适当广告宣称的方式,满足不同客户对购物环境的要求,用创新领变潘集,用创意提升市场,第六部分：规划建议与经营布局 经营布局,娱乐消费,第六部分：规划建议与经营布局 经营布局,我们的资源是,1、超市是便民生活的必备行业，本项目位于城市核心，直接辐射整个城区，有配备中型超市的基础，从目前市场来看，随着城市经济的大步发展，商业朝超级市场发展成为潘集的趋势，零售型超市主要是满足社

57、区内及周边居民和往来旅客生活需求，具有非常重要的意义。 2、借助成熟的商圈，将城市的消费习惯传承下来，利用城市现代化发展带来的契机，推动产业升级，在黄山北路原有商业的基础上进行现代化改革，推陈出新。在避免市场冲突的前提下，完成市场占位,功能组合及经营布局,第六部分：规划建议与经营布局 经营布局,租赁年限,社区便利超市：10-15。 大型复合型餐饮：8-10年。 商务休闲娱乐：35年。 普通小型租户：23年。 著名品牌、大型饮食、娱乐类租户如有特殊要求可协商确定,租金递增率,1000平方米以上的专业店：采取固定租金时，递增率在38之间。 中小型租户：年递增率58。 著名品牌、大型饮食、娱乐类租户

58、如有特殊要求可协商确定。 整体租金水平建议首三年不变，从第四年开始递增,第七部分：财务分析与投资预算 财务分析,装修免租期,装修免租期内，租户免交租金，交物业管理费，装修期物业管理费收取方法在装修手册中规定。 大型复合餐饮：6-8个月。 中小型饮食、娱乐：3-5个月。 小型商户2-3个月 著名品牌、大型饮食如有特殊要求，可以协商确定,交铺日,交铺日以开业日为标杆倒推计算。 租户在收铺后即进场装修，如租户在装修免租期结束前完成装修，租户可选择提前开业，装修免租期继续有效；如租户在装修免租期结束后完成装修，装修免租期不再延续，租户从合同约定的租金起计日开始计付租金。 如甲方延迟交付商铺，则租户租赁

59、期限、装修免租期、开业日、租金起计日顺延,第七部分：财务分析与投资预算 财务分析,意向保证金、履约保证金和租金缴纳方式,意向保证金 普通品牌租户直接签署正式租赁合同，不设认租书程序，不收取意向保证金 大中型专业店租户尽可能促成直接签署正式租赁合同，如在签署正式租赁合同前仍需要签署认租意向，一般不缴纳意向保证金 饮食、娱乐类租户可设认租书程序，签署认租书时缴纳相当于首年一个月租金和管理费的金额作为意向保证金。 履约保证金（履约保证金在签署正式租赁合同时收取） 普通品牌租户相当于首年六至十二个月租金和管理费的金额作为履约保证金 大中型专业店租户相当于首年二至三个月租金和管理费的金额作为履约保证金

60、饮食、娱乐类租户补缴纳相当于首年二个月租金和管理费的金额共缴纳相当于首年三个月租金和管理费的金额作为履约保证金。 经营期租金缴纳方式 普通品牌租户半年一缴，每次缴纳半年租金 大中型专业店租户按照租户习惯方式缴纳租金，通常为月缴 饮食、娱乐租户一季一缴，每次缴纳三个月租金,第七部分：财务分析与投资预算 财务分析,从项目开发对现金流的需求分析，本项目B地块先面向市场，因商业的特殊性现先就商业部分主流销售模式进行对比如下,一、直接销售与带租约销售的区别,第七部分：财务分析与投资预算 营销策略,二、返租销售与带租约销售的区别,对比之二,第七部分：财务分析与投资预算 营销策略,从目前裙楼商场的生存状况来