社区商业分析

1、社区商业进入试验期谁都看到了“社区商业”内在的分量：便民利民、巨大商机、提升形象政府、企业、市民，热情迅速在各个层面传递，国内不少大城市也开始关注这一领域。然而，谁都不清楚现代“社区商业”到底是什么模样？上海率先推出了各种各样的“社区商业示范点”，各种新鲜的创意正在这块试验田上生根发芽，并一步步向全市“克隆”。也许有一天，今天的种种尝试就化作了您生活中实实在在的便利。首创新模式店亮了，人气旺了，临沂路上那家生意清淡的百货店突然变了模样，怎么回事？远远望去，崭新的招牌华联社区商业中心更是惹人注目。社区商业中心一种全新的零售模式由此诞生。踏入装饰一新的门店，人们不由眼睛一亮：店堂内外精致的海报广告

2、，和谐明亮的店堂灯光，一间间耳熟能详的品牌专卖店，大堂里甚至还展示着几款新车虽说身处社区，但大气、雅致的商场氛围，倒有几份神似引领时尚的中心商业街。万多平方米的面积对购物中心而言实在“袖珍”，却五脏俱全。配钥匙、小修小补乃至老年活动室，传统社区该有的功能，这里一样不少；充满现代感的综合消费，更是这里的特长。儿童乐园、网吧、书吧、美容沙龙来了，你甚至还能发现素来喜欢扎根中心商街的避风塘和真锅咖啡，连典当行、旅行社和自助银行也悄然入驻。改变社区商业沿街零散布局，集购物、休闲、服务众多功能于一身，社区商业中心显露出可观的赢利前景。新的零售模式迅速成了香饽饽：华联集团正在搜索第、第个类似的网点；友谊集

3、团则开始在长宁区虹康社区，以友谊百货、世纪联华大卖场、好美家建材超市为核心，探索面积达万平方米的社区商业购物中心；闸北区则计划在大宁路建设大型购物中心，杨浦区计划年内推动个闲置的大型网点招商开发补上规划课从弄堂口的小摊群落，到新村内的零星商业，回望身边的各种商业形态，我们发现，关于社区内的商业规划明显滞后。现在，人们开始尝试着“补课”了。徐汇凌云地区最近就提出了这样一份比较成熟的布局设想，引起业内广泛关注。三个分工不同的大型商业设施最引人注目一个是规模在万平方米的社区购物中心，格局与华联社区商业中心颇为类似。另一个则是独创的社区休闲中心，在万平方米的地方，中式餐馆、西洋酒吧毗邻而居，而满足现代

4、消费需求的健身娱乐、美容美发、社交养性、花卉园艺一应俱全，形成休闲服务集中区域。逛街族可能更为喜欢调整中的华轻购物中心，这里将引入中型综合百货、专卖店、文化用品市场、图书广场等等。从这些“点”发散出去，未来的几条沿街式商业也要各具特色，在凌云的这份规划中，梅陇路要凸现休闲文化特色，构成多功能的文化娱乐中心；凌云路要引进规模化的品牌专卖店、餐饮店；上中西路的商业网点要延伸，方便更多居民的日常购物当然，以就近服务为目标，各种生鲜超市、大众化点心、便利店等等也不可少，它们将散落小区各处，形成多点式格局。环顾申城，社区商业新型模式还在源源不断亮相。在曹杨社区的桂巷路，马路两边原有分散简陋的卷帘门商业逐

5、渐消失，取而代之是餐饮、维修、洗染、摄影、美发、家教等众多服务业，又添置了绿化、街灯、座椅等，传统的沿街式社区商业焕然一新。在浦东的联洋社区，改变传统商住混杂的模式，把商业网点、学校、体育设施、休闲服务等等全部集聚到邻里中心，和住宅区分离开来。而为了增强社区商业的亲和力和便捷性，卢湾区还开始把社区商业资源同整个社区服务网连接，运用网络为社区居民提供商业服务信息和网上购物服务。闹市中的静土：逸景翠园社区商业发展分析与位于广州大道南的许多楼盘一样，“毗邻万亩果园的生态居住区”与“海珠未来城区中心”，动静结合，是逸景翠园的最大优势所在。近期，瑞康、逸景两条路的开通打破了现有的交通瓶颈以及海珠区政府将

6、要搬迁至广州大道南的规划，对于逸景翠园的居住与商业前景来讲，是看得见、摸得着的利好消息。由于逸景翠园居于中大纺织商圈及广州大道南批发带辐射范围之内，专业市场的影响力不能不着重考虑。位于逸景西边的原中大布匹市场将兴建大型的广州国际轻纺城，逸景东侧原来就已存在天雄布市，而将要开通的逸景路、瑞康路则被规划定位为批发市场商业发展轴，再加上中大市场搬迁后，原有业户将寻找新的经营地，因此，沿逸景小区外围展开的商铺将会受到相关商业氛围的影响。虽然中大纺织商圈市场潜力巨大，但由于邻近好几个大型布匹市场在人气、规模、价格、专业性、发展历史等方面具备较强的竞争力，有意于专业市场的投资者，可以参考市内另一纺织商圈“

7、海印商圈”的发展模式，在背靠大盘的基础上，融合广州大道南将要建成未来城区新中心、交通四通八达以及多个新大型楼盘分布的优势，走批零结合的专业家居模式。不过，鉴于经营专业市场的特殊性，投资者最好观望开发商在打造专业市场上的意向与动态，特别是在信息、展示等现代形态的专业市场功能与服务方面是否有周全的建设规划，以及在品牌建设、配套服务（包括公共配套与商业配套）等方面是否有相应的发展计划。除了专业市场外，还有几个影响因素可以考虑。逸景处于几个城中村的包围当中，包括周边一些专业市场也属于城中村。这些城中村及专业市场会带来相当的人流，这对于中低端商业有所帮助，但是对于优化经营环境、提升消费层次却是不利的。当

8、然，随着这一区域城区化及城中村改造工作的推进，这一局面将会逐步改善.另外，社区的居民结构可以给予一些启示。据悉，逸景的买家有相当一部分是由楼盘开发商的旧业主介绍的，同时，逸景附近就有中山大学等一批科研院校及专业机构，而针对大目标客户群，开发商相当积极地开展“团购”方式。这样的居住结构有助于形成相对稳定的消费心理和消费习惯，同时，口碑的作用将更为重要，品牌、信用等也不可缺少，有连锁经营业务的投资者或许更能够从中得益逸景翠园开放型的商铺格局，便于吸收内外人气、商气，也减少了居住与商业功能的冲突，对其长远发展有帮助；近期内，这一区域内的市政、规划等方面的动作频繁，有利于促进开发商在稍显狭长的逸景翠园

9、（东西约1000米，南北约400米）内加快余下地块的施工建设，带来更多的入住居民，更好地促进人气、商气的形成。社区商铺出现新型业态随着人们生活水平的提高，旅游休闲消费在市民消费中所占的比例越来越大。从最初笼统的景点旅游到现在的江浙自驾游、沪郊一日游等，旅游产品不断推陈出新，还逐渐衍生出体验型旅游、购物型旅游等不同类型。“休憩型商业”正是基于旅游市场的细分和衍生而新近诞生出来的一种新型商业物业。“休憩型商业”既不同于喧嚣的市中心商圈，也不同于动辄一、二小时车程的远郊商业，而是取其中间点，通过特色的业态设置，将旅游与购物更好地结合在一起，特别适合都市人既不想太辛苦、又想追求一定特色和环境的“休憩”

10、心态，将受到越来越多都市人的青睐。为了打造上海首个“休憩型商业”项目，康桥水岸公社的开发商专门引进了香港品牌化经营管理公司司培思商业地产全程参与到该项目的招商定位和经营管理中来。经过精心的研究定位，该项目业态定位为“国际烧烤乐园”，设想引进东北炭烧、巴西烤肉、日本铁板烧、韩国烤肉、葡萄牙烧烤等世界烧烤总汇，以及少量不同文化背景和主题的国际原创酒吧及火锅，使其建设成为康桥区域居民乃至全市消费人群所喜爱的特色商业街区。社区商业突破思维定式社区商业带给人们一种思维上的新突破，主要表现在：首先，是对住宅小区建设“以人为本”原则的丰满与内容整合，即不只是住宅本身及周边环境的“以人为本”，还要考虑到人们“

11、就近消费”及消费的“内容构成”和“外延扩展”。在商业的经营管理及发展上，也不能仅只“就商言商”，即不应只是照应到人们物质消费，只在“家”的物质生活上做文章，还要考虑到人们不断提高与拓展着的精神需求的保证和满足，惟其如此，才能真正做到“家的延伸”。第二，在小区的规划与建设上，要统合考虑人们生活中的吃、住、行、游、购、娱，及托幼、养老、就学、就业等所有方面；同时，以一定的“功能分区”及有针对性地作出安排。社区商业的有关规划，应包括网点布局、与居住区的位置关系、规模结构、建筑特点与营业面积、业态配置，以及商业与交通、商业与文体场馆、商业与社区生态环境保护等内容方面，以使社区商业发展的“以人为本”有规

12、则遵循地落到实处。第三，在社区商业的建设与发展中，政府的“宏观调控”，一要从社区商业发展的规划入手，二要在社区商业的秩序建设上下功夫。这两个方面共同要求着管理方面得以市场的规矩规范社区商业的发展。遵从社区商业的“社区”属性，适应社区居民的消费需求。“小而全”、“全封闭”、“大而不当”等，都会在损害社区生活的同时，也损害社区商业的发展。遵从社区商业的“商业”属性，即以社区为目标市场的商业发展的客观规律。目前，尤需强调：无论在社区商业的规划还是在运作上，都要将打破地区封锁、行政封锁等地方保护主义放在重要的工作转型方面。第四，鼓励大型集团企业投资及经营社区商业。从近年社区商业发展的实践看，有国内大型

13、商业集团直接投资并涉足社区商业经营的，也有商业企业与投资或房地产商合资合作社区商业的，更有国外著名商业集团进入我国社区商业领域的，如沃尔玛、家乐福、伊藤洋华堂及倍顺、便利店等。既有政府投资建设邻里中心并招商承租以发展社区商业的，也有国有资本、民间资本不同形式的介入。第五，社区商业要重视在与相关产业、事业的相辅相成中，树立自己的“品牌形象”。社区商业与社区服务业的关系自不待言了，针对现代社区消费的特点，社区商业要与文体娱乐业相结合，以满足人们购物、休闲、健身、娱乐等多方面的消费需求，同时，还要主动地参与社区“事业性”、“公益性”活动，与社区的物质文明与精神文明建设相结合，融入社区，成为社区居民的

14、“好邻居”、“老街坊”，而且，在经营中，还应以健康的消费、科学的消费，反映可持续发展的绿色消费观念去影响消费，拉动消费，不断提升社区消费的质量、品位。发展社区商业的优势及经营重点有迹象表明，在我国一些大型城市中，围着让区转将成为商业新的主题。据北京市商委提供的最新数据表明，北京销售增长率最高的商场已不再是那些营业额、零售额最高的商场，而是一批社区型商场：崇文门菜市场、北辰、华堂、燕丰、国华、甘家口等。由此可见，社区商业与中心商街的客流争夺战已拉开帷幕。城市居住社区化趋势引发的新商业形式需求对此，北京市商委改革处处长认为，随着京城住宅社区化、城市功能区中心多元化新趋势的出现，百姓就近消费习惯之形

15、成使中心商业街空壳化也变得越来越明显。于是更多的商家开始转入向社区发展，今年9月在方庄开业的中智绿屋百货就是一个典型。因为方庄是一个拥有30万常住人口的成熟社区，一直在中心商街的绿屋百货，重新把自己定位于社区大型综合性商业网点，这似乎预示着社区商业与中心商街的客流争夺战已经打响。在北京市商委公布的“十五”商业发展中规定：今后，二环路内不再新建大商场，北京商业发展重心将向三四环沿线和社区转移。最新统计显示，虽然二环路以内集中了375的1万平方米大百货店和13的3万平方米巨型店，但每平方米平均产出仅1.37万元；而三环路附近的百货店每平方米平均产出219万元。与此同时，二环路以内的常住人口还在以每

16、年1.47%的速度下降.因此 居于三环及四环的大型社区及主要干道是建设百货商场的黄金之地，商业黄金宝地的传统观念应该变一变 商家规避大商场云集的商业圈.而在让区商业上下力气做文章了。社区商业有三大优势有人说，社区商业拥有“三大法宝”：就近方便、价廉物美、服务多样，总体形象是一个具有亲和力的“好邻居”。其次，同样的商品，社区商家比市中心商街大店一般要便宜1030。另外，大商场最初设计不周，停车困难，给一些顾客带来很多不便。经营特色突出是社区商场对消费者最有吸引力之处，地处北京十里堡的华堂商场就是开在老居民区的，他的辐射力大到了5公里以外甚至更远。因为生、鲜日用配品种多，慕名远道而来的购买者不乏其

17、人。类似的趋势在中国南方也表现得十分明显，以广州为例从1998年“阳光”崩溃开始，“金田”、“越秀”、“广南”宣告广州金花纷纷凋零.痛定思痛 业界开始重新审视自己的定位 超市根本是一个高尚社区必不可少的重要生活配套设施.而最早捕捉到这一商机的“福特玛现代生活超市“的成功更向业内证明了这点。据 悉“福特玛“的老东家广州恒拓有限公司是个民营企业，以其为外籍建设者开办外方营地生活超市、餐厅、酒吧等以饮料及生活用品的经营业务著称，并于1998年8月悄悄潜入广州北郊白云脚下的金湖花园，开了一家德诺威美食生活超市。同年12月，又快马加鞭地在丽江花园开办德威美食休闲阁餐厅。并于2000年7月，应二沙岛金亚花

18、园住户之需求，开了第二家德诺威美食生活超市的连锁店。广州恒拓经7年奋斗，积赚下来许多为高尚社区服务的丰富经验，深究起来，恒拓的独特之处无非三点：有着完善的高档社区品牌超市管理经验和经营实力；有多年服务高尚素质社区的经验；有广泛的中外特色商品供货渠道，这三点非常关键。生鲜：社区商业经营重点社区商业的兴起使新的超市把主要精力放在食品经营上，食品与饮料将占据相当的营业空间。这在“福特玛”(FoodMart)的名字中不难找到答案。福特玛将主要精力放在经营新鲜“绿色食品”、净菜、分割肉、冷冻食品、加工、半加工配菜及其有一定品位的熟食上。此外，因为常年专注于为外籍人土服务，恒扬与中外特色商品的供货商有着更

19、为密切的关系：如与美国贝迪食品公司、美国通用磨坊食品厂、法国国际餐饮服务公司等。此次“福特玛”的开办将大力引进国内外各地区的特色食品之精华，以松散式的合作方式，以让利的经营策略引进广州地区具有一定品位的食品商家参与经营，如日本寿司、川味凉菜等。记者甚至注意到，为时尚青年追捧的昂贵的“哈根达斯”冰淇淋品牌也走进了“福特玛”。业内资深人士告诉记者，敢于告别日用品。敢于开现代化的“菜店”，这种标准型的生鲜食品超市在一定规模的居民区以及中小城市将拥有广阔的市场空间，看看上海联华超市就是其中的典例。而在广州，“五朵金花”惟独宏城超市能够盛开至今，重要的原因就在于他们从1998年就开始有意识地强化生鲜食品

20、，大力调整商品结构。从北京的商业设施看，其中相当一部分是建在社区，为社区商业与中心商衔分庭抗礼奠定了基础。若干个大型商场同在一处，且若干中小型商铺分列其中，其凝聚的商气和人气是可观的。但目前京城大型商场规模过大，中心商业区千店一面，缺少特色，甚至成了百货商店一条街，这显然是不合规律的现象。因此，面对社区商业的崛起，中心商业圈的店铺似乎应调整经营，办出特色，加强服务，以便在竞争日趋激烈的商战中，争取到更多顾客。社区商业主要形式购物中心（一）、社区商业的特点社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业，社区商业是城市商业空间中的一个重要层次。社

21、区商业所提供的服务主要是社区居民需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性但不一定价格低廉的特点。因此社区商业具有稳定的市场基础，并将随着居民收入水平的提高得到更大的发展。提供怎样的社区商业服务是本案需要研究的重要课题。（二）、国外社区商业的发展概况及特征社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。60年代，英国、日本、法国等西方国家也由于居民的郊区化而出现社区商业，到70年代，新加坡的社区商业也开始大规模发展起来。国外的社区商业主要以购物中心的形式出现。购物中

22、心是一种现代的零售业态，美国的零售辞典对购物中心是这样定义的：“购物中心是一个由零售商店及其相应设施组成的商店群，作为一个整体进行开发和管理，一般有一个或几个核心商店，并有众多小商店环绕。购物中心有宽敞的停车场，其位置靠近马路，顾客购物来去便 利。”国外社区购物中心的零售商们联合扩大经营的范围，不仅增强对人们“一站式”购物的满足能力，还向社区居民提供丰富的服务项目和休闲娱乐项目，因此社区购物中心在国外城市整体商业中具有重要的地位。以美国为例，2000年全国社区购物中心零售额为4494亿美元，高于近邻型购物中心（3205亿美元）和区域购物中心（1429亿美元），约占美国商业总零售额的40.68。

23、西方各个国家的社区商业，虽然有所不同，但也有一些共同的特征。1）社区商业的功能国外社区商业是为了适应城市居民郊区化而建立的，具有满足社区居民购物、服务、娱乐等综合性需求的功 能。社区购物中心提供的商品包括便利品和选购品，主要有杂货、食品、衣服、鞋帽、家具、家电、建筑材料、药品、珠宝饰品、礼品、酒类等，商品的档次要根据所服务社区的经济状况而定，一般以中档品为主。而服务功能包括，银行、邮政、电信、图书馆、警察所、医疗中心等公共事业，也包括干洗、修鞋、裁剪、洗车等日常服务。社区商业中心又是人们休闲娱乐的场所，提供许多流行的娱乐设施，如雕刻、滑冰场、电影院、健身房、摄影、旅游代理等。另外，各种类型的餐

24、饮服务，也是社区商业中心的功能之一，快餐、酒吧、咖啡屋等不仅解决了人们购物、娱乐过程中的饮食问题，也是朋友们约会、休闲的良好场所。2）社区商业中心的业态构成国外社区商业主要是现代化的购物中心形式，购物中心和连锁组织相互促进、共同发展。购物中心的核心店基本上都是知名的连锁企业，例如，美国的沃尔玛、日本的大荣等都是它们国家许多社区商业中心的核心店，社区购物中心靠它们来提升对附近居民的吸引力。除核心店外，中心内还汇聚着各种不同规模、不同业种的专业店、专卖店，它们也多是连锁经营。各种连锁经营品牌是支撑社区商业中心的骨干力量，是社区商业中心形成和发展的基 础。3）社区商业的开发，国外社区商业的开发都是在

25、政府的统一规划下进行的其中，英国、新加坡等国家，政府对社区购物中心的开发实行强有力的控制，开发者须与地方当局结成共同开发的伙伴关系。而在美国，政府对社区商业开发的干预要少得多，主要是一些私人开发商以赢利为目的而进行开 发。国外社区商业的开发商主要有大型零售商、专门的商业开发商、房地产开发商、甚至是保险公司、基金会等。商业企业和地产物业公司联合开发的做法也比较普遍，如澳大利亚的C.lesMyer，日本的太丸、伊势丹、高岛屋等大零售企业和当地地产物业公司联合建设的社区购物中心在上述国家到处可见。国外社区商业中心一般都实行开发和经营分离的做法。开发商负责前期开发，经营商负责租赁经营，形成良性的运作机

26、制。4）社区商业的布局与设计国外社区购物中心都有严格的设计布局，其目的是使购物中心的任何一部分都能吸引大批的购物者。购物中心重视对承租户的科学组合与安置，核心承租户对引导人流起关键作用，占总购物中心面积的约40，其位置最先确定。对普通承租户的位置安排，充分考虑他们之间亲和力的不同，一些经营项目需组成群体以增强吸引力，而另一些经营项目必须相互避开。一般来说，国外的社区商业中心，会把四种类型的经营项目分别汇集在一起，一是男士用品店，包括男鞋、男装、运动用品等应当集中布置。二是女士用品店和儿童用品店，应该集中在一起，便于消费者进行价格、颜色、款式的比较。三是食品零售店，包括肉店、鱼店、面包店等。四是

27、个人服务，如干洗店、修理店等也要集中布置。国外社区购物中心在总体布局确定以后，还充分考虑商店的装饰效果，承租户的平面布局和店面装饰需要在统一和个性之间维持一种平衡，既要有必要的控制，保证所有商店具有整体性，又要避免标准化的设计，提供给承租户表现个性的机会。（三）、国内社区商业概况1、国内社区商业现状我国的社区商业相对落后，正在大力推行的城市居住社区建设，把社区商业的规划和发展视为至关重要的一环，因为社区商业的发展状况不仅影响到社区内居民的消费满足情况，也关系到城市商业的整体结构和布局，影响整个城市的综合商业能力。我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。这种商业形式

28、是自然形成的缺乏统一规划，业态档次普遍较低，社区商业功能不全。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业项目。它们可能在定位上提出超出社区服务范围的口号，但是从实际情况来看，它们多数仍是以服务社区居民为主要目的的，特别是居住区内部的商业设施。国内的社区商业设施正朝着成为一种综合建筑、景观、空间、声音的体验式场所，一种为社区居民创造的拥挤热闹的场所的方向发展。 总的来说目前国内的社区商业普遍带有浓厚的住宅底商特点，与国外成熟的社区商业模式相比还有很大差距。2、国内社区商业的发展方向

29、我国社区商业正朝向统一规划，科学选址，集中布置的方向发展。各个省会城市都在制定自己的社区商业发展规划。从各城市的社区商业发展规划可以看出未来社区商业将具有以下特点：各商业行业种类将采取超市、便利店、专卖店、连锁店、专业店等先进业态形式，根据用户的需求，有效开展网上销售、电话订购、送货上门，送餐、送货、上门理发、维修等项服务居民日常购物消费将在居住地500米范围内完成各城市将大力发展社区商业中心，社区商业中心是相对集中的社区商业网点所形成的具有多业态的综合性商业市场。这个综合性商业市场不同于大型商场，它的服务对象主要是社区居民。社区商业中心将普遍位于小区的中心位置，要求必备的商业行业种类有：早点

30、快餐店、美发美容店、洗染店、摄影店、日用品小超市、生鲜副食土产店、肉制品专卖店、修配服务站、物资回收站、洗浴中心、服装加工等。要有名牌企业的连锁超市、24小时便利店、市政府推动的放心食品零售门店、放心早点快餐连锁店和放心茶店等正规企业的连锁店，既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。从发展趋势判断，社区商业将是未来商业投资的重要市场机会，同时也将是商业地产发展的重要推动力。以天津社区商业发展规划为例，在未来两年内将在社区内发展放心肉专卖连锁店100个，放心早点店200个，中小超市、便利店300个。由此可见社区商业蕴藏的巨大商机。孵化“社区商业”看惯了各种超市，也许有人对江山万

31、家乐超市有限公司开办的连锁便利店不会产生太多的新鲜感。然而，如果我们看看自己居住的小区，看看周围的便利店群体，你不觉得：这些便利店正在孵化新兴的“社区商业”吗？就说衢城的安居小区吧，连锁超市、便利店、药店、快餐店、餐馆和理发、洗染、专卖店、休闲娱乐等服务设施随处可见，居民楼下、屋旁的商业味是越来越浓，已初现“社区商业”的雏形。也许有人会说，这只不过是“低档商业”。其实，这些业态设置紧扣“便利”主题，正是现代商业业态的具体体现。中国连锁协会的一项调查表明，便利店将是继超市后在中国发展最快的零售业态。目前仅上海就有24小时便利店2000家左右，世界上一些便利店强国都在作进入中国市场的准备。目前拥于

32、全球最大711便利店体系的日本伊藤洋华堂，与我国中国台湾省的统一集团联合，连锁开辟中国大陆市场，已形成了一定的优势。一些专家认为，超市（大卖场、便利店）连锁经营是现代流通业的重要标志，当一个国家或地区的人均GDP达到3000美元以上时，连锁商业就会进入大发展时期。因此，发展便民利民的社区商业也是一种趋势，它将进一步刺激需求，推动综合消费的发展。现代化社区商业，应该以满足和提升居民综合生活质量、营造高品质的居住生活新天地为目标，成为家的延伸。这就需要社区商业具备购物、休闲和综合服务功能，使“家”得以延伸，使现代人的个性化消费需求得到满足。就衢州而言，有两大背景凸现了“社区商业”这一亮点。其一，经

33、过十几年的发展，衢州中心城区的商业设施已接近饱和，出现了竞争白热化和经营微利化的情况，经营业绩难以再有较大幅度的跃升。另一方面，随着中心城区居民外迁和新建居住区不断增多，城郊结合部和郊区城镇商业设施相对不足，市场空间和消费潜力巨大，迫切需要配备完善的现代化社区商业来加以满足。其二，再过10年，衢州人均GDP将超过3000美元，消费层次开始从小康迈向比较富裕，消费能级出现新的飞跃，消费观念也将发生较大变化。以物质消费为主的传统消费观念，必然转变为现代的综合消费观，以家庭为载体的休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费将成为生活主流，并逐步向体验消费发展。新的消费观需要新的商业形式来承接，社区商业恰

34、恰顺应了这种需要，并将极大地推动综合性消费的发展。居住区和郊区城镇商业的发达程度，是衡量一个城市及商业综合竞争能力的重要方面，一些发达国家和地区都非常重视社区商业的发展。如香港在20世纪80年代开发了太古城、上海城等一批社区商业中心，迅速提升了香港商业的综合实力。衢州要成为现代化城市，自然要把“社区商业”的建设放到战略地位。重中之中，是要统一规则，合理布局。在眼下的城市新区建设中，如果我们在规划上大胆突破商业街的传统模式，在不同地区设计不同的商业组合，体现“社区商业”的多样性和适应性，未来的衢州商业会更加充满青春活力。成都市商业格局分析暨光华片区商业地产机会分析1、成都市城市布局由单核心逐步向

35、多核心转变现代城市的布局模式主要以多核心模式为主，即一座城市不止一个核心，而是有两个核心或三个核心，这样的城市布局模式，可有效分散城市中心压力，避免单核心模式比较普遍存在的大城市病，这样的现代城市模式以美国的休斯敦为代表，国内城市以重庆、武汉和淄博为代表。成都以前是典型的单核心布局模式，即以天府广场为城市核心，城市发展象摊大饼一样一圈一圈的向外延伸。单核心布局模式最大的弊端就是随着城市规模的不断扩大，那么城市中心的向心力将越来越大，由此带来的如交通堵塞、人口拥挤、热岛效应以及空气污染等大城市病将日益严重。庆幸的是，成都市政府已提出要向南、向东发展，欲在城南和城东建立两个城市副中心，逐步由现在的

36、密集“饼”状布局转变为疏密结合的“扇叶式”布局，城市结构逐步由单核心模式发展为多核心模式。2、成都市的商业格局也顺应城市格局的变化而变化上世纪90年代中期以前，成都市商业格局是顺应单核心城市布局模式而自发形成，即以盐市口-春熙路商圈为城市中心商圈，向外强力辐射、扩散，第二层次是以居民区、社区周边自发形成的、以临街社区商铺为特点的社区商圈，但社区商圈的规模、档次还远未成气候，仅以满足社区居民日常生活需要的临街饮食店、干杂店、洗衣店、烟酒店为主。社区商圈的集聚效应和扩散效应还远未得到放大。很显然，盐市口-春熙路商圈作为整个城市的商业核心，有着极强的向心力，向心力过强，对城市交通等方面带来相当大的压

37、力，而第二层次社区商圈由于是逐渐自发形成，规模普遍偏小，对周边的辐射能力和辐射范围较小，因而还不足以减轻中心商圈的压力。上世纪末开始，成都市城市格局发生了巨大的变化，府南河的治理，五路一桥的通车，连续几年的大规模旧城改造，城市道路的改扩建工程等，使成都市的市容市貌发生了翻天覆地的变化，城市格局也由单核心模式向多核心模式转变，那么成都市的商业格局也在悄悄的发生着变化。社区商业渐成气候，随着家乐福入住大世界商业广场，伊藤进驻外双楠，普尔斯马特进军置信金沙园，上海友谊、联华布点在天府汇城等，商业竞争格局已有单纯的核心圈的拼杀，逐步向二环路外社区商业圈推进。社区商业圈的商业业态逐渐丰富，以由传统的临街

38、社区商业铺面，向专业市场、主题商场、商业步行街、主题商业街转变，社区商业圈出现了百花齐放的格局。以玉林小区、双楠小区为代表的成熟社区，不仅仅是医院、学校的配套，关键还表现在社区商业的繁华。社区商业圈的不断发展和完善，使社区商业圈的集聚和扩散作用不断加强，这样也减轻了中心商业圈的压力，形成一种向心力的平衡，从而形成一个较完整的城市商业圈结构体系：一个中心商圈-两个副中心商圈-数量众多的社区商圈。3、光华片区商业现状及分析光华片区作为新崛起的“城西板块”，大有后来者居上的势头。先后进驻的成都花园、博瑞都市花园、中华家园以及新近开盘的水木光华，依托西南财大的学府气息，正以近3000元的均价，创造城西

39、高档住宅的升级版。但是，在这个新崛起的城西高档楼盘片区中，竟然还没有一个拿得出手，聚得拢人的大型商业中心，这对于荷包充实，讲究情调的中产阶级而言，片区商业缺损所带来的遗憾是无法言表的。归结起来，光华片区的商业特点，大概有以下几点：以西南财经大学为核心的高校经济圈还未成气候，辐射能力不强。光华片区集中了包括西南财大、行政干部学院、省委党校等高校，仅这几所学校的师生员工就有近五、六万人，消费潜力巨大，但由于周边商业配套设施的缺乏，使高校内的相当一部分消费潜能没有释放出来，一步分师生只好舍近求远，去市中心购物，去羊西线吃饭，周末的夜晚去人南路的酒吧浪漫。西南财大的北校门外，聚集了一批汽车经销商和零配

40、件供应商，主要汽车品牌是长安铃木和海南马自达，显然，汽车业态的经营与高校经济圈关系不大，还挤占了商铺资源；财大南校门沿光华大道一带，商业业态较杂，聚集了餐馆、网吧、烟酒、副食等，主要消费群体为在校学生和教师，但档、规模和经营种类远不能满足师生需求。成熟高校经济圈，以四川大学为代表，左有科华北路的餐饮的繁华，前有一环路磨子桥电脑一条街的人气，右有望江楼公园的休闲区，由于口岸的极佳，使川大高校经济圈“天然”形成，校内几万名固定消费人群坐享近在咫尺的便捷消费，商家也赚的盆满钵满。与西南财大同样不具有口岸优势的四川师范大学和成都大学，随着Ester校园广场以及明珠时代广场的建成，校园经济的潜能将得到进

41、一步释放。外资商业巨头麦德隆的进驻，并没有给光华片区聚集商业人气。麦德隆超市作为世界500强之一，进入成都市场已2年有余，但在业界并没有产生较大的影响，大有水土不服之势。一则是麦德隆超市的客户定位是集团用户，其只对单位而不对个人，使周边众多的消费者望而却步；再者，麦德隆超市独家使用打印发票，虽增加了透明度，但使一些公款消费因无法做手脚不得不转投他门。因而，麦德隆超市并没有给光华片区集聚消费人气。又有一家国外商业巨头-家乐福入住光华片区的天邑花园，因家乐福与麦德隆的市场定位不同，家乐福的入驻肯定会给光华片区的商业注入活力因子，但也不可对其期望值过高，因家乐福紧邻二环路，并没有位于光华片区的纵深，

42、其辐射范围有限，因而其对光华片区的商业影响估计不会太大。青羊大道的规划，在短期内也给光华片区的商业造成了一定的影响传统的商业铺面一般都临街而建，商业随着道路的修通而逐渐繁荣。青羊大道虽然也是刚修通的双向六车道的交通干道，但由于青羊大道被规划为绿色景观大道，禁止住宅底层修建商铺，红线退让只能搞绿化，因而青阳大道的通车，在短时期内并没有带来该片区商业的繁荣。封闭小区内的商业对整个片区的商业还不能起到有力的推动作用光华片区的楼盘多为大盘，少则一两百亩，多则一千多亩，因而楼盘如成都花园、博瑞花园内都有自己配套的商业铺面，但由于各小区均为封闭式小区，门口有保安把守，很难想象小区外面的人会在接受保安的盘查

43、后进入小区购物，因而小区的商业定位只能是满足小区内居民的日常需要，很难聚集人气并有所发展，更谈不对整个片区商业的影响和推动。正如尺度所观察，这几大花园内的铺面不仅规模小、生意秋、转手率高，更有些已关门大吉。尺度认为小区内的商业业态经营，只适合日常用品小型超市、洗衣店、音像租赁店、发型设计、小型早餐店等，经营规模、面积都不宜太大，经营方式要灵活，根据小区内的消费结构和消费习惯随时调整。片区内还缺乏商业地产大鳄与商业巨头的全方位介入社区商业原有的商业模式已逐步被打破，“临街商铺、零散经营、各自为政”的局面将逐渐会被新的社区商业形态所取代。国内外商业巨头在抢占完都市核心口岸后，现包括伊藤、家乐福、普

44、尔斯马特等超级大卖场纷纷在社区里安营扎寨，连锁商业的另一主要行业-餐饮服务业也将在社区餐饮业中发挥着领军作用，麦当劳、肯德基以及本土餐饮连锁纷纷进驻社区，一副誓把连锁开到家门口的咄咄逼人的势头。另外，地产大鳄与商业巨头联盟的全新的开发模式，也是社区商业整体提升的一个重要因素，现在光华片区还缺乏象玉林片区“大世界商业广场”这样的商业地产大手笔，急需商业地产大鳄与商业巨头的全方位介入，来提升和营造整个片区的商业气氛，共同打造“城西都市新生活样板社区”。该片区还缺乏对商业业态的统一规划和政策引导随着光华板块和城外温江板块的逐渐升温，新成温公路和光华大道将成为温江与城区之间的快捷通道，其重要性不亚于羊

45、西线和人南线，但由于缺乏统一规划和适当引导，使这两条快速出城通道两侧商业并没有被合理的开发和利用，干道两侧业态经营繁杂，不仅没有特色，也缺乏美观，这不能不说是一大遗憾或缺损。4、光华片区商业远景预测及机会分析毋容置疑，光华片区将是今后几年三环路内最具有竞争力的片区之一，光华片区的商业地产业将是今后升值潜力最大、最具有投资价值的地块之一。想当初2001年，当中房在战旗同盛路修建商业一条街时，价格虽然只有5000-6000元/平方米，但业内无不为中房捏了一把冷汗，认为新区的商铺要无人问津。没想到，周边千和银杏苑、锦绣民居等楼盘一入住，商铺迅速一间间脱手，现在的同盛路，温鸭子、黄辣丁、九尺鹅肠等店堂

46、喧哗，生意火爆程度直追羊西线，现在就是花8000元/平方米也买不到这样的商铺。关于光华片区商业远景预测，尺度有以下几点看法：青羊大道一侧，紧邻西南财经大学，超大型购物娱乐中心存在市场机会。该购物娱乐中心，应该是集购物超市、电影院、网吧、电玩城、美容美发、快餐、精品服装专卖、健身于一体的超级大卖场和超级娱乐中心，这个购物娱乐中心坐享青羊大道、光华大道和新成温路的便捷交通，背靠西南财大的高校经济圈，前有博瑞都市花园及成都花园等中产阶级业主的强大消费需求，相信有远见的商业地产巨头会敏锐的发现这一巨大商机。如果这一超级购物娱乐中心能建成，那么它的规模、人气及辐射度和影响力将远远超过玉林片区的“大世界商

47、业广场”，也将成为社区商业和高校经济圈的完美结合的楷模，将会极大的聚集光华片区的人气和商气，对进一步提升光华片区的整体形象大有裨益。光华大道应有意识的规划为餐饮、酒吧一条街光华大道由于缺乏管理和规划，整个街道经营业态档次偏低，经营品种繁杂，没有特色。建议青羊区政府及早介入，对该出城快捷通道进行科学规划，规范管理，提升其商业价值。尺度认为，针对该片区特点，该街道应规划为餐饮、酒吧一条街，但定位应与羊西线有所区别，主要定位为西餐、粤菜、咖啡馆、酒吧等比较时尚、西化的特点，针对消费群体主要是高校大学生和年轻白领一族，使光华片区成为年轻新贵的理想去处。在光华片区纵深，如双新路、贝森路、四威路等应营造小

48、商业街的气氛，可作为社区商业有益的补充。象这样一些围绕小区的小街道可以充分利用起来，以经营小型的连锁超市、洗衣店、日用品、小吃店为主，作为大型商业的一种延续和补充。总之，光华片区作为三环路内商业地产的一块处女地，正期待着各地产商及商家的全方位介入，我们也有理由相信，光华片区将很快成为商业地产投资的热土，光华片区的商铺也将成为各路炒家追捧的对象。大型社区与社区商业共舞，中心商业何去何从随着住宅产品的大量开发，城市发展的日趋成熟，居住模式由都市化住宅转向郊区化住宅发展，形成规模化、配套化的大社区。大型社区住宅是人们生活的主要聚集地，与此相配套的社区商业便应运而生，社区商业越来越满足居民对个性化、多

49、元化、休闲化的消费需求，并更好的迎合了现代居民就近消费、喜欢超市购物的特点，符合现代商业服务业的发展趋势。而城市中心商业的商业业态也不断发展。当社区商业型物业呈现出消费火暴的市场业态，成为市民关注密度最高、最为集中的新兴商业区域。那么，社区商业的成熟会对中心商业构成什么样的冲击？中心商业格局会演变成美国城市的空心化还是中心商业与其它型态商业共生共荣或是整个商业型态面临重新洗牌？因此，分析研究社区、社区商业都有着十分重要的意义。浅谈住宅业发展历程纵观我国住宅的发展历程，大致可划分为五个阶段。第一阶段是20世纪70年代之前；住宅的出现是为人的生存提供空间，第二阶段是80-90年代之间，由于成套而大

50、量的房屋出现，人们开始注重住宅的适用性，这时房地产已经进入市场经济时代；第三阶段的住宅追求位置；第四阶段是优美的居住环境。第五阶段追求高品质的小区房。随着经济、科技的迅猛发展，整个中国新的居住概念层出不穷的年代，正因如此，单纯的住宅产品在这一时期受到了前所未有的挑战，房地产的开发即社区中予以释义，恰于此时大盘横空出世。大盘时代呼之欲出成片的郊区土地开发的经济性即规模经济催生了大盘，占地上千亩的大盘在城市的四周随处可见，以北京为例，仅在朝阳东区，就有个开发量超过百万的大盘涌现出来，总开发量超过万平方米。在重庆在建地产项目中，有占地1000亩的学府大道69号、1600亩的龙湖蓝湖郡，1000亩的美

51、堤雅城、大川水岸、阳光100国际新城、融侨半岛等。在广州郊区大盘化的现象甚至让城区物业销售比例失去控股地位。特别是番禺的一系列大盘，诸如碧桂园、祁福新村、南国奥园、锦绣香江、星河湾、华南新城等，无一不是数千亩圈地，一盖上百万平方米的超级大盘。2002年后，广州发展商圈地便出现万亩的纪录。放眼全国，广州、上海、深圳、天津，占地上千亩的大盘在城市的四周随处可见，大盘正以“星星之火可以燎原”之势迅速蔓延。可见今天的房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势，这是房地产发展的必然，也是市场行为与城市化进程的合拍。社区商业应营而生体量巨大，超过百万平方米的大型社区可容纳数万人，俨然一个小型城市。那么，

52、在配套上，开发具有规模效应的商业物业作为小区配套已成为必不可少的重要组成部分，在满足居住的需要的同时必须满足购物、娱乐、休闲、消费的多重需要。于是，伴随大型社区出的必须必物社区商业便营运而生。同样，以重庆地产项目为例，融侨半岛定位于城镇级的大型高档社区，打造新形态的休闲商圈，让生活住宅与社区商业形成互动。它的中心规划体现国际化、多元化的理念，从而形成具有高品位的生活商圈。位于回龙湾的中国首个媒体社区美提雅城在规划中布置了1000米的特色商业街和一条50米宽1200米长的超大景观商业步行街纵横其间。在南岸滨江路的几大项目中央大街、武夷滨江、阳光100等高尚社区更是不约而同的做高规格社区商业配套。

53、今年中国大城市社区商业开发迅速升温：北京上半年就有家营业面积在平方米的商业企业走进社区，外资零售企业西班牙迪亚集团、美国等分别计划在社区开设连锁折扣店和连锁便利店；上海今年一季度个主要商业购物街区商铺出租率从年的上升到。社区商业发展商机不断显现。社区商业功能升级据有关资料显示，在未来的10年中，我国社区商业的消费将占全社会商业零售额的13。今年上半年以来，全国社区商业的迅速发展引起了业界的普遍关注。仅上海市社区商业的零售额就达到了600亿元，占全社会零售额的30，而在欧美发达国家，社区商业早已成为居民综合消费的载体，已占社会商业支出总额的60。显然，商业地产的开发，已经从原始的配套型物业转变为

54、一种新的市场形态，并已经形成了自己相对独立的市场空间。北京、上海、广州等地的一些大型“shoppingmall”项目进入社区。“shoppingmall”的出现将一改传统社区商业那沿街为市零散分布和市场功能设置单一的局面，取而代之的将是集购物、休闲、娱乐、服务、等众多功能于一身的新兴社区商业规划模式。上海联洋社区商业，占地1468公顷，建筑面积为138160平方米集社区地域中心、活动中心、消费中心、集散中心和管理中心于一体的大型shoppingmall。北京红石则把长18公里，15栋风格各异的主题组团，总建筑面积达30万平方米建成“北京大都市商业街”的巨型“shoppingmall”。综观“s

55、hoppingmall”这一新型的社区商业模式，前期社区总体规划上引入了集中整合社区商业的概念，将社区商业统一纳入邻里中心，把各个街区变成了真正的纯居住区，不再有沿街马路商店。一种新颖的社区开发，在满足社区生活功能的同时，更强化了商业的规模经营。通过上海联洋的“邻里中心”和“北京大都市商业街”的成功案例不难看出，国内外知名的商家企业对“shoppingmall”情有独钟，开发商也把发展社区商业纳入重要规划中。关于城市中心商业看完社区商业，我们再来看中心商业。一个城市的中心商业是城市最具代表性的商业业态集合地，它聚集了多功能的大型的商业、服务业及金融管理机构，将旅游者购物和本地顾客休闲购物作为重

56、点服务对象。商店类型和商品品种、档次比社区商业更为丰富。从世界各大都会城市中心的发展过程中可以发现，其大都经历着繁盛衰落复兴的过程。就城市发展阶段而言，我国的城市中心区正经历着类似的过程：在进入上世纪年代初期之前的很长一段时间里，经济的初期繁荣以及城市化水平集中地体现在城市的中心区，这个阶段市中心商业区以东西多、货品全而吸引着众多的消费者，人们常常用“应接不暇、琳琅满目”来形容市中心的百货商场。而此时人们的消费以生活必需品为主，商品结构较为单一。在这一阶段，市中心商业解决的问题主要是商品从无到有的简单供应关系。年代中后期，经济跃上新台阶，城市化过程加速使得城市向四周拓展，对于同样的商品，人们更

57、希望到交通便捷的地方购买，而由于城市化加剧带来的交通问题，使得市中心商业区逐渐失去了比较优势，商品结构单一、交通无序、同质化经营严重等城市问题使城市中心商业区亟待改造。至年代末期，生活质量的提高以及新兴消费理念的冲击使人们的消费观有了很大的改变，“体验经济”逐渐影响着人们的购物理念，人们更加注重商品的品位、购物环境、消费场所的环境氛围等影响消费的综合因素。因此，此时对于市中心商业来说，规模大、商品全已经不再是其形成比较优势的根本诉求，为依托中心的区位优势形成新的竞争优势，中心商业必须思考。到现在二十一世纪，土地价值彰显，市中心地价攀升，使得在市中心的外围特别是居住组团的周围形成了大量的商业点和

58、商业圈，市中心东西多、货品全的竞争优势被彻底打破。城市的交通也使中心商业失去比较优势。中心商业在自身发展阶段中面临重新的定位与调整，然而，社区商业也对中心商业区造成巨大冲击。比如深圳华侨城，它在社区商业中的大胆突破。铜锣湾百货在深圳是很有实力的商业品牌，而铜锣湾的新店华侨城铜锣湾广场是中国第一家国际shoppingMall。整个华侨城铜锣湾广场购物中心，为华侨城区居民以及华侨城四大景点3000万游客带来国际水准的休闲购物新消费模式。主力店包括铜锣湾百货、沃尔玛购物广场、易家侬家具广场，人气极旺。有2600个停车位。其中，铜锣湾百货仅售鞋部营业面积就超过500平方米，中国名牌SANDA、BELLE、哈森等俱全，THEME、ESPIRIT、BETU、E&YOU、FANARI等几个香港品牌进驻。据了解，这间沃尔玛超市的营业部绩业颇佳，抢了不少SamsClub的生意。除了品牌店的加盟，而在与中心商业在竞争和抗衡上更居