2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行三十二

1、同程教育（）专注于个性化人力资源开发与管理 今同程，为明天！2010年房产估价师经营与管理辅导之房地产市场与市场运行三十二（四）资产负债表资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标。基本财务报表按照独立法人房地产项目（项目公司）的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益

2、在项目上的合理分摊。表8-11显示了房地产开发项目公司资产负债表的典型形式。资产负债表 单位：万元 表8-11序号项目会计年度l2nl资产 1 1流动资产 1 1 1货币资金 112交易性金融资产 113应收账款 114预付账款 115其他应收款 116存货 12非流动资产 121可供出售金融资产 122长期股权投资 123投资性房地产 124固定资产 125在建工程 126长期待摊费用 127递延所得税资产 2负债及所有者权益 21流动负债 211短期借款 212交易性金融负债 213应付账款 214预收账款 215应付职工薪酬 216应交税费 21，7其他应付款 22非流动负债 221长期

3、借款 222长期应付款 223其他非流动负债 224预计负债 225递延所得税负债 23股东权益 231股本 232资本公积 233盈余公积 234未分配利润 235少数股东权益 第九章房地产开金融与项目融资第一节房地产资本市场房地产业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都有很大的资金需求。能否获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个房地产企业能否健康发展，一个项目能否顺利运作，也影响着房地产业能否持续健康稳定地发展。一、房地产市场与资本市场房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展、房地产价值的提高而逐渐演变的。在房地产价值较低的时候，房

4、地产投资者（开发商或业主）自己就可以提供开发或获得房地产所需的全部资金，几乎没有融资需求。随着房地产价值的逐渐提高，开始需要从金融机构贷款，房地产信贷开始流行。随着房地产信贷规模逐渐增大，传统的房地产金融机构为了规避相关贷款风险，开始实施抵押贷款证券化。同时，商用房地产价值的提高，使得单个自然人无法提供全部权益资本。大宗商用房地产逐渐变成由公司、房地产有限责任合伙企业、房地产投资信托等机构持有。这些机构通过发行股票和债券等方式为房地产开发投资活动获得融资，从而实现了房地产权益的证券化。史家解读：一个是房地产债务的证券化，一个是房地产权益的证券化，这是发展趋势。这时，房地产市场和资本市场之间变得

5、密不可分。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款在内的房地产贷款，已经成为商业银行、储蓄机构等金融机构的资产的主要组成部分；房地产开发企业、房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的股票和其他股票一样在股票交易所交易；房地产抵押贷款支持证券也逐渐成为证券市场的重要组成部分。房地产市场与资本市场的上述联系，形成了房地产资本市场。按照房地产市场各类资金的来源渠道划分，房地产资本市场由私人权益融资、私人债务融资、公开权益融资和公开债务融资四个部分组成，具体结构如表9-1所示。 史家解读：银行类金融机构放贷属于私人市场债务融资，而且这种形式是目前我国房地产资本市场债务融资的最主

6、要形式，这种贷款资金是不能公开交易。例题1下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是（）。（2008年试题）A房地产上市公司发行公司债券B权益型REITsC房地产上市公司发行股票D商业银行贷款答案：A解析： B、C项均属于权益融资范畴，D项属于私人市场的债务融资，A项公众市场债务融资，参见275页。房地产资本市场中，私人市场和公开市场的主要区别，在于这些资本投资是否可以公开交易。例如，房地产公司可以通过上市公开发行股票获得权益投资，而股票是可以在股票市场上公开交易的，因此上市融资渠道就属于公开市场融资；房地产公司也可以通过与私人投资者或机构投资者合作，通过转让部分企业股权给私人投资者或机构投

7、资者来筹措权益投资，由于这些股权不能在市场上公开交易，因此这种权益融资渠道就属于私人市场渠道。二、房地产权益融资（重要考点）当房地产企业的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金数量要求时，就需要进行权益融资。（一）房地产权益融资的特点房地产权益融资主要表现为房地产企业权益融资。房地产企业也可以为特定房地产投资项目，即房地产项目公司进行权益融资。房地产权益融资的特点是资金供给方或房地产权益投资者需要与房地产企业共同承担投资风险，分享房地产投资活动形成的可分配利润。 根据所有权的结构，房地产企业可以分为独资企业、一般合伙企业、有限责任合伙企业、有限责任公司、股份有限公司和房地产投资信托基金等类型，

8、以后四种企业形式为主。不同类型的房地产企业，权益资本的融通方式有所不同。有限责任合伙企业和有限责任公司主要通过在私人市场上向私人投资者、机构投资者出售有限责任权益份额融通资金，由于该类股权投资流动性较差、出售量有限，因此融资能力也有限。股份有限公司和房地产投资信托基金则主要通过在公开市场发行股票融通权益资本，该类股权投资的流动性较好、面向大众投资者，因此融资能力较强。房地产权益资本传统上主要在私人市场融通。但随着证券市场的发展和房地产权益证券化的流行，房地产企业从公开资本市场进行企业或房地产权益融资的比例正在逐渐提高。从来源看，房地产权益资本主要来源于机构投资者。在美国，机构投资者主要为退休基

9、金、房地产投资信托基金、人寿保险公司以及外国投资者。由于房地产权益投资风险较高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。（三）房地产债务融资来源房地产债务融资的主要来源是商业银行和银行类金融机构。国际上与商业银行类似可提供债务融资的机构，还包括保险公司、退休基金等机构投资者。专门用于发放抵押贷款的抵押型房地产投资基金、商业房地产抵押支持证券也属于房地产债务融资工具。银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。房地产企业可以用在建或者建成的房地产做抵押，从商业银行借人房地产开发贷款、土地储备贷款等。房地产企业也可以和其他类型企业一样，通过公开发行企业债券进行债务融资。但房地产企业资产负债率较高，债券利率偏高，相应的债券融资成本也较高。通常情况下，房地产企业以在建工程或所拥有的房地产资产做抵押物借入贷款更为有利，但这类贷款必须与特定的房地产开发项目或商用房地产投资项目相关联，银行对资金的调动和使用有比较严格的监管。因此，房地产企业更愿意向商业银行等贷款人借入信用贷款，例如商业银行发放的房地产企业流动资金贷款，这类贷款没有抵押物，不与特定的房地产开发或投资项目相关联。对于有比较好的盈利前景的房地产投资项目，有些金融机构和机构投资者不甘心只提供债务融资而获得稳定的利息和费用收入，往往还希望分享项目投资的利润。因此，在为房