开服装专卖店不完全手册.doc

1、开服装专卖店不完全手册1、概述 有人说开店的三个关键条件：“第一是地点；第二是地点；第三还是地点”。由此可见店铺的开发对于本企业专卖店的成功经营所具有的深远影响。盟主和加盟商之间需要紧密配合，全方位地思考和制定开店的策略，以最有效的方式制定和执行开店规划，包括市场分析、商圈调查、选址、装修、开业筹备和开张等。所有的配备、装置和货品也都应该在规定的时间内备妥。以便争取到最快、最高的经济效益。 市场分析 商圈调查 选址 装修 开业筹备 开张 （新店建立流程图） 2、市场分析 开设新店前，需要对市场进行比较充分的调查分析，了解目标城市的人口、经济、以及服装业发展现状。据此选定目标城市，才可能对所在的

2、市场环境心中有数，并在未来的经营中有的放矢，争取最大的成功。 2、1、目标城市状况调查 2、1、1、人口状况 根据消费者对服装需求的特点，需要对从人口总数、年龄结构及家庭总数和结构等方面了解所选城市的人口状况。通过对这些情况的了解，加盟商可以掌握目标城市人口的宏观情况，从而从中细分出本企业专卖店的潜在目标消费群。 城市人口总数 城市人口年龄结构 城市家庭总数及家庭结构 （ ）城市人口状况调查汇总表 调查时间： 调查人： 调查项目城区 人口总数（人） 家庭总数及家庭结构（个） 人口年龄结构（岁） 两口之家 三口之家 四口以上 1-16 17-30 31-45 45以上 （ ）区 （ ）区 （ ）

3、区 （ ）区 （ ）区 （ ）区 （ ）区 合计 2、1、2、居民人均收入及目标消费群职业特征 通过对所选城市居民人均收入的调查分析，可以了解专卖店目标消费群的潜在购买力，从而推测出其可实现的购买力。而掌握目标消费群的职业特征，有利于专卖店有针对性地开展宣传、促销活动。 2、1、3、调查方法 查阅城市统计年鉴。 走访城市统计部门 上述两种方法，一般可获得以下信息： - 城市各区人口数 - 人口年龄结构 - 城市各区家庭数及家庭结构 - 城市人均收入 - 目标消费群的职业特征 设计问卷进行有针对性的抽样调查 此种方法一般可获得以下信息 - 目标消费群的职业特征 - 目标消费群的消费心理和购买行为

4、习惯 2、2、目标城市服装业状况调查 2、2、1、城市服装业年销售额 通过调查，了解城市服装消费总量及增长趋势，从而对所在城市服装市场潜力有一定的把握。 （ ）城市服装产品年销售额调查表 调查时间： 调查人： 项目年份 年销售额（单位：人民币） 增长幅度（%） 备注 1998年 1999年 2000年 2001年（预测） 2、2、2、城市服装主要销售场所 通过调查，了解所选城市服装产品主要销售场所情况，以便从中分辨出专卖店及产品的直接竞争对手，并在经营过程中取其长而避己之短。 （ ）城市服装主要销售场所情况调查表 调查时间： 调查人： 名称 位置 营业面积 卖场类型 年营业额 主要特点或优势

5、2、2、3、城市知名服装品牌 通过调查，了解所选城市比较受欢迎的同类服装品牌情况，有利于名牌的塑造。 （ ）城市受欢迎品牌情况调查 调查时间： 调查人： 品牌名 产地及厂家 产品组合 主要销售方式 主要特点及优势 2、2、4、调查方法 查阅城市统计年鉴 走访或咨询城市服装行业协会 查阅城市服装资料 调查人员实地访查 消费者抽样调查 3、商圈调查 在对城市的宏观状况进行调查了解后，还需要对专卖店可能进入的商圈进行详细的分析，分析结果将成为专卖店的重要选址依据。 3、1、商圈范围 商圈范围的大小主要受所在地交通条件的影响。 3、2、商圈类型 商圈类型主要有：住宅区、商业区、金融区、办公区、文教区、

6、工业区、娱乐区及综合区等。考虑到服装产品特性及店铺租金成本等因素，专卖店应选择在商业区、金融区、及办公区。 3、3、商圈特征 3、3、1、商圈内消费人口特征 人口数 职业特征 人均收入及消费能力 消费心理及行为特征 3、3、2、客流量 应特别留意，尽管客流量很重要，但成功的重要因素在于潜在顾客的质量，即那些比较认同且欣赏本品牌服装风格的顾客。 3、3、3、同业及异业状况 在同一个商圈里同业之间既是竞争对手，也有可能优势互补，形成集聚效应。如在市场定位、经营定位及产品定位等方面不同的服装卖场积聚在一起，就会互相补充，差异竞争。 而在同一商圈内，异业之间则可能产生互动作用，带动整个商圈的人气。如服

7、装店与周围的皮具店、鞋店、化妆品、表店、及珠宝店等。因此对商圈内同业及异业状况进行调查分析是非常必要的。 3、3、4、商圈的发展性 在调查中，不单要了解商圈现状，更要对其发展进行调查。如城市对这一地区的发展规划、交通状况进一步改善的可能性、周边环境的变化等。 商圈调查因素一览表 商圈总体要素 数量要素 人口数客流量、客流规律服装业销售额、营业面积服装主要卖场状况交通量及交通设施 质量要素 人口的年龄、职业、家庭人口构成收入水平、消费水平、消费特征就业状况、产业结构竞争店、互补店的分布市政设施城市规划 竞争店因素 主体方面 竞争店规模、业态竞争店的商品结构、楼层构成竞争店营销及其组织活动状况竞争

8、店吸引顾客的设施状况，如停车场 附加因素 文化、公共设施的有无 商圈平面图 内容：街道名称、主要公共设施、交通线路、人口流动线路、主要服装卖场位置 商圈内服装卖场状况调查表 卖场名称调查项目 A B C 位置 经营历史 营业面积 商品构成 主力品牌、品种 价格结构 售卖形式 装修风格 服务特色 广告宣传 促销形式 消费群体 店内设施 其他 3、4、商圈调查方法 查阅有关统计资料 走访城市或所选区的各种主管部门 - 统计部门 - 规划部门 - 商业部门 实地观察法 抽样调查法 问卷调查法 4、选址 专卖店成功与否，店址的选择非常重要。经营专卖店就好比种植物一样，除了要有好的种子外，更要有好的土地

9、，以及好园丁的辛勤培育。如果店址选择得当，客流质量与数量自然比较理想；反之，则除这一个店营业额不佳外，整个体系的声誉都可能因此受到影响。因而，依据商圈调查结果，结合专卖店的特点进行店址选择会增加开店的成功率。 4、1、大连创世专卖店店址特征 专卖店的店址有以下几种可能： 1. 店中店：位于城市主要服装商城或大型百货店内。 2. 独立专卖店：位于城市主要商业区、金融区、或办公区 3. 星级酒店：位于城市中的星级酒店内 无论是店中店，独立专卖店、还是五星级酒店，在选址时，都需要特别注意以下特征和要素： 位于商业区、金融区、办公区等的主要街道，靠近十字路口则更好。 交通便利性较好。尤其是多种交通工具

10、均能抵达的地方应列为首选； - 有停车场； - 不易堵车； - 交通辐射能力较强； - 临近公交车站点； 位于服装店集聚区 选择离停车场近或拥有停车场的建筑 营业面积：不少于60平方米 格局：店中店要求边厅 租金 租期：不少于3年 供电/供水有保障 4、2、客流分析 在选定店址之前，需要对预选的店址进行客流分析。 客流质量的调查方法：设计问卷进行抽样调查或走访现有商家访谈调查。了解主要客流的职业、消费能力、消费习惯等特征。 客流量的调查方法：采取实地观察记录法。下面分别针对两种情况具体说明。 4、2、1、店中店 1.调查时间：平日、休息日、节假日各一天 2.调查地点： 商场主入口所在的街道 商

11、场对外开放的各个入口处 （ ）商场客流量调查表 调查日期： 年 月 日星期 调查人： 地点 人数时间 主入口街道 主入口进店 XX门进店 XX门进店 进入目标楼层 进入对等店 由左向右 由右向左 9：00 -11：00 11：00-13：00 13：00-15：00 15：00-17：00 17：00-19：00 19：00-21：004、2、2、独立专卖店1.调查时间：平日、休息日、节假日各一天2.调查地点：目标店铺所在街道的两个方向（若是十字路口，则为四个方向）（ ）街道人流量调查表 调查日期： 年 月 日星期 调查人： 人数时间 主入口街道 进入对等店由左向右 由右向左 9：00 -11

12、：00 11：00-13：00 13：00-15：00 15：00-17：00 17：00-19：00 19：00-21：00 4、3、店址的选定由于各个地区的商业环境不尽相同，应遵循手册的指示，分析比较各个预选店址的优缺点，在必要的时候向盟主寻求咨询，并应注意以下各点：1.选出二到三个可供选择的店址2.进行客流量及质量的调查3.比较各个店址的优缺点4.寻求盟主意见，确定最佳店址5.若没有理想店址，则需重复以上整个流程4、4、店面的租赁4、4、1、寻求盟主意见加盟商一旦选定店址，应寻求总公司的意见，在获得批准后才可签定租契。为了协助公司作决定，请提供以下资料：1.商圈调查结果2.商圈平面图3.

13、拍摄照片以供存档（门面、室内各角度）4.图纸（平面图、立面图，标明承重墙、承重柱）经盟主审核同意并给予书面批准，加盟商便可签定店铺租契。但应注意以下问题：1.租期不可少于3年。2.业主应给予合理的免租装修期，以大连创世专卖店的装修期来说，应争取不少于2天。4、4、2、租契要素 租期 租金租金给付方式 退租时租金计算 责任之归属店面租赁洽谈记录表基本资料 地址 本表编号 商圈类型 店别名称 面积 洽谈对象 洽谈者身份 签约人 店面电话 联络电话 使用情况 空房 租约于 年 月 日到期 可迁入日期 年 月 日洽谈记录 1 时间 地点 方式 2 时间 地点 方式 3 时间 地点 方式 最终条件 租金

14、 年租/扣率： 押金：其他条件 主管审核 填表时间 填表人 5、装修5、1、装修准备5、1、1、取得所选店面之照片包括: 门面照片 店内照片(天花板、墙壁、地面等) 需特殊说明位置之照片（柱、台阶、窗等）5、1、2、取得所选店面之相关图纸包括： 平面图 立面图 电路图 图纸应包含店面所有重要参数，如: 面积、高度、各边边长、柱的长、宽、高、台阶高度、阶数墙壁、柱子及横梁的承重情况、店内线路布局、插头位置、最大负荷5、1、3、将以上资料交与公司总部的相关设计部门设计部门依据统一标准和风格针对加盟商提供的图纸和店面装修预算进行设计加盟商依公司总部提供之设计图开始施工5、2、 装修流程5、2、1、装

15、修商资格评定标准1.能够进行公司单店的所有装修项目2.使用公司规定之装修材料及工艺3.熟悉公司总体CI形象及商标使用规范4.熟悉公司店面装修规范5.装修商为一级装修企业6.无条件接受公司对于各项标准装修项目之统一标定价格7.无条件接受公司统一的装修承包合同5、2、2、装修商评定流程加盟商推荐3-5家当地装修商公司总部进行评估总部在每个区域挑选2-3家装修商予以资格认证装修商的详细资料在总部备案总部与选定的装修商签定长期工程承包协议总部授权指定装修商在合约期限内使用公司CI和SI手册5、2、3、装修及评估流程从总部设计部门处得到设计图与装修商确认设计方案和工程预算加与装修商签定工程承包合同装依设

16、计图开始施工总部派监理监督装修商的工程质量、装修标准、店面风格工程完工后装修商将店面及施工明细一并提供对工程做初步验收总部对工程做最后验收5、3、店内设施5、3、1、大门入口 迎宾垫 伞架 POP广告张贴牌5、3、2、卖场 陈列设施 试衣间 沙发茶几 绿色植物 服装的组合主题，色调，质地（木，钢，塑料，玻璃） 灯光(宜亮度适中、主题重点突出) 位置，搭配色彩主题 视听设备（电视、VCD机、音响） POP挂件 POP张贴 空调 地毯/地板5、3、3、收银台 收银机 验钞机 计算机 电话5、3、4、仓储 货架 通风设备 防潮防蛀设施5、3、5、经理办公室 办公设施5、3、6、店员休息区 座椅 员工

17、私人带锁储藏柜 店面清洁设施5、3、7、安全设施5、3、8、消防设施5、3、9、防盗设施5、3、10、店外设施 指引路牌 店招 外打射灯 广告灯箱 特色路面或台阶5、4、店内气氛设计必须注意店内气氛的营造。应注意以下诸点： 店内灯光必须柔和明亮 温度湿度必须适中 地板/地毯保持清洁5、5、店面外观设计店面外观的设计必须明朗，以下诸点供参考。 让所有路过的人感觉到其存在 让路人留下印象，以便在有需时想起大连创世 让人们有亲切感，可随时踏入店内寻求服务 具专业性，不浮夸 入口处方便出入6、开业前的筹备6、1、筹备物品装修施工工作开始以后，须根据总部要求筹备以下物品，为专卖店的顺利开张做准备。6、1

18、、1、需购置的物品（以总部要求的配备为准，若有指定供应商，则从指定供应商处购买） 计算机 传真机 复印机（如需要） 电视、录象机、VCD 工作用桌椅 文件柜 送货工具（也可租赁） 电话 办公用品，如：纸、笔 帐本 档案、文件夹 计算器 公章 柜子 保险柜6、1、2、需印制的物品（由总部统一要求，若由总部统一印制则从总部订购。） 名片 信签 信封 发票 订货单 支付/入帐凭证 产品宣传小册子6、2、筹备事项请据情填写，以下为一些供考虑的项目： 申请与开业有关的各类准证。在不少于XX天前完成 在可靠的银行开户。在不少于XX天前完成 若打算接受信用卡付款，与有关银行接洽，安排信用卡设施的装置等事宜。

19、在不少于XX天前完成 开始招募柜长、招募店员、收银员。在不少于XX天前完成 招标，与装修商签定合同 。在不少于XX天前完成 与总部接洽，安排员工培训。在不少于XX天前完成 若需要，开始维修人员培训。在不少于XX天前完成 开始店面装修工作。在不少于XX天前完成 确定开业庆典方式。在不少于XX天前完成 若有需要，开始联络媒体和政府有关部门。在不少于XX天前完成 申请电话线。在不少于XX天前完成 预计订货，开订货清单。在不少于XX天前完成 向总部或相关单位订购营业所需物品（参见6.1）。在不少于XX天前完成 确保货物送到。并做到：-确认存货清单-为每一式样服装及装饰品准备价目单/打折价目单-为每件展

20、品准备价格标签-确保所标价格正确-确保面辅料有样品（作为销售工具）7、开业仪式开业仪式象征着公司又一新店的诞生，是可喜可贺的事，当然应该给予应有的重视。这既是加盟商借此向公众宣布公司专卖店的诞生，广做宣传的机会，也是考验每位员工是否能提供到位的服务，并进行迅速调整的时机。因此，开业仪式是营运过程中一个极重要的环节。7、1、开业形式专卖店开张可从以下开幕仪式中选择一种或两者并用。7、1、1、正式开张这类开张仪式以公关为目标。隆重的开张仪式是较大型的公关活动，可以使公司品牌成为瞩目焦点，制造一定的宣传效果。可考虑安排： 邀请当地名流为贵宾（人选需事先与总部商榷） 邀请XX名人主持开业仪式（需征求总

21、部同意和建议） 邀请当地各主要媒体采访，并提供新闻背景材料 配合开张典礼在当地报章刊登广告，时间与传媒和总部协调 安排茶点招待与助兴节目 安排赠品送给来宾 为开业当天精彩画面安排摄影，录象7、1、2、促销式开张这类开张仪式以销售为目标。视市场情况而定，在确定促销方式与内容前，应先征得总部同意。 海报，横幅 电视新闻报道 地方报纸杂志开业大吉喜报 开业酬宾7、2、开业注意事项 应尽可能选择在销售旺季前4周开业 黄金地段选店铺7条标准为什么有的偏僻小巷的店铺生意年年兴隆，而有的繁华地段的店铺生意却很难做，说明具体情况还要具体分析。上海开业专家志愿团的专家向寻找店铺“黄金市口”的投资者提供七点建议作

22、参考：1、交通便利的地区，或者在几个主要车站的附近。可以在步行不超过20分钟的路程内的街道设店。行人多的一边开店为好。 2、接近人们聚集的场所。如剧院、电影院、公园等娱乐场所附近，或者大工厂、机关附近，这一方面可吸引出入行人经过，另一方面易于使顾客记住该店铺的地点，来过的客人向别人宣传介绍，会比较容易指引人光顾。3、选择靠近人口会增加的地方。企业、居民区和市政的发展，会给店铺增添更多的顾客而使其经营上更具发展潜力。4、同类店铺聚集区域。大量事实证明，对那些经营选购耐用品的店铺来说，若能集中在某一个地段或街区，则更能招徕顾客。5、要选择较少横街或障碍物一边。许多时候，行人过马路，因为集中精神去躲

23、避车辆或其他来往行人，便容易忽略一边的店铺。6、与其选择现在被商家看好的店铺经营位置，不如选择不远的将来会由冷变热的未被人看好的街道。7、有时与其定好店铺经营方向再去寻找经营场所，不如先找一个地点适中、价格低廉的营业场所，再根据当地环境情况确定经营方向。 开店如何调查你的竞争对手在设店之前，要对很多方面的情况进行市场调查。它涉及的面极广，为了确保调查能取得良好的效果，就要做出合理的调查步骤。下面，我们简要介绍属刁致的步骤：（一）明确调查问题 在开始调查之前，调查人员必须明确调查的问题是什么、目的要求如何。应根据要调查的对象，拟定出需要了解的内容，然后定出调查的目标，以便调查能合理进行。（二）初

24、步情况分析确定调查目标后，往往还会有很多繁杂的问题，这时就需要对这些问题进行缩减。通过能马上了解的一些资料（如竞争店的地理位置）进行删减，以缩小调查的范围。（三）进行正式调查当有了初小资料后，就要通过访问专家，向精通本问题的人员了解信息并了解用户意见。制订调查方案，方案内容包括调查哪些资料、由谁调查方案、用什么方法进行调查、在什么地方调查、什么时间调查、调查一次还是多次、问卷设计等。（四）资料整理和分析当资料收集完后，要对其进行编辑整理，检查调查资料是否有误差。误差可能是统计错误、询问冲突设计不当、访问人员编见、被询问人回答有问题等。在整理资料时，要把错误的信息剔除掉，然后把剩余的资料分类统计

25、，最后得出结论。通过分析资料，决定是否开店，开哪里开店，什么时候开店等。以上四步是简要的步骤，也是大体的步骤。如果在调查中有什么特殊情况，可以重复或增加一些步骤，只要命名调查程序完事有序即可。在调查时，还要选择正确的调查方法。市场实地调查方法很多，主要包括：询问法、观察法、实验法、访问调查技术。（一）询问法询问法也称为调查法，也是最常用、最基本的一种调查方法，调查人员通过询问被调查者了解市场情况。1个人访问：调查者通过与被调查者面对面的言谈获得信息。2电话访问：通过电话从被调查者那里获得信息。3邮寄询问：将设计好的问卷邮寄给被调查者，请他们答好再寄回，从而收集信息。4留置询问：将问卷交给被调查

26、者，说明填写方法后留下问卷，由其自行填写，再按期收回在以获取信息。 （三）竞争对手如何分布在决定开店，且找好了几个符合要求的店铺地点后，要调查竞争对手的店铺位置，从而决定选择哪里的店铺位置较好。首先应调查的内容应为竞争店与本店的距离。如果竞争者的实力雄厚，自己想另立门户，则应选择离竞争店较远的地点；如果认为自己有足够的实力与竞争店竞争，则可把店开在竞争店旁，让顾客能很快通过对比来了解你的产品优点。有时，竞争店在旁边还可以有效地吸引顾客，让顾客在光顾竞争店的同时也来到你的店。其次调查竞争店的店铺地点。了解竞争店的地理位置，分析为何他能有较多的顾客光顾。自己的店应开在什么地方，可以通过竞争店的地点

27、调查来决定。有时，通过对其调查可以得知此地区人的一些生活习性，从而决定自己开店的政策。（四）竞争对手的产品竞争对手的产品直接关系到本店的产品。在开店前，一定要了解竞争店的产品结构、产品类型、产品价格等方面，从而决定自己店铺设备应购进的产品类型。对产品的调查，要从很多方面入手，如产品类别、主力商品、辅助性商品和关键性商品等等。竞争对手和产品类别及市场占有率，可以决定自己的店应卖哪种服饰为宜。如果竞争店的市场占有率高，就应避免与竞争店的产品太类似，这样不容易打开销路。您可以选择与其不同档次、不同类型或者与其卖的商品有连带作用的产品。例如您的竞争店在您开的店的附近，店主要卖女装且市场占有率相当高，您

28、可先调查其主要出售的女装类型。如果他主要经或休闲装，您可考虑开一个男装或童装店。特别是在女装旁开个童装店，定会有好的效果。（五）大商场调查大商场集合各个部门的商品，创造一次购足的购物环境，满足了消费者多层次的需要。在平时，大商场会成为人们逛街、约会、办事的集合点。可风，大商场除能满足人们购物需求外，也成为大家公认的地理标志。在开店前，要对最近的大商场进行调查，才能在开店后与大商场竞争，在市场中争取一席之地。在调查时，最重要的是其地理位置。大商店的地理位置有时能影响开店的位置。是想在大树下好乘凉还是想避开重要的竞争对手，则要通过对大商场的调查而定。一般来说，大商场所在地就是人流最密集的地方。开设

29、服饰店就要在繁华地带，所以最好在附近，或在人流去往大商场的路上，在这种地方，人的流动量很大，容易获得顾客。但有时这样容易被大商场排挤，不易打入市场，这也就决定了开店后的一些经营策略。可见，调查附近的大商场是开店前的必备前提。投资攻略对于服装市场来说，投资无疑是一门学问，市场的成功与否，关键在于投资的前期预算、考察等一系列的专业活动。投资攻略投资七大要素：要素一：地理位置便利的交通是选择服装经营商店的首要条件。要素二：流动客流流动客流是决定商店人气指数的主要因素。要素三：前期预算计算一下店铺的租金，以及第一批产品所需费用。另外，考虑三个月之内的流动资金。要素四：服装定位了解你所选择的品牌定位。是

30、以男装为主还是以女装为主，以精品品牌为主还是以杂牌为主，商店所卖服装的定位非常重要，它决定了你的客户群。要素五：商店定位具体了解你所选择的商店的定位，以及你所处的楼层定位。要素六：内部环境内部环境决定了该商店的远景发展，因此软硬件设施是吸引客户及消费者的重要因素，整洁的购物环境、人性化的设施将为你争取到更多的顾客。要素七：配套服务配送、发货渠道、进货渠道、物业管理良好的配套服务也是吸引商户加盟的关键。确定方向要分清商圈的类型。首先是全市型的商圈，本地人和外地人都会去；其次是区域型商圈，一般是紧跟流行趋势，时尚节奏较快的年轻人、小型批发市场摊主和一些“淘金”者爱去的地方。第三则是社区型商圈，一般

31、是居住区的底商，吸引的则是周边居住的消费者。商圈调查聚客点即百货商尝大卖尝大型公园、地铁、轻轨等的交汇点，交通枢纽也是聚客点，调查的同时要考虑它使用的频率，因为使用频率决定了人流量。还有就是大型公园和广尝商业街等。了解环境，进行商圈调查很有必要。投资人从报纸上可以得到一些资料，另外，在选定一个地址之后，可以去规划院查，基本上五年的规划都有，旁边什么时候拆，盖什么楼，包括容积率、楼层的高度等等。要掌握周边的变化，因为投资一个房子，商业是50年，非商业是70年，必须眼光长远，了解以后的规划。专家支招之服装商户篇，之一租摊位前的准备：考察服装批发商场的基本情况，包括：环境、租金、摊位面积大孝人气、交

32、通等。了解目标顾客群：专家支招之投资者篇之一商业规划决定投资方向： 1什么服饰最流行? 2你的顾客收入多少? 3顾客的数量。专家支招之服装商户篇之二服饰的定价：成本加成定价法按商品的成本加上若干百分比的加成(预期利润)定价。公式：单位商品价格=单位商品总成本*(1+加成率)。这种方法是应用得最普遍的一种定价法，计算方便，且在市场环境稳定的情况下，可以保障经营的正常进行。售价加成定价法即以商品的最后销售价为基数，再按销售价的一定百分率来计算加成率，最后得出商品的售价。公式：单位商品价格=单位商品总成本(1-加成率)。在售价相同的情况下，用这种计算法算出的加成率较低，更容易被认为定价合理。计算商铺

33、回报不可回避的几个问题计算回报率和收益水平，有资金回报率分析法、租金回报率法、还有IRR法(内部收益率法)，但不管怎么计算，以下几个问题不可回避，需要算细账：第一要了解有关税的问题，税后的租金收入才是真正的净租金收益。第二要考虑物业管理费。再有就是按揭，按揭的财务成本一定要计算，要考虑到利事调整的因素，投资人要算清楚自己是否承担得起。保险这个要素常常是国内投资人不太考虑的，因为目前我国保险的品种还不够多，但这却是投资人应谊考虑的因素。当然还有契税问题。此外，作为投资人的商铺业主，要考虑到物业在一定时间之后必须有大修理和日常维护，这一条非常重要。必须把这个准备金算出来，提前储备在那里，一旦出现支

34、付的时候要拿得出来才行，否则会非常被动。 如何做好服装营销 市场要素分析如何做好服装营销以下是服装市场营销要素分析：一、生活水平与服装观念 1.生活水平低质时期的服装观念是： 服装是护体之物； 服装是遮羞之物 服装是生活习惯和风俗； 服装是社会规范的需要。 2.生活水平高质时期的服装观念是： 服装是生活快乐之物； 服装是机能活动之物； 服装是心理满足之物； 服装是社会流行要求之物。 二、实际消费需求的产生 消费者对产品的兴趣并不能构成消费的实际需求。在实际生活中，消费者需求的满足程度和满足方式主要取决于消费者的经济状况。亦即，消费者只有同时具备购买欲望和购买力两个要素，才能产生实际购买行为。

35、三、服装流行的特点 1.新颖性 这是流行最为显著的特点。流行的产生基于消费者寻求变化的心理和追求“新”的表达。人们希望对传统的突破，期待对新生的肯定。这一点在服装上主要表现为款式、面料、色彩的三个变化上。因此，服装企业要把握住人们的“善变”心理，以迎合消费“求异”需要。 2.短时性 “时装”一定不会长期流行；长期流行的一定不是“时装”。一种服装款式如果为众人接受，便否定了服装原有的“新颖性”特点，这样，人们便会开始新的“猎奇”。如果流行的款式被大多数人放弃的话，那么该款式时装便进入了衰退期。 3.普及性 一种服装款式只有为大多数目标顾客接受了，才能形成真正的流行。追随、模仿是流行的两个行为特点

36、。只有少数人采用，无论如何是掀不起流行趋势的。 4.周期性 一般来说，一种服装款式从流行到消失，过去若干年后还会以新的面目出现。这样，服装流行就呈现出周期特点。日本学者内山生等人发现，裙子的长短变化周期约为24年左右。 四、服装流行的基本规律 经笔者研究，服装流行的规律，可称为“极点反弹效应”。 一种款式服装的发展，一般是宽胖之极必向窄瘦变动；长大之极必向短小变动；明亮之极必向灰暗变动，鲜艳之极必向素丽变动。所以，“极点反弹”成为服装流行发展的一个基本规律。大必小、长必短、开必合、方必圆、尖必钝、俏必愚、丽必丑极左必极右，愈极愈反。例如，18世纪的撑裙，直径达到2.4米，在房中移动十分不便。到

37、了本世纪60后代超短裙取而代之。这正是从“极大”到“极小”的反弹效应。 五、服装流行的基本法则 美国学者E斯通和J萨姆勒斯认为： 1.流行时装的产生取决于消费者对新款式的接受或拒绝。这个观点与众不同。二人认为，时装不是由设计师、生产商、销售商创造的，而是由“上帝”创造的。服装设计师们每个季节都推出几百种新款式，但成功流行的不足10%。 2流行时装不是由价格决定的。服装服饰的标价并不能代表其是否流行。但在研究中笔者发现，一旦一种高级时装出现在店头、街头，并为人所欢迎，那么大量的仿制品就会以低廉的价格为流行推波助澜。 3.流行服装的本质是演变的，但很少有真正的创新。完全的的新只有两次，一次发生在法

38、国大革命时期；一次发生于1947年迪奥发表的新外观。一般来说，款式的变化是渐进式的。顾客购买服装只是为了补充或更新现有的衣服，如果新款式与现行款式太离谱，顾客就会拒绝购买。因此，服装企业更应关注“目前流行款式”，并以此为基础来创新设计。 4.任何促销努力都不能改变流行趋势。许多生产者和经销者试图改变现行趋势而推行自己的流行观念，但几乎没有一次是成功的。即使是想延长一下流行时间也是白费气力。因此，服装商人一般是该出手时就出手，该“跳楼”时就“跳楼”。 5.任何流行服装最终都会过时。推陈出新是时装的规律。服装失去原有的魅力，存在便失去意义。 六、服装流行花期 根据产品的生命周期原理，笔者将服装的市

39、场生命周期，叫做“流行花期”。 1.花蕾期流行启蒙期（顾客数占10%）； 2.花放期流行追逐期（顾客数增35%）； 3.花红期流行攀顶期（顾客数增40%）； 4.花败期流行跌落期（顾客数增15%）。 服装流行花期的特点：花败期跌落线不会很长，因为任何经销商不会努力阻止它下降，反而会“甩货”加速其跌落。 七、服装六大属性 品牌、款式、颜色、面料、做工、价格。 八、服装二大族类 品牌族与款式族。 1.一类企业追求服装品牌制造品牌服装； 2.另一类企业追求服装款式制造款式服装。 3.一类顾客追求品牌服装关爱生活形象； 4.另一类顾客追求款式服装注重个性体现。 九、女性顾客三大族 笔者认为，观人看“项

40、”看脖子上的饰物，可以显示其人生。 笔者把女性服装顾客细分为三大类： 1.红项族项上有宝石饰物者； 2.黄项族项上有金银饰物者； 3.白项族项上无饰物者。 经笔者研究，在购买服装时对“品牌”和“款式”的选择上，各类细分群以社会地位、经济实力不同而存在着较大的差异性。 品牌与款式选择的比率如下： 红项族：82开（80%首选品牌，20%首选款式）； 黄项族：55开（50%首选品牌，50%首选款式）； 白项族：28开（20%首选品牌，80%首选款式）。 十、服装购买三步曲 （看）款式（摸）面料（问）价格。 十一、服装购买的特点 这个特点就是：十分在意他人的评价。 由于服饰也是穿给别人看的，服饰具有自

41、我展示作用，因而顾客在购买服装时比较在意他人的看法，在选购时一般会征求同伴的意见。加盟商选择特许企业十招 1.较高的知名度 通常知名度较高的连锁店，代表的会是它的生意比较好，或是花在媒体宣传上的经费比较多，而无论是哪一个因素，这些对新加入的加盟主而言都是有好处的，譬如同样是一家早餐店，如果是自营店，多少需要花上很长的一段时间才能培养出自己的客户，但若是加盟到一家知名度高的加盟企业，由于消费者心中多少对该品牌有些印象，因此也多少会对该品牌的食物产生信心，愿意尝试的机会也大为增加，而只要消费者跨出第一步，加盟主就有了抓住客人的机会。当然，如果已经随处可见该体系的加盟店，特别是在自己欲开店的区域已经有该体系的加盟店一家或是数家，则虽然知名度高，利润却也必然会应过度的竞争而稀释，两者之间需要权宜衡量。2.好记的店名和CIS规划 如果你不了解店名的效力和CIS（Company identity system）的效力，看看7-eleven也许会给你些启示，7-eleven的店名是因为早期营业时间是早上七点到晚上十一点，所以厉害吧!不但让你