2008年上海土地市场回顾报告

2008年上海土地市场回顾土地政策回顾2008年，政府继续加强土地管理及调控力度，打击囤地行为、完善土地管理制度、坚守18亿亩耕地红线是土地调控的基本方向，并先后出台了国务院关于促进节约集约用地的通知、2008年国土资源管理工作要点、国家土地总督察1号公告、关于建立健全土地执法监管长效机制的通知等相关文件。另一方面，土地执法也开始倾向“政府主体”。土地部门最容易滋生腐败现象，因此国家特别加强了对土地相关部门的监管力度，并对官员违法违规操作做了明确的处罚规定，及时发布了土地利用年度计划执行情况考核办法、违反土地管理规定行为处分办法等文件，一场大规模的反腐斗争正在紧张的开展。现已有原上海房地局副局长殷国元、原江苏省建设厅厅长徐其耀等多个大官被查出严重腐败问题，曾经叱咤政界风云的官员纷纷落马，且判刑非常严厉，表明了国家不惜一切代价，彻底扫腐的决心。当然，2008年最具影响力的土地政策便是10月19日中共十七届三中全会通过的关于推进农村改革发展若干重大问题决定。该决定是在国家面临内忧外患的背景下产生。外部市场中，次贷危机带来全球经济萧条，消费缩减，依靠外向型发展经济的中国也陷入了出口减缓，经济放缓的窘境中。而内部市场的“三架马车”已折损两架，出口、投资无力拉动中国经济，刺激消费成为唯一选择。而城市消费饱和，因此8亿农民必须扛起拉动内需的大旗。因此，加强农村制度建设成为了本次决定的重中之重，也是土改中一次质的飞跃。文件指出，要赋予农民更充分有保障的土地承包权；允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营；允许农民参与开发集体土地建设非公益项目；允许农村小型金融组织从金融机构融资；推进户籍改革，放宽中小城市落户条件；逐步实现农民工与城镇居民同等待遇。此次“新土改”，是政府选择的一条独木桥，其目的在于寻找中国经济新的增长点，但最终利弊到底如何表现，要看相应的配套改革是否全面以及实施的监管是否到位。因此，“新土改”绝不是“单剂药方”，也不是一蹴而就的，而是一个长期的，系统的工程，其对中国经济的巨大作用，也必将慢慢释放。土地市场分析供应总量减少住宅供地不达标2008年，本市共推出土地551幅，总计18209公顷，环比去年减少三成。其中今年土地挂牌出让公告共发布63个，推出国有土地453幅；协议出让地块96幅、转让地块2幅。从新推土地的性质来看，工业地块依然是供应主力，占到了总量的76；商业、商办地块占到7；而纯住宅地块仅推出169公顷，不到总量的10，即便加上含住宅用地的商住办地块，总量也仅311公顷，这显然与年初时政府制定的“年内实现住宅供地8001000公顷”的目标还非常的遥远，实际仅完成不到四成。房地产市场不景气，政府便有意放慢供地节奏，尤其对于住宅用地的推出，更是慎之又慎，唯恐出现流标的尴尬。从地块分布情况来看，全市共有16个区县有新增土地出让。其中南汇、金山、嘉定等郊区是供应主力区域，这些地区新推土地也以工业用地为主。而为数不多的住宅用地主要分布在宝山、南汇、青浦、普陀、杨浦和浦东，长宁和闸北这两个市中心区域也有少量住宅用地推出。虽然2008年土地市场倍受冷落，不过还是有几幅相对特别的地块被业内热切关注了一把。如08年第一幅转让的住宅用地浦东东沟楔形绿地南块居住区地块，该地块因是森兰外高桥项目的一部分而倍受关注；宝山区顾村镇陈富路居住地块、嘉定江桥镇黄家花园路商住办地块则是因为可建面积均超了了40万方，未来可算得上大盘项目；长风生态商务区4C南地块在经历了志成退地风波后，变得更加敏感。不过，尽管这些地块能有幸被媒体大肆宣传了一翻，可在成交关头似乎就平静多了。最终，由于市场的不景气，这几幅地块均以底价成交。各类性质地块年度供应情况010002000300040005000600070008000公顷其他5531604679商业、商办717324204126商住办417373348142工业286524871525651376住宅234710734538216905年06年07年08年2008年新推土地分布情况050100150200250300350400公顷住宅14351223122617710151278017361998341商住办786002988887583124245109637商业/商办19424144652035227107161191895339其他146097197355工业301325584113775123137233265305虹口长宁徐汇闸北普陀闵行崇明杨浦浦东松江青浦奉贤宝山嘉定金山南汇土地成交率96住宅地块首次出现流标2008年，本市共成交土地2072公顷，其中有315公顷的成交量来自于2007年推出的土地，如果剔除这部分量，则2008年推出的土地实际成交率在96，另外有2流标，2尚未结束交易。从流标土地性质看，供应量最大的工业地块流标率也最大，共流标78幅地块。而一年前不管是何地段都会遭到疯抢的住宅地块，今年却是破天荒地出现了7次流标，而且流标土地中不乏被热炒过或地段优秀的地块。其中长风7C北地块和宝山区杨行镇蕰川路地块成为了今年来首次遭遇住宅用地流标的地块。下表为流标的7幅住宅地块信息。区县公告号宗地名称地块性质出让面积公顷窖积率竞买保证金（万元）普陀200801801长风7C北块地块住宅5079972216053宝山200802203宝山区杨行镇蕰川路地块住宅266083141800南汇200802811惠南镇东城区C61储备地块住宅551034181800青浦200802814重固镇夏阳金城西侧地块（住宅用地）住宅43143410151300青浦200803207华新镇1号地块住宅1449333184800金山200803502金山区亭林镇亭升路东侧地块住山200803503金山新城区E25地块住宅819743252300从成交土地性质看，工业用地占到了总量的一半；商业、商办和商住办共占到了20；纯住宅用地仅占两成，这和住宅本身推地量少及市场不景气导致的流标有关。成交土地中，长风4C地块可谓是今年最热门的土地之一，该地块因轰轰烈烈的“志成退地事件”而一夜闻名。不久之后，该地块再次出现在今年的28号挂牌土地公告中，这也成为了上海土地出让以来首次有开发商退地之后重新上市的地块。最终，该地块被上海赢华房地产开发有限公司以764亿元收入囊中，这比志成的价格低了近34亿。可不得不提的是，关于上海赢华的来头，经过调查后，结果另人惊讶。原来上海赢华仍为志成企业旗下公司，也就是说，这一来一去，志成企业成功地“节省”了至少2亿元的拿地成本。“拿地退地拿地”这也许是国内自实行土地“招拍挂”制度以来的第一例。2008年土地流标幅数住宅,7工业,78商住办,2商业、商办,152008年土地成交情况住宅,24242商业、商办,13271其他,795流标,36486商住办,27351工业,105089规划条件区位地块编号交易方式公告日交易日底价（万元）成交总价（万元）平均地价（元/）楼面地价（元/竞得人实际控制人用地性质总用地（万）建设用地（万）计容积率建面（万）容积率备注南汇区200800601南汇区惠南镇金粤广场储备地块挂牌出让083308410230002335636652443上海港房地产经营开发公司居住、商业88963795615住宅建筑密度35；住宅比例为614奉贤区200800603奉贤区韩村路南侧、韩谊路西侧地块挂牌出让08330841040056032731818上海明亮房地产开发有限公司居住01701703118建筑密度35，住宅比例100浦东新区200800101上海市浦东新区东沟楔形绿地南块居住区A11、A12地块挂牌出让0862308726120000120000123627492新加坡仁恒集团恒房地产居住用地10019711602A1116A1217建筑密度25，住宅比例100宝山区200801103罗店新镇A22地块挂牌出让08710889250003210051074256南京朗诗置业股份有限公司居住62962975412建筑密度25，住宅比例100宝山区200801301罗店新镇A23地块挂牌出让0871508822120001666655624635上海信达银泰置业有限公司居住30030036012建筑密度25，住宅比例100长宁区200801501长宁区新泾镇240街坊地块挂牌出让087210882830000328002411824118百仕达地产有限公司居筑密度35，住宅比例100普陀区200801801长风7C北块地块挂牌出让08730089616053流标流标流标流标居住681508111822建筑密度25，住宅比例100宝山区200801802大场老镇地块挂牌出让08730089625000252002026102大华（集团）有限公司综合12441244199125建筑密度无，住宅比例50崇明县200801804崇明县陈家镇1街坊5/7宗地挂牌出让08730089626602750825825上海揽海房地产开发有限公司居住33333333310建筑密度35，住宅比例40宝山区200802203杨行镇蕰川路地块挂牌出让088110892018000流标流标流标流标居住26626637314建筑密度30，住宅比例100宝山区200802204宝山区顾村镇陈富路居住地块挂牌出让088110892013000013000053763222上海保利建霖房地产有限公司居住2418A11565995；A28519664034A116A218建筑密度25，住宅比例100奉贤区200802504奉贤区南桥镇望园路东侧、庙泾新村南侧区域挂牌出让0882508929250002451042021273上海绿地集团有限公司商业金融、居住598583192533建筑密度45，住宅比例无崇明县200802505崇明县陈家镇滨江生态休闲运动居住社区2号地块A区挂牌出让0882508929118002050013651365上海东滩湾房地产开发有限公司居住、商业15011501150110住宅项目建筑密度不大于25,酒店项目建筑密度不大于40；住宅比例90崇明县200802506崇明县陈家镇滨江生态休闲运动居住社区2号地块B区挂牌出让0882508929118001530010191019上海宝源房地产有限公司居住、商业15911501150110建筑密度25，住宅比例49崇明县200802507崇明县陈家镇滨江生态休闲运动居住社区4号地块A区挂牌出让088250892985001130010271027中国金茂（集团）股份有限公司居住、商业11491100110010建筑密度25，住宅比例49崇明县200802508崇明县陈家镇滨江生态休闲运动居住挂牌出让088250892985008497772772中国金茂（集团）股份有限公司居住、商业11261100110010建筑密度25，住宅比例49社区4号地块B区南汇区200802801临港新城主城区WSWC1街坊东侧地块挂牌出让0892081016500005684621792179上海海港新城房地产有限公司居住26092609260910建筑密度住宅30，公建40长宁区200802809虹桥镇215号地块挂牌出让0892081016600076001365713657上海复鑫房地产开发有限公司居住086914056056156建筑密度住宅285南汇区200802811惠南镇东城区C61储备地块挂牌出让089208101618000流标流标流标流标居住55155199218建筑密度住宅25松江区200802813松江区鼓浪路3号地块挂牌出让08920810165500684545282515上海林立房地产开发有限公居筑密度住宅20司青浦区200802814重固镇夏阳金城西侧地块挂牌出让089208101613000流标流标流标流标居住4314316471015建筑密度住宅25青浦区200803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