成都xx花园建设项目可行性研究报告

成都XX花园建设项目可行性研究报告项目编号北京XX管理咨询有限公司目录第一章总论111项目概况112项目业主单位概况213项目建设的必要性与意义514项目社会效益评价615可行性研究编制依据716可研报告编制内容及范围917可行性研究综合评价与结论9第二章项目建设的背景1021成都市金堂县概况1022成金产业新城15第三章项目建设的必要性分析1731成金产业新城建设的必要性1732本安置房建设的必要性2033本项目建设的意义22第四章项目建设条件与选址分析2441选址现场情况2442选址分析25第五章项目建设方案2751设计依据2752设计原则和理念2853总平设计2854建设方案29第六章环境影响评价3561环境影响评价依据3562项目场址环境现状3663施工期间的环境影响与治理3764环境保护管理40第七章劳动安全卫生消防4271编制依据4272劳动安全4273卫生4474消防45第八章组织机构与人力资源配置4681领导协调机构4682组织机构设置4683人力资源配置4684管理机构主要职责47第九章项目实施进度4891项目建设实施阶段4892项目实施进度安排4993工期目标与保证措施5194质量目标与保证体系52第十章项目招投标管理55101招投标的相关依据55102招标范围及内容55103招标组织形式56104招标方式56105招标相关要求57第十一章投资估算与资金筹措58111投资估算编制依据58112投资估算费用计算方法58113投资估算汇总表61114资金筹措62第十二章还贷分析63121贷款资金及条件63122还款资金来源63123贷款偿还方式64124还款计划安排64125贷款偿还能力分析65第十三章社会评价68131项目的社会效益分析68132项目与所在地互适性分析68133社会风险分析69第十四章可行性研究结论与建议70141可行性研究结论70142建议70第一章总论11项目概况111项目名称成都XX花园建设项目112项目业主成都金堂发展投资有限公司（以下简称“成金发展”）113项目性质新建项目114项目地点项目所在地在成金快速通道金堂段两旁。宗地西接成金快速，西与青白江区相邻，距成都36公里，距亚洲集装箱物流中心直线距离2公里，东与金堂主城区接壤，南距成南高速8公里、成都第二机场20公里，北邻毗河。115项目内容及其规模片区拆迁和安置房屋建设，安置房总建筑面积为382924581M2116项目周期项目总实施进度26个月，根据总体规划，本项目拟于2009年7月底以前完成可研、立项、报批和初步设计阶段；2009年9月底前完成施工图设计、招标阶段；一期于2009年10月初开始施工，2010年12月30日建成，施工期为13个月；二期于2010年10月开始施工，2011年12月30日建成，施工期为13个月。117项目投资估算及资金筹措投资构成一、工程费用460107548万元，占比8065一建安工程390583073万元，占比6847二室外工程15675975万元，占比275三拆迁工程费53848500万元，占比944二、工程建设其它费用39668687万元，占比695三、预备费24988812万元，占比438四、建设投资额524765047万元，占比9199五、建设期利息45703125万元，占比801项目总投资570468172万元资金来源为业主自筹措资金334，即为190468172万元；银行融资贷款666，即38000万元。12项目业主单位概况一、公司简介成都金堂发展投资有限公司（简称成金发展）系成都市金堂县人民政府与成都和诚投资发展有限责任公司、成都链生投资咨询有限公司按照现代企业制度共同组建的城市综合运营企业。公司成立后作为成都金堂工业园的经营主体，由成都和诚投资发展有限责任公司、成都链生投资有限责任公司派驻管理团队，以公司为载体对整个工业区进行开发建设。二、公司股权结构公司总股本1000万元人民币，其中金堂县人民政府400万元占总股本的40成都和诚发展380万元占总股本的38成都链生投资220万元占总股本的22公司已于2009年06月成立。三、主要职能公司以充分整合金堂城市资源、有效提升金堂城市价值为宗旨，其主要职能为经营成都金堂工业集中发展区西区资源，为西区项目建设项目筹措资金，负责西区项目的基础设施建设、土地整理及西区项目生活配套区建设及经营。四、经营范围包括西区项目范围内的项目投资与管理、企业融资与代理服务，市政公共设施建设，房地产开发，园林绿化服务。五、公司组织结构见下图11所示。图11成都金堂发展投资有限公司组织结构图运营管理中心策划部销售部招商部营销管理中心投融资部预算部财务部资金成本管理中心技术部园林部工程部工程技术管理中心股东会董事会董事长总经理监事会法律勘舆顾问审计部总经办招标合同部物业管理部六、公司管理团队金堂县人民政府委派金堂县国投公司董事长陈绍泉为股东代表，成都链生委派何亚川为股东代表，成都和诚委派严兵为股东代表。根据公司的股东会决议，由成都金堂工业园管委会副主任廖信林作为公司的法定代表人。公司实行董事会领导下的总经理负责制，董事会由金堂国投公司陈绍泉、工业园区管委会廖信林，成都和诚严兵、胡元峰，成都链生何亚川等五人组成。监事会由金堂县监察局局长李俊如、成都和诚杨世典、成都链生何屿等三人组成，杨世典为监事会主席。七、历史业绩丽都花园（成都）外双楠情融苑（成都）柳城谊苑（成都）芙蓉古城（成都）芙蓉汉城（绵阳）西部鞋都（成都）青羊工业总部基地（成都）青羊绿舟国际第四产业新区（成都）莱茵河畔（宜宾）长江第一城（宜宾）银谷天地（彭州）南部新城（川闽工业园，彭州）麓湖（成都）大木花谷旅游项目（重庆）天子工业园（重庆）高新西区中央总部（成都）新都剑桥城（成都）等大型复合房地产、工业园区项目13项目建设的必要性与意义金堂县正面临千载难逢的历史发展机遇，西区建设作为承载金堂工业发展的重大项目和实施城乡统筹、推进城乡一体化的重要举措，是加快金堂城市化进程和工业化进程的迫切需要。西区项目不仅能有效解决重大项目建设用地问题和有效对接亚洲集装箱物流中心和成都第二机场的建设，同时对推进金堂城乡一体化的进程、改善金堂城市的居住水平、提升金堂城市形象都将起到极强的示范作用。项目建设有利于改善居住环境，使居民拥有更好的生活环境。全面促进城乡经济社会协调发展，鼓励农民进入城镇和向非农业高新技术产业方向发展，是社会发展的需要。兴建农民集中居住区，改变农村原有的散居形式是促进农民生产、生活方式与中心城市全面接轨的一个关键步骤。项目建设有利于加快社会主义新农村建设步伐，通过项目的建设，创造更好的生活环境，提高农民的生活质量，符合新农村建设的意义。以统筹城乡发展的思路为指导，逐步建立以工促农、以城带乡的新型城乡关系。着力培育统筹城乡发展的产业支撑，为社会主义新农村建设提供坚实的经济基础。进一步打破城乡二元结构，努力消除城乡体制壁垒，促进金堂经济的发展。项目实施后，有利于促进工业分区发展，居民聚居，商业金融集中，较好地实现经济的可持续发展，对节约土地、水资源保护和环境保护有明显的重要性。综上所述，该项目的建设是十分必要和迫切的。14项目社会效益评价一、本项目能有效解决成都金堂工业集中发展区西区拆迁居民的住房问题，依法保障用地。二、建设新型城市化社区系统工程，改善群众居住条件，实现“阳光拆迁”、“人性化拆迁”，维护社会安定的保障，构建和谐社会。三、项目能拉动产业培育，创造就业岗位，能有效解决拆迁农民的就业问题。15可行性研究编制依据151法规政策依据1中华人民共和国环境保护法；2金牛区政府投资项目管理办法；3研究中心城区城中村改造和城市建设管理有关工作的会议纪要成都市人民政府成府阅2007256号；4关于统筹推进中心城区郊区新型社区建设的实施意见成都市六个委局联合文件成建委发2007392号；5成都市有关市政基础设施的法规政策；6项目法人制模式实施土地项目。152有关规划及工程技术标准有关规划1成都市城市总体规划以及城乡一体化规划；2成都市城乡一体化规划以及相关土地利用整治规划；3成都市规划管理技术规定（2007）；工程技术标准1投资项目可行性研究指南；2建设项目经济评价方法与参数第三版；3全国市政工程投资指标上、中、下册；4四川省建筑工程计价定额；5四川省市政工程计价定额（2004年）；6四川省市政工程间接费用定额；7成都市2008年统计年鉴；8金堂县人民政府办公室转发县国土资源局关于进一步完善县城规划区范围内征地拆迁安置补偿方案的意见的通知，金堂府办发200787号；9金堂县人民政府办公室转发县国土资源局关于调整县城规划征地拆迁安置补偿有关问题的补充意见的通知，金堂府办发200860号；10金堂县人民政府批转县国土资源局关于县城规划区范围内征地拆迁安置补偿方案的意见的通知，金堂府发200525号；11国家及地方相关税收管理条例；12项目拆迁范围图；13片区现场勘察调研情况；14建设业主提供的其它基础数据和资料16可研报告编制内容及范围编制内容主要包括项目建设的背景与必要性分析、市场需求分析、项目选址与建设条件、项目建设内容与规模、环境影响评价、劳动安全卫生消防、组织机构与人力资源配置、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价、还贷分析、社会评价、风险分析。17可行性研究综合评价与结论本项目的建设符合城市发展规划，符合广大人民群众的切身利益，具有良好的建设条件，规划方案合理科学，功能结构合理，建成后能满足片区居民住房的需要，项目在技术上、经济上和社会效益上是可行的，对城中村改造、城乡统筹具有重要意义。第二章项目建设的背景21成都市金堂县概况211行政区位金堂县位于成都市东北部，距成都市区36公里。东靠龙泉驿区，南接眉山、乐山，西邻成都市青白江区，北界德阳市，面积1155平方公里，总人口8619万。212发展规划2006年9月底开始，金堂计划投资14亿对北河水环境进行整治改造，以彻底解决金堂水患和洪水对成都的影响，全力打造天府花园水城。今后，这里又将成为金堂的一个集休闲、旅游、生态、人居等于一体的重要区域。金堂通过打造滨河绿化带、主题公园等工程，城市绿地面积06年末达到了509公顷，绿化覆盖率达3912，人均拥有绿地8平方米，到建成生态型天府花园水城时，人均拥有绿地将达到2594平方米。整治后的金堂成为了西部绝佳的“亲水公园”，三面绿波环绕县城，水域面积达3平方公里，占城区总面积的178。即将开建的第二机场、成巴高速、轻轨、再加上原来的达成铁路、城南高速、成绵高速、成青金快速通道，使区域的物流条件将获得高速提升。更令人惊喜的是西部铁路物流中心落户本项目附近，将有利于工贸互补产业的形成。这其中，尤其以现代物流业和房地产业为最。213城市经济一、总体经济2008年全县GDP100亿元，增长157。第一产业增加值313亿元，增长77；第二产业增加值359亿元，增长277；第三产业增加值328亿元，增长121。一、二、三产业的比例关系为313359328。按常住人口计算，全县人均GDP达13385元。如图1所示图120042008GDP及其增长速度二、工业金堂的工业在成都的各大区县中，处于相对落后的地位，但近年来，随着地方政府开拓力度的加大和城市基础设施的改善，增长迅速，2008年到达55，显示出强劲的发展势头。在产业上，金堂的产业发展，除了应继续做大做强目前已经确立的电力能源、食品、机械制造（金属制品）、纺织服装（制鞋）、新型建材五大产业集群基础上，还应积极拓展新的产业发展方向。2008年全年规模以上工业企业实现增加值1512亿元，比上年增长555；工业中机械制造业、食品制造业、纺织服装（制鞋）业、建材业等四大主导产业实现总产值256亿元，增长18，占全县规模以上工业总产值的比重553。如图2所示图220042008年规模工业增加值及其增速三、固定资产投资2008年全社会固定资产投资完成629亿元，比上年增长203。其中基本建设完成投资40亿元，增长104；房地产开发完成投资65亿元，增长92。如图3所示图320042008全社会固定资产投资总额及其增长速度四、社会消费品零售总额2008年全年实现社会消费品零售总额255亿元，比上年增长206。其中县城消费品零售额10亿元，增长192；县以下消费品零售额155亿元，增长215，如图4所示图420042008年社会消费品零售总额及其增长速度五、城镇居民收入水平全县户籍总人口8764万人。城镇居民人均可支配收入为11909元，比上年增长123；人均消费支出10253元，增加1102元，增长12。城镇居民恩格尔系数405。如图5所示图520042008城镇居民人均可支配收入及其增速六、旅游全年接待国内游客166万人次，比上年增长85；年末全县三星级酒店1家，三星级农家乐饭店4家。七、农村居民收入水平全年农村居民人均纯收入5410元，比上年增加720元，增长154。农村居民人均生活消费支出3060元，增加280元，增长101。农村居民恩格尔系数52。如图6所示图620042008农村居民人均纯收入及其增速214城市房地产及土地交易市场商业方面，目前金堂商业中心仍以老城复兴街、文化街为主，形态多为沿街底商，新建项目银都商城底商最高价在25,000元/M2以上，周边其他旧商铺均价在15,000元/M2左右，租金价格从50180元不等，转让费从15,000元到50,000元不等；由于地处黄金地段，目前该区域商铺处于供不应求状况。新城区板块各楼盘均有一定底商，但由于还处于发展期，销售状况和租赁招商状况均不乐观，其销售价格在5,00010,000元左右，月租在550元/平方米。目前，由于成都中心城区竞争激烈，开发成本巨大，越来越多的成都开发商将目光投向新都、青白江、金堂等新兴二、三级市场，随着成金路的开通和金堂城市生态环境的优越性，加上较低的房价和良好的发展空间，越来越多的外地人（成都市区）也加入到了金堂置业的队伍中。2006年金堂县拍卖的每亩商住用地均价达到为4004万元，2007年上半年拍卖的每亩商住用地均价达到828万元，2007年下半年至今因整个房地产市场的调整，金堂的土地拍卖价平均每亩在50万以上。可以预计，随着西区的顺利开发建设、城乡综合配套改革区的实施、本地经济水平的快速提升、交通条件的巨大改善、周边北部区域房地产开发的火热势头，金堂的土价还将继续快速提升。综上所述，我们可以得出结论在未来10年内，随着金堂城市化进程的加快和石化项目的建设，金堂县西区开发将成为全市发展的重点，土地的开发利用、基础设施的完善、人们对美好生活的憧憬，使新城的投资开发前景充满了无限机遇。22成金产业新城目前成金发展公司旗下大型复合工业产业项目“成金产业新城”，地处全域成都东部大物流大工业腹地、成都东大门天府水城金堂市区。项目总投资160亿元，规模近十平方公里，在新经济及新型工业化背景下，以“大工业、大物流、大农业”为服务对象，以产业为依托、以城市综合运营为载体，打造国际化、产业化、集约化的多功能综合型产业园区。包括商务、商业、商贸中心区；综合物流产业基地、总部基地；各种经济、科技园区及创意产业园；工业及物流产业综合生产生活配套中心。目前成金发展公司已完成团队组建和人员培训工作，分别委托英国、美国、日本三家著名设计公司进行的成金产业新城项目总体规划设计已提交中间成果，今年将动工兴建项目有工业集中发展区农迁房、道路、招商中心和工业起步区项目近60万平方米。公司按照现代企业制度运营，以先进的投资开发理念进行项目运作，打造新型复合产业标杆。工业园区有配套公寓、办公、餐饮、零售、商务休闲等综合园区有产业商贸零售、美食餐饮、休闲娱乐、体育运动、医疗养生、酒店住宿、商务会展等现代服务业。整个区域的发展定位，应是动态的过程，是与宏观和区域环境的发展变化相适应的过程。工业园在发展后期，将可能成为新的商务基地；配套园区在发展后期，将成为新的城市中心区域。本项目即是成金产业新城规划时对拆迁用户进行安置的安置房建设。第三章项目建设的必要性分析31成金产业新城建设的必要性311面临机遇西部铁路物流中心及第二机场西部铁路物流中心项目是对“两站两园一中心”的总称（“两站两园”成都铁路集装箱中心站、大弯货站，成都国际集装箱物流园区、成都青白江物流园区；“一中心”集行政管理、商贸会务、交易展示于一体的配套服务中心）。该项目是全省50个重大项目之一，也是全省30个重点支持项目之一，计划总投资约55亿元，规划用地12300亩，商业配套用地占其中的30，远期预留用地5000亩。成都第二机场位于金堂县白果镇，距天府广场直线距离为55公里，规划5条跑道，每条跑道长36公里，建成后，新机场的旅客输送能力可达到每年8000万人次，将和双流机场采取“一主一辅”的方式营运，营运安全性更高，成都市的发展空间也将更大，第二机场规划的5条跑道根据客流需求逐步建设完成。312面临机遇成都北部新城北部新城的建成，将使该区域依靠完善通达的交通体系和规模化大型物流中心，以及由此衍生的生产加工、商贸的职能中心，成为整个成德绵眉乐（峨）经济带的中心枢纽。313面临机遇成德绵眉乐（峨）经济带成德绵眉乐（峨）城市群以占全川17的面积，30的人口，创造了占全川50以上的GDP。这一城市群经济带，随着雅安、资阳、遂宁的互动辐射，显得更加强大。314面临机遇成渝实验区城市群这一拥有广泛制度、资源、产业、市场的城市群联动发展带，将成为共和国版图上最具发展活力和空间的经济高地。成渝本身已经具备了中国第四城市群的综合基础，实验区的设立又掀起了轰轰烈烈的农村土地流转、确权试验，为大型复合产业项目发展提供了有力的制度和产业基础。32本安置房建设的必要性随着金堂主动融入西部铁路物流中心，主动融入北部新城规划，打破人为行政区划而导致的正常共生区域残破，填补刺眼的规划“缺口”（如图）。金堂房地产业利用金堂得天独厚的山水自然资源，在“中国西部铁路物流中心”与金堂其他工业产业园发展的拉动下，借助成都第二国际机场的利好刺激，打造以回归自然、生态健康为特色的低密度住宅与滨河小镇生活模式，打造以都市商业、休憩商业、亲水体验为特色的滨江旅游休闲带，辐射成都与周边省市。同时改变目前金堂房地产现状（虽然占据黄金资源，但品质低下，影响力小），与蓝光“观岭”一南一北，共同打造国际金堂。成金产业新城建设存在着强的必要性的建设机遇，因此有必要对之进行规划建设。打造服务于大工业、大物流、大农业及打造其综合配套的复合产业新城。在建设的过程中，必然涉及到拆迁与安置，本项目即是对成金产业新城建设的支持项目，同样存在着强的必要性和建设意义。同时随着金堂融入成都市城市区域内，成为成都市中心城的重要组成部分；成金产业新城建设需要大规模的居住配套服务及公共服务设施，需要拆迁和安置的农民和居民非常多，按照统筹城乡经济社会发展，推进城乡一体化战略，实现农村居民向城市居民的转变，建设新型城市化社区系统工程，改善群众居住条件，构建和谐社会，这些背景都趋运着本项目的建设必要性与重要意义。33本项目建设的意义331项目建设有利于改善居住环境，使居民拥有更好的生活环境随着社会主义经济建设发展的进程，全面促进城乡经济社会协调发展，鼓励农民进入城镇和向非农业高新技术产业方向发展，是社会发展的需要。兴建农民集中居住区，改变农村原有的散居形式是促进农民生产、生活方式与中心城市全面接轨的一个关键步骤。这样既有利于土地的集中使用，也有利于加快城市文明向农村地区在辐射，使农民群众不仅仅在户口上、形式上转变为城市居民，在生活上也享受与城市居民一样的广场、绿化、阳光等公建配套设施。做好安置新居工程的规划设计，为农民创造一个良好的居住环境，给他们生活带来方便，充分考虑小区居民的卫生、教育、文化生活等方面的需要，使居住者充分享受阳光、空气、水，拥有更美好的生活环境。332项目建设有利于加快社会主义新农村建设步伐本项目以统筹城乡发展的思路为指导，逐步建立以工促农、以城带乡的新型城乡关系。着力培育统筹城乡发展的产业支撑，为社会主义新农村建设提供坚实的经济基础。进一步打破城乡二元结构，努力消除城乡体制壁垒，促进金堂经济的发展。同时通过项目的建设，创造更好的生活环境，提高农民的生活质量，符合新农村建设的意义。333项目建设能强化生态环境的保护作用项目实施后，有利于促进工业分区发展，居民聚居，商业金融集中，交好地实现经济的可持续发展，对节约土地、水资源保护和环境保护有明显的重要性。项目注重效率与环境保护并重，设计时尽量考虑增加道路、社区绿化带建设，起到保护环境的作用，同时改善了交通条件，对提升金堂城市形象有重要意义。综上所述，该项目的建设是十分必要和迫切的。第四章项目建设条件与选址分析41选址现场情况项目所在地在成金快速通道金堂段两旁。宗地西接成金快速，西与青白江区相邻，距成都36公里，距亚洲集装箱物流中心直线距离2公里，东与金堂主城区接壤，南距成南高速8公里、成都第二机场20公里，北邻毗河。42选址分析一、城市环境项目在成金产业新城中的区域位置属于新城边缘，现有的旅游公共交通状况良好，根据城市灾后重建旅游规划，满足规划指标要求，包括总体规划、专项规划、行业规划、实施规划或项目规划。项目建设内容、建设规模、投资额度等基础数据与规划一致。二、地理环境项目地的面积、形状较规整，地面标高高差不大，工程地质条件相对良好，规划区域内相对平坦，滑坡、崩塌、泥石流、洪水等不良地质现象，建筑设计有良好的基础条件。三、自然环境原有建设地自然环境基础较好，地形较为平坦。四、基础设施项目现场市政水、电、气、通讯、网络等基础设施较完备，良好的市政设施为安置居民的生活带来良好便利条件。综合分析可以看出，本项目选址符合对安置房建设的要求，选址合理。第五章项目建设方案51设计依据1民用建筑设计通则GB5035220052屋面工程技术规范GB5034520043现行结构设计规范（结构荷载规范GB500092001、混凝土结构规范GB500102002、砌体结构规范GB500032001局部修订）4建筑给排水设计规范GB5001520035室外排水设计规范GB5001420066建筑设计防火规范GB500162006；7建筑灭火器配置设计规范GB501402005；8建筑内部装修设计防火规范GB5022295；9民用建筑电气设计规范JGJ/5169210建筑照明设计标准GB50034200411建筑物防雷设计规范GB5005794（2000年版）12民用建筑热工设计规范GB501769313建筑抗震设计规范GB5000112001（2008年局部修订）14建筑工程抗震设防分类标准GB50223200815业主提供的规划图52设计原则和理念521设计理念1规划与现状相结合，建筑布局合理、节约用地。2在充分满足使用功能要求的基础上，合理组织各类功能空间，注重建筑使用功能的设计。3规划与环境风格相适应，最大可能地展现欧式建筑风格特色。522设计理念117世纪欧洲风情式建筑风格2召显尊贵的园林景观设计3新兴节能建造材料的大胆采用53总平设计总平面设计的宗旨首先满足城市规划的要求，营造出一个艺术与自然生态环境融合的建筑群体。本项目建筑主体为小高层电梯公寓、多层公寓及商业街，在形态规划上强调景观形象的一致性、功能分块上的延展性、环境设施的连续性小区多个用地的路网、水系、绿带具有连续的线型，建筑布局创造出若干视线通廊，形成宽广深远的视野。小区中植被丰富、路径畅通，充分利用地块形状，形成一个个环形的院落，区内安静舒适，清晨各种清脆的鸟语共同抒发着对这片宁静优美生活小区的热爱，展现着生态环境赋予小区的无穷魅力。各组织间、楼栋间均有相对独立的宅间花卉和绿地，空间氛围闭合自然，设计手法以自由式布局、灌木、绿地为主。形成植被包围各院落、楼栋又围合出庭院空间的互动格局，科学的规划既保障了居家生活的私密性，又加强了住宅社区的“向心力”和“凝聚力”。小区内设入口直线宽阔道路进入，各楼栋间均有路径通达，闭合中透露着自然和便捷。54建设方案541建筑风格一、建筑风格和特色与以17世纪欧洲风情式建筑风格为主，辅以具有浓厚人文文化的建筑雕塑和园林景观，达成完美的统一，形成以附近有旅游主题的国际化超大型生态主题的优美的高品质安居乐业的多层、小高层社区。二、建筑色调院内建筑屋面为橙色素筒瓦屋面，泥塑脊饰，墙柱及木装修为深浅红棕色油漆搭配饰面，室外地坪为钻路黑青石。542建筑结构建筑耐火等级和消防设施的配置应遵守国家有关建筑防火设计规范的规定。污水的排放、生活垃圾的分类收集存放与处置应按照国家有关风景区法律、法规执行。建筑物的耐久等级为二级，主体结构有效使用年限为50年，耐火等级为二级，屋面防水等级为三级，结构安全等级为三级，抗震设防烈度为七度，基础等级为丙级，结构型式为砖混结构。请何工看一下543市政公用工程一、给排水工程本设计包括规划范围内的给水系统、排水系统、雨水系统。（一）给水系统1、供水水质达到或优于生活饮用水卫生标准（GB57492006）；2、给水水源采用市政管网自来水，从市政给水干管接入管径为DN200的给水管二根，管材采用给水PE管，给水管网的压力为030MPA，在场地内形成供水环网。3、本工程中室外给水与室外消火栓给水共用一套系统，室外消防用水量为20L/S。（二）排水系统1、本项目建筑物污水排放至化粪池处理后，排入已有水处理站，排入市政污水管网。2、排水管道施工管道施工应严格按照给排水工程施工及验收规范执行。1）为保证污水管道的施工质量，避免管道接口开裂导致的污水污染地下水或地下水大量渗透进入污水管道，污水管材拟采用混凝土管道铺设，承插水泥砂浆抹带连接，接口加镀锌铁丝网201010。2）污水管道标高标注为管内底，管道标高系根据管综要求确定，施工时不得随意更改。3）污水管管径一般采用DN300、DN200，坡度设I0003。4）检查井采用钢筋混凝土检查井，直径设为1米，检查井采用重型灰色菱镁井盖。（三）雨水系统1、本项目建筑物屋面雨水采用坡屋面排水系统。屋面水量经雨水管、沟，与绿化、道路及广场浇洒等的室外场地的雨水一起收集后，排入市政雨水管网。排水管网采用UPVC塑料排水管及配件。2、雨水管道布置及工程技术要求雨水管道采用混凝土管道铺设，管径为DN400、DN200，修建砌筑圆形雨水检查井1000，砼排水管道接口用水泥砂浆接口125，接口加镀锌铁丝网201010。雨水检查井选型采用钢筋混凝土圆形检查井；检查井盖及井座采用重型菱镁复合材料盖座。管道开挖严禁扰动基底土壤，槽底不得受水浸泡，管道回填采用砂回填至管顶50CM，管顶50CM以上部分按路基要求回填。二、电气工程（一）强电系统1、强电系统包括本项目由市政电网分别引来二路10KV高压电源至项目区。按照有关规定，本工程用电属三级负荷，室外高低压电缆和控制电缆均采用直埋敷设方式，穿越道路、地沟、建筑物基础时穿镀锌钢管埋地敷设。庭院路灯照明采用环状供电线路。电气安装从规划区引线进入，电气配管采用SC、PC。（二）弱电系统电话系统、有线电视系统，网络系统，闭路电视监控系统，对讲系统，信息管理发布系统等弱电内容。电话由市政电话交接箱接入，按每间房屋1对电话线，本设计只考虑管线的预留、预埋，交接箱、分线箱、线缆选择等由电信部门确定。室内电话穿PVC管或钢管暗敷设。闭路电视也从片区引线进入，建筑物设置有线电视分前端箱。有线电视由市有线电视网引入信号。按每间1个点计，本设计只考虑管线的预留、预埋，分配系统的型式、器件及线缆等由有线电视部门确定。有线电视均穿PVC管或钢管暗敷设，有线电视系统分配网采用集中分配方式。配套服务设施可根据需要，预留电视天线插座。采用同轴电缆SYWV759（5），市话电缆HYAT（）205，网络光纤等。建筑物内弱电系统竖向干线和水平配线均穿管暗敷。室外弱电线路采用穿PVC管埋地敷设。544防雷安全及接地1、电源进线处要求做防雷接地，防止雷电波侵入。垂直敷设的金属管道及金属物的底端及顶端应与防雷装置连接。为防止人身触电危险，本工程设置专用接地保护线（PE），凡正常不带电，而当绝缘破坏有可能呈现电压的电气设备金属外壳、金属支架、电缆金属外皮、穿线钢管等均应可靠接地。不允许使用蛇皮管、保温管的金属网、薄壁钢管或外皮做接地线或保护线。采用装设在屋面、屋脊等处的避雷带作接闪器。利用建筑物柱内钢筋2根主筋作引下线，间距不大于20米。要求接闪器、引下线和接地装置可靠焊接连接。各层圈梁内钢筋与引下线可靠焊接防侧击雷。2、本工程箱式变压器采用TNS接地系统,防雷接地、工作接地，保护接地共用接地体，采用在变压器基础处设人工接地体的方式,要求接地电阻R4欧。箱式变压器的金属外壳、灯具杆体外壳、电缆保护钢管、控制箱及所有金属支架、外壳均应有良好接地,作法详国标03D5014。在每隔盏灯处采用镀锌角钢作重复接地极，重复接地电阻10欧。进出箱式变压器的金属管道应就近与接地装置连接，以防雷电波侵入。3、过电压保护在给室外设备配电的各配电箱上装电涌保护器（SPD）。本工程为三类防雷建筑。本工程低压配电系统接地形式采用TNS系统。中性线与保护地线自低压配电屏内严格分开后，不得再连接。本工程采用总等电位联结，应将进出建筑物的电缆金属外皮、电缆金属保护管、设备进出线管、建筑物金属构件等与总等电位联接端子板可靠联结进行连接。等电位联结均采用各种型号的等电位卡子，不允许在金属管道上焊接。第六章环境影响评价61环境影响评价依据1国务院令第253号文建设项目环境保护条例（1998年11月29日）2中华人民共和国环境保护法（1989年12月26日）3中华人民共和国大气污染防治法（2000年9月1日）4中华人民共和国水污染防治法（1996年5月）5中华人民共和国固体废物污染环境防治法（1996年4月）6城市污水处理项目建设标准（建设部、国家发展计划委员会2001年4月16日发布，2001年6月1日施行）7建筑施工场界噪声限制（GB1252390）8大气污染物综合排放标准GB1629719979污水综合排放标准GB8978199610环境空气质量标准（GB30951996）中的二级标准11工业企业设计卫生标准（居住区大气污染物最高允许浓度）（TJ3679）12污水排放综合标准（GB97981996）13城镇污水处理厂污染物排放标准（GB89781996）62项目场址环境现状621大气环境现状执行环境空气质量标准（GB30951996）中的二级标准。评价区内环境空气质量较好，参与评价的各项因子均满足环境空气质量标准（GB30951996）二级标准要求。622水环境现状沱江评价河段的水质不能完全满足地表水环境质量标准（GB38382002）III类水域标准要求，其中除PH值、挥发酚、氯化物、石油类以及铜、镉等重金属超过III类水域标准外，其它评价因子均有超标现象发生。地下水环境质量评价区域内除园区外围的1点锰超过地下水质量标准（GB1484893）中III类水质标准外，其它各测点的评价因子均满足地下水质量标准（GB1484893）中III类水质标准。要求按城镇污水处理厂污染物排放标准（GB89781996一级A标后排入沱江。623声环境现状在场地附近采用HS5691型积分声级进行监测，各项监测结果均没有超标，各点位的昼、夜间监测值均达到城市区域环境噪声标准（GB30962008）中3类标准，场地内的噪声环境良好。63施工期间的环境影响与治理631施工期环境影响因素项目实施的影响主要表现为拆迁、水土流失和施工过程中可能产生的施工噪音、机械噪音、粉尘、废气、废热、废水、弃渣等可能对环境造成影响。一、对当地水域环境的影响在施工过程中，主要是施工人员产生的生活污水以及抽排出的地下水以及设备清洗废水。如这些废污水未经处理，直接排入水域，将对当地径流和施工人员生活用水造成一定影响。二、施工对环境空气质量的影响施工期对大气环境的影响主要是由于施工过程中砼拌和、砂石料粉碎、筛分以及机动车辆运输等产生的二氧化碳、一氧化碳、氮氧化物、碳氢化合物和烟尘等引起的。汽车尾气施工阶段，频繁使用机动车辆运输建筑材料、施工设备及器材、建筑垃圾等，排出的机动车尾气主要污染物是CH、CO、NOX等。扬尘工程开挖土石方、车辆运输、装卸建筑材料时将产生扬尘。施工期扬尘污染造成大气中TSP值增高，根据类比资料，施工扬尘的起尘量与许多因素有关。影响起尘量的因素包括基础开挖起尘量、施工渣土堆场起尘量、进出车辆泥砂量、水泥搬运量、以及起尘高度、采取的防护措施、空气湿度、风速等。装饰材料废气装饰工程用油漆、涂料等挥发造成的废气，主要有甲醛、苯等，属无组织排放。为减少装饰材料废气污染，应采用环保型油漆、涂料及装饰材料，尽可能降低有害挥发性物质对人群健康潜在危害。三、噪声对环境的影响施工噪声源主要是钻孔、破碎、震动和建材搅拌混合等。这种连续性或突出性噪声对操作人员有一定影响，应采取一定保护措施。施工运输车辆也会产生噪音对环境产生影响，在距声源处50M内，施工机械昼间、夜间等效A声级均不能达到建筑施工场界噪声限值（GB1253290）规定，在距声源处100M处，施工机械昼间等效A声级能达到建筑施工场界噪声限值（GB1253290）规定，而夜间等效A声级不能达到建筑施工场界噪声限值（GB1253290）规定。因此，施工噪声对周围声学环境的影响不容忽视。四、施工弃渣对环境的影响施工期会产生弃土、建筑垃圾、生活垃圾。该项目施工期基础工程挖土方量与回填土方量工程弃土在场内周转，就地平衡和用于绿地和道路建设，无外运土。五、施工便道的修建、施工车辆的运行可能会造成部分既有管网、线路或植物的损坏；施工期间的运输可能会对景区部分交通路段产生影响。632施工期环境保护措施一、污水处理施工期间的污水尽量先进入既有的化粪池处理后进入市政污水管网。二、扬尘处理为降低扬尘产生量，减少施工扬尘对环境敏感点的影响，保护大气环境，建议施工单位需采取以下措施防尘主要运输道路进行硬化，并使用草帘覆盖，防止扬尘。所有临时道路均需清洁、湿润，并加强管理，使运输车辆尽可能减缓行驶速度；施工中建筑物应用围帘封闭，脚手架在拆除前，先将水平内、脚手板上的垃圾清理干净，清理时应避免扬尘；选择对景区环境影响较小的运输路线，尽量不阻塞既有的旅游交通道路，并定时对运输路线进行清扫，运输车辆出场时必须封闭，避免在运输过程中的抛洒现象；尽可能使用商品混凝土；建材堆放点要相对集中，并采取一定的防尘措施，抑制扬尘量；在施工场地出口放置防尘垫，对运输车辆现场设置洗车场，用水清洗车体和轮胎；施工场地干燥时适当喷水加湿，在施工场地清理阶段，做到先洒水，后清扫，防止扬尘产生；开挖出的土石方应加强围栏，表面用毡布覆盖，土石方堆场尽量远离居民住户与景区现场。三、噪声环境保护方案对于施工噪，在建设中应严格控制工地噪音，把噪音控制在符合建设部、国家环保局规定的范围之内，夜间施工噪音控制在50分贝以内，不影响周围居民休息，白天应尽量控制在70分贝以内，不影响周围单位的工作和居民的生活。钢管、模板等构件装卸、搬运应该轻拿轻放，严禁抛掷；木工棚使用前应完全封闭。如果工程要求必须连续作业的强噪声施工，应首先征得当地环保、城管等主管部门的同意，并及时公告周围的居民和单位，以免发生噪声扰民纠纷。四、固体废弃物环境保护方案施工期会产生弃土、建筑垃圾、生活垃圾。建筑垃圾主要来自施工作业，包括砂石、碎砖瓦、废木料、废金属、废钢筋等杂物。废金属、废钢筋等回收利用，废建筑材料运至指定的建筑垃圾堆放场。五、施工范围内不允许乱砍原有树木、践踏草地，除有碍施工的树木确需砍伐，必须先办理有关手续再砍伐。对于因施工造成的既有管网和植被的破坏，要恢复，如果造成景点损坏，应尽快修复。633环境保护设施建设要求要求出水水质均执行城镇污水处理厂污染物排放标准（GB189182002）的一级A标准，在金堂污水处理厂未建投运之前，污水须自行处理达污水综合排放标准GB89781996一级标准或相应行业排放标准一级方可外排。64环境保护管理按国家环境保护管理的有关规定，本工程建设单位在施工期和工程运行期设置环保管理机构，其具体任务是组织、落实、管理和监督本工程的环境保护工作。一、建设期的环境管理根据环境保护目标和建设期环境监测需要，在建设期设环境保护管理小组。建设期的环保管理人员全为兼职，由相关专业技术人员组成，人员12名，负责协调和处理工程建设期的环境保护问题。二、运行期的环境管理工程运行期环境保护管理设专职人员1名，负责工程运行期环保日常事务，处理与工程相关的环境问题。人员及费用列入管理机构总编制及运行费用中。第七章劳动安全卫生消防71编制依据1劳动防护用品管理规定（劳动部1996年4月23日颁布）2劳动防护用品配备标准（试行）（国经贸安全2000189号）3民用建筑工程室内环境污染控制标准（GB503252001）4城市污水处理工程项目建设标准（建设部、国家发展计划委员会2001年4月16日发布，2001年6月1日起施行）5城市生活垃圾卫生填埋（建设部、国家发展计划委员会2001年5月15日发布，2001年7月1日起施行）6建筑设计防火规范（GB500162006）7建筑灭火器配置设计规范（GB501402005）72劳动安全721主要危害因素与危害程度1、主要危害因素及危害程度1建筑行业常出现的高空坠落，物体打击，机械伤害和触电伤害四大不安全隐患。2施工阶段产生的粉尘和扬尘。3施工机械产生的振动和噪声。4施工现场的火灾隐患，如电焊时产生的火花等。5装饰材料的有毒气体（二甲笨、甲笨和甲醛等）。项目建设中的主要安全、卫生危害因素及危害程度分析详表施工阶段施工工序危害因素危害程度主体施工阶段高空作业施工用电施工机械物料搅拌人员、物体坠落击打电击伤害机械伤害、噪声粉尘、噪声严重（伤亡）严重（伤亡）严重（伤亡）一般（伤害）装饰施工阶段高处作业内墙装饰、油漆人员、物体坠落击打噪声、有毒气体严重（伤亡）较大（伤害6噪声危害因素噪声污染源主要有施工期间的噪音主要是施工机械设备、运输车辆；经营期间的噪音主要是来往停车的车辆。建筑物内配套安装的机械传动设备。如电动机等。722劳动安全防范措施1认真贯彻“安全第一，预防为主”的安全生产方针。严格执行从业人员的“三级”安全教育制度，提高从业人员的安全意识和自我防范意识。牢固树立安全第一的思想，遵守安全生产制度和安全生产规范，正确使用安全防护用品。2严格执行国家安全生产规范、规程和强制性标准，安全生产设施、设备必须规范、齐全。加大安全生产费用投入，保证安全生产硬件设施到位，按规定为从业人员提供安全防护用品。为从业人员提供安全的生产工作环境。3加强施工过程的安全生产检查工作，及时发现生产中的不安全因素，消除安全隐患。对危险部位和危险作业应提出防护措施及安全检测设施。4建立健全保健救护人员的职责、制度以及日常监测检查制度。5严格执行建筑安全评价制度，接受质安部门的监察。6加强文明施工现场建设、施工现场临时用电严格执行TNS接电型式。7防火防爆作为人员密集的旅游公共场所，无论在建设期间还是建成投入使用后，均应注意防火、防爆工作，应健全组织机构，建立巡查制度，同时对重点区域实行重点管理，杜绝一切危险隐患。73卫生1311危害因素流行病的危害尤其是当前甲型H1N1流感扩张的情况下，更应注意卫生的防护，经常消毒，做到尽可能切断传染途径。1351卫生防范措施一、排水卫生防护所有污、废水均应用管道收集，经过污水站生化处理和消毒，达到污水排污标准后方可排入自然水体或市政污水管道。地面上未经处理的污水管道，应有防漏和防护措施。二、垃圾卫生防护每20米设置生活垃圾箱，生活垃圾由专人收集、集中运至城市垃圾站处理。结论本工程从劳动安全的角度充分考虑，在坚持“预防为主、防治结合、安全第一”的原则基础上，严格执行国家有关规定和标准要求，采用了相应的卫生防护措施，以及劳动安全措施，免除对内部工作人员以及周边地区的影响，保证施工人员设备的安全。因此，该项目建设卫生防护和劳动安全方面是可行的。74消防741火灾危险性分析因为项目为居民集中居住区，一旦火灾，将对人民生命财产带来严重危胁，本项目的火灾危险性属于较大。742火灾隐患程度评价因为人多，可能会因为各种原因导致火灾，火灾隐患程度属于一般。743消防措施1安全疏散本方案在平面布局中，考虑了相邻建筑物的间距和建筑物内的楼道宽度等满足疏散要求，在院内各建筑的外围和内庭，设置足够数量的消火栓，防患于未然。2灭火器在建筑物楼道内设置手提磷酸铵盐干粉灭火器。第八章组织机构与人力资源配置81领导协调机构为提高该建设项目的规划、设计、施工建设水平、加强对项目建设的科学决策和科学管理，保证项目的建设顺利实施，项目业主应建立专门的项目建设领导机构，施工图设计，项目招投标以施工期的领导和管理以及项目建设中重大问题的协调和处置。领导机构由业主与政府部门负责领导，办公室基建办、后勤等相关部门领导为成员，下设项目办公室负责工程项目建设的日常管理工作。82组织机构设置为做到科学管理、高效运行，项目由政府部门和成金发展投资有限公司领导，办公室负责实施建设，配备与任务相适应的人员负责具体建设组织工作。项目领导小组项目建设领导小组项目办公室负责人工程现场管理员、物资、安全、统计、财会83人力资源配置项目建设领导小组办公室的人力资源配置应本着“专业、敬业、高效的原则进行”。序号岗位设置负责人工作人员备注1办公室主任112工程现场管理23物资管理14安全管理15财会管理16合计1684管理机构主要职责1、制定项目建设总体施工进度计划、安排、协调、组织项目资金，检查督促各阶段建设计划的实施。2、建立独立的基建账户，按照国家规定编制项目财务、会计和报账管理制度，检查，监督项目资金使用情况。3、执行国家对工程项目建设的招投标管理规定，负责项目的招投标管理。4、协调项目建设各方主体单位工作，监督执行各项技术方案和技术标准，对已完成项目进行经济、技术、财务监督评测，组织工程验收。第九章项目实施进度91项目建设实施阶段项目采用项目业主制管理，项目业主为成都金堂发展投资有限公司，根据项目建设实施情况应分为以下几个项目建设阶段1、项目决策阶段业主根据本单位整体发展水平和发展规划，进行项目前期考察，委托有资质中介机构对项目的建设进行可行性论证并编制项目可行性研究报告，为科学决策提供依据。负责向政府主管部门申请项目立项，落实项目建设相关条件，筹集项目建设所需资金。2、项目准备阶段取得项目选址、环境保护等方面的批准文件；明确设计的范围和设计深度，选择有信誉和合格资质的勘察设计单位进行设计，签订合同，并进行合同管理；办理设计文件的审批工作；组织开展设备采购与工程施工招标及评标工作，选择合格的承包商，并签订合同；组建项目建设领导小组及管理办公室选派合格的现场代表，选择适宜的工程监理机构。3、项目实施阶段办理需由项目业主出面的项目批准手续，以及法律、法规规定的申请批准手续等。按合同规定为项目实施提供必要的条件，在实施过程中督促检查并协调有关各方的工作，定期对项目进展进行研究分析，保证工程按期竣工。4、项目施工阶段要求2009年10月1日动工修建，2011年12月30日完工。5、竣工验收阶段组织有关各方对工程进行竣工验收和工程决算；办理工程移交手续；做好项目有关治疗的接收和管理工作，组织项目投入运营。92项目实施进度安排项目建设实施时间及总建设周期项目总实施进度26个月，根据