物业管理在城市管理和社区管理中的关系与作用研究

物业管理在城市管理和社区管理中的关系与作用研究深圳物业管理研究所二八年十二月内容摘要物业管理是城市管理的基础性工作，是衡量城市管理水平的重要标志，而社区管理寓于城市管理之中，三者相辅相承、密不可分，是点、线、面的关系。本课题在归纳、研究物业管理、社区管理和城市管理三者关系的基础上，提出了加强物业管理在城市管理中作用的对策建议，以促进和谐社区的建设与城市经济的发展。本报告正文由五部分内容构成，主要内容为一、从学理上辨析了物业管理、社区管理和城市管理的相关概念，明确了本课题的研究范围。城市管理是多元城市管理主体依法管理或参与管理城市地区公共事务的有效活动，涵盖社会管理、经济管理、规划管理、生态环境管理等多方面内容。社区管理是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。物业管理是建立在市场经济基础上，由业主和物业服务企业双方以契约关系为纽带建立的经营型管理模式，它将城市管理中分散的基层管理职能集中起来，以市场化、专业化、社会化的管理取代行政性的单一管理。二、深入剖析了物业管理与社区管理的辨正关系。物业管理与社区管理的管理内容、管理目标相互存在着重叠和相互交叉。同时，物业管理与社区管理在管理主体、管理对象、服务对象、管理性质、管理内容以及管理资金的来源上不同。在新的经济形式下，物业管理的发展给社区管理提出了新的要求，两者需要在相互协调、促进中共同发展。三、分析了物业管理与城市管理的辨证关系。物业管理是城市经济发展到一定阶段的必然产物，是城市管理的重要组成部分，物业管理对城市功能的发挥、环境的改善和城市形象的塑造起着重要作用，具体表现为物业管理是搞好城市管理的重要基础之一，物业管理有利于美化城市自然环境、有利于建设良好的城市人居环境、有利于保持城市经济建设成果、有利于促进城市经济的发展、有利于促进城市管理体制改革。四、分析了物业管理、社区管理、城市管理在相互协调和运作中存在的问题。物业管理与社区管理、城市管理尚未建立有效的相互协调和互动机制，主要表现为，协调机制不够完善，导致城市管理效率低下；管理职责边界不清，增加社会成本或造成管理盲区；政策法规不能有效衔接，引发法律冲突和矛盾纠纷；社会资源利用缺乏统筹安排，造成重复劳动和资源浪费；社会认同度存在差异，影响物业管理行业形象与社会地位的确立。这些都严重制约了物业管理作用的充分发挥，影响了社区稳定、城市管理的有效实施以及城市良好形象的塑造。五、提出了加强物业管理在城市管理、社区管理中作用的具体对策建议。具体包括理顺管理关系，明确相关主体的责任；加大政府对物业管理扶持力度，促进物业管理行业健康发展；建立健全政府有偿购买物业服务机制；建立全方位、多层次物业管理联席会议制度；强化基层党组织的战斗堡垒作用；创新物业管理模式，建立多元化服务体系；加强资源整合，实现物业管理与城市管理、社区管理的有效对接。附件部分对我国及国外物业管理与社区管理的发展概况进行了介绍，并梳理了国家、广东省及深圳市有关城市管理、物业管理的政策法规。目录序1一、物业管理、社区管理、城市管理的相关概念1（一）物业的概念、特征及其分类1（二）物业管理概念的界定3（三）社区的概念、特征及其分类5（四）社区管理概念的界定9（五）社区管理体制10（六）城市管理的概念及其主要内容14二、物业管理与社区管理的辨证关系15（一）物业管理与社区管理的联系16（二）物业管理与社区管理的区别18（三）物业管理的发展给社区管理提出了新的要求20（四）物业管理与社区管理需要协调发展22三、物业管理与城市管理的辨证关系24（一）物业管理是现代化城市管理的必然产物24（二）物业管理是现代化城市管理的重要组成部分25（三）物业管理在城市管理中发挥着重要作用25四、物业管理与社区管理、城市管理相互协调和运作中存在的问题31（一）协调机制不够完善，导致城市管理效率低下32（二）管理职责边界不清，增加社会成本或造成管理盲区33（三）政策法规不能有效衔接，引发法律冲突和矛盾纠纷35（四）资源利用缺乏统筹安排，造成重复劳动和资源浪费36（五）社会认同度存在差异，影响行业形象与社会地位的确立37五、加强物业管理在城市管理与社区管理中作用的对策建议38（一）理顺管理关系，明确相关主体责任38（二）加大政府对物业管理扶持力度，促进物业管理行业健康发展39（三）建立健全政府有偿购买物业服务机制40（四）建立全方位、多层次物业管理联席会议制度41（五）强化基层党组织的战斗堡垒作用43（六）创新物业管理模式，建立多元化服务体系45（七）加强资源整合，实现有效对接46附件一我国及国外物业管理与社区管理发展概况49附件二城市管理与物业管理相关政策法规梳理58序近年来，我市物业管理理论研究与实践工作得到了政府及房地产行政主管部门的高度重视，在老住宅区综合整治、原农村城市化地区引入物业管理，住房保障制度改革等方面取得了突破性进展，为城市管理相关工作的开展奠定了一定的基础。为加强城市管理、推进社区建设，加快国际化城市步伐，必须深入剖析城市管理、社区管理和物业管理三者相互关系，制定科学合理的政策措施，充分发挥物业管理在社区管理和城市管理中的作用。本课题以物业管理在城市管理中的定位、作用和功能系统研究为主线，以物业管理与社区管理相互关系为研究重点，通过规范分析法，厘清物业管理、社区管理、城市管理三者在管理主体、职责范围、管理目标等方面的异同，正确认识物业管理在社区管理、城市管理中发挥的基础性、关键性作用。本课题的研究目标是通过研究物业管理、社区管理、城市管理三种既相互联系又相互区别的社会经济活动，提出合理解决物业管理纳入城市管理相关问题的路径，以期构建城市管理、社区管理和物业管理协调发展、相互促进的有效机制，推动和谐社区建设，实现城市高效管理。一、物业管理、社区管理、城市管理的相关概念（一）物业的概念、特征及其分类1物业的概念从广义上来说，物业与房地产是同一个概念，指建筑物及其附属设备、设施和相关场地。从法学意义上讲，物业是指一定建设用地范围内已建成和确定业主权益，有特定四至界限的各类房屋等建筑物及相配套的固定附属设备、公用设施、公共场地和其他定着物，以及用地和房屋包容的空间环境。该定义中，“已建成”是形成可供使用、需要管理的物业的前提；“（已）确定业主权益”表明已建成的物业是经过法定竣工验收程序验收合格并对该物业的业主已依法作了确定（一般以颁发了产权证为标志），而业主即物业所有权人要对物业的管理负责。2物业的特征（1）不动产性民法学中的“不动产”概念是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变或降低其经济价值的物（财产）。物业从实物体方面和财产分类方面属于不动产，但“物业管理”术语中的“物业”，并不包括不动产中的农用地和未利用地，仅仅是指建设用地范围内的物业。（2）单元性物业的单元性是指人们可根据经济上或管理上的需要，将有特定四至范围的建设用地和房屋及其固定附着物确定为一宗独立财产，以便确权、交易、使用或管理。香港李宗锷所著香港房地产法一书中指出，“物业是单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业又可分割为小物业。”1（3）空间和环境性构成物业主要内容的房地，其基本功能是围界和提供一定的有四至范围的空间，便于人们在其中进行生活、生产等活动，房地为人们提供了生存和活动空间服务。实物性的物业本身就是人们生活、生产的物质环境条件的构成部分，既能在生态学意义上影响人们的生存质量和行为方式，又能在美学意义上体现人们可感触的美丑、洁脏、秩序好坏等文明景观，是人类生态环境文明的有机组成部分。物业构成的空间和环境，是一种客观存在，也是物业业主权益维系的重要对象，是物业管理不可忽视的重要方面。3物业的分类按照所有权的性质，物业可以分为公共物业（政府办公楼、公立学校、医院等）和非公共物业（企业、机构和个人的生产、办公、居住等物业）；按占有形式，可以分为自用物业和出租物业；按使用性质可以分为居住物业、商用物业、工业物业、特殊用途物业。从存在的形式来看，物业可以是一个建筑群（如住宅小区）、1李宗锷，香港房地产法，商务印书馆1988年版，第9页。一栋单体建筑（如住宅楼）或一个单元（如住宅单位），某宗物业的范围通常用产权的形式来界定。（二）物业管理概念的界定从我国物业管理产生的历程来看，物业管理本质是一种由市场供求因素所催生的服务产品，与市场经济发展水平、住房制度和产权制度有着密切的联系。以实践为基础，我国规范物业管理活动的相关法规对物业管理的概念作了明确的界定。1我国法律法规对物业管理概念的界定2003年9月1日起施行的国务院物业管理条例将物业管理的界定为，“（物业管理）是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”这一规定仅明确了物业管理条例所调整的物业管理活动的范围，并不能诠释实践中物业管理普遍意义上的内涵。2007年10月1日起施行的中华人民共和国物权法中“业主的建筑物区分所有权”一章第八十一条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以聘用物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权更换。”从法律意义上来讲，物业管理是物业所有人（即业主）对其物业的管理，由于现代物业产权多元化的特点，业主可根据其物业的具体情况，选择自我管理、选聘专业的物业服务企业或者其他管理人管理等管理模式。国务院物业管理条例和我国物权法对物业管理的定义，是以其调整的物业管理活动的范围为基础的，是对实践中物业管理活动在法学涵义上的抽象定义，并不能诠释物业管理的全部内涵。2理论研究对物业管理概念的界定从实践上来看，物业管理服务的对象是物业的所有权人，即业主，物业管理的客体是业主所拥有的物业。在物业法学涵义已经明确的基础上，进一步界定物业管理的概念。物业管理的英文为“PROPERTYMANAGEMENT”，对这一概念在学术界有多种解释。目前，比较趋于一致的是广义的物业管理和狭义的物业管理两种概念。从广义上来讲，物业管理是指在物业的寿命周期内，为最大程度上发挥物业的经济价值和使用价值，管理者采取多种科学技术方法与管理手段，对各类物业实施全过程、全方位的管理，并为物业所有者或使用者提供有效周到的服务。广义物业管理的范畴相当大，它涉及到物业全部寿命周期内的多种管理与服务活动。如物业的开发建设管理，租售管理、装修管理、修缮管理、以及为物业使用者的经营、生产、居住而提供的多种形式的服务。从狭义上来讲，物业管理是指专业组织或机构，受业主聘用，按合同或契约，运用现代经营手段和修缮技术对已建物业及其业主或使用人进行管理和服务。狭义的物业管理，一般包括对房屋建筑及附属配套设备、设施及场地以经营的方式进行管理，对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护统一实施专业化管理，并向业主或使用人提供多方面的经营服务。从以上概念的比较可见，广义物业管理与狭义物业管理的区别，在于其管理范围的大小不同。广义物业管理涵盖较宽，包括了物业的产生到寿命终止的全部过程。在大多数的企事业组织或机构内，其内部物业的管理均体现出这种广义性的特征。而狭义的物业管理，则多体现在物业建成并投入市场后，专业的物业服务企业接受业主或使用人的聘用，而对物业进行的管理与服务。我国物业管理行业起步较晚，物业管理的市场体系正在建立中，目前开展的物业管理，多属于狭义的物业管理。随着我国物业管理业的进一步发展，广义范畴的物业管理也将出现并呈发展的趋势。（三）社区的概念、特征及其分类1社区的概念“社区”的概念最早是由德国社会学家斐迪滕尼斯在社区与社会一书中提出，20世纪30年代由美国引进中国。引入中国后，人们对它的理解便含有了地域性因素。一般意义上讲，“社区是进行一定的社会活动，具有某种互动关系和共同文化素质维系力的人类群体及其活动区域。”2这一定义，兼顾到了人口、地域、设施、制度、意识等社区的基本因素。构成社区的基本要素有四个方面一是一个相对稳定的人文区位意义上的地域。特定的区域不仅是社区成员活动的基本空间场所，而且社区成员的活动方式乃至思想感情也都被打上区域的烙印和特征。二是一定规模和具有同质性的人口。社区人口主要表现为人口的数量规模和分布，以及人口的素质构成。以职业因素等为主的同质性的人口素质构成很大程度上决定了社区的类型。三是以横向分布和联系为主要特征的组织结构。社区作为一个社会实体，是由一些群体和组织构成的。社区结构既体现了社区内各种群体、组织的分布状况及其相互之间的关系水平，并且在很大程度上反映出社区发展的水平。四是有一定程度共同性的文化心理和生活方式。基于社区的共同利益、面临的共同问题和共同需要，每一个社区都会形成共同的生活方式、行为规范和价值取向。2社区的特征（1）社区是社会的缩影社区是一个具体的、有限的地域社会共同体。在社区内，社区成员以家庭为单位消费各种生活资料，解决最基本的社会生活需求。因此，社区的各种社会联系更直接、更具体。社区生活内容2郑杭生社会学概论新修，中国人民大学出版社2002年版，第272页。是多方面的，既包括经济生活，也包括政治、文化生活；社区成员的关系也是多方面的，既形成一定的经济关系，也形成血缘、地缘等其他社会关系。可以说，社区是社会成员生活基地，社区是一个社会实体。（2）社区是聚落的承载体所谓聚落，是指人类各种形式的居住场所，它不单纯是房屋建筑的集合体，还包括与居住直接有关的其他生活设施和生产设施。社区的一切构成要素都是聚集在聚落之间的，人类社会生活的大部分活动都是在聚落这一地域空间内进行的。聚落是人类改造环境的产物，聚落作为人类活动的中心，既是人们居住、生活、休息和进行社交活动的处所，又是人类进行生产劳动的场所。（3）社区具有自身的文化由于每个社区的经济条件、政治条件、社会条件以及历史文化传统、居民职业结构的不同，各个社区都有自身的文化特点，以区别于其他社区甚至邻近社区。（4）社区居民具有共同的社区意识社区意识也称为社区认同感或归属感，是指社区居民对自己所属社区在感情上和心理上产生的一种认同感。社区意识既是社区的构成要素之一，又是界定社区的重要标准。3社区的分类社区通常被人们理解为一个小型社会，或者叫做众多要素构成的社会实体。所以，社区的构成体系也是复杂多样的，其类型呈多元状态。（1）腾尼斯对社区的分类社区概念的最早提出者腾尼斯把社区分为三种类型第一为地区社区，亦称地理的或空间的社区。它以共同的居住区及对周围（或附近）财产的共同所有权为基础。邻里、村庄、城镇等都是这种地区社区。第二为非地区社区，亦称“精神社区”。这种社区只内含着为了一个共同目标而进行的合作和协调行动，同地理区位没有关系。这种社区包括宗教团体和某种职业群体等。第三为亲属社区，亦称血缘社区。即由具有共同血缘关系的成员构成的社区。（2）其他分类继腾尼斯提出的社区分类方法之后，学术界提出了多种社区分类方法。其中，较为典型的有两种一种是按照社区的空间特征分类，社区可以分为法定的社区、自然的社区和专能的社区三种。法定的社区即通常所说的地方行政区，它们的界限可以明确地标示在地图上并加以法律形式的规定。如城市中各个区、街道所辖的地域范围形成的社区，以及农村乡、镇、村等行政单位所辖的地域范围所形成的社区。自然社区即人类在生产和生活中自然形成的聚落，如农村的自然村落、集镇和城市等。专能社区是指人们从事某些专门活动而形成于一定地域空间上的聚集区，如大学城、军营区、矿区等都是一种专能的社区。另一种是按照多元标准分类，即按照经济结构、人口密度和人口规模等多元标准分类，可将社区分为农村社区、城镇社区和城市社区。农村社区是指以从事农业生产为主要谋生手段的人口为主的、人口密度和人口规模相对较小的社区，农村社区成员关系密切、血缘关系浓厚，社区服务设施、物质条件等相对落后。城市社区是指在特定的区域内，由从事非农业生产劳动的密集人口所组成的社区，城市社区成员之间人际关系较为松散，血缘关系淡化，思想、政治、文化相对发达，社区服务设施、物质条件相对齐全。城镇社区，是介于城市和乡村之间的、居民主要不从事农业生产劳动，人口达到一定规模的社区。我们通常所指的社区，一般为城市社区或城镇社区，我们的研究对象是城市社区的管理。（四）社区管理概念的界定所谓社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。社区管理是一个内涵相当丰富、外延相当复杂的范畴。由于人们所处的历史条件、文化传统不同，也由于社区的结构、功能和发展水平不尽相同，故社区管理的内涵与外延并不是一成不变的。社区管理的主要内容包括社区教育、社区服务、社区经济、社区自治、社区文化、环境建设以及公用基础设施建设等。在我国，社区管理的概念是在我国由传统计划经济体制向市场经济体制转轨时期，伴随着改革的不断深化，社会结构、人们的生活方式、思想文化以及行为方式等各方面的变化而提出来的。（五）社区管理体制“社区管理体制是指社区管理的组织体系及运转模式，它以社区管理的基本内容为基础，与社会外在的环境和社区发展的方向相适应，是实施管理的组织结构、职能权限划分和管理方式、工作方法的总和。”3一定的社区管理体制，是特定的历史环境和时代条件的产物。1社区管理体制的内容（1）街道办事处或延伸的居委会。它是政府职能的延伸。它代表政府行使管理权,帮助业主自行自治自律管理领导管理。3鲍日新社区管理理论与实践，大连海事大学出版社，2004年版。（2）社区内产权人、使用人住户组织的业主委员会。业主委员会代表全体产权人、使用人的利益,按照国家相关法律、法规、产权理论,聘请物业服务企业为之服务自治管理。（3）物业服务企业。受产权人聘用,物业服务企业对社区进行服务与管理,它在行业主管部门的指导下,在业主委员会监督下开展工作,按章纳税,是有偿行为,属于第三产业的服务业。（4）社区服务组织。按照国际惯例,根据社区生活需要,由业主委员会成立以社会互助为基础的自治组织,开展义务性的帮助活动,通常是无偿的相当于国外的义工组织义务互助管理。2社区管理体制的类型根据社区管理活动的主体不同，城市社区管理体制可分为以下四种类型。（1）企业主导型企业主导型城市社区管理体制主要存在于我国计划经济时代，企业对社区内各种设施包括房产、学校、娱乐等基础性设施享有所有权，在政府有关部门的参与下，企业直接或间接形式社区经济管理职能。（2）政府主导型政府主导型社区管理体制是以政府为核心的社区管理体制，社区建设和管理完全由政府机构自上而下地推进，实行直线式管理。在政府部门中设立专门的管理机构，作为政府组织体系的重要组成部分，具有专门负责社区规划和管理的职能。在这种体制模式下，政府是社区建设和管理的主体，活动的开展、人员的安排、资金的筹集等都是政府部门的事情，并且常将行政事务和社区事务结合在一起，社区组织和公众基本不参加社区建设和管理。根据组织方式不同，政府主导型的社区管理体制可分为分设型和内属型两种方式。分设模式的政府主导型社区管理体制示意图如下协指领被助导导领导图1分设模式的政府主导型社区管理体制示意图内属模式的政府主导型社区管理体制示意图如下街道办事处社区居委会社区工作站街道办事处指导协助图2内属模式的政府主导型社区管理体制示意图（3）市场主导型市场主导型社区管理体制又称为“物业管理体制”，是在城市综合开发的基础上，适应市场经济的要求，建立起来的一种经营性的社区管理体制。目前，这一体制还不够成熟，缺点是这种市场化运作的管理模式主要是满足社区居民生活方面的需求，不能覆盖小区中的社会管理和行政管理，其地域的范围一般只为封闭性的小区，而且物业服务企业或投资主体更多注重经济效益，而有时忽视社会效益。（4）社区自治型社区自治型管理体制是以社区居委会为核心，联合社区内其他各种主体（非政府组织、新经济组织、企业、个人）一起，共同参与社区事务管理，实行真正民主自治管理的一种体制。社区居委会XX工作委员会XX工作委员会XX社区工作站（六）城市管理的概念及其主要内容1城市管理概念的界定在理论界，有关城市管理概念的界定有以下三种观点（1）从政府职能的角度界定城市管理从广义上讲，城市管理是指城市政府对城市的经济、社会、文化等各个领域的事务的管理；从狭义上讲，城市管理是指城市政府对城市公用基础设施和公用服务设施以及市容、市貌的管理。（2）从管理职能的角度界定城市管理从管理职能的角度讲，城市管理是指城市政府对城市的各项公共事务进行计划、决策、执行、组织、指挥、服务、协调、监督的活动。（3）从政策制定和执行过程的角度界定城市管理从政策制定和执行过程的角度讲，城市管理是指城市政府制定和执行城市公共政策，并对城市公共政策的执行过程和后果进行评估、监督和反馈的活动。综合上述三种观点，结合目前国内外城市管理的理论研究成果和成功的实践经验可知，政府是城市管理的主要主体，市场机制是管理的基础，非政府组织和广大市民是管理的有效补充。现代城市管理的涵义可界定为，“城市管理是城市政府、市场和其他城市利益相关者，以城市为管理对象，在总体上对城市规划、建设、发展的全面过程和运行与再生的全部活动所进行的有机协调；是在市场机制调节的基础上，运用一定的城市治理制度安排和体现先进水平的科技手段，互动合作，整合城市各种资源，实现城市高效协调运行和各项功能正常发挥，促进城市经济、社会和环境和谐发展的创造性活动”。2城市管理的主要内容城市管理的内容主要包括城市规划管理、城市经济管理、城市社会管理、城市文化管理、城市交通管理、城市环境管理、城市公共企业管理、城市政府管理、城市危机管理、城市对外交流合作等。可以概况为两个方面，一是城市管理主体需要处理好城市环境发展问题，包括自然环境和人文环境；二是需要运用适于这个国家的途径和方法去处理城市各种问题。二、物业管理与社区管理的辨证关系通过辨析物业管理与社区管理的概念，结合我国及国外物业管理与社区管理发展实践，可知两者在管理内容、管理目标等方面相互交叉，同时，两者在管理的主体、管理的对象、服务的对象、管理的性质、管理的内容以及管理资金的来源等方面又有着区别。在实践中，物业管理是城市社区管理的基础性工作，两者相互影响、相互促进。（一）物业管理与社区管理的联系1物业管理与社区管理的内容相互交叉从物业管理狭义概念可知，物业管理主要包括对房屋建筑及附属配套设备、设施和场地的管理，以及对房屋周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路养护实施统一的专业化管理。而社区管理是一个比物业管理更大的系统，从社区管理的概念可知，它包含着文教卫生管理、市容秩序管理、市政设施管理、社会治安管理、环境保护管理、计划生育管理、老龄人口管理、流动人口管理、邻里关系以及房屋管理等等。由此可见，物业管理被包含在社区管理内部,两者是整体和部分之间的关系。因此,物业管理必须服从于社区管理的总体安排。2物业管理与社区管理的目标相互交叉物业管理的根本目标在于通过对“物业”的管理实现对“人”的服务，满足业主物业服务消费的需求，这就要求物业服务企业实现以下工作目标小区秩序有条不紊、保持小区卫生清洁、物业得到必要养护维修以及营造和谐的生活、工作环境。社区管理的根本目标在于实现对“人”的管理，提高居民的物质、文化生活水平，实现社区和谐、稳定。可见，社区内的物业管理工作如果井然有序，同时实现了社区管理的部分目标，也有利于形成独有的社区文化，进而有利于促进社区的经济建设和环境建设。从某种意义上讲，构筑良好的社区生活环境是物业管理与社区管理的共同目标。3物业管理与社区管理可以实现有效结合物业管理主要从“管物”入手,对小区内的房屋、设备、设施、场地等进行日常的维护保养,为社区内的居民创造安全、整洁、舒适、优美、方便的生活和工作环境,这种良好的环境为社区管理的开展奠定了物质基础,使居民可以有更多的精力参与社区事务而社区管理则从“管人”入手,建设文明社区,让社区居民生活得到改善,并逐步提高居民的文明素质,培育良好的社区环境和社区参与意识,为物业管理的正常开展创造条件。以新加坡为例，其物业管理和社区管理是在政府主导和健全的法律体系的条件下，实现了有效的、紧密的结合。政府的社区管理和物业服务企业的物业管理两者的界限没有得到特意的区分，在这种机制下，政府、物业服务企业和业主各有明确的法律权利和义务，三方主体共同构筑了良好的社区生活环境。德国实践表明，物业服务企业可以成为物业管理与社区管理实现有效结合的关键纽带。4物业管理可以促进社区管理体制的变革随着社会经济的进步，城市管理体制在不断地演进、变革，具体表现在社区管理体制的变革。从我国社区管理实践可知，原有的政府主导型与企业主导型的社区管理体制正在向市场主导型与社区自治型社区管理体制转变，以适应新的城市管理体制的要求。而市场主导型的社区管理体制即为物业管理体制，物业管理在这一体制中起着关键性的、基础性的作用。物业管理的健康发展，在实现了经济效益和社会效益的同时，也促进了社区管理体制的变革。以瑞士为例，其以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，实现了物业管理与社区管理的相互协调，建立了市场化程度较高的社区管理体制。（二）物业管理与社区管理的区别1管理的主体不同参与社区管理的主体包括社区范围内的政府组织、企事业单位、社团组织和居民委员会等。参与物业管理的主体则是物业的业主（物业使用人）,建设单位（开发商）以及接受业主聘用的专业化物业管理服务企业或其他管理人,物业管理的主体日趋多元化。2管理的对象不同物业管理的管理对象是物业管理区域内具有不动产性、单元性、空间和环境性的“物业”，通俗的讲，是指房屋建筑及附属配套设备、设施及场地。而社区管理的对象是具有共同文化、共同意识以及社会属性的社区，通俗的讲，是对某一区域内的居民、社会秩序、公共环境进行的管理。可见，物业管理的对象仅限于“物”，而社区管理对象除了“物”以外，还有“人”及其生活的自然环境和人文环境。3服务的对象不同物业管理的服务对象为物业管理区域内的业主（及物业使用人），其物业管理服务的对象具有局限性。是受业主的聘用，通过双方签订物业管理服务合同，在确定物业服务企业与业主各自权利和义务关系的基础上，为业主提供各种物业管理方面的服务。物业服务企业为业主提供物业管理服务和业主接受物业管理服务等方面存在一种契约关系，并受这种契约关系的制约。而社区服务的对象是社区范围内所有的居民（及住户），不仅包括物业管理区域内的业主，而且包括不属于物业管理区域内的居民，以及暂住和流动人口。社区管理的服务方和被服务方，在提供服务和接受服务等方面是自愿的，不存在契约关系。4管理的性质不同社区管理是国家管理社会生活、群众管理社会生活和社会管理社会生活相互交融的基础性社会管理。具体而言,社区管理是在街道办事处领导下的行政性管理和在街道办事处组织引导下,社区内有关单位和居民共同参与的围绕人的社会生活而实施的管理。政府行为在社区管理中起着主导作用,因而社区管理具有明显的行政性。而物业管理是社会化、企业化、专业化管理,它是在业主的聘用下围绕人的居住环境而实施的管理,是一种由现代化的物业服务企业实施的完全市场化、商业化的活动，属于市场经济行为。5管理的内容存在不同社区管理与物业管理在管理内容上均具有综合性,但综合性的内涵却不同。社区管理包括了更为广泛的内容,不仅包括“人的居住环境”,而且包括人的社会生活”的内容,如计划生育、婚姻家庭、邻里关系、卫生保健、商业网点、科技教育、就业安置、老龄工作等等。而物业管理以“人的居住环境”的管理为主要内容,即以物业为核心的各类专业化管理与服务内容为主,如各类房屋及附属设备、设施的维修养护物业环境的治安保卫、消防管理清扫保洁、绿化管理停车场管理等。适应市场服务需求,也会开展一些专项服务和特约服务。6管理资金的来源不同社区管理需要配备相应的机构与人员,需要在社区范围内开展工作,因而必须要有充足的资金来源保障。社区管理的资金主要依靠政府的拨款,同时也可以开辟多元化的资金筹集渠道,如社会和企事业单位捐助等形式。而物业管理是一种商业化的服务活动,其资金来源主要是业主所支付的物业管理服务费。（三）物业管理的发展给社区管理提出了新的要求在我国经济改革过程中,物业管理异军突起,成为城市经济中的新兴产业。同时,随着单位住宅区的减少和社会住宅区的迅速增加,居民逐渐由原来的靠单位转变为依赖物业管理,原来的“单位人”也开始向“社区人”转化。但社区管理的新体制尚未成熟,在市场经济条件下，物业服务企业承担了许多本不应该由它承担的事务,特别是在一些有偿服务的项目上,还容易与原来的街道管理部门发生矛盾。原有的社区管理模式属于政府导向型的管理模式,它主要是以城市区级人民政府下派的街道办事处为主体,在居委会、中介组织、社会团体等各种社区主体的共同参与配合下对社区的公共事务、社会事务等进行管理。由于社区管理与物业管理都是对与城市居民日常生活相关的诸多方面的日常管理,两者之间存在着很多共同或相似之处,如地域重合、硬件共享、宗旨和目标相近、管理的人员相近等而且在相关的地方性规定中,社区管理组织的某些职责与物业服务企业的服务内容有所交叉由于传统体制的惯性和经济利益的驱动,两者经常出现很多摩擦和碰撞。因此,这种原有的管理模式已远远不能适应社会的发展,也会为物业管理的进一步发展制造许多障碍。如原有社区管理模式属于自上而下的管理,政府行为偏多,不利于社区居民的主动参与意识和民主意识的培养,而物业管理的发展恰恰需要具有这种意识的业主。因为在我国基本上都是多户住宅区,在这种物业区域,物业管理服务的需求主体不是单个的业主,而应是能代表业主整体利益的业主大会组织。在管理松散无序的社区中,业主大会组织难以成立。在这样的情况下,业主对于物业服务企业的监督以及矛盾的相互协调都无法正常进行,容易形成纠纷长时间得不到解决的局面。（四）物业管理与社区管理需要协调发展1合理的职能划分与机构设置对一个社区来讲,管理和服务的事务大致可以分为以下四个方面即行政、法律、市场和自治,这可以算作是城市社区管理的四大职能模块。在这四大模块中,社区管理机构应主要承担行政和法律职能,其他事务则应交给物业服务企业去完成,比如社区的清洁卫生、房屋设备的维修养护等。对于自治性的事务,社区管理机构要给予引导,发动居民自行组织和运作。在职能的划分中,社区管理部门一定要把握好自身的职能范围,不应出于自身利益的考虑而多管、少管或不管。在职能合理划分的基础上,合理设置相应的管理机构是保持社区管理与物业管理协调发展的根本保障。首先对于整个社区来讲,社区管理的机构要与物业管理的机构明确分开设置,街道办事处和居委会不能设有从事物业管理经营业务的机构或部门互助性质服务或社区义工提供的服务除外。其次对于社区中的一个小区来讲,社区管理和物业管理都需要居民的自治组织,两者可以合而为一,同时承担社区管理和物业管理的各项工作。在这样的小区中,绝大多数情况下业主即居民,居民即业主,无论从人的角度还是物业的角度都需要自治管理。在这种职能划分和机构设置的情况下,物业服务企业其实是一个“局外人”,它仅仅是一个为业主提供服务的企业,而对于这类企业的管理权和监督权并不属于街道办事处或居委会,而应属于工商部门和物业管理的行政主管部门。这类企业与业主之间是纯粹的商业合同关系,这种合同关系并不涉及街道办事处或居委会。2群众自治组织的发育和成熟由于长期实行计划经济体制,我国城市居民长期被动接受管理,而自我管理的意识和能力都较弱。从我国目前所处的社会发展阶段来看,社区居民自治组织尚处在培育阶段,因此仍需要政府具有较强的社会管理职能。但是我们从世界各国的经验可以看到,经济发展水平提高以后,具有参与意识和参与能力的业主或居民对于社区管理和物业管理的发展是至关重要的。社区管理和物业管理犹如两个联动的齿轮,这两个齿轮共同的动力就是居民的自治。居民自治水平的提高可以在以下几个方面共同促进社区管理和物业管理的发展。首先,可以较容易地对社区事务进行决策。例如在物业管理活动中,因为物业服务企业的服务质量而产生的各种纠纷,就可以通过业主大会这样的自治组织来解决和决策。其次,可以更好地协调社区内不同阶层之间的关系。一般社区范围较大,可能包含不同阶层的社会人群,良好的群众自治组织可以使不同阶层的人群加强沟通和交往,互相帮助,有利于社会的治安与稳定。再次,可以在社区中组织各种类型的活动。群众自治组织因为充分接近居民,对居民情况和社区资源非常了解,有条件将居民组织起来,参加各种类型的活动。例如组建各种类型的俱乐部、社区的联欢活动、捐助活动等。这些活动可以增强居民的荣誉感和归属感。第四,培育社区居民的责任感和羞耻感。居民具有责任感和羞耻感,可以大大地减少在社区或小区中发生的违反公约或公共道德的行为,也可以减少“搭便车”行为的发生。三、物业管理与城市管理的辨证关系物业管理是城市社会经济发展到一定阶段的必然产物，一个城市物业管理水平的高低直接影响着人们的居住质量。因此，正确认识物业管理与城市管理的关系，并充分发挥物业管理在城市管理中的作用，对提高我市城市管理效率具有重要意义，对城市健康发展、社会安定、和谐起着非常重要的作用。（一）物业管理是现代化城市管理的必然产物随着市场经济的发展，为适应社会管理的要求，原有自上而下的城市管理体制和模式不断变革。城市管理主体日益淡化对市场经济的行政干预，而是更多的运用经济杠杆协调市场各方的关系，并以此实现对城市的管理。物业管理正是适应市场经济条件下城市管理的需要应运而生的，通过对物的管理，实现对特定群体的服务，同时，促进了现代化城市管理体制的形成。（二）物业管理是现代化城市管理的重要组成部分物业管理已经成为现代化城市管理的重要组成部分。物业管理为住宅小区营造了一个舒适、安全的居家环境，为办公楼物业提供了一个便捷、和谐的工作空间，为公共物业提供了全方位和有效的管理与服务。物业管理与城市管理已密不可分。从两者的管理内容上来看，物业管理的范围仅限于一个物业管理区域，城市管理的范围则是由这些物业管理区域组成的整个城市。这些单个区域生活与工作环境的好坏直接关系到整个城市环境与形象的好坏。（三）物业管理在城市管理中发挥着重要作用物业管理与城市管理两者之间的辨证关系集中体现在物业管理在城市管理中发挥的重要作用。物业管理的产生离不开现代城市经济的发展，城市管理也离不开高质量、高水平的物业管理。1物业管理是搞好城市管理的重要基础之一改革开放以来，随着城市经济的发展和居民生活的提高，城市建设的形式相应发生了深刻变化。过去的建筑是一栋一栋的独立布局，现在的建筑是一片一片的社区布局；过去的楼体是单功能的，现在的楼体、楼群是多功能的。建筑形式的改变，客观要求管理形式相应改变。因而物业管理是适应成片的综合性的新的建筑形式的一种新的管理形式，简言之是市场经济发展的新事物。物业管理的出现，改变了整个城市管理的模式，使城市管理也可以划分为若干相对独立的区域分别进行管理，这些区域分别由不同的物业服务企业按照专业化、社会化、企业化的要求实施物业管理。将物业管理与城市管理内容加以比较，不难发现，物业管理的范围限于一个物业管理区域，而城市管理范围则是这些区域组成的整个城市，如果把城市管理放到一个区域中，那么城市管理的许多工作就会和物业管理的工作重叠。小区物业管理搞好了，城市管理才能搞好，小区物业管理有序了，城市管理才能有序。因此，只有每个物业服务企业的管理搞好了，整个城市的环境面貌和管理水平才能达到更高的水平。2物业管理有利于美化城市自然环境物业管理可以促进城市市容市貌的美化,提高城市的文明程度和现代化水平。物业管理的重要任务之一是对公共设施的管理,包括管理范围内清洁、绿化及车辆停放管理等,这些看似平常琐事,却对城市市容市貌影响很大。物业管理在公共场所全方位推行的结果,必然改善整个城市的形象,使城市向环境优美、卫生清洁、生活方便、礼貌文明、秩序井然、社会安定的方向发展。可见,物业管理可以在社会效益、环境效益等多方面体现出其存在和发展的社会价值。深圳在加快经济发展的同时，大力推行物业管理，为深圳获得“国家卫生城市”、“全国环境综合治理优秀城市”、“国家环保模范城市”、联合国人居荣誉奖”、“国际花园城市”、“中国人居环境范例奖”、成为首个“国家生态、园林示范城市”作出了很大贡献。物业管理成为了深圳的一张名片，成为创造和谐社会、提升城市品质的重要因素之一。3物业管理有利于建设良好的城市人居环境物业管理的推行，为人居环境建设提供了新的内容与模式。现代物业管理追求的是一种小区的情调、小区的感觉、小区的文化与品位，良好的社区自然环境和文化环境能够使住户有一种情感的归属。这样的物业管理，能增长住户的见识，开阔视野、陶冶情操，在潜移默化中提高居民的素养，促进人与人之间的和谐相处。深圳物业管理的发展目标，是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一，这三个效益的实现，深化了人居环境建设的内涵。在深圳物业管理实践中，广大企业和居民在树立环保意识、秩序及优化生活秩序及环境、倡导绿色生活方式、建立新型社区邻里关系及行为模式等方面，做了大量工作，体现出新时期人居环境建设中物业管理的强大生命力和倡导效应。梅林一村、碧荔花园、高新技术工业园等小区实施了垃圾分类处理，中海、长城、华侨城、城建等20多家物业管理企业获得具有环境管理系列标准的ISO14001国际质量体系认证。4物业管理有利于保持城市经济建设成果统计资料表明，全国现有存量房产，如果经营管理得好，使其经济寿命延长一年，相当于新建5000万平米以上的房屋，可节省基本建设资金70至80亿元。如果把其他附属设施计算在内，节省的资金可达100亿元以上。从经济学意义上讲，物业经济寿命的延长，等于延长了业主对物业所有权和收益权的期限。这一点对于城市经济建设尤为重要。现阶段我国正处于经济改革的攻坚时期，各方面资金投入均很大，如果能较好地维护城市建设成果，无疑为国家节约了一大笔基本建设开支，用于投入其它急需建设的项目，势必加快我国经济发展的步伐。由土地的有限性决定，在国外房地产是自有财产保值增值的主要选择对象之一。在我国，城镇居民虽然尚未到达投资房地产，实现个人财产保值增值的程度，但已有精明的购房者在选购时，把房产的升值能力或未来转手的难易程度作为选择房产的主要因素。一般来说，房产升值的快慢和大小，与房产所处的地理位置、周围环境及配套设施有着直接联系。物业管理虽然无法改变房产的地理位置，但可以改变房产周围的环境和条件。近几年，在物业管理部门的积极参与下，各种新建居住区中与居民生活息息相关的各种配套设施不断完善，居民购物、医疗保健、子女入托、上学都得到了很好的解决，无疑，小区内的房产价值也就自然升值。5物业管理有利于促进城市经济的发展物业管理作为新兴行业，在我市国民经济的发展中已经起到举足轻重的作用，有利于促进国际化深圳都市的建设。（1）促进房地产业的持续发展随着生活水平的日益提高,人们的居住观念也发生了很大变化,住房不再仅是遮风避雨的场所,而是安全、文明、舒适的工作和生活环境。购买者花钱买的不仅仅是房子,还有管理和服务。随着房地产市场逐步走向理性和成熟,在新一轮经济周期里,房地产企业之间可能将价格竞争转向多元化竞争,功能、品质、位置和物业管理好的房地产将占有更多的份额。良好的物业管理具有品牌效应，已经成为许多人选择物业时的一个很有份量的砝码，从而成为房地产持续发展的保证。（2）扩大国内居民消费需求物业管理对扩大消费，拉动经济增长也有重要作用。据测算，在房屋70年的使用过程中，物业管理及装修、房屋修缮、设施改造的长期消费支出与购房支出的比例为131。物业管理不但有利于刺激居民购房的积极性，随着社会经济快速发展，物业管理所创造的经济总值将越来越多。加强物业管理工作,有利于深化城镇住房制度改革,启动住房消费,拉动内需,发展第三产业,促进经济发展。（3）为社会创造就业岗位物业管理企业是一个劳动密集型企业，可以充分吸收城市下岗职工、复员退伍军人和农村剩余劳力,解决了大量下岗职工和农村剩余劳动力就业和再就业。以我市为例，物业管理解决了我市16万多人的就业问题，不仅为企业创造了经济效益，也为我市的现代化建设创造了社会效益。（4）促进经济产业结构升级在我国国民经济供求关系中所表现出来的主要矛盾是结构性矛盾，大力进行产业结构调整和优化是解决问题的必然选择。加快第三产业的发展步伐，尽快提高其在三个产业中的比重是关键。房地产和物业管理属第三产业，我国房地产业的增加值还不高，物业管理增加值的比重更低，这为其发展提供了巨大的发展潜力和广阔的发展空间，它的快速发展将为社会创造迅速增加的产值。物业管理目前还属于劳动密集型产业，它的快速发展还可以吸纳大量的社会过剩劳动力，大大提高第三产业的产值比重，优化产业结构。6物业管理有利于促进城市管理体制改革长期以来，城市基层管理工作始终实行区、街、居三级行政管理体制，采取以行政为主导的管理服务模式，以行政管理包办一切，代替服务，包括有偿服务。这是在计划经济条件下产生的一种管理模式，是与当时条件相适应的，也是起过作用的。但随着社会主义市场经济体制的建立，以及城市建设和管理中所进行的一系列改革，客观上对城市社会管理提出了改革的要求，过去那种单纯以行政为主导的分级管理体制与正在引入的社区建设和管理产生了新的撞击。同时人们日益增长的物质文化需要对过去以行政管理代替服务，甚至漠视人们对特殊服务要求的管理模式也带来了新的冲击。社区建设和物业管理两个新生事物都是伴随经济和社会事业改革而来的，呈现在社会基层管理的一个交汇点上。因此，在这种情况下探索新型的城市基层管理模式成为必然。开展物业管理和社区服务无疑是一个突破口，对于推动城市管理更好地适应建立社会主义市场经济体制的需要，更好地发扬社会基层民主，最大限度地满足人们不断增长的物质文化生活需要，都将是一个积极的探索。物业管理“以业养业，自我发展”的理念，不仅减轻了政府的负担，同时也增加了城市管理投入和资金来源，理顺了建管关系，找到了城市管理的新路子，其中“经营城市”的观点就是最明显的一个转变。四、物业管理与社区管理、城市管理相互协调和运作中存在的问题在城市建设与社会经济发展中，物业管理与社区管理、城市管理有着各自的职责，在管理目标、管理内容和管理手段等方面存在着较多重叠和交叉。实践中，物业管理与社区管理、城市管理不能实现有效的协调和有机的结合，既不利于物业管理行业的健康发展，也不利于和谐社区与现代化城市的建设。目前，我市物业管理与社区管理、城市管理相互协调和运作中存在的问题大致可归纳为以下几个方面。（一）协调机制不够完善，导致城市管理效率低下物业管理、社区管理、城市管理有各自独立、成熟的运作机制。我市社区管理由政府机构自上而下地推进，属直线式的政府主导型社区管理体制。在这一管理体制下，政府组织体系中的街道办事处、居委会等基层组织是社区管理主体，社区管理具有明显的行政管理色彩。在城市管理方面，我国逐步建立起市、区、街道三级管理体制的格局，形成了规划、建设与管理相互分离的模式。政府的不同部门负责城市管理的不同职责，城市管理是由各部门相互配合协调而完成的。物业管理是一种经济行为，在市场经济中，其通过物业服务合同的订立，确定商品交换双方的权利和义务，以产品交换的方式介入城