国际商贸物流基地项目主题发展定位(PPT 66页).ppt

,由于本案地段位置特殊，交通区位特点鲜明，受空港产业特性影响，内部功能构思空间极为宽泛,面临着项目在追求社会效益的同时必须兼顾市场可兑现价值的重要课题。由于对项目了解程度及时间所限，本方案仅对项目进行了纲领性思路描述，以期提出一个具备市场前瞻性及现实可操作性的投资方向，以实现最大限度规避市场风险的最终目标，旨在通过对本项目的初步分析研究，项目定位的阐述等，展现给贵司。特此说明。,以远见缔造一切,占据独有资源而创造不止于资源握有前景而规划不止于前景不随波逐流不急功近利前瞻趋势开创“主题地产”时代用眼光换取价值远见正是本案的起点和核心运作理念,第一部分策划理念及出发点,1,意识领先房地产物业类型的严重同质化使得竞争态势空前激烈,与其与别人竞争市场，不如自己创造市场,填补市场空缺；需求在任何时候都是客观存在的,但供应的有效性往往才决定了需求的真实性。“采取差异化定位模式在一个自我资源占据明显优势的领域做属于自己的市场，如入无人之境，往往可达到不战而屈人之兵的目的”。,战略突围商业地产的开发与竞争正日渐惨烈，要实现项目的良性运作，必须打破常规思维模式，反向求异，科学谨慎的分析项目自身各项要素，因势利导，积极谋划，大胆突破，在客观把握现实基础上，构建切合市场的核心竞争力。,变通创新策划的根本就是要在客观尊重市场的前提下找到自己清晰的市场定位，其核心在于解决问题。定位的内涵莫过于研究客户的投资动机与消费心理倾向,而其有效性则在于多维的变通与适度的创新。挖掘自身各项资源与条件，在把握客观规律的同时顺应发展趋势，寻找突破点，把握物质需求满足条件下的精神超越，引发市场关注。最忌是“步人后尘”。,思路决定出路资源创造价值在这样一个定位的时代里，房地产的开发不仅仅是对项目本身做什麽，更为重要的是怎样把握市场，怎样把握消费者。凭借自身资源优势和良好的资源整合能力最大限度的降低运营成本，最大化的提升项目边际利润。一个好的房地产项目定位是需要把充分发挥土地自有价值与紧密联系市场结合起来的必然产物。,第二部分商业地产现状,1,2,一、主要问题：1、市场需求有限,商业地产空置量上升商业地产的供应量已经进入高速发展期，投资市场开始出现严重萎缩，商业地产租售目标的实现难度也越来越大。2、结构严重失衡大型商业设施建设结构不合理，局部区域商业地产投资量大，扎堆现象严重，但有效供给不足；传统商业设施项目严重过剩与新兴现代商业相当匮乏形成矛盾；商业生态链不能保证不同消费群体在不同区域都能得到便捷、高效的服务；城乡发展的矛盾突出。,3、面临中国工业化的挑战。国内很多生产企业规模的逐渐扩大和品牌的日益高度集中，集中采购、内部交易和自建分销体系等给商业批发业和零售业带来强劲的挑战。4、面临市场供求关系变化的挑战。我国经过20年经济持续高速增长，已告别了“短缺经济”状态下的卖方市场，买方市场已全面形成；造成企业利润下降，严重挤压流通利润，自销、直销形式普及且竞争激烈。,5、面临科技革命的挑战。随着网络信息技术的广泛应用和普及，传统商业的优势及信息渠道已严重蜕减，新形式下的物流业空前发展，使渠道延伸、成本缩减也出现了新的商机。6、三大难题：以住宅开发理念看待商业地产开发。在资金上追求快速牟利，严重违背商业地产开发规律。目前商业地产的发展与政府规划严重脱节。,二、发展趋势,商业地产将向专业化的定位、策划方向发展。商业策划（包括业态的策划、商业建筑的策划等内容）的专业水平将成为商业地产项目重要的竞争力。随着商业地产竞争的日趋激烈，与专业化的定位与策划公司携手开发，将成为未来商业地产项目运作的趋势。,未来的批发与零售的结合，新的批发业态与传统兼容，传统市场不断改造，商业将得以长足的发展。个性化消费成为时尚，“大而全”、千人一面的经营模式对消费者而言，已经不具备吸引力，主题商业也因此应运而生。,现代商业形态正呈现出积极的多元化、多业态、多种复合的发展模式，现代流通、物流产业正依托快速的实效性体现着其无可比拟的价值。房地产项目开发理念日新月异，各种新思想、新观念、新理念层出不穷，部分发展商已不再被动地迎合消费者的口味，而是努力引导市场，创造超越现有的生活需求，将自身对文化的理解和独特的审美品位融入房地产项目中，形成风格独特、个性鲜明的主题商业。,京畿首府，区域政治、文化、经济中心。交通、旅游、商贸发达；移民城市，接受外来文化能力强；商业网点建设及公建用房投资明显加快，商业地产空置量也在逐年上升；商业地产的宏观调控，令商业地产开发如履薄冰；购物中心、超市、社区商业及大型SHOPPINGMALL、休闲体验式建筑综合体、主题商街已成为市场的主流；商业地产的投资回报率逐年下降，投资回报率也正在回归正常水平；部分开发商忽视项目市场研究与专业论证，缺乏对商业地产运作动态的、定量、定性的分析，造成项目运作失利；市场竞争的加剧，使得开发商积极向差异化竞争战略过渡；房地产市场细分开始加剧；,三、xx市场环境,宏观市场,第三产业成长迅速，房产投资放量增长，社会需求稳步提升；各类商业物业与公建物业的蓬勃兴起，进一步完善和强化了城市格局；商业公建项目逐渐成为房地产投资与经营的热选。,房地产市场的市场化操作依附于政策的动向日益明显；信贷政策对开发商的资金链条提出严峻的考验；房地产开发流程中土地、规划、施工建设、销售等各环节日益精细，规范操作要求越来越高，地产行业面临着严峻的市场洗牌。,微观市场,政策环境,第三部分,项目市场环境,2,1,3,一、项目区位：1、基本情况：本案位于xx空港工业园起步区内，东起规划的xx大街，西至规划xx东大街，南起规划xx路，北至规划xx。总占地约40.5公顷，净地约540亩。2、交通状况：地处空港经济区核心地带，按照省政府关于建设临空产业区的规划要求，这里将实现高速公路、高速铁路、城市轻轨、航空港的“无缝衔接”，交通优势得天独厚且极其优越。,3、发展趋势：按照省政府规划，我省将成立xx机场临空产业园区暨空港经济区管委会，享受省级开发区政策，由xx市管理，依托机场大力发展临空经济。临空经济区将以航空物流为龙头，以保税加工园区为重点，集空港物流、国际商务、高新技术产业为一体，开展仓储运输、区域分拨、区域快递、订舱保管、金融服务等业务，打造新的开放门户。根据省政府的要求，各级政府和有关部门将在投融资、环保、土地、税收等方面给予政策支持。同时，xx也正在加快滹沱新区的建设，这些都将为以石xx机场为依托的临空经济的发展营造良好的环境。,按照规划，这里将根据围绕生态型、和谐型、可持续发展为思路的现代“华北航空城”，在石家庄机场周边30平方公里区域内，规划建设“xx空港工业园”“一港”(xx国际枢纽型航空港)“三中心”(空港都会CBD、空港行政中心、文化创意交流中心)“五大产业区”(空港配套型商务商贸服务产业区、空港高端服务产业区、xx国际物流产业区、总部经济区、临空港高新技术产业区)构成的临空型产业体系。,第四部分项目定位,3,2,1,4,定位理念：,1,2,3,规避同质化竞争，开辟错位经营下差异化定位的市场新通道,眼界衍生理念理念决定远见远见成就价值,建筑没有语言但作品却可以恒久流传,关于“物流”-PhysicalDistribution(PD)logistics物流是指为了满足客户的需要，以最低的成本，通过运输、保管、配送等方式，实现原材料、半成品、成品及相关信息由商品的产地到商品的消费地所进行的计划、实施和管理的全过程。物流构成：商品的运输、配送、仓储、包装、搬运装卸、流通加工，以及相关的物流信息等环节。物流管理4大特点：（1）以实现客户满意为第一目标；（2）以企业整体最优为目的；（3）以信息为中心；（4）重效率更重效果。,通常，物流基地或园区的建立离不开如下诸多要素：1、便捷的海、陆、空及其他交通条件2、具备区域或跨区域生产资料优势3、具备商品集散及输送基地条件4、临近生产基地或消费集散场所5、有着区域独有的产业政策优势本案物流产业基地条件目前尚不成熟，因此，必须通过建立主题商业与集约规模化住宅社区首先提升地块市场关注度广泛的吸纳人气，在区域板块逐渐升温的前提下开拓物流相关配套体系，从而打造集居住、商业消费、休闲观光、仓储及近远程运输、信息流通的市场格局。,“空港经济”-房地产开发最后一块处女地皇冠上最后镶上的钻石！所谓“空港经济”，就是依托大型枢纽机场的综合优势，发展具有航空指向性的产业集群。从而对机场周边地区的产业产生直接、间接的经济影响，促使资本、技术、人力等生产要素在机场周边集聚的一种新型经济形态。是一种具有现代服务性特征与新经济时代特征的新型产业。被称为本世纪最具区域与国际竞争力的经济形态。,空港经济这一经济形态的出现：是世界高新技术产业和全球经济一体化发展不断加快的产物，是后工业时代全球自由贸易潮流的表现。国内外众多成功经验表明：将现代工业与现代服务业有机结合的空港经济是未来的区域竞争焦点。发展空港经济要注重技术、管理和融资水平的提升。此外，发达的空港经济区也是大型枢纽机场、雄厚区域经济背景、大型物流中心与政府的有效管理等有机结合的结果。,空港经济在运作模式上大体可分为三类：第一类是直接与航空运输相关的服务产业，如航空物流业、食品业、维修业等，他们随着机场航空产业链的延伸而在机场周边形成航空配套产业。第二类是利用机场口岸功能和航空货物快速、安全的特殊优势，为对时效性有较高要求且产品具有体积小、重量轻、附加值高的制造业和高新技术产业及创汇农业、花卉业、邮件快递业等提供服务。第三类是利用机场的区位优势而延伸发展的总部经济、会展经济、旅游经济、文化娱乐等与航空关联的产业。,根据相关的国际航空运营经验：一个航空项目发展10年后，给当地带来的效益产出比为180,技术转移比为116,就业带动比为112。一个大型枢纽机场的功能可以辐射到与航空相关的旅游业、服务业、金融业、物流业、房地产业等领域。从而，形成一个较大的产业链。,我国这几年的实践也证明空港经济能够：有力推动当地经济产业结构的调整;使服务业有较大的发展;加快经济发展模式的转型；由于地价的升值，带动房地产业迅速兴起;有力地增强城市的区域竞争力;,本案核心,产业落地资源落地人流落地资金落地商机落地,方案一:中国的，世界的-CHINAANDWORLD,让世界认识石家庄，让xx吸引世界让世界熟悉xx，让xx走向世界领军商业地产的城市运营商新xx的形象代言人,“空港国际商贸产业园”,空港国际商贸园,xx第一“主题地产”,xx第一“商业王国”,xx“离岸加工厂”,最具规模的“空港商业带”,最大的“经济交流平台”,最炫的“不夜城”,1.诠释,xx第一“主题地产”：绝对的城市地标！不可复制的商业福地！绝对的区域中枢、全新商圈领航宝地！xx第一“商业王国”：商贸集约型的创富基地！600亩规模的震撼体量，挺立京津唐，傲视环渤海！xx“离岸加工厂”：xx地区最庞大的集研发、制造、批发于一体的离岸产业贸易园区。,最具规模的“空港商业带”：打造华北地区最具档次的集“食品、生鲜、花卉”贸易中心最大的“经济交流平台”：开创经济文化交流的先锋，创建经济文化交流平台。最炫的“不夜城”：华北休闲娱乐城，打破昼夜差别，充实业余生活夜色经济的发动机。,“以王者气质煅造精品”绝对领航、纯粹集约化、终极商业目标、精致的商业建筑综合体,站在历史与机遇的十字交口，秉承兼济天下的雄才伟略，以“冷眼看世界，敢为天下先”的非凡气概，审时度势，为城市的发展远景添加双翼，“鲲鹏出东海，扶摇直上九万里”.,2.内涵,3.功能定位及分区,“商贸区”：将空港经济型产业集中化、集约化，建立大型商贸城与交易中心，将各产业类型归纳其中，分区部署，形成大型商贸综合体，达到“大空港”经济发展的目标，逐步实现区域经济一体化；,花卉种植、物流中心作为华北地区花卉流通中心，利用得天独厚的交通条件成为面向东北、西北等地的主要花卉来源,生鲜基地利用交通枢纽和华北平原的优势，利用高科技技术发展生鲜基地,“会展中心”：规划独立的大型会展中心，满足常年产品展览、博览会与文化经济活动的主要活动场所。会展中心应设有主展厅、展览厅、商务厅、贵宾休息室、多功能厅及多个独立会议室与洽谈空间，并提供布展制作、出租展具、展品仓储和运输等配套服务；,“生产加工区”：建设国际标准化生产基地，全部为独栋车间，集办公、加工、制造于一身。整个生产加工区划分标准加工区及出口加工区连两部分，发展出口导向工业，扩大对外贸易，以实现开拓国际市场、发展外向型经济的目标，专为制造、加工、装配出口商品而开辟的特殊区域，其产品在满足内贸交易前提下，积极开拓外向型发展思路。有单类产品出口加工区和多类产品加工区之分。,“仓储物流区”：规划大型仓储囤货区，为各厂商商家提供完善的仓储配套；提供大规模物流运输平台，满足供货商家的全国乃至全球贸易的需求。其构成主要有：商品的运输、配送、仓储、包装、搬运装卸、流通加工，以及相关的物流信息等服务；,“休闲娱乐主题商街”：规划建设xx最炫大型休闲娱乐商城，其中集餐饮、娱乐、洗浴、KTV、茶楼、棋牌室、游乐城、便捷式酒店等于一体，能满足日常xx本土商家、客商及外省定向娱乐客源的需求；,夜色经济“大型情景体验式主题观光购物商业街”为主题的新城镇规划中，夜色经济会越来越显示出巨大的商机。大力开展夜间广场、文化活动，如广场音乐会、广场交际舞会等，以各种各样的文化演出及其他极具xx地方特色的娱乐节目，增强项目“夜色经济”的地域文化特色，借此吸引市民和游客的目光，鼓励消费者在这里进行社交生活，消费能力更强，驻留的时间也要远远要长，销售利润也相对更高。,“旅游休憩区”：项目群中可规划一定数量住宅产品，分别以高、中、低三种档次划分住宅及度假、休憩酒店类投资物业。,4.规划形态提示在产品规划上，要求各物业即自成体系，又可统一结合，使其之间即能相互关联，又不会相互干扰。例如：在娱乐城的规划设计选址的时候，必须考虑远离会展中心及居住区域，以免影响正常生活及经营活动，但作为项目总体规划的一部分，就必须考虑如何从设计角度使其与其他商业体系融为一体；,5运营模式及赢利模式项目推广坚定不移的走“主题化”、“差异化”路线；以政府为依托，将xx现有商贸产业链进行业态整合与升级改造；长期组织全国性及国际性的业务交往及交流；聘请国际性商业运营机构进行规范化运营管理；通过长期持有、自主经营、产权销售等多种动态变现形式，开辟市场转型大背景下的赢利新模式。,方案二：可触碰的历史文化长廊“xx历史文化主题商街+“国际新都市生活圈中的高尚人居”-历史需要铭记，后人需要继承,xx历史的形象代言者xx6区17县地貌人文景观体验场xx商业地产与文化地产的集结地经营式民宅的衍生地定制式生活的缔造者,1、诠释：xx商业地产新锐：商业地产与文化地产的完美融合，浓缩传统历史文化，弘扬现代文化气质，以文化复兴与城市再造为己任的旷世气概，开创商业文化地产先河；“xx文化”主题商街：首推原点建筑概念，“xx文化”的展现平台，集城市记忆与百种商业融汇其中，“xx万博风情街”；LifestyleShoppingCenter：即“体验式消费环境”，目前全球最具生机与活力的商业业态；,“未来海世界”：,打造xx地区最大的室内海洋游乐场，是集戏水、餐饮、洗浴为一体的，具有南国风光亚热带情调，目前国内规模最大的室内水上游乐活动中心,“嘉年华游乐场”：,集刺激、梦幻、狂欢为一体，拥有迪士尼、欢乐谷、嘉年华等娱乐形式的超大型最新概念的主题游乐场,xx首例主题集成社区：以休闲消费为主题，形成一个集居住、度假、商务办公、休闲娱乐于一体的定制式消费系统。,大型人文主题景观商街依托xx历史文化为背景，原点建筑为主题，融入百种商业业态，将历史文化与现代商业有机结合。,2、功能定位及分区：,原点建筑：在这里，在曲折独特的商街两侧，布置有次序井然、星罗棋布般的xx旧村落的代表性建筑，按一比一的比例延商街两侧排列，力求恢复历史原貌，再现城市记忆，从而将城市版图内的百年民居复制于此，吸引追根溯源的xx原住居民重拾记忆，也可吸纳五湖四海的观光客在这里探寻旧xx的印迹。,场所制造：,在这里，可以一边逛街一边享受蓝天白云和碧水，这就是本案带来的一场生活空间的革命。这种独特空间序列，以开放的体验化空间吸引人们主动游玩、主动消费。它打破了室内室外的空间界限，实现了城市自然化、戏剧化空间场景的塑造，形成内部与外部景观的和谐与相互映衬。,LifestyleShoppingCenter：xx首家大型情景体验式主题观光购物商街文化地产的示范样板主题地产的旷世力作,开放互动空间：,通过构筑多文化单元的业态整合模式，将民间艺术、风情民俗、饮食文化、农家风貌、历史文化、人文宗教、工业科技、休闲娱乐等多方面全方位充分展示，使之浑然一体，相得益彰，承载xx的历史文化，并延续现代文明。积极倡导“主题定制式消费”，针对不同类型的消费需求制定消费形态和内容，提高商家与消费者之间的互动与参与性，提供更加专业、人性化的“BTOC”(bussinesstocustomers)服务；,休闲度假公寓+中式别墅区空港经济区内的休闲度假公寓+主题高尚人居,从地块的先天条件来看，项目有庞大的周转人流以及丰富的自然资源，同时又有城市规划中的市政配套和未来的城市建设（xx新区的建设），既能够拥有良好的环境又不失交通网络的优势。项目将可以从商业的角度来寻找一个可持续发展的支撑点。,商务度假中心,建设商务度假中心，主要产品平台：酒店式公寓、出租型的商务别墅、外商活动中心的会议厅；商务配套功能：商务会议功能董事会会议，企事业单位的业务会议，年会，总结会等，项目呼应此类功能的平台有酒店式公寓的会议室，出租型的商务别墅；商务会晤，社交，谈判功能商务人士的商务沙龙，企业之间的商务谈判，外商的聚集活动等。,