世联年重庆樵坪山项目发展战略与整体规划

1、1樵坪山：中国(zhn u)旅游新地标-重庆(zhn qn)樵坪山项目发展战略与整体定位中国重庆共一百七十七页2版权声明：本研究成果是鲁能集团与深圳世联地产顾问股份有限公司共同研究的成果。未经鲁能集团与深圳世联地产顾问股份有限公司共同书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告(bogo)中的部分或全部内容。共一百七十七页3前言：都市(dsh)生态休闲，成为一种生活都市生态休闲：东部华侨成、托乐嘉、圣淘沙成为一种新的生活。山地凭借其优越的山、林资源以及高尔夫、国际会议等设施，成为国际商务办公与交流、休闲度假、观光旅游、居住的选择，更是城市的象征与标签。重庆是著名的内陆城市、

2、国际都会、历史文化名城、旅游城市。重庆不仅山清水秀 ，更有深厚的文明、商脉底蕴，凭借其经济发展成就越来越吸引世界的关注。樵坪山有无可替代的区位优势、原生态的山地条件，具备发展成集山地旅游、休闲度假、商务、酒店、居住、节庆为一体的国际级生态休闲城。将樵坪山打造成为国际一流的都市休闲区不仅符合樵坪山的自然条件与区域开发要求，提升区域与城市价值，更能够塑造全新(qun xn)的都市生态休闲生活方式。共一百七十七页4樵坪山：中国(zhn u)旅游新地标以“旅游、度假、城市配套”功能的统一为开发理念，以区域功能更新、城市价值(jizh)更新、生活形象更新为发展目标， 将区域最终打造成为以旅游度假、文化展

3、示、生态保护和都市休闲为一体的，引领重庆、辐射大西南、享誉全国的“国际级都市生态休闲区”共一百七十七页5巴南区位于西部唯一的直辖市重庆(zhn qn)，处于九个主城区中最南端巴南区鱼洞西部唯一的直辖市，正处在快速城市化阶段；重庆主城九大区都相对独立，是典型(dinxng)的组团式发展城市；巴南区由原巴县并入重庆市，位于主城最南端，远离主城核心区。南岸九龙坡大渡口江津南充巴南区共一百七十七页6巴南区凭借后发优势，未来将成为重庆主城区下一轮的重点发展(fzhn)区域，“宜商、宜居、宜业、宜游、宜娱”是未来的发力点巴南区未来发展四大优势：丰富的旅游资源：巴南区是中国十大温泉之乡和中国优秀旅游城区，有

4、丰富的旅游资源和厚重的文化底蕴。 城市化率的发展：巴南区2008年城市化率是69%，每年增长2.5%，这个水平远高于整个重庆主城各区的平均水平，增长趋势良好(lingho) ；交通环境的改善：巴南区将随着二、三、八号轻轨线的开通，将为该区域的房地产市场发展提供了强有力的硬件支持 ；房地产价格洼地及投资增速：巴南区房地产的未来发展空间远高于传统意义上的三北一南的区域，从目前的价格来看，“洼地效应”已经开始突显，2009开发投资完成同比增长36%，从20032008年巴南区房地产成交面积增长30%，仅次于重庆房地产发展传统意义上的优秀区域（渝北、江北和北部新区）“重庆的九个主城区有的已经注定了不会

5、发展得很好，主要是因为有的区域在房地产方面发展过早，如今已没有太多可开发的空间和利用的资源，而以龙洲湾新区为核心的巴南区，通过“五宜”于一体的发展定位，凭借其发展的空间优势和丰厚的资源，将成为南重庆一颗璀璨的明珠”重庆大学建筑与房地产管理学院院长 任宏共一百七十七页7西片是当巴南目前的城市发展核心，东片由于缺乏(quf)明确定位，丰富的旅游资源与大力发展工业的战略存在潜在矛盾东片以“环樵坪经济区”为核心，发展装备制造、现代物流业、创意产业、电子信息产品制造，与南岸的茶园工业园、长江工业园连成一片，形成统筹(tngchu)城乡发展的重要引擎。巴南东片为南泉镇为核心，拥有南温泉，国际高尔球度假区，

6、樵坪山等旅游资源，具备发展大旅游的条件；西片未来以“龙洲湾新区”为核心，作为重庆主城区的功能延伸区域，是巴南南部新城的核心功能区，发展行政、商务、会展、居住、商业、旅游等功能；东片区西片区巴南区分区结构图龙洲湾新区规划巴南东片规划“两片区”是指以燕尾山为界形成具有不同功能特征的东西两片战略发展区域；共一百七十七页8樵坪山区域(qy)位于巴南东部，区位优势明显，对外交通便捷，9大主城区均在其1小时辐射圈之内内环高速外环高速樵坪山渝湘高速渝黔高速大渡口区南岸区渝中区江北区渝北区沙坪坝区九龙坡区1小时30分钟樵坪山北碚区巴南区环樵坪山拥有发达(fd)的快速交通设施9大主城区均在樵坪山的1小时辐射圈内

7、高速：内环高速、外环高速；轻轨：轻轨2、3、8号线，其中8号线，鹿角北站位于樵坪山下共一百七十七页9区域拥有较为完好的、非强势原生态山林资源，但整体处于开发初期，两大组团发展相对独立，缺乏互动，发展动力(dngl)不足梯田(ttin)村镇山峰林地溪流山谷土地使用现状：地势地貌现状：鹿角组团：以起伏较小的梯田为主，现有可开发用地约56km2；樵坪山顶：可开发用地边界约18km2；平均海拔约650m；最高峰马鞍山海拔750m；南部高于北部；鹿角组团：北部以梯田为主，南部为鹿角镇，规划为商住用地；樵坪山顶：森林面积20.9km2，覆盖率达60%；耕地面积4km2；其他用地面积1.1km2；5处小二型

8、及以下水库和众多山坪塘；现有4个行政村，约1992户共5567人；区域产业：以农业种植业为主； 坡地山峰林地溪流山谷樵坪山顶鹿角组团共一百七十七页10同时樵坪山的旅游发展缺乏统一规划，导致旅游设施投入少、分布散、档次低、接待能力(nngl)不足，严重制约了樵坪山旅游的发展樵坪山旅游资源开发建设(jinsh)存在缺乏科学发展的规划，需要制订强有力的生态环境保护措施，特别是古寨现有的古城门及其它文物点保护措施。 樵坪山旅游资源概况自然以及历史文化资源丰富，但缺乏保护，多半已损毁：5眼泉水；十大景点：黑龙湾、 水槽口、白云峰、龙进口、老姥洞、碾盘山、将军岭、鬼狮崖、老龙洞、马鞍山；接待能力不足，总床

9、位少于500张重庆报业集团新闻培训中心；樵坪国际乡村俱乐部；樵坪度假村以及农家乐；现已开发的自然旅游资源：现已投入使用的度假旅游设施：共一百七十七页11樵坪山开发不仅(bjn)是大力发展旅游业更是肩负着区域崛起的历史使命最大化发挥旅游(lyu)开发带来的经济价值同时，充分利用樵坪山所处的特殊区位以及资源价值的稀缺性，从巴南乃至重庆城市崛起的角度，重新看待樵坪山的城市价值，实现“经济、功能、形象”的统一协调发展，实现区域的自我增值共一百七十七页12区域发展(fzhn)必须达成五大目标之一：协调与重庆(zhn qn)其他区域的功能关系，提升和完善重庆(zhn qn)的城市产业目标城市产业的完善与升

10、级：项目打造以引入产业发展为目标，摒弃简单的地产开发理念，通过项目区域的打造带动巴南城市产业的升级和完善发展，提升鹿角组团以及环樵坪山区域在巴南乃至重庆的城市地位，促进巴南东部的城市化进程向“五宜”发展；现状：鹿角组团缺乏明确的城市功能定位，现状以发展大量制造加工业为主；共一百七十七页13区域(qy)发展必须达成五大目标之二：完善和提升鹿角组团以及环樵坪山区域(qy)作为巴南新区的城市服务功能目标城市功能的补缺：通过大量的经营性设施的投入，填补鹿角组团城市服务设施的不足，并使之成为区域未来经济发展的重要动力；现状：除了鹿角镇、茶园以及周边工业外，鹿角组团以及环樵坪山区域城市基础服务设施建设滞后

11、，如学校、商业、医疗、办公、酒店等城市核心功能缺失；共一百七十七页14区域发展必须(bx)达成五大目标之三：打造成为巴南乃至重庆具有独特(dt)城市意象的亮点区域，宣传巴南和重庆的窗口目标城市名片：充分挖掘和利用区域内丰富的历史文化资源和山体景观资源，通过大手笔大投入将樵坪山区域打造成华西首席，国内知名并具有国际水准的旅游度假目的地；现状：巴南区，尤其是樵坪山在重庆的知名度较低，旅游资源的开发水平较低，甚至多数重庆人认为樵坪山区域是落后破败的代名词；共一百七十七页15区域发展必须达成(dchng)五大目标之四：实现区域的可持续发展(fzhn)，拉动巴南经济以及就业目标提升周边居民生活水平：加大

12、旅游业投入力度，充分发挥其带动就业、拉动消费和增加收入的重要作用现状：当前区域的就业人口以农业和制造业工人为主，人均收入水平低于重庆平均水平；共一百七十七页16区域发展必须达成五大(w d)目标之五：通过开发经营的持续、增值、创新，成就(chngji)鲁能战略转型里程碑目标可持续发展：项目打造方向必须是可持续的，必须经得起多年开发的验证；必须是增值的，随着项目的推进，区域及物业要逐步升值；必须是有创新的，高水准，与周边物业要有差异化发展；最终使得鲁能由单一的房地产开发企业，转向区域旅游以及城市经营性物业的提供者，盈利模式有短期绩效向长期绩效转变；现状：区域开发尚处在较为原始的状态，缺乏科学的发

13、展规划，鲁能具备高起点，高投入，全面位统筹区域开发的实力；共一百七十七页17鲁能集团凭借雄厚的资本，丰富的开发经验，国际化的视野以及一系列国内外战略合作伙伴将肩负起樵坪山开发的历史(lsh)重担在全国运营多个度假区鲁能集团拥有雄厚的资金实力拥有国际化的视野与资源当前运营的旅游项目三亚湾新城山海天海蓝(hi ln)椰风海蓝富源战略合作伙伴世联地产美国创新王国香港浩华酒店顾问公司美国贝尔高林设计公司美国6旗主题乐园美国帕尔默高尔夫球会SABIS国际学校泰国顶级SPA酒店中航航天城共一百七十七页18为实现五大目标(mbio)，完成区域价值赋予其发展的历史使命，世联认为应从两个层面解决关键的五大问题区

14、域(qy)发展战略层面区域发展策略层面2.国际大都市的旅游标杆都是怎么发展的？其主要的面对的消费需求有哪些，有哪些功能组成？需要解决的关键问题1.重庆作为国际大都市，其旅游发展有什么的规律？需要怎么样的旅游产品？3.结合本项目的条件，统领区域发展的“魂”是什么？本项目应该如何给自身定位，该怎么协调发展？4.各种功能具体怎样打造才能在最大化满足都市人群旅游休闲需求的同时符合区域未来城市发展的需要？5.区域规划怎样落实各功能？共一百七十七页19研究思路 从国际大都市的旅游发展入手寻找项目立意以及发展方向，通过标杆案例(n l)研究得出战略以及开发策略案例研究方向研究、模式研究区域发展背景研究区域发

15、展特征研究区域市场研究寻找(xnzho)定位 区域发展策略目标客户需求分析具体项目落实空间布局经济评价空间布局研究方案经济评价开发策略落实战略层面策略层面从重庆城市地位出发，通过对国际大都市的旅游发展的研究，并比照研究得出重庆发展的缺失，确定项目发展站位：国际级都市休闲综合发展区确立项目的发展站位后，从对成功的标杆案例的深入研究，确立项目的发展战略与定位：旅游度假双驱动，旅居业完善，与城市“时空转换”完全差异的度假城结合本项目资源和地质条件，划分功能分区，制定本项目的发展策略，并确定具体的项目共一百七十七页20印象(ynxing)重 庆共一百七十七页21重庆，中国最年轻的直辖市，西部的中心城市

16、，具有极强的区位优势(yush)与战略地位，成为中国发展的“第四极”重庆地处(d ch)长江上游，是连接中国11个省市区，跨越东、中、西三大经济区，辐射近4亿人口的交汇点。对长江经济带和西部经济区有双重聚散功能，其承东启西的区位优势，使重庆成为西部中心城市的首选地；沿海经济特区形似一张弓，长江形似一支箭，西部形似一支强有力的手，重庆正处于扣力点上。可以说，重庆发展的力度有多大，箭就能射多远，能否箭指太平洋，重庆起着举足轻重的作用。京津冀城市群珠三角城市群重庆长三角城市群东部经济区中部经济区西部经济区长江经济带共一百七十七页22随着城市化的持续快速推进，预计到2025年，重庆将成为中国8个巨型(

17、j xn)城市之一，形成国际化大都市区在过去的15年内，中国出现了两座人口超过1000万的巨型城市。根据目前的发展趋势，在未来的二十年内，还将出现六座这样的城市，其中有两座人口将超过2000万。根据麦肯锡全球研究院的估计，中国较高收入阶层（即在2025年人均年可支配实际收入超过4万元人民币的人群）中的41%将在这些超大城市居住，而在2005年，该比例仅为11% 。巨型城市将和中型(zhngxng)城市一同成为中国未来经济增长的引擎。资料来源：麦肯锡全球研究院“所有中国城市模型”城市人口是指城市主城区常住人口共一百七十七页23国际大都市的旅游标杆都有什么(shn me)特点？共一百七十七页24我

18、们对国际大都市的著名(zhmng)旅游目的地进行深入的研究 新加坡圣陶沙 美国Talega社区 深圳东部华侨城 深圳华侨城 广州番禺长隆度假区 成都欢乐加州 成都国色天香 成都芙蓉古镇 广州南国桃园(to yun) La Jolla，美国加州 Yalong Bay 多摩，日本 帕拉德罗，古巴 La Jolla， 美国加州发展成功的都市休闲区频临大城市群腹地区位与区域发展基础要素趋同着重分析了其中几个具有代表性的CBD区域圣陶沙，新加坡Talega社区，美国东部华侨城，深圳深圳华侨城 广州番禺长隆度假区 成都欢乐加州主体目标投资强度消费需求核心功能区域城市功能从区域开发目标开始分析研究区域要素的

19、特征共一百七十七页25启示一：国际大都市旅游(lyu)发展一般要历经“单一观光”“粗放发展”“综合发展”三个阶段周边自然观光(gunggung)游活动单一、消费水平低粗放式休闲旅游出现餐饮、娱乐等雏形休闲旅游综合型生态、休闲旅游区注重享受和精神放松，休闲活动多元，消费水平升级中级发展阶段初级发展阶段高级发展阶段123旅游类型空间分布城市经济水平人均GDP3000美元以内城市近郊、远郊均有粗放、功能单一的点式项目出现人均GDP3000-5000美元以内功能综合的大型休闲区域人均GDP5000-1000美元以内共一百七十七页26启示二：高站位的目标导向(do xin)是大都市综合型旅游度假项目成功

20、开发的基础区域旅游(lyu)度假resort类目的地型 resort复合空间和人口的覆盖广泛集中本地需求机场等基础条件的兴建资源条件竞争力的进一步提高产品和活动符合更广泛市场的需求更大范围的区域推广具备区域内的强势资源条件和吸引力相对复合功能，综合满足市场需求区域市场广泛市场夏威夷本地旅游休闲自住类Resort的功能单一一般性资源具备部分休闲度假功能解放碑 东部华侨城：世界级的旅游度假目的地，客户全国各地，以珠三角为主圣淘沙，东南亚的旅游胜地共一百七十七页27启示三：通过大规模、大投入构建功能复合(fh)的休闲度假体系主题公园高级酒店配套度假居住大规模大投入旅游观光休闲度假商务会议度假居住商业

21、配套功能复合新加坡圣淘沙东部华侨城番禺长隆度假区主题公园和影视城高新科技和创意理念为主题的大型游乐酒店群、景观别墅休闲度假区：茶溪谷、大侠谷、云海谷高级酒店群度假居住：天麓香江野生动物世界、长隆欢乐世界度假酒店：长隆酒店旅游观光休闲度假商务会议休闲度假商务会议商业配套度假居住休闲度假休闲娱乐结果共一百七十七页28启示四：复合功能满足都市人群(rnqn)商务、度假、休闲等多元需求复合(fh)功能休闲度假休闲娱乐商务会议商业配套度假居住都市人群商务人群度假人群123456休闲需求生态游乐商务需求共一百七十七页29启示五：旅游(lyu)度假区的发展促进都市休闲产业在空间积聚，最终发展成为城市新型的功

22、能板块商业核心行政办公区文化娱乐中心区综合生活区商务核心体育休闲区都市休闲文化教育区文 化 产 业生态居住区工业园郊区居住资料来源(liyun)：世联模型中心圈层：商业商务、文化娱乐、休闲中间圈层：都市休闲、体育休闲、生态居住、文教、文化产业外围圈层：工业、郊区居住、度假旅游共一百七十七页30重庆(zhn qn)国民经济进入高速发展阶段，都市休闲需求处在爆发式发展期生活度假休闲度假观光旅游理念(l nin)需求特征$300Per Capita GDP$1000$3000$5000增长见识，享受视觉愉悦感官接触表面感受，“拍照留念”的方式旅游是一种奢侈品观光是旅游的核心旅游是一种选购品休闲放松是

23、主题旅游是一种生活方式，是生活的必需释放压力，舒缓心情，自我调节住宿酒店，参与活动，融入氛围体验生活，享受人生，交际方式旅游置业，生活化的度假方式度假方式升级路径消费构成商务消费为主个人消费水平呈现快速增长态势商务消费与个人消费相当个人消费为主据研究表明，当人均GDP达到1000美元以上时，开始进入休闲度假阶段，个人休闲和商务休闲共同发展；目前重庆市人均GDP已达到3000美元，消费者已进入休闲度假的需求阶段预计到2012年重庆人均GDP将达到4000美元资料来源：重庆市政府公众信息网 2009年2012年单位：美元共一百七十七页31当前(dngqin)重庆旅游以过境游为主，非目的地型旅游城市

24、，对全国游客吸引力不大重庆在游客关注的旅游省份(shngfn)未占一席 0 5% 10% 15% 北京广东上海浙江江苏云南山东四川辽宁山西12%10%8%7%6%6%5%5%5%3%资料来源：统计年鉴；世联分析3.5天3天3.2天3.2天2005重庆 2006重庆 2007重庆 2007 四川279.2321.6413.71179.9 重庆历年旅游收入仅为四川的1/3游客在重庆逗留时间平均为3天/（亿元）/（天）2005重庆 2006重庆 2007重庆 2007 四川共一百七十七页32重庆相比周边城市，重庆本地游客(yuk)消费力较高，最具发掘潜力2009年金佛山景区游客(yuk)来源地重庆游

25、客最能接受的车程范围周边城市经济发展相对滞后遵义恩施宜宾示意2007年人均GDP至金佛山路程怀化资料来源：问卷调查；相关城市统计年鉴；世联分析共一百七十七页33而纵观重庆市旅游资源，当前重庆旅游以自然、文化(wnhu)等观光为主，体验休闲旅游产品开发不足重庆景区(jn q)开发以观光游为主旅游配套不完善自然风光长江三峡仙女山四面山都市旅游解放碑特色古镇龚滩古镇大昌古镇红色旅游白公馆渣滓洞历史古迹大足石刻小三峡悬棺群依托已有资源进行初级开发，产品以观光为主，对游客吸引力有限住宿购物餐饮娱乐30.1%24.1%19.6%14.8 %游客满意度低重庆旅游满意度排序资料来源：问卷调查；世联分析共一百七

26、十七页34从城市发展来看，重庆主城区初步形成了综合(zngh)服务、教育科技、工业等功能空间，但休闲娱乐为主的城市功能空间缺乏组团功能1、北碚组团教育科研基地，风景名胜区2、西永组团副中心，教育科研区 ，高新技术3、西彭组团工业拓展区，现代制造业基地4、蔡家组团居住拓展区 ，预留体育赛事用地 5、大竹林礼嘉组团经济技术开发区拓展区 6、观音桥人和组团中央商务区 ，高新技术开发区7、沙坪坝组团城市副中心，市级科教文化中心 8、渝中组团市级行政办公，市级商业中心 9、大杨石组团城市副中心，高新技术产业区10、大渡口组团现代制造业基地 11、李家沱鱼洞组团现代制造业基地 12、南坪组团副中心，会展中

27、心，中央商务区13、两路组团临空经济区14、唐家沱组团工业拓展区 15、鱼嘴组团工业拓展区 16、茶园鹿角组团副中心，预留会展中心用地12345678910111213141516综合服务板块：行政办公、商业(shngy)、娱乐休闲，居住、高新技术教育、科技板块：教育、科研、居住配套项目工业板块：工业，商业居住配套共一百七十七页35面对(min du)区域前强大需求与市场空白重庆国际都市休闲生活形象的建构者？促进重庆城市(chngsh)功能转型与完善、提升城市(chngsh)形象，赋予城市(chngsh)更多价值内涵成渝都市圈度假旅游的标杆名片？满足成渝都市圈人群对国际都市休闲生活的向往，塑造

28、成渝都市圈具有影响力和吸引力的标杆性旅游度假产品谁将承载-共一百七十七页36樵坪山发现(fxin)共一百七十七页37樵坪山山水资源在成渝地区不算强势(qin sh)，但凭借其城市区位优势、交通优势以及规模优势，具有较好的发展前景内环高速外环高速樵坪山渝湘高速渝黔高速岛 屿长寿(chngshu)村平 地规模：山顶18km2，扩展区近30km2交通：距离重庆主城区各地在1小时车程以内；山：丛山密林，植被优美；田：梯田优美，农作物富饶；水：小溪，湖泊众多；梯田林地山峰林地溪流山谷坡地共一百七十七页38尤其(yuq)是樵坪山区域拥有多元的生态资源和丰富人文内涵，具备建设优质都市休闲区的核心要素，文化底

29、蕴深厚山体：山体植被覆盖率较高，山体的林相、山势、山形价值尚可，具备适当开发山谷类的体验项目的基础；寺庙文化：樵坪山自宋代始就为佛教圣地。自古名山多石刹，山中共有大小寺庙48座（处）梯田：区域内梯田众多，多数可大面积改造城旅游开发用地，同时由于经济作物众多，具备较强的观赏和经济价值；将军文化：相传巴国内战时，巴蔓子将军将视为国宝的易经藏于此岭，并派重兵守护，他也常在岭上跑马、练兵；湖泊：鹿角组团有1个水库，樵坪山有2个2万平米以上湖泊，小水库众多；农耕文化：樵坪山产的米以及茶叶在重庆市内具备较高的声誉；区域发展的价值支撑区域价值的硬性支撑区域价值的软性支撑气温：山顶长年气温较山脚低510度，具

30、备打造重庆市区内避暑胜地的条件；古寨文化：樵坪山以樵坪古寨著称，为原巴县江南五大寨之中心 共一百七十七页39较大面积的可开发用地有利于复合功能的构建，旅游、度假(d ji)、服务等用地可构建旅游、休闲、商务、酒店等多功能价值体系区域(qy)总用地面积约35000亩区域用地构成区域建设用地约10000亩区域用地的开发结构构成区域4000亩旅游用地的开发是区域开发的重要支撑，能够为区域开发旅游度假设施和风景游赏设施提供重要的设施建设空间，使得区域开发建设能够获得有效前提支撑，建立旅游地产开发重要的支撑区域；40008000亩未开发用地，若进行旅游+城市配套+地产开发在一定程度上缓解区域开发的现金流

31、问题，使得区域在获得旅游收益的同时，能够获得一定的地产开发收益，缓解项目开发的资金风险；樵坪山山顶开发鹿角组团站前开发区域旅游设施用地约1300015000亩林地、道路、不可开发用地共一百七十七页40如何建构(jin u)与借鉴-国际先进(xinjn)都市休闲区是怎样开发的？深度解析国际成功的都市休闲目的地，梳理樵坪山项目可以有效借鉴的发展战略和发展策略樵坪山区域开发的目标导向？在极具经济发展潜力的成渝都市区域，樵坪山的开发必须具备国际级的都市休闲区品质樵坪山具备开发成为国际级的都市休闲区的条件共一百七十七页41透视(tush)国际都市休闲(xixin)区共一百七十七页42我们对成功的国际都市

32、休闲区 案例(n l)进行了深入研究，从案例(n l)中寻找樵坪山可以借鉴的发展理念和成功经验发展成功的都市休闲区国际大都市与区域(qy)发展基础要素趋同圣陶沙，新加坡 着重分析了其中两个成功的滨海度假区东部华侨城，深圳 新加坡圣陶沙 美国Talega社区 深圳东部华侨城 深圳华侨城 广州番禺长隆度假区 成都欢乐加州 成都国色天香 成都芙蓉古镇 广州南国桃园 La Jolla，美国加州 Yalong Bay 多摩，日本 帕拉德罗，古巴 La Jolla， 美国加州共一百七十七页43新加坡圣陶沙东南亚首屈一指的旅游胜地，天然优美(yumi)的风光使其成为人们摆脱都市喧闹的理想度假场所区域概况新加

33、坡南部离岛，面积5平方公里；距离(jl)新加坡约10公里，开车15分钟到达；旅游资源Pulau Sentosa 马来语意为宁静之岛 ；海滩长3.2公里，岛上植被丰富，森林覆盖率达70%;天然优美的风光使圣陶沙成为人们摆脱城市喧闹的一个理想度假场所。Case1:新加坡圣陶沙共一百七十七页44构建区域与城市的有效关联，承担城市旅游度假功能同时又保持(boch)自身度假区的与城市差异化的发展特质，保证项目的吸引力与城市关联特征与新加坡本岛南端(nn dun)隔海相望，离市区20-30分钟车程；既保持与城市有效关联，交通关联、旅游设施关联和景点体系关联；同时由于城市保持一定的空间区隔距离，避免被单纯的

34、城市化，保持自身度假区的发展环境特质和功能特质，与城市环境有着较大差异性；区域进入性的交通方式交通方式多种多样，保持与城市、主要对外交通设施的快速通达：巴士：25分钟出租车：15分钟轨道交通：5分钟发展特征天然优美的风光使圣淘沙成为人们摆脱城市喧闹的一个理想度假场所。共一百七十七页45休闲、度假(d ji)、居住功能成为区域主导同时，发展旅游、商务会议接待、度假(d ji)、康体等功能，打造具有综合功能的滨海度假(d ji)城圣陶沙度假城区域的用地结构(jigu)变化 2000吉宝港项目 2005升涛湾项目持续推进圣陶沙居住用地比例规模1吉宝港项目占地32公顷，包括个2700个豪华公寓、2座1

35、8层高的办公大楼和1个滨海俱乐部。升涛湾项目预计2010年竣工，占地117公顷，是目前新加坡唯一允许境外人士拥有土地使用权的住宅项目，被定位成“国际社群的度假村”，将来有可能成为来自全球商界、娱乐界、文艺界和体坛等富豪权贵的集中目的地2 通过度假物业的销售和规模开发，起到两方面作用:1、缓解区域在旅游淡季的人气问题；2、通过居住功能的建设开发，为景区 注入常年持久的活力。居住用地持续增加共一百七十七页46用科技作为区域标识的创新点，不断营造(yngzo)区域的科技旅游文化，塑造区域的独特标示，保证区域长期发展的动力圣陶沙区域特色(ts)的构建过程海滨观光古迹游览滨海娱乐主题公园科技创新主题娱乐

36、通过高科技和创意理念的更新其传统旅游产品项目，打造新的旅游业态，随之业体系的内涵也逐步变化和更新，加入了时尚化和个性化业服务体系；主题公园旅游项目的加入，使区域旅游人口的的增幅逐步扩大，服务业体系对商业的发展比重不断扩大，形成规模化的餐饮和购物服务；旅游要素不断扩大，增加体验型的旅游水上运动，扩大其旅游观光的开发规模，配套的旅 服务体系逐步在规模上进行扩大，餐饮服务和饮食服务逐步扩大规模；配套的业偏向于小规模地档次的餐饮服务和饮食服务；共一百七十七页47圣陶沙在开发的同时，注重区域小环境的营造，保护区域的环境特质(t zh)，做到环境保护与区域开发并重12环境(hunjng)空间要素布局方式主

37、要布局有较多的休闲娱乐设施 在其中穿插布局有较大规模的绿化景观设施，保证滨海资源环境的内向延伸1内部则通过水环境的处理，形成区域内部的生态环境平衡系统， 保证环境体系的有序；2交通限制措施限制私家车进入，塑造区域交通独立体系提倡公共交通和步行，禁止私人车辆 进岛，保持度假区的发展独立，同时利用环保车，规避交通对环境的污染。“圣淘沙扮演着3种角色，分别是提供滨海住宅的生活方式、让游客接近大自然和提供世界级的旅游景点。我们所提出的挑战，便是如何融合这三种角色。” 新加坡贸工部政务部长林瑞生共一百七十七页48旅游设施相对(xingdu)集中中心布局，滨海优势资源和其它优势环境区域以度假开发为主，形成

38、区域显著的动静分区特征135246西乐索景区景点有炮台、海底(hi d)世界等以及4个酒店圣淘沙名胜世界云顶国际斥资数十亿新元打造的世界级家庭综合娱乐城，包括6个风格迥异的酒店、大型主题乐园、影视城和赌城等，目前在建，计划2010年竣工。英比奥小岛上的核心游览区，聚集较多娱乐项目和饮食场所滨海沙滩3.2公里白色沙滩，风情各具，散布多个酒店和娱乐项目色拉蓬拥有高尔夫俱乐部，两个球场、众多的酒店和餐馆，高端阶层消费场所度假物业开发区包括吉宝港和升涛湾两个住宅项目，包含豪华公寓、办公楼、别墅、洋房*资料来源于圣淘沙官方网站、以及wikipedia圣陶沙滨海度假城的规划布局经验规划原则1：动静分区 有

39、效的动静分区，区域中心形成以旅游度假为主导功能的动区；区域外围形成以度假、居住开发为主体的静区，之间通过的有效的功能隔离，功能之间互不干扰； 规划原则2：资源有效利用 优势资源以度假居住开发为主；非优势资源以度假居住为主；通过旅游资源再造区域价值，依托优势资源提高区域开发的度假、居住物业价值；共一百七十七页49定位为生态体验、观光娱乐、休闲度假(d ji)等多功能一体化的大型综合生态旅游度假(d ji)区区位：距深圳市中心仅20m车程，香港、澳门及珠三角各城市2小时车程范围内;交通：多条高速公路汇集，交通便利资源(zyun)：滨海山地，大峡谷，原生态自然空间规模：占地面积约9km2，总投资35

40、亿元开发理念：贯穿自然、生态、科普、体验等先进开发理念；集生态旅游、户外运动、酒店、温泉、演艺、美食、购物等多功能于一体；“让都市人回归自然”Case2:东部华侨城共一百七十七页50依托优势的资源环境，通过大手笔对旅游度假功能的打造，建立一个综合性的生态旅游度假区，满足(mnz)了多元化需求功能构成：以旅游加多元（高尔夫、温泉等）度假功能开发为主，配以度假物业的开发建设(jinsh)；发展理念：贯穿自然、生态、科普、体验等先进开发理念，实现全生态体验；集生态旅游、户外运动、酒店、温泉、演艺、美食、购物等多功能于一体；“让都市人回归自然”。客户特征： 客户来自全国各地，包括部分香港、澳门客户，甚

41、至还有少部分国外客户。共一百七十七页51功能(gngnng)规划 主题(zht)区域辅助区域配套设施创新体验 三谷三镇三街 三部落云海快线茵特拉根华侨城酒店多功能生态剧场自然与生态健康与活力传统文化与异国情调自然与人工景观的完美结合高尔夫运动时尚运动矿泉SPA天禅晚会国际山地歌会观音座莲核心亮点韵味浓厚的主体规划风格鲜明的特色项目独具特色的亮点配套零距离接触自然第一线享受健康最前沿体验文化巧妙制定整体规划，提供特色化创新体验，打造独有的核心竞争力体系整体规划共一百七十七页52大峡谷：生态旅游文化以森林、阳光、大地、河流、太空为主题的游乐中心重在娱乐与享受：规划(guhu)峡湾森林、红酒小镇、中

42、心广场、发现之旅、地心之旅、未来之旅、海洋之旅和云中部落等8大主题区域新奇体验：丛林缆车与观光小火车茶溪谷：休闲度假旅游文化以茶、禅文化为主题(zht)的绿色生态旅游区重在休闲与怡情：包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园等4个游览区，体现了西方山地小镇的风情、东方茶禅文化的融合、岭南茶园的幽雅和湿地花海的浪漫新奇体验：制茶过程云海谷：户外运动旅游文化以高尔夫运动为中心、以户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地为两翼重在运动与品味：占地2.5平方公里，云中挥杆，海天一色拥有2个18洞高尔夫球场新奇体验：云海奇观、悬崖飞瀑功能规划主题区域“三谷联动”，突出自然景观和文化品味，体现“生

43、态其外，文化其中”的特色理念共一百七十七页53保护性开发为前提，将原生资源与项目定位(dngwi)结合进行配套设施再造，提升原有生态资源的景观价值茶溪谷借助原来(yunli)的茶山进行了重新，增设了茶园，集采茶、炒茶等为一体修整后原面貌共一百七十七页54娱乐配套作为区域发展的核心动力，通过娱乐配套来吸引人气(rn q)，其占地面积超过80，住宅部分散布(snb)于用地内部，总建面约20万平方米，占地总面积为1.5平方公里，容积率为0.1大峡谷占地面积约5平方公里 茶溪谷占地面积约1.5平方公里 云海谷占地面积约2.5平方公里 总占地9平方公里100住宅区占地面积1.5平方公里16.7配套区占地

44、面积7.5平方公里83.3从其试营业情况来看，试营20天客流量超过20万，以娱乐休闲为主要目的共一百七十七页55三镇：茵特拉根小镇(xio zhn)、海菲德小镇(xio zhn)、茶翁古镇三街：海菲德天街、茵特拉根花街、艺术(ysh)大地的湿地水街三部落：云中部落、天禅之旅、花钟教堂功能规划辅助区域“三镇、三街、三部落”集中酒店、商业街和主题休闲游乐等项目，打造异域文化，形成吸引点共一百七十七页56并以文化(wnhu)产业为特色，围绕“三谷”提供多元的住宿餐饮、娱乐购物、艺术创意、休闲运动等服务，强化文化(wnhu)元素的吸引力类别配套服务内容商业配套酒店过夜、度假餐饮娱乐茶餐厅、红酒、咖啡厅

45、、中餐厅、各种风情餐厅、清酒吧休闲购物各种工艺品、陶瓷、家饰、艺术品、茶具、天然香熏产品等生态健康矿泉SPA疗养文化艺术文化艺术天禅晚会、山地歌会、音乐舞蹈组合秀 、皇家巡游 、各种主题文化展 （如茶文化）、戏曲、民乐演奏、古典歌舞 、风笛演奏、弦乐四重奏 等休闲运动高尔夫、奥林匹克军体运动、峡湾漂流 、高空索道等会议婚庆婚宴、大型会议、新闻发布、商务庆典及产品介绍等华侨城东部服务业体现了鲜明的文化特色、休闲特色，生态特色和时尚特色，是都市服务与生态自然完美融合的需要和发展方向小天地，大文化，创新都市服务。功能规划配套(pi to)设施共一百七十七页57云海快线、天禅演出、国际山地歌会带来独特

46、(dt)、新奇的体验，锚定区域独特(dt)的精神气质云海快线：由总长8公里的丛林缆车和森林小火车组成，为国内首创的山地观光设备(shbi)组合。首届国际山地歌会：邀请国内外富有特色的团体实景演出，打造新概念山海音乐会。大型多媒体综艺晚会天禅：创新的3D效果，古典舞、现代舞、踢踏舞、杂技等中西方多种元素的浓缩，体现中国传统文化，并表达天人合一的人生理念。多功能生态剧场：拥有“亚洲第一屏” 的高清晰LED舞台背景显示屏。功能规划特色体验共一百七十七页58主题地产项目(xingm)天麓，依托主题生态公园的低密度山海大宅，兑现区域增值建筑面积(km2)产品、户型开盘时间价格(万元/m2)二区1.70

47、44 栋独栋大宅 2008.6.287-8 七区1.76 188双拼、247-334 独栋、1100 大宅，共 56 套 2008.5.28双拼5-7 独栋7-9占地732万平方米，总建筑面积20万平方米；分为七个区，分布在“三谷”的不同区域；与山、海、林、球场等景观和资源和谐融合；世界建筑大师理查德迈耶、新加坡SCDA、加拿大ALD、香港许李严等全球(qunqi)顶尖公司的原版演绎开发理念：开放简雅、环境和谐、互动融合天麓7区， 56套高尔夫物业，08年5月发售天麓9区，9栋独栋山湖物业，09年4月发售天麓6区120余套山景物业，09年3月发售天麓2区，44套山海大宅，08年7月发售天麓1区

48、，20栋山海大宅，08年3月发售大侠谷云海谷茶溪谷共一百七十七页59战略(zhnl)层面挖掘价值：把握机遇、主动(zhdng)站位，通过大手笔大投入，发展成旅游、度假、城市配套功能完善的综合型都市旅游休闲区1发展理念：通过顶级娱乐旅游休闲度假为驱动，提供与城市核心差异化的体验，形成重庆“生活新一极” 2通过以上成功的都市休闲区案例研究，明确樵坪山在战略层面和策略层面的借鉴启示策略层面 综合功能体系建立：形成城市中高端休闲娱乐、商务会议、休闲购物、高端度假、风情以及创新体验完善的服务体系1形成文化氛围、建立精神锚地：文化资源利用以及打造2生态的保护利用：保护性开发，通过环境美化和局部改造奠定区域

49、的生态增值3有利于目标实现的区域动态开发过程与投资：旅游带动人气，度假带动形象，有效设置区域动态策略案例借鉴:旅游、度假、城市配套功能体系旅游、度假、城市配套功能体系构建投资与评估1规划布局原则：依据地形，形成组团开发，突出亮点，主题明确，组团目标消费群体具有针对性4共一百七十七页60樵坪山如何(rh)-确定可实现的开发策略与实施举措？既要保证(bozhng)市场可实现（有利于市场培育），又要保证(bozhng)经济可实现，确保区域开发可持续。确定未来的发展方向与发展战略？在成渝都市区开发成为领先的、具备国际一流水平的“旅、居、业”为一体的多功能都市休闲区。参考国际成功都市休闲区的开发模式与开

50、发策略共一百七十七页61成就(chngji)国际级都市休闲(xixin)生活共一百七十七页62抓住都市中产阶级的需求，通过大规模大投入的旅游设施聚集人气，并不断增加旅游元素形成持续强吸引力，通过度假设施提高形象，并形成完善(wnshn)的度假生活配套，打造集都市娱乐、城市配套、差异生态体验的综合性都市生态休闲区，实现旅游-度假-城市有效统一，最终形成重庆“生活新一极” ，引领重庆与华西地区都市休闲生活方式 。“城市边缘、单一功能” “综合型都市(dsh)生态休闲区”“景区开发、旅游地产” “旅游、度假、城市配套功能统 一的都市休闲区”樵坪山区域整体发展战略：突破传统的旅游地产开发模式与旅游发展

51、模式，创造全新的发展战略：共一百七十七页63【重庆(zhn qn)鲁能樵坪新城】领袖成渝、辐射全国、享誉国际的； 集旅游、度假、城市配套(pi to)于一体的；国际级都市生态休闲区旅 游高尚创新的主题旅游娱乐设施度 假多元优质的度假生活环境城市配套完善的城市配套服务体系共一百七十七页64整体形象(xngxing)定位云岭(yn ln)中央 休闲天堂文化、生态品质、多元伴山都市休闲区共一百七十七页65领袖(ln xi) 气质都市化生态化衔接着 繁华与宁静悠游于 城市(chngsh)与清幽之间共一百七十七页66经典与时尚(shshng)相融合的未来 旅游 新方向共一百七十七页67未来(wili)国

52、际化高端休闲 度假 的新示范共一百七十七页68完善的 城市 功能配套(pi to)新组合共一百七十七页69基于项目发展战略，未来本项目将着力打造旅游、度假(d ji)及城市功能三大功能体系旅游(lyu)功能度假功能城市功能以旅游，度假为双轮驱动，以城市功能为核心共一百七十七页70本地市场游客特点（一）休闲度假需求(xqi)明显，且追求产品的生态、健康、时尚打造时尚、个性的休闲产品提供高品质休闲度假设施注重产品的健康、生态(shngti)和环保加大参与性，体验性的旅游项目开发本项目的启示追求健康、时尚的休闲度假游低高经济水平观光旅游休闲旅游度假旅游中消费者可支配收入逐渐增高，对于休闲和度假等高端

53、旅游支付能力较越强城市游客由于其受教育水平、旅游经历等因素，更加注重产品的生态、健康、环保、时尚消费者不满足传统的旅游观光模式，对参与性和体验性的旅游项目开发产生明显兴趣2009年世联数据总结共一百七十七页71本地市场游客(yuk)特点（二）寻求个性化、差异化旅产品，并追求不同档次休闲度假娱乐设计部分高端旅游产品(chnpn)和项目提供以中高端为主，包含部分高标准的旅游配套服务设施休闲度假产品的个性化体现旅游产品要求多元化、品质化通过对本地个人旅游消费趋势的统计，樵坪山项目旅游产品的开发应设置不同档次的娱乐产品，满足本地市场不同层次的顾客消费需求；本地旅游消费群对个性化，特色旅游项目更加倾向与

54、认可，传统旅游项目将无法满足未来旅游发展趋势；消费水平趋于中高端层次本项目的启示2009年重庆个人旅游消费趋势表2009年访谈数据统计共一百七十七页72因此，为满足项目对游客的需求，项目产品功能应选择特色生态休闲体验类并结合(jih)高端度假娱乐产品旅游产品要求(yoqi)以凸显生态、自然、环保为重点1旅游产品的打造要求体现参与性、体验性和娱乐性，并且具有特色和时尚感2度假设施要求特色、个性化设置3五个区域内的旅游度假产品应分档次设置，满足不同游客的需求4共一百七十七页73综合需求特点旅游产品功能体系(tx)主要涵盖自然生态观光、生态运动、文化活动、新奇体验等四大类型产品生态(shngti)观

55、光类产品及设施生态运动休闲类产品及设施特色文化类产品、活动及设施人造瀑布、花海、湿地植物园、 茶园、观景平台、观景栈桥、热气球等运动步道、森林自行车道、山地自行车道、徒步观光道路、山地露营、山顶运动公园异域风情小镇及文化、茶文化、禅文化、玛雅文化节庆活动、假日狂欢、主题活动、文艺表演等文化活动及相关场馆丰富的旅游产品体系新奇体验类产品及设施主题雕塑、奇异花鸟、新奇模型、特色游园等旅游功能深圳东部华侨城新加坡圣淘沙共一百七十七页74综合需求特点度假产品功能体系着重(zhuzhng)特色主导、多样选择，强化高满意体验吃吃产品体系方向特色主导：本地特色菜多样选择：品牌(pn pi)菜和风情菜结合东部

56、华侨城吃体系住住产品体系方向特色主导：将文化自然环境融入，形成山地主题特色多样选择：私家物业；多档次，不同主题酒店群；自驾车营地东部华侨城住体系天麓私家物业基础产品体系案例启示产品方向行行产品体系方向特色主导：内部“行游合一”和“游客分流”。多样选择：外部增设直达大巴和临时出租车，内部大巴、私家车、步行、电瓶车、小火车、缆车索道多样行走工具奥兰多和华侨城“行”体系机场及周边滨海目的地度假功能共一百七十七页75综合需求特点，休闲度假区内包含有教育、商业、居住、新闻(xnwn)传播、时尚发布，公共设施等城市功能配套设施完善的城市配套体系教育类生活(shnghu)设施商业购物类生活设施文化设施国际S

57、ABIS学校零售商业、社区商业中心、小镇购物中心等完备的城市商业体系特色商业街区艺术馆、社区俱乐部等公共配套设施社区公共活动社区聚会、传统节日庆典、特色节日等活动城市功能共一百七十七页76樵坪山产品(chnpn)体系樵坪山立体化旅游度假(d ji)体系旅游功能度假功能城市功能生态观光体验生态运动体验特色文化体验断崖风景带；花卉天地；多米娜有机农场等国际滑翔机俱乐部；国际攀岩俱乐部等国学研修中心；主题小镇等高尔夫休闲温泉养生度假配套设施2个18洞高尔夫球场；马会等温泉SPA；养身堂；健康管理中心等山地风光酒店；会议中心；多米娜酒店；森林小木屋等国际SABIS学校教育主题乐园艺术馆；创意产品设计产

58、业园；新闻工作园；时尚发布园商业购物城市购物中心商旅综合体等公共配套共一百七十七页77地形对于(duy)项目的排布起到关键性的影响开发现状将会影响(yngxing)到开发的投入以及进度目前的道路现状待拆迁的建筑分布三大功能体系如何在空间上排布？共一百七十七页78A片区： 土地平坦，交通便利，以耕作用地和林地为主，各片区居住人口平均且散落分布，可开发性强；B片区： 土地相对平坦，交通便利，自然资源丰 富，耕地较多，人口聚集；C片区： 以坡地为主，北端具备已投入使用的大型(dxng)旅游休闲设施，南端拥有大面积原生态森林，以观赏性资源为主；D片区： 天然的私密型片区，自然资源以散布的水塘和环绕的林

59、地为主；E片区： 是整个樵坪山最高的片区，以陡峭的山峰，山谷，森林和溪流为主要的自然资源，较深厚的历史文化沉淀；根据目前的交通系统，地势地貌以及土地使用(shyng)现状，将樵坪山分为A,B,C,D,E五大片区道路交通地势地貌人口分布土地现状分区原则B区C区D区E区A区共一百七十七页79【樵坪山A区现状】该片区地势(dsh)平坦，以耕作用地和林地为主，可开发性强1234N地势(dsh)现状整个区域土地平坦，利用率高，周围交通便利，区域内以林地和田地为主；面积约：4km2资源现状区域内有连贯的林地和大面积的田地；2个大于20000m2的湖泊分别排布在1，3片区；并且有多个小型湖泊或水塘散布在4个

60、片区里；村落平均散布4个片区；共一百七十七页80【樵坪山B区现状】 该片区资源丰富，是整个山区的入口，土地较为平整，易作为公共服务区，但村落(cnlu)较多，改造难度较大1243N地势(dsh)现状区域整体地势平缓；2，4片区土地连贯并且平坦；面积约：8.2km2最高：660m最低：550m平均：610m资源现状水资源丰富并且集中，5个9000m2以上的湖泊，其中2个20000m2以上的湖泊； 1，2片区林地较集中；3，4片区村落聚集，梯田较多；共一百七十七页81【樵坪山C区现状】地势变化较大，片区可利用(lyng)土地较少，自然景观较佳1324N地势(dsh)现状土地利用率较低：区域整体地势