小产权房问题分析--陈莹

小产权房问题法学课陈英小产权房以我国城乡二元体系为背景，随着城市化的快速发展和城市人口的快速增长，城市住房供应不足、房价持续上升，发展着。近年来，国家有关部门多次禁止城市居民去农村买宅基地，买在上面建的房子，但小产权房仍然走在法律的边缘，在全国蓬勃发展。本文介绍了小房地产相关问题。一、小型房地产概述如果没有缴纳材料产权房、农民集体土地上建设的住宅、土地转让金等，其产权证将由乡政府或村政府授予，而不是由国家住房管理部授予，因此也称为“乡产权房”，也称为“材料产权房”。二、小房地产房的性质“素材产权室”不是法律的概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗名。乡镇政府发行的所谓材料产权房地产没有实际产权。这种房间没有国家发行的土地使用证或销售许可，房屋购买合同国土部也不申报。三、区分小房地产房间和大房地产房间首先产权的性质不同。小产权是仅包括住房使用权的不完全产权，大产权是包括房地产使用权和国有分公司使用权的完整产权。因此，两者的本质区别在于是否取得了土地使用权。第二，住房转让和流通程序不同。大型住宅进入第二市场时，不缴纳土地转让金或利润收获，可以直接买卖。材料产权房一般不能买卖流通，转让时要补充土地转让金。四、小型房地产最新政策关于农村集体土地确权登记发证的若干意见规定，通过“户籍制度改革或未经许可的“村材”等非法律征收程序，将农民集体土地转换为国有土地，农村集体经济团体非法转让或租赁集体土地的非农业建设，城市居民在农村购买宅基地，农民住宅或“所在地产权室”等非法土地，不得登记发放。依法严肃追究不实施土地准确性登记证或登记规范可能导致严重后果的有关人员的责任。”.根据我国土地管理法规定，农民不能转让、转让或租赁集体所有地用于非农建设。农村宅基地是集体所有的，村民对宅基地只有使用权，村民向本村以外人员出售房屋的买卖行为不能得到法律的批准和保护，也不能办理土地使用证、房契、房契、契税证等法律程序。因此，不能将材料产权房转让或出售给非集体成员的第三方，鉴于其财产不完整，材料产权房的购买可能导致后续的一系列问题和危险。第五，小房地产室和现行法律条款之间有很多矛盾第一，材料产权房开发与现行法律规定的土地利用总体规划的冲突。根据有关土地利用的土地管理法规定，土地分为多种用途，其中农田(农村集体经济组织拥有的土地)的用途变更受到严格控制。要把农地变成建设用地，必须经过严格的审查批准程序。但是材料产权房是农村集体经济组织、开发商自行开发的，没有经过土地管理法第43条、第44条规定的程序，与目前的土地利用总体计划相矛盾。第二，素材产权室的销售合同与现行法律条款相冲突根据现行房地产交易的相关法律法规，房屋产权的取得必须满足以下要求才能成立：其中一个因素是必须有合法的买卖合同。对房地产所有权的变更合同应当书面制定，合同当事人有处分的权利，其他对象必须合法，否则合同不得具有法律效力。素材产权房的销售不完全符合上述几个要求。从现有资料来看，消费者和开发企业都签订书面形式的住宅买卖合同。但是该合同的对象材料产权房的存在不符合法律规定。另外，开发商无权开发房地产占用的土地，开发商开发材料产权房的行为违反有关土地法和规定，无权处置材料产权房，合同当事人没有对合同对象的处分权，因此不遵守合同法相关规定。第三，登记与现行法律的条款不一致。房地产交易必须登记，才能有效保障房地产所有者的利益。城市房地产地产管理法第60条：“在依法取得的房地产开发地建造房屋的人，必须以土地使用权证书向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请登记，县级以上地方人民政府房地产管理部门必须验证并发放房子的所有搜查令。”材料产权房不能满足上述法规的要求，在交易过程中不能根据房地产法规合法登记，并取得产权证书。部分消费者可以获得“房地产证书”，但这种证书的签发机关不符合上述规定行政水平。因此，材料产权房登记和产权证书的发放也与现行相关法规相矛盾。六、小房地产买卖纠纷案件1.开发商答应在某个小的财产室项目上马上处理房地产证书，所以小李考虑到价格便宜，就签订了内部合同。什么时候推迟相关手续，签发证的期限不远，未能处理抵押的小李借钱交了房钱。另一方面，小李的妻子已经怀孕了，房子没有掉下来，孩子将来上学的问题等受到了影响。2.城市居民购买小产权房拆除时可以得到补偿吗？分析1:材料产权房面临的政策风险很大。国家对材料产权房的禁令不断，南京也曾于2003年8月在城市实施了全面清理材料产权房的特别措施。认证的两个重要环节政府承包和开发商支付土地出让金都符合这两个条件，但开发商的宣传是不可信的。一次性购买小的财产室小的财产室不能一次性支付，不能获得银行抵押，小的财产室不能结算，这样的危险房屋购买者应该很清楚。分析2:如果小产权房涉及拆迁补偿等，原房主将以私人买卖非法为由申请全部拆迁赔偿，买方很难得到赔偿，可能有危险。七、小房地产购买风险(a)法律效力“小产权房”买卖合同的效力一般被认定为无效原则。但是，它也区分了其他情况：据判断，该住宅买卖合同对本乡农村集体经济组织成员之间发生的农村住宅买卖具有效力。如果将房子卖给非本方向的其他人，如果得到有关组织及部门的批准，就可以认定合同有效。如果将房子卖给非本方向的人，未经有关组织或部门的批准，合同还没有实际履行，或者购房者还没有实际居住，合同就要无效处理。(b)房地产转让“素材产权室”没有得到正式的房地产证明，因此不构成真正的法律财产权。小产权房只有使用权，没有所有权。素材产权室按照中华人民共和国土地管理法的规定，不得转让或出售给不是本团体成员的第三方。也就是说，购买后不能合法转让。同时也会影响住宅的保存和审核。(c)政策风险在商品房建设中，转让者和开发商签订合同，交付转让金后，有关部门整顿乡产权房建设项目，部分工程可能中断，强制拆除。购房者将面临无法找到住房，不能按时返还租金的尴尬局面。如果国家在购房后遇到土地收购和拆迁，则乡产权室没有国家承认的合法财产权，因此购房人不是合法财产权，因此不能获得对财产权的拆迁补偿，作为实际使用人得到的拆迁补偿不能与产权补偿相比。(d)缺乏监督乡产权房的开发和建设没有明文规定。缺乏开发和建设规制，在一定程度上影响了购房者的利益。另外，由于没有开发单位的素质，住房质量和住房售后保证很难保证八、解决建议素材产权房问题的实质是地方(乡镇政府、村民委员会、部分农民)、开发商钻政策或管理的空子，开发了没有本授权的国有土地，建屋后通过出售获得了一定的利益；购房者在不能上市的条件下以较低的价格取得了使用权，使用权通常为50年，70年。因为购买者也有数千人，并伴随着很多人的实际利益。因此，如果拖得很长，首先，帐簿中的土地甚至耕地都变了，名字不一致；二是购房者的心态并不总是踏实。但是，如果无条件解除禁令或象征性的处罚，所引发的实际问题是国有土地的法律方面(尽管已经从使用形式上丢失了)的真正损失。二是对花更多的钱买更大的财产室的市民不公平。因此，解决问题不能一概而论，但要掌握好平衡。从国家层面来看，国务院或至少国土资源部、城乡和住房建设部、农业部等部门联手对材料产权房进行普查，