南昌红谷滩万达广场项目定位及户型配比建议书

南昌红谷滩万达广场（A地块）产品定位及户型配比建议书,南昌万达房地产开发有限公司2010年10月27日,根据董事长最新修改指示：1、将原B地块1栋约4.5万甲级写字楼移至A地块室外步行街上方，改为2栋蜡烛；2、先行开发A地块，B地块待一年半后开发。,感谢集团领导的鼎力支持！南昌红谷滩万达广场项目2010年9月17日成功摘牌！,前言,步行街大型商业中心,A1,A5,A6,A4,A3,B地块,A地块,A2,丰和花园,A地块,B地块,项目总图,A6为商务酒店,项目核心问题：1、5栋可售物业，公寓、写字楼产品体量如何配置？2、纯商业地块，如何丰富产品线，实现快销？3、各类物业户配比设置？,项目核心问题,项目指标：40年纯商业用地、容积率4.1、绿化率12%、建筑覆盖率60%，100米限高将建设万达集团第三代产品城市综合体,南昌宏观环境,南昌经济持续稳步发展，政策规划带来良好契机，房地产发展趋于成熟，宏观环境整体向好。南昌总面积7402平方公里，较中部5个城市市域面积、市辖区面积占比均最小。截止2009年统计人口497万，户籍人口逐年增加，但增幅有所下降。GDP稳定增长，2001年以来增长幅度稳定在13%以上的水平，2009年达到1837.5亿元。第一产业占比持续降低，第三产业所占比例保持在40%以上，第二产业呈现上升趋势，产业结构更趋合理，以第二产业为主导。固定资产投资和房地产开发投资均呈增长趋势，2009全市累计完成50万元以上固定资产投资1546.88亿元，同比增长42.4%；房地产开发完成投资198.25亿元，同比增长21.4%。鄱阳湖生态经济区、南昌城市扩容规划等相继获国务院批准；2010年9月20日，昌九城际高铁开通，一小时经济圈加速形成；2010年10月，地铁1号线全面开工，南昌发展面临新契机。,09年至今整体市场价量齐升，供应不足，以去化存量为主。成交量：保持高位，2009年度成交量创新高，2010年持续良好势头；价格：2009年至今，价格基本持续上涨；供应量：2009年全年以消化存量为主，新增上市产品供应量不足，2010年起供应上涨。,宏观市场简析/南昌市房地产市场,数据来源：克而瑞,2009年1月至2010年9月南昌市供求及价格走势,从各区域市场分析，红谷滩受追捧供应量最大为红谷滩区，且远远多于其他区域；成交量最高为红谷滩区193.65万，其次为青山湖区69.56万；成交价格最高为青山湖区成交均价为5497元/；,数据来源：CRIC,宏观市场简析/南昌各区域房地产市场,2009年1月至今南昌各区供求及价格走势,数据来源：克而瑞,各区域未开工量（住宅）,各区域在建未批售量(住宅),预计三年内将有1295万的供应推向市场各区域未来土地储备量以红谷滩区为供应主力，其次为青山湖区和高新区。2009年至今红谷滩片区12宗，以大面积地块供应为主，成交面积约为1858573平方米，平均楼面地价为1915元/平方米，主集中于红角洲和凤凰洲板块,宏观市场简析/房地产未来预测供应,商品住宅量价走势分析：中心区域供应量少且不稳定，从供需关系来看，明显供不应求，导致成交价格呈平稳上升趋势。红谷滩房价基本持续上升，目前基本稳定在6000元/以上。,区域市场简析/红谷滩房地产市场,数据来源：克而瑞,2009年1月至2010年7月红谷滩中心区供求及价格走势,西奇红谷广场商业：420001拿地时间：05年现状：未开工土地年限：40年,上海湾商业，办公：32208拿地时间：07年现状：部分开工（尚未公开）土地年限：40年,金融街地块金融、办公、商业、酒店用地：250000拿地时间：08年现状：部分开工土地年限：40年,上海世茂地块商业、住宅、综合：331096拿地时间：10年现状：未开工土地年限：商业40年，住宅70年,铜锣湾A-12地块办公、商业金融、住宅：291735拿地时间：10年现状：未开工土地年限：40年，70年,区域市场简析/红谷滩未来综合体,绿地中央广场,总部基地,新地中心,嘉里置业，香格里拉酒店、办公、商业、高级公寓用地：238688拿地时间：08年现状：未开工土地年限：商服40年、住宅70年,本项目,市政府,未来2年内计划上市的类综合体项目较多，竞争激烈。,项目产品定位/产品发展建议,南昌市写字楼供需情况,小结：南昌写字楼市场数据系统除易居克而瑞于2009年开始建立外，无机构统计；根据市场调研发现，南昌市近年来写字楼的新增供应较少，销售速度也较为缓慢；南昌写字楼尚处成长期，租金水平较低，投资回报率较低，大体量开发市场风险大；未来两年供应呈井喷状，尤其集中于红谷滩片区，市场竞争惨烈。2010年8月-2012年底的成交数据为预估数据。,项目产品定位/产品发展建议,小结：红谷滩写字楼发展较晚，已建项目仅5个，合约15.86万平米，整体供求比高达1:0.75。随着红谷滩区域的成熟，且未来两年写字楼项目的集中井喷式供应，有望形成“写字楼热”，但不可避免市场竞争将呈白热化。2010年8月-2012年底的成交数据为预估数据。,写字楼未来竞争惨烈：未来两年写字楼供应预计65万以上（不含本项目），其中红谷滩区域为52.4万平米，占比全市供应80%以上。,数据来源：克而瑞或营销部市调,项目产品定位/产品发展建议,数据来源：克而瑞,项目产品定位/产品发展建议,小结：公寓市场发展成熟，产品多受追捧和认同，07年后基本供小于求；未来两年公寓供应量是继08-09年后的又一高峰，市场竞争明显；类住宅、好地段的公寓产品仍将更具市场机会。（2010年8月-2012年底的成交数据为预估数据）,南昌市公寓供求情况,项目产品定位/产品发展建议,红谷滩公寓供需情况表,小结：近年来红谷滩公寓供求总体平衡；2010年因极少量新增供应，呈供不应求状，现片区仅少量库存，公寓产品机会明显；公寓精装已成趋势，以中高档项目尤甚。（2010年8月-2012年的成交数据为预估数据）,数据来源：克而瑞或营销部市调,项目产品定位/产品发展建议,红谷滩已公开未推售公寓供应约21.09万平方米，其中即将推量约有15.5万平米；嘉里置业香格里拉地块、慧谷创意产业园、总部基地部分、世茂地块、城投地块，因总体规划及开发进度的不确定性，暂按项目总建筑面积的10%预估未来两年公寓供应体量约9-10万平方米；区域内未来两年公寓供应约30万平米，竞争压力相对较小。,项目产品定位/产品发展建议,建议A地块5栋可售物业：4栋规划为公寓，1栋规划为写字楼。,1、红谷滩片区未来两年写字楼供应量约52.4万平米、公寓供应量约30万平米；2、红谷滩片区未来两年写字楼供求比约1:0.55、公寓供求比约1:0.875；3、红谷滩片区近年写字楼年度成交峰值约4万平米、公寓年度成交峰值约11万平米；4、计划一年半后开发的新项目B地块将建设五星级酒店、并规划三栋甲级写字楼，预计2013年销售，一定程度避开了写字楼白热竞争；5、新项目A地块含5栋可售物业，合约12.5万平米；6、A地块适量设置写字楼产品，有助于增加该期项目的办公属性，完善产品形态，充分体现项目作为全业态综合体的价值。,项目产品定位/产品发展建议/写字楼,考虑A地块最南端、直临主干道交叉口和地铁出入口的楼栋，考虑其昭示性、通达性优越，建议设置为写字楼。考虑区域竞争项目写字楼产品设置偏高端、南昌市场较不成熟、中低档办公用户较多，可差异化设置，定位为普通写字楼。考虑大商业上方3栋蜡烛建筑的核心筒、外观统一性，拟设置相同标准层大小。大商业最东南端蜡烛规划为普通写字楼，层高3.5m，标准层约1200左右。,南昌公寓市场相较成熟，多数项目去化良好，速度较快，07-09年整体供小于求；多数小户型公寓产品地明显特点，区别仅在于所处地段，少数项目采取LOFT产品设计，去化速度更快，更受市场热捧；精装销售渐成趋势，以中高档公寓尤甚，装修标准（市场报价）800-3500元/不等。,南昌公寓市场特点,项目产品定位/产品发展建议/公寓,数据来源：克而瑞或营销部市调,南昌市（类）LOFT产品供应少，但市场接受度很高，销售周期明显缩短；（类）LOFT产品层高区间3.96米，近年相关规划限制趋紧，中心区管控尤为严格；较同期可类比项目或产品，售价溢价约10%30%。多为40、50年产权，均为毛坯交付；面积区间40-60为主。考虑项目4栋公寓体量较大，根据类LOFT产品市场情况，建议增加类LOFT产品配置。,项目产品定位/产品发展建议/公寓/类LOFT,项目产品定位/产品发展建议/公寓/精装公寓,本项目公寓精装优势分析：精装修交房，可适度弥补点式塔楼的部分户型的设计缺陷；目前南昌市场中高端公寓精装已成趋势（如联发广场、皇冠国际等），可提升项目档次，给产品带来部分溢价；装修统一施工，可避免交楼后各业主装修对大商业等项目管理带来的不便；可部分与酒店形成产品联动，增加产品投资价值。本项目公寓精装劣势分析：提升产品售价，提高置业门槛；延长交付工期，交房风险更大；部分注重自主装修客户群被排除。,综合本项目公寓精装优劣势分析，参考南昌公寓市场情况，建议非LOFT的公寓产品全部精装，精装标准为1000/。,项目产品定位/产品发展建议/公寓/精装公寓,根据上文内容，受项目100米限高、约12.5万建面指标限制，4栋公寓组合定位如下：1栋塔楼精装公寓2栋板楼精装公寓1栋塔楼毛坯公寓（类LOFT）,项目产品定位/产品发展建议/公寓,项目产品定位/红谷滩区域概况,红谷滩新区位于赣江西岸，由红谷滩中心区、凤凰洲、红角洲三大片区组成，区域面积50余平方公里，规划建设用地面积40余平方公里，规划人口40余万。红谷滩中心区功能定位：集商务、公、信息、商业、文化、旅游、居住等多功能为一体的现代化新城市中心区中央商务区（CBD）。市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等党政机关的迁入，红谷滩新区已成为英雄城南昌的政治中心。,红谷滩中心区,项目地块,南昌市地铁总体规划,地铁覆盖红谷滩区域，发展前景可见南昌市地铁规划1、2、5号线均通过红谷滩，其中1、2号线在红谷滩中心区交接。地铁1号线目前首个地铁站9月开始建设，2010年10月已全面开工建设。,项目地块,项目产品定位/红谷滩区域规划及发展,市政府,本项目,项目位于红谷滩中央商业区；四面临路，东邻凤凰中大道双向六车道，西临规划一路双向二车道，南邻会展路双向四车道，北临规划二路双向二车道。交通可达性较强。项目距离区域中心市政府约1500米，属于其辐射范围。,项目产品定位/地块位置,步行街大型商业中心,A1板楼精装公寓,A5点式精装公寓,A6商务酒店,项目总图,A4毛坯公寓（类LOFT）,A3毛坯写字楼,B地块,A地块,A2板楼精装公寓,丰和花园,A地块,B地块,根据以上论证，结合现有规划，南昌红谷滩万达广场项目A地块将建设有：大型商业中心；室内步行街；室外步行街；2栋板式精装公寓（A1、2）；1栋毛坯写字楼（A3）；1栋毛坯公寓（类LOFT）（A4）；1栋精装核心筒式蜡烛公寓（A5）；1栋商务酒店（A6）。（详见上页最新总规图）,项目产品定位/产品发展建议,户型配比建议/精装公寓,从南昌市近期典型公寓面积段来看，主要供应面积41-60平方米；80平米以上的公寓较少（基本为二房）。,数据来源：克而瑞,户型配比建议/精装公寓,数据来源：克而瑞或营销部市调,根据上表分析：l08年至今与新项目可比的典型项目中，主力面积以50左右为主，供应量占其项目套数的40%以上；l以上典型公寓项目中，主力及次主力面积区间为31-60；l毛坯公寓主力成交总价30万元左右，按近几月南昌市商品房成交均价5900元/计，套均面积50左右为宜；精装公寓成交总价50万元左右，按含装修价8000元/计算，套建筑面积60以内为宜；l结合以上分析，建议本项目以40-60为主力户型面积。,户型配比建议/精装公寓,根据易居克而瑞市调报告和定位报告中各类产品的供求分析、未来竞争分析，针对最新项目总图规划，建议南昌红谷滩万达广场项目A地块的公寓户型配比如下：,户型配比建议/精装公寓,精装公寓,说明：项目为纯商业用地，容积率、覆盖率高，故公寓产品不建议规划二房、三房；A地块公寓位于大商业上，噪音、人多杂乱等影响因素更大，居住性较低，侧重投资属性，故建议仅设置单间及一房；公寓产品以单间和一房产品，每种户型设计数种结构，丰富产品线；城市公寓位于室外步行街上，而商铺的柱间距将影响户型面积，集团对商铺的开间控制有要求（一般柱间距为4.2米），因此建议在满足商铺户型面积控制的前提下，可将城市公寓下的数个商铺柱间距适当调整，以增加户型的舒适性；,户型配比建议/精装公寓,户型配比建议/类LOFT,目前南昌类LOFT产品主要面积为40-60，面积与普通公寓的户型面积接近；南昌类LOFT产品成交总价30万左右，销售均价约6000元/；本项目最具可比性的唐宁街目前正建设中，销售价格预计7000元/。建议本项目类LOFT户型面积以40-60为主。,数据来源：克而瑞或营销部市调,类LOFT户型为单间及一房；类LOFT为毛坯销售，南昌市规划局规范要求，层高最高4.2m，部分超出按1.25倍计算建筑面积，故本项目类LOFT产品拟建层高为4.2m。,户型配比建议/类LOFT,本项目类LOFT公寓面积区间及户配比,户型配比建议/写字楼,数据来源：克而瑞,以上为南昌典型办公楼内入驻企业实际使用面积段统计，销售时产权面积偏小。以中小面积为主，占比最大的面积段为100-200，