房地产营销市场调查报告

房地产市场营销调查报告 竞争产品调查 建工系08级工程管理1班 张彬彬 学号： 【摘要】房地产市场具有权益性、区域性、竞争不完全性和变化周期性这四大特点。它受着宏观环境和微观环境的共同影响， 当任何一种与房地产有关的因素发生改变，都有可能造成房地产价格的变动。 【关键词】房地产营销 竞争产品 调查 【正文】1、房地产市场走势 2009年，合肥房地产市场继续保持平稳较快的发展势头。房地产开发投资、商品房新开工面积在中部省会城市中均位居第一，合肥市商品房和商品住房销售备案面积在中部省会城市中位居第二。1-11月，合肥市房地产开发购置土地总面积337.81万平方米，完成开发346.97万平方米。11月份房地产开发购置土地总面积34.5万平方米，同比增长23.47倍；完成开发土地25.47万平方米，同比增长27.48%。1-11月，房地产开发企业的房地产开发投资总额为519.37亿元。11月份合肥市房地产开发投资78.75亿元，其中住宅54.69亿元，同比分别增长66.56%和60.62%，环比分别增长37.0%和48.29%。1-11月，合肥市商品房施工面积4346.21万平方米，其中商品住房3894.06万平方米；1-11月份商品房新开工面积为1647.67万平方米，其中商品住房1331.19万平方米。11月份合肥市商品房新开工面积141.63万平方米，其中商品住宅新开工面积117.84万平方米，同比分别增长48.09%和62.38%。1-11月，合肥市商品房批准预售面积979.26万平方米，其中商品住房面积821.25万平方米。11月份商品房批准预售面积154.17万平方米，其中商品住房139.24万平方米，同比分别增长89.86%和134.53%，环比分别增长45.36%和69.43%。1-11月，合肥市商品房销售备案面积为1324.99万平方米，其中住宅面积1166.08万平方米（套）。11月份，合肥市商品房销售备案面积为192.3万平方米，其中商品住宅176.45万平方米（17864套），环比分别增长27.22%和29.97%。市区商品住宅平均销售价格为4732.91元/平方米，受小户型全装修公寓和部分高端楼盘上市的影响，本月商品住房销售价格有所上涨。另外，随着整体建设速度加快和人气快速聚集，滨湖新区商品住房销售量已跃居各区之首，约占市区销售总量的1/4。2、具体楼盘案例分析 2.1海亚当代再五栋海亚当代再五栋：5年磨砺终成正果，从四栋房子到右八栋，从右八栋到再五栋，海亚当代用经典超越经典。四栋房子只是起点，右八栋不是终点，再五栋才是压轴！2009年11月15日，海亚当代再推三期4090珍藏中小户型，再续升级神话：地段再升级：西一环，清溪路、长江路直达市中心，生活向中心看齐，地段更加优越。生活再升级：四栋房子、右八栋完美交付，畅想大社区成熟居住氛围，生活更加成熟。品质再升级：压轴五栋4090精致空间，最后的最是最好的，品质更加领先。配套再升级：合家福超市已开业，毗邻国购广场商圈，配套更加完善。产品再升级：4060时尚之家，8090魅力之家，中小户型，置业更加轻松。海亚当代再五栋位于合肥新中心居住区，连接主城区与大蜀山，毗邻万亩城市森林公园，与主干道长江西路距离1500米，位置得天独厚，既可享受新中心现代完善城市配套，又可便捷来往于成熟繁华之间。项目共分三期，当代建筑标准，中西和璧；当代园林集粹，多重景观；三重院落，空间舒适指数；当代服务理念，万科标准。三期再五栋4090珍藏中小户型，供精心挑选，无论二人世界，或是三口之家，再五栋均是可信赖的选择。项目总占地面积77537平米，容积率1.72，绿地率35%。其中一期占地面积16100平米，建筑面积27659平米，由四栋南北向的多层住宅构成，因此将其命名为“四栋房子 2.2瑞升自由舱瑞升自由舱是一座集商业、公寓、商务办公为一体的综合性地产项目，拥有70年的产权价值，远低于传统写字楼的运营成本，拉升了企业资本运作的空间，最大限度提升了企业竞争力。项目位于金寨路与乌江路交叉口，地处政务区、经济技术开发区和滨湖新区的围合地带，位于南七商业圈内，地理位置优越，周边配套完善，建工学院、28中、61中、64中、66中、华联购物广场、南七商业大厦、万豪酒店、金鑫假日咖啡商务宾馆等与之毗邻，周边路网四通八达，1路、152路、157路、705路等多路公交直通市中心，形成一处集居住、购物、休闲等综合功能于一体的开放型城市空间。瑞升自由舱总建筑面积3.6万平方米，规划为1栋25层的商住楼，其中14层为商业楼层，525层为公寓。公寓楼外立面风格简约、大气，突显现代感及时尚感，立面运用铝板、金属百叶等材料作为主要立面材料，运用大面积金属幕墙和玻璃幕墙，凹凸有致，使得项目外立面有着卓而不凡的品质感，并通过窗与墙面横、竖向元素的穿插组合，形成时尚现代的建筑风格。建筑外观以香槟色为主色调，体现其华贵的气质，使建筑具有强烈的领地感、标识性，彰显与众不同的品位。商业立面以大面积的玻璃幕墙和竖向金属线条勾画出现代、时尚、艺术的立面形式。为城市精英量身定制的独栋楼宇，私密性与开放性并重，以小户型为主，主力面积48.657.1，办公、自住两相宜，全框架结构，户型可自由组合，小户型同样可以成就大面积空间，随性彰显自我生活主张。3米层高、全景落地窗，激发创业者的激情和灵感。园区内设有洗衣店、阅览室及配套齐全的会所，为社区居民提供各类方便快捷的服务。四楼顶层空中花园内的绿色灌木营造出自然与理性和谐并存的景观环境。 房地产楼盘调查表项目名称瑞升自由舱售楼电话0551-/开盘时间2009-6-7所属片区蜀山区项目地址合肥市蜀山区宿松路与太湖路交汇北100米物业费1.20元/平方米月公共交通1、226、157、30、148、126江淮站或金东路口下生活配套教育中小学:28中、61中、64中、66中幼儿园:无社区自建配套幼儿园，周边社区幼儿园就读，如绿怡小金豆幼儿园医疗三院购物华联购物广场、南七商业大厦公园休闲娱乐园区内设有洗衣店、阅览室及配套齐全的商务会所，为社区居民提供各类方便快捷的服务，四楼顶层空中花园内的绿色灌木营造出自然与理性和谐并存的景观环境。金融中国工商银行其他邮局占地面积5238平方米总建筑面积36163平方米总户数容积率5.49绿化率40%公摊18%-21%车位地下2层停车场，200多个车位，租售待定在售规模1栋25层商住楼，其中14层为商业楼层，525层为公寓。户型分布户型面积套数比例一房一厅1室1厅1卫160一房一厅1室1厅1卫172两房两厅2室2厅1卫198得房率层高交房标准毛坯建筑结构剪力墙电梯外立面香槟色小区配套园区内设有洗衣店、阅览室及配套齐全的商务会所，开发商安徽瑞升置业有限公司代理商合肥易居地产物业管理康源物业交房时间2011-9-30工程速度室内布局毛坯房功能配套内墙:全部刷白门窗:美心防盗门厨房:预留排水管道洞口，冷热水管,排烟井道卫生间:预留排水管道洞口，冷热水管供电:一户一表，市政供电供水:一户一表，市政供水供气:天然气消防:国家标准采暖:无市政供暖通讯:预留电话、宽带、有线电视接口个人分析：优点与上面的海亚当代再五栋差不多，价格便宜，户型小，适合居住，出行方便，而且有自己的购物地点，缺点就是临近马路，太吵，得不到很好的休息。太湖路是一个比较繁华的路段，而且夜里灯火通明，遇到事面朝马路的房间，夜里不拉上厚厚的窗帘还真是睡不好呢。但是看在他价格便宜的份上也就抵消了，也是在25-40年龄段的人购房首选。2.3万科金色名郡万科金色名郡，地处合肥市蜀山区黄-潜-望板块，东连骆岗机场，南瞰政务文化新区，西临高新技术开发区，北望三里庵、三孝口两大商圈，是合肥整个西南片区的门户，未来城市中心所在。项目所在望江路板块，中国科技大学、安徽大学等高等名牌学府云集，教育配套资源丰富，文化底蕴浓厚，是传统的高尚生活领域。万科金色名郡，交通四通八达，快速融入五里墩立交桥、金寨路高架桥、合作化路、望江路、黄山路等共同构筑的立体道路系统，周边商业配套日趋成熟，营运中的国购广场，南七商业大厦等商业设施均环伺附近，为您提供便利生活 。合肥万科金色名郡位于于蜀山区，西临高新区，南接政务新区，在望江路与石台路交口以东；紧邻南七商圈及三里庵商圈。整个小区占地11.8万平米，总建筑面积约四十多万平米 。金色名郡住宅外立面的设计采用了百年经典的ARTDECO建筑风格。小区的景观是由意格环境设计有限公司设计。 臻殿星级酒店式三重大堂，让回家成为尊贵礼遇房产论坛,装修论坛,业主臻邸东西两单元共享总面积高达约512的七星酒店式大堂；地下停车库独享第二重大堂空间，驱车驶入驾出，皆有贵宾莅临之感；地下车库四部电梯均可直达居住楼层，独梯入户，开门后正对第三重住户大堂。独到的渐进式入户理念，令居者归家之路峰回路转，步步豪景，让回家也成为一种礼遇。臻饰意式精装+地暖+中央空调珍罕组合，奢适人生新浪乐居论坛8 O: k5 臻邸内部空间极致奢华罕见采用纯意式现代装潢，并针对本地天气特点，于合肥高层公馆中首度加入地暖设施，即使数九隆冬，居所内亦温暖如春，控制中心处在户外专用设备平台，不占用楼内空间。并在所有户型内安装独立中央空调，凸显真正豪宅本色。买房,购房,装臻园坐拥核心景观区，360览胜臻邸矗立于该社区风景最佳之地。南向直面约7000中央园林，喷泉系统与花木景观相映成趣；北面私享中央景观区延伸地带。南北双向超大栋距，公馆内胜景一线贯穿；底层架空设计，生态视野全面铺展。买房,购房,装修论坛,房产 臻材细节成就居住典范，妙手钜制臻邸正面大堂迎宾立柱全部选用高档石材，天然纹理使楼体高贵、厚重之感得以增强；楼面灯饰及飘窗栏杆全部以ArtDeco风格设计，并融入新古典主义元素，精雕细刻。楼顶采用特殊纹样装饰处理，不单增加楼体雍容气质，又使天际线轮廓明显增强。买房,购房,装修论坛,房 X臻享管家式服务，尊荣体验全面升华 新浪乐居论坛- S; O; R W$ d4 N 臻邸引入万科钻石级物业体系，服务人员全部经过总部严格培训。寓内警卫轮值，专员清理大堂地面，多位保洁员工确保楼内整洁光鲜。超星级酒店式管理标准，全方位贴身管家模式，尊贵身份尽显。) P: ; V. D 飞 房地产楼盘调查表项目名称万科金色名郡售楼电话0551- 开盘时间2009-12-1 所属片区蜀山区项目地址蜀山区合肥市望江路与石台路交口东侧 物业类型普通住宅公共交通方便距主要公车站距离：200米距主要地标距离：市政生活配套教育中小学：浦东新区联丰小学,清源小学,凌兆小学,浦东新区杨思镇小学浦东新区林苑小学幼儿园：浦东新区恒宇幼儿园,小太阳托儿所,小太阳幼儿园(分部),紫华中意幼儿园,上海市浦东新区小太阳幼儿园医疗上海明珠医院,上海杨思医院,上海明珠医院(正门),三林医院,三林社区卫生服务中心翰城服务站购物卜蜂莲花购物中心上南店,华联超市,家乐福新里城店(高青路),华联超市,华联超市公园休闲娱乐海鑫家常菜,黄金湾渔村,屋里香家常菜,君临小菜,联民大酒店金融上海银行华夏西路支行,上海农村商业银行三林支行,中国建设银行上海市杨思支行,中国建设银行上海杨思支行,杨思邮政储蓄邮局杨思邮政所,三林邮政所,中国邮政(上南邮政所),凌兆邮政支局(灵岩南路),凌兆邮政投递支局占地面积平方米总建筑面积平方米总户数容积率绿化率车位将近3000个车位，将于后期销售，车位按户型面积规划，90平以下户型车位比1：2，100平以上户型车位比1:1在售规模户型分布户型面积套数比例三房两厅两卫141三房两厅一卫89三房两厅一卫102两房两厅两位120得房率层高2.8m交房标准精装建筑结构剪力墙电梯外立面干挂石材、面装小区配套开发商合肥一航万科地产有限公司代理商易居地产物业管理万科物业交房时间2011年底工程速度建筑风格外部颜色外部档次高档内部档次精装室内布局功能配套结构:框架剪力墙外墙:干挂石材、面装内墙:乳胶漆大堂:精装修门窗:大理石门套、马赛克修饰、玻化砖地面和内墙面，铝合金窗厨房:预留排水管道洞口，冷热水管,排烟井道卫生间:预留排水管道洞口，冷热水管供电:一户一表，市政供电供水:一户一表，市政供水，2次供水5楼开始供气:天然气消防:国家标准采暖:无市政供暖，自给供暖赠送威能锅楼书制作个人评价： 万科金色名郡实属精品楼盘，精装修，地段好，交通方便，个别户型提供暖气设备，除了价格贵之外，还有一样不好，层高只有2.8米，样板间看上你去很压抑，但是结构分布很好，很适合居住。我们看的是120的样板间，空间分布很合理，但就厨房来讲，虽然面积不大，看上去连8都不到，但是麻雀虽小，五脏俱全。万科的供暖只120赠送威能锅，自己供暖，这也就造就了10000元以上每平米的价格，但是，像万科这样的大开发商，大品牌，大投资，这样的价格也算适中，是可以接受的范围。只是最小的也得有89，增加了消费者的经济压力。没有前面的小户型吃香。但常言道，一分钱一分货，万科的物业还是有口皆碑的，花了钱了，就会有好的享受。忘了说一点就是，万科的金色名郡在89平米的小户型上还有一万抵五万的优惠活动，这也算是具有竞争力的营销活动之一吧。 3、房地产营销分析 在把握住营销环境，掌握了房地产消费者市场及影响消费者的因素的基础上，根据商品（房屋）本身的特点、制定出房地产的营销策略。房地产是一种特殊的商品，从房地产项目自身的商品特点和营销的角度来看，可操作的有五点：3.1位置条件：房地产产品的位置条件其实是多重因素所构成的结构条件，包括不同位置区域的不同人文条件、交通条件、市政条件以及周边建筑条件、气候等。在制定营销策略时不同的位置条件，营销切入点的选择不同：人文条件越成熟的位置，其营销切入点与原始条件的差异性越大，反之则越小；交通条件越是发达的楼盘，其对于营销在交通方面所必需的商品特性和营销切入点就越少；市政条件越完善的地段，房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择形成就越要奇特，反之则必须全面；在周边建筑条件方面，周边建筑条件对自身楼盘影响越大，房地产商品特性和营销切入点的挖掘和选择就越要直接，避重就轻会适得其反。3.2建筑条件：没有两个建筑会是完全一样的，因此在建筑本身寻找卖点应该是可以的，但是应将营销切入点放在建筑单体的设计“限制”方面，而不应该过深地切入到建筑的使用及功能方面，因为无论是建筑设计师还是营销高手，对于建筑使用和功能方面的设计是“永远超不过客户”的，客房是直接使用者，客户更是“上帝”。 3.3 建造条件： 建造条件包括了工程施工、建筑配套等方面，这些在营销推广切入点方面，过去一般都选择不多，大多数集中在工程进度和配套设施方面。建造条件方面的营销切入点选择，更多地选择在“建造技术的层次体现、建筑技术的标准发展”方面较为合适。目前，客户对房屋质量的投诉越来越多，撇开一些不法开发商不谈，仅站在营销策略的角度来看，如果楼盘的营销能够将其建造条件有效地传达给客户，就是其有部分不足的方面，客户不仅不会投诉，还可能是一个很好的营销切入点和商品特性表现。 3.4