房地产企业融资手段分析

,房地产企业融资手段分析,2,3,4,房地产企业的特性,1,3,投资规模大，周期长，需要长期资金,产业链长，关联性强，关系人们安居乐业,受政府，宏观经济形势影响大,房地产企业融资的特殊性,CompanyLogo,房地产企业融资：是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。,广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为。,房地产企业融资,狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。,房地产企业融资的特殊性：,开发资金需求量大，高度依赖外部资金需要以土地和房产作为抵押担保的条件高经济风险，高财务风险高度依赖资本市场,房地产企业融资手段分析,以万科发行可转债融资为例,万科简介,启示与建议,可转债融资,在企业领导人王石的带领下，成立于1984年5月,公司为专业化房地产公司,主要产品为商品住宅,1991年1月29深圳证券交易所,主营业务,上市时间,创建,万科概况,万科地产业务采取的是中央集权式架构，并采用一定的标准化来不断占领中国市场,总部层面,区域层面（独立核算本公司与一线公司）,一线公司(独立核算）,强有力的总部对关键环节进行控制并对战略及标准化进行布局,人力资源部,总经理办公室,财务管理部,资金中心,规划设计部,工程管理部,战略采购部,深圳公司,上海公司,北京公司,广州公司，中山公司，东莞公司等,南昌公司，无锡公司等,相关公司等,1991年1月29日,1993年12月28日,2007年,2008年,深圳万科A股在深圳证券交易所上市,万科成为国内首家股票公开上市公司.,正式更名为更名为“万科企业股份有限公司”。,万科净利润达到48.4亿元,并成为全国首家销售额超过500亿元的房地产”超级航母”.,“2008年中国房地产上市公司价值榜”在广州揭晓,万科获得综合价值(沪深)TOP10冠军称号.,万科成长之路,2001年6月，万科现金流出现负值达7.25亿元,为了弥补资金缺口,万科董事会决定发行可转债.万科通过证监会审核,批准发行总额为15亿元的可转债.,发行可转债的背景:,可转债：,可转债全称为可转换公司债券。在目前国内市场，就是指在一定条件下可以被转换成公司股票的债券。可转债具有债权和期权的双重属性，其持有人可以选择持有债券到期，获取公司还本付息；也可以选择在约定的时间内转换成股票，享受股利分配或资本增值。所以投资界一般戏称，可转债对投资者而言是保证本金的股票。,从1994年以来,万科的债务资产比率较高且较为稳定。最低时2000年为0.47,最高时2006年为0.65，无明显波动年份出现。,（资料来自百度文库,从行业平均来看，债务资产比率浮动于0.410.58的区间。一直以来较为稳定，没有大幅波动。比较上图，万科的负债资产比率要略高于行业平均水平。（资料来自和讯,、2003年前，净资产增长率均高于总资产增长率，直到2004年开始总资产增长率才超过净资产增长率。2、19942006年间，净资产增长率和总资产增长率有明显起伏，分别在1997年、2000年、2003年和2006年。这其中1988年发行新股（A股），1993年发行新股（B股），1997年和2000年进行配股，2002和2004发行可转债，2006年增发股份，由此可见，权益资本的筹集是万科A资产快速增长的重要原因。,（资料来自新浪股票,（图表来自百度文库截屏）,（资料来源新浪财经,以万科2002年6月26日发行可转债为案例,本次可转债公开发行申购情况,资料来自道客巴巴,发行前后比较:,（资料来自百度文库）,从2002年6月13日开始计息，转股期自发行首日后6个月至债券到期日为止，即2002年12月13日至2007年6月12日,从此表看出，发行可转债后，万科在筹集资金的同时一方面保持了足够的偿债能力，另一方面，将使公司充分利用财务杠杆而提高收益水平。,此次万科可转债券发行采用网上定价的方式，发行总额为15亿元，发行价格为每张100元，为期5年，,另外,此次万科发行可转债,票面利率仅为1.5%.而同期万科获得银行贷款利率为5%以上.仅利息一项,万科节省的利息费用高达5000万元.,可转债的优势可见一斑.,发行可转换公司债券的优点：,债券转股权后减轻和消除了公司到期还本付息的压力和债务风险，减少了现金流出量。,有利于提高债券的发行价格，降低债券利率。,增强公司股价上升的信心。,一般从属于抵押贷款、银行借款等，不会对“常规筹资”产生影响。,1,2,3,4,启示与建议,?,万科06、07年已经连续两次增股，公司业绩在同行中一直处于领先地位，转股可能性很大。我们认为万科更宜采用可转换债券方式筹资。,万科的盈利能力较强，可以尝试发行公司债券筹资。,万科近几年的负债率较同行业比较高，04年以后急剧上升。万科不宜通过长期借款来筹资，但是可以考虑境外筹资。,（一）以融资成本为标准选择融资渠道,根据企业融资理论，企业在面临资金需求时，从融资成本的角度考虑，一般应遵循先内源融资，再债务融资，最后是股权融资的先后顺序。,（二）根据不同的开发阶段选择不同的融资方式,房地产开发项目周期长，可能支付地价款等巨额资金支出，因此采用股权融资，债券融资，合作开发等融资方式。,建设阶段常用的主要融资方式有基建垫资，短期债券等。,该阶段基本无需以自身名义融资，而是通过销售回款的方式获取资金，通常是以购房者名义向银行申请商业贷款。,开发准备阶段,销售阶段,建设阶段,（三）根据企业规模选择不同的融资方式,规模较大的房地产