房地产估价在房地产业发展中的重要性.doc

随着房地产二、三级市场的开放，住房制度改革中的已购公房入市交易，土地制度改革中的土地使用权交易和金融改革中的住房贷款，无不与房地产价格和价格评估有关系。房地产估价机构在房地产市场中实施“一门式”服务，房地产估价师更是任重道远。二者在房地产二、三级市场中具有举足轻重的地位，并发挥着桥梁和纽带的作用。一、 只有房地产估价结果的权威性、独立性和公正性，才能达到房地产价格的公平和合理，维护房地产市场的正常秩序。价格是市场的重要信息，是社会需求的尺度、标志和晴雨表。房地产这种特殊商品也不例外，房地产的核心问题即价格也是房地产市场供求的晴雨表，不符合社会资源配置的房地产价格必然制约着正常的房地产交易，或使房地产市场发生扭曲。房地产估价师的任务或责任就是以其评估结果的权威性、独立性和公正性，来达到房地产价格的公平和合理，维护房地产市场的正常交易。因此，房地产估价师对于平抑房地产价格，抵制房地产转移中的隐价瞒价，保护双方当事人的合法权益起着价格卫士的作用。国家提出在房地产交易中明显低于市场价格的应予以评估，然而，这种“明显”是建立在何种价格基础上，首先也应该有一个标准，这个标准就需要由房地产估价师按法定的评估程序，运用科学的评估方法，在一定时间、一定城市内，依照房屋结构等级、质量标准和房屋的建成年代、装修装璜状况等测算出房屋的市场价格，以供房地产交易市场参考。任何人在未到房屋所在地现场勘察，对一宗房地产的区位、环境、交易、楼层朝向等个别因素不明确的情况下，凭直觉是不可能判定交易房屋的准确价格的，更何况城市之大，价格的变化又是随着市场的价值在随时波动。因此，房地产估价机构就要定期提供房地产市场行情，房地产估价师就应该按照价值规律、定期调查、演算、评估出房屋的价格。二、 为缴纳房地产税费提供法定的价格依据。按照国家的有关法律法规的规定，房地产转移应缴纳契税、营业税、印花税、手续费等，其税率标准国家有明确规定，但其缴纳税费的客观度则应依据房地产估价机构和房地产估价师评估出的房地产公开市场价值计收。在房地产二、三级市场中，涉税评估是保证国家在房地产市场中税收的重要环节。房地产涉税评估由于量大面广，在国外是房地产估价中的重要组成部分。根据国外的经验，涉税评估由于要遵循相关税收法规、条例，涉及到社会公众广泛的利益与权益，因此，可由政府公务员中的房地产估价人员或由政府委托信誉好的社会房地产估价机构进行评估。目前各主要税种涉及的房地产估价业务都必须由房地产估价师完成：一是为征收营业税进行的估价，这种估价与转让房地产估价类似，房地产估价师对此项估价要持慎重的态度，以中华人民共和国营业税暂行条例、中华人民共和国营业税暂行条例实施细则为依据。二是为征收土地增值税进行的估价，房地产估价师应以中华人民共和国城市土地使用税暂行条例和当地制定的实施细则为依据，合理划分土地等级。三是为征收房产税进行的估价，应以中华人民共和国房产税暂行条例和当地制定的实施细则为依据，房产税的计税依据为房产余值或租金收入，其价值的依据以评估确认为主。四是为征收契税而进行的估价，即房地产权益发生转移或变更时须评估其客观合理的价格或价值，以便在市场上形成公允的市场价格。房地产赠与和交换时为保证契税征收的估价。也应采用公开市场标准并对该房地产市场价格或交换差价进行评估。三、 为房地产二、三级市场开放后房地产抵押提供依据。房地产二、三级市场开放后，金融机构推出住房贷款以满足人们改善住房条件、提高住房水平的需要，因此，房地产估价机构受理的住房贷款估价业务也越来越多。房地产抵押价值评估中，房地产估价师应该依据中华人民共和国担保法、中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产抵押管理办法以及当地的其它规定进行，采用公开市场价值标准，房地产估价师应该明确未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，以规避在估价过程中出现的金融风险责任。房地产抵押价值评估时，房地产估价师还必须考虑一旦抵押人不履行债务，抵押权人依法以提供担保的房地产折价或拍卖、变卖该房地产时，该房地产能实现客观合理价格折算到没有抵押权时的价值，当然由于这种预期的价值评估难以准确把握，实际评估的抵押价值是房地产设定抵押权时的价值，为此，评估时应充分考虑未来金融风险问题。四、 房地产市场中纠纷不断发生，房地产估价师提供合理估价是为有效解决房地产纠纷。随着房地产二、三级市场的发展，涉及房地产纠纷的估价呈逐渐上升趋势。这些纠纷的解决，经常需要房地产估价师为纠纷仲裁方、纠纷的一方或双方、人民法院等提供估价服务。纠纷目的下的房产估价，除需要遵循一般房地产估价的原则和方法外，还应该充分了解纠纷多方的立场和意见，以便作出公正、客观、合理的估价。五、 五、为房地产二、三级市场中客户确定房屋的租售比例提供服务。随着住房二级市场的发展，城镇不少乔迁新房或准备购新房的家庭，对于决定旧房出租合算还是出售合算是一个难题。由于房屋商品的特殊价格，房屋升值潜力的大小、房屋财产处理心理的不同、家庭生活水平的差异以及国家政策的变化等原因，使房屋租与卖之间也存在着不同的商机或机遇。这些问题需要房地产估价师进行估价测算时，应从现行银行利率来看出租比出售哪个有更多的获利能力，评估出租、出卖二者的得失比，由业主确定是出租还是出售。总之，任何事物进入市场后，都必须而且只能有一个游戏规划，即一个价格体系。随着房地产二、三级市场的开放，由于中间环节全是市场行为，房地产市场的核心，即价格评估的重任就需要房地产估价机构和房地产估价师来承担。我国房地产估价工作起步晚，但加入wto后的房地产二、三级市场会更加活跃，房地产估价师面对房地产转让、房地产的抵押、买卖、出租、析产、作价入股、企业改制、拍卖、法院仲裁等不同的估介目的，要采用不同的估介方法，使估价程序符合房地产估价规范的要求、估价结果符合房地产市场发展的经济规律及法律、法规的要求。因此，房地产估价机构和房地产估价师在开放的二、三级市场中的作用和地位是十分重要的。要规范房地产市场，必须进行房地产估价，只有这样，才能维护房地产当事人的合法权益、使房地产估价制度步入规范化、法制化的轨道并与国际惯例接轨，保证并促进我国房地产业持续、快速、健康发展。 房地产估价的作用1、买房卖房交易时的参考标准交易双方为确定合理的交易价格，可以委托评估事务所进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。2、缴纳房产税费的依据 交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。3、房产保险 房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。房地产投保时的保险价值评估，是评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失折建筑物的价值。 4、申请银行贷款 向银行申请房地产抵押贷款时，抵押人以抵押物作为还款的担保，银行为确定抵押物的担保价值需要对抵押人抵押的房地产进行估价。借款者为了证实其拥有的房地产价值，确定其可能获得的贷款金额，也会委托估价机构对自己的房地产价值进行评估。 5、解决房产纠纷 发生房地产纠纷时，可委托具有权威性的专业房地产评估机构对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、 补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。 房地产估价介入建设项目前期工程咨询的切入点介入建设项目前期工程咨询一方面的房地产估价行业不断拓展业务的需求，同时也是工程咨询行业提高自身的业务水平和社会影响力的要求。房地产估价可以利用自身所长从多个点着手为建设项目前期工程咨询提供服务。提供房地产市场分析房地产估价作为一个理论和实践有机结合的房地产市场中介组织，对房地产市场的脉搏有着系统而科学的把握。不动产估价可以为那些房地产项目的前期工程咨询提供最有力的房地产市场分析服务，这些技术显然是大多数工程咨询机构和其他中介咨询机构所不能提供的。参与项目选址分析大多数的建设项目都离不开先拿地，后建设的程序。选择适合的建设位置和规模，不仅仅要考虑生产布局的需要，同样要综合投资成本、区域环境、房地产市场前景、城市规划等因素，在实现选址成本最低的同时，兼顾房地产的长期发展，避免因规划变动、市场波动给投资行为带来隐性的损失，促进土地资源的最佳合理配置。参与征地、拆迁安置分析对于所有的新建项目，不论是否属于房地产类，征地拆迁都是其难以避免和十分关键的一个环节。新实行的项目申请报告通用文本也将建设用地、征地拆迁及移民安置分析作为其一个重要的章节。而目前，征地拆迁补偿都有房地产估价机构提供补偿价值依据，房地产估价机构熟悉地区各种征地拆迁补偿市场，熟悉各项补偿和安置政策，更在实际工作中与被征地、拆迁单位和群众有着密切的沟通和接触，了解他们的所需、所想。由房地产估价机构为建设项目前期工程咨询提供征地拆迁政策咨询、方案设计、补偿预算，参与移民安置分析无疑是一个有益的选择。参与投资经济效益分析房地产估价的特长在于其对价值概念的深刻理解和把握，其参与投资经济效益分析重点包括以下两个方面：I.参与项目投资成本测算房地产估价参与投资成本测算主要是利用房地产估价师所具备的估价理论和执业经验，既能准确预测项目可能发生的土地征地费用、拆迁费用、开发费用、建筑安装费用、前期费用等具体科目，又能利用成本法和市场比较法等理论体系，对项目的实际投资成本与市场成本进行有益的比较和分析，改变工程咨询只对投资项目从整体上进行经济评价的通常做法，提供经济评价的准确性，提供更多、更准确地投资决策参考依据。II.参与项目投资收益测算对于很多房地产开发项目的投资收益测算，工程咨询单位对其预期销售价格和租金的测算往往缺乏系统的分析和依据，而房地产估价利用其市场比较法和收益法等理论，结合对房地产市场的了解，能够对这些重要的收益指标做出比较准确和专业的判断，进而增加工程咨询成果的可信力。与此同时，对于很多非开发性项目的评价，工程咨询往往将着眼点关注于项目投资运营后的现金流量分析，预测产业市场前景进而对整个项目进行评判。而房地产估价师有能力运用科学的方法，对投资项目房地产价值部分在投资经营期各个时点的价值作出比较科学地判断，这对于准确把握项目的客观运营成本，分析项目的实际运营收益有着重要意义，特别是对于那些不动产投资占总投资比重较大的项目，房地产估价带来的结论无疑拓展了投资者的视野，直接影响到投资方案和投资效果。其他技术支持除了上述切入点，房地产估价作为估价行业的主体和房地产市场中最专业的中介咨询机构，介入建设项目前期工程咨询还可以提供很多具体工作的技术支持。包括：I.提供政策咨询房地产市场的相关政策十分复杂，对于工程咨询单位来说短期完全掌握是不现实的。特别对于具体的项目和咨询服务，房地产估价可以提供征地拆迁、土地一级开发、土地招拍挂、工程建设、抵押贷款、房地产租售、房地产课税等方面提供系统的政策咨询服务。II.提供融资方案咨询房地产是金融市场的重要组成部分，房地产投资环节的复杂性，资金需求的庞大性，融资政策的多变性，使得融资方案成为房地产项目或者房地产投资占重要比重的项目所必须认真考虑的重点和难点。房地产估价机构利用其对房地产市场、开发流程、贷款流程、金融市场的了解，及其从事抵押贷款和贷款项目评估的实际经验，可以为项目提供融资方案咨询。III.提供税收方案咨询房地产相关税收一般占到国家税收收入的20%以上。房地产开发环节中，将接触到耕地占用税、土地使用税、土地增值税、房产税、营业税、所得税等十余种税收，对于项目的投资和经营将产生重大影响。房地产估价师利用其从事各种纳税评估的经验，可以为建设项目全过程的相关税收提供有建设意义的分析和筹划。房地产评估重要性及其简单方法介绍房地产评估，是以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产客观合理价格的估计、推测或判断。 房地产估价业是涉及政府和社会各方面重大经济利益的中介服务行业，住房制度改革中的租金和旧有公房售价标准的制定离不开房地产估价，新技术区的开发、土地批租以及旧区改造建设中的房屋拆迁，旧房改造等建设项目都需要通过价格评估提供正确的出让、转让和补偿标准。特别是我市随着停止实物分房、货币补贴购房等政策的不断深化，以及居民生活水平的不断提高，二次置业、卖旧换新的愿望日趋迫切，房地产二三级市场空前活跃。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。此外，在企业合资、兼并、承包经营、改制、破产清算、涉案中民事纠纷调解等方面都需要专业的、权威的估价作为房地产估值的鉴定和证依据。 归纳起来主要有以下几个方面：房地产评估是新形式下房地产管理工作的需要。 是各类房地产交易的需要。 是房地产抵押、典当和保险业务的需要。 是房地产税收的需要。 是房地产征用拆迁补偿的需要。 是房地产纠纷处理的需要。 是企业合资、合作、租赁经营、承包经营、股份制改组、买卖、合并、兼并、分设、破产清算、结业清算、清产核资等的需要。 例如：老百姓在办理房地产买卖、租赁、抵押、置换时对房地产的价格或租金会持有不同的看法，这就需要有公正、权威的房地产评估机构进行房地产价格评估，确定各方都可接受的合理的评估价格或租金。再比如，在遗产分配，或共有财产分割时，要做到合理的分配或分割，简单的实物分配是不行的。特别是在多数情况下，房地产在形态上很难分割，这就需要房地产价格评估来解决。 房地产评估虽然是专业技术工作，但其原理并不复杂，为了让客户对房地产有一个更全面和深入的理解，对一些常用的房地产评估方法做以下介绍。 1、市场比较法：将要评估的房地产与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算要评估的房地产的客观合理价格或价值的方法。 2、剩余法：预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。 3、收益法：预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 4、成本法：求取评估对象在评估时点的重置价格（即在现在的市场行情下，重新建造评估对象所需的费用）或重建价格，扣除折旧，以此计算评估对象的客观合理价格或价值的方法。 5、基准地价修正法：各地方政府一般定期对所辖区域公布基准地价，由评估对象所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地地价的方法。二、我国房地产估价行业的现状 我国房地产估价行业于上世纪80年代中期起步。整个房地产估价行业一直处于政府主导的状态, 其应用范围也相对狭窄，由于估价业起步较晚兼之我国的国情特殊，所以政府色彩浓厚。近几年来,随着我国房地产交易、经营、开发活动以及资本市场与房地产的结合日益紧密,房地产估价业务得到了空前的拓展,服务对象和服务形式也日益得到延伸,从而使得房地产估价服务成为涵盖企业个人融资、房地产开发经 营、拆迁、司法诉讼、课税等经济活动中重要的基础性工作。 中国的房地产评估从无到有,已发展为一个富有生命力的蓬勃向上的朝阳行业。据统计：2008年,我国房地产估价行业从业人员超过25万人,取得房地产估价师资格的人员约3.7万人,约3.3万人注册执业,房地产估价机构近5300家,其中一级资质房地产估价机构174家, 房地产评估师高素质的队伍已经初步形成,估价机构的业务活动也进入了激烈的市场竞争时代。 但同时也看到, 不甚完善的估价机构和参差不齐的从业人员素质还不能完全适应我国快速发展的房地产市场经济,社会的需求和一些非市场化影响制约着估价作业的独立、客观、公平原则的实施，制约着房地产估价行业的健康发展。四、房地产估价行业对城市土地集约利用的服务与推动 1、地产估价行业提供的地价评估服务对城市土地集约利用有深刻影响。估价作为一种经济杠杆，可以有效促进土地的集约利用。由于绝对地租的存在，迫使土地使用者把土地的租用数尽可能降低；并在所使用的土地上尽可能多的追加投资，以提高土地的单面积产出率。土地使用者的主观趋利倾向在客观上促进了土地用效率的提高。另外，地价会因供求紧张而进行弹性调节，最终影响到土地的供需量。不同区位土地价值的差别可以对城市土利用功能的分异及强度的大小起着调控作用，从而对土地利用性质和利用强度进行调节，促进了城市功能分区及土地资源的优化配置，是土地利用集约化、可持续化的延续。 2、房地产估价行业在城市土地的整合集约过程中发挥了重要作用 城市土地集约利用是一个整合集约的过程，不能单纯依靠政府的力量采完成，是一个政府控制与市场调节相互配合、有机联系、共同作用的过程。这其中政府起着引导、管理的作用，而市场主要是运用价格的变化来调节土地资源的供需房地产估价行业作为房地产市场