老年公寓可行性报告

老年公寓可行性研究报告及项目建议书 目 录 第一章 总论 第二章 项目背景 第三章 市场预测 第四章 项目的重要性和必要性 第五章 项目选址及建设条件 第六章 项目建设方案 第七章 投资 估算及资金筹措 第八章 投资效益预测 第九章 项目风险分析及规避建议 第十章 结 论 第一章 总论 一、项目名称： 二、项目地点： 三、项目投资单位： 1、 51%； 2、德国社会福利保障联合会：占 49%。 四、建设内容： 1、改建学生公寓 4 栋、专家小院 1 栋，房屋面积 7000平方米，改造 住房 106套（一期一阶段）； 2、新建综合大楼 1 栋，面积 16000平方米（一期二阶段）； 3、新建老年公寓房屋总面积 137000平方米（二期）； 4、环境建设（一期、二期）。 五、建设规模： 1、建设用地： 350 亩。其中：原 5亩，新征土地 315亩； 2、建筑面积： 160000 平方米（其中：原 业技术学院学生公寓、专家小院改建 7000平方米，新建房屋面积 153000平方米）； 3、床位： 4000个（其中：原 00个，综合楼 300个，新建老年公寓 3700个）。 4、人均居住面积： 40平方米。 六、项目总投资： 项目预计总投资约为 中：一期投资约： 5185 万元；二期投资约： 42250万元）。 七、项目筹资方式： 1、项目法人自筹资金： 40% 2、信贷融资： 60% 第二章 项目背景 一、建设单位概况： 1、 兵器职工大学为基础改制、经 家教育部备案，隶属西南兵工局的国有公办普通高等院校。 学院教学科研队伍实力雄厚、结构合理、现有专、兼职教师 312人，其中博士、硕士研究生 83人，教授、副教授 94人，讲师 132人，双师素质教师220人。目前学院已开设机电、汽车、信息技术、艺术、经济管理、建筑等六大类的 26个专业。拥有 17000平米的实验大楼、 15000平米实训厂房、价值近 车、机电类实验室在同类院校中处于领先地位，充分保证了专业教学的需要；拥有西南兵工各大型企业提供的一流先进设备、设施和专业技术支持。 学院采取 “3+1” 模式，与加拿大联邦学院合作，参照加方培养方案安排选修课，使用原文教材，双方相互承认课程学分，该 院满足合作要求的学生在修完专科规定课程，取得毕业证后可选择到联邦学院，用一年时间继续攻读相关专业的本科学位，取得加拿大联邦学院本科毕业证书；与意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司达成合作，培训高端家政服务人才，由意达丰业（加拿大）国际文化发展有限公司负责学生申请加拿大移民签证；与爱因斯特 中国（ 成合作，每年接受 3爱因斯特国外大学生来校实训，并安排在英语教学岗位，让该院学生感受国际文化，提升外语水平；与德国社会福利保障联合会合作办学，引进国外家政服务的领先教育培养模式。其 管理及服务培训流程一直处于世界领先水平，有利于增强家政专业学生的能力竞争和就业实力。 学院璧山新校区已正式投入使用。新校区占地 1000亩，规划建筑面积34万平方米，新校区现有新生 3000余人。开发学院的创业科技园区，引进一批领军人物，打捆一批科技含量高、附加值高、市场前景好的科技发展项目，形成产学培养模式，探索高校产学研结合的新路，为学生提供深度的实训基地、切实的创业平台，将为璧山打造 “ 硅谷 ” ，拉动 务地方经济，实现 “ 优势资源整合、校地共同繁荣 ” 。 2、德国社会福利保障联合会 德国社 会福利保障联合会，建于 1919 年，是六大从事与 社会保障 相关的社会、健康、家庭和就业领域的全德协会之一，总部设在波恩，总部工作人员140多人。下属实体为多个康复医院，老人院和 培训机构 。 二、 项目建议书 编制依据： 中华人民共和国老年人权益保障法； 中国老龄事 业发展 “ 十一五 ” 计划纲要； 中国老龄事业的发展白皮书； 中华人民共和国土地管理法； 中华人民共和国行业标准 老年人社会福利机构基本规范； 社会福利机构管理暂行办法； 城市社会福利事业单位管理工作试行办法； 老年人建筑设计规范； 城市道路和建筑物无障碍设计规范； 三、项目提出的理由与过程： 1、 歌乐山校区的部分专业将搬入新校区，校区的 15亩土地和部分学生公寓将空置出来，需要进行开发利用； 2、项目所在地歌乐山素有 城市绿肺 ” 、 “ 山城绿宝石 ” 和 “ 天然氧吧 ” 之美誉，是 前歌乐山已成为全国 50个养老产业示范点之一，是 3、 年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于 生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训，无形中增加了实 训成本和管理难度。为此，德中双方都希望在 政服务专业的实训基地。 4、 前的床位只能满足社会需求的 40%，特别是高档老年公寓还是空白，更没有中外合资的老年公寓，政府对民间资本特别是外资投建老年公寓，给予大力支持和重点扶持。 基于以上几方面的原因， 定利用 5 亩土地和部分空置出来的学生公寓为基础，再新征 315 亩土地，合资建一高档老年公寓，既填补 白，又满足 项目的设想提出来以后，得到了 望能够尽快立项。目前沙坪坝区政府已把该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业。 第三章 市场预测 一、 X 市城镇养老服务机构供应现状： 1、目前 0 岁以上的老年人口有 190 多万，据调查，大约有 3%的老人有入住养老服务机构的愿望，也就是说大约需要 6万张床位。而据调查，目前 03所，床位 23983 张，差缺 即目前构的床位只能满足社会需求的 40%，缺口高达 60%。需求与供给严重失衡，导致养老需求市场趋热，特别在夏季酷热时节， 上； 2、目前 5%左右，规模较大，历史较长，但都是属于非赢利性的社会福利院，如市属的一、二、三社会福利院和各区属社会福利院，属于中低档次为主，主要是解决社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即 “ 三无 ” ）和低保对象等困难老年人的养老； 3、目前 服务机构占 85%以上，多为 100张床位以内的小型养老公寓，规模小、层次低，功能不完善，定位不清晰，管理不规范，服务项目比较单一，特别是精神和文化生活方面的服务设施不健全，如生活、娱乐、休闲、健身、学习、医疗等方面的条件还不齐全，只有一个养老的作用； 4、目前 别是民营养老服务机构的服务和护理人员多为农民和下岗人员，素质不高，文化程度偏低，加上没有接受过正规系统培训，知识结构不合理，专业性不强，只能做些简单的日常生活护理工作，缺乏专业性的管理和人才，难以满足 “ 三高 ” 老年人群的需求； 5、目前 没有中外合资、按照国际化的管理水平和服务标准进行经营、管理、服务，让老年人发挥特长，施展才华，贡献余热的老年公寓。 二、 X 市城镇养老服务机构供应预测： 1、今后几年，国家民政部和 1）由国家民政部专项资金投入 1亿元，地方配套资金和社会捐赠资金投入 投资为 助市第一社会福利院，建设国家级养老示范机构。新增床位数 900张，使该院总床位数为 1500张。 2）将在 3年内新建和改扩建敬老院 600多所，改造 床位至少 保 2011年，全市五保集中供养率达到 50%。 3）今年 0个社区建 100个托老所，托老所将分为两种情况：一种是 “ 半托 ” 形式， 另外一种则为类似于养老院的 “ 全托 ” 形式。 但政府投资改扩建的养老院是非盈利性质的，以中低档次为主，主要是收养社会无劳动能力、无生活来源、无法定赡养监护人的老年人（即 “ 三无 ” ）和低保对象等困难老年人。无法满足高端老年人群的需求。 2、民营资本对投入养老服务机构持谨慎态度。 由于投建养老服务机构，特别是高档老年公寓投入较大、风险较高、资金回 收周期较长，大多数民营企业对此望而却步，虽然政府积极鼓励和支持民营资本投建养老服务机构，也出台了相关鼓励政策，但大多数民营资本对此积极性仍然不高。即便是有一些民营资本投向此行业，也多是一些小打小闹，投建的也多是些规模小、档次低的农家乐式的养老公寓。 据调查， X 市今后几年内有意愿大投入建设高档老年公寓的很少，有的也是借老年公寓的名义，而主要开发房地产、养生、休闲、度假、观光、旅游等产业来。如： 由 限）公司共同投资，在北碚静观镇 联合打造渝碚颐老养生休闲生态园，项目占地 4500 亩，总投资 10亿元，一期工程将于年内动工，重点建设高端养老服务社区及公共配套设施，可供 500多位老人入住；二期工程占地 3400亩，可供 2000多位老人入住。除服务老龄事业外，该项目还具有养生、休闲、度假、观光等综合服务功能。 据悉，位于长寿沙田柚之乡邻封镇境内的长寿十里柚香生态旅游度假区，现在准备筹建风情山寨和主题风情村等项目，建设适合老年人度假、养老的文化、娱乐配套设施。预计建成后可提供数千人的中老年养老服务。 三、 X 市养老服务机构需求预测： 1、 X 已成为老龄化城市，养老服务机构需求巨大。 据调查，截止 2008年底， 0岁以上的老年人已经达到 492万，占全市人口总量的 16%， 龄化程度居西部第一。而且正以年均增加 25万人的速度 “ 跑步进入 ” 严重老龄化社会，权威部门预计，到 2036年， 084万，三四个 按照预测到 2010年， 0岁以上的老年人将超过 500 万，按平均每百名老人拥有床位 3张计算，全市福利机构床位数需要 15万张，而目前 只有 7万张，缺口高达 8万张； 而到 2014 年， 0岁以上的老年人将超过 600万，全市福利机构床位数还需要增加 11 万张。 而随着人们生活水平的提高和观念的改变，老年人入住养老服务机构的比例还将增大，如达到目前全球平均水平每百人 5张的标准，到 2014年，缺口将高达 23万张。所以 2、养老观念改变，养老服务机构需求将会越来越大 1）据调查， 421” 式家庭结构所占比例越来越大，子女随着工作生活节奏的加快及本人所受压力的加大，已经难以在时间、精 力上更多地顾及父母及高龄老人，要求年轻人在家照顾双亲及祖父母辈老人几乎是不现实的。而高龄老人、失能老人除了日常生活和身体照顾需要外，他们在精神生活方面也需要得到不断的满足，需要得到感情交流。他们对入住老年公寓，接受老年护理及专业服务等方面的需求愿望更加强烈。 2）现代城市住房的日趋宽松，中青年群体和老年群体在生活方式和价值观念方面差异，越来越多的老年夫妇开始选择和已婚子女分居的方式，调查显示， 0%以上的中老年人选择与子女分开居住。其中 59岁以下的老年人， 80%都选择跟子女分开过； 80岁以上的，有 30%选择独居。从职业比例看，医生、干部、教师中多数人愿与子女分开过；工人和农民相对较低。在这种背景下，空巢家庭老人的数量不断上升，据统计，目前 80万。未来 10年，空巢老人的数量还将大幅攀升，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式。 因此，随着人们思想观念、生活水平及家庭结构等因素的变化，入住养老服务机构已被越来越多的人所接受。投建养老服务机构将有更大的市场发展空间。 3、居住环境的改变，更多的老年人将选择到养老机构养老 中国是一个重视邻里关系的国家，但是随着社会的发展，随着传统 社区的消失，更多的人属于关上门就不知道邻居姓什么了，而且这是一个不可逆转的趋势。媒体时常有报道老人死在家中无人知道的事。所以有很多子女不放心老年人独居，而老年人也不习惯独居的寂寞，有越来越多的老年人将选择到养老机构养老。 4、生活水平提高，高档老年公寓的潜力巨大 1）最近几年国家每年都在涨退休人员的退休金，目前城镇老年人的退休金得到了大幅度的提升；今后几年国家还将继续提高退休人员的退休金，预计到 2010年退休金将增加到 8383亿元， 2020年为 28145 亿元， 2030年为 73219 亿元。据中国老龄科学研究中 心的一项调查，城市老年人中有 人拥有储蓄存款，还有很大一部分老年人有额外的收入，完全有能力承担高档养老服务机构的费用。 2）随着社会的进步，物质生活水平的提高，老年人越来越注重生活质量，在物质生活得到保证以后，他们更加追求精神生活的需要。他们入住养老院，已不再只看重价格，而是更加注重环境、服务、配套设施、人际交流等软硬件条件。据调查，老年人希望养老服务机构配备超市（ 、银行（ 、健身场地（ 、农贸市场（ 、棋牌室（ 、餐饮（ 、茶馆 /茶楼 （ 和蛋糕店（ 。而目前 X 市城镇大多数的养老服务机构，难以达到这些的要求，这也是很多 “ 三高 ” 老年人没有选择入住养老服务机构的原因，所以高档老年公寓的建设大有可为； 3）随着老年人生活的改善，老年人的健康状况大为提高，精力还相当充沛，据调查，老年人对能发挥自身余热和体现人生价值的活动和工作的参与度非常高，据调查，老年人选择组织集体活动（ 、参加老年协会（ 、参与教育和培训（ ，参加老年公寓管理工作（ 。特别是 “ 三高 ” 老年人群，他们大都接受过良好的教育 ，工作经验丰富，有一技之长，退休前都曾经是单位的技术或专业骨干，退休后都希望能继续发挥特长，贡献余热，但目前社会上缺乏这样的平台，除了原单位返聘以外，其他就很难有再就业的机会，而如果有一家老年公寓能够提供这样的平台，让老年人在这里不但能够享受到养老机构的养老服务，还能让自己够继续发挥特长，贡献余热，甚至再创业，必定会受到“ 三高 ” 老年人群的追捧。 第四章 项目的重要性和必要性 一、各级政府重视和支持民办养老机构建设： 党中央、国务院历来十分关注我国的老龄问题和养老服务机构的建设问题，近年来颁布了一 系列关于老年和养老服务机构的法规和文件，如：中华人民共和国老年人权益保障法，关于加强老龄工作的决定，中国老龄事业的发展白皮书，中国老龄事业发展 “ 十一五 ” 计划纲要，中华人民共和国社会福利机构管理暂行办法，中华人民共和国行业标准老年人社会福利机构基本规范，老年人建筑设计规范，中华人民共和国城市社会福利事业单位管理工作试行办法等；使我国老龄事业和养老服务机构建设有法可依，有章可循。加快社会养老服务机构建设，逐步满足老年人养老的差异需求，提高老年人生活质量，是落实党中央、国务院方针政 策，构建和谐社会的重要举措。 府也十分重视 定了一系列方针政策和具体措施，颁布了 X 市城乡养老机构服务管理办法， 一系列关于老年和养老服务机构的规划和文件，一方面投入财力物力，推动我市国有养老服务机构的建设；另一方面对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，予以大力扶持，出台了一系列优惠政策，对企业、社会组织、个人、外资开办养老服务机构，可获得多 项财政税收优惠。 沙坪坝区委、区府一直以来就非常重视本区养老服务机构的建设，并重点打造歌乐山养老产业示范园，建设 极鼓励和大力支持企业、社会组织、个人、外资在歌乐山投建养老服务机构。歌乐山养老产业园已被国家确定为全国 50个养老产业示范点之一，目前已有 九康寿老年公寓、潇洒山庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。目前沙坪坝区政府已将该项目列为歌乐山养老产业园区的高标准示范企业，对该项目予以倾向性扶持。 二、 ”将成为我市乃至全国老年公寓之典范： 1、该项目 为中德合资投建，是 项目前期将由德方派总经理和各方面的专家进行经营和管理，引入德国老年公寓先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，实现与国际先进的老年公寓接轨； 2、 为老年公寓输出大量的高级护理专业人才，不但使老年公寓的护理人才的供应得到保证，更使老年公寓的护理水平提档次升级； 3、老年公寓办与 年人与学生生活圈紧靠，可以经常组织学生到老年公寓为老年人提供服务， 与老年人一起开展活动，使老人体验到“ 隔代亲 ” 的感觉，满足老年人精神生活的需要； 4、项目将打造老年产业平台，如引进各种协会、开办老年大学、创建老年创意基地、老年产业基地，一方面让入住的老年人通过这个平台，丰富精神生活，发挥自身特长，贡献自己余热。另一方面通过这个平台，开发老年产业，为该项目创造新的利润增长点，实现多赢。 三、 ”具有较好的社会效益和经济效益： 目前 0%的缺口，而且随着老年人口的急速增加和老年人入住养老服务机构的愿望增加，养老服务机构的市场需求将非常大，仅靠国家投资，远远不能满足需求，一些地区经验表明，调动多方面积极性，吸引民间资本兴建老年公寓，市场化运作，是解决老龄化问题的好办法。投建高档老年公寓不但具有重要的社会意义，同时也具有较好的经济效益。 1、投建该老年公寓，不但可以缓解目前全市城镇养老服务机构欠缺的矛盾，解决城市老年人入住老年公寓的难题，还可以为老年人提供一个文明、卫生、舒适、和谐的生活环境，解决老年人在食、住、行、医疗、养生、娱乐等日常生活中的各种困难和矛盾，使老年人安心养老，使其家属子女集中精力工作，对社会稳定、创建和谐社会起到直接的促进作 用。 2、投建该高档老年公寓，可以填补 决传统养老模式的不足，开创让老年人 “ 老有所为 ” 的养老模式，为 “ 三高 ” （高文凭、高职称、高收入）老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，真正做到老有所为的平台。创造老年事业发展的新路子，是解决老龄化问题的有效对策之一。 3、该项目是由 造该项目可以引进外资，引进世界先进的养老公寓经营理念和管理经验，对于提高 世界接轨，带动 养老产业的发展都具有非常重要的意义。 4、从经济效益上讲，一方面由于高档老年公寓瞄准的是 “ 三高 ” 老年人群，他们普遍收入较高，对价格的敏感度较低，所以高档老年公寓可以有较高的收费，这样高档老年公寓就会有较好的经济效益；另一方面，以老年公寓为平台而进行的老年产业的运作，更将是这个项目产生经济效益的重要来源。 四、 ”将成为 目前 年有大量出国的高级家政护理人才，需要进行护理实训，由于 生只有到上海等地的高档老年公寓进行实训 ，该项目建成后，将成为 政服务专业的学生可以就地实训，从根本上解决家政专业学生实训难的问题。同时该项目建成后，将打造成高级护理中心，为 X 市的养老服务机构、医疗机构等提供高级护理人才实训基地。 第五章 项目选址及建设条件 一、项目选址： （一）拟建地址状况： 项目位于 沙坪坝区地处 日战争时期称沙磁区，是 是 区幅员面积 396平方公里，辖 13个街道、 12个镇和 1个经济园区，常住人口 ，加上流动人口上百万。 歌乐山，位于沙坪坝区西侧，有着丰富的自然景观资源和深厚的历史人文资源。是全国重点文物单位。歌乐山风景区由主峰中心景区、蒋介石官邸 “ 林园 ” 和 士陵园景区的中美合作所、白公馆、渣滓洞监狱等历史遗迹享誉全国，是 歌乐山更成为一座名符其实的文化名山。 （二）拟建地址的建设条件： 1、基础条件有利： 项目利用 5亩土地和改建部分学生公寓为该项目建设的基础，一 期工程不需要征用大量土地，土建工程量和投资也不大，建设工期较短，很快能够上马。 2、自然环境优越： 歌乐山属缙云山的一只余脉，为 城市绿肺 ” ，素有 渝西第一峰 的美称，有 山城绿宝石 和 天然氧吧 之美誉。歌乐山海拔高度300 600米，常年多雾，山高云低，云烟弥漫，松柏苍翠、林壑幽美，游人置身山顶，只见乱云飞渡，云涛奔涌。 项目坐落在歌乐山下天池天然水库旁，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色、环保、生态、安静的居住环境，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。是建设老年人公 寓不可多得的场地。 3、交通即将改善： 项目所在地紧邻主城区，距主城核心区沙坪坝仅约 15分钟路程，而且有四条下山公路，但他们都存在盘旋崎岖，路线较长，路面较窄，路况较差，遇到大暴雨就容易塌方的问题。 目前规划了 15年的梨树湾至歌乐山市政道路正在加紧修筑，将于 2010 年竣工，该路路宽 向四车道，全长 沙坪坝核心区最捷径，该路竣工后歌乐山出行问题将大为改观。老人外出或是与子女、友人往来都将更加方便。 4、医疗配套完善： 项目周边 5公里内有西南医院、精神卫生防控中心； 8公 里内有新桥医院、肿瘤医院；重医还将在大学城修建大型的三甲医院，众多的医疗机构将项目包围，使项目具备了较好的医疗配套。 5、 “ 五通 ” 条件具备： 项目所在片区市政设施有；道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、电力沟、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等。形成完善的路、水、电、气、通讯等市政设施。 6、发展前景广阔： 项目所在地 歌乐山养老产业园区，被国家确定为全国 50 个养老产业示范点之一，是 X 市政府和沙坪坝区政府重点打造的高标准养老产业示范园区。目前已有 九康寿老年公寓、潇洒山 庄老年公寓等多家国有和民办养老服务机构。 征用土地较多，项目后期新征土地有足够的资源保障，不会因土地问题影响项目的后期开发。 第六章 项目建设方案 根据对项目的定位，结合开发设想，提出项目建设方案，以期为项目开发分析提供依据。 一、项目定位： 1、主题定位 中德合资、世界现代老年产业最先进的经营管理模式与中国传统文化和生活方式相结合，让老年人 “ 老有所为 ” ，创造老年人生活新方式的现代化高档老年公寓。该定位包含四层意思： 1）该项目为中德合资，引入德国老年公寓 先进的经营理念和管理模式，采用国际化的管理水平和服务标准，具有国际先进水平的现代化高档老年公寓； 2）结合中国老年人的生活习惯，创造适合中国老年人生活方式，为老年人提供全方位服务的高档老年公寓。 3）为 “ 三高 ” 老年人群搭建一个发挥余热、实现自我价值，老有所为、为社会再作贡献的平台。 4）以老年公寓为依托，开发度假、养生、老年产品、老年大学、协会办公、老年创意产业等老年产业的发展平台。 2、市场定位： 针对 “ 三高 ” 老年人群的现代化高档老年公寓 3、风格定位： 采用后现代建筑风格处理方式，结合德国建筑特点与中国 文化元素，追求轻松和明快的建筑氛围。即： 后现代创新设计 +德国建筑特色 +中国文化元素，山水园林式布局 二、项目设计原则： 在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。所有的设计均是建立在对老年人生理特征、心理特征、行为特征的细腻研究的基础之上，以实现住宅产品的人性化、科学化、细致化、方便化，为居住老人提供最体贴的呵护。 1、设计要人性化： 设计要满足老人的生理特征和生活 行为特征的需要，如老人出行，不能有过多的台阶，有台阶处应有相应的轮椅通道；楼梯两侧要有扶手，路面间隔 200内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人的特殊使用要求。 2、生活要智能化： 配备先进的紧急呼叫定位系统、网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统。 3、环境要园林化 应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分 流，来自主干道的噪音少，便于老人作室外活动；建筑布局应确保朝向、采光、通风和景观等，为老年人提供优质的生活空间。 4、户型要合理化 户型设计要个性化、合理化。房间设计要考虑到日照、通风、采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外的活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温的设备。 5、精神要丰富化 为了满足老年人精神生活的需要，公寓内配备丰富精神文化的设施，在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要，如会所、健身房、阅览室、书画室、花房、游泳、划船、老年大学、棋牌娱乐室、门球场、钓鱼台等文体娱乐设施。 6、配套要完善化 为了方便养老公寓的老年人购物和商业活动，还应配有完善的生活配套设施，如超市商场、银行、保险、邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活的各种需要。 三、建设标准 本项目严格按照老年人建筑设计规范的要求进行设计。 1、按照国际高档老年公寓的标准，人均使用面积不低于 40 平方米（国际高 档老年公寓标准为 50平方米）； 2、综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好； 3、拥有智能化管理系统、紧急呼叫系统、计算机网络系统、消防监控系统、出入口控制系统、门禁系统、红外越界报警、摄像监控系统、公共音响图文系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施； 4、三层以上的楼房，配备性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备； 5、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统； 6、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰高档、整体舒适度良好的餐饮设施，有老年人用餐的食堂，也有宴会厅和多个不同风 味的餐厅； 7、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，有至少容纳 300人会议的专用会议厅，至少配有 5个小会议室； 8、拥有符合老年人特色的学习、娱乐、健身的健康娱乐设施； 9、拥有较为完善的员工及后勤服务设施； 10、拥有标准的停车场。 四、项目建设内容： （一）总体布局： 酒店占地 350亩，总体布局拟呈园林式布局，与下天池形成半围合态势，与周边歌乐山养自然景观整体环境相融合。 根据国际老年公寓的设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。其中综合楼层高限制在五楼以下，多幢独立别墅和联排别墅，楼 层高限制在三层以下。 （二）建设规模： 1、建设用地： 350亩。其中：原校区用地 15亩，新征土地 315亩； 2、建筑面积： 160000 平方米。其中：原校舍改建 7000平方米，新建房屋面积 153000平方米； 3、床位： 4000个。 4、人均居住面积： 40 平方米。 5、绿地率： 50%； 6、容积率： 1； 7、停车位： 100个。 （三）建筑项目 A、改建项目： 1、改建 4栋学生公寓： 将原 4栋学生公寓改建为老年公寓，五层建筑，建筑面积 6400平方米，共 106 套，双人房间，可接收 200位老人入住。 增添外部走 廊及观光电梯，方便入住老人的出行。 2、改建专家小院： 一期工程将原专家小院改造为老年公寓的配套设施，平房建筑，建筑面积 600 平方米，满足老年人医疗、护理、康复、学习、娱乐、健身的需要。 B、新建项目： 1、综合大楼： 新征土地 15 亩，新建综合大楼，五层建筑，建筑面积 16000平方米，为德国建筑特色的度假商务酒店风格，将老年公寓的所有功能和度假商务酒店的功能集于一体。其中： 1）底层： 为食堂、餐厅、展览展示、商业中心（超市商场、银行、保险、邮局等）等； 2）二层： 为老年娱乐、健身活动场所，养生房、医疗中 心、护理中心等； 3）三层：为办公、会议区： 老年公寓办公室、各协会办公室、会议室； 4）四层、五层： 为老年公寓（二期后为度假酒店客房）。客房总计设 150间（套）左右，可接收 300人入住。 2、老年公寓： 新征 300亩土地，新建联排别墅式高档老年公寓，三层建筑，建筑面积 137000平方米，可接收 3500位老人入住。 （四）项目功能建议 1、老年公寓： 1） 4栋学生公寓改建为老年公寓， 106套，均为带独立厨房和卫生间的一室一厅式，平均每套面积 60平方米，可接收 200位老人入住。 2）新建综合大楼，客 房区总计设 150间（套）左右，平均每套面积 40 平方米， 300张床位，房型以标间为主、双套房为辅，其中标准客房区为 80%，套房控制在 20%左右（一期作为老年公寓，二期以后度假酒店客房）。 3）新建老年公寓，客房区总计设 1750套左右，平均每套面积 80 平方米， 3500 张床位，主要为套房，其中普通套房为 80%，豪华套房控制在 20%左右。 2、医疗中心： 建议该项目引入 设门诊、急诊、住院部和老年康复中心。配备专业的医护人员、先进的医疗设备，拥有紧急绿色救护通道，一方面解除该老年公寓老人和家属 的后顾之忧，另一方面也可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构和居民提供医疗服务。 3、护理中心： 建议该项目建设护理中心，配备经专业培训的高素质护理人员，其功能有三：一是为入住养老公寓的老年人提供专业的护理服务；二是作为 可以为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务或为其培养护理人员。 4、餐饮中心： 1）老年人食堂：为入住养老公寓的老年人提供餐饮服务； 2）商务餐厅： 建议该项目按照商务酒店的标准，设置宴会厅，中、小型中餐厅，风味餐厅，咖啡厅（兼西餐厅）等，以满足办公、会议、接待等商务活动和其他各种中高档散客宴请的需要。 5、康乐中心： 建议该项目室外设置羽毛球球场、门球场、钓鱼池，苗圃、预留室外游泳池及庭院散步休闲等设施；室内设置阅览室、放映厅、书画室、网吧、棋牌室、健身房、乒乓球室、台球房、卡拉 等。以满足老年人学习、娱乐、健身的需要。 5、养生中心： 建议该项目设置养生中心，包括：美容美发、足疗、按摩、 薰、桑拿、汗蒸、能量房等。 6、办公和会议中心： 1）协会办公区： 建议该项目设置协会办公区，邀请各民间协会在老年公寓设立常 设机构，组织入住养老公寓的老年人参加协会活动。据调查，目前 0 岁以上的老年人 60%以上参加了各种民间协会，而 “ 三高 ” 老年人群该比例高达 90%以上。入住该养老公寓的老年人大多参加了各种民间协会，而据某协会负责人称，目前各协会的积极分子往往是退休后的老年人。所以邀请各民间协会在老年公寓设立常设机构，一方面方便入住养老公寓的老年人参加协会活动，另一方面也可以为各种民间协会提供活动场所。 2）会议中心： 建议该项目设置能容纳 300 人的大型会议厅一间，设置中小型会议室 5间。大型会议厅交通集散方便，有空间宽敞的前 厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。设置现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。为单位和个人举办各种会议、培训、聚会等提供全方位的服务。 7、商业中心： 据调查，目前 离商业区，商业配套设施缺乏。而目前 模小，不可能投建商业配套设施，造成入住养老公寓的老年人购物和商业活动极不方便。 建议该项目设置商业中心，建设包括超市、商场、精品商店、银行、保险、邮局等商业配套设施，一方面为该老年公寓的老年人提供商业服务，另一方面也可以为周 边的养老服务机构和居民提供商业服务。 8、寓区环境： 建议该项目利用歌乐山下天池得天独厚的水资源，构筑滨水景观和沿湖绿化带；同时在 过广场绿化、庭院景观、园艺小品，打造景致独特、环境优美的寓区景观。突出绿意、生态、健康、别致的特色。如果可能，把下天池水系引入寓区内，让潺潺溪流贯穿建筑聚落，营造 “ 小桥流水人家 ” 的生动意境。环境规划包括以下内容： l 沿湖绿化 l 滨水景观 l 休闲广场 l 广场绿化 l 庭院景观 l 园艺小品 l 林荫小道 l 运动场 四、建设周期 该项目分为二期建设（其中一期又分为两个阶段）： （一）一期工程：容量达到 500人，投资达到 5185万元 A、第一阶段：容量 200 人，投资 955万元。 1、利用天池校区 4栋学生公寓和专家小院 1 栋，房屋面积 7000平方米，改造成 106套住房，改造费用 635万元 ； 2、房屋配套设施按人均 11000元计算， 200人，费用为 220万元 ; 3、环境和水电等设施改造维修，预算为 100万元。 4、建设周期 1年， 2009年 10月至 2010年 9月完成。 B、第二阶段：新增容量 300人，新增投资 4230 万元。 1、新增土地 15亩，每亩按 30万元测算，需要资金 450万元； 2、新建房屋综合大楼 1栋，面积 16000平方米，含装修造价每平方米按 2000元测算，需要资金 3200万元； 3、房间配套设施按人均 11000元测算， 300人，需要资金 330万元； 4、水、电、气、网络、电信、电视等基础设施测算 200万元。 5、规划、立项、征地和报建手续费用测算 50万元。 6、建设周期：二年， 2009年 12 月至 2011年 12月期间完成。 （二）二期规模：总容 量达到 4000人，投资总额达到 其中：新增容量 3500 人，新增投资 42250万元。 1、新征土地 300亩，每亩按 30万元测算，需新增投资 9000万元； 2、新建房屋总面积 137000 平方米，含装修造价每平方米按 2000元测算，需新增投资 27400万元； 3、室内配套按每人 11000元测算， 3500人，需要新增投资 3850万元； 4、水电气、网络、通信、电视、市政设施配套、环境、绿化费用等费用概算 1700万元。 5、规划、立项、报批手续规费及工作经费 300万元。 6、建设周期：三年。 2012年 10 月至 2015 年 9月。 第七章 投资估算及资金筹措 一、投资估算 ： （一）一期投资估算： 1、土地费用：约 450 万元 新征土地 15 亩，征地费用 15亩 30 万元 450万元 2、土建工程费用：约 3835万元 1）原校舍房屋改造 7000平方米， 635万元； 2）新建房屋： 16000 平方米 2000 元 3200万元； 3、房屋配套设施建设费用：约 550万元 按 500个床位，每个床位平均投入 4000床位 元 =4400 万元 4、公共设施建设配套工程：约 300万元 5、其它：约 50万 元 合计： 5185万元 （二）二期投资估算： 1、土地费用：约 9450 万元 新征土地 300亩，征地费用 300亩 30 万元 9000万元 2、土建工程费用：约 31235万元 新建房屋： 137000平方米 2000 元 27400万元； 3、房屋配套设施建设费用：约 38500万元 按 3500个床位，每个床位平均投入 3500床位 元 =3850 万元 4、公共设施建设配套工程：约 1700万元 5、其它：约 300万元 合计： 42250万元。 （三）总投资估算 一期投资 +二期投资 =5185+42250= 二、资金筹措方式： 1、项目法人自筹资金： 40% 2、信贷融资： 60% 第八章 投资效益预测 一、一期投资效益预测： 按该项目一期建成（包括第一阶段和第二阶段）以后进行测算。由于一期以 5亩土地，占地面积较小；房屋为改造学生公寓 4栋、专家楼和新建综合楼一栋，环境条件及住房条件与目前 有发挥其他硬件和软件的优势，所以在收费标准上我们以比目前 （一）年均营业收入： 1、客房收入： 元 1）学生公寓改造老年公寓：约 288万元 200张床位，按平均每张床位 1500元 /月（含餐饮）， 80%入住率计算（目前高档老年公寓收费标准在 1200元 /月左右）： 200张床位 1500 元 /月 12 月 80% 约 288万元； 2）综合楼老年公寓：约 288万元 在该项目二期未投入使用前，综合楼考虑用一层楼做老年公寓 150张床位，按平均每张床位 2000元 /月（含餐饮）， 80%入住率计算： 150张床位 1500 元 /月 12 月 80% 约 288万元； 3）商务客房： 元 在该项目二期未投入 使用前，综合楼考虑用一层楼做商务客房： 75套（间），按平均每套（间） 150元 /天， 70%入住率计算： 75套（间） 150 元 /天 365 天 70% 约 2、护理收入： 元 按 30%的入住老年人需要护理，每人护理费每月 1200元计算： 350张床位 1200 元 /月 12 月 30% 约 元； 3、宴会厅、各特色餐厅餐饮收入： 按 150人，每天每人消费 50元， 70%入座率计算： 150人 50 元 /人 365 天 70%= 约 4、商场收入： 按平均每天每人产生 5元利润计算： 500人 5 元 /天 365 天 =约 、养生收入： 按每天有 20%的人进行养生，即 80人，每人 40元计算： 40元 /人 80 人 365 天 =约 6、会议室收入： 元 按每天 2000元， 50%利用率计算： 2000元 /天 365 天 50%= 约 7、场地出租（医院、协会办公、商业）收入： 72 万元 按出租 6000平方米，每平方米 10元 /月计算： 10元 /平方米 6000 平方米 12 月 =约 72 万元 8、护理 实训管理费： 30万元 按平均每月接待 50人，每人 500元实训管理费计算： 500元 /人 50 人 12 月 =约 30万元 9、老年大学： 按 30%的人参加，每人每月 200元计算： 200元 /人 350 人 30%12 月 =约 10、洗衣： 按每个老年人，每月 80元计算： 80元 /人 350 人 12 月 =约 11、其他收入： 73万元 按每天收入 2000 元计算： 2000元 /天 365 天 =约 73万元 年均营业收入 =2+30+3 =约 元 （二）年均营业支出： 1、营业费用： 元 1）工资及福利费用： 360 万元 工作人员按 1： 5的比例配备，平均工资 3000元 /月（含福利）： 100人 3000 元 /月 12 月 360万元； 2）管理费用： 元 按营业收入的 10%计算： 元 10%= 元 包括一般办公费用、纸张文具费、邮电通讯费用、交通费用、接待费用、董事会费、培训费用、工作餐费、 工作服装费、日常维修费用、财务