地产开发有限公司可行性研究报告

1 目 录 第 1 章 总 论 . 4 项目背景 . 4 项目概况 . 7 结论与建议 . 12 第 2 章 项目投资环境与市场研究 . 13 投资环境分析 . 13 房地产现状分析 . 17 市场预测 . 24 项目 析 . 34 项目市场定位 . 38 第 3 章 建设规模与内容 . 41 建设规模 . 41 建设内容 . 42 第 4 章 场址选择与建设条件 . 43 场址现状 . 43 建设条件 . 46 第 5 章 建筑方案与辅助工程 . 50 建筑方案 . 50 辅助工程 . 54 第 6 章 节水节能措施 . 60 设计依据 . 60 节水与节能措施 . 60 第 7 章 环境保护与安全消防 . 64 环境保护措施 . 64 劳动安全与消防、安防 . 64 第 8 章 组织机构与人力资源配 置 . 67 2 组织机构 . 67 人力资源配置 . 67 人员培训 . 68 第 9 章 项目实施进度 . 69 项目开发期 . 69 项目实施进度安排 . 69 项目实施进度表（横道图） . 70 项目实施过程控制措施 . 70 第 10 章 项目招投标 . 72 招标范围 . 72 招标组织形式 . 72 招标方式 . 72 招标公告发布 . 72 第 11 章 投资估算与资金筹措 . 74 投资估算的范围 . 74 投资估算的依据 . 74 投资成本费用估算 . 75 资金来源与运用分析 . 76 第 12 章 财务评价 . 78 项目评估依据 . 78 财务评价基础数据的选择 . 78 财务评价 . 79 第 13 章 风险分析 . 83 风险因素识别 . 83 风险评估方法 . 83 风险防范对策 . 85 第 14 章 结论与建议 . 86 结论 . 86 建议 . 87 3 附表： 附表 1 项目总投资估算明细表 附表 2 投资计划与资金筹措表 附表 3 销售收入与经营税金及附加估算表 附表 4 损益表 附表 5 全部投资财务现金流量表 附表 6 资金来源与运用表 附表 7 资产负债表 附表 8 敏感性分析表 附 图 ： 项目总平面图 4 第 1章 总 论 项目背景 项目名称 “百合御都” 建设项目 承办单位概况 单位名称： 单位性 质： 有限责任公司 注册资金： 800万人民币 实收资本 ： 800万人民币 法定代表人： 单位住所： 水乡星沙村 工商 注册号： 经营 范围： 房地产开发和经营 （凭 有效资质 证经营） 。 承办单位简介： 公司成立于 2009年 10月 26日， 自 成立以来，恪守 “自信、自立、自强 ”的经营理念，精心打造 X 品牌，使企业不断发展壮大 。公司员工平均年龄在 25化程度绝大多数在大专以上，拥有一支具有雄厚实力和较强操盘能力的专业团队，建立了较为健全的法人治理结构和经营管理体系，并逐步走向 实现了办公自动化、管理规范化、经营市场化 。 可行性研究报告编制依据 5 与委托方签订的咨询协议； 国家及地方有关 行业规范、规程、标准 ； 国家计委计办投资 200215 号审定的投资项目可行性研究指南（试用版）； 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 建设部 2000 年 9 月 18 日发布的房地产开发项目经济评价方法（ 2000年版）； 九华工业园总体规划； 其它相关文件、规范、规程及强制性条文。 编制范围 依据国家有关政策、法律、法规，对项目建设的 概况、项目的市场状况、项目建设规模及建设内容、场址选择、工程方案、节能节水、环境影响评价、劳动安全卫生、项目实施进度、投资估算与资金筹措、财务评价等方面进行全面论证。 项目发展背景 及理由 于长株潭城市群中心腹地，是 型社会”建设的先行区，东临湘江生态经济风光带，西靠 距 公里，北距长沙市中心区 27公里，境内上瑞高速公路横贯东西，长潭西线高速公路连接南北，湘 6 江黄金水运通江达海， 其得天独厚的区位和交通优势引得 这块投资热土 。 近年来，随着大批项目和企业进驻九华工业园，工业园道路、天然气、自来水、电力、电信等基础设施不断完善，超市、专业市场、医院、学校等各类生活配套和商业配套已初具规模，社区环境不断成熟，人口密度不断增加， 也 无形中为园区房地产业发展提供了良好的基础，同时地价也在不断攀升。 作为 华示范区保持高速增长并领跑 2003年 11月成立以来，九华已迅速成长为 具发展潜力的园区，成为 今年 1去年同期增长 70%，收取各项规费 比增长 325%，代征房产契税 比增长 236%，发放各类房产证 1012宗，同比增长 84%。 九华示范区总体规划范围为响水乡所辖范围，规划区总面积 138平方公里， 2015年城市人口将达到 25万人，远期预计达 60万人。随着城市人口增长及高品质居住的需要，区域内房地产市场的刚性需求日益凸显， 目前多家房地产开发企业都在九华开发立项 ， 九华正朝着产业新区、滨江新城的目标阔步迈进 。 在此背景下，位于本地地产开发公司， 望为家乡经济建设开发做出一 份贡献，特提出建设九华 “ 百合御都 ” 项目 。本项目 集居住、商务、观光于一体，项目的实施将 为推动城市化地建设步伐，促进房地产等配套服务业的快速发展， 展示 7 “两型”理念，提升城市形象做出贡献 。 项目概况 拟建地点 项目位于 洲路以东，奥迪路以北，乐塘路以西 的范围内。 建设规模与目标 本项目主要建筑为住宅、商铺和公共服务配套用房，总用地面积103,（ 总建筑面积 390,其中计算容积率面积 308, ， 包括 ： 住宅建筑面积 277, 商铺建筑面积27,，会所建筑面积 幼儿园建筑面积 2,； 不计算容积率地下室面积 82,，包括 ： 地下车库建筑面积 76,，公共服务配套用房 4,，加空花园面积 1,。 项目建设是为 推动九华示范区新型城市化地建设步伐配套开发的，最大程度优化利用景观资源 集居住、商务、观光为一体的综合性 生态住宅 项目。 主要建设条件 符合城市总体规划 本项目符合 彻了 市中心东移，沿江向北发展”， 加快九华 示范区 发展，促进长株潭“两型社会”建设的城市发展战略。 消费基础和市场条件成熟 8 评价房地产项目的消费基础和市场条件，主要评价目标消费群的人均可支配收入和人口规模。 2010年 8059元，2011年 上半年 ， 居民收入稳步增长，全市城镇居民人均可支配收入达 10338元，农村居民人均现金收入为 5572元，分别增长 位居全省第三，预计 2011年 随着九华 示范 区基础设施和生活配套设施的改善，入驻园区的企业和学校不断增加， 示范区 人口规模不断扩大。另外，随着交通条件的不断改善以及长株潭城市群“两型社会”建设进程的加快，九华与长株潭三个城市的距离将不断缩短，为长株潭城市居民到本项目区购房提供了良好条件。本项目建设所需的市场条件和消费基础已经具备。 区位和市政条件优越 项目位于九华组团南部住宅用地规划区。九华示范区既是 是 头堡”。项目场址经富洲路和长潭西线使得九华到长沙近在咫尺，富洲路直接与 位和市政条件优越 。 社会效益显著 本项目贯彻了 市中心东移，沿江向北发展”的 城市发展战略，加快了长株潭城市群中心腹地 九华地区的建设步伐，提升了示范区的整体配套水平，是打造九华宜居新城，提升九华的城市品位和现代化程度的需要，为市民创造了舒适、环境优美、设施完善的精品绿色居住小区，创造了新的城市景观，大大提高了九华乃至长株潭城市群的居 9 住品质。本项目的实施并能为国家及地方增加税收，带动建材、商业服务、交通运输等相关行业经济的发展，商铺开发可提供新的就业岗位，减轻政府安置城镇待业人员及下岗职工的就业压力。本项目建设对促进城市经济繁荣，维护社会稳定具有积极意义，社会效益显著 。 投资估算与 资金筹措 经 估算，该项目总投资为 168, 其中土地费用 23,期工程费用 16,元、房屋开发费 109,元、不可预见费 6,元、其它费用 3,元、项目开发费用8,销售费用 3,理费用 3, 本项目建设所需资金 168,元，来源为自筹资金 47,元、银行贷款 23,000万元、销售回款 98,元。 项目 开发计划 本项目 计划分 4期开发， 每期销售 周期 3年， 交叉进行，从项目前期拿地开始， 整个开发周期从 2011 年 8 月 到 2017 年 10 月 结束，整个项目开发销售历时 5年 3个月 。具体每期 开发计划安排如下： 一期工程进度计划 (2011年 8月 0月 ) 总用地面积 29, ，其中：建筑占地面积 4, 、绿地占地面积 12, 、道路占地面积 9, 、其他设施占地面积4, ；总建筑面积 49, ，其中：住宅 23, 、商铺 14, 、 地下车库建筑面积 11, 。 二期工程进度计划 (2012年 8月 0月 ) 总用地面积 56,，其中：建筑占地面积 14,、绿地 10 占地面积 23, 、道路占地面积 6, ,其他设施占地面积11,；总建筑面积 263,，其中：住宅 160,、商铺 28,000 ，地下室建筑面积 75,。 三期工程进度计划 (2014年 8月 月 ) 总用地面积 86,，其中：建筑占地面积 23,、绿地占地面积 35, 、道路占地面积 8, 、其他设施占地面积19,；总建筑面积 402,，其中：住宅 267,、商铺 8,、地下室车库建筑面积 126,。 四期工程进度计划 (2015年 11月 0月 ) 总用地面积 92,，其中：建筑占地面积 21,、绿地占地面积 37,、道路占地面积 11,、其他设施占地面积22,；总建筑面积 420,，其中：住宅 278,、商铺 10,地下室车库面积 131,。 表 1期开工面积、开工竣工及 销售 时间计划表 项目分期 开工面积 开工时间 竣工时间 开盘时间 售罄时间 一期 29,985 2011 年 8 月 2012 年 10 月 2012 年 2014 年 二期 56,713 2012 年 8 月 2013 年 10 月 2013 年 2015 年 三期 86,644 2014 年 8 月 2016 年 1 月 2014 年 2016 年 四期 92,747 2015 年 11 月 2017 年 10 月 2015 年 2017 年 合计 266,089 主要技术经济指标 11 表 1目主要技术指标 序号 项目 单位 合计 1 期 2 期 3 期 4 期 一 主要技术指标 1 总用地面积 266,9,6,6,2,筑物 占地面积 63,4,3,1,地占地面积 108,2,3,5,7,路占地面积 36,1,他设施 占地面积 57,1,9,2, 总建筑面积 1,136,9,63,02,20,算容积率 建筑面积 790,8,88,75,88, 其中：住宅 （高层） 729,3,60,67,78,铺（多层） 61,4,8,0, 不计算容积率 面积 345,1,5,26,31,中：地下车库 建筑面积 345,1,5,26,31, 总停车位（个） 个 8,中：地上 停车位 个 下车库 停车位 个 8, 居住户数 户 5,住人数 人 17, 容积率 绿地率 % 7 建筑密度 % 表 1目主要经济指标 序号 项目 单位 合计 1 期 2 期 3 期 4 期 一 财务数据指标 1 项目总投资 万元 168,2,4,0,1, 资金筹措 万元 有资金 万元 145,9,127 24,653 40,173 51,553 自有资金率 行融资 万元 23,000 3,000 10,000 10,000 银行融资率 3 年平均收入 万元 44,8,6,2, 年平均税金及附加 万元 2, 年平均利润总额 万元 16,0, 年平均所得税 万元 4, 年平均税后利润 万元 12, 财务评价指标 1 项目财务内部收益率 % 12 2 项目财务净现值 万元 39, 3 项目投资回收期 年 4 投资利润率 % 5 资本金利润率 % 结论与建议 结论 本 项目作为九华示范区完善居住配套的综合性地产开发项目，各项基础条件已经具备，市场进入时机已经成熟，符合城市整体规划和国家相关法规、政策规定。项目能推动城市化建设，提高九华工业园的居住 水平，提升九华乃至长株潭城市群的品位和形象，具备较强的市场竞争力，社会效益和经济效益明显，是一个效益好风险低的地产开发项目。经充分的比选论证，本项目无重大工程技术问题，经济、财务、社会、环境均可行 。 建议 项目主办方应积极做好各项前期工作，抓紧落实相关配套资源，认真开展施工前的设计、招标等工作。引入竞争机制，通过招投标形式择优选择施工企业、监理单位等，以保证工程项目的质量和进度，使投资按预期计划进行，并满足可研报告中预期的目标。 制定系统化的运行管理制度，保证项目有序运行。 项目实施方应拓展其融资渠道，确保 项目的顺利实施。 13 第 2章 项目投资环境与市场研究 投资环境分析 X 市社会经济发展状况 1) 主要经济指标 X 市在行政区划上为中国的一个实质二级行政区划单位，即地级市，总面积 5015平方千米，总人口 283万。 湖 2市区，面积 280k ，其中建成区面积 78k 。 2010年 6万，为湖南省第 4大城市。与长沙、株洲两市实际城区直线距离均在 20公里以内，是长株潭城市群的组成部分 。 2010年 年实现地区生产总值 均地区生产总值 25876元。经济结构继续改善，三次产业结构为 全市全年完成财政总收入 全年 城市建设投资 镇化率达 全年完成全社会固定资产投资 中城镇以上固定资产投资 区经济不断做大做强。目前全市拥有国家级高新区 1个，省级园区和 “ 两型 ” 建设示范区 5个，入园企业达 841家。 2010年，全市园区规模工业企业实现工业增加值 全年共实现进出口总额 比增长 其中出口总额 长 进口总额 长 共接待国内外旅游者 现旅游综合收入 比分别 14 增长 园区正成为 2) X 市人文、地理、交通状况 气候宜居，环境优美 大陆型中亚热带季风性湿润气候 ” ，雨量丰沛，光、热、水基本同季，非常宜居。市区拥有和平公园、雨湖公园、菊花塘公园、岳塘公园等多个生态公园，白石广场、东方红广场环境优美，是市民休闲娱乐的城市客厅。 文化底蕴深厚 ,人文资源丰富 韶山是红色旅游的重要景区。乌石镇 是彭德怀的故居所在地。隐山是尚未开发的文化景点，周敦颐、胡安国胡宏父子都曾定居于此，被称为湖湘文化的发源地。 市区的雨湖公园、白石公园、东方红广场是市民休闲及户外娱乐运动的主要场所 ,其他历史古迹还有关圣殿、鲁班殿、望衡亭以及湘乡云门寺等。 教育配套良好 有综合性国家重点大学 及湖南科技大学、湖南工程学院、 南城建职业技术学院等 5所全日制高等学校。 水陆空立体交通网络，非常便捷 公路方面， 07与 320两条国道及京珠、上瑞两条高速公路的交汇点。 长潭西线高速、潭邵高速已经开通。全市公路路网密度为 5 公里 /百平方公里，平均每万人占有 大高于全国平均水平，居湖南省第一位。 铁路方面， 湘黔铁路通过，京广铁路掠过市境东北，与枢纽株洲站（铁路 30公里）以及湖南省会长沙站（铁路 50公里）很近，所以火车客运一般需要到株洲站或长沙站转乘。市行政中心离规划中的湖南铁路客运枢纽新长沙站直线距离 37公里，离新株洲站直线距离 12公里。 航空和航运方面， 珠、长沙机场三段高速公路连接长沙黄花国际机场，距离仅 50公里。水运发达，湘江具有千吨级货轮通 行能力。 3) 长株潭一体化和“两型社会”建设 在长株潭 一体化建设 中， 湖南省的科教副中心，生态式的现代工业城市。属于长株潭规划的一级开发轴，随着长潭西线的拉通，城市轻轨和湘江风光带的规划，长株潭 30分钟经济圈已基本形成， 射面更大。 长株潭城市群 是 “ 两型社会 ” 建设综合配套改革试验区 ， 将成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一 ， 成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一 ， 成为湖南省经济发展的核心增长极、高新技术产业集聚区 。 业发 展良好，发展潜力巨大 。 在今后，长株潭 “两型社会” 建设将倾向于居住设施齐全等大型开发项目，这意味着土地将得到更大化地利用，环境配套将会更加优美。长株潭城市群快速发展的新契机，也将带来房地产行业全新发展机会。 16 4) X 市社会经济环境对本项目投资的影响 济增长的质量和效益稳步提升，是房地产业健康发展的重要保障； 房地产发展奠定了良好的市场基础 。 许多湘籍外地人士回乡置业的主要原因 。 一部分湘籍外地人士考 虑到小孩的教育在 便捷的交通系统，缩短了长株潭之间的距离，同时使长沙和株洲客户来 长株潭一体化成为 长沙、株洲实现交接，接受长沙和株洲的带动效应将越来越大，必将扩展到各个产业链，作为热门产业的房地产业必将进入融城战略，未来 建设宜居城市、文明城市和生态园林城市，成为 于提升人居环境是一大利好，将促进住宅产业的发展。 沿江风光带的实施将带动房地产市场发展。纵观各水畔城市，临水地产价值均高于其他版块。 湘江沿江地产依托风光带成熟，有利于带动房地产市场的价格走势和开发品质。 房地产市场发展现状 1) 中国房地产市场现状 17 2011年上半年，中国政府对房地产市场的调控政策频出，本轮调控属于结构性调整，“有保有压”，重点在于使房价涨幅可控。上半年的调控政策，对于居民的刚性需求影响不会太大。上半年中国房地产市场表现为：面对消费者，品牌是提供优质产品、履行服务承诺的信心；面对政府，品牌是承担社会责任、提升城市价值的信心；面对 投资 者，品牌是具有良好经营业绩和获得较高投资回报的信心。因此品牌铸就了企业的独特竞争力，成为中国房地产企业在这一轮深度调整中获胜的关键 。 对于土地市场而言， 由于土地财政的重要性依然不减，为实现供地计划的完成率，相对而言，二线发展中城市的市场表现较为稳定，优于发达城市 ， 下半年各地有望迎来土地供应的增加。 2) X 市房地产市场现状 2010年上半年， 屋施工面积、新开工面积和房屋竣工面积等较同期有较快增长。 2011年上半年， 发展态势，商品房供应充足，销量稳健。国家不断出台的房地产宏观调控政策，促使开发商从一线城市向二、三线城市转移，促进了我市房地产市场繁荣。九华房地产市场十分活跃，成为市民购房置业新的热点 。 房地产 现状分析 住宅市场整体运行情况 1)住宅开发投资增长较快 2010年， 全市房地产开发投资 长 商品房屋施工 18 面积、竣工面积、销售面积分别为 别增长 由此可见， 原因在 于住宅刚性需求的支撑。 2)住宅市场供求基本平衡 2010年上半年， ，供求基本平衡，供应量小于销售量。从数据中可以发现，住宅产品相对于其他房地产产品而言，供销比相对更小。说明住宅产品的供给与市场需求的差距相对较大，住宅开发的市场空间比其他房地产产品更大。 3)商品房供应 和销售同比均为增长的态势 从下图可见，今年上半年 品房批准预售面积为 记销售面积为 需比为 ，供应量大于需求量；在 1间， 1月和 4月尤为明显，供需比分别为 和 。而在 2010年底， 需比为 。 图 2 市上半年商品房供应情况 19 数据显示，上半年 供应增长的幅度远远大于销售增长的幅度，广大消费者面对供应充足的市场，购房热情并未出现高涨，究其原因是频频出台的楼市新政，抑制了刚性消费，抬高了投资门槛，不断上调的存款准备金率冻结了大量的银行资金，增加了融资难度 。 4)商品住房 供应量较大 ，住房消费 者 受契税政策调整 ， 十分理性 。 受 国家不断出台的房地产宏观调控政策 及 不断上调的存款准备金率影响，上半年 宅 房 成交量 在 2月份出现下降，但 3月份以后逐渐上扬。商品住房 成交量 则呈现平稳的上升趋势。说明尽管房地产市场处于楼市调控政策背景下，但居民对住宅产品的刚性需求依然坚挺，这种需求刚性将长期支撑住宅市场的发展。 图 2 市上半年商品 住宅 房供应情况 2011年 1 ，其中商品住房销售均价为 ，与去年全年均价（ 2853元 / ）相比，同比增长 5月， X 市商品住房销售均价为 。 住宅价格的稳 20 步上升体现了 相对其它同类型城市，房价还是很低的，这说明 分户型 价格 来看， 2011 年上半年， X 市共销售商品住宅 7418 套，销售主力价位段为 3000平方米，共售 2494套，占总量的 其次是 3500 /平方米以下的价位区间，共售 2199 套， 图 2 市上半年商品 住宅 房 户型价格 供应情况 从户型来看， 在 2011年上半年 间， 90850套，占 65%；其次， 60升温 ，共售