青春驿站酒店式公寓项目.doc

青春驿站酒店公寓项目可行性研究报告第一章 总论一、项目背景1、项目名称青春驿站2、承办单位概况本项目由重庆青年城置业有限公司作为项目法人负责开发建设。法定住所：重庆市渝北区兴科大道9号法定代表人：袁正耕重庆青年城置业有限公司成立于2008年8月，是一家国内合资的有限责任公司。公司的注册资本为人民币800万元整。公司经营范围：房地产经营开发，物业管理，地下车库，销售建筑装潢材料。3、可行性研究报告编制依据（1）、重庆市发展计划委员会关于建设“青春驿站商品住宅项目建议书的批复（渝计城2008第 号，详见附件一）（2）、重庆市渝北区计划委员会关于建设“青春驿站商品住宅项目建议书的批复（渝北计投字2008第 号，详见附件二）4、项目提出的过程为加快渝北区“绿色环保”推进步伐，根据重庆市人民政府200882号文件精神，为促进区域经济发展，重庆市发展计划委员会于2008年批准同意重庆青年城置业有限公司在宝桐紫花园以东、海德盛世以南、宝桐路以西、兴科大道以北地块建设商品住宅和配套公建用房，改造地块属渝北区绿色环保改造项目，项目名称为“青春驿站酒店式公寓”。重庆青年城置业有限公司在完成了土地、规划、市政配套等部门的审核和征询意见后，编制项目可行性研究报告。一、项目概况1、地块位置拟建项目位于渝北区主城区的兴科大道、宝桐路口。四至范围为：宝桐紫花园以东、海德盛世以南、宝桐路以西、兴科大道以北。地块位置示意图：2、周边环境与设施本项目位于渝北区两路地区，该区域是渝北区较为成熟的居住区。其周边有“海德盛世”、“金香林”、“木鱼石”、“水木年华”等已建和在建的住宅小区。拟建项目500米范围内还有美华医院 、重客隆超市、好宜家、大型农贸市场，各大银行及中国邮政等服务性公建；有渝北实验三小、海联学院、回兴小学、幼儿园、海联学院、川外双语学校、重庆一中、职教中心、西南政法大学、南方翻译学院等完整的教育资源，碧津公园、民俗文化村等旅游景点近在咫尺；餐饮、休闲、娱乐的商业街举步可及，惬意生活，方便到家。项目所在区域交通十分便利。区域500米范围内有801、 610、609、612、621、622、616、684等多条公交线路。国内最长轻轨3号线南起巴南鱼洞，北至江北国际机场，其间的桐岩站就在本案家门口，3分钟即可畅达江北国际机场，任您进则驰骋天下，留则坐拥空港新城最成熟的商业配套和生活配套。3、主要建设内容（1）、项目平面布置本项目主要建设内容以两幢21层的建筑，沿基地北侧宝桐路布置，并在此设立主出入口；基地东侧为轻轨交通3号线。（2）、项目功能本项目为两幢21层的高层建筑，底层建设配套商业，并以居住为主的社区。4、项目的主要经济指标根据建筑设计公司设计的青春驿站酒店公寓方案设计、重庆市渝北区城市规划管理局关于“青春驿站酒店公寓方案设计”的批复确定本次可行性研究报告的主要技术经济指标。详见表15、项目投资与经济效益项目建设投入总资金为9800万元，其中工程费为4000万元，工程建设其他费为4860万元，预备费为800万元，建设期利息为140万元。项目销售收入为11800万元，净利润为1600万元，项目财务内部收益率为14%，财务净现值I=12%为 万元，投资回收期为3年。6、不确定性分析虽然在总投资上升5%或销售价格下降5%的情况下，项目的收益水平随之下降（内部收益率为 %和 %），项目的抗风险能力较强。主要技术经济指标表11 单位：平方米序号项 目 名 称建筑面积说 明1基地面积8439.5以土地部门批准定界面积为准2总建筑面积33755包括地下建筑面积2.1地上建筑面积2.1.1住宅建筑面积308782.1.2配套商业面积27472.2地下建筑面积2.2.1地下车库面积90173容积率3.99%4建筑密度33.8%5绿化率32.5%6集中绿化率7汽车泊位216地下停车一、结论与建议1、项目以社会效益与环境效益为出发点，经过对经济效益的分析，拟建项目是可行的。2、经过敏感度分析比较，拟建项目对于投资和销售价格的敏感性均不是很大。相比较而言，项目对销售价格的敏感性比投资的敏感性略大一些，故应努力加强营销。项目总体效益较好，风险不大。第二章 市场分析一、市场调查据重庆市统计局统计，2008年前7个月房地产开发投资额增长，但商品房销售面积同比下降9.2%；适合中低收入家庭的小户型、经济适用房则有所增加。今年17月，经济适用房竣工面积70.45万平方米，同比增长28.1%。数据表明开发商对房屋供给结构进行了调整，加大了90平方米以下和经济适用房的建设。本项目建筑内容主要以40平方米左右的青年单身住宅为主，并辅以少量的社区配套的商业作为项目功能需求，而纯粹针对青年的小户型公寓小区，在重庆尚属首案。因此，本项目符合重庆房市趋势。1、重庆市青年单身住宅市场供需调查2008年重庆市青年单身住宅消费呈现整体稳步上升态势。尽管受宏观调控的影响，房市的交易情况日益理性化，且青年单身住宅的价格比大户型的价格高出10%20%，但是，青年单身住宅市场的需求和供应依然呈现出稳步上升的态势。（1）、供应方面2008年前七个月的供应呈现不断上升的趋势。项目名称供 应 量 （平方米）1月2月3月4月5月6月7月海德盛世金香林木鱼石水木年华（2）、需求方面2008年前七个月的需求呈现不断上升的趋势。项目名称需 求 量 （平方米）1月2月3月4月5月6月7月海德盛世金香林木鱼石水木年华2、重庆市青年单身住宅价格调查项目名称面积（平方米）单价（元/平方米）说明海德盛世507034007月9日开盘/按建面85100306070803200金香林（三期）6070440045007月9日开盘/套内均价木鱼石703850总面均价水木年华小户型3840总面均价大户型3180青年单身住宅成交价格要高于重庆市平均楼价，达20%左右，而且所占成交比例在不断上升，成交价格也提升明显。三、市场预测1、重庆市青年单身住宅需求趋势根据重庆市国民经济和社会发展有关计划，三千多万人口的重庆市作为西部大开发的龙头重镇，正在高速发展。虽然目前住宅市场日趋回归理性，但小户型住宅潜在需求量难以估量。未来5年，重庆市小户型住宅市场消费需求呈现如下特点：（1）、随着第三产业比例迅速增长，重庆市就业人口及人均收入将不断增加，为小户型住宅市场提供坚实的需求基础。（2）、市政基础设施及生活配套的不断完善，将极大的带动市场。如08年开工建设的重大建设项目轻轨交通3 号线等，这些工程可直接改善周边区域环境，带动区域住宅市场发展。（3）、未来5年，重庆将有较发达地区向高发达地区转变，居民生活由小康型向富裕型转变，根据国际上许多国家住宅需求的规律，这将是住宅需求最旺盛的时期。（4）、近年来，重庆市经济健康高速发展，就业机会不断增加，对外省市优秀人才具有很大的吸引力，越来越多的非渝籍人士打算在渝安家落户长期发展，这些人群对重庆商品房市场将会起到巨大的推动作用。（5）、市郊城市化。根据重庆总体规划要求，重庆城市化率不断加快。近年来，随着农民收入的提高和郊县城市化进程的加快，农民购买商品房的比例逐年上升。（6）、八十年代出生的人群正进入适婚年龄，这部分人群普遍受教育程度较高，有一定的消费能力，对商品住宅尤其是酒店式单身公寓存在明显的有效需求。（7）据调查，在过去的两年里，购房主力已逐渐逼近年轻人。在购房群体中，首次置业者平均年龄已从原来的31岁下降到27.5岁。从市场反映的情况来看，中小户型的过渡房购买者78%是年轻人。本项目毗邻的两路工业园区、北部经济开发区等科技工业园区，会聚了众多青年精英，他们从事的高技术含量工作决定了其高收入。他们对新生事物和新消费观念接受意识非常强烈，提前买房，拥有一片属于自己的天地比什么都重要。而科技工业园区对年轻人的吸引力又在不断加强，一批又一批刚走出校园的精英人才不断补充新鲜血液，买房不愁以后易手，或者转卖，或者出租，都能迅速实现。而敢于把明天的钱拿来今天享用，又是这一代年轻人最典型的消费特点。况且，拥有知识和才华的他们在未来的收入预期非常可观，置业对于他们来说并非遥不可及。因此他们大多选择放弃老一代“先有足够存款才考虑置业”的落后，崇尚“边还贷款边享受”的生活方式。调查表明，年轻白领购房时大多数倾向买交通便利、距离市中心近的房子。既然本项目开发了适合他们的楼盘，他们又何必舍近求远呢？市场调查表明，两路工业园区、北部经济开发区等科技工业园区的年轻群体中，拥有大专以上文化的占85.4%以上，70%家庭月收入在3000元以上，拥有一定的经济实力和消费能力。他们中有80%左右在未来一到两年内有置业打算，是本项目户型相对较小、进场门槛及总价相对较低的目标客户群和潜在客户群。2、重庆市住宅投资和供应预测2008年以来，重庆的房地产市场在有效需求的拉动下逐渐回暖，正在进入相对平稳的发展期。一、竞争力分析1、区域概况渝北区位于重庆市区北部，作为临港城区，渝北区是重庆地理面积最大、近年发展最为快速的一个区，商务文化和休闲文化较为发达，房地产业异军突起，全区综合经济实力强劲。2、项目优势（1）、区位优势本项目地处重庆江北国际机场临港区域，距机场只有5公里，比邻在建的轻轨3号线桐岩站，本项目具有强大的区位优势。（2）、规模优势本项目占地面积8439.5平方米，在地块内将建设33755平方米的住宅、配套商业面积2747平方米、地下室面积（包括地下停车库）9017平方米。本项目集青年居住、配套商业为一体的完善功能，形成个性特色鲜明的大型青年人文社区，必将体现极大的规模优势。3、个案调查本项目周边住宅市场价格如下：项目名称面积（平方米）单价（元/平方米）说明海德盛世507034007月9日开盘/按建面85100306070803200金香林（三期）6070440045007月9日开盘/套内均价木鱼石703850总面均价水木年华小户型3840总面均价大户型31804、项目定位（1）、业态定位住宅业态定位：本项目建设主要以为当地的和外来的单身青年提供中高档住宅为主，在实质和形象上达到中高档品位要求，并与地区发展相结合，发展成个性特色鲜明、以居住为主的高档次建筑社区。配套商业定位：为了让小区形成兼具居住和商业配套功能的综合性社区，项目主要建设内容除住宅外，还辅以配套的商业设施作为整个社区使用功能的补充。因此，本项目的配套商业的主要业态可设置为：大型超市、餐饮服务等。（2）、价格定位根据本项目所处的位置和周边的市场调查，并分析了经营对象对产品总价的承受能力，本项目住宅价格在3800元左右/平方米，配套商业用房出租价格为1.5元/平方米/天，车位出售价格为5万元/车位。（3）、客户群分析住宅客户群：本项目属渝北区环保改造地块，项目建设的出发点就是为重庆青年提供优质的中高档小户型住宅，加快区域经济发展。因此，项目建设完成后的住宅部分主要客户群如下：A、市区职业青年（轻轨3号线沿线）；B、专县进主城区工作的青年人士；C、重庆江北机场的青年职员；D、奉职于重庆娱乐场所的青年女性；E、准婚青年；D、购房投资者E、其他（如：SOHO族）等；配套商业用房的客户群：本案商铺属社区商铺，其客户群可分为：A、大型商业品牌企业设置网点；B、小区内有置业需求的居民；C、区内外工商个体户；D、区内外物业投资者。四、本项目市场调查综述1、本项目的建设加快了地区环保改造步伐，对繁荣地区经济，优化房产市场结构，提高城市青年的居住水平具有极大的正面效益。2、本项目周边交通便利，配套设施齐全，除住宅为主要建设内容外还辅以配套商业，集多元化功能为一体的社区，必将吸引大量青年来此安家。综上所述，在该地块建设以40平方米左右的青年单身住宅为主，辅以配套商业的综合型社区是可行的。第三章 建设内容一、建设地点概述1、地块位置拟建项目基地位置：渝北区兴科大道路9号地块四至范围：宝桐紫花园以东、海德盛世以南、宝桐路以西、兴科大道以北。建设用地面积为：8439.5平方米。地块位置示意图详见附件 。2、周边环境与设施本项目位于重庆市渝北区主城区。该地区是渝北区较为成熟的居住区。其周边有“伴山名都”、“海德盛世”、“金香林”、“木鱼石”、“水木年华”等已建和在建的住宅小区。拟建项目500米范围内还有饭店、便利店、银行、邮局等服务性公建。项目所在区域交通十分便利，区域500米范围内还有801、610、609、612、621、622、616、684及轨道交通3号线等多条公交线路。二、主要设计依据1、重庆市发展计划委员会关于建设“青春驿站酒店式公寓”商品住宅建设项目建议书的批复渝计城2008 号2、重庆市渝北区计委关于建设“青春驿站酒店式公寓”商品住宅建设项目建议书的批复渝北计城2008第 号3、重庆市房屋土地资源管理局重庆市房地产权证（渝房地渝北字2008第 ）4、重庆市渝北区规土局关于建设“青春驿站酒店式公寓”商品住宅建设项目选址意见书的通知渝北规土2008第 号5、重庆市住宅设计标准6、高层民用建筑设计防火规范7、日本建筑物耐研究所参与防震设计8、其他相关设计规范三、基地现状介绍本项目位于渝北区高档住宅集聚区域，地处兴科大道和宝桐路。原是一家钢构厂，规划地块总面积约为8439.5平方米，呈不规则四边形。地块距重庆江北国际机场5公里，距轻轨3号线桐岩站50米。本项目2008年选址，经渝北区规划核定，建筑高度小于海拔503米。四、总体布局在基地北侧和南侧偏东各建一幢高层住宅，在两幢住宅之间形成一个较大的集中绿化景观。整个总体规划在满足规范的前提条件下，合理布局，疏密有致，将景观和建筑较好的融合于一体。五、单体设计本项目建设单体主要分为高层住宅及底层配套商业。（1）、高层住宅及底层配套商业本项目两幢大楼2层以上均为住宅空间，其标准层面积为735.25 平方米。楼层共221层。高层住宅房型布局简洁紧凑，强调采光性和通风性，两幢大楼入口均设大堂，以提高住宅的品质。两幢大楼除大堂及二层以上均为住宅外，底层还设有配套商铺及辅助用房。（2）、本项目抗震设计特邀日本建筑物耐震研究所参与，为目前重庆防震抗震性最佳住宅。本项目的建设，不仅将提高区域的人文档次，还将丰富城市的空间轮廓；建筑立面风格简洁大方，细节表现丰富，材质将充分体现绿色环保的理念，并与周边环境相和谐。六、弱电设计1、通信系统在物业管理用房内设置电信总机房，交换机及网络设于电信总机房内，在每层弱电井内设置一分线箱及网络配线架，电信线引至市电话局网。电话中继线包括直达外线，数据外线约800对。住宅拟在每户设置1对线入户至住户信息箱，并设置多个双孔电信接线盒，位于主卧室或客厅。商业用房部分根据具体情况设置若干电话接线盒。2、有线电视系统有线电视信号，配置在重庆地区属高档的数字高清音视频线路，由物业管理用房的电视总机房引来，以电缆埋地引入电视机房。电视电缆通过分配后引至住户信息箱，住宅每户设置终端1个。3、楼宇对讲及防盗报警系统可视对讲机设在住宅进口处大门旁，每户设置可视对讲分机，电梯轿箱及住户与门卫值班人员之间进行双向通话。在住宅楼的顶层设置防盗报警控制器，阳台、窗户等部位设置入侵探测器，报警信号接至安保中心值班室。4、火灾报警及消防联动控制系统本工程地下12层设火灾报警及消防联动控制系统，消防中心设于车库消防安保中心。发生火灾时，由感烟或感温探测器及手动报警按纽，向中心发出信号，经确认后启动消防设施进行灭火。七、暖通设计1、室外空气设计参数空调：夏季 干球温度34C 湿球温度28.2C冬季 干球温度4C 相对湿度75%通风：夏季 干球湿度32C冬季 干球湿度3C主导风向和风速：夏季 ESE SE 3.2M/S冬季 NW MNM 3.1M/S2、通风系统（1）、地下停车库设机械诱导风排风系统，换气次数为6次/时，利用车道口部自然补风。（2）、地下层设备用房设机械送排风系统。八、房型配比根据项目主力客户的需求，在本项目设计时，结合本项目的特定销售对象，住宅房型控制在要求的范围内。 住房房型面积配比表31 单位：平方米房型一室户一室一厅面积38.1465.91配比65%35%本项目上述房型配比是根据市场的需求确定的，对于最终批准房型配比还需要征询相关规划管理部门，在满足客户需求的同时，服从国家的相关政策。九、主要技术经济指标本项目的主要建筑技术指标如下：基地面积： 8439.5平方米总建筑面积： 33755平方米（含地下建筑面积9017平方米）住宅建筑面积： 30878平方米配套商业面积： 2747集中地下车库： 9017容积率： 3.99%建筑密度： 33.8%绿化率： 32.5%停车位： 216个第四章 环保、节能与绿化一、环保1、设计中环保（1）、水泵、风机、空调等机械设备应选择低噪声设备，并合理布局，各噪声源（包括诸排气口）采取风口消声、隔声、减振、隔振等措施，使噪声达到二类功能区标准。（2）、商业用房如设餐饮，要求餐饮部分位置独立于居民住宅楼。（3）、地下车库排气口和出入口设计应符合停车库设计要求，废气采用机械通风在高于地面2.5米以上排放，排放口与敏感目标的距离不小于8米。（4）、设变电站要求合理布局，与附近敏感目标的间距主变应大于12米，副变应大于8米，确保周围环境中工频电、磁场强度满足电磁辐射防护规定。（5）、安装和使用空调设备应严格执行重庆市空调设备安装使用管理规定。2、施工中环保（1）现场施工中，需要使用大量建筑材料，在装卸、堆放、拌和过程中会产生大量粉尘，故建材的堆放及砂浆拌和应定点、定位，并采取防尘措施，设置挡风板。施工期间尽量选用烟气量较少的内燃机械和车辆，减少尾气污染，施工道路经常保持清洁、湿润，以减少汽车轮胎与道路路面接触而引起的扬尘污染，同时车辆应限速行驶。（2）、施工中做到无高噪声及爆炸声，避免在夜深人静时打桩，吊装设备噪声应满足环保要求。（3）、地块周围树立高于3米的简易屏障，或在使用的机械设备旁树立屏障，减少机械噪声的影响。（4）、环保措施与施工进度做到“三同时”。（5）施工中不产生超标准的空气污染。（6）、建筑垃圾及时清理，做到文明施工。3、使用中的环保（1）、排污系统遵循雨污分流原则，地下车库冲洗废水经隔油沉砂处理、餐饮废水经隔油处理后与生活污水一起排入市政合流污水管网。（2）、设备由专人管理，加强保养与维修，保证其良好运行状态和效率。（3）、厨房油烟废气采取油烟净化处理。（4）、进出小区的车辆限制行驶路线及速度，禁鸣喇叭。（5）、各类固体废物分类收集、妥善处理。（6）、商业餐饮油烟气经净化处理后由专用管道引至屋顶高空排放，油烟排放口设置应符合餐饮行业环境保护设计规程。本项目已于200 年 月通过了重庆市渝北区环境保护局关于青春驿站单身公寓项目环境影响报告表的审批意见（渝北环保管审2008 号的审核。二、节能本项目中，凡涉及公用部位的设备，如照明电器、电机设备均优先考虑采用节能设备。从围护结构入手，积极引入和使用中空玻璃节能门窗，构成有效的节能技术体系，提高住宅性能和居住的舒适度。中空玻璃具有高透光性、低辐射的特点和隔热、保温、节能、隔音、阻燃、防潮等多重效果中空玻璃的使用，将有效提高建筑体的隔热性和保温性，夏天可阻挡热气入内，冬天则防止暖气外泄从而起到高效节能的作用。这样既可以降低建设过程中的开发成本，又能降低今后物业管理中的使用成本，大大达到增效节能的效果。三、绿化本项目总体布局中已充分考虑绿化布置，小区绿化率达32.5%。在绿化环境的设计和实施中要严格遵循重庆市住宅发展局关于重庆市新建住宅环境绿化建设导则中的有关规定，尽可能为居住在该小区的居民提供一个良好的宜居环境。第五章 市政配套与动拆迁一、市政配套1、给排水水源：本工程给水水源由市政管网就近引入，供基地生活及消防用水。（1）、生活给水系统浇洒绿化采用市政管网直接供水。高层住宅和底层商铺分别采用市政给水管网贮水池生活给水泵加压生活用屋顶水箱用水点，分区供水，控制给水压力小于350兆帕。小区地下车库内设水泵房（内含生活贮水池及生活给水泵和消防给水泵）。每户用水均按水表计量。（2）、消防给水系统由基地旁市政道路上的市政给水管网分别引入2根DN200给水管，在基地内形成环网，在消火栓水泵接合器的附近设置地上式消火栓，同时按间距小于120米布置室外地上式消火栓。地下车库设自动喷淋系统，由基地内消防环管、喷淋管、18T消防水箱、湿式报警阀、水流指示器、喷淋水泵结合器及消防环管组成。（3）、用水量生活用水生活用水量估算表51 单位：L/人.d、L/m2.d、m2、m3/d、m3/h、人、h项目名称用水标准数量最高日用水量最高时用水量用水时间备注住宅100708657024绿化浇水0.52871未预见水量108小计消防用水量：室外消火栓系统20L/S，室内消火栓系统10L/S，火灾延续时间2小时。（4）、排水系统采用雨污分流制系统，生活污水收集后排入市政污水管网；屋面雨水及地面雨水均通过区域雨水管道收集后排入市政雨水管网。生活污水量为201.6T/d（按生活用水量的90%计）。供水征询意见详见附件 。2、供电本工程用电装机容量约1600KW，在基地内设置1000千瓦电业箱式变电站1座和600KV的专用线，采用电缆埋地方式供电，住宅及公建部分设表计量，供电电源220V/380V。住宅及公建配电采用树干式供电形式，二级负荷由来自不同变压器的两端低压母线供电。高层住户及公建采用低供低量的计量方式，用电由设于每层强电井内的用户电度表计量，一户一表，高层公用部位用电由计量配电间的低压配电屏内的电度表计量。供电征询意见详见附件 。3、燃气（天然气）从宝桐路现有的DN300毫米中压管接出支管供气。基地内设燃气箱式调压器一座，经市政管网引入基地供气，每户配置单眼灶一具、燃气热水器一具、4立方米/小时天然气表一具。小区天然气总用气量150立方米/小时。燃气征询意见详见附件 。4、电信由市电信部门引线进入小区电信总机房，交换机及网络设于电信总机房内，住宅拟在每户设置1对线入户至住户信息箱，并设多个双孔电信接线盒位于主卧室或客厅。配套商业根据具体情况设置若干电话接线盒。二、动拆迁本项目动迁户数为1户，即开发商自有的汇凯钢构企业厂房，该厂房将于2008年底前完成拆迁和土地平整工作，俟后即可进入项目施工阶段。第六章 建设进度计划本项目的开发进度计划是基于以下两点而确立的：1、项目本身开发建设符合客观规律的开发周期。2、根据开发商对项目筹划、设计、建造和销售等工作的全局考虑。工程建设形象进度表61时间内容2009年2010年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度前期准备施工图地下工程建设地上结构工程设备安装装饰市政配套小区收尾竣工第七章 组织机构与物料供应项目的建设和经营管理本项目由重庆青年城置业有限公司作为项目法人负责开发建设。法定住所：重庆市渝北区兴科大道9号法定代表人：袁正耕 重庆青年城置业有限公司成立于2008年9月，是一家国内合资的有限责任公司。公司的注册资本为800万元整。公司经营范围：房地产经营开发，物业管理，地下车库，销售建筑装潢材料。公司股东组成表表71投资方名称出资额所占比例重庆汇凯钢结构有限公司袁正耕朱文荣本项目总建筑面积：33755平方米，其中：住宅建筑面积：30878平方米，配套商业面积：2747平方米，地下建筑面积9017平方米，集中地下车库：9017平方米。项目建设完成后，由项目法人自行委托有关物业管理公司进行前期物业管理，达到居住物业管理条例的有关规定后，由小区业主委员会续聘或另行聘请物业公司对小区物业进行管理。二、物料供应项目开发所需大部分物资从国内市场选购，并尽量采用环保产品，在资金允许的情况下，部分设备、装饰材料等可从国外进口。第八章 投资估算及资金筹措一、投资估算1、估算依据本项目建设投资是根据建设方案、相关图纸及重庆市建筑工程预算相关取费标准进行估算的。2、估算条件（1）、相似工程合同造价资料及重庆地区大宗材料价格。（2）、由国内单位和日本有关单位承担设计、国内单位施工和项目管理。3、估算范围本估算包括正常的设计、施工周期内，为完成本项目所需投入工程建筑安装费用。4、估算说明（1）、总体工程包括室外管线系统、道路、围墙、大门、绿化等费用。（2）、工程费是指住宅建筑安装工程费，配套商业建筑安装工程费。（3）、配套费包括水、电、气、通信工程费及增容费等。（4）、工程顾问费按照建筑安装工程费用的3%（包括勘察、设计、监理、工料测量等）。（5）、住宅配套费是根据有关规定按320元/平方米收取。（6）、其他建设费是指政府各种管理手续费，以15元/平方米计。（7）、不可预见费包括不可预见费和涨价预备费，建设期内平均价格变动率预测为5%。5、投资估算结果（详见附表1）经本可行性研究报告估算，该项目建设投入总资金为9800万元，其中：工程费： 4000万元工程建设其他费用： 4860万元预备费： 800万元建设期利息： 140万元二、资金筹措本项目投资方是重庆青年城置业有限公司，其资金来源由自有资金（付款凭证）、银行贷款和预售房款组成。1、自有资金按国家有关规定，本项目需要资本金4000万元以上，至少占建设投资的35%。重庆青年城置业有限公司已支付预付款3975万元，满足资本金的出资要求。付款凭证详见附件 。2、银行贷款和预售房款本项目建设资金除资本金外，不足部分通过银行贷款和预售房款解决， 银行渝北支行为本项目出具了 银行贷款意向书，重庆青年城置业有限公司作为项目法人为此出示了承诺书，详见附件 。第九章 财务评价一、财务效益分析定义和假设1、项目建设期为2年，经营期暂定为3年（含项目建设期1年），项目计算期暂定为4年。2、项目经营收入按照有关市场价格等进行测算。3、有关税费按照国家规定计缴。二、项目收入地上住宅部分全部出售，建筑面积为30878平方米，分3年销售完毕，计划在计算期第二年预售40%，第三年销售50%，第四年销售10%。单价暂定为3800元/平方米。配套商业用房2747平方米全部出售，计划在计算期第四年全部售完。配套商业用房单价暂定为6000元/平方米。机动车停车位出售50个，单价暂定为5万元/车位。其余根据形势发展情况另行确定。三、总成本费用总成本费用主要由下列各项构成1、经营成本本项目正常年的经营成本包括销售费用、大修理基金、土地增值税等。2、大修理基金大修理基金住宅按1100元/平方米3%计，配套商业按1500元/平方米4%计。3、土地增值税土地增值税是以房产销售部分的收入减去销售部分成本、费用、营业税及其附加的1.2倍后的30%计。4、地块成本：地块成本测算表按土地合同规划条件测算：建筑面积（M2）单价（元/m2）金额（万元）备注一土地成本10503242.19二前期开发费1三通一平2工程勘察费53工程设计费964工程监理费65合同审查费6防雷接地审查17质量监督费1.88沉降观察费9散装水泥基金10墙改费11地名费12环境评价费13招标管理费14测桩费15人防费3016文明施工措施费17图纸审查费5三建筑安装费15001住宅12住宅23住宅34商业15商业26公共服务设施7电视、通讯508燃气基础设施9供热管道建设40010其他四大配套费1901城市基础设施建设费2非经营性公建3供热设施建设费4电力配套工程五直接费合计六期间接费1管理、销售费126.31.1管理费1.2销售推广费252.61.3前期物业管理费1.4物业招标服务费2产权交易费2.1公共维修基金2.2房产交易费2.3总登记费2.4房产测绘费3财务费4484不可预见费150七税前成本八税金484.21营业税2所得税九综合成本十销售收入11800十一利润1600十二投资利润率成本与费用估算表详见附表4四、利润及利润分配1、经营收入本项目经营收入主要包括住宅、配套商业及部分机动车车位销售的收入。2、营业税金及附加按照中华人民共和国营业税暂行条例，本项目按销售收入的5.55%交纳税金。3、所得税按照中华人民共和国企业所得税暂行条例及其实施细则，所得税按33%计取。4、公益金、公积金本项目按税后利润的15%计提公益金和公积金。五、主要财务指标全部投资财务内部收益率为33.06%财务净现值（I=12%）为3810.21万元投资回收期为3.24年全部投资现金流量表详见附表六、敏感性分析本报告从建设投资的增加以及销售价格的增减，分别进行了敏感性分析，（详见附表）。从分析结果来看，投资和销售价格变化因素对本项目敏感度的影响均一般，相对而言，销售价格对项目建设影响更大一些。本项目投资效益较好，投资风险不大。经过收支预测和财务分析，我们得出项目全部投资内部收益率大于中国人民银行颁布的贷款利率，项目全部投资财务净现值（I=12%） 3810.21万元大于零，本项目在财务效益评价上是可行的。第十章 研究结论与项目建议一、研究结论本项目的建设顺应了重庆城市建设的发展趋势，对进一步推动地区经济的发展具有积极的意义，项目建设完全符合重庆市及渝北区总体发展规划的要求，因此，本项目的建设是可行的，而且是必要的。本方案的设计布局较为合理，功能、配套完善。二、项目建议1、鉴于本项目周围都是已建成的小区，建议项目法人在建设过程中要做好施工组织设计，尽量减少干扰周边居民的正常生活。2、建议项目法人在建设过程中，根据实际情况，科学安排过程进度，合理调度，严格控制投资，节约使用资金，以实现良好的经济效益。投资估算表附表1 单位：万元序号项目单价数量合计备注1工程费用40001.1建筑安装工程费7102.771.1.1办公20002425490.401.1.2配套商业20001162.00232.401.1.3住宅建筑安装工程费160026381.004220.961.1.4地下机动车库25009229.002307.251.2总体工程费12012449.00149.392工程建设其他费用48602.1土地开发费6455.812.1.1土地转让（出让）金47.202.1.2动拆迁费6408.612.2配套费1640.292.2.1供水管道工程费17.543501.0076.132.2.2供水增容费825233.5019.262.2.3供电工程费14543501.00630.762.2.4供配电贴费3602640.0095.042.2.5燃气管道工程费24.526381.000064.632.2.6电话通信工程费12.5032795.0040.992.2.7工程顾问费217.562.2.8住宅建设配套费32026381.00213.082.2.9人防费0.002.2.10筹建管理费217.562.2.11其他建设费用1543501.0065.253预备费8003.1基本预备费767.413.2涨价预备费591.054建设投资合计16706.725建设期利息1406总投资10535.6项目销售预测表附表2 单位：平方米，泊车序号项目合计第一年第二年第三年第四年1配套商业1162.001162.002住宅26381.007914.305276.2013190.503车位6060项目销售收入预测表附表3 单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年1配套商业2324.002324.002住宅29019.008705.735803.8214509.553车位900900.004合计35920.108705.736703.8220511.55成本与费用估算表附表4 单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年1建造成本16706.726682.6910024.032销售费用1282.75261.17201.11820.463大修理基金138.6330.7520.5087.394土地增值税872.63872.635总成本19000.736682.6910315.95221.611780.48利润表附表5 单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年1销售收入35921.108705.736703.8220511.552营业税1993.62483.17372.061138.393总成本19000.736682.6910315.95221.611780.484销售利润14926.75-6682.69-2093.396110.1517592.685所得税4925.834925.836税后利润10000.9210000.927公积金、公益金150000.141500.148净利润8500.788500.78财务平衡表附表6 单位：万元序号内容合计第一年第二年第三年第四年1资金来源1.1销售收入118008705.736703.8220511.551.2自有资金与借款9634.306682.692951.611.2.1自有资金5880.615880.611.2.2借款3753.69802.082951.611.3其他总计45555.406682.6911657.346703.8220511.552资金运用2.1建设投资16706.726682.6910024.032.1.1其中：土地付款6455.816455.812.1.2其他建设投资10250.91226.8810024.032.2销售费用1282.75261.17201.1182