博思堂-2011年江苏盐城金鹰天地项目全程营销报告

盐城金鹰天地项目 全程营销报告 博思堂商业事业部 2011年 1月 目本体解读 本案位臵标记 城南核心，周边高品质住宅林立，未来坐享四面人气。 城南新区高水平的消费容量和质量强力支撑商业发展。 中心老城区 盐渎板块 城南板块 项目区位解读 完善的交通体系，实现不同消费群体的可达导入 市内公交： 8、 9、 18、 20、 38、 208、解放南路 进路、内港湖三大商圈，实现各商圈的人流互导。本案距市中心仅 20分钟车程。 大交通：开发大道直接贯通城西干道和开放大道（ 通达盐徐高速、宁靖盐高速、沿海高速。盐城纳入上海 2小时经济圈。 空港：江苏第二个开通国际航线的盐城南洋国际机场，2010年吞吐量预计达 20万人次。间接为本案提供可观的实力消费群。本案距其 45分钟车程。 项目交通资源解读 滨湖而立，坐拥一线湖景！特享内港湖公园纷繁景点！ 以水为脉、以绿为伴的城市休闲生态资源！ 湖景： 300米一线湖景，特有的新城规划稀缺商业资源。 标志性公建配套：毗邻新城规划的文艺中心和广电塔，特享第一性的市民休闲热潮带来的巨大人流。 项目特有资源解读 项目规模 区域规划 文化休闲 开发优势 湖景资源 全案三大组团 共 60万平米 1抱湖而立， 加之住宅盈利， 实现开发的 黄金组合 全市政治、经济、 文化中心和以现代 服务业为主的地区 总部经济中心 重点打造的城市 形象展示区， 政府给力 300米一线滨湖 市区罕见 新区稀有 文化艺术中心、 广电塔等多个标志 性建筑和景点 民心舆论所向， 人气引爆点， 聚客拢气 金鹰实力品牌 丰富开发经验 实现精品打造 政府大力支持 项目自身资源梳理 项目核心价值推导 业市场解读 部分市场分析基于贵司提供的市场调研和商业业态调研资料，加之本司项目组成员的补充考察调研，而后对调研信息、数据进行系统、科学的挖掘分析，得出以下的分析结论。 发展稳定，呈“中心大商场、城内特色商业街、外围大市场”格局，交错组合。 老城区以铜马广场为核心，结合建军路、解放路、人民路，形成盐城的商业核心商圈； 以华兴路步行街、鑫天地商业街、板桥巷步行街、浠沧商业街为代表的多个特色商业街区； 外围以小商品批零为主功能的招商场商圈为代表，随着城市格局的拉开，专业批发市场逐渐向城北转移。 老城区商业发展格局 老城区商业发展特点 传统商圈通过不断升级改造实现稳固壮大；餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展，并逐渐向外围突击。 受城市发展，以铜马广场为中心的核心商圈，不断进行升级改造，稳固发展； 老城区传统的零售购物业态，符合人气支持的要求，随着 08年金鹰百货的加入进一步稳固壮大； 随着城市经济发展，消费水平提升，餐饮、休闲娱乐呈现街区式发展； 受消费理念、经营理念、消费能力提升，餐饮、休闲娱乐业态，向传统核心商业区向外围区域发展。 政府规划引导、公建先行，政府商业项目先行示范引导，营造商业机会，带动区域商业发展，满足消费需求。 新区商业发展模式 新区发展主要依托于其高起点的规划定位，发展特点为城市公建先行； 新区商业发展则又依托于其公共配套建设，以此吸引人气，营造商业机会； 政府商业培育，进行商业示范引导，推动新区商业发展的城市运营模式。 新区商业发展特点 依托盐渎公园、内港湖公园大型市民公建配套，全面提升新区商业消费环境，于其周边建成多个特色商业街区。 依托 2大市民公园，全面提升商业消费环境，落子周边的多个特色商业街区，典型代表如东进路美食街、水街、韩国城、欧洲风情街等； 餐饮、休闲、娱乐业态街区化发展趋势明显，形成了与老城区差异化的餐饮、娱乐、休闲业态的消费升级。 新区商业发展特点 新区商业目前以餐饮、酒店住宿业态为主；零售购物类多以生活超市为主，综合性集中式精品购物场所尚未出现，随着未来人口不断导入，该类场所需求势成必然。 商业业态 经营特点 主要所处区域 零售购物 受人口密度制约，目前以生活超市为主 盐渎板块、大学城板块 餐饮、休闲、娱乐 点多面广，经营能力强，选址灵活； 街区式、产业链条式发展 盐渎板块、内港湖周边 酒店住宿类 与区域内其它业态关联度大，易形成二次 消费 市政府周边区域，尤其是西 面区域 专业市场类 受地段、交通、物流等条件影响和限制 世纪大道区域 市场分析总结 1 新区比对老城区：商业不断流入，消费满足能力不断增强，逐步形成商业特色。 业态 老城区 新区 零售购物 保持固化，商业经营不断升级 商业逐步进入，但档次由低向高逐步发展，规模相对有限 餐饮 逐步向外延伸，处于净流出 形成餐饮规模特色，持续流入、经营平稳向好 休闲娱乐 随餐饮不断向外发展 虽餐饮呈街区化发展，但规模、种类、占比有限 市场分析总结 2 新区比对老城区：城南新区受市民认可度高，发展潜力巨大，人气不断提升，商业氛围不断浓厚。 因素 老城区 新区 人气 人口密度高，人气聚集度高 人口密度低，人气逐步提升 交通 交通便利，但交通拥堵 道路宽广，交通流畅，但交通运力有限 配套 配套弱，停车对商业形成压力 配套完善，停车便利，环境舒适 趋势 随城市发展，人气逐步向外扩散 人口实现净流入，新区商业不断兴起 市场调查分析启示 项目市场切入点：目的性消费推动，结合市政公建配套，引导大众化消费，全面实现各业态功能的发展。 目的性消费引导大众化消费 市级形象公建 商业氛围不足 全案综合商业 吸引大众人流 目的性消费引导 项目 满足大众消费需求 目整体定位 项目属性回顾 从规划、规模、地段、商业资源来看，项目属于高品质的商业项目； 从商业氛围、商业机会、商业市场环境来看，项目优势不够明显。 因素 现状 属性 评价 规模 万平方米 水景特色商业街区 中等 地段 新城区域，近距离老城区 新城核心，距老城区 约 20分车程 优。后发优势随区域 发展逐步显现 商业氛围 新城开发中区域 缺乏商业氛围 中等 商业机会 现有人口稀少 缺乏人气支持 中等 商业市场环境 周边商业项目较多 竞争激烈 中等 商业资源 一线滨湖 城市稀缺的滨水商业 优 项目 项目突击点：城市名片、区域消费目的地 滨水商业特色，带动人气，引导消费，扩大城市消费导向。 S（优势） 全案 60万平米的规模优势和联合效应 : 稀缺的一线湖景资源和第一性的标志性公建配套 ; 近距离城市中心的地段优势 ; 高品质的建筑规划设计，现代简约的风格与周边项目风格形成错位互补 ; 金鹰的品牌优势和商业经验 . W（劣势） 新区现有人气不足、人口密度低 ; 区域商业氛围不足，没有形成消费导向 ; 项目周边近距离内尚未设臵公交站点 . O（机会） 城市经济发展，新区人口持续净流入； 周边高品质住宅林立，未来入住率提高，消费容量和质量均处于高水平 ; 周边大学城资源，提供潜在的规模消费客群 ; 南洋国际机场运力提升，吸引外地消费 ; 老城区消费型业态外向发展，受到消费支持 . T（威胁） 周边商业项目较多，竞争激烈，对消费形成分流 ; 盐城多个开发运营不佳的项目如水街、缤纷亚洲等影响本案商家和目标购买客户的信心 . 项目基于城南新区发展的大环境，结合新城规划的景观、文化、市民休闲娱乐配套等资源，结合自身商业主题、配套、业态，展开项目商业价值的蓝图。实现带动区域消费，形成城市级商业主题街区，形成项目商业的影响力，最终实现对区域商业消费、经营业态、人气指数的带动。 关键词： 新城市的名片 环境！ 新城市的属性 环境！ 新城市的价值 环境！ 市民娱 乐休闲 文化景观 特色消 费业态 商业休 闲配套 本项目 商业主题 城市形 象展示 城市形象 +市民休闲 +文化景观 +绿色生态 +文化娱乐 +滨湖商业 城市级主题式休闲商业街区！ 项目发展模式解读 角色 城南新区商业的先行者之一 实现 城市级特色休闲商业街区 成熟 城市形象展示、市民休闲娱乐、特色消费聚集 项目发展目标 项目整体定位 新城首府 滨水商街 于之前项目属性梳理和界定，项目发展模式，项目发展目标，提炼出本案的整体定位： 项目地处新城区核心，市府之后， 区域备受市民认可，民心舆论所向， 得“地利”，享“人和” 项目特享内港湖一线湖景资源， 盐城金鹰全案发展思考：率先启动的商业街区相较后期的大型百货 /购物中心受人口密度制约相较要弱，因此先启动商业街区可以降低经营风险，同时亦可利用商业街区实现区域的商业培育，实现后期百货 /购物中心入市时机的完美把控。最终实现自持百货物业最大化的价值增值。 城市目的性消费聚集地 以主题商业，构筑人气、聚集目的性。 推动城市区域目的性消费 主题商业 滨湖商业 特色导向 目的消费 以主题商业，形成休闲、观光、娱乐、旅游特色，构筑人气； 以滨湖商业，形成多元化消费，实现消费满足； 以稀缺水景，标志性公建配套吸引人气，形成城市区域级影响力。 项目消费市场定位 城市名片 展示 新区形象 倡导 全民休闲 实现 区域带动 引导 特色消费 促进 招商引资 项目形象定位 新区城南继盐渎明城、欧洲风情街之后的又一张城市名片 项目功能定位 城市级别的形象展示、市民休闲娱乐、特色商业消费聚集地 效 应 项目形象及功能定位 目标消费客群定位 客群 客群构成 消费特点 新区及周边 （核心群体） 原住居民 区域内中高档小区居民 就近生活消费 日常社会交往 家庭娱乐追求 高校群体 追求时尚消费 追求个性化消费氛围 政务、商务群体 政务、商务消费 追求商业消费环境 老城区 （辐射群体） 有车一族 目的性强，有一定的消费能力，接受休闲、滨湖消费理念，具有特色化消费需求 城区上班族 具有社会交往要求 经济能力有限 周边城市及旅游客群 （外延群体） 外地高端成功人士 对特色商业消费的心理需求 对新型消费环境心理满足 外地旅游度假人士 对城市特色、城市形象展示、景观资源、 标志性建筑的观光体验、休闲需求 消费客群引导主张：多元化的目的性、休闲商业消费推动全城消费观念升级 价格定位 结合新区在售商业项目售价比对，通过市场比较法，保守估计本案纯 1层商铺销售均价为： 比较物业 1 比较物业 2 比较物业 3 名称 宝龙国际广场 紫薇城市广场 国飞尚城 相似性 项目周边项目 项目周边项目 项目周边项目 楼层修正 1F 1F 1F 建成时间 2010年 2010年 2009年 用房性质 商业 商业 商业 装修水平 清水 清水 清水 主力面积 ( ) 400价 (元 / ) 35,000 18,000 30,000 交易时间 项目位臵 易达性 周边环境 建筑年期 临街状况 项目面积 设备设施 装修标准 楼层修正 总体调整指数 调整后售价 37,510 20,853 32,117 权重 35% 35% 30% 加权后售价 30,062 30000元 /平米 销售价格为根据目前市场的分析推断的价格。由于项目尚未入市，未来随着新区商业发展的加快，加之环境作为项目的核心卖点，再加之城南金鹰百货的开业预期，市场价格将有一定的上升空间。 业种选择 名车展厅、亲子教育、生活配套 超市、特色商品、精品家居、饰品 异域美食、概念餐厅、地方特色餐饮、主题餐吧 特色酒吧、游艺电玩、量贩式 庆主题、美容会所 主题美食 休闲娱乐 精品购物 其他 业态 项目业态选择上考虑以目的性消费为主的业态，吸引周边居民及市区内消费群体消费。 走差异化经营路线，在品牌上提升项目优势，网罗消费群体。 打造城南高档餐饮、休闲娱乐、购物为一体的综合商业街。 项目业态定位 业态布局建议 业态主题功能划分： 聚会放松 童真无敌 食乐 无穷 聚会放松 浪漫婚恋 个性张扬 业态布局建议 特色酒吧 主题 餐厅 婚庆服务 业态示意：一层 早教机构 休闲餐饮 汽车展厅 酒庄 演艺吧 沿湖商业利用其较好景观资源，考虑引进高档餐饮，单栋经营，一二层联用。 地下一层经营超市，相对较具人气，超市出入口位臵（项目东南面）业态以精品零售业态为主，并结合文化中心，经营教育类业态。 充分利用项目湖景及电视塔观光资源，在项目设立婚庆服务点，引进婚恋主题业态。 项目中部物业楼间距较小，考虑经营同类型业态的酒吧及 营业时间上相吻合，并能将消费人群合理互动。 物业打通经营，部分物业考虑一二层联营，部分考虑单层经营，但需为二层预留上行门厅。 量贩式 品零售 美容 态布局建议 特色酒吧 主题 餐厅 量贩式 纱摄影 业态示意：二层 儿童培训 演艺吧 游艺电玩 项目西面靠文化中心物业考虑结合消费群体特性，经营汽车展厅、游艺电玩及部分休闲餐饮。 儿童培训业态可选择文化、艺术类培训，引进专业培训机构。打造盐城市区专业儿童益智及专长培训基地。 商家示意： 一 餐饮：俏江南、利苒、滋味馆、毛家菜馆、海港城、超级牛扒、海底捞、张生记、丹桂轩、唐宫海鲜、苏浙汇、蕉叶餐厅、斗牛士、名典咖啡、满记甜品、星巴克咖啡、必胜客等 二 特色酒吧：百度酒吧、 三 游乐电玩：汤姆熊、神采飞扬、卡通尼、酷尚动漫等 四 量贩式 乐迪、钱柜、麦乐迪、优力锋、诺亚方舟、 五 婚庆：罗马假日婚纱摄影、喜洋洋婚庆、好百年婚庆、钟爱一生婚纱摄影、 六 美容会所：玛花纤体、自然美、美丽田园、修身堂等 七 亲子教育：红黄蓝、华夏童年、东方爱婴、龅牙兔等 八 家居精品：剪刀石头布、多样屋、简爱家居、多喜爱、生活本色等 九 其他：名车展厅、生活配套等 百度酒吧 百度酒吧隶属于国内实力雄厚的珠海卓凡实业集团，有“酒吧航母”之称！在全国设有八家店。以中青年为消费主。 经营面积： 10004000平米。 商家选择建议 玛花纤体 玛花纤体于 1986年在瑞士苏黎世创立，隶属于丽妍集团。品牌服务于女性，是纤体瘦身的国际品牌。目前在国内有 50余家直营店。 营业面积： 300500平米 商家选择建议 自然美 自然美国际事业集团始立于 1972年，专门针对东方女性肤质，开创自然美容术，研发、销售适合东方女性的美容产品，强大的生物科技研发基地位于美国，在澳洲、台湾、中国也都设有国际标准的生产基地，是目前世界少有的集研发、生产、销售、服务于一体的全方位医疗美容美体公司。 经营面积： 500 商家选择建议 红黄蓝亲子园 红黄蓝公司成了于 1998年。作为中国早期教育行业的开创者，红黄蓝教育机构率先将先进的早期教育理念、课程和服务引入中国。 目前，红黄蓝亲子园遍布全国近 30个省 160多个城市，园所数量 300多家。服务于 06岁儿童。 营业面积： 500商家选择建议 剪刀石头布 剪刀石头布目前经营的产品内容包含窗帘、壁纸、家具、沙发、睡眠产品、家饰家用品，奢华整体软装设计等，涵盖了家居软装行业所有业态，多元化的商品组合，真正实现了消费者家居一站式购足的梦想。 营业面积： 50010000平米。 商家选择建议 宾利展厅 中国宾利从 2002年开始正式进入中国市场，发展速度很快，目前已在中国九个城市设有销售展厅，经营的车型有欧陆双门跑车 陆双门软顶敞蓬跑车 陆飞驰 4门轿车 致）系列轿车，定价从 338万元到 1800多万元，成为中国市场上最昂贵的汽车之一。目前宾利在中国的保有量已达千辆，中国正在成为世界上最重要的豪华车消费市场之一。 面积需求： 500（包含汽车展示，车友俱乐部） 商家选择建议 好乐迪 乐迪，是一家台湾的卡拉 立于 1993，号称是台湾第一家采用电脑系统点歌播放的 部位于台湾。 好乐迪是全国首家“量贩 引创者，在全国各大中心城市倍受瞩目。开店触角延伸到上海、昆明、西安、大连、乌鲁木齐、济南、重庆、哈尔滨、成都、武汉、杭州、长沙等 需求面积： 4000商家选择建议 神采飞扬 杭州神采飞扬娱乐有限公司成立于 2004年，是一家集游乐场所经营、游乐产品生产研发为一体的综合型企业， 2004年申请注册“神采飞扬”品牌商标，是国内游乐行业的知名品牌。目前已形成完整的经营产业链：运营+研发 +生产 +销售，旗下连锁门店已达 20多家。 需求面积： 1500商家选择建议 俏江南 俏江南创始于 2000年，总部位于北京，是中国最具发展潜力、值得信赖的国际餐饮服务管理集团。 从国贸第一家餐厅到北京、上海、天津、成都、深圳、苏州、青岛、沈阳等 50多家店，从服务商业精英、政界要员到 2008北京奥运会场、 2010上海世博会 历经十年的健康成长，俏江南已经成为了中国最具发展潜力的国际餐饮服务管理公司之一，并引领着中华美食文化走向国际市场。 面积范围： 1000 商家选择建议 新岛咖啡 以商务为经营理念的新岛咖啡，目前在全国已拥有八十余家连锁分店，装潢舒适、优雅。为时尚人群营造了悠然的生活时空，新岛咖啡不仅有风味独特的格式饮品，而且有中西方精致的，多样化的点心和商务套餐。 面积范围： 1500 商家选择建议 商家选择建议 商家选择考量因素： 1、项目区域地位及价值体现。项目的行政中心区域优势，独有的湖景优势，电视塔、文化中心观光及独特业态优势。在商家的选择上需充分考量，与项目的地位相吻合，并须考虑政府形象等。 2、选择商家需充分考虑其行业知名度，整体形象是否与项目匹配等。 3、在商家选择上，需考虑商家品牌与项目定位的结合情况， 对项目的影响力等。 4、需考虑商家稳定性，是否具备抗风险能力，是否可持续经营等。 5、综合考量商家承租能力、后期经营管控的配合度、与项目定位的符合度、消费者的消费承受度等。 6、需考虑与周边同类型商业商家品牌的差异性，商家是否更能消费者消费。 销策略 营销总纲 策略 新城中心 湖区商业 金鹰品牌 阶段 1:起点在中心 阶段 2:标准在金鹰 阶段 3:价值在滨湖 城市中心 政府 500亿打造新行政中心、商业中心、金融中心、文化教育中心、居住中心； 人民路南延， 活、商业； 医院、学校、超市、金融、邮电等各项生活配套正陆续到位。 新城板块，毗邻内港湖，市政府近在咫尺，支撑新城繁华未来！ 新城区，新中心 城市 滨湖商业价值 风生水起，水主财运，有水之所承托着区域的繁华 正如南京的玄武湖商圈、苏州金鸡湖商圈 谁能托起盐城下一个高端商业群？ 在盐城， 内港湖在城南中心绝无仅有！ 金鹰临湖商业街区， 为盐城商业注入一股新的活力！ 滨湖 金鹰品牌价值 金鹰，让城市更精彩。 18年绩满中国，品牌享誉度， 2008年登陆盐城，树立高端形象， 2010年城南新中心再次发力，开启滨湖高端商业模式。 南京、芜湖、上海、苏州、泰州、南通、昆山、西安、鄂尔多斯 品牌 滨湖风情 稀缺的湖景资源托起高端形象 城市中心 盐城未来经济文化商业中心 金鹰品牌 18年品质保障 本案 新中心，金鹰水岸风情街 新中心，金鹰水岸风情街 政府 500亿打造的新城板块，新城市中心 人民南路到市政府近在举步，世纪大道畅达全城 50万高端消费群、 4万公务员、 30万产业大军、 10万学区购买力 滨湖价值 中央内港湖，水岸风情商业中心 临湖商业街区，依托 32万多元化产品规模， 金鹰 18年开发经验兼备成熟商业运营模式。 金鹰百货 2008年进驻盐城，奠定品牌知名度。 新城价值 金鹰价值 策略 总营销策略 起点 标准 价值 城南新中心，生活新起点 稀缺滨湖商业投资价值 三个阶段 金鹰模式的全国 月 12月 11月 10月 9月 8月 7月 6月 4月 3月 2月 1月 2月 2011 2012 蓄水，主力店招商 强销阶段 加推续销 5月 尾盘阶段 3月 品牌 &项目形象 产品卖点诉求 热销信息，投资价值 名店进驻、 滨湖、中央景观广场、地下大卖场、 交通、人气 总策略分解 进场 开盘 销售持续 招商 新城中心，新生活方式 热销信息、活动炒作 起点 标准 价值 4月 阶段一：起点在中心 塑造形象 招商造势 *是起点，也是至高点。 销售趁热 阶段 1 起点 新城市中心：坐拥城南板块，中心区域。 形象塑造 本案 新商圈中心：大势所趋，国际商业巨头入驻新区。 阶段 1 起点 形象塑造 新水岸街区：内港湖新水岸风情街区。 阶段 1 起点 形象塑造 活动主题：新中心，新机遇，新生活。 城南发展论坛 金鹰招商发布会 主力店签约仪式 中心地段路演 各大卖场巡展 阶段 1 起点 活动组织 事件营销 1：投资论坛 时间： 2011年 3月 形式：论坛 /发布会 /讲座 主题：中国及盐城商业发展模式探讨 目的：树立项目形象 邀请嘉宾： 各报社、电视台和网络媒体记者、经济或商业投资分析专家（成思危）、权威人士、盐城中心商圈知名商家。 阶段 1 起点 活动组织 事件营销 2：招商推介新闻发布会 时间 : 2011年 4月 地点 :市区酒店 目的 :项目预热，区域炒作 主题：项目商业价值，项目推介 邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者、有号召力的品牌商家 阶段 1 起点 活动组织 事件营销 3：主力店签约仪式 时间 : 视招商具体进度而定 地点 :市区酒店 目的 :展示项目商业前景，提升商家及投资者对项目信心，促进后续招商，促进商铺销售 主题：项目商业价值，项目推介 邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者、品牌商家、业内人士 阶段 1 起点 活动组织 心地段路演 利用重要营销节点在市区人流密集商业中心举办大型路演，同时派发项目资料，公开项目信息，吸引路人眼球，辅助媒体跟进报导，引起关注。 阶段 1 起点 活动组织 大卖场巡展 项目蓄水期，在市中心各大卖场密集巡展，增加项目影响力，迅速积累客户，为开盘打下良好基础。 阶段 1 起点 活动组织 树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理 招商策略 1、主题定位，金鹰战略联盟。 与主力商家建立品牌战略联盟，提升商家及投资者的信心。 2、特色商家，补位欧洲风情街。 借助欧洲风情街的市场氛围，档次定位与欧洲风情街错位。选择特色商家，吸引消费。 3、利用唯一水景商业吸引商家进驻。 滨湖景观、电视塔、文化中心，都可以成为吸引商家的筹码。 4、渠道、资源定向招商。 利用博思堂现有商家资源，进行定向渠道招商。 5、利用旅游推广平台，与项目招商相结合。 利用旅游契机、政府资源，扩大招商范围。 阶段 1 起点 招商先行 出租、联营并行 负一层超市部分出租，也可以考虑联营方式，如游艺娱乐，可考虑与神采飞扬签定战略合作协议。 统一经营管理 统一经营管理，控制项目整体形象，成功将项目打造成盐城最具特色的高档休闲街区。 小铺直接卖，偏铺带租约 位臵较好的小商铺考虑直接销售，售前或售后招商。个别位臵较偏的铺位，在成功招商的前提下，带租约销售，或自持，与商家合作经营。 阶段 1 起点 招商先行 项目 面积 （平方米） 租金单价 （元 /平方米 /月） 免租期 （月） 备注 欧洲风情街 500208 政府项目，只租不售，对外报价水份较大。 宝龙商业广场 4005年租期，押二付三。 钱江优活街 300左右 50年租期，位臵较差可达 25元 /平方米 /月 综合周边商业项目实际情况，结合本项目实际定位及物业条件考虑，本项目 租金水平建议在 40平方米 /月之间 ，各业态及面积物业区别对待。租赁期限控制在 3体根据面积大小及业态确定。 免租期在 3以租赁面积大小确定， 小面积商铺免租期控制在 3个月左右，大面积主力店可考虑提供 12 免租期分期给付 ）。 阶段 1 起点 招商先行 租赁方案 : 现场优惠策略： 开盘前预约客户，交 10000元订金签约时抵用 30000元房款，同时享受 98折的优惠； 老带新策略： 凡已认购的客户若能带领其它客户，进行认购并成交者，开发商将按所规定的标准奖励予客户，免其所购商铺的物业、经营管理费 1年； 大客户策略： 会员团购： 到达 10人以上团购规模，可享受 2个点的优惠； 大户购买： 一次性购买 500平米以上单个客户，可享受 2个点的优惠； 客源渠道策略： 将客户进行区分 ,如开发商关系户、博思堂博仕会客户、本地经营户、网络登记预约客户，在规定名额、规定期限内提前报名，在开盘当天购买可享受 1万元 /套的优惠； 经营户策略： 自主经营客户享有优先购买、选房权； 阶段 1 起点 销售跟进 户外 报纸 电视 项目围墙 网络 短信、 1月 2011年 开盘 投资论坛 招商发布会 主力店签约 工程进度 2月 3月 4月 5月 6月 7月 配合节点大量投放 选择在市中心人流密集地段的户外广告 3月制作 5月投放 配合活动、开盘 ,盐阜大众报、盐城晚报等做跨版投放，并辅助软文报道 主流网络广告适量投放 路旗、路牌 自售楼处公开至开盘前连续投放 路演 销售进场 卖场联展 阶段 1 起点 媒体配合 阶段二：标准在金鹰 延展卖点 开始销售 是标准，也是标杆。 推广主题：金鹰品质之旅 金鹰 2011仲夏之旅，百位幸运业主揭晓 面对已成交业主，抽取 100位幸运业主，组织金鹰品牌之旅。 金鹰会 成立金鹰会，扩大项目圈层，为项目深入累积客户。 阶段 2 标准 一起见证金鹰 18年的标准 推广主题 金鹰全国项目展示 通过金鹰全国案例展示，提高投资者信心。 甄选已成交业主，旅游金鹰所在重要城市，并参观金鹰项目，充分感受金鹰的项目为一座城市带来的繁荣，回来之后口碑宣传，实现成交可能。 重点活动 1：金鹰之旅 阶段 2 标准 活动组织 重点活动 2：金鹰会双重优惠 购房优惠：购买商铺、住宅、及 到圈层营销目的。 阶段 2 标准 活动组织 购物优惠：入会可享受金鹰百货带来的各项优惠活动。 重点活动 3：金鹰 18载各地项目联展 阶段 2 标准 活动组织 金鹰 18载项目联展： 在售楼处及各大卖场，展示金鹰其他城市成功案例，增强投资者信心。 户外 短信、 月 2011年 业主金鹰之旅 金鹰会成立 工程进度 8月 9月 10月 11月 配合活动节点投放 道旗 第二阶段媒体建议 报纸 盐阜大众报投放 盐城晚报投放 盐城晚报跨版投放 盐阜大众报投放 路演活动 户外、道旗配合推广节点更换画面 卖场巡展 阶段 2 标准 媒体配合 阶段三：价值在滨湖 *成熟且稀缺，价值至上。 繁荣氛围营造 拍卖再创新高 成熟为荣 稀缺至上 滨湖繁荣商街，稀缺水岸金铺 “ 橙”熟 “ 玺”缺 阶段 3 价值 推广主题 金鹰圣诞酒会 主力店开业庆典 金鹰开街仪式 +集体婚礼 铺王拍卖会 重点活动 1：金鹰主力店开店庆典 展示项目商业良好运营情况，提升其它商家及投资者对项目的信心。 阶段 3 价值 活动组织 邀请进驻商家及业主共同参加酒会 通过活动，增加业主与进驻商家间的感情维系，同时也为项目“老客户带新客户”起到辅助作用。 重点活动 2： 金鹰圣诞酒会 阶段 3 价值 活动组织 重点活动 3：金鹰开街仪式 +集体婚礼 项目开街 +集体婚礼： 选择在现场（视项目工程进度）。 为项目制造火热的商业氛围和滨湖休闲商业特色，吸引目的性消费客的到来，同时诱发潜在投资客的注意。 阶段 3 价值 活动组织 重点活动 4：滨湖铺王拍卖会 选择 1个外街大铺进行全城拍卖，制造盐城标杆，吸引客户眼球 铺王拍卖会 阶段 3 价值 活动组织 户外 短信、 1月 2012年 铺王拍卖 主力店开店庆典 工程进度 12月 1月 2月 配合活动节点投放 道旗 第三阶段所需媒体 报纸 3月 圣诞酒会 户外、道旗配合推广节点更换画面 阶段项目进入成熟推广期，大量老客户带新客户，媒体投入减少。 开街仪式 +集体婚礼 阶段 3 价值 媒体配合 告创意表现 给盐城更多 运营项目：南京金鹰国际商城、芜湖新百中心、珠江一号、南京中心、上海金鹰天地、南京汉中金鹰天地、南京金桥市场、南京国仕达酒店、泰州金鹰天地、仙林金鹰 一个 18年前的故事 18年前，我们开创了一个都市的故事 我们带着热情与梦想，启动金鹰计划，与对拥有美好梦想的人们，一起建造共同的生活，我们称它为“金鹰天地”。 我们在前进中生活，我们可以诉说“百家姓”的故事，分享万家灯火。 昨天，今天，明天，我们一直在一起。 在建及储备： 南京新百新城、昆明金鹰天地、南京金鹰三期、徐州金鹰天地 鞍山金鹰天地、鄂尔多斯金鹰天地、连云港金鹰天地、南京江宁金鹰天地、南京河西金鹰天地、昆山金鹰天地、上海虹桥金鹰花园、宿迁金鹰天地、盐城金鹰天地 6万平方米“滨湖购物中心” 50万高端消费人潮； 人民南路到市政府等新行政中心近在举步间 中央内港湖，水岸风情商业中心 购物中心； 高度城市化的产物。 城市化的特性与表情该当如何？ 产品属性 汇聚的人流，不同的目的，却有相同的快乐 遭遇全世界儿童的天真烂漫，回味曾经自己的天真无邪 孩子看着他们欢笑，我看着孩子微笑 感受米兰的时尚，偷偷记住 “ 时尚 ” 的发型 在 了自己的味。 祝福别人的心愿，许下自己的浪漫 在流水幕墙下，消磨一个下午的阳光 和美食一样，流动着的 样的漂亮 享受物质的过程，也是生活的调味剂 盐城的圣诞，依然有彼地的快乐 总是， 是城市的聚合体，也是你的生活场 衣食住行 玩乐购 柴米油盐 酱醋茶 时尚 艺术 品味 空间 格调 物欲 精彩 享受 风花雪月 灯红酒绿 衣香鬓影 风生水起 名利场 风月场 生活场 朝代 年代 时代 焕 代 盐 城 中国 世界 都市 这一切， 在之前的盐城很难碰到， 金鹰，为盐城注入新鲜的活力， 让繁华不再只是拥挤，而成为享受， 让盐城与世界在这里相遇， 还原了每个盐城人的城市生活梦想， 盐城，就应该像这样精彩。 金鹰对盐城的意义 尊重一个城市的历史、文化 并未试图去颠覆和改变 盐城 有了金鹰 老城区繁华依旧 人民路仍然人潮汹涌 金鹰给盐城更多的 是带来了之前没有的视野、气度和一种全新的生活方式 给 盐城 人早以习惯的生活 另外一种选择 金鹰对城市的意义 从南京金鹰，我们可以 不是改变它现有的城市结构，否认现有文化， 而是提供了另外的一种生活选择。 这种 金鹰式的生活方式 成为一种基因， 超越于任何城市地域差别之上， 成为可以被 金鹰带到盐城，会产生怎样的影响？ 自古富庶之地，藏富于民 有自己悠久的历史和文脉 但盐城人并非枕着历史沉睡 在中国经济飞速发展的 20年中 盐城同样保持着与时俱进的 心态和发展速度 盐阜大地，水浒之乡，跨越，发展。 2010中国盐城丹顶鹤国际湿地生态旅游节开幕， 2010中国盐城经贸洽谈会暨第三届海盐文化节开幕，水街 2010纳凉文化节火热开放，湿地公园创全国第一之实，盐城人时尚，敢为，创新之举，无不表现得淋漓尽致。 盐城人的文化性格 当下， 盐城人的城市生活状态和梦想 对于一部分人，城市生活现阶段的想象造成了城市生活好像就是这样的印象，盐城人，在还没有真正都市化时，已把都市化定义了 ； 对于另一部分人，虽然盐城有发达的商业氛围，但他们仍然去上海、香港购物。他们急切的要体验未体验过的一切 。包括物质的，和生活方式的。 他们也经常抱怨：在盐城没有真正的 有优雅的购物中心 没有真正的都市化生活方式 时尚、敢为、务实、包容、期望 金鹰 意义 : 给盐城现有的城市生活