上海创意产业园发展现状分析报告

专 题 报 告 1 上上 海海 创创 意意 产产 业业 园园 发发 展展 现现 状状 市场调研 报告 专 题 报 告 2 目 录 一创意产业 定义及分类 二创意产业园市场现状分析 1区域分布 2产业定位 3建筑风格 4租金水平 5配套设施特点及租金状况 6服务特色 7优惠政策情况 三 创意产业园开发的一般模式介绍 （主要功能区、赢利模式、运作模式） 专 题 报 告 3 第一部分 创意产业定义及分类 一创意产业的起源 据介绍英国在十八世纪已经开始实践文化创意产业 ， 不过长期以来，创意一直没有被看作产业或者产业化程度还不高。 1986 年，著名 经济学家罗默（ P. 就曾撰文指出，新创意会衍生出无穷的新产品、新市场和财富创造的新机会，所以新创意才是推动一国经济成长的原动力。但作为一种国家产业政策和战略的创意产业理念的明确提出者是英国创意产业特别工作小组。 1997 年英国大选之后，首相布莱尔提出“新英国”这样一个构想，希望改变英国老工业帝国的陈旧落后的形象。作为“新英国”计划的一部分，工业设计、艺术设计等领域有着崇高的地位。布莱尔还着手成立了“创意产业专责小组（ ”，并亲自担任 了主席，推进文化、个人原创力在经济中的贡献。 创意产业这个观念自英国正式被正名，并在几年内快速地被新加坡、澳洲、新西兰、台湾与香港等国家和地区调整采用。 二 创意产业的 定义 1998 年 ，英国 创意产业专责小组 对创意产业作了如下定义： 源于个人创造力与技能及才华、通过知识产权的生成和取用、具有创造财富并增加就业潜力的产业。 上海 的 创意产业具体是指 ： 以创新思想、技巧和先进技术等知识和智力密集型要素为核心，通过一系列创造活动，引起生产和消费环节的价值增值，为社会创造财富和提供广泛就业机会的产业。 专 题 报 告 4 三 创意产业的 分 类 英国 创意产业专责小组 定义创意产业 13 个行业， 具体包括 ： 广告、建筑、艺术品和古玩、工艺品、设计、时装、电影与录像、动漫、音乐、表演艺术、出版、软件与电脑服务、电视和广播等 。 上海 则 对创意产业确定了五大类重点发展行业： 研发设计创意、建筑设计创意、文化艺术创意、时尚消费创意、咨询策划创意 等。 四 上海创意产业园的历史 上海的创意产业园区要追述到 20 世纪 90 年代末期， 由于早年政府对“创意产业”园区的创立和支持都不大，所以早期的创意园区都相对独立和散乱，就如位于苏州河畔的“ 苏河现 代艺术馆”来说 ，它建于 1912 年，早年一直作为民族资本家荣毅仁的第一个面粉厂，但是在解放以后，该厂房一直作为废弃的仓库所用至 90 年代左右，随后在 2000 年前后该仓库被台湾艺术家租借下来作为自己的艺术创作中心，可是经过几年的发展后，由于很难承担每年近 150 万元的租金，所以在 2004 年随着上海市“创意产业园区”计划的实施而成为上海市第一批“创意产业园区”的代表。 而对于另外一种“创意产业园区”来说，他们在上海市未颁布发展创意产业园区之前就已经以一群有着共同的兴趣、爱好而相互聚集在一起形成一个工作的团体并形成了“创意产业园区” 的雏形，如位于泰康路上的“田子坊”就属于此类创意产业园区。“田子坊”早在 10 年多前就有一批从事创意艺术的人自发相聚到这里，如著名书画家陈逸飞、英法等国家的艺术家来此开设设计工作室并经过十年的发展已经在此形成了上海视觉创意产业基地，同时在 2003 年泰康路田子坊由英国女设计师克莱尔对老厂房进行了重新设计，目前已进驻了十多个国家和地区的近百家视觉创意设计机构，成为上海最大的视觉创意设计基地，形成了一定的视觉创意设计产业规模，聚合了一批顶级视觉创意设计专家，不仅带来了当今国际最新的视觉创意设计理念，而且吸纳了上海本 地的设计师一起参加工作，为上海培养了不少设计后备人才，使泰康路成为上海后期视觉创意设计人才的 “培养基地 ”。 专 题 报 告 5 第 二 部分 上海 创意产业 园发展现状 一 上海创意产业园发展总况 目前上海已建、在建和即将建设的创意产业园共计 52 个，其中， 已建成并使用中的有 29 个； 即将建成 的项目有 2 个；即将 开始 建设的有 9 个项目 。 1区域分布 目前上海创意产业园发展规模已达到 52 个， 主要集中在 市中心各个区，其中， 西部地区的 长宁 和 徐汇 发展数量最多，分别达到 11 个和 8 个 ； 北部地区主要集中在 虹口 、 杨浦 和 闸北 ，分别有 7 个、 5 个和 4 个， 普陀 相对略少，仅 2 个； 中心城区的 静安 、 卢湾 和 黄浦 ，分别有 6 个、 3 个和 2 个； 浦东新区 数量比较少，仅 3 个； 另外， 青浦 朱家角旅游区内也有 1 个创意产业园。 上海创意产业园区域分布情况长宁20%徐汇15%虹口13%杨浦10%闸北8%普陀4%静安12%卢湾6%黄浦4%浦东6%青浦2% 专 题 报 告 6 2 建筑风格 在 52 个创意产业园中， 建筑风格大致分以下几类： 历史保护建筑改造 共 5 个项目，属于上海登记在册的历史保护建筑。此种类型 在不改变建筑外貌及建筑内部结构的情况下，将建筑外部环境进行整治，并完善相应的配套工程，使之适应现代化办公需求。 案例 说明 湖丝栈 （招商中） 始建于清同治十三年 (1874 年 )，由湖州丝商筹 建，当时主要用于湖州茧丝的加工、储存业务。现存的“湖丝栈”为一幢砖木结构二层楼房、一幢砖木结构三层楼房，楼上楼下均为仓库和工场实用的大统间格局，具有典型的时代烙印和江南风格。最为难得的是跨度分别为 9 米和 17 米的横梁均为整根原木，无任何拼接，顶楼更是连中间支撑都没有，在上海实为罕见。 四行创意仓库 （已建） 始建于 1913 年，解放前曾是金城、盐业、大陆和中南这四家银行的仓库。它是一座钢筋混凝土结构的六层大厦。在第二次中日战争期间，由于谢晋元中校率兵誓死抵抗日军，四行仓库成为了爱国主义的象征 。 德邻公寓 （ 尚未启动） 始建于 1935 年，英国设计师负责设计，原为解放前上海第一批白领居住区， 1947 年后由上海信谊药厂使用，经过 1979 年至 1988 年间三次改造加层后，现为六层（局部七层）钢筋混凝土框架结构房屋 。 老场坊 （尚未启动） 建于 1933 年，是远东最大的屠宰场，总建筑面积 平方米，堪称上海最大的保护建筑，充满英式建筑风格的主体建筑一侧呈圆形，一侧为方形。 2577 创意大院 （招商中） 始建于 1870 年 （ 同治九年 ） ， 李鸿章 责成丁日昌、冯光骏等在龙华寺北购地 80 余亩，筹建龙华黑药厂 (又称火药厂或制药厂等 )，并选中此地成立了中国第一个工业设计所 。目前规划 建筑物 70 幢，其中 9 幢为历史保护建筑。 注： 历史保护建筑改造为创意产业园， 虽然 成本不高 （可改造部分很少） ，但 最大的难度在于无法对外墙、内部结构进行调整，使一些公建配套设施无法更新，如中央空调 外机 安装 、 卫生间设施等，另外，底层也无法开辟通透的橱窗展示空间。 但是，历史保护建筑所散发的文化气息是现代建筑无法比拟的， 也 受到创意型企业的追捧。 旧厂房改造 是创意园区最普遍的模式 ，有 40 个项目属于厂房改造项目，一 专 题 报 告 7 般可分以下两种模式： 改造型模式 通常用于容积率较低的 项目，通过对外立面改造以及内部空间的再次分割， 目前大部分旧厂房改造型项目都邀请世界著名建筑设计师进行设计，体现出强烈的文化氛围。 案例： 普陀的 宁的 创邑源 、 创邑河 等 旧厂房改造型创意园区，改造成本相对较高，但比较受市场欢迎，尤其是建筑风格比较有特色的项目，十分受 创意型企业的 追 捧 。 改善型模式 一般以独幢的厂房办公楼为主，楼层较高， 外立面基本不作改造，仅进行翻新，同时，对内部配套设备进行更新 ，比较适合 件行业入驻 。 案例： 闸北的 工业设计园 、长宁的 天山软件园 、徐汇的 意空间 等 旧厂房改善型创意 园区， 多为七、八十年代建造，以单幢十层左右旧办公楼为主，内部设施相对略新， 改造成本不高 ，相对市场租金略低 。 新建项目 以独幢高档办公楼为主， 配套标准相对比较高。 案例： 徐汇的 数娱大厦 、浦东的 张江文化科技基地 、杨浦的 海上海 等 专 题 报 告 8 3 创意产业园 办公租金水平 创意产业园是以产业为主的办公园区，办公部分的租金体现了整个园区的成熟度水平。 通过对已开业和即将开业的 37 个创意产业园的 租金 调查（徐汇区的设计工厂 目前只服务于 上师大美术学院 ，暂 不对外招租 ，故不作统计 ） ，各个区目前租金水平如下： 中心城区 地段优势带动租金 水平，基本都达到 /天。 中心城区的黄浦、卢湾、静安区，共有 9 个已开业和即将开业的创意产业园（黄浦的旅游纪念品大厦属于商铺型创意园区，故未作统计），大部分租金水平都在 /天； 另外，卢湾的同乐坊由于定位于时尚消费产业，商办区别不大，因此，整体租金报价略高，达到 4 /天。 中心城区（黄浦、卢湾、静安） 创意产业园办公部分租金水平一览 创意产业园 区域 地址 租金 物业费 田子坊 卢湾 泰康路 210 弄 静安创艺空间 静安 康定路 1147 号 E 仓 静安 宜昌路 751 号 传媒文化园 静安 昌平路 990卓维 700 卢湾 黄陂南路 700 号 静安现代产业园 静安 昌平路 68 号 98 创意园 静安 延平路 98 号 48 号桥 卢湾 建国路 8 号 6同乐坊 静安 余姚路 66 号 4单位：租金 天；物业费 天 西部地区 整体租金水平较高， 基本在 /天 。 西部的长宁和徐汇区，共有 13 个已开业和即将开业的创意产业园， 其 中，有 6 个项目租金水平在 /天，大部分项目都为厂房改善型模式，改造力度相对较小， 同时，内部基本以毛坯交付 ； 专 题 报 告 9 湖丝栈 、 2577 创意大院等 2 个项目属于 历史保护建筑改造项目， 由于 历史文化氛围比较浓厚，虽然目前周边环境、交通 情况 都比较差，但租金水平依然高达3 /天； 创邑河、创邑源 、 意空间、新红钢（红坊）等 4 个项目都 对厂房 采用了 较大力度的 改造， 尤其是 建筑外立面 作 了大 幅度 的 改造 ，使园区整体环境 风貌 得到大幅提升，租金也目前整个 西部地区 最高的，达到 /天 。 另外，徐汇的数 娱大厦作为为数不多 5A 甲级办公楼的创意园区，租金也高达 5 元 /天。 西部地区（长宁、徐汇） 创意产业园办公部分租金水平一览 创意产业园 区域 地址 租金 物业费 虹桥软件园 长宁 虹桥路 333 号 家桥 长宁 万航渡路 2453 号 （月） 时尚产业园 长宁 天山路 1718 号 华联创业园 长宁 江苏北路 125 号 乐山软件园 长宁 乐山路 33 号 （月） 天山软件园 长宁 天山路 641 号 （月） 湖丝栈 长宁 万 航渡路 1384 弄 3 2577 创意大院 徐汇 龙华路 2577 号 创邑河 长宁 万航渡路 2170 号 创邑源 长宁 凯旋路武夷路 意空间 徐汇 茶陵北路 20 号 5（月） 新十钢（红坊） 徐汇 淮海西路 570 号 3（月） 数娱大厦 徐汇 番愚路 1028 号 5 28（月） 单位：租金 天；物业费 天 北部地区 整体租金水平不高，基本在 3 元 /天 以内 北部的杨浦、虹口、闸北和普陀区，共有 12 个已开 业和即将开业的创意产业园， 其中， 7 个项目的租金都不到 3 元 /天， 处于较低水平，一般都为小规 专 题 报 告 10 模、毛坯的厂房改建； 虹口的 绿地阳光园和空间 188 都对建筑内部进行了简单装修（如吊顶、地毯、分体式空调等），租金水平相对略高 ，基本可维持在 3 元 /天； 闸北的 创意仓库、 普陀的 在建筑设计上有特色的项目，租金十分坚挺，都在 /天以上； 而新建项目海上海，虽然采用 特色建筑，但由于产业定位不明确，使整个创意园区的租金水平受到一定限制，仅在 /天。 北部地区（杨浦、虹口、闸北、普 陀） 创意产业园办公部分租金水平一览 创意产业园 区域 地址 租金 物业费 空间 188 虹口 东江湾路 188 号 绿地阳光园 虹口 西江湾路 500 号 智慧桥 虹口 广灵四路 116 号 利园 虹口 周家嘴路 1010 号 上海创意联盟产业园 杨浦 平凉路 1055 号 3 号创意设计工场 杨浦 赤峰路 63 号 昂立设计创意园 杨浦 四平路 1188 号 上海 杨浦 大连路 950 号 业设计园 闸北 共和新路 3201 号 地园 普陀 创意仓库 闸北 光复路 181 号 50 普陀 莫干山路 50 号 单位：租金 天；物业费 天 专 题 报 告 11 4 产业 特点 根据对目前已开业和即将开业的 37 个创意产业园的产业调查，五大类创意产业分布 如下： 研发设计创意 占主导地位，共有 23 个创意园区涉及该产业，主要包括有：广告设计、服装设计、工业设计、多媒体设计、软件开发、动漫影视制作 等行业。 产业园区 相关 行 业 2577 创意大院 广告创意设计 98 创意园 工业设计 装设计 昂立设计创意园 工业设计（科技、食品等） 创邑河 多媒体创意设计、影视制作、广告设计 创邑源 动漫制作 工业设计园 工业设计（电子通讯、生物医药、新材料、服装、模具） 虹桥软件园 软件开发、数字技术 华联创意广场 软件研发设计 静安创意空间 艺术设计 乐山软件园 软件开发、数字技术 旅游纪念品发展中心 艺术设计 上海创意联盟产业园 创意设计研发 时尚产业园 服装设计 数娱大厦 电子数 码产品设计 天地园 软件设计 新十钢（红坊） 传媒广告设计 张江 游戏软件开发、动漫制作 智慧桥 电脑动画、游戏开发、广告设计、艺术设计 周家桥 艺术设计 卓维 700 动漫广告、软件开发 通利园 产品设计 建筑设计创意 有 15 个创意园区涉及该产业，主要包括有： 建筑设计、室内设计、装潢设计、平面设计、城市规划 等行业。 专 题 报 告 12 产业园区 相关行业 静安创意空间 环境建筑室内设计 静安现代产业园 装潢设计 、建筑艺术 E 仓 室内设计 田子坊 室内设计 8 号桥 建筑设计 绿地阳光园 室内装潢设计 、建筑设计 数娱大厦 建筑设计 意空间 建筑设计 新十钢红坊 建筑设计 创邑河 建筑设计 创邑源 环境设计 63 号创意设计工厂 建筑设计、平面设计 昂立设计创意园 建筑设计 创意仓库 城市规划、建筑设计 通利园 建筑设计 文化艺术创意 有 14 个创意园区涉及该产业，主要包括有： 动漫艺术、模型制作、视觉艺术、工艺美术、广告摄影、文化艺术、 环境艺术 等行业。 产业园区 相关行业 传媒文化园 动漫艺术、影视制作 静安现代产业园 模型制作 E 仓 视觉艺术、工艺美术 旅游纪念品发展中 心 工艺品 术、广告摄影 田子坊 视觉艺术、工艺美术 8 号桥 影视制作 逸飞创意街 文化艺术 张江文化科技基地 影视制作 数娱大厦 文化产业 专 题 报 告 13 意空间 传媒及艺术类 新十钢红坊 文化艺术 周家桥 美术摄影、动漫艺术 创意仓库 环境艺术 时尚消费 创意 有 13 个创意园区涉及该产业，主要包括有： 娱乐休闲、时尚会展、网络媒体、画廊、数字娱乐、多媒体 等行业。 产业园区 相关行业 同乐坊 娱乐休闲、零售概念店、时尚会展 传媒文化园 网络媒体 旅游纪念品发展中心 旅游纪念品展 示 田子坊 画廊 空间 188 数字媒体产业 数娱大厦 数字娱乐 意空间 工厂数码 2577 创意大院 广告交易展示 时尚产业园 时尚艺术、品牌发布 华联创意广场 多媒体 湖丝栈 广告、影视、传媒、动漫 创邑源 时尚产业 63 号创意设计工厂 多媒体 专 题 报 告 14 咨询策划 创意 有 7 个创意园区涉及该产业，主要包括有： 投资咨询、设计咨询、教育培训 等行业。 产业园区 相关行业 卓维 700 投资咨询 8 号桥 设计咨询 乐山软件园 教育培训 虹桥软件园 教育培训 天山软件园 教育培训 通利 园 航运服务 天地园 教育培训 5配套设施特点 根据对目前已开业和即将开业的 37 个创意产业园的配套服务机构的调查， 其中，设置有配套服务机构的仅 16 个， 主要分以下几大功能： 1）商务功能： 快递、复印、收发、票务等 仅 4 个产业园提供商务服务功能，但服务内容相对比较低层次： 产业园区 商务功能 空间 188 信函收发、订阅报刊、票务购买、预订酒店、代客叫车等 绿地阳光园 快递、复印、信件收发、票务等 昂立设计创意园 海泰大酒店作为园区配套，提供商务服务 工业设计园 底层设置商务中心 2）企业服务： 员工食堂等 仅 5 个产业园设置有员工食堂， 多以 件产业为主， 分别为：张江文化科技创意产业基地、虹桥软件园、乐山软件园、天山软件园 、静安创意空间 等。 3）会议中心： 各种规模的会议室等 专 题 报 告 15 有 10 个产业园为入住企业提供会议室功能，分别为： 工业设计园、 2577 创意大院、天山软件园、华联创意广场、乐山软件园 、虹桥软件园、时尚产业园、周家桥、张江文化科技创意产业基地、绿地阳光园 、 意空间 等。 4）展示功能： 商业展示、新闻发布等 有 7 个产业园提供了一定面积的展示空间，主要集中在 文化艺术、时尚消费类产业，同时、服装设计、广告设计等研发设计类产业也需要一定的展示空间。 产业园区 展示 功能 绿地阳光园 中央休闲庭院，提供商业展示、新闻发布服务 周家桥 多功能展厅 时尚产业园 展示厅 新十钢（红坊） 大型展示厅 2577 创意大院 展示厅 意空间 演播厅、多功能展示厅 创意仓库 在 4 层 设置 展示活动中心 专 题 报 告 16 6配套商业 特点 1）规模 在已开业和即将开业的创意产业园中， 设置商铺的仅 18 个， 而 商铺 体量占 创意园区 总规模的 比例平均为 创意产业园 区域 总规模 商业规模 比例 陀 40,000 200 天地园 普陀 110,000 2,000 卓维 700 卢湾 13,000 600 2577 创意大院 徐汇 40,000 2,000 田子坊 卢湾 20,000 1,200 绿地阳光园 虹口 13,000 900 E 仓 静安 5,700 400 周家桥 长宁 12,000 1,050 静安创艺空间 静安 20,000 1,800 智慧桥 虹口 4,800 480 新十钢 (红坊 ) 徐汇 18,000 2,000 上海创意联盟产业园 杨浦 14,500 2,000 8 号桥 卢湾 12,000 2,000 意空间 徐汇 13,110 2,116 华联创业园 长宁 10,000 2,575 空间 188 虹口 30,000 8,000 逸飞创意街 浦东 19,375 6,884 海上海 杨浦 78,000 27,000 合计 473,485 63,205 2）业态 专 题 报 告 17 从调查情况看，创意产业园商铺 业态中， 餐饮 类占主导地位，咖啡厅紧随其后 ，另外，还有 超市、 美容店、 洗衣店 、服饰店、面包房等。 一般来看，决定创意园区商铺业态主要有以下两个因素： A区域商业业态 目前上海的创意产业园区大部分都是旧厂房改造项目，地理位置都处于市区，项目周边的商业应该说相对比较成熟，而园区内的商铺，不仅为园区内企业提供便利，同时，还向社会开放， 因此，商铺的业态定位更多地应符合区域的商业业态特点。 案 例：周家桥项目 位于万航渡路 2453 号 ， 从大环境来看， 属 于天山商业圈， 项目周边的 上海春城等住宅小区都已建成入住，长宁路沿线已形成一定商业氛围，同时， 距离不远的 天山路又是长宁环外地区最主要的商业街，可以说本项目周边商业已相当完备 。 正是由于区域商业相当成熟，周家桥项目对商铺采用了控制体量（仅设置 3 间），和走特色化（全部设置特色餐饮）路线，取得了较好的市场效应。 周家桥配套商业业态一览 商家名称 单层面积 层高设置 租金水平（元 /天） 河畔人家 200 一层 二层 5 豪旺美食林 350 6 火鲍坊 500 园区 产业 定位 不同的创意者，有着不同的生活和工作方式，创意产业园的商铺应充分考虑创意创意产业园业态分布比例餐饮30%咖啡厅19%服饰家居15%酒吧会所12%银行超市12%美容4%洗衣店4%面包房4% 专 题 报 告 18 者的特点进行业态定位 。 案例：田子坊 位于泰康路 210 弄，产业定位以室内设计、视觉艺术、工艺美术、画廊等为主，本项目为弄堂工厂改建项目，商铺多为入驻企业租赁作为艺术作品展示和交易场所。 商家名称 面积 层高 租金水平 乐天陶社 80 伟光油画工作室 60 粉世家 50 着服饰铺 30 意韵手工艺坊 60 美服饰 40 在艺术 品 40 逸飞工作室 100 自用 杰禾陶艺工作室 50 自用 专 题 报 告 19 7配套商业 租金水平 创意产业园的配套商业租金水平，与项目所处地段、区域商业水平等多方面因素有关，一般商铺租金水平与办公租金水平保持在 2： 1 关系 。 创意产业园 区域 办公租金水平 商业租金水平 差距 周家桥 长宁 联创业园 长宁 间 188 虹口 地阳光园 虹口 慧桥 虹口 3 静安创艺空间 静安 子坊 卢湾 号桥 卢湾 62维 700 卢湾 飞创意街 浦东 50 50 普陀 地园 普陀 2 创意空间 徐汇 577 创意大院 徐汇 十钢 (红坊 ) 徐汇 34 海创意联盟产业 园 杨浦 上海 杨浦 专 题 报 告 20 8 优惠政策情况 创意产业作为政府倡导产业，在政策上具有一定扶持倾向，具体优惠政策的幅度可向项目所在街道进行了解，一般有以下几种： 1）贴租 创意型企业一般规模很小，尤其是刚刚创业的企业，初期资金压力比较大，贴租政策具有较大吸引力。目前虹口区政府对区内的几个创意园区都提供了不同幅度的贴租优惠政策，幅度在 3右。 2）税收减免 大部分创意产业园都采用的优惠政策，即达到一定要求，如 年上缴税收在 5 万以上（各街道标准不一 ），政府将营业税属地部分 50%作为奖励等。 3）简化手续 对注册企业提供免手续费、一事一议、统一代办工商注册、税收一条龙服务等。 专 题 报 告 21 第三部分 上海创意产业园开发模式小结 上海创意产业园的开发目前主要以旧厂房改造为主， 历史保护建筑和新建项目由于比较少，故本章节仅对旧厂房改造的开发模式进行小结。 一 上海创意产业园赢利模式 根据对 创意产业园 的初步调查，目前上海创意产业园主要由三方面参与，即： 入驻企业 、 园区开发商 和 园区商铺的商户 。一个创意产业园 要 成功运做， 这三方必须都有一个比较好的赢利模式 ，以下我们 从成本和效益两方面对上述三方的需求进行分析 。 1企业赢利模式 控制成本，创意创富 一方面，创意型企业都属于小规模企业，成本控制是企业赢利重要手段，这就包括了从财务成本、办公成本等多方面内容，若有一个统一服务 或采购 中心，为这些小企业 主持 日常财务工作或 办公 用品 采购 等 工作，既可为企业减少人力支出，也可借助规模效应 ，降低成本； 另一方面，创意 型 企业 最 直接的赢利就是从 “创意 创富” ，如果 园区可以 提供一个 相对完整的产业链，就可以使企业在短时间内完成这一“创富”过程，因此，在园区初期的产业定位中， 应把产业链的因素予 以充分考虑 ! 控制 创富 成本 利润 专 题 报 告 22 2开发商赢利模式 挖掘旧厂房文化价值，商业资源最大化 对开发商而言，成本类支出主要包括：旧厂房租赁费用，旧厂房改建费用及日常管理费用。其中，旧厂房租赁费用相对固定；改建费用与未来租金收入形成一定比例关系。而收益部分则有：未来市场租金收入、物业管理费、配套设施的场地出租费用等。 上述关系图可以看出，改建后厂房租金的高低水平，决定了该项目赢利水平的高低 ，如何挖掘旧厂房的历史文化内涵，并通过建筑形式表现出来，是影响旧厂房改建后租金水平的关键！ 同时，寻求办公、 商业的合理分布比例，也是将商业资源最大化的重要手段！ 3商户赢利模式 前期扶植、后期支持 一方面，在创意园区设计定位时就应对商铺进行选址定位，尽可能扩展商铺的沿街面，使商业价值在设计时就达到最优化 ，同时，在开业初期给予一定的租金优惠，也是吸引优质商户的重要手段 ； 另一方面，在后期管理中，应将入驻企业和商户之间建立联动关系，如可派发各类宣传单或优惠券 等，同时，园区内经常举办展示活动，也可聚集相当人气，为商户提供良好的商业氛围。 旧厂房租赁费用 旧厂房改建费用 日常管理费用 改建后厂房租金 物业管理费 配套设施出租费 专 题 报 告 23 二 上海创意产业园一般开发模式 创意产业园的开发模式可以从三个角度进行 分析，即功能分区、 设计 定位、后期管理。 1功能分区 创意产业园一般包括以下三大功能： 产业办公 、 配套服务 和 园区商业 。其中： 产业办公 是创意产业园的根本，是整个园区的灵魂，占整个园区的比例应在80%左右； 配套服务 专为入驻创意产业园的企业提供商务服务的场所，如商务中心、会议室、展示中心等，占整个园区比例应在 10%左右； 园区商业 既可为园区内企业服务，也可面向社会， 应结合区域商业情况以及园区产业定位，设置合理业态，占整个园区比例应在 5右 ，同时，必须注意的是，园区内商铺面积不应过多，以免喧宾 夺主，破坏整个园区的创意办公氛围。 根据创意产业园规模的大小，各个功能分区的比例也应作相应变动 类型 产业比例 商铺比例 配套比例 小规模园区（ 1 万以内） 90% 5%，最少不宜低 于 200 5% 中等规模园区（ 1） 80% 510% 大型园区（ 5 万以上） 80%以上 10%，最多不宜超过 52 设计 定位 旧厂房改建的创意产业园在设计定位上应注意以下几点： 1）外立面设计是影响项目成败的关键 ； 2）设计风格应充分挖掘项目历史文化，突出工业遗产的文化特征； 3）内部分隔应利用厂房高度增加项目亮点 ； 4）园区整体环境应体现闹中取静的休闲氛围 ； 5） 内部设施改造要充分考虑用户基本需求 ； 6）成本控制也是重要的考量因素 。 专 题 报 告 24 3 后期管理 旧厂房改建的创意产业园在 后期管理 上应 着重从以下几个方面进行 ： 1） 日常物业管理服务 应保证 完善的服务 ，并经常与业主进行 联络和沟通 ，形成友善的关系； 2）建立企业服务平台 以服务于企业为目的，打造园区内企业的全方位的服务平台，从各个方面为企业发展提供便利； 3） 经常组织展示活动 创意型企业要达到创富目标，渠道十分关键，经常性地组织创意 产品的展示活动，可以为园区内企业建立一个有效地推广渠道，为创富提供便利； 专 题 报 告 25 三创意园区开发一般流程 旧厂房改造 创意园区的项目运作流程大致可 分 以下 三阶段 ： 市 场 调 研 及 定 位概 念 设 计施 工 图办 公 、 商 业 招 商项 目 交 付项 目 评 估获 取 项 目 信 息工 程 施 工物 业 公 司 负 责 物 业 服 务开 发 公 司 负 责 运 营 管 理签 订 协 议项 目 谈 判重 新 寻 找 项 目第一阶段 前期定位 第二阶段 施工及招商 第 三 阶段 运营和管理 失败 成功 可行 不可行，方案重新调整 专 题 报 告 26 第一阶段 前期定位 本阶段的关键点是 项目评估 ，可 从市场 调研 、 概念 设计、财务 评估 三个方 面进行考量 ，以市场部和设计部为主。 市场调研 对项目所处区域进行分析，确定产业定位、 各类 物业比例（ 住宅、商业、办公 等 ）、市场租金水平等，同时，应形成一套完整的市场 定位及 策划方案； 概念设计 根据项目的市场定位，对旧厂房 外立面、内部分隔、管线改装设计等提出相关方案； 财务评估 根据 市场调研的数据以及 设计方案确定 的指标，对 项目进行 初步 财务评价。 若本项目从市场、设计、财务三方面评估均可行，则可进行项目谈判