房地产市场调查报告_0

1 / 31房地产市场调查报告房地产市场调查报告一、背景介绍从 XX 年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，xx 市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计 300 余个。单拿 xx 为例，房地产企业已达 428 家，开发项目 120 余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。XX 年税收收入亿，2016 年截止 11 月份，已增到 12 亿，房地产行业已占地方税收收入 50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。纵观 XX 年2016 年 xx 市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨” “抑制房价过快上涨” “遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，xx 市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府2 / 31宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。二、影响房价的变动因素1、房价组成要素：土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。3 / 31配上图：需求供给曲线税金及费用：XX 年房地产企业的税负率 7%左右，目前的税负率近 13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过亿/80 套，新增税负就要达到 600 万，平均每套房多承担税负万，平均每平米房价增加 535 元。房产税的开征现状：对从价的按房产的%征收，从租按照 12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入 70%来自于商铺及写字间，开盘时 4 万/平米，目前已升至 6 万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难4 / 31求 2 万/平米，到目前已降至万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市5 / 31场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20 多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。三、政府的调控政策三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台6 / 31国五条细则中未提及征收二手房交易 20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。四、房地产公司如何确定未来的经营战略。一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。房地产市场调查报告7 / 31姓名：学号：日期：摘要:多年来持续看涨的高房价却使住房这个生活必需品变成了许多人眼中可望而不可及的奢侈品，房价问题已成为到人们日益关注的话题，而且房地产业的发展也关系到整个国民经济的发展，国家政府为此也采取了积极的措施来控制房价。为了了解目前郑州市房地产市场的供求状况和消费者的需求定位，我们于 2016 年 6 月 8 日-9 日针对郑州市房地产消费者展开调查，以问卷调查的形式并采用全面普查与重点调查相结合的研究方法，来具体分析郑州市房地产消费者市场的情况。一调查背景及目的近些年来，出现全国性的房地产过热现象，房地产的价格不断攀升。国家政府对此事高度重视，2002 年以来针对房地产过热、房价过高现象，出台了一系的宏观调控政策，希望有效的抑制房价的上涨，特别是近期新国八条的出台8 / 31进一步显示了国家在调控房价上的坚定决心，以此我们此次针对郑州市本地区的房地产需求现状、消费者的居住现状及购房定位情况所进行问卷调查，便是根据房地产开发经营与管理这门课理论知识的学习，为了加强对学科的理解和方法的应用，从而对该地区的房地产现状有更深入的了解。 二.调查方法通过采取问卷调查的方法，对郑州市居民进行随机调查问答，调查对象年龄在 20-60 岁之间，共发放调查问卷 40 份，获取调查结果后采用 Excel 表对数据进行录入和处理，并经过严格的复核，以图表形式具体反映出目前郑州房地产市场方面的情况。 三调查结果 1.居住条件分析我们可以看出，在消费者的居住条件中，出租房和商品房所占比例较大，均占 40%；其次是福利房占 14%，然后为经济适用房占 6%。由此我们可以得出，郑州市消费者居住条件以出租房和自购商品房为主，而经济适用房较少，从而说明郑州市住房保障体系不完善，有待进一步加强。9 / 312.家庭收入分析从以上数据我们可以看出，郑州市消费者家庭月总收入主要集中到 2000-4000 元范围内，占到被调查者的 50%；其次是 4000-6000 元范围，占到%；排到第三位的是 2000 元以下，占%；而 6000-8000 元以及 8000 元以上的消费者比例甚小。由此我们可以得出郑州市消费者家庭月总收入水平仍然偏低，故消费者购房需求不旺，也即居民收入水平与购房能力有直接的关系，因此在进行房地产开发定价时务必要考虑消费者实际家庭收入水平。 3.住房面积分析从以上数据我们可以看出，在消费者的住房面积中，80-100 平方米所占比例较大，为 54%；100-130 平方米占17%；50-80 平方米占 14%；130 平方米占 6%。由此我们可以看出，消费者对住房面积的要求主要为 80-100 平方米，开发商在设计住宅面积时，应把重心放在该面积范围内。 4.居民信息获得途径从以上数据我们可以看出，消费者获得房地产信息的途径10 / 31有报纸、朋友/亲人传播、户外广告、电视、中介机构、网络、专业杂志、房展会、其他，各占比例依次为63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我们可以看出，开发商在进行宣传时可以着重利用报纸和户外广告，并且要注重服务水平和房产质量，使该房产在消费者的人际关系网中得到大力推广。 5.居民购房计划分析房地产市场调研报告范文来源： 网络 | 作者： 未知 | 2016-12-08| 编辑： jjzhang在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势一、东莞市房地产发展状况在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面11 / 31积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。二、宏观规划对常平房地产的影响1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平经济发展战略预测：XX 年、2016 年和 2020 年常平镇国内生产总值分别为亿元、亿元、亿元；XX 年、2016 年和 2020 年城镇化水平分别为 70%、75%和 80%左右。2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。12 / 31根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇” 。规划常平镇 XX 年、2016 年和 2020年的城镇总人口分别为万人、52 万人、60 万人左右；XX 年、2016 年和 2020 年基础设施配套人口分别按 31 万人、36 万人和 45 万人计算。规划 XX 年、2016 年和 2020 年城镇建设用地规模分别为 31 平方公里、36 平方公里和 54 平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇城市绿地景观规划将其中 2020 年常平镇建成区绿化覆盖率不小于 50%，人均公共绿地面积达到 12 平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点” 。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户” ，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。三、房地产市场分析13 / 311、常平各个区域分析：1)常平中元街及中心地段沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。2)西北面区域西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占 80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚14 / 31点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。3)常平南面，常黄公路沿线区域住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者 98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅 20%左右，而阳光山庄 XX 年购房 80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。4)常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之15 / 31政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04 年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地 5 期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在 3600 元/平方米左右，目前片16 / 31区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。2、本区域竞争楼盘分析针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的 80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04 年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于 05 年 3 月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至 5 月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；17 / 31新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中 80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。相邻楼盘分析表仅供参考世纪康城 山水雅居 新天美地 户型 二房 三房 二房 三房 二房 三房 面积 103 77 128 137 均价 3500 元 3800 元 3400 元27 万 36 万 万 万 万 万 20 年供楼 1600 元 1850 元 1700元 2600 元 1400 元 2500 元 30 年供楼 1300 元 1500 元 1400 元 2100 元 1150 元 2000 元 租金西 南 交 通 大 学 希 望 学 院房地产估价作业调查报告18 / 31相关内容构成及表格学 院 ： 西南交通大学希望学院专 业： 土 木 工 程班 级： 建 筑 七 班学 生 姓 名： 罗 方 维学 号：任课和指导教师： 鲜 娟作业的完成日期： 2016 年 12 月 07 日成 绩：住宅房地产市场调查研究报告内容构成1宏观环境分析19 / 31经济环境。首先要阐明城市的地位，即城市所处经济圈的基本情况，城市在所处经济圈中的地位。第二要分析城市的经济发展状况。即分析城市 GDP 和人均 GDP 及其变化情况、产业结构及其演进、城市主导产业及重大产业投资发展状况、固定资产投资和房地产投资情况以及房地产开发投资占固定资产投资的比重、城市化进程等。第三分析城市的社会发展状况。即分析城市人口及其近年的变动情况、城市外来人口状况与人口导人政策、城市在岗职工平均工资水平及其变化趋势、城市居民人均可支配收入及其变动趋势、城市居民储蓄存款余额及其变化趋势、社会消费品零售额。城市规划。分析城市发展的总体目标，城市总体布局规划；城市区域功能划分，各区域规划发展目标；城市交通建设状况；城市更新和旧村改造。政策环境。政策环境是指房地产开发所面临的政策和制度环境，主要分析与房地产有关的财政政策、货币政策、产业政策和土地政策等。2房地产市场发展现状和趋势分析20 / 31城市土地供应。分析城市历年土地成交情况、区域土地价格变动，土地出让政策变化和土地供应特征等。城市住宅开发状况。分析历年住宅施工面积、新开工面积、竣工面积等。住宅供给和需求状况。分析历年住宅批准预售面积、政策性住房建设状况、历年住宅销售面积和销售金额、空置面积、市场消化系数、外销面积、平均价格、房价收入比等。存量住宅交易状况。分析历年存量房成交面积、成交价格、存量房租售价格比等。3客户分析产品的需求特征。分析市场上主流的和消费者偏好的住宅类型、建筑风格、户型结构、建筑面积、功能空间的配置、面积分配；小区环境设计；小区配套设施。产品购买决策过程。分析消费者购房的动因，获取信息的21 / 31途径，影响消费者决策的因素等。客户生活形态特征。分析不同生活形态下不同族群的生活观、消费观和传播观，如消费者年龄、家庭生命周期、个人和家庭收入、工作及休闲观念、购物与消费方式等方面。4竞争分析竞争对手分析。主要是针对竞争对手的专业化程度、晶牌知名度、资金实力、开发经营方式、楼盘质量、成本状况及成本优势、价格策略、与当地政府部门的关系、历年来的项目开发情况以及项目销售情况等方面进行分析研究。竞争项目分析。主要是分析建成或正在建设中的竞争性项目，具体包括：项目区位、占地面积、建筑面积、规划与建筑特征、配套设施、绿化率、面积户型、装修标准、建造年代、空置、价格、付款方式、广告策略、销售状况等。总的来说包括下面三个部分：总述、估价对象的描述、房地产估价。第一部分 总述22 / 31一、 估价项目名称：XXX 有限公司房地产价值评估二、 估价对象：上海展望集团机械制造有限公司在上海市金山区朱泾镇万安街 105 号的房地产三、 估价目的：为确定委估对象抵押贷款提供参考价值依据四、 估价依据1 中华人民共和国城市房地产管理法2 中华人民共和国土地管理法3 国家技术监督局、中华人民共和国建设部联合发布的房地23 / 31产估价规范4 XXX 房地产权证第 XXX 号）5 委托单位的企业法人营业执照6 估价业务约定书7 估价人员现场勘查以及市场调查整理的资料五、 价格定义本报告的估价结果是在估价对象符合公开市场原则及此次估价目的要求的前提下所提出的公允价值意见六、 估价期日：七、 估价日期：八、 需要特殊说明的事项24 / 31根据有关规定本报告的有效期为一年，自估价期日起一年内有效。有效期内如遇委估对象或外部经济环境发生重大变化，报告应作相应调整。九、 房地产估价师中国注册房地产估价师中国注册房地产估价师十、 房地产估价机构：XXXX 评估有限公司 地 址： 法定代表人：XXX联系电话：XXX 资质类型：房地产估价 X 级。(时间)25 / 31第二部分 估价对象描述一、 估价对象概况1、房地产概况：委估范围：位于 XXXX 号。房屋状况：地理位置、四至及交通因素分析：委估对象位于 XXXX，土地级别为 X 级，东近 XX 路，南邻XXX 街，西靠 XXX 路，北侧为 XXX 街。邻近 XXX 路。公交线路有 XX 线等到市区。附近的商业网点有 XXXXX 等。地块概况：权属性质:国有；用途：XXX 用地；地号：XXXX图号:IXXXX 总面积：XXX 平方米，该地块呈 XX 形。2、房地产权利状况：26 / 31房地产权证号：XX 房地 X 字第 XXX 号。权利人：XXX 有限公司，房地坐落：XXXXX，土地权属性质：国有；用途：XX用地；地号：XXXX；图号：XXXXX；土地总面积：XXX 平方米；建筑面积 XXXX 平方米.3、房地产利用现状：该房地产目前作为 XXX 有限公司的厂房和办公、生活用房，共有 XX 幢建筑，幢号 X 门卫室，幢号 X、X 为办公、生活用房，其余都是作为生产用车间。4、建筑物和地上附着物状况：5、市政基础设施条件及周围环境：第三部分 房地产估价一、估价原则：本估价遵循房地产估价合法原则、替代原则、估价时点原则、供求原则、公平原则。二、估价技术思路与方法：27 / 311、个别因素分析:2、区域因素分析:3、市场背景分析:4、估价方法选用合理公正的估价必须遵守一定的估价原则和适当的估价程序，科学地使用估价方法。估价方法的选择需根据估价目的、委估对象的本