商业地产和购物中心概念解析ppt课件.ppt

商业地产和购物中心概念解析 目录 1 商业的基本概念与类型2 商业地产的概述3 购物中心的基本概念与解析 第一讲商业的基本概念和类型 商业的概念有广义和狭义之分广义的商业是指所有以营利为目的的事业狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业 狭义的商业 以盈利为目的 以商品买卖流转为运营模式 商品流转的过程 原始的阶段 生产者消费者现在的阶段 生产商中间商零售商理想的阶段 生产商零售商消费者 商业的业态分类以及特点 业态的概念业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态 是零售活动的具体形式 通俗理解 业态就是指零售店卖给谁 卖什么和如何卖的具体经营形式 商业业态包括 百货店 超级市场 大型综合超市 便利店 专业市场 主题商城 专卖店 购物中心和仓储式商场等8种形式 1 百货店百货店是指在一个大建筑物内 根据不同商品部门设销售区 开展进货 管理 运营 满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态 1 选址在城市繁华区 交通要道 2 商店规模大 营业面积在5000平方米以上 3 商品结构以经营男装 女装 儿童服装 服饰 衣料 家庭用品为主 种类齐全 少批量 高毛利 4 商店设施豪华 店堂典雅 明快 5 采取柜台销售与自选 开架 销售相结合方式 6 采取定价销售 可以退货 7 服务功能齐全 2 超级市场超级市场指采取自选销售方式 以销售食品 生鲜食品 副食品和生活用品为主 满足顾客每日生活需求的零售业态 1 址在居民区 交通要道 商业区 2 以居民为主要销售对象 10分钟左右可到达 3 商店营业面积在1000平方米左右 4 商品构成以购买频率高的商品为主 5 采取自选销售方式 出入口分设 结算由设在出口处的收银机统一进行 6 营业时间每天不低于11小时 7 有一定面积的停车场地 3 大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式 以销售大众化实用品为主 满足顾客一次性购足需求的零售业态 1 选址在城乡结合部 住宅区 交通要道 2 商店营业面积2500平方米以上 3 商品构成为衣 食 用品齐全 重视本企业的品牌开发 4 采取自选销售方式 5 设与商店营业面积相适应的停车场 4 便利店 方便店 便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态 1 选址在居民住宅区 主干线公路边 以及车站 医院 娱乐场所 机关 团体 企业事业所在地 2 商店营业面积在100平方米左右 营业面积利用率高 3 居民徒步购物5 7分钟可到达 80 的顾客为有目的的购买 4 商品结构以速成食品 饮料 小百货为主 有即时消费性 小容量 应急性等特点 5 营业时间长 一般在10小时以上 甚至24小时 终年无休日 6 以开架自选货为主 结算在收银机处统一进行 5 购物中心购物中心指企业有计划地开发 拥有 管理运营的各类零售业态 服务设施的集合体 1 由发起者有计划地开设 布局统一规划 店铺独立经营 2 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道 3 内部结构由百货店或超级市场作为核心店 与各类专业店 专卖店 快餐店等组合构成 4 设施豪华 店堂典雅 宽敞明亮 实行卖场租赁制 5 核心店的面积一般不超过购物中心面积的80 6 服务功能齐全 集零售 餐饮 娱乐为一体 7 根据销售面积 设相应规模的停车场 6 仓储式商场仓储式商场指以经营生活资料为主的 储销一体 低价销售 提供有限服务的零售业态 其中有的采取会员制形式 只为会员服务 1 在城乡结合部 交通要道 2 商店营业面积大 一般为10000平方米左右 3 目标顾客以中小零售商 餐饮店 集团购买和有交通工具的消费者为主 4 商品结构主要以食品 有一部分生鲜商品 家庭用品 体育用品 服装衣料 文具 家用电器 汽车用品 室内用品等为主 5 店堂设施简朴 实用 6 采取仓储式陈列 7 开展自选式的销售 8 设有较大规模的停车场 特别介绍 奥特莱斯 OUTLETS 概念 奥特莱斯 其英文原意是 出口 出路 排出口 的意思 在零售商业中专指由销售名牌过季 下架 断码商品的商店组成的购物中心 因此也被称为 品牌直销购物中心 特点驰名世界的品牌 荟萃世界著名或知名品牌 品牌纯正 质量上乘 难以想象的低价 一般以低至1 6折的价格销售 物美价廉 消费者趋之若鹜 方便舒适的氛围 远离市区 交通方便 货场简洁 舒适 中国奥特莱斯的经营现状 中国的奥特莱斯基本都是走厂家直销与折扣相结合的道路 特点有三 1 品牌度高 奥特莱斯不同于一般商场 它卖的是库存货和折扣货 一般的国际顶级品牌是不打折的 打折影响其形象 但是好牌子一样有库存 而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所 比如上海青浦和张家港香港城的奥特莱斯都是大牌云集 2 折扣低 奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦 张家港香港城等 离市区比较远 这样房租就比较低 而且 奥特莱斯的货品都是厂家直销 可以把中间利润降低 最终降低最后售价 北京燕莎 上海青浦 张家港香港城货品的折扣都只有1 6折 3 停车场大 奥特莱斯主要针对有车一族 就需要很大的停车场 比如上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位 张家港香港城奥特莱斯有2500各免费停车位 另外 奥特莱斯购物公园作为奥特莱斯的升级版 正悄然在中国各地散布开来 如江苏万和奥特莱斯购物公园 上海服装城 淮安奥特莱斯等集购物 休闲 旅游为一体的升级业态 中国商业发展趋势 一 连锁企业进入整合期 重组和兼并加剧二 价格大战全面渗透 个性化和特色经营成为制胜法宝三 大卖场 Hypermarket 大型综合超市 GMS 将代替百货业 占据零售业的新主力地位四 国际连锁性专业专卖店和便利店全面进驻大陆市场 抢占市场份额五 生鲜食品连锁超市发动替代农贸市场的新商业运动六 Shopping Mall 大型综合购物中心 快速涌现 加速零售业的转型变革七 电子信息技术逐步在零售业领域大展拳脚 发展迅速 第二讲 商业地产的概述 商业地产的概念 商业地产指用于各种零售 餐饮 娱乐 健身服务 休闲等经营用途的房地产形式 从经营模式 功能和用途上区别于普通住宅 公寓 写字楼 别墅等房地产形式 作为一个出现在住宅地产开发之后的地产家族新成员 也是商用地产最重要的成员 商业地产 commercialproperty 的概念最早出现在中国是2000年 首先从北京 上海 广州几个经济高度发达地区开始 并逐步蔓延到全国 商业地产的特点 商业地产是一种结合体 首先它是地产与商业的结合体 把不动产范畴与商业类型的两种特性有机嫁接起来 其次它是商务办公与住宅的结合 符合人们的生活快节奏的时代要求 再次它是商业零售与传统百货的结合 开发运营商通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其它小商业零售店的这种商业运作模式目前为世界各国普遍采用 此外 它还是贷款与融资的结合体 一个大规模的商业地产项目仅仅依靠银行贷款是无法支撑的 良好的资金链条至关重要 没有支撑后期的管理和运营费用是致命的 最后它是旅游 休闲 娱乐的结合体 一站式的生活配套满足了人们的不同需求 使项目成为一个个附属于城市的卫星城 商业地产的分类 广义上 商业地产可按不同标准细分 其中按用途分类比较符合实际 也比较容易理解 一般分为如下4类 1 商业经营类物业 包括商业街 百货商场 购物中心 超市 独立门市房 产权商铺 展览中心等 2 办公用物业 包括写字楼 商住两用楼 SOHO式办公 对外出租的政府办公楼等 3 餐饮酒店类物业 包括餐馆 饭店 酒店 酒吧 快餐店 咖啡店 宾馆 旅馆等 由于房地产开发向深度和广度扩展 房地产与宾馆 酒店的嫁接趋势明显 出现了产权式酒店 公寓式酒店 经济型酒店等类型 4 仓储 厂房类物业 是物流的重要组成部分 联结生产和消费 包括仓库 存储罐 标准厂房 工业园区 物流港等 商业地产细分表 2 商业地产的发展趋势 趋势一 政策环境更趋规范商业网点纳入城市规划趋势二 产权式商铺 渐遭冷落整体持有型物业增加趋势三 大开发商纷纷介入中小企业面临退市压力趋势四 融资渠道发生变化银行与外资锦上添花趋势五 项目开发形态多元化社区购物中心成热点 第三讲 购物中心基本概念及分类 什么是购物中心 ShoppingMall Shoppingmall其英文原意为 散步道式的商店街 Mall的原意是林阴道 shoppingmall意为超大型购物中心 即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意 Shop pingmall其实就是集美食 娱乐 购物于一体的超大规模的购物中心 这种商业模式于本世纪初产生于美国 在七八十年代开始盛行于欧美 在进入日本 东南亚等国家后 也受到了欢迎 一个真正意义上的shoppingmall大体包括主力百货店 大型超市 专卖店 美食街 快餐店 高档餐厅 电影院 影视精品廊 滑冰场 大栅栏的茶馆 酒吧 游泳馆 主题公园 另外还配有停车场等 这样大的购物空间以及各种娱乐设施 即使逛上一整天都逛不完 最适合消费者全家出动 一个shopping mall其实是一个小型社区 这个公共场所为人们提供吃 喝 玩 乐的一站式服务 同时在建筑物的遮蔽下 不论天气如何 都可以进行购物 休闲或聚会 Shoppingmall跟百货商场最大的区别是 shoppingmall经营的是业态 是各种各样的商店 百货商场里经营的是各种各样的品牌 一个完整意义上的shoppingmall必须拥有多种不同业态的主力店 购物中心的官方定义 国际购物中心协会的定义是 购物中心系由开发商规划 建设 统一管理的商业设施 拥有大型的核心店 多样化商品街和宽广的停车场 能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所 日本购物中心协会对购物中心所下的定义是 购物中心是作为一个单位有计划地开发 所有 管理运营的商业和各种服务设施的集合体 并备有停车场 按其选址 规模 结构 具有选择多样化 方便性和娱乐性等特征 并作为适应消费需要的社交场所 发挥着一部分城市功能 我国购物中心的定义为 企业有计划地开发 拥有 管理运营的各类零售业态 服务设施的集合体 其业态结构特点为 由发起者有计划地开设 实行商业型公司管理 中心内设商店管理委员会 开展广告宣传等共同活动 实行统一管理 内部结构由百货店或超级市场作为核心店 以及各类专业店 专卖店等零售业态和餐饮 娱乐设施构成 服务功能齐全 集零售 餐饮 娱乐为一体 根据销售面积 设相应规模的停车场 选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道 商圈根据不同经营规模 经营商品而定 设施豪华 店堂典雅 宽敞明亮 实行卖场租赁制 目标顾客 以流动顾客为主 根据选址和商圈不同 购物中心可分为近邻型 社区型 区域型 超区域型种类 美国国际购物中心协会曾规定了购物中心的五大特征 1 购物中心规划 开发设立 经营都在统一的组织体系下运作 2 适应统一管理的需要 产权要求统一 不可分割不可出售 3 尊重顾客的选择权 使其实现一次购足 onestopshopping 的目的 4 拥有足够数量的停车场 5 有更新地区或创造新商圈的贡献 购物中心的分类 按开发商背景及购物中心经营管理的模式分类 物业型购物中心百货公司型购物中心连锁型购物中心 一 物业型购物中心 物业型购物中心 又分物业型购物广场SHOPPINGPLAZA SQUARECENTER和物业型购物中心 物业型购物广场 一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段 实行的是租赁制 特点 面积一般在5至10万平方米左右 由于面积还不够大 故其定位还必须突出某一目标顾客群体 所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的复合度不够 通常定位于高端市场 大租户以高级百货为主 许多业态没有引入 还称不上真正的ShoppingMall购物中心 物业型ShoppingMall购物中心 又称普通ShoppingMall购物中心 普通ShoppingMall的物业所有者一般不进行零售经营 而是将场地出租给专业零售商 委托专业管理公司进行管理 实行所有者 管理者与经营者的分离 优势互补 既可保证和提高管理水平 又可使ShoppingMall以一个统一的社会形象面对消费者 同时由于ShoppingMall内的各零售商分别经营自己的产品 可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格 这种购物场所的组织和构造形式 包含着一种促销思想 即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间 普通ShoppingMall购物中心SHOPPINGMALL由大房地产商按SHOPPINGMALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区 实行的是租赁制 特点 面积比购物广场大许多 一般在15至30万平方米左右 业态业种的复合度高度齐全 一般为全业态全业种经营 物业型购物中心在东南亚的香港 新加坡等地发展的很多 其代表有 香港时代广场 海港城 太古广场 又一城 新加坡义安城NgeeAnnCity 莱佛士城RefflesCity 威士马广场 WismaAtria 先得坊CentrePoint 菲律宾马尼拉GLORIETTAPLAZA和香格里拉广场SHANGRILAPLAZA 马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心 LOWYatPlaza 燕美购物中心 ImbiPlaza 乐天购物中心 Lot10 泰国曼谷世界贸易中心 WorldTradeCenter 暹罗广场 SiamCenter RiverCity TheEmporium 台湾的京华城 中华城 台茂购物中心 厦门 SM城市广场 海外的著名SHOPPINGPLAZA SQUARE一般都只租不售 以便保持购物中心自身的品牌形象和管理力度 国内的代表有 世纪金源集团投资的 北京金源时代购物中心以及昆明 重庆 贵阳 合肥 长沙等地的金源时代购物中心 香港九龙仓投资的 上海时代广场 北京时代广场 香港和记黄浦投资的 上海梅龙镇广场 北京东方广场 香港嘉里投资的 上海嘉里不夜城 北京国贸中心 万达集团投资的万达广场等 国内的物业型购物中心除少数较成功外 很多面临着三个困难 困难之一 客流不旺 困难之二 租户难求 困难之三 管理乏力 百货公司型购物中心 由大型连锁百货公司发展或扩建而成 面积一般在10至15万平方米左右 由于面积还不够大 故其定位也还必须突出某一目标顾客群体 入驻的业种一般很齐备但业态的复合度还不够 通常定位于高端市场 以自己的百货公司为主 虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色 但一般没有引入大卖场 家具城 玩具反斗城大卖场等业态 仍称不上真正的ShoppingMall购物中心SHOPPINGMALL 但随着百货公司型购物中心不断扩建及兴建2馆 别馆等 不同业态也正被引入百货公司型购物中心内 迈向真正的ShoppingMall购物中心 百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性 体现在百货公司由于信誉佳 客户关系多 营销促销管理水平高 故招租招商较容易 且业绩一般也较佳 其代表有 台湾远东百货集团的大远百购物中心 台湾新光三越百货的台南购物中心和台北信义2馆 东京高岛屋百货 汉城乐天百货总店 内地的代表有 北京庄胜崇光SOGO百货 上海第一八佰伴商厦 武汉广场等 连锁型购物中心 连锁ShoppingMall购物中心是指 由专业连锁购物中心集团开发并经营 自营比例较高50 70 自营百货公司 超市 影城 美食城等 业态业种的复合度极度齐备 商品组合的宽度最宽深度最深 定位于家庭 全家 全客层 能满足全客层的一站式购物消费和一站式文化 娱乐 休闲 餐饮享受的特大型购物中心 专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题 可迅速实现购物中心的全面开业 且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多 对我国而言 由于国内的商品的品种和各类专卖店只有国外的30 左右 购物中心的招租就更难 所以专业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式 但专业连锁购物中心的经营管理的要求和难度比其他业态更高 且国内仍没有出现专业连锁购物中心 所以最好能同专业连锁企业集团合作 如菲律宾的SMSUPERSHOPPINGMALL集团 自营SM百货公司 SM超市 SM影城 SM玩具反斗城大卖场 SM美食城 和ROBINSONS集团 ROBINSONS百货公司 ROBINSONS超市 ROBINSONS影城 ROBINSONS玩具反斗城大卖场 泰国正大集团的THESHOPPINGMALL集团 自营易初莲花超市 马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心 自营百盛百货公司和超市 按购物中心的商场面积规模分类 A 巨型 超级购物中心SUPERSHOPPINGMALL CITYSHOPPINGMALL面积在24万平方米以上 ShoppingMall 就是巨型或大型的购物中心 超大型购物中心的发展 大多不是一步到位的 而是分步进行投资 分为一期二期工程兴建 因此可以随时进行调整 如曼谷西康广场SeaconSquare 马尼拉SMMEGASHOPPINGMALL和香格里拉广场SHANGRILAPLAZA 吉隆坡MidvallyMegaShoppingMall购物中心 台北京华城 新加坡义安城和新达城广场SuntecCity 上海正大广场 香港海港城世纪金源金源集团的购物中心B 大型购物中心面积在12至24万平方米之间 如广州天河城和中华广场 大连和平广场和新玛特 C 中型购物中心面积在6至12万平方米之间 如上海友谊南方商城 成都Mall百盛 广州中泰百盛 北京东方广场 北京中友百货 上海九百城市广场太平洋百货 购物广场一般也是中型购物中心 D 小型购物中心面积在2至6万平方米之间 如乐购上海七宝店 JUSCO吉之岛青岛东部店 生活购物中心 社区购物中心也是小型购物中心 按照购物中心的档次分类 真正的 ShoppingMall 由于面积巨大 故定位于家庭 全客层 的一站式购物消费和一站式休闲享受 故商品高中低档必须齐备 以保证商品品种齐全 理想的比例为 高3 中5 低2 当然由于所处商圈不同 各购物中心的高中低档比例可以有所调整 A 以高档商品为主如香港时代广场 上海恒隆广场 马尼拉GLORIETTAPLAZA 香格里拉广场SHANGRILAPLAZA 台北京华城 但如果70 的以上比例经营高档商品 则这个购物中心一般最大只能作到10万 开在国内的话 其集客能力将很有限 一般为购物广场 故也称不上ShoppingMall购物中心SHOPPINGMALL B 以中高档商品为主即高中低档比例协调 在高3 中5 低2左右 如广州天河城 马尼拉SMMEGASHOPPINGMALL 台北大远百 马尼拉ROBINSONSPLACE 上海正大广场 C 以中低档商品为主如马尼拉EVERShoppingMall 但低档商品不能超过60 否则就成为大型跳蚤市场 小商品市场或批发市场 称不上购物中心SHOPPINGMALL了 按购物中心选址地点分类 A 都会型购物中心东亚日本 香港 台北一带多为都会型购物中心 位于市中心黄金商圈且连通地铁站 一般楼层较高 营业楼层达到地下2至3层 地面8至12层 地下3至5层为停车场 如马尼拉SMMEGASHOPPINGMALL和香格里拉广场SHANGRILAPLAZA 台北京华城 新加坡义安城和新达城广场SuntecCity 上海正大广场 香港时代广场 B 地区型购物中心位于市区非传统商圈 但交通便捷 C 城郊型购物中心欧美多为城郊型购物中心 位于城郊高速公路旁 一般楼层较少 营业楼层为地下1层 地面2至4层 室外停车场巨大 达到1000车位以上 甚至还有1000车位以上的大型停车场附楼 菲律宾的SMSHOPPINGMALL购物中心较为美式 且同时经营着都会型和城郊型2种购物中心 城郊型购物中心 如马尼拉24万 的SMNEDSASHOPPINGMALL SMSOUTHSHOPPINGMALL 上海的17万 的莘庄购物中心 D 社区购物中心位于大型居民社区内 社区购物中心一般面积较小 其他的分类方法 依据国际购物中心协会的分类 大型购物中心共分为8类 1 按商圈辐射范围分类 A 邻里型购物中心B 社区型购物中心C 区域型购物中心D 超区域型购物中心 业态复合度最高 是真正的 ShoppingMall 2 按入驻商家的主要业态和行业分类 A 时装精品购物中心B 大型量贩购物中心C 主题与节庆购物中心D 工厂直销购物中心 这是1994年ICSC 国际购物中心协会 分类出的八种不同的购物中心 这八种购物中心共通的特点是 有一致而整体的建筑设施规划 完整的交通道路系统 足够的停车空间 多元性商店业种与服务 统一的经营策略及店面管理 独立个性的购物环境 就整体而言 密闭式购物区 ShoppingMall 通常是购物中心的主体 采用密封式设计 并且将店面两两相对的每条商店衔接 以中央温度调节系统的消费购物通道加以连接 形成四时四季都很舒适的购物环境 按购物中心的业态复合度的程度分类 1 业态复合程度极高 如面积又超过12万 即可称真正的购物中心SHOPPINGMALL 如泰国曼谷西康广场 施康广场 SeaconSquare 菲律宾马尼拉SMMEGASHOPPINGMALL等 2 业态复合程度较低 如只有大型百货公司 而没有大卖场 或只有大卖场 而没有大型百货公司 或没有大型影城 就称不上购物中心 按ShoppingMall购物中心的外观分类 A 美国式简洁的外立面 粗看如同特大型仓库或工厂 如菲律宾SMMEGASHOPPINGMALL 厦门SM城市广场 美国SHOPPINGMALLOFAMERICA B 童话般的的欧洲古城堡式外立面 如台湾的台贸购物中心 菲律宾ROBINSONSC 豪华高贵的现代派 如同特大型百货公司 如上海正大广场 台北京华城 菲律宾ROBINSONSPLACE 菲律宾SMASIA SHOPPINGMALL 菲律宾香格里拉SHOPPINGMALLD 分散的多个商业建筑组成的建筑群 如香港黄浦新天地 菲律宾TUTUBANCENTRE 菲律宾FILVESTSUPERSHOPPINGMALL 宁波天一广场E 购物乐园式的ShoppingMall 如韩国汉城乐天乐园世界内的LOTTEShoppingMall 乐天百货集团投资 F 交通综合枢纽 换乘式综合ShoppingMall购物中心 具有内地特色的购物中心G 美国式的小型购物中心 如青岛佳世客JUSCOH 附带写字楼的ShoppingMall 如北京百盛 北京新世界中心 ShoppingMall购物中心相较与传统商业街的比较优势 1 ShoppingMall购物中心规模大 又称室内步行街 一幢超级购物中心面积往往在20万至50万平方米 比南京东路步行街的商业面积更大 2 ShoppingMall购物中心内商家的布局更合理 功能更多更全 更重要的是ShoppingMall汇聚了休闲 娱乐 餐饮 文化 展览 服务等功能 不仅实现了一站式购物 更实现了一站式享受 3 ShoppingMall购物中心 全天候 不受气候因素影响 整幢室内建筑 安装全室内空调 不必担心在传统商业步行街上由于一会进店一会出店而感到忽冷忽热 整个路程更舒适成为享受 尤其是目前街道上盛行的室外活动可转到ShoppingMall内的中庭举行 不必再承受室外酷暑高温或寒风雨水等的影响 4 ShoppingMall内几百上千家店铺在市场作用下自动自觉地实现了错位经营的竞争 不必政府商委作硬性规定管理 ShoppingMall内各行各业配备齐全 规划合理 5 环境更优美更舒适跟人性化 服务设施更全更好更完备 6 ShoppingMall催生了新的经营模式 不同业态不同行业互相嫁接 催生了新的经营模式 7 ShoppingMall购物中心能提升所在商圈的等级或创造新商圈 福布斯 全球购物中心排名 No 1东莞华南购物中心可出租面积 约66万平方米上榜理由 中国甚至世界上最大的购物中心 该购物中心里不但有风车和主题公园 还有一座仿造的凯旋门 福布斯 全球购物中心排名 No 2北京金源时代购物中心可出租面积 约55 7万平方米上榜理由 这座高达5层的购物中心里有近1000家商铺 出售的商品有NIKE和DKNY等国际知名品牌 福布斯 全球购物中心排名 No 3菲律宾SMMallofAsia可出租面积 约39万平