新都城市中心项目销售计划书

1 桂湖名都桂湖名都 销售计划书销售计划书 一 销售目标 一 销售目标 将 桂湖名都 塑造成成都 北部新区 最高档的标志性 楼盘 为新都桂湖置业塑造品牌形象和提升企业市场影响 力 为公司的长期发展奠定品牌基础 通过营销策划和推广销售 一方面缩短销售周期 另一方面 从市场赚取溢价 实现开发商尽早回款和利润最大化目标 桂湖名都 共计住宅295套 可售面积约40000平方米 销售产值预计人民币8100万元 二 销售周期 二 销售周期 周期时间节点说明 准备期准备期 2004 07 08 销售前期阶段 产品 策划 推广全面准 备 导入期导入期 2004 08 09 8月中旬售楼处开放 并接受排号预订 9月中下旬参加成都秋季房交会 开盘期开盘期 2004 10 10月初正式开盘 强销期强销期1 1 2004 11 12 11月初推出示范样板区 并抓住年底第四季度市场旺季强销 强销期强销期2 2 2005 01 04 抓住年初第一季度市场旺季强销 2 持续期持续期 2005 05 06 进入市场淡季顺销 清盘期清盘期 2005 07 08 进入现房阶段完成清盘 三 销售目标分解 三 销售目标分解 周期时间销售目标 导入期导入期 2004 08 09 在导入期完成排号预订率60 以上 开盘期开盘期 2004 10 完成预计总销售额的20 强销期强销期1 1 2004 11 12 完成预计总销售额的50 强销期强销期2 2 2005 01 04 完成预计总销售额的75 持续期持续期 2005 05 06 完成预计总销售额的85 清盘期清盘期 2005 07 08 完成预计总销售额的95 四 销售卖点 四 销售卖点 卖点之一 地段唯一性地段唯一性 新都区核心地段 桂湖公园和桂湖广场畔的地段绝版 卖点之二 环境优越性环境优越性 桂湖公园 桂湖广场 升庵堂 宝光寺 居住环境优越 卖点之三 交通便捷性交通便捷性 扼守城区中心的交通要道 位置优越 交通便利 卖点之四 配套完备性配套完备性 与摩尔百货 四星级 桂湖大酒店三位一体 周边学校 新都 一中 医院 餐饮娱乐等生活配套完备 生活便利 卖点之五 建筑艺术化建筑艺术化 3 新都区中心标志性建筑 大气的造型 洋派的架构 现代的立 面 卖点之六 经典户型设计经典户型设计 5 1 米超大客厅开间 双空中花园 11 低公摊 面积合理 功 能齐备 百变户型 可随意调整室内空间 宜商宜居 卖点之七 商务发展潜力商务发展潜力 新都未来的 CBD 中心区域 商务发展潜力巨大 为投资者预留 了巨大的升值空间 卖点之八 酒店式服务酒店式服务 酒店式星级物业服务 为高品质居家提供物业保障 五 销售策略 五 销售策略 1 1 营销渠道 营销渠道 售楼部开放 项目亮相 广告展开 开始排号 储备客户 正式开盘 排号客户选房 转签合同 样板区展示 推动强销期高潮 展会促销 房交会 住博会 城房会等 现场活动 文艺表演 车展 业主联谊活动等 其他方式促销 如 五 一 十 一 假日经济促销等 2 2 排号推盘 销售手段 排号推盘 销售手段 在销售导入期采用 优惠权排号 的方法 不锁定位置 楼层 4 和房号 仅给予排号客户一定的附加优惠 1 2 排号期预计一 个月 排号费2000元 号 预期排号率达到供售房的60 以上即可开 售 排号的目的在于 储备前期客户 积蓄消费容量 为正式开盘做充分准备 摸清客户 底牌 主要是对产品的接受性和价格抗性 通 过产品介绍 更清楚掌握客房的购房意向及市场需求 通过 口头报价 更清楚的了解客户对价格的反馈和承受能力 烘托气氛 营造热销的场景 排号踊跃往往可以给人一片热 销的大好形象 氛围感染和口碑效应推动真正的热销 通过排号 摸清客户价格接受度后 可以在原价格策略的基础 上再相应调整涨价 3 3 分栋推盘 销售手段 分栋推盘 销售手段 在销售过程中 采用保留一栋 封盘两栋 并根据销售发展态 势后期推盘 即保留一栋 在导入期和开盘期仅销售两栋 以满足 销售回款的需要 待样板区开放后 在开盘1个月后 进入销售热 潮时 再推出保留的一栋销售 以赚取更高的销售溢价 分栋推盘图示表示如下 导入期导入期开盘期开盘期样板区开放样板区开放后期后期 5 1 1 2 2号号 楼楼 排号排号 1 1 2 2号号 楼选房签楼选房签 约约 1 1 2 2号楼余号楼余 房房 涨价顺销涨价顺销 顺销顺销 3 3号楼号楼 封盘封盘 3 3号楼号楼 排号排号 3 3号楼 高价 号楼 高价 选房签约选房签约 顺销顺销 4 样板房示范作用 样板房示范作用 销售手段 销售手段 本项目的营销 主要集中在期房阶段 即在项目竣工前须完成 销售的60 因此 样板房的示范作用非常重要 样板房可以使客 户体验到现房的真实感受 提高客户的购买欲望 更能展现开发商 的实力 考虑到本项目售楼部为临时搭建 建议在3号楼的3层 装修3套 不同风格的样板房 样板房装修 一方面突出主力户型的优点 展 现空间感受 另一方面可针对较差户型进行弥补 修饰户型缺点 六 价格策略六 价格策略 采用 平价入市 逐步涨价平价入市 逐步涨价 的策略 随着销售进度和工程进 度 特别是封顶 外立面装修等 逐步涨价