京津冀重点区域房地产市场分析.ppt

京津冀重点区域房地产市场分析 京津冀房地产市场研究分析 PART1 京津冀一体化政策解读与分析PART2 京津冀市场现状与研判PART3 投资建议 战略目标 建设以首都为核心的世界级城市群 三个阶段六大维度一体化进程 2015年4月30日 中央政治局会议审议通过了 京津冀协同发展规划纲要 路线图和时间表明确 京津冀一体化开始进入全面实施的新阶段 整体定位 建设以首都为核心的世界级城市群 区域整体协同发展改革引领区 全国创新驱动经济增长新引擎 生态修复环境改善示范区 空间布局 一核双城三轴四区多节点为骨架涵盖3地13城6年投入42万亿 确定 功能互补 区域联动 轴向集聚 节点支撑 的布局思路 明确了以 一核 双城 三轴 四区 多节点 为骨架 推动有序疏解北京非首都功能 构建以重要城市为支点 以战略性功能区平台为载体 以交通干线 生态廊道为纽带的网络型空间格局 包括北京市 天津市以及河北省的唐山 石家庄 秦皇岛 廊坊 保定 沧州 张家口和承德 涉及到京津和河北省8个设区市的80多个县 市 国土面积约为12万平方公里 人口总数约为9000万人 是全国主要的高新技术和重工业基地 据财政部测算 2014 2020年将投入42万亿元用于京津冀一体化 首要任务 疏解四类非首都功能 八大产业转移 北京产业外迁大的方向是挪产业 基础设施和教育医疗资源 从而实现人口的疏导 重点突破 2020年京津冀三地客运实现1小时交通圈 2020年实现公路网络一体化 交通运输枢纽一体化 交通运输管理一体化 交通运输服务一体化 物流发展一体化 构建 1小时 交通圈 半小时通勤圈 实现区域公交一卡通 客运服务一票式 货运服务一单制 共同打造国际航空枢纽 公众服务 优化资源配置共享 总结 京津冀发展目标与规划布局核心 疏解北京非首都功能与城市压力 并带动周边区域发展提速实现一举多得多重战略目标 京津冀产业转移与交通通一体化建设 将促使区域人口及城市增容升级 并直接带动区域房地产市场投资与增长空间 自2015年颁布实施以来部分区域房价城125 增长 环境区域房屋供不应求现象更为常见 2020年将是京津冀产业联动发展和公共服务共建共享更是要有重大进展 PART1 京津冀一体化政策解读与分析PART2 京津冀市场现状与研判PART3 投资建议 京津冀楼市格局 以北京为核 双链条外延发展 多个中心分布发展 第一链条重点板块市场分析 北京60KM圈内 环京核心层以直达北京交通 承接产业转移与北京外溢刚需客户为市场优势 各版块年销售额90 300亿元不等 固安300亿 222 2万平 廊坊208 4亿 176 27万平 北三县989 3亿 632万平 香邑溪谷 涿州慧友万悦城 50KM 80KM 110KM 永定河孔雀城剑桥郡 中央公馆二期京南绿洲 森林新都孔雀城 国瑞生态城 华夏第九园兰亭 鸿坤理想澜湾 首开国风悦都 大运河孔雀城公园壹号院 绿地国宝21城 富力新城 涿州89亿 75 7万平 数据来源 世联项目统计和中指数据平台 永清145亿 129万平 大广高速 京台高速 廊沧高速 传统热点区域 优享北京产业转移及人口导入等市场红利 第二链条重点板块市场分析 环京80 120KM圈内 环京市场新兴热点区域 与北京交通联系通达性强 道路 轨道公共交通便捷1 1 5小时可直抵北京 各版块内温泉 自然旅游资源丰富 现阶段主以投资级度假型客群为主 售价0 9 1 5万元 平米 年销售额25 186亿元 板块 武清186亿 149万平 霸州84亿 109万平 任丘 白洋淀 18亿 39 8万平 60KM 80KM 120KM 白洋淀孔雀城 天润国际城 汇通东湖印象 温泉新都孔雀城 四季御泉湾 锦绣华府 新华联世家 枫丹新城 涞水36 5亿 45 6万平 永清145亿 129万平 大广高速 京台高速 廊沧高速 胜芳24亿 42万平 未来城 盛景家园 新兴热点区域 受第一链条价格暴涨 供应短缺等影响未来增长强劲 多中心发展板块2小时交通圈内 京津冀发展重要中心城市 自有资源及市场基础深厚 热点板块市场分析 热点板块分析 第一链条 固安市场分析 固安依托区位交通及配套逐步完善 房地产已处于发展成熟阶段 高层产品集中在城市属性较强的北部三大板块 低密产品集中在距城市较远的牛驼板块 整体高层与低密产品供应面积占比约80 20 版块成因 距离北京较近 区域配套规划落实较好京津冀交通枢纽中心千亿级产业新城五轨接驳等 市场版块划分固安房地产市场当前处于成熟发展阶段 区域市场可分为孔雀城版块 老城区版块 城南版块及牛驼四大板块 其中城区及周边以高层为主 牛驼以别墅为主 固安近三年住宅供销平稳 房地产市场较成熟 16年市场容量达300亿 当前高层时点价达2万 平 预计明年单价2 2 2万 平 总价150万以上 别墅单价2 3 2 5万 平 总价350万以上 时点价2 2万 平 预测价2 3 2 5万 平 价格涨幅较小 固安当前高层时点价2万 平 预计2017年2 2 2万 平别墅因集中在南部牛驼区域 价格实现较低 时点价2 2万 平 预计2017年2 3 2 5万 平 热点板块分析 第一链条 固安市场分析 市场情况 固安房地产处于发展成熟阶段 供销平稳 市场容量达300亿元 高层与别墅供应量占比约80 20 区域价格16年高层达2万 平米 别墅2 2万 平 市场预测 区域16年价格上涨过快 且17年可售住宅供应将同比16年减少约100万平 且后续供应以高层产品为主 预计未来价格将逐步企稳 涨幅小 高层预计单价2 2 2万 平 总价150万元起 别墅集中在牛驼预计单价2 3 2 5万 平 总价350万元起 热点板块分析 第一链条 固安市场分析 板块成因 区位优势明显 享京津冀一体化利好 承接北京产业转移 市场板块划分 万庄板块受第二机场规划影响 为新兴区域 开发区板块近京津高速 京津塘高速 承接北京外溢客户 市中心板块发展成熟 配套齐全 本地客户为主 龙河板块为产业带动区域发展 依托环北京核心区位及配套 当前处于房地产成熟阶段 中心区板块城市属性最强以高层产品为主 开发区配套较弱 但与北京通勤时间较短 别墅较为集中 高层与别墅产品供应量配比约为95 5 热点板块分析 第一链条 廊坊市场分析 热点板块分析 第一链条 廊坊市场分析 近三年市场供销平稳 房地产市场较成熟 高市场需求量促进价格攀升 16年市场容量达208亿 高层时点价格达1 7万 平 预计明年高层均价2万 平 主力总价140万以上 60 2016年廊坊高层当前时点价达1 7万元 平 预计2017年高层均价1 8 2万元 平米 主力总价在140万元以上 市场情况 廊坊处于房地产成熟阶段 受北京投资客影响 16年价格上涨明显 时点价达1 7万 平 16年货值达208亿 市场预测 17年廊坊供应受限 预计同比16年减少约80万平 且后续供应均为高层产品 价格将逐步企稳 预计明年高层均价1 8 2万 平 主力总价140万以上 热点板块分析 第一链条 永清市场分析 永清依托高速及产业新城规划利好带动 房地产市场处于快速发展阶段 老城板块配套完善 以高层产品为主 新空港及生态新城为新兴板块以别墅产品为主 高层别墅占比65 35 板块成因 地处大北京战略经济圈 承接北京产业外溢五条高速永清亦庄产业新城第二机场产业发展区市场板块划分相较于其他热点片区永清房产市场尚未成熟 处于快速发展阶段 目前可分为三个板块 分别为新空港板块 生态新城板块 老城及周边板块 热点板块分析 第一链条 永清市场分析 近三年住宅供销波动较大 16年量价呈井喷式上涨 市场容量达145亿且价格透支严重 17年价格上涨空间不足 预计高层1 6 1 8万 平 总价100万以上 别墅价格1 8 2万 平 总价250万以上 预计2017年永清高层均价1 6 1 8万元 平 高层主力总价在100万元以上预计2017年别墅均价1 8 2万元 平米 别墅主力总价250万元以上 市场情况 永清房地产市场处于快速发展期 市场波动较大 高层与别墅供应量占比约65 35 16年量价呈井喷式上涨 市场容量达145亿且价格透支严重 预计未来市场将进入调整期 市场预测 随着17年供应加大 预计同比16年供应增加40万平米以上 高层产品为主 少量别墅产品 预计高层价格1 6 1 8万 平 总价120万起 别墅1 8 2万 平 总价250万元起 热点板块分析 第二链条 霸州市场分析 区域依托温泉及高速带动 目前房地产处于快速发展阶段 当前别墅主要集中在新城板块 高层主要在老城及胜芳板块 区域整体高层与别墅供应量占比约70 30 版块成因 北京市场趋于饱和 上游市场固安价格高涨 霸州具有绝对的价格优势 此外 区域配套逐步落实 共同助力区域发展市场版块划分霸州房地产当前处于快速发展阶段 较环京大市场 具备较大的价格优势 当前可以分为老城 新城 胜芳三大板块 其中新城板块为市场主导 热点板块分析 第二链条 霸州市场分析 14 15年稳步发展 16年量价呈井喷式上涨 市场容量达84亿 且价格透支严重 17年价格上涨空间不足 预计17年价格1 1 1 3万 平 总价100万左右 别墅单价1 6 1 8万 平 总价250万以上 182 时点价1 5 1 8万 平 预测价1 6 1 8万 平 霸州当前高层时点价1 2万 平 预计2017年1 1 1 3万 平别墅当前时点价格1 5 1 8万 平 预计2017年1 6 1 8万 平 市场情况 房地产进入快速发展时期 受整体市场影响供销上涨明显市场容量达84亿元 价格透支现象明显 高层与别墅供应量占比约70 30 未来预测 预计区域17年住宅供应同比上涨30万平左右 产品主要为高层 部分项目有别墅产品供应 整体货量充足 预计价格高层单价1 1 1 3万 平 总价100万以上 别墅单价1 6 1 8万 平 总价250万以上 市场总结与研判 一体化进程的不断完善 并使市场至少在15年内增长的空间与投资热度持续提升 城镇化进程将推动京津冀区域市场在较长时间内仍将快速发展 河北省城镇化 到2020年 常住人口城镇化率达到60 到2030年 常住人口城镇化率达到7