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宏发辽中项目介绍 宏发 开拓蒲河居住时代 沈阳新联康研展部 开发商介绍 宏发集团 主业以生产销售家具为主 包含1000多种产品 热销全球 行业内具有一定的影响力 中国沈阳宏发家具有限公司创建于1981年 是宏发企业集团的核心企业 厂区占地面积29万平方米 建筑面积11 4万平方米 现有员工3800余人 总投资规模4 1亿元 公司创建以来 一直致力于以木家具和软体家具为主的集市场调研 设计 制造 销售 服务于一体的经济模式 名牌产品需精湛的加工工艺和先进的生产设备 引进国际最先进的德国豪迈公司木工机械设备 生产实木套房 办公家具 宾馆酒店 古典家具 真皮沙发等八大系列1000多个品种 全国重点城市销售网络达400余家 部分产品远销日本 美国 韩国 俄罗斯 澳大利亚 新西兰等国家 公司先后获得中国驰名商标 中国十八省市家具最畅销知名品牌 沈阳十大市民绿色环保家具 辽宁省综合实力百强私营企业 沈阳市AAA级质量信誉企业 沈阳市AAA级资信和通过ISO9002国际质量体系认证单位 ISO14001环境管理体系认证单位 被沈阳市人民政府授予 十大行业 标兵之一等殊荣 宏发集团 宏发地产 2006年 宏发华城世界 建面 100万平 包括 宏发壁林 宏发橙郡宏发三千院 宏发密地 宏发英树 唐宁道5号等组团2007年 宏发长岛 建面 20万平 2010年 宏发英里 建面 16 5万平 2011年 宏发天琴湾 建面 5 3万平 宏发华城世界 宏发长岛 宏发英里 宏发天琴湾 宏发地产 2006年进入沈阳房地产 先后开发四个项目 集中在铁西新区和于洪新城 开发面积达140万平米 在所开发区域 市场接受度较高 具有较强的开发实力 已经成为沈阳知名的本土地产品牌 宏发华城世界 宏发长岛 宏发英里 宏发产品线划分 宏发地产 开发产品类型丰富 包含高层 洋房和别墅产品 具有一定的开发实力 宏发地产荣誉 宏发地产 2009年 沈阳房地产开发企业排名第10 在进入房地产的短短时间内 取得骄人战绩 开发过的楼盘先后获得最具影响力创新大奖 中国十大宜居生态社区 最具网络人气楼盘 品种创新大奖等等 宏发地产 2006年进入沈阳房地产 先后开发四个项目 集中在铁西新区和于洪新城 开发面积达140万平米 在所开发区域 市场接受度较高 具有较强的开发实力 已经成为沈阳知名的本土地产品牌 总结 项目介绍 项目位置 60公里 辽中县 沈阳 本案 项目位于沈阳辽中县 距离沈阳市中心约60公里 车行约90分钟 项目位置 项目位于蒲河与迎宾路交汇处 距离辽中老城区约3公里 车行约10分钟 项目情况 项目宗地占地面积461 6亩 约合307733平米 宗地北侧毗邻迎宾路 是沈阳至辽中的必经之路 县城主干道的延续 本案扼守辽中门户 位置优越 西侧紧邻蒲河 独揽一线河景资源 有做河景豪宅的基础 东 南两侧为规划路 尚未开发 现为民宅 项目四至 滨河路 河堤路 本案 蒲河 蒲河大桥 蒲河大桥 蒲河 河堤路 滨河路 宗地内部 宗地内部 项目紧邻蒲河景观带 拥有良好的自然环境 北邻滨河路 是沈阳至辽中的必经之路 主干道 宗地为农田地 便于开发 由于辽中县规模较小 县城内公交线路寥寥无几 由县城通往本案所在地块的小巴仅一趟 且间隔较长 交通配套情况 本案 宗地占据辽中门户重要位置 临河 临县城主干道 区位价值不可估量 本案地块方正 可塑性较强 唯一可惜的是西向观河 不过可以通过建筑的错落排布和角度偏差扩大河景房数量 现阶段新城区配套较为匮乏 当地居民虽认同新区的生态环境及未来的行政区的变迁 却并未表现出强烈的购房欲望 立项之初 若能引进乐购 家乐福等知名大型购物商场及业主巴士 可有效缓和购房者对新城区的抗拒心理 促进项目销售和新城建设 迎宾路在未来5 10年内有望成为沈阳的 青年大街 即城市金廊 本案临街面商业价值潜力巨大 总结 宗地所在位置为近海新城 近海新城未来有什么规划 近海新城 沈辽鞍营城际连接带的重要节点新城 范围包括辽中县 茨榆坨镇等五个镇 规划建设区面积120平方公里 近海新城 城市发展目标 到2015年 人口达到45万人 地区生产总值达到800亿 到2020年 人口达到60万人 地区生产总值达到1600亿 城市功能结构 一轴 沈盘公路城市发展轴两带 出海通道产业发展带蒲河生态廊道景观带四片区 辽中老城片区生态新城片区工业新城片区商贸新城片区 近海新城规划 本案 本案位于滨水居住区 紧邻核心商业区 地理位置优势明显 规划布局为 一心 两轴 八区 以近海绿洲景观为核心以蒲河生态廊道和核心商业服务功能为两条发展轴设置政务中心区 核心商业区 老城商业区 休闲商务区 综合文教区 科技创新区 旅游接待区 滨水居住区 整个区域按照极核圈层结构布局 打造集生态 文化 宜居 自然于一体的沈阳都市后花园 建设东北第一个国家级生态县 现代生态型近海绿水园林城市 区域将设有轻轨站 未来将有地一号线相连 拉近与沈阳母城的距离 轻轨站 近海新城 道路交通结构 一环 四横 五纵近海新城通过秦沈铁路 京沈高速 沈营货运专线 轻轨 开发大道 沈盘路等几条干线连接沈阳 营口 辽阳和盘锦等周边地区 交通路网便利 是沈阳承接其他区域的重要纽带 近海新城 景观空间结构 三廊 多带 多点三廊 蒲河景观廊道绕城河景观廊道沈营货运专线绿色走廊多带 城市干道及高压走廊沿线绿化带多点 组团绿地和公园绿地 近海新城 工业片区重点发展产业 集中打造三大千亿元产业集群 1 打造1000亿元的环保及新型能源产业集群以投资84亿元 产值410亿元的中钢北方金属资源 投资50亿元 产值100亿元的人和创业进口可利用废物再生产业 投资52亿元的大唐热电 累计投资25亿元的国电和风及华能风力发电等项目为依托 打造产值1000亿元的环保及新型能源产业集群 2 打造1000亿元的保税加工及现代物流产业集群以沈阳综合保税区 营口港沈阳陆港等项目为依托 打造产值1000亿元的保税加工及现代物流产业集群3 打造1000亿元的机械装备及配套产业集群以投资40亿元 产值100亿的机加泵阀产业园 投资20亿元 产值110亿元的东方钢铁 投资15亿元 产值44亿元的世纪腾龙石化装备等项目为依托 打造产值1000亿元的机械装备及配套产业集群 到2015年 实现工业产值2000亿元 奠定坚实的产业基础 到2020年完成规划目标 实现工业产值3500亿元 总结 近海新城 政府着力打造又一新城 坐拥良好的自然景观环境 承接沈阳与其他城市的重要枢纽 打造集生态 文化 宜居 自然于一体的沈阳都市后花园 建设东北第一个国家级生态县 现代生态型近海绿水园林城市 本案位于近海新城的核心区域 未来发展潜力巨大 辽中县介绍 区位情况 辽中位于辽宁中部 直面 五点一线 经济带 未来辽中将受沈阳经济圈得较强辐射 辽中 以沈阳为中心的环渤海扇形发展面的近心部位 近中期辽中主动承接沈阳辐射 远期将向南扩散 辽中打造成为以生态建设为基础 以中心城区为主题 以东北亚物流中心为核心的 近海口岸之城 商贸物流之都 最终实现经济 社会和环境相协调的可持续发展 建设经济发达 社会和谐 资源节约 环境友好 生态宜居 文化繁荣 具有近海特色的次区域中心城市 区位主要特征 以辽中为中心 以70公里为半径 幅射辽宁中部800多万人口 主要公路及干道密集 交通四通八达 优越的地理位置 发展空间潜力巨大 辽中县立足辽中细河经济区 工业新城 茨榆坨工贸城 辽中蒲东新城 依托沈西开发大道 沈盘公路两条产业带 壮大沈西工业走廊 形成 一廊两带三城 的基本格局 随着交通干道直通海岸港口 辽中将具备打造近海新型工业区的条件 城市发展格局的建立将进一步提升辽中的区位价值 随着城市化及工业化的发展 未来辽中将从一个普通的中部城镇转化为辽宁的重要中心城市 辽中县 地理位置优越 具有很大的发展潜力 注册个体工商户在11853户左右 仅占总人口3 区位经济情况 经济增长迅速 近五年来 固定资产投资年递增50 4 财政一般预算收入年递增41 8 农民人均收入年递增16 9 尤其2010年上半年 发展继续提速 全县实现地区生产总值121 2亿元 同比增长42 2 固定资产投资100 2亿元 增长100 4 财政一般预算收入4 51亿元 增长33 4 在全市重点排名的9项主要经济指标增幅中 辽中均居15个县 市 区 前5名 其中有4项位居第一 居民具备一定消费潜力 辽中居民银行存款余额达70亿元 人均存款1 8万元 消费潜力巨大 09年全县社会消费品零售总额逾期实现26亿元 同比增长10 6 公务员收入逐年提高 公务员及企事业单位工作人员收入不高 但稳步增长 月收入主要集中在1500 3000元之间 公务员加薪带来收入提升 购买力较强的个体工商户数量有限 辽中县 经济迅速增长 人均潜力巨大 小结 地理位置优越 具有一定的发展潜力城区大众化生活配套较为发达 缺乏大型标志性配套 城市功能及形象有待完善与提升 辽中居民消费意识较强 追求生活享受 围绕商业街为中心的零售 休闲商业较为发达 医疗条件较为落后 缺乏大型医院 交通不便利 公交线路不发达 房地产市场情况 在售楼盘数量较少 普遍体量较小目前在售楼盘数目较少 约10个 规模均较小 多数楼盘只有5 6栋 少数楼盘超过10栋 而且是分批开发 房地产市场规模小 供求总量偏低截止2010年末 当地房地产年开发建筑面积仅为30 40万平方米左右 年成交量3000户以内 基本保持供求平衡的态势 整体均价偏低 且增长较为缓慢05年均价 1550元 06年均价 1600元 07年均价 1750元 07年较好楼盘最高价为2000元 个别较好楼盘售价能够达到2300元 2010年均价2700元 但此价格产品并不具备普遍性 年均增长3 左右 增长较为缓慢 沈阳市内及其它城市大型地产商逐渐进入 2011年开发量增大 预计开发门槛及楼盘整体均价将有所提高 房地产市场情况 置业者多年来均以刚性需求购买为主 所占比例超过80 大多为首次置业者 受宏观政策 利率加息等因素影响不大 市场运作不规范当地楼盘均存在五证不全的情况 无序竞争问题严重 房贷市场不活跃 严重制约房地产市场持续发展 客户买房多以一次性付款为主 因为多家银行不提供贷款服务 或可选择性楼盘比较少 造成购房门槛高 小区发展落后 没有太完善物的业 楼盘没有明显的建筑风格 县内房地产市场已售住宅 基本都由本地居民消化 外来人口购买者寥寥无几 亿甲府地 维多利亚湾 书香苑 创城春晓二期 金源佳苑 颐和轩 环保家园 湖景国际 世纪华苑 近海城中花园 丽都新城 海伦豪森 清波苑 房地产市场情况 区域内项目多以多层产品为主 少量的高层产品 均价在3000元左右 老城区 蒲河 所有项目中 多层产品无一例外成为主力产品 且所占比重较大 项目体量普遍较小 仅有3个项目达到10万平 由于多层产品所占比重较大 所以容积率大部分不超过2 主力户型区间集中在60 80平两室 所占比重在70 90 100平的小三室所占比重在20 100 120平的3 2 2户型所占比重约在10 从销售均价来看 辽中县成整体销售均价在2983元 平 单套产品平均总价在25万上下 辽中县房地产市场 单个项目年消化量在3万平左右 折合5 7栋多层 消化量较小 截止2010年末 全市商品房年供应量在50万平左右 年消化量在25万平上下 竞争相对激烈 房地产市场情况 典型项目 亿甲府第 该项目为中式建筑 在区域内风格比较鲜明 售价与市场平均价相近 由于产品定位准确 未来区域优势明显 销售情况较好 户型图 75 35平二室二厅一卫 91 75平三室二厅一卫 105 8平三室二厅一卫 户型设计合理 功能分区明确 南北通透 有露台赠送 景观 借鉴中式传统的徽派建筑风格并融入现代简洁流畅线条天龙八部 融古雅 简洁 富丽于一体 整体恢弘大气而局部不失舒适雅致 园林景观则秉持独具江南特色的艺术风格 小桥流水 亭台水榭 极富诗情画意 小结 亿甲府第 2010年12月25日 盛大开盘 受到客户的广泛关注 销售情况良好 有优良的户型设计和独特中式景观风格 市场上反响良好 项目的SWOT分析 SWOT分析 2 3 4 S优势分析 W劣势分析 O机会分析 T威胁分析 1 用地面积较大规模优势明显 2 地块方正平整易于规划 3 西面紧邻河堤路 有一定的景观优势 4 辽中住宅项目的品质普遍不高 中高档产品缺乏 项目可充分借助规划设计 包装提升 经营销售 物业管理等专业优势 开发出辽中屈指可数的高品质精品楼盘 确立产品层面的优势 1 人口有限 人口密度与流动性不足 2 人均可支配收入不高 消费力有限 3