滨海新区中心商务区之响螺湾项目可行性分析

联合地产 第 1 页 共 63 页 滨海新区中心商务区之响螺湾项目市场环境分析 联合地产滨海部 2006合地产 第 2 页 共 63 页 目录 一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇） . 3 （一）滨海新区主要经济及社会指标分析 . 3 （二）滨海新区经济和社会发展现状对房地产行业的影响 . 11 二、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（未来篇） . 13 （一）区域地位的提升 . 13 （二）滨海新区产业发展：政策支持带来的产业发展 . 14 （三）市政基础设施建设：大规模的城市建设投资 . 15 （四）区域发展：大滨海规划带来的七大功能区 域划分 . 17 （五）滨海新区经济和社会发展及其对房地产行业的影响综合判断： . 21 三、滨海新区房地产行业发展状况研究 现阶段滨海新区房地产行业发展所属阶段及未来发展预期 . 23 (一 ) 滨海新区 05 年商品房住宅发展情况回顾 . 23 （二）滨海新区最新商品房住宅市场信息： 2006 年 1份新增上市量项目信息汇总 . 28 （三）滨海新区商品房市场分析综合结论： . 44 （四）滨海新区二手房市场： . 47 四、滨海新区中心商务区项目开发的机遇与风险 在现有的经济环境以及产业环境下的开发空间 . 50 （一）响螺湾的现状及 未来定位 . 50 （二）响螺湾的开发进展情况 . 51 （三）响螺湾区域房地产发展整体判断 . 51 五、友联大厦项目自身条件分析及面临的 机会与风险 . 54 （一）友联大厦开发的基本条件 . 54 （二）友联大厦开发的机会与风险 . 54 六、友联大厦项目合作方式可行性分析结 论 . 56 联合地产 第 3 页 共 63 页 一、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（现状篇） （一）滨海新区主要经济及社会指标分析 1、滨海新区行政区划及人口分布 重点规划建设的 350 平方公里，包括： 三个功能区：天津港、开发区、保税区全部； 三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分； 海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇 2、滨海新区人口分布及人口结构 塘沽区（含开发区）人口： 2005 年人口抽样调查显示， 滨海三区总人口达到 人 ，其中 塘沽区（含开发区）总人口 人，汉沽区总人口 人，大港区总人口 人。 塘沽区（含开发区）外来人口： 2005 年人口抽样调查数据显示，塘沽区（含开发区）外来常住人口 人（其中塘沽区 ），占塘沽区（含开发区）总人口 人的 外来常住人口以冀、鲁、黑三省最多，其次是豫、皖、川、鄂、内蒙古、吉、苏等七省区，多集中在 生产和服务型行业及以劳动密集型岗位。 联合地产 第 4 页 共 63 页 塘沽区： 2005 年人口抽样调查数据显示，塘沽区常住人口 人 ,0 14 岁人口为 人（ 15 64 岁人口为 人（ ， 65 岁及以上人口为 人（ 老龄化社会问题已经显现。具有大专及以上文化程度人口为 人，高中程度16 万人，初中程度 人，小学程度 人。 开发区： 2005 年末，天津开发区共有常住人口 人。户籍人口 人，比上年增加 人，增长 2005 年末，全区共有从业人员 人，比上年增加 人，增长 其中东区从业人员 人，增长 外商及港澳 台投资企业从业人员 人，增长 全年全区从业人员劳动报酬 元，增长 其中外商及港澳台投资企业 元，增长 全区从业人员人均月劳动报酬 2052 元。 大港区： 截止到 2005 年底，大港区常住人口 人，五年内增长 人，年增长率 汉沽区： 行沽区常住人口 人，于五年前相比，增长 联合地产 第 5 页 共 63 页 结论： 1）、常住人口增长活跃地区 塘沽区、开发区对外来人口的吸引力为最，大港区次之。 滨海新区人口年均增长速度对比表15%5%10%15%20%25%塘沽 开发区 大港 汉沽区东部我们选取常住人口年均增长幅度这一指标，从一个侧面反映该区域的经济活跃程度及对外来人口的吸引力。 联合地产 第 6 页 共 63 页 2）、滨海新区内各区域常住人口比例 滨海新区各区域内常住人口比例45%8%33%14%塘沽区开发区大港区汉沽区“滨海新区各区域内常住人口比例”这一指标可以反映各区域人口规模在滨海新区中的位置，从而从一个侧面反映各个区域对滨海新区的影响力。无法忽略的一点是，开发区拥有 的从业人口，流动性的从业人口的规模比常住人口还大，说明开发区的人员流动性相当大。 3）、滨海新区人口结构特 点 两大特点： （ 1）、外来常住人口较多 滨海新区的外来常住人口（塘沽区、开发区为主）占到区域总人口的 滨海新区的外来常驻联合地产 第 7 页 共 63 页 人口数占到全市外来常住人口数的 19%，属于外来常住人口分布最为密集的地区。 （ 2）、外来常住人口主要的从业领域 大多集中在生产和服务型行业以及劳动密集型行业，外来常住人口的从业层次偏低。 4）、 按照目前的人口增长速度以及人口结构 预测未来的人口规模 （ 1）、 5 年之后的常住人口的增长总量： 塘沽区： 110 万人口；开发区： 23 万；大港区： 64 万；汉沽区： 。 5 年后滨海新 区人口总体规模要超过 250 万人口，达到一个中等城市的规模。 （ 2）、大量的流动人口产生的梯度消费 滨海新区拥有庞大的流动从业人群，随着产业的聚集效应进一步增大，这部分人口的比例还会进一步增加，相应的会产生各种层次的消费行为。 3、滨海新区的主要产业及其发展潜力 1）滨海新区的产业发展呈现出明显的特点： 第一，各类产业的增长速度加快。与 1993 年相比， 2004 年第一产业增长 2 倍，第二产业增长 ，其中工业增长 ，第三产业增长 。 第二，工业占主体地位。支柱产业比较突出，如：电子通讯、石油开采 及加工、海洋化工、机械制造、现代冶金、生物制药、食品加工等产业都具有较强的竞争力； 第三，物流业发展迅速。特别是口岸物流及其配套服务业的发展更为突出； 第四，高新技术产业发展迅猛。如电子信息、生物医药、光机电一体化、新材料、新能源和环保产业群的形成； 联合地产 第 8 页 共 63 页 第五，外向型经济特征明显。从总的发展趋势看，新区传统产业在不断得到改造和升级，新兴产业迅速发展，成为一个朝阳型经济新区。 就目前滨海新区的产业结构来看，初步具有“ 现代化的 世界性加工制造基地和物流中心 ” 的雏形，以制造、加工产业为支柱产业，同时拥有第三大石油开采基 地渤海石油以及依托天津港的物流中心。第三产业的相对薄弱是该区域经济发展的一个巨大瓶颈。 4、滨海新区与天津市主要经济及社会发展指标对比 1）主要综合型宏观经济指标 全年滨海新区实现生产总值 元，按可比价格计算，比上年增长 人均生产总值达到 121113 元， 天津全市全年实现全市生产总值 (元，按可比价格计算比上年增长 全市人均生产总值达到 35457 元，约合4328 美元，增长 全年滨海新区完成工业总产值 元，增长 完成固 定资产投资 元，增长 天津全年全市工业完成增加值 10529 亿元，增长 全年全社会固定资产投资完成 元，增长 外贸出口 美元，占全市的比重为 增长 直接利用外资合同金额 51 亿美元，占全市的比重为 增长 直接利用外资到位额 美元，占全市的比重为 增长 实现社会消费品零售额 元，增长 全市全年社会消费品零售总额完成 元，增长 见下表： 联合地产 第 9 页 共 63 页 业总产值 固定资产投资 外贸出口 社会消费品零售额天津全市滨海新区结论： （ 1） 滨海新区是天津市经济发展的支柱。 （ 2） 滨海新区“投资为王”，是天津对外经济的窗口和主要载体。 2）主要个人收入及消费水平指标 全年滨海新区人均生产总值达到 121113 元，天津全市人均生产总值达到 35457 元，约合 4328 美元，增长 全区从业人员人均月劳动报酬 2052 元 ，天津市全市人均月劳动报酬 1540 元。 联合地产 第 10 页 共 63 页 5、滨海新区在区域经济发展中的定位 1）与上海浦东的横向对比： 与浦东新区的生产总值相比， 1994 年滨海新区为 元，仅为浦东的 45左右， 10 年后达 元，为浦东新区的 70；工业总产值则由 10 年前占浦东的 50左右，上升到现在的 86了。 其二，工业产值在浦东的地区生产总值中的比例为 53。大大低于滨海新区的二产比重（ 。按照浦东新区的功能定位与未来产业发展目标，今后 3 年，浦东将力争使服务业占地区生产总值的比重从现在的 47提高到 55。和其它开发区、经济特区产业构成的最大不同，浦东要打的形象名片是“金融”，是“陆家嘴”。 结论：滨海新区产业结构的问题 “立足天津 、 辐射 三北 、 服务全国 、 面向东北亚 、 现代化的 世界性加工制造基地和物流中心 认真分析滨海新区产业发展的情况，新区在产业结构方面有些问题值得重视和研究。例如， 在一、二、三产业的结构上，第三产业所占比例明显偏低，且近期呈下降趋势。其主要原因是新兴服务业发展滞后，这与发达经济区域的需求显然是不相称的 。 再如，一些行业在空间布局上分散，产业的集聚效应难以发挥，甚至还在粗放经营中徘徊。 第三，主导产业的发展单枪匹马，没有形成产业链，产业关联度不高，看不出其辐射能力及其与腹地经济一体化的发展趋向。 第四，由于各方面因素制约，新区现 有自然资源和经济存量资源的整合力度不够，这在一定程度上影响着新区的发展速度。 综合结论：滨海新区拥有的产业基础为其快速腾飞提供较好的前提条件，但是，决定一个区域经济发展水平的是其产业布局中最弱势的一个环节：金融为代表的中介服务业，尤其在现代经济发展中，这将成为经济发展的瓶颈，并进而影响房地产等相关行业的发展。 联合地产 第 11 页 共 63 页 （二）滨海新区经济和社会发展现状对房地产行业的影响 1、为房地产发展提供了较好的经济环境。 滨海市场从 02 年至今的快速发展有三大作用力：大规模的市政建设、住房消费需求旺盛以及宏观政策带来的消费预期。 从前两项可以表明，滨海新区的经济发展为房地产行业的发展提供较强的动力，并促成了短期内（ 02度）房地产市场价格的提升。 2、形成健康有序的房地产消费梯度 对住房消费的梯度差异带动了房地产行业的均衡发展，尤其是庞大的外来人口带来的租赁市场以及二手房市场的活跃，直接拉动了对商品房市场的改善型需求以及长期投资性需求；同时，滨海新区经济结构的多样性直接带动了多种房地产业态的发展，商业、高级酒店式公寓、别墅乃至普通住宅都得到较好的发展。在 05 年上半年之前，市场供求结构基本在均衡的态势下发展。 3、影响到多层次的 房地产产业结构布局 我们将房地产产业分成商业、普通住宅、别墅、写字楼、酒店式公寓等等类型，从目前的市场状况来看，滨海新区的房地产市场是普通住宅一支独秀，商业的快速膨胀导致后期增长乏力。 而酒店式公寓产品主要集中在开发区，以美华大厦以及泰达国际公寓为代表，取得不错的市场业绩。 从写字楼市场来看，滨海新区显然没有形成集中式的 域，区域内缺乏高档的写字楼， 我们认为产生这一现象的原因在于滨海新区的商务氛围尚不浓厚，缺乏必要的市场基础以及政策引导。 4、不足以支撑庞大的房地产投资 据联合地产跟踪统计的结果，目前 在售项目的后期开发也将有 77 万平方米左右的项目推向市场；而 06 年塘沽有大量的土地供给计划，加上 05 年成交的地块在 06 年即将上市，预计未来 3内，塘沽区将有超过 400 万平方米新开发项目上市，即未来的上市总联合地产 第 12 页 共 63 页 量接近 500 万平米！（这还不包括新的城市规划产生的房地产开发规模，如响螺湾开发、于家堡改造等等） 开发区目前在售项目或已公开的项目（万通 国际新城、天保 金海岸、泰达市时尚广场、伴景湾、爱丽榭、市民广场等），在未来2的总开发量将有 260 万平方米左右。另外，由于 2006 年开发区中心区将不会有新的地块出 让，新供给量较小。 预计后续 3的总体供给量将达到 300 万平米左右！ 另外，在滨海新区中心商务区的规划中，响螺湾外省市商务区总建筑面积达到 171 万平方米（以商务、办公为主）。先期开建的以十大项目为依托的响螺湾商务区一期 40 万平方米的地块已签约完毕。 另外，天津滨海新区中心商务商业区，规划总面积为 53 平方公里。其中重点规划建设 10 平方公里，该区域主要为国际航运物流和现代制造业服务，集金融中心、国际贸易中心、信息服务中心、文化娱乐中心和高品质的生态城区于一体。目前该区域的招商工作尚未启动，规划开发以响螺湾外 省市商务区进展速度最快。 滨海新区庞大的城市开发计划以及房地产投资计划是 目前的人口规模、产业规模以及产业结构支撑不了 的，由于“建造时滞”的影响，房地产投资和需求的痕隙会逐渐增大，滨海新区需要新的发展方向。 联合地产 第 13 页 共 63 页 二、滨海新区经济运行态势及其与房地产行业的互动关系研究（未来篇） （一）区域地位的提升 区域经济发展的引擎 业化分工下的一个工业及物流基地 天津滨海新区的发展定位是：产业和研发基地、国际物流中心 依托京津冀，服务环渤海，辐射“三北”，面向东北亚， 建成高水平的现代制造和研发转化基地，北方国际 航运中心和国际物流中心，宜居的海滨新城。 滨海新区在全国战略布局中的地位：环渤海经济圈的发展引擎 05 年 10 月中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议。建议指出，未来 5 年，国家将“推进天津滨海新区等条件较好地区的开发开放，带动区域经济发展。” 该建议在第五部分“促进区域协调发展”中指出：“珠江三角洲、长江三角洲、环渤海地区，要继续发挥对内地经济发展的带动和辐射作用，加强区内城市的分工协作和优势互补，增强城市群的整体竞争力。继续发挥经济特区、上海浦东新区的作用，推进天津滨海新区等条件较好地 区的开发开放，带动区域经济发展。” 滨海新区在天津城市发展中的定位： 0 滨海新区将增容为天津副中心 滨海新区定位：除了原有的产业、制造业还将发展“生态宜居”的“滨海新城”。国务院常务会议天津市城市规划（ 2005 2020 年）审议天并原则通过，努力把天津建成北方经济中心，同时突出天津的发展特色和比较优势，进一步推进滨海新区的开发开放，增强和完善滨海新区为区域服务的综合功能，充分发挥天津在环渤海区域的服务、辐射和带动作用。努力把天津联合地产 第 14 页 共 63 页 市建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。 结论：在从 05 年下半年至今“ 滨海新区”信息大爆炸的阶段，有关于滨海新区的各种版本的消息曾出不穷，以上三种最具有代表性，也最具权威性。滨海新区的开发开放是毋庸置疑的，但在未来的发展定位上，很明显的能看出中央与地方、天津市与滨海新区、滨海新区内部存在着一些不太协调的地方。滨海新区的未来在于“环渤海经济圈中的发展引擎”，以及除去北方制造和研发中心、北方物流中心之外也 具备北方商务中心的功能 ，而后者才是融合区域经济发展的润滑剂。 （二）滨海新区产业发展：政策支持带来的产业发展 宏观政策的产业流向 方政府的产业政策 国务院批准五项扶持政策 ： 同意滨海新区作为综合改革试验区； 同意设立东疆保税港区，实行上海大小洋山港政策； 同意天津市进行有关金融改革试点； 同意天津市部分土地变性进行土地流转试点，按程序扩大建设用地供应； 同意对新区给予一定财政支持，对滨海新区 510 平方公里范围的高新技术产业的所得税税率降为 15。 金融产业的发展： 渤海银行的成立： 2005 年 12 月 9 日，天津首家全国性股份制商业银行正式开业。 联合地产 第 15 页 共 63 页 渤海产业基金有望 6 月启动： 天津滨海新区成为国务院特批的首个产业投资基金试行地区，该基金总规模 200 亿元，第一期规模大概 50 亿元，预计今年 6 月正式运作，该基金将扶持具有自主知识产权，拥有市场前景并符合我国产业结构要求的产业化企业，最终目标是面向社会招募，第一阶段的募集对象主要定在包括券商、银行、企业在内的法人单位。 滨海新区有望成为离岸金融业务试点地区： 目前正在申请，国务院正在研究，目前我国只有上海和深圳获批进行离岸金融业务。 天津滨海新区目前开展的岸金融业务，主要面向北方地区的贸易公司。同时，也为保税区的一些特殊功能提供服务。中小型进出口贸易公司在开展出口业务的同时，可以通过离岸金融业务，实现尽早结算，解决代收代付问题。 （三）市政基础设 施建设：大规模的城市建设投资 市政基础设施建设是区域发展的前提条件，天津滨海新区在 2006 年加大对城市基础设施的投入，共安排了 80 项重点基础设施项目，计划投入 218 亿元，相当于在滨海新区每平方公里的土地上再投入 1000 万元。从具体的规划项目来看：海河南北将不再有交通瓶颈、滨海新区区内区外的交通路网将四通八达，能有效的扩大滨海新区开发的纵深空间： （ 1）津滨大道工程： 天津市今年下半 年将开工建设中心城区域滨海新区之间的第三条快速通道 津滨大道，该大道将沿海河下游南岸开发建设， 预计 08 年 6 月份竣工通车 。目前连接 市区与滨海新区的京津塘高速公路、津滨高速公路都位于海河北部，规划的津滨大道位于海河南部，起点为大沽南路于外环线的交口，经双港、咸水沽、葛沽、津南开发区、南疆散货物流中心，终点与津滨大道相连。规划长度 里，双向八车道。 （ 2）港城分离道路改造工程 对海滨大道（疏港二线至京津塘高速公路三线） 里段进行改造，新建京津塘二线收费站至疏港联合地产 第 16 页 共 63 页 二线 10 公里的联络线，全线设互通立交 7 座，实现港城交通分离，高速公路直接进港。 （ 3）滨海新区核心区路网工程： 包括全长 55 公里的新区中央大道，为双向六车道。北至汉沽区汉 北路，南至大港区海景大道，为新区标志性道路；新区西中环及延长线，全长 40 公里，设计标准双向六车道。中央大道：开发区南海路 塘沽三泰酒店 胜利路 于家堡三槐路 海河隧道 河南。 目前沿线的拆迁工作已经启动，部分路段开始拓宽。 （ 4）蓟港铁路扩能改造 ：对现有蓟港铁路北塘至东大沽段进行扩能改造，线路全长 52 公里。该线路将与大秦线相连接，为大秦线添加新的入海口，增强天津港集疏运能力。 （ 5）滨海新区中心商务商业区基础设施建设 ：该项目总面积为 10 余平方公里，一期建设 3 4 平方公里。主要包括于家堡、响螺湾、东 西沽、蓝鲸岛等地区的土地整理和基础设施建设。 （ 6） 津汕高速公路天津段 ：该线路起于本市外环线，止于大港区太平镇，全长 52 公里，设计标准为双向六车道。 （ 7） 海河桥梁 。 在 2006 年，塘沽将动工修建两座海河开启桥和一条水底隧道 ，同时启动三座海河开启桥的前期论证、设计、并按计划开工。这 6 条穿越海河的通道，在东西越 15 公里的海河水面上，连同已经建好的 3 座桥梁一道，形成了 9 条桥梁隧道，平均不到两公里就有一座桥梁。由西向东，这五座桥梁和隧道分别为：西中环跨海河开启桥、响螺湾跨海河开启桥、于家堡水底隧道、蓝鲸岛连接新港路开启桥、天锡 街连接于家堡开启桥和渔船闸跨海河开启桥。 海河开启桥位于天津港务局三分公司附近，海河隧道位于水线路，海河开启桥主体工程明年竣工，海河隧道完工时间预计在 2008 年。 （ 8） 城际铁路 ： 按照铁道部整体规划，全长 里的城际铁路起自北京南站，先到天津站，后延伸至泰达市民广场，同时在张贵庄预留与天津滨海国际机场的接轨条件，届时不仅实现北京机场与天津机场的 1 小时通达，滨海地区市民坐城铁 10联合地产 第 17 页 共 63 页 分钟左右直达天津站，快捷程度非比寻常 。 （ 9） 地铁 9 号线 ： “十一五 ”期间将建成的地铁 9 号线，即是津滨轻轨市区部分延长线，该线路接轻轨中山门 站，途经市区东兴路、大直沽西路、十一经路、七经路至天津站为终点。届时，乘轻轨可直达天津站。 （ 10） 洞庭路： 开发区洞庭路已动工改造，投资估算约为 8000 万元，起点是新港桥四号路，终点是学院区园区北路，里。双向六车道，道路全宽 40 米，其中，有轨电车将占地 。路两侧的景观设计包括街头景观小品、广告灯箱设计、花池、座椅、树木等景观。在第十三大街附近还将作 4 个小型广场，其中包括小桥、叠水等人造景观，工期 9 个月。 （四）区域发展：大滨海规划带来的七大功能区域划分 滨海新区总体空间布局为“ T”型结构：沿 京津塘高速公路和海河建设“高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”。在“轴”、“带”的交汇处，建设国际港口大都市标志区和生态宜居的海滨新城，构成滨海新区的核心区。 联合地产 第 18 页 共 63 页 联合地产 第 19 页 共 63 页 按照空间布局，滨海新区将规划建设 7 大功能区。 其中重点发展包括电子信息、汽车、生物制药、新能源、新材料的 103 平方公里的先进制造业产业区； 生物、纳米新材料研发和制造的 25 平方公里的滨海高新技术产业区； 石油化工、海洋化工、精细化工的 80 平方公里的滨海化工区； 53 平方公里的中心商务商业区； 天津港、保税区和散货物流区 的 100 平方公里的海港物流区； 集航空运输、空港物流、民航科技为一体的 102 平方公里的临空产业区； 75 平方公里、海岸线长 14 公里的海滨休闲旅游区。 另外，开发区西区产业环境逐步形成。经过两年多的开发，天津开发区西区先后吸引了锦湖轮胎、威斯塔斯、勤威工业等国际知名企业、金耀集团等“东移”企业以及富士达电动车等民营企业，产业规模正逐步形成。 2005 年，西区工业开始实现产出，元。 联合地产 第 20 页 共 63 页 联合地产 第 21 页 共 63 页 （五）滨海新区经济和社会发展及其对房地产行业的影响综合判断： 1、 滨海新区有雄厚的产业基础，政策层面的支 持十分强大 虽然滨海新区成立于 1992 年，可是这个松散的经济体系是以开发区、渤海石油、港务局为支柱，远远没有上升到一个区域乃至全国的经济引擎概念。 从 05 年下半年滨海新区全面启动来看，点 线 面的开发格局已然形成，滨海新区 510 平方公里的土地上，将在 10的时间内形成一个强大的经济体。 2、 滨海新区产业结构的调整有利于房地产行业健康、协调发展 滨海新区在金融、贸易等方面已经开始弥补之前的不足，如渤海银行业开业、筹建渤海产业基金等，并从政府政策引导上开始强调第三产业的发展，并开始筹备以金融中心、国际贸易 中心、物流航运中心为基础的 设，从产业基础、规模聚集层面上弥补第三产业的不足，从而对房地产高端商务配套形成较强的支撑。 3、 滨海新区的城市规划会改变传统的城市功能分布格局，促使新兴的热点区域出现 在原有的滨海新区城市格局中，开发区与塘沽区是两个最主要的支撑点，但这两个区域的城市功能完全的割裂开发（开发区与塘沽区在房地产消费市场上十分封闭），在塘沽区内部，海河南北咫尺天涯，中心城区与周边城区的分割也比较明显。 新的滨海新区城市规划出台后，伴随着市政建设与投资开发，出现了大量的热点区域，如工农村区域、新河区域 、海河南区域等，传统的低洼区域面临较大的升值空间，以工农村区域为例，吸引了众多投资商的进驻，商品房住宅价格在短短半年内上升了 1000 元 /平米以上；而海河南部分项目的涨幅也在 1000 元 /平米以上。 4、 滨海新区经济和社会发展是一个长期概念，滨海新区的投资需要一个相对较长的投资周期 联合地产 第 22 页 共 63 页 浦东开发积举国之力用了十年的时间，虽然滨海新区的开发基础要较当年浦东开发更为优越，但面临的宏观经济环境要逊色于当年的浦东。在滨海新区的开发中还存在很多矛盾和问题，如区域内部的协调、产业之间的关联性缺乏乃至没有形成产业链条、第三产业的相对 薄弱、市政基础设施建设的时滞等等。因此，对滨海新区的投资存在一个较长的回报周期，在 10滨海新区才会拥有一个较为成熟的环境（视产业不同而有所差异）。 联合地产 第 23 页 共 63 页 三、滨海新区房地产行业发展状况研究 现阶段滨海新区房地产行业发展所属阶段及未来发展预期 (一 ) 滨海新区 05年商品房住宅发展情况回顾 1、滨海新区 05 年商品房住宅供求分析 1）总体供给量（根据本区域的交易特点，为对外开始内部认购的量，下同） 滨 海 区 域 0 5 年 总 体 供 给 量110250开发区塘沽区由于塘沽区 05 年在售以及 新开发项目较多，使得市场的供给量比较大，但很多项目在 05 年有大量的消化，使得在售项目的后续开发量较少（见后续分析总图二）；而开发区下半年上市量大增，也使得总体上市体量也比较大。 联合地产 第 24 页 共 63 页 2）滨海新区 05 年总体消化量（均指 05 年签订的协议额） 滨 海 区 域 2 0 0 5 年 商 品 房 消 化 量102207开发区塘沽区塘沽区 05 年的供求比在 1；开发区的供求比在 ，区域市场的供求基本平衡。 按照 05 年的供求状况， 06 年的消化量约在 300 万左右。 我们分析 05 年两个区域的供求比，并且将总图四与总图三对比分析，我们可以 看到一个很明显的态势：开发区市场中的竞争环境相对宽松，开发区区位中的商品房开发还存在很大的市场机会。 具体到各个项目上，由于区域竞争的不同、项目素质的各异以及开发商操盘水平的不同，在具体的销售速度上会有很大的不同。 2、成交价格 以 05 年 10 份为界，滨海新区的房价有较明显的上升过程。我们以开发区和塘沽区为例，分析该阶段的价格变动情况： 1） 塘沽区 联合地产 第 25 页 共 63 页 塘沽区各主要板块住宅销售均价470040003300350047004800285039000100020003000400050006000老城区 新港 海河南 新 河 - 工 农 村0 5 年 下 半 年0 5 年 上 半 年在 2005 年，尤其以 2005 年 9份为界，受到宏观政策的影响，塘沽区住宅价格水平有了显著的提高，而 且这种价格的提升涵盖到各个区域，价格涨幅在 600 /平米之间。 2） 开发区 我们同样以 2005 年 9份为界，考察各个项目的价格变动情况（包括对外咨询价格）：可以看出，开发区的基础价格水平在05 年以达到一个较高的水平，上涨空间在 500 /平米，部分传统的中低档项目涨幅较快。 联合地产 第 26 页 共 63 页 开发区各项目住宅销售均价020004000600080001000012000伴景湾 金海岸云锦兰庭 新城国际御景园邸三期傲景观澜爱丽榭泰达国际公寓 欧美风情小镇0 5 年 1 0 月 份 之 后0 5 年 1 0 月 份 之 前3、开发结构 在我们对 05 年新上市的项目调研中，我们发现： 普通住宅占绝大多数，别墅项目一个，酒店式公寓两个，商业项目七个（多数普通住宅含有底商）。可以明显 地发现在房地产的开发结构中以普通住宅以及商业项目为最，其他业态相对较少。 总结： 05 年滨海新区的房地产市场是一个相对均衡的房地产市场，由于受到外在因素的刺激，该区域的房地产市场在 05 年下半年有较大幅度的增长。另外， 05 年该区域的房地产开发水平相对较低，开发形式也比较单一。 4、滨海新区 05 年在售项目的销售情况 联合地产 第 27 页 共 63 页 塘沽月均消化区间在售项目分布图33%40%27%0 . 5 万 / 月 以 月据我们对塘沽项目一年来的跟踪调研来看，除去在 05 年下半年上市项目的成交火爆之外（部分项目的月均销售速度达到 1 万平米 /月以上），其他阶段的 成交情况基本在一个高平台上平稳运行，单月销售面积在 6000 平米 /月左右，部分中心城区的项目能够达到8000 平米 /月以上。 开发区月均消化区间在售项目分布图0%40%40%20%0 . 5 万 / 月 以 月1 . 5 万 / 月 以 上与塘沽区项目相比，开发区各项目的销售速度要高于塘沽区，单月销售面积达到 8000 平米 /月左右。这一方面是因为开发区调查联合地产 第 28 页 共 63 页 的项目基本在 05 年下半年上市，赶上销售热潮期，另一方面开发商新增供给量相对较少，且均处于黄金位置。 （二）滨海新区最新商品房住宅市场信息： 2006年 11、塘沽区 塘沽区在此期间共 有 4 个新增项目，弘基天成、阳光金地、裕川家园、世纪向阳居； 3 个老项目新组团上市，紫云国际二期、紫云绿洲二期、水域未来城第二组团。 基础信息： 名称 基础信息 地理位置 建筑面积 容积率 绿化率 占地面积 层数（层） 栋数 总户数 楼间距 弘基天成 河北路与营口到交口 /解放路商业圈 30 1 阳光金地 中心北路西、胜利宾馆南、洋货市场对面 3 万 20 1 378 裕川家园 塘沽区宝山道与河北西路交口 5% 5280 24 840 18纪向阳居 塘沽区津塘公路以南，向阳西街以东，向阳北支路以西地段 平米 40% 27 2 212 紫云国际二 新港三号路与春光道交口 0% 181 928（二期 400） 60合地产 第 29 页 共 63 页 期 万 紫云绿洲二期 新港三号路与春阳路交口 28 万 5% 11 万平米 28 7 238（ 19、 20#） 水域未来城 塘沽 2 号水库北 365672 5% 245417 小高 9 层、11 层、 18层，联排别墅 11 2500（二组团 243） 45m 从上表可以看出： 塘沽区 06 年 2份新上市四个项目； 均为 平米以下的小项目，其中 3 万平米以下的 3 个； 位置都属于塘沽区中心位置； 建筑形式均以 20 层以上高层为主，老项目中的新上市组团除水域未来城之外也都为 18的高层项目。 在传统的房地产开发格局中，塘沽中心城区将是小体量项目的集中供给地以及二手房交易的活跃场所，将不会再是商品房住宅交易的主要活跃场所。商品房住宅开发还是以满足投资、初次置业需求为 主的普通高层公寓产品为主。 产品信息 名称 产品信息 设计公司 户型 出房率 层高（米） 户型面积 开间 特点 弘基天成 阳光金地 45 复式小户型 合地产 第 30 页 共 63 页 裕川家园 87 南北通透对流、户型设计一般 80% 纪向阳居 100 ，全明设计、开间进深尺度合理，面积适度，定位于改善型客户 75% 云国际二期 圳中建国际 新加坡 观设计事务所 140 6m 功能分区较好 大开间全明设计 77% 云绿洲二期 规划设计： 建筑设计：天津市建筑设计院。 129 规中矩，以中小户型为主，无太多亮点 82% 域未来城 景观设计：美国纳尔斯波顿事务所，规划设计：上海联创建筑设计公司，建筑设计：美国 津天怡建筑设计有限公司 68 明设计，大开间舒适度高，但户型面积过大 85% 3 名称 小区规划 是否有商业 商业运作模式 外檐 车位数