国圣评估说明.doc

惠州国圣集团 有限公司 股东拟向 战略投资者转让部分股权之 项目 资资 产产 评评 估估 说说 明明 深中联评报字深中联评报字 2011 第第 号号 深圳中联资产评估有限公司深圳中联资产评估有限公司深圳中联资产评估有限公司深圳中联资产评估有限公司 二二二二 一一一一一一一一年十月二十五日年十月二十五日年十月二十五日年十月二十五日 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 目目 录录 第一部分第一部分 关于评估说明使用范围的声明关于评估说明使用范围的声明 1 第二部分第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明企业关于进行资产评估有关事项的说明 2 第三部分第三部分 资产清查核实情况说明资产清查核实情况说明 3 一 评估对象与评估范围说明 3 二 资产核实情况总体说明 5 第四部分第四部分 评估方法选择评估方法选择 8 一 评估方法介绍 8 二 评估方法选择 8 三 流动资产评估技术说明 10 四 固定资产评估技术说明 1919 五 无形资产评估技术说明 2727 六 负债评估技术说明 2727 第五部分第五部分 评估结论及其分析评估结论及其分析 2929 一 评估结论 2929 二 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 30 三 其他事项说明 3132 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 企业关于进行资产评估有关事项的说明企业关于进行资产评估有关事项的说明 1 一 委托方及被评估单位概况 1 二 关于经济行为的说明 7 三 关于评估对象与评估范围的说明 7 四 关于评估基准日的说明 8 五 可能影响评估工作的重大事项的说明 8 六 资产负债清查情况 未来经营和收益状况预测的说明 8 七 资料清单 1111 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 1 页 第一部分 关于评估说明使用范围的声明 本资产评估说明 仅供评估主管机关 企业主管部门备案审查资 产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用 非法律 行政法 规规定 材料的全部或部分内容不得提供给其它任何单位和个人 也 不得见诸于公开媒体 任何未经评估机构和委托方确认的机构或个人 不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者 深圳中联资产评估有限公司深圳中联资产评估有限公司 二 一一年十月二十五日 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 2 页 第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明 本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写 并由委本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写 并由委 托方单位负责人和被评估单位负责人签字 加盖相应单位公章并签署托方单位负责人和被评估单位负责人签字 加盖相应单位公章并签署 日期 详细内容请见日期 详细内容请见 关于进行资产评估有关事项的说明关于进行资产评估有关事项的说明 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 3 页 第三部分 资产清查核实情况说明 一 评估对象与评估范围说明 一 评估对象与评估范围内容 评估对象是惠州国圣集团有限公司净资产价值股东权益 评估范 围为惠州国圣集团有限公司在基准日的全部资产及相关负债 账面资 产总额 7 614 23 万元 负债总额 4 963 17 万元 净资产额为 2 651 06 万元 具体包括流动资产 7 406 23 万元 非流动资产 208 万元 流动负债 4 963 17 万元 上述资产与负债数据摘自 2011 年 9 月 30 日的惠州国圣集团有限 公司合并资产负债表 评估是在企业经过审核后的基础上进行的 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围 一致 本次评估范围中的主要资产为待开发的土地 已开发完成的商品 房及商铺存货和经营用的固定资产等 固定资产主要为奔驰 宝马小轿车等车辆及办公用设备 办公用 设备主要包括台式电脑 笔记本电脑 办公空调以及办公桌椅等 二 实物资产的分布情况及特点 纳入评估范围内的实物资产账面值 6 721 16 万元 占评估范围内 总资产的 88 02 为待开发的土地 已开发完成的商品房及商铺存货 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 4 页 和经营用的车辆及电子设备固定资产 这些资产情况如下 1 待开发的土地 房地产开发公司取得的准备开发建设的土地使用 权 列入开发成本 待开发完成 商品房及商铺已开发完成待售的商 品房 已开发完成 土地使用权登记状况一览表土地使用权登记状况一览表 序号序号项目项目 名称名称 权利人权利人权利权利 证号证号 地号地号取得取得 方式方式 用途用途宗地宗地 面积面积 开发开发 程度程度 登记登记 日期日期 使用使用 年限年限 国圣集团 惠湾 国用 201 1 第 13210 30016 0 11303 0 出让商服1712规划 红线 外 五 通 2011 年 3 月 17 日 2050 年 10 月 24 日 1 国圣国圣 大厦大厦 国圣集 团 惠湾 国用 201 1 第 13210 30016 1 06303 7 出让办公1500规划 红线 外 五 通 2011 年 3 月 17 日 2056 年 3 月 1 日 2 御龙 山公 馆 国圣房地产 惠湾 国用 200 8 第 13210 10015 3 98 01 274 出让商住4023 0 5 规划 红线 外 五 通 2007 年 5 月 23 日 商业 40 年 住宅 70 年 3 上扬上扬 城城 上扬实业发上扬实业发 展展 惠湾 国用 199 8 第 13210 10019 0 98 01 187 挂牌 转让 住宅住宅1000 0 规划 红线 外 五 通 2011 年 3 月 7 日 2081 年 3 月 6 日 2 车辆为奔驰 BENZ S350 轿车 宝马 WBAFE410 x81 等 7 辆商 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 5 页 用轿车 购置时间 2008 年 2 月 2010 年 11 月 未出现大的事故 都能 按时维护保养 整体情况良好 3 电子及办公设备主要为电脑 空调 电视机 打印机和办公桌 椅等 28 台 套 购置使用时间较短 维保检查制度完善 有效 使用 情况完好 三 企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况 截止基准日 2011 年 09 月 30 日 惠州国圣集团有限公司无账面未 记录的无形资产 四 企业申报的表外资产的类型 数量 截止基准日 2011 年 09 月 30 日 惠州国圣集团有限公司无表外资 产 五 引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型 数量 和账面金额 或者评估值 本次评估报告中基准日所涉及的资产类型 数量和账面金额 或 者评估值 未引用其他机构报告内容 二 资产核实情况总体说明 一 资产核实人员组织 实施时间和过程 评估人员在进入现场清查前 制定现场清查实施计划 按资产类 型和分布特点 分别对土地 房屋及办公设备设施等实物资产进行现 场清查 同时于 2011 年 10 月 7 日至 10 月 15 日进行现场的核查工作 清查核实的主要步骤如下 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 6 页 首先 辅导企业进行资产的清查 申报评估的资产明细 并收集 整理评估资料 现场期间 评估人员开展前期布置工作 评估师对企 业资产评估配合工作要求进行了详细讲解 包括资产评估的基本概念 资产评估的任务 本次资产评估的计划安排 需委托方和被评估企业 提供的资料清单 企业资产清查核实工作的要求 评估明细表和资产 调查表的填报说明等 在此基础上 填报 评估申报明细表 和 资产调 查表 收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能 技术状 态 经济技术指标等情况的资料 其次 依据资产评估申报明细表 对申报资产进行现场查勘 不 同的资产类型 采取不同的查勘方法 根据清查结果 由企业进一步 补充 修改和完善资产评估申报明细表 使 表 实 相符 再次 核实评估资料 尤其是资产权属资料 在清查核实 表 实 相符的基础上 对企业提供的产权资料进行了核查 核查中 重 点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项 对产权权属 资料中所载明的所有人与资产委托方和相关当事人不符以及缺乏产权 权属资料的情况 给予高度关注 进一步通过询问的方式 了解产权 权属 并要求委托方和相关当事人出具了 说明 和 承诺函 二 影响资产核实的事项及处理方法 惠州国圣集团有限公司无影响资产清查的事项 三 资产清查核实结论 资产产权存在瑕疵一览表资产产权存在瑕疵一览表 序号序号资产名称资产名称规格型号规格型号单位单位数量数量权利人权利人资产类别资产类别备注备注 1上扬城土地上扬城土地98 01 187平方米10000尚未取得权证存货承诺正在办理中 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 7 页 序号序号资产名称资产名称规格型号规格型号单位单位数量数量权利人权利人资产类别资产类别备注备注 2奔驰轿车奔驰轿车BENZS350辆1张火贵固定资产承诺办理过户 3金旅普客金旅普客XML6700J23辆1国圣建设固定资产承诺办理过户 4捷达小轿车捷达小轿车FV7160CiFE辆1国圣建设固定资产承诺办理过户 5捷达轿车捷达轿车FV7160 CiXE辆1王永江固定资产承诺办理过户 6宝马轿车宝马轿车WBAFE410 x81辆1王伟华固定资产承诺办理过户 评估人员在资产清查所知范围内 除上述 6 项资产清查发现产权 存在瑕疵事项外 清查情况表明 1 非实物资产 评估申报明细表和账面记录一致 申报明细表与 实际情况吻合 2 实物资产的清查情况与申报明细一一核对 对清查核实明细项 目已与企业财务人员进行了沟通 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 8 页 第四部分 评估方法选择 一 评估方法介绍 资产评估通常有三种方法 即资产基础法 市场法和收益法 1 资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确 定评估对象价值的评估思路 2 市场法是指将评估对象与参考企业 在市场上已有交易案例的企 业 股东权益 证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评 估思路 3 收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评 估思路 二 评估方法选择 按照 资产评估准则 基本准则 评估需根据评估目的 价值类 型 资料收集情况等相关条件 恰当选择一种或多种资产评估方法 企业价值评估通常采用的评估方法有资产基础法 收益法和市场法 1 资产基础法 资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确 定评估对象价值的评估思路 根据本次评估的资产和经营特点 结合本次评估目的 本次评估 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 9 页 采用资产基础法进行评估 2 收益法 收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估 对象价值的评估思路 适用于评估有获利能力的企业 被评估企业为房地产开发企业 2008 年只开发完成 美岸栖庭 一块房地产业务 之后 公司分别取得了国圣大厦 上田和上扬三处 位置较好的土地使用权 但至评估报告日尚未开工建设 由于国家政 策的变化结合企业的实际状况 企业在未来年度的收益与风险存在着 较大不确定性 本次评估不适宜选用收益法进行评估 3 市场法 市场法是指将评估对象与参考企业 在市场上已有交易案例的企 业 股东权益 证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评 估思路 市场法中常用的两种方法是参考企业比较法和并购案例比较法 参考企业比较法是指通过对资本市场上与被评估企业处于同一或 类似行业的上市公司的经营和财务数据进行分析 计算适当的价值比 率或经济指标 在与被评估企业比较分析的基础上 得出评估对象价 值的方法 由于目前国内资本市场尚不成熟 股价波动较大 参照物 短期内的价值比率或经济指标波动较大 故本次不采用参考企业比较 法评估 并购案例比较法是指通过分析与被评估企业处于同一或类似行业 的公司的买卖 收购及合并案例 获取并分析这些交易案例的数据资 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 10 页 料 计算适当的价值比率或经济指标 在与被评估企业比较分析的基 础上 得出评估对象价值的方法 目前国内市场 企业并购案例不多 加上相关财务数据较难取得 故本次评估不考虑采用并购案例比较法 根据本次资产评估的目的 资产业务性质 可获得资料的情况等 采用资产基础法进行评估 各类资产及负债的评估方法说明如下 三 流动资产评估技术说明 一 评估范围 一 评估范围 纳入评估的流动资产包括货币资金 其他应收款和存货 二 评估程序 二 评估程序 1 根据企业填报的流动资产评估申报表 与企业财务报表进行核 对 明确需进行评估的流动资产的具体内容 2 根据企业填报的流动资产评估申报表 到现场进行账务核对 原始凭证的查验 对实物类流动资产进行盘点 对资产状况进行调查 核实 3 收集整理与相关文件 资料并取得资产现行价格资料 4 在账务核对清晰 情况了解清楚并已收集到评估所需的资料的 基础上分别评定估算 三 评估方法 三 评估方法 1 流动资产评估方法 流动资产评估方法 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 11 页 采用重置成本法评估 主要是 对货币资金及流通性强的资产 按经核实后的账面价值确定评估值 对应收类债权资产 以核对无误 账面值为基础 根据实际收回的可能性确定评估值 对存货 主要为土 地使用权资产和商品房 土地使用权按土地剩余法进行评估 商品房 按市场法评估 2 各项流动资产的评估 各项流动资产的评估 1 货币资金 账面值为 7 043 355 07 元 其中现金 523 742 60 元 银行存款 6 519 612 47 元 库存现金存放于公司财务部 为了方便工作需要 公司实际有的 以负责人或相关当事人的名义办理存折 对此 评估人员都要求做了 承诺确认 评估人员对现金进行全面的实地盘点 根据盘点金额情况 和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准日的金额 全部 与账面记录的金额相符 以盘点核实后账面值确定评估值 现金评估 值 人民币 523 742 60 元 对大额的 异常的和有贷款的银行存款账户进行了函证 以证明 银行存款的真实存在 同时检查有无未入账的银行借款 检查 银行存 款余额调节表 中未达账的真实性 以及评估基准日后的进账情况 银 行存款以核实后账面值确定评估值 银行存款评估值 6 519 612 47 元 货币资金评估值为 7 043 355 07 元 2 其他应收款 其他应收款账面值为 1 657 701 00 元 全部为客户约定购房借款 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 12 页 给客户的垫款及按揭垫付款 不能履约转而成为欠公司的款 对于客户欠款 评估人员核实了账簿记录 抽查了部分原始凭证 及合同等相关资料 核实交易事项的真实性 业务内容和金额等 以 清查核实后的账面值减去风险损失后的余额作为评估值 一般风险损 失按照账龄分析确定 经评估人员同公司相关负责人共同商定如下 账龄账龄风险损失比例风险损失比例备注备注 1 年以内 5 不含 1 2 年 10 2 3 年20 3 5 年30 5 年以上 50 含 经测算 风险损失确定为 220 356 00 元 最后评估值为 1 437 345 00 元 3 存货 被评估单位为房地产开发企业 存货包括已取得待开发的土地使用 权 正在开发的商品房和已开发完成的商品房及商铺 对存货的评估 评估人员对已取得土地使用权 正在开发的商品房和开发完成的商 品房及商铺 在勘察核实的基础上 土地使用权按剩余法进行评估 商品房及商铺按市场法进行评估 最后加计得出存货的评估值 A 在产品 土地使用权 该公司有四块宗地 国圣大厦项目两块宗 其中 一块一宗位 于惠州大亚湾开发区澳头黄鱼涌 土地面积 1 500 平米 宗地形状 较规则 呈梯形 宗地四至 东临惠州国圣商服用地 南接中兴 南路 西邻大亚湾石化工业区发展集团有限公司院墙 北靠大亚 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 13 页 湾税务局院墙 另一块位于惠州大亚湾开发区中兴北区 土地面 积 1 712 平米 宗地形状较规则 呈梯形 宗地四至 东临惠州国 圣集团办公用地 南接中兴南路 西邻大亚湾石化工业区发展集 团有限公司院墙 北靠大亚湾税务局院墙 御龙山公馆项目位于 西区樟树埔 土地面积 40 230 5 平方米 宗地形状呈长方形 宗地 四至 南至正在建设的 50 米宽的龙海二路 东至 50 米宽规划路 北至 20 米宽规划路 西边与拟建项目共红线 西南 西北 北部 分别与卓越东部蔚蓝海岸 珠江东岸 东部集团项目毗邻 还有 上扬城项目用地位于大亚湾西区上扬村 土地面积 10 000 平方米 宗 地形状呈不规则凹形 宗地四至 位于大亚湾区龙海一路以北 上 杨一路以东 上杨三路以南 淡澳河以西 四块宗地更详细情况 参见土地使用权登记一览表 下面以御龙山公馆项目宗地为例说 明评估的具体过程 位于大亚湾西区上田村一块待开发的土地 面积 40 230 5 平方米 具 体评估如下 评估对象描述 土地登记状况 此次估价对象为惠州市国圣房地产开发有限公司所占有的一宗出 让土地 土地来源 估价对象为 2008 年由惠州市国圣房地产开发有限公司通过挂牌出 让所得 Comment MS1 与上面不符 Comment MS2 与前面不符 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 14 页 估价对象的土地登记状况具体如下 土地使用权证号 惠湾国用 2008 第号 估价期日土地使用者 惠州市国圣房地产开发有限公司 宗地位置 惠州市大亚湾西区樟树埔 98 01 274 号地块 地号 98 01 274 图号 F 50 37 48 登记用途 商业住宅用地 土地使用权类型 出让 土地使用权终止日期 2077 年 5 月 22 日 土地面积 40 230 5 平方米 四至 北至锦晖西一路 东至益州大道北段 表表 4 1 宗地土地登记状况一览表宗地土地登记状况一览表 四 至 宗地 名称 国有土地使 用证号 估价期日 土地使用者 宗地位置地号图号 登 记 用 途 土地 使用 权类 型 土地使用权 终止日期 年 面积 平方 米 东南西 北 土 地 级 别 御龙山公馆 惠湾国用 2008 第号 惠州市国 圣房地产 开发 有限 公司 惠州市大亚 湾西区樟树 埔 98 01 274 号地块 98 01 274 F 50 37 48 商 住 出让 2077年5月 22日 40230 5 50米规 划路 龙 海 二 路 在 建 项 目 20 米 规 划路 商 业 四 级 土地权利状况 估价对象的土地所有权属于国家所有 估价对象的土地使用者于 2008 年通过挂牌方式取得 终止日期为 2047 年 11 月 12 日 根据委托 方提供的权属资料 估价对象来源合法 无抵押等他项权利 土地利用状况 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 15 页 土地现已完成六通一平 由于受国家宏观政策的影响 该宗地尚 未开发施工 主要规划情况 规划建设净用地面积 30246 平方米 道路代征用地面积约 9984 5 平方米 用地使用强度 容积率不小于 3 0 且不大于 8 0 建筑密度 总建筑密度不大于 24 5 绿地率 不小于 28 评估方法与过程 方法选择 开发成本按剩余法进行评估 计算公式为 评估价值 开发完成后的房地产价值 续建成本 销售费用 销 售税金 所得税 投资利息 投资利润 式中 确定开完成后的房地产价值时 对已签订预售合同或已交 付订金达成销售意向的部分房产 根据销售合同或销售意向确定其价 值 对于其余部分 根据房地产的性质不同 分别采取市场比较法或 收益法确定其开发完成后的价值 续建成本根据项目整体预算情况及基准日前完成情况 结合现场 勘察 进行调整确定 销售费用 投资利润 参照上市公司与企业实际水平 确定销售 费用率为3 00 成本利润率取25 00 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 16 页 销售税金包括营业税 印花税 土地增值税等 销售税金 所得 税税率根据税法相关规定计取 投资利息根据评估基准日适用的同期银行贷款利率确定 评估过程 评估过程 该工程预计于2010年12月底前开工 计划于2012年12月完工 总 建筑面积90 738平方米 商业部分8 438平方米 住宅面积82 300平方米 会所面积1 500平方米 车位860个 建筑面积6 880平方米 a 确定开发完成后市场价值 对于开发完成完价值的确定通过市场比较法确定 待售部分总建筑面积97 618平方米 商业部分8 438平方米 住宅 面积82 300平方米 车位建筑面积6 880平方米 计车位860个 对商业 住宅和车位 参照惠州市大亚湾商业物业市场调查情况 确定商业部 分售价为16 000 00元 平方米 住宅部分售价为4 630 00元 平方米 对 于车位 参照该区域车位平均售价 确定其售价为100 000 00元 个 则开发完成后房地产的价值为 602 057 000 00 元 b 确定续建成本 根据企业提供的项目预算合计 99 118 00 平方米的建筑面积 其中 住宅面积合计 82 300 00 平方米 预算建安成本 230 440 000 00 元 地 上商业及会所部分计 9 938 00 平方米 预算建成本 39 752 000 00 元 地下停车场及配套部分计 6 880 00 平方米 预算建安成本 26 144 000 00 元 评估基准日的账面成本情况 包括土地取得费用及 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 17 页 部分前期费用计 27 288 530 45 元 续建成本 预算总成本 资本化利息 不可预见费 基准日 账面成本 基准日资本化利息 其他费用 1 k 式中 其他费用是指实际成本中与项目预算中未指明用途不可预 见费对应的部分费用 k 为不可预见费率 根据项目所处的不同阶段 取0 5 本次评 估取值4 5 将各项数据代入上式可得续建成本为 257 461 693 35 元 c 确定销售费用 销售费用是企业为实现销售而需支出的相关费用 同行业上市公 司平均销售费用率为2 93 则 销售费用 602 057 000 00 2 93 17 640 780 00 元 d 确定销售税金 销售税金包括营业税 印花税 土地增值税等 各项税金的计税 依据其税率如下 表表 4 2 税率表税率表 税项计税依据税率 营业税销售收入5 城建税营业税7 教育费附加营业税3 印花税销售收入0 05 土地增值税销售收入2 根据上述税率表 计算后确定销售税金 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 18 页 销售税金 开发完成后不动产价值 5 1 7 3 0 05 2 则销售税金 602 057 000 00 7 55 45 455 303 50 元 e 确定投资利息 预计将于2014年9月完工 评估基准日一至三年期贷款利率为为5 4 续建成本按平均投入考虑 则 投资利息 评估价值 5 4 工期 续建成本 5 4 工期 0 5 37 147 749 66 元 f 确定投资利润 同行业上市公司成本费用利润率为25 00 则 投资利润 评估价值 续建成本 25 00 89 509 485 84 元 g 确定所得税 企业所得税率为25 根据确定的各项收入及成本费用计算确定 税前利润为 217 457 563 00 元 则 所得税 54 364 391 00 元 h 确定评估值 将上述确定的各项数据代入公式 可得 土地使用权评估价值 100 576 250 00 元 该项记录在预付账款中的土地使用权评估值 100 576 250 00 元 增 值 73 287 719 55 元 增值率 268 57 增值原因主要是土地使用权的 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 19 页 账面价值是以 2008 年取得时的成本记账 评估价值是基准日 2011 年 9 月 30 日的市场价值 惠州大亚湾近两年基础设施投入较大 经济发 展速度较快 带动了房地产市场的快速增长 大亚湾的土地供应也日 趋减少 导致其房地产价格几年来一直上涨 同样 分别对其他几宗地作了相应的评估 最后 确定在产品的评 估值为 140 139 450 00 元 B 产成品 商铺及房屋 商品房及商铺按市场法评估 它是指按不含价外税的可接受市场 价格 扣除相关费用后计算被评估产成品评估值的方法 其计算公式 评估值 不含税出厂单价 库存数量 1 销售税金率 销售费用率 所 得税率 譬如 商铺共 31 间 建筑面积为 2020 2 平方米 不含税单价 每平米 15000 00 元 销售税金税率为 5 55 销售费用率为 3 所得 税率为 25 代入公式 评估值 15000 X2020 2 X 1 5 55 3 25 20 136 343 50 将在产品与产成品评估值相加即得存货评估值为 23 151 523 50 元 四 固定资产评估技术说明 固定资产账面原值为3 441 783 77元 账面净值 1 630 000 00 元 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 20 页 均为设备类固定资产 其中 固定资产 车辆账面原值为 3 260 786 77 元 账面净值 1 582 728 40 元 固定资产 电子设备账面原值为 180 997 00 元 账面净值 47 271 60 元 1 固定资产评估方法 根据本次评估目的 按照持续使用原则 以市场价格为依据 结 合委估设备的特点和收集资料情况 主要采用重置成本法进行评估 评估值 重置全价 成新率 1 电子设备 A 重置全价的确定 机器设备重置全价由设备购置费 运杂费 安装工程费 其他费 用和资金成本等部分组成 重置全价计算公式 重置全价 设备购置费 运杂费 安装工程费 其他费用 资金成 本 评估范围内的电子设备价值量较小 不需要安装 或安装由销售 商负责 以及运输费用较低 参照现行市场购置的价格确定 设备购置价的确定 向设备的生产厂家 代理商及经销商询价 能够查询到基准日市 场价格的设备 以市场价确定其购置价 不能从市场询到价格的设备 通过查阅2011年机电产品价格信息 等资料及网上询价来确定其购置价 B 成新率的确定 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 21 页 在本次评估过程中 按照设备的经济使用寿命 现场勘察情况预 计设备尚可使用年限 并进而计算其成新率 其公式如下 成新率 尚可使用年限 实际已使用年限 尚可使用年限 100 对价值量较小的一般设备和电子设备则采用年限法确定其成新率 C 评估值的确定 评估值 重置全价 成新率 2 运输车辆 A 重置全价的确定 重置全价 现行含税购置价 车辆购置税 新车上户牌照手续费等 现行购价主要取自当地汽车市场现行报价或参照网上报价 车辆购置税分不同排量按国家相关规定计取 新车上户牌照手续费等分别车辆所处区域按当地交通管理部门 规定计取 B 成新率的确定 对于运输车辆 根据国经贸经 1997 456号文 关于发布 汽车报 废标准 的通知 及2000年12月18日国经贸资源 2000 1202号 关于调 整汽车报废标准若干规定的通知 的有关规定 按以下方法确定成新 率后取其较小者为最终成新率 即 使用年限成新率 1 已使用年限 规定使用年限 100 行驶里程成新率 1 已行驶里程 规定行驶里程 100 成新率 Min 使用年限成新率 行驶里程成新率 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 22 页 同时对待估车辆进行必要的勘察鉴定 若勘察鉴定结果与按上述 方法确定的成新率相差较大 则进行适当的调整 若两者结果相当 则不进行调整 C 评估值的确定 评估值 重置全价 成新率 2 案例 案例1 联想笔记本X61 电子设备明细表 表4 6 6 序号 23 A 设备概况 产品定位商用 处理器Intel 酷睿 2 双核 T6570 处理器主频2 1GHZ 二级缓存2MB 总线频率800MHz 主板芯片组Intel PM45 内存容量2GB 内存类型DDRii 最大内存容量4GB 硬盘容量250GB 查看笔记本硬盘报价 硬盘描述SATA 接口 5400 转 光驱类型选配 光驱描述内置 屏幕尺寸14 1 英寸 显示屏类型中低端独立显卡 标准分辨率1280 800 屏幕比例0 16875 显卡类型DDRii 显卡型号集成 Intel GMA X3100 显卡 显存容量256MB 64bit 无线上网支持 802 11b g 54Mbps 无线协议 有线上网1000Mbps 以太网卡 拨号上网56K V 92 蓝牙无 指取设备ThinkPad UitraNav 指点杆和触摸板 Comment MS3 才使用不到 1 年 尚可使用才 2 年多点 还说明经济使 用年限 5 年 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 23 页 电池规格6 芯锂离子电池 续航时间2 3 小时左右 机身材质复合材质 长度336mm 宽度247mm 厚度34 39mm 重量2 51 千克 操作系统Windows Vista HomeBasic 商用版 B 重置全价的确定 重置全价 购置价 含税 运杂费 安装调试费 笔记本电脑价值量较小 不需要安装 运输方便且费用较低 其 重置全价参照现行市场价格确定 即经市场调查及网上查询 该笔记 本电脑基准日含税售价为5 600 00元 则重置全价为 重置全价 购置价 含税 运杂费 安装调试费 5 600 00元 C 成新率的确定 采用年限法确定其成新率 该笔记本电脑机经济使用年限为5年 于2010年11月购置并启用 截止评估基准日已使用0 8年 预计尚可使用年限为2 2年 其成新率计 算如下 成新率 尚可使用年限 实际已使用年限 尚可使用年限 100 2 2 2 2 0 8 100 73 D 评估值的确定 评估值 重置全价 成新率 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 24 页 5 600 00 56 4 088元 取整 案例2 宝马小型越野客车 车辆评估明细 表4 6 5 序号2 A 车辆概况 车辆名称 宝马车 固定资产编号 无 型 号 WBAFE410 x81 生产厂家 进口 牌 照 京 M86515 已行驶里程 120000 公里 购置日期 2008 年 6 月 启用日期 2008 年 6 月 账面原值 972 295 00 元 账面净值 479 655 00 元 主要技术参数 发动机号码 04196743N52830BF 车辆识别代号 WBAFE410X8L154059 总质量 2890KG 整装质量 2240KG 核定载客 7 人 外形尺寸 4854 1933 1766MM 车辆类型 小型越野客车 注册登记日期 2008 年 6 月 2 日 B 重置全价确定 根据汽车销售有关规定 汽车重置全价由汽车购置价 含增值税 车辆购置税及车牌驾证等其他费用共三部分组成 a 购置价 依据网上最新价格参考 别克旅行车 SGM6517GL8 的 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 25 页 购置价为 358 000 00 元 含增值税 b 车辆购置税 购置附加税 358 000 00 1 17 10 30 598 00 元 c 车牌费 200 元 d 重置全价 购置费 购置附加税 其他费 358 000 00 30 598 00 200 00 388 800 00 元 取整 C 成新率的确定 a 年限成新率 根据国家经贸委等六部门联合下发的国经贸资源 2000 1202 号文 件规定 乘座 9 人以下轿车使用年限为 15 年 即 180 个月 该车已使 用 27 个月 年限成新率 1 已使用年限 经济寿命年限 100 1 27 180 100 85 取整 b 里程成新率 根据以上有关文件规定 其经济行驶里程为 500000 公里 该车已 行驶 120000 公里 里程成新率 1 已行驶里程 经济寿命里程 100 1 120000 500000 100 76 取整 c 理论成新率的确定 理论成新率的确定采用年限成新率和里程成新率孰低的原则确定 故理论成新率确定为 76 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 26 页 d 现场勘察情况 经评估人员与车辆驾驶员一起对该车进行现场勘察 按照车辆的 实际技术状况分部位进行现场勘察的情况如下 表表 4 3 现场勘察技术状况表现场勘察技术状况表 评定项目评定项目标准要求标准要求勘察情况勘察情况 发动机离 合器总成 气缸压力符合规定值 功率符合设计要求 油耗不超过国 家标准 运行平稳无异响 无漏油 漏水 漏气现象 各项指标基本符合标准 无漏油 漏水 漏气现象 变速箱变速杆无明显抖动 换档容易 无掉档现象 齿轮无不正 常磨损 壳体无裂纹 无渗油现象 变速机构工作正常 无渗 油现象 前桥无弯曲变形 裂纹 前轮定位准确 转向灵活可靠无松框 各部联结牢固 功能正常 无异响 后桥主动齿轮轴在 1400 1500 转 分时 各轴承应高于 60 度 工作平稳 桥壳无裂纹 无漏油现象 差速器及半轴磨损正常 功能正常 无异响 车架无扭曲变形 裂纹 钢板吊耳联接牢固 钢板弹簧无变形 焊接牢固平正 液压减震器无漏油现象 车架完好 无缺损 车身车身无碰伤 脱漆 锈蚀 门窗玻璃完好 座椅完整 外观部分碰伤 内饰磨损 轮胎前 后 备胎完好 正常磨损 制动系统工作正常 可靠 无漏油 漏气现象 完全装置完好 制动装置安全可靠 电器仪表工作正常 灵敏可靠 表面完整无损伤 工作正常 根据现场勘察情况 因车辆外观部分碰伤 内饰磨损比正常情况 更严重 故对车辆理论成新率向下修正 6 综合确定该车辆的成新率 为 70 D 评估值的确定 评估值 重置全价 成新率 1 005 000 00 70 703 500 00 元 3 评估结论 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 27 页 固定资产评估结果见下表 表表 4 4 固定资产评估结果汇总表固定资产评估结果汇总表 账面价值评估价值增值率 编 号 科目名称 原值净值原值净值原值净值 设备类合计3 441 783 771 630 000 003 494 204 772 391745 891 5246 73 4 6 5 固定资产 车辆3 260 786 771 582 728 403 319 267 772 306 595 591 7945 74 4 6 6 固定资产 电子设 备 180 997 0047 271 60174 937 0085 150 30 3 3580 13 增减值原因分析 用年限机器设备技术发展迅速 更新换代较快 造成价格下降 因而评估原值减值 但由于企业折旧年限短于设备的 经济使用年限 故固定资产净值有所增值 五 长期股权投资评估技术说明长期股权投资评估技术说明 长期股权投资账面价值为 450 000 00 元 长期股权投资减值准备 为 0 00 元 账面净值 450 000 00 元 系投资在惠州市国圣物业管理有 限公司的股权 对于国圣集团投资在惠州市国圣物业服务有限公司的投资 是为 了配合房地产开发配套服务属于直接投资 评估人员在核实相关投资 的合同 协议的基础上 进一步审核了被投资单位的经营情况 按照 股权比例确定在评估基准日占被投资单位净资产的权益 作为评估值 因被投资单位属于服务性行业 成立时间较短 还没有正式经营业绩 故此次评估以账面投资成本确定了评估值为450 000 00元 六 负债评估技术说明 评估范围内的负债全部为流动负债 流动负债短期借款 应付账 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 28 页 款 应交税费和其他应付款 1 短期借款 短期借款的账面值为 10 400 000 00 元 系向中国建设银行大亚 湾支行两年期贷款 自 2010 年 7 月 1 日至 2012 年 6 月 30 日 月利率 千分之 7 4 评估人员通过对企业账簿 借款合同 贷款条件的查证 在核实 还款数额 利息计算与支付的正确性 评估值以清查核实后账面值确 认 短期借款的评估值为 10 400 000 00 元 2 应付账款 应付账款的账面值为 10 049 709 56 元 主要为承建商的工程款 评估 人员以清查核实后账面值作为评估值 应付账款的评估值为 10 049 709 56 元 3 应交税费 应交税费账面值为 18 026 343 44 元 主要为应交欠缴的各种税费 包括营业税 城建税 印花税 教育费附加 土地增值税和企业所得 税 通过对企业账簿 纳税申报表的查证 证实企业税额计算的正确 性 评估值以清查核实后账面值确认 应交税费评估值为 18 026 343 44 元 4 其他应付款 其他应付款账面值为 11 155 620 79 元 主要为应付公司内部员工 的利息 借款和工资款 以清查核实后账面值作为评估值 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 29 页 其他应付款评估值为 11 155 620 79 元 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 30 页 第五部分 评估结论及其分析 一 评估结论 我们根据国家有关资产评估的法律 法规 规章和评估准则 本 着独立 公正 科学 客观的原则 履行了资产评估法定的和必要的 程序 采用公认的评估方法 对成都中航瑞赛置业有限公司纳入评估 范围的资产实施了实地勘察 市场调查 询证和评估计算 得出如下 结论 一 资产基础法评估结论 一 资产基础法评估结论 资产账面价值 7 636 27 万元 评估值 17 461 34 万元 评估增值 9 825 07 万元 增值率128 66 负债账面价值 4 963 17 万元 评估值4 963 17万元 无评估增减值 净资产账面价值 2 673 10 万元 评估值 12 498 17 万元 评估增值 9 825 07 万元 增值率 367 55 详见下表 表表 6 1 资产评估结果汇总表资产评估结果汇总表 被评估单位 惠州国圣集团有限公司 评估基准日 2011 年 9 月 30 日 金额单位 人民币万元 账面价值账面价值评估价值评估价值增减值增减值增值率 增值率 项目项目 ABC B AD C A 100 1流动资产7 428 27 17 177 17 9 748 90 131 24 2非流动资产208 00284 1776 1736 62 3其中 长期股权投资45 0045 00 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 31 页 项目项目 账面价值账面价值评估价值评估价值增减值增减值增值率 增值率 ABC B AD C A 100 4投资性房地产 5固定资产163239 1776 1746 73 6在建工程 7无形资产 8其中 土地使用权 9其他非流动资产 10资产总计资产总计7 636 27 17 461 34 9 825 07 128 66 11流动负债4 963 174 963 17 12非流动负债 13负债总计负债总计4 963 174 963 17 14净资产 所有者权益 净资产 所有者权益 2 673 10 12 498 17 9 825 07 367 55 二 评估结论的形成 二 评估结论的形成 惠州国圣集团有限公司为房地产开发企业 其未来的发展受政策 法规的变化 国民经济的发展和人们的消费需求影响极大 特别是 2010 年开始 国家对房地产价格的调控力度增大 这对其未来收益产 生较大影响 资产基础法从资产构建角度客观地反映了企业净资产的 市场价值 再者 本次资产评估是确定企业净资产价值 作为吸收战 略投资者出让股权价值参考依据 原有股东及股权结构将发生变化 资产基础法评估结果能为企业今后的运作打下坚实的基础 通过以上分析 我们以资产基础法评估结果作为本次惠州国圣集 团有限公司股权转让价值参考依据 本评估报告在确定评估值时 评估师没有考虑控股权因素产生的 溢价 也未考虑股权流动性对评估结果的影响 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 32 页 二 评估结论与账面价值比较变动情况及原因 1 评估结论与账面价值的比较 本次评估以资产基础法的结论 公司净资产评估值 12 498 17 万元 较账面净资产 2 673 10 万元增值 9 825 07 万元 增值率 367 55 2 评估结论与账面价值变动原因分析 净资产评估结论比账面价值增值 9 825 07 万元 增值率 367 55 其变动原因具体如下 存货增值 97 709 356 38 元 其中 商品房及商铺增值 11 944 683 12 元 增值率 106 58 主要原因是商铺售价升高 账面成本把包括住 宅成本等全部建筑面积平均分摊列示核算 土地评估增值 85 764 673 26 元 增值率 157 73 主要是由于以下原因引起 惠州 大亚湾土地供应较紧张 企业购买土地时间较早 账面值以历史成本 入账 惠州大亚湾市今年来的土地价格上涨较快 因而评估增值 固定固定资产 机器设备评估原值增值 1 52 净值增值 46 73 a 车辆评估原值增值 58 481 00 元 增值 1 79 净值增值 723 867 19 元 增值 45 74 车辆评估原值增值 主要因为进口车辆供求失衡 关税上涨 车辆 售价增加 评估净值增值主要因为车辆折旧年限较短 净值减少较快所 致 b 电子设备评估原值增值 6 060 00 元 增值 3 35 净值增值 37 878 70 元 增值 80 13 惠州国圣集团有限公司部分股权转让项目 资产评估说明 深圳中联资产评估有限公司 第 33 页 企业的电子设备主要为电脑 空调 复印机等办公自动化设备 该类资产的技术更新速度比较快 其市场上同类产品的价格下降较快 而净值因会计折旧年限短于尚可使用年限或经济使用年限 导致净值增 加较大 上述几个方面的评估增减值共同造成了评估结论与账面价值的变 动 三 其他事项说明 本次评估未考虑控股权或少数股权引起的折溢价