【商业地产-PPT】天津高标准公厕项目整体定位和规划建议-186PPT

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。2015/6/13 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 公厕与商业适应性研究及规划设计建议 谨呈：天津市环境建设投资有限公司 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 2 项目背景 开发内容 天津市环投公司为政府的全资子公司 ， 由政府出资 ， 委托环投公司在 2005年天津市内建设 15座左右高标准经营性公厕 ， 如果经营成功未来几年会陆续兴建更多类似的高标准经营性公厕 。 经营模式 公厕的经营模式为 “ 以商养厕 ”， 即初期的建设投资由政府出资， 建成后的物业一部分作为公厕供人无偿使用 ， 一部分作为商业物业对外租赁经营 ， 用租金收益以及广告位招商等收益弥补公厕 的建设成本和后续运营成本 。 地块背景 初步选址 23余块已经基本确定 ，均分布于城市主要交通节点 ， 人流聚集 ， 通达性和昭示性良好；23余块初步选址中 10块用地已经基本拆迁完毕 ， 其余用地上有少量民房待拆迁 。 建筑形式 单座公厕的建筑形式为两层半独立建筑 。 每座公厕的建筑面积约为 400-500平米 ， 其中半地下公厕部分约为 150平米 ， 地上两层商业部分约为 350平米 。 1 4 3 2 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 3 客户目标解析 由于该项目是公建与商业的复合体 ， 因此存在两个层次的目标： 2 政府目标 企业自身发展目标 1 1.1 提升天津市的城市形象 1.2 满足广大市民对城市公共设施的需求 2.1 树立环投公司的品牌形象 2.2 建立可推广的可经营性高标准公厕的运营模式 2.3 通过商业租金的可持续收益，实现“以商养厕” 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 4 项目界定 城市 小规模 可持续经营 公建项目 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 5 城市小规模可持续经营公建的 KPI体系 根据客户目标 ， 建立城市小规模可持续经营公建的 KPI体系： 公众形象 社会效益指标 社会示范作用 公众需求满足 城市形象提升 经济效益指标 可持续发展指标 生态效益指标 环保与节能 资源回收与再利用 公建的高水准设施与服务 符合群众需求的商业业态 人文氛围的营造 景观价值 商业价值的实现 商业与公建的协调性 政策适应性 环境适应性 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 6 解决方案的核心内容 根据城市小规模可持续经营公建的 KPI体系 ，确定解决方案的核心内容 。 确立“以商养厕”模式的标准 社会效益 保证良好的公众形象 社会效益 保证租金的持续流入 经济效益 保证建筑形式的美观 社会效益 保证合理的功能弹性 可持续发展 保证高水准的设施与配套 社会与生态效益 1 建立可推广的业态筛选模型 3 选择合理的规划设计方案 2 选择适合的商业业态及品牌 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 7 本报告的主要内容 1 业态筛选模型 2 3 商业定位及经济测算 规划设计建议 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 8 业态筛选模型 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 9 业态筛选模型 1 根据项目整体要求确定初选业态 3 根据商家的条件确定最终业态 2 根据地块具体条件确定拟招租业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 10 业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态 形象要求： 为了保证公厕的高标准 ，应选择形象较好的商业物业与之匹配 。 环境脏乱 、有异味 、 或缺乏社会效益的业态不应入选 。 规模要求： 受项目建筑形式所限 ， 所选商业业态的适宜规模应在 160平米 （ 单层 ） 或 350平米 （ 双层 ） 左右 。 因此规模小于 150平米或大于350平米的业态应排除 。 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 11 业态筛选流程 根据地块具体条件确定拟招租业态 判断各地块区位属性的目的在于 按照区位属性对地块分类 。 经营策略选择： 集合式 经营策略 ， 即具有共同区位属性的一类地块选择同一种业态 ，进行连锁经营； 分散式 经营策略 ， 即对不同的地块分别考虑 ，根据自身的条件选择不同的业态 。 区位属性与业 态范围对照表 判断各地块 的区位属性 确定各个地 块拟招租业态 各地块周围的商业 现状和消费需求 探讨各类地块进行 连锁经营的可能业态 探讨各个地块进行 分散经营的可能业态 经营策略选择 集合式经营策略 分散式经营策略 探讨各个地块进行 分散经营的优选业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 12 业态筛选流程 根据商家的条件确定最终业态 在招商过程中 ， 主要通过商家的需求和条件来确定最终业态 。 例如 承租条件 、承付租金 和 承租期限 等 。 招商 得到有承租意向 的备选商家集合 能否满足 承租条件 确定最终商家 排除该商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租条件 否 能 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 13 业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 14 定义业态集合 本项目的备选业态集合为 宜于 室内经营 的 商业 和 服务业 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 15 业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 16 根据形象要求筛选业态 根据项目商业形象的要求 ， 屏蔽某些商业业态： 商业形象 备选业态 项目自身条件 餐饮 特色休闲 品牌专卖 生活服务 金融服务 网吧 建材 水产品批 发零售 游戏厅 文化用品 小商品 批发 业态评选漏斗图 电子产品 生活零售 商务服务 被排除业态 符合要求业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 17 不符合形象要求的业态 容易造成环境脏乱的： 建材零售 、 洗车修车 、 小商品批发等 。 容易产生异味的： 水产品的批发零售等 。 容易产生损害社会效益后果的： 网吧 、 游戏厅等 。 其他公众形象不好的： 成人保健用品 、 寿衣店 、 公墓代理等 。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 18 业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 19 根据规模要求筛选业态 根据项目物业规模的要求 ， 屏蔽某些商业业态： 物业规模 备选业态 项目自身条件 餐饮 特色休闲 品牌专卖 生活服务 金融服务 商场 报刊零售 家具店 健身中心 文化用品 花店 业态评选漏斗图 电子产品 生活零售 商务服务 被排除业态 符合要求业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 20 不符合规模要求的业态 经营面积通常小于 160平米的： 报刊零售 、 花店 、 奶站 、 送水站 、 照片冲印等 。 经营面积通常大于 350平米的： 商场 、 旅馆 、 家具销售 、 家电销售 、 健身中心 、 洗浴中 心 、 影剧院等 。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 21 业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 22 确定本项目可选的业态集合 餐饮类： 中餐店、西餐店、快餐店、饮品屋等。 服饰类： 服装店、鞋店、饰品店等。 生活零售类： 便利店、各类食品店、五金日杂店、药店、化妆品店等。 生活服务类： 美容美发、洗衣店、社区门诊、影楼、婚庆礼仪、室内装潢等。 商务服务类： 订票中心、文印装订、图文设计等。 公共服务类： 邮局、银行、通讯营业厅等。 体育文化类： 体育用品商店、文化用品商店、音像店、书店、工艺礼品店、电子数码产品、时尚精品店等。 休闲娱乐类： 足疗保健、 KTV、酒吧、茶馆等。 旅游特色类： 纪念品店、土特产店、箱包店等。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 23 业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 24 商业聚集地 是指商铺连续长度达到 100米以上，且大多数规模在 60平米以上。 非商业聚集地 不满足上述条件的即为非商业聚集地。 地块区位属性分类 根据地块所处的环境确定该地块处于 商业聚集地 或 非商业聚集地 。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 25 商业聚集地 根据区域内所经营的业态种类将商业聚集地分为 特色商业型 和 综合商业型 。 特色商业型 是指本区域内所经营的业态以一种或两种为主，其他种类业态数量不多，规模不大。 综合商业型 是指本区域内所经营的业态品种齐全，并无明显突出者。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 26 非商业聚集地 根据地块上现有商业针对的消费人群 ， 将非商业聚集地分为 外向服务型 和 内向服务型 。 外向服务型 是指地块上现有商业的服务人群为本地块外部的流动人口。 内向服务型 是指地块上现有商业的服务人群为本地块附近的常驻人口。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 27 非商业聚集地 外向服务型 根据地块周围的交通和资源将外向服务型地块分为 城际交通枢纽类 、城内交通枢纽类 和 旅游景点类 。 内向服务型 城际交通枢纽类 火车站、长途汽车站、轮船码头 城内交通枢纽类 城郊干道交汇处、公交车总站、地铁轻轨站 观光景点类 旅游景点、市级广场、公园、纪念馆、展览馆、博物馆 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 28 非商业聚集地 外向服务型 内向服务型 根据地块周围常驻人口的类别将内向服务型地块分为 商务办公类 、 行政事业类 、 高校类 、 居民区类 和 特色区 类 。 商务办公类 地块周围有写字楼、独栋大规模专营商业或各类企业，商业主要针对的消费者为商务办公人员。 行政事业类 地块周围有政府机关、大型事业单位或军队，商业主要针对的消费者为上述机构的工作人员。 高校类 地块周围有高等院校，商业主要针对的消费者为学生。 居民区类 地块周围主要是居民生活区，商业主要针对当地居民。 特色区类 如少数民族聚集区、外籍人士聚集区等。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 29 区位属性分类结果 特色商业型 商业聚集地 综合商业型 城际交通枢纽类 外向服务型 城市交通枢纽类 旅游景点类 非商业聚集地 商务办公类 行政事业类 内向服务型 高校类 居民区类 特色区类 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 30 业态筛选流程 根据项目整体要求确定初选业态 定义备选 业态集合 形象要求 规模要求 确定本项目可选 的业态集合 确定各类别地块 对应的业态范围 排除不符业态 排除不符业态 不符合 不符合 符合 符合 地块区位 属性分类 区位属性与业 态范围对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 31 区位属性与业态范围对照表 世联模型 区位类别 商业聚集地 非商业聚集地 特色商业型 综合商业型 外向服务型 内向服务型 城际交通枢纽 城市交通枢纽 旅游观光景点 商务办公区 行政事业单位 高校 居民区 特殊 区域 业态类别 该区域特有的特色商业 任意业态 餐饮、超市、药店、旅游特色零售、公共服务 餐饮、 便利零售、银行 餐饮、纪念品零售、银行 餐饮，商务服务，公共服务、办公耗材 高档餐饮，高档娱乐休闲、公共服务 餐饮、时尚精品、体育文化用品、生活零售、服饰、休闲娱乐、公共服务 生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务 特殊业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 32 业态筛选流程 根据地块具体条件确定拟招租业态 区位属性与业 态范围对照表 判断各地块 的区位属性 确定各个地 块拟招租业态 各地块周围的商业 现状和消费需求 探讨各类地块进行 连锁经营的可能业态 探讨各个地块进行 分散经营的可能业态 经营策略选择 集合式经营策略 分散式经营策略 探讨各个地块进行 分散经营的优选业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 33 判断各地块的区位属性 判断地块区位属性的基本要素是： 地块周围的 商业环境 、 交通状况 、地块上现有商业服务的消费者来源和类别 。 判断过程中的注意事项： 如果某一地块上现有商业的消费者既有流动人口又有常驻人口，且二者比例相当，则按照“ 外向服务型 内向服务型 ”的优先顺序判定区位属性。 如果外向服务型的某一地块同时具有两种细分属性，按照“ 观光景点 城际交通枢纽 城内交通枢纽 ”的优先顺序判定区位属性。 如果内向服务型的某一地块同时具有两种细分属性， 按照“ 特色区 商务办公 行政事业 高校 居民区 ”的优先顺序判定区位属性。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 34 业态筛选流程 根据地块具体条件确定拟招租业态 区位属性与业 态范围对照表 判断各地块 的区位属性 确定各个地 块拟招租业态 各地块周围商业 现状和消费需求 探讨各类地块进行 连锁经营的可能业态 探讨各个地块进行 分散经营的可能业态 经营策略选择 集合式经营策略 分散式经营策略 探讨各个地块进行 分散经营的优选业态 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 35 经营策略选择 集合式经营策略 对具有相同区位属性的一类地块整体考虑 ， 选择连锁经营模式的适合业态 ，统一招商 ， 统一管理 。 分散式经营策略 对各个地块分别加以考虑 ，针对地块上的商业现状和消费者需求确定不同的业态 ， 单独招商 ， 单独管理 。 集合式经营策略 分散式经营策略 优点 便于统一管理租户 有利于项目的整体形象 招商相对容易 风险比较分散 缺点 对招商能力要求较高 风险比较集中 不利于统一管理 业态筛选过程繁琐 在实际工作中往往将两种策略结合起来，互相补充，得到拟招商的备选业态集合。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 36 集合式经营策略 当各地块的区位属性比较集中时 ， 宜采用此种方式 。 由于同一类地块对应的业态范围相同，因此可以选取同一种业态在这一类地块上经营。 有时某一种业态可以同时适用于两类甚至三类地块，例如餐饮、零售，因此也可以在几类地块上经营同一种业态。 举例： 地块 A、 B、 C、 D分别位于地铁站、轻轨站、公交总站附近。地块上的人流量较大，商业氛围一般。 首先确定这四个地块的区位属性为“非商业聚集地外向服务型城市交通枢纽类”，该属性对应的业态全集为 【餐饮、便利零售 】 ，可以选择连锁餐馆或连锁便利店进行招租。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 37 集合式经营策略 区位类别 商业聚集地 非商业聚集地 特色商业型 综合商业型 外向服务型 内向服务型 城际交通枢纽 城市交通枢纽 旅游观光景点 商务办公区 行政事业单位 高校 居民区 特殊 区域 业态类别 该区域特有的特色商业 任意业态 餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售、公共服务 餐饮、 便利零售、银行 餐饮、纪念品零售、银行 餐饮，商务服务，公共服务、办公耗材 高档餐饮，高档娱乐休闲、公共服务 餐饮、时尚精品、体育文化用品、生活零售、服饰、休闲娱乐、公共服务 生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务 特殊业态 地块分类 A B C D 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 38 分散式经营策略 当各地块的区位属性比较分散时 ， 宜采用此种方式 。 跟从型 跟从当地主流业态 地块上现有的商业氛围较好，业态比较集中，以两、三种为主，同时这两三种业态的经营状况良好。 补充型 补充当地缺失业态 地块上某一种基本业态明显供给不足甚至缺失，且消费者对该种业态的需求迫切。 任意型 可以选择符合当地区位属性的任意业态 地块上业态品种比较丰富，基本满足当地人群的需求；或当地几乎没有任何业态。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 39 分散式经营策略 在招商时 ， 跟从型和补充型应重点考虑目标业态 ， 任意型则根据租金高低决定最终租户 。 分散式经营策略的关键在于根据不同地块上的商业现状和消费者需求分别分析，确定当地适合的业态。 举例： 地块 A位于某高校正门对面，附近是该高校的教职工家属区。道路较窄，两侧有一些小规模的底商，面积在 3040平米左右，业态种类有餐饮、文化用品、休闲娱乐、时尚精品店等。 首先确定该地块的区位属性为“非商业聚集地内向服务型高校类”，然后对照该地块现有业态和该属性对应的业态全集，得出该地块缺少生活零售类业态，因此建议选择小型超市或便利店。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 40 分散式经营策略 区位类别 商业聚集地 非商业聚集地 特色商业型 综合商业型 外向服务型 内向服务型 城际交通枢纽 城市交通枢纽 旅游观光景点 商务办公区 行政事业单位 高校 居民区 特殊 区域 业态类别 该区域特有的特色商业 任意业态 餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售、公共服务 餐饮、 便利零售、银行 餐饮、纪念品零售、银行 餐饮、商务服务公共服务、办公耗材 高档餐饮，高档娱乐休闲、公共服务 餐饮、时尚精品、体育文化用品、服饰、休闲娱乐、公共服务 生活零售、生活服务、大众餐饮、大众休闲娱乐、公共服务 特殊业态 地块类别 跟从 补充 任意 A 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 41 业态筛选流程 根据商家的条件确定最终业态 招商 得到有承租意向 的备选商家集合 能否满足 承租条件 确定最终商家 排除该商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租条件 否 能 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 42 根据承租条件筛选租户 如果地块或建筑本身的现实条件不能满足租户的承租条件 ， 则排除该商家 。 部分常见业态的承租条件 业态 承租条件 餐饮 排烟道和上下水，大型和高档餐饮需有停车位 便利店 部分便利店需有动力电，满足简单加工要求 娱乐休闲 高档娱乐休闲需有停车位 美容中心 大型美容中心需要有停车位 服饰专卖 附近区域有较浓厚的商业氛围 房产中介 附近区域没有同行业竞争者 牙科诊所 有单独的污水处理系统 银行 位于商务办公区或新兴住宅区；需选择街上最好的位臵，保证昭示性和人流量；步行 10分钟内没有其他银行；面积 300平米以上。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 43 业态筛选流程 根据商家的条件确定最终业态 招商 得到有承租意向 的备选商家集合 能否满足 承租条件 确定最终商家 排除该商家 各商家的承付 租金和承租期限 各商家承租条件 否 能 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 44 根据承租期限与租金综合考虑确定租户 租金调整与品牌调整通常于租约续签或租约终止时间 。 公共服务 1020年 高档餐饮 715年 小型餐饮 58年 零售商服 35年 通行承租期 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 45 承租期限与租金的综合考虑 对于形象 、 规模都符合要求 ， 但承租期限和租金不同的业态 ， 需将租期和租金综合考虑选择最终业态 。 考虑最大化风险 ， 假设两次租约之间的空租期为 一年 。 计算不同业态的折算年租金 。 该方法的假设前提为该地块一直出租给承租期相同的同一业态 ， 计算总租期无限长情况下的极限值 。 若 xa/(a+1) yb/(b+1)， 则选择 A业态；反之，则选择 B业态。 业态 A B 承租期 (年 ) a b 年租金 (万元 ) x y 折算年租金 xa/(a+1) yb/(b+1) 折算年租金比较法 举例： 某地块有两个备选商家 银行和餐饮 ， 其中银行的年租金为 20万 ， 租约期为 20年；餐饮的年租金为 25万 ， 租约期为 3年 。 根据上述公式 ， 银行的折算年租金为 19.05万 ， 餐饮的折算年租金为 18.75万 。 则应选择银行为最终租户 。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 46 根据特殊偏好的修正 不同的项目对于最终租户的业态可能有不同的偏好 ， 例如本项目对业态的公众形象特别重视 ， 即不仅要求形象符合最低标准 ， 还希望达到更好 。 此时可以根据该偏好对折算年租金法进行修正 。 设 偏好修正系数 为 r，选取两个备选商家中符合偏好的一家为比较基准，即 r1=100%，根据招商方的偏好确定另一家的修正系数 r2。将折算年租金乘以修正系数，即得到 修正后的折算年租金 。 举例： 某地块有两个备选商家 银行和餐饮 ， 其中银行的年租金为 20万 ， 租约期为 20年；餐饮的年租金为 25万 ， 租约期为 5年 。 但该餐饮的形象一般 。 根据上述公式 ， 银行的折算年租金为 19.05万 ， 餐饮的折算年租金为 20.8万 。 根据招商方的偏好 ， 设定银行的修正系数为 100%， 餐饮的修正系数为 80%， 则餐饮的修正后的折算年租金为 16.64， 据此选择银行为最终商户 。 本方法的难点在于根据招商方的主观判断确定商家的偏好修正系数，带有强烈的主观色彩和操作难度，因此一般只适用于条件相差较明显的两个备选商家。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 47 商业定位与经济测算 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 48 商业定位及经济测算 地块分类 对 23个地块进行分类 业态筛选 确定 23个地块的业态 目标租户 描述典型租户特征 租金定位 确定 23个地块的租金 经济测算 估测未来收益 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 49 地块分类 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 50 按区位属性将地块分类 区位类别 商业聚集地 非商业聚集地 特色商业型 综合商业型 外向服务型 内向服务型 城际交通枢纽 城市交通枢纽 旅游观光景点 商务办公区 行政事业单位 高校 居民区 特殊 区域 地块分类 1504 1211 1406 1115 1205 珠江道 1103 1506 1507 1313 1111 1118 1104 1213 1610 1217 1107 1108 1411 1207 1403 1414 广开四 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 51 业态筛选 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 52 业态筛选 地块分类结果： 特色商业型 1 综合商业型 1 城际交通枢纽 1 城内交通枢纽 3 观光旅游景点 0 商务办公类 3 行政事业类 1 高校类 0 居民区类 13 特殊区域类 0 从地块分类结果来看，大部分地块的区位属性比较集中。主要集中在居民区类、城内交通枢纽类和商务办公类，因此宜采用集合式经营策略。 但考虑到集合式经营策略对招商能力的要求较高，可能在招商过程中遇到一定的困难，本报告建议 以集合式为主，分散式为辅，两种经营策略结合 的方式。 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 53 地块名称 适合业态 1504 通讯 1211 多种商业 1406 餐饮 、 便利零售 、药店、旅游特色零售、公共服务 1115、 1205、珠江道 餐饮 、 便利零售 、汽车配件零售 1507、 1103、 1506 餐饮 、商务服务、公共服务、办公耗材 1313 高档餐饮、高档休闲娱乐、银行、邮局 1104、 1111、 1118、1213、 1610、 1207、1107、 1108、 1411、1217、 1403、 1414、广开四 生活零售 、生活服务、 大众餐饮 、大众休闲娱乐、公共服务 集合式经营策略 地块与业态对照表 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 54 集合式经营策略 根据不同的地块类别组合方式，选取不同的主力业态，可以得到几种不同的结果，例如： 组合一 餐饮连锁 ： 1406、 1115、 1205、珠江道、 1507、 1103、 1506、 1104、 1111、 1118、 1213、 1610、 1207、1107、 1108、 1411、 1217、 1403、 1414、广开四 其他： 1504、 1211、 1313 组合二 便利店连锁 ： 1406、 1115、 1205、珠江道、 1507、1103、 1506、 1104、 1111、 1118、 1213、 1610、 1207、 1107、 1108、 1411、 1217、 1403、 1414、广开四 其他： 1504、 1211、 1313 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 55 分散式经营策略 区位类别 商业聚集地 非商业聚集地 特色商业型 综合商业型 外向服务型 内向服务型 城际交通枢纽 城市交通枢纽 旅游观光景点 商务办公区 行政事业单位 高校 居民区 特殊 区域 地块类别 跟从 1504 补充 1115 1103 1507 1313 1111 1118 1104 1108 任意 1211 1406 1205 珠江道 1506 1213 1610 1217 1107 1411 1207 1403 1414 广开四 本报告是严格保密的。 2008-2009年中国房地产策划大全 策划人士必备资料库！全国大中城市货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 56 分散式经营策略 地块与业态对照表 对于只有一种适合业态的地块 ， 建议以该种业态为重点招商对象 。 地块名称 适合业态 1504 通讯 1211 多种商业 1406 餐饮、便利零售、药店、旅游特色零售 1115 便利店 1205、珠江道 餐饮、便利零售、汽车配件零售 1507、 1103 餐饮 1506 餐饮、商务服务、通讯，邮局，银行，办公耗材 1313 高档餐饮、高档休闲娱乐 1104、 1