【商业地产】西安三桥华宇凤凰城项目营销战略提案2008年-62PPT

2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 营 销 战 略 报 告 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 绪 言 房地产不等于钢筋加水泥，名牌的背后是文化，地产也要用文化的方式去运作，要把它当作系统工程的一部分，一种全新的生活方式，用全新的策划思路去做。 在西安西郊目前状况下，如果有 100家地产公司，但只有 10个机会，对每家地产公司则可能只有 10的机会，如果 100家地产公司有 99家偃旗息鼓，对前途悲观失望，而只有一家敢于知难而上，以超常的全新思维来做，那么，对它来说，就是有 1000的机会，问题的关键是，华宇凤凰城想在西郊一鸣惊人，打响第一炮，我机构认为，本项目面临着一次全方位的创新，应当运用现代化、立体化的战争模式，同时我们有没有足够的实力和气魄！ 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 目 录 市 场 研 究 市 场 研 究 政 策 研 究 区 域 研 究 竞 争 研 究 前 期 检 视 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 政 策 研 究 07 年央行六度加息 07年央行根据市场经济的走势先后六次调整贷款利率， 由年初的 6.12升值 到年末的 7.47，同时针对二次置业者首付款增至 40，贷款利率调整为 8.26 导致现有置业者持有观望态度以及对投资者有一定的限制影响，同时 物业税的开征，也将有效抑制投机性购房行为，从而投资住房需求有所 回落 土地储备管理办法 浮出水面 07年 11月 1日国土资源部出台 “ 39号令 ” ， 07年 12月全国性第一部土地储备法 规 土地储备管理办法 实施，其中明文规定开发商不付清全部土地出 让金不得分期取得土地证，土地储备闲置一年以上，额外增收 20土地增值 税 从而导致导致地块规模的缩小 小宗地块将成为西安土地主要供应形式 开发企业囤地之风会有所遏制，房地产开发进度会较往年加快 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 区 域 研 究 西郊到底怎么了 西郊是一个图腾，她有昨天的辉煌，今天的忧郁，明天的前景 中国有句古话，一方水土养一方人 它深刻的揭示了一个朴素的真理：每一个地域有它每一个地域特定的文化，每一个城市有每一个城市特有的性格。如何做到 “ 近水知鱼性，隔山识鸟音 ” ，准确解码地域文化，是关乎项目开发成败的大事 在日益激烈的市场竞争和区域竞争中，文化常常可以起到化腐朽为神奇的作用，未来中国的竞争是文化板块的竞争，谁能把握住每个板块背后的文化底蕴，谁就能把握竞争的主动权 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 区 域 研 究 这里的黎明静悄悄 天时 西安市的城市化进程使然 04年，西安为了打造西部最佳城市，提出 “ 西咸一体化进程 ” 城市群的中心城市，成为名副其实的西部第一大都市并辐射到整个西部 地利 西安市的城市走向使然 西郊则凭借西咸之便，一直承接西安的重工业为主，只不过在上个世纪最后 10年间，西郊城市群体尚不具成型，各路诸侯地产商不予进军。目前，西郊的城市建设也捉襟见肘，处于大调整和积蓄力量而发的阶段。加之由于西安南郊和北郊的崛起，本区域如同是一个孤独的站在荒野田埂上的巨人。只能看到周边的兄弟茁壮成长 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 区 域 研 究 根本性的转变 一方面，随着区域经济一体化的发展， “ 大西安 ” 城市群的大整合已迫在眉睫，围绕中心城市重新配置城市资源已开始成为很多人的共识，另一方面，西郊重工业在今后的几年内实现外迁，围绕西郊的房地产产业将开始新的一轮的角逐，同时，西安经过十几年的发展，也不甘于在沉默下去，确立了大西安的战略框架，有了重拾河山的底气和信心 正是这个大的背景下随着大西安的崛起，对于近水楼台先得月得西郊来说，一个千载难逢得机会来了 但是，西郊板块的战役怎么打？到底能收益多少 ?现在摆在我们面前的是严峻的事实，大象来了，但人们听到得更多是空谷中不断传来得足音，谁也不知道这场战争何时打响，谁也无法预料，小小得西郊板块将再未来得西安掀起一场怎样得波澜。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 竞 争 研 究 品牌地产商稳扎稳打，继续傲视西安地产界 西郊 6月 莲湖中央花园、中央首座 入市， 昆明花园、枫林华府 持续开发， 西咸复合地产 奥园 三期放量、咸阳 金河湾 8月入市，对西郊、西咸区域 对整体市场均价、供应面积均有较大提升 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 前 期 检 视 高科 枫林华府说 原味庭院生活 成都说 一个来了就不想离开的地方 金统 昆明花园说 自然、健康、生态、人文 奥林匹克花园说 为冠军定做类别墅 莲湖中央花园说 高绿化 大景观 凤凰城说了什么 ？ 来一次透视吧 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 前 期 检 视 透视一 产品自身 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 前 期 检 视 透视二 项目周边 东面 城中村 杂乱无章、景观较差 西面 相邻灵安苑、厂房 项目影响最大、视觉恐惧 南面 城中村、小厂房 对项目有一定的影响，但视觉开阔 北面 城中村、小厂房 对项目有一定的影响，但视觉开阔 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 前 期 检 视 透视三 主题创意 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 前 期 检 视 透视四 发展商品牌 开发量 300万 远超紫薇、高科、雅荷、天朗 开发体量 知名度 开发实力 36名 超越紫薇 实力 紫薇 知名度紫薇 知名量 咸阳西安 陕西紫薇 知名度的区域性 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 透视五 客群定位 市 场 研 究 前 期 检 视 PK 泛西安 西安 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 前 期 检 视 产品自身 规划设计 无独特性，但整体半围合，符合中国风水原则，具有聚宝盆效应 建筑风格 现代简约，但市面常见，无独特新颖性，需要提高附件值 周边景观 缺乏有效景观支持，且西面临灵安苑，造成视觉恐惧，需要有效避规 小 结 主题创意 具备亲和性，但区域性增强、具有一定客源局限性，创意浮华、无法 诠释项目特性且缺乏说服力 品牌效应 品牌实力存在，但品牌区域性太强，辐射力弱，在项目周边无法形成强势卖点 客群定位 客群定位局限性，需要我们再次深度挖掘客群，进行重新定位 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 市 场 研 究 从前期信息所能感知的便是 凤凰文化、中式元素 那么， 凤凰文化、中式元素到底适不适合我们的项目 凤凰文化、中式元素到底适不适合我们的客群 我们如何展示凤凰文化、中式元素 我们如何附加凤凰文化、中式元素 谁又在玩文化地产 客群的文化内涵是什么，情感共鸣点在那里 产品最大的优势是什么 华宇品牌的文化内涵是什么，应当站在什么高度 我们创意在那里，创意的支持点又是什么 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 战 略 思 想 话 语 权 平 台 论 阶 段 论 宏 大 叙 事 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 话 语 权 平 台 论 阶 段 论 宏 大 叙 事 客群定位 文脉内涵 概念演绎 核心利益 整盘节奏 08阶段策略 整合营销策略 品牌成长要求 战 略 思 想 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 话 语 权 客群定位 话语一 地理位置 大西安俯视一下 1）位于西安市区 但板块区位竞争力较弱，无法吸引西安市区广大置业者 西郊板块 PK东郊板块 2）偏离咸阳市区 但相对咸阳，板块竞争力较强，具有较强的吸引力 西安 项目区位因素弱 咸阳 项目区位因素强 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 话 语 权 客群定位 话语二 品牌区域 对比系数 华宇品牌 品牌知名度 品牌效应 品牌受众度 品牌感知度 西安 小 小 小 小 咸阳 大 大 大 大 1）无论是品牌知名度、品牌效应、品牌受众度还是品牌感知度，咸阳区域远 大于西安区域 2）华宇的忠实客户群体在咸阳，而非西安；其感召度远远胜于紫薇在咸阳的 感召度 3）凤凰城作为华宇实业进军西安的第一个楼盘，如何运用咸阳的忠实客群去 感召西安客群 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 话 语 权 客群定位 话语三 人口流动 据国际统计局分析，由于城乡之间、城市与城市之间经济社会发展的差异 ,会有越来越多的乡村人口向城市迁移 . 按城市化发展规律，小城市人口向中等城市迁移，中等城市人口向大型城市迁移，大型城市人口向特大型城市迁移。这就是中国人口流动趋势 周边县市 咸 阳 西 安 流 动 流 动 流 动 西咸一体化人口流动趋势 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 话 语 权 客群定位 话语四 价格对比 咸 阳 西 安 均价 3000元 均价 3000元 购房客户 区位优势无言而喻 咸阳还是西安？ 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 话 语 权 客群定位 总结一下 无论是从项目地理位置、华宇品牌区域性、人口流动趋势还是价格对比来说，我机构建议客群定位为： 大西安、泛西安 即西安市区、咸阳市区及周边县市 摒弃狭义的客群定位，使我们的客群定位站在一定的高度 华宇进军西安的第一项目，其品牌定位也在大西安这个高度 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 话 语 权 客群定位 总结一下 项 目 周 边 客 群 西 安 客 群 咸 阳 客 群 周边县市客群 大 西 安 客 群 主力客群 主力客群 辅助客群 辅助客群 大西安客群的文化命脉 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 话 语 权 文化命脉 话语五 西 安 咸 阳 历 史 上 同 属 一 个 城 市 土地肥沃 盛产粮棉 孕 育 古 长 安 十朝建都达一千多年 开 创 了 中 华 文 明 秦 汉 阿房宫 兵马俑 秦陵 都 城 都 城 秦咸阳基础 长安一部分 唐 都 城 唐代帝王陵区域 演绎中华民族精神文化精髓 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 话语六 战 略 思 想 话 语 权 文化命脉 凤 凰 中华民族文化中的重要组成部分 凤凰涅磐 不畏痛苦、义无反顾、不断追求、提升自我的执着精神 吉祥和谐 凤凰来仪 吉祥的征兆和祥瑞的感应 梧桐栖凤 梧桐百鸟不敢栖，止避凤凰也 百鸟朝凤 凤鸣朝阳，当成盛世太平的象征 凤鸣铿锵 此言夫妻必能和洽，后世强大无比 汉 文 化 中 发 挥 的 淋 漓 尽 致 深深烙上民族文化的印迹 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 话 语 权 总结一下 历 史 文 脉 大 西 安 凤 凰 结 文 化 情 节 凤 凰 文 化 中 华 民 族 精 神 现 代 中 式 建 筑 项目支撑点 细 节 体 现 文化命脉 汉 文 化 汉代文化 汉家文化 建筑风格 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 话 语 权 中 式 建 筑 话语七 谁又在玩中式文化建筑 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 凤凰城的个性到底在体现在哪里？ 汉文化的核心 转化为客户的什么利益？ 最重要的是：都在做概念的时候，凤凰城的态度是什么？ 是比拼更美的概念还是务实的产品 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 凤凰城到底提供了什么差异化的利益？ 地段？ 景观？概念？ 价格？ 尽管相对单价凤凰城有优势，但现在似乎不合 适，“性价比”这个威力巨大的承诺还是放在 09 年（分析见后） 文化？ 除非可以建立实质性的体验，不然很容易陷入空洞泥淖 还是 剩下的，看来只有“产品”了 来看看凤凰城在产品细节上是否可以提炼足够强大的核心利益 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 从产品切入，找到一个“人无我有，人有我优”的核心点 是凤凰城 08年 在工程进度、品牌战略、市场背景综合影响下的攻坚策略 总平规划 景观体系 交通体系 室内空间 配套标准 服务空间 把各个 “ 点 ” 的优势放大成面 这个面就是凤凰城营销推广的平台 战 略 思 想 平 台 论 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 总平规划 在总平规划中高层楼位布局上与中国风水原则中的聚宝盆效应相当 同时与北斗七星中的四星存在契合关系 这一点能够提炼什么？ “星辰崇拜”在汉代比较盛行，汉长安城因与北斗、南斗对应而被称为“斗城” 这一点，在发掘项目“文脉”上有重大参考价值 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 但是 ,它是否适合凤凰城的营销战略对“平台”的要求？ 总平规划 尚筑建议： 适合在建筑风格中采用现代中式风格，作局部修正 1）多层屋顶作坡屋顶设计或作类似“棺材”设计 升官发财 2）外立面采用厚重的暗红色设计 体现汉文化元素 3）也可以发掘一些关于规划设计中的风水、文脉等方面的说辞 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 景观体系 景观是一个以体量为主要考量的产品环节 ,07年富力城、和黄入市，两个项目比拼“水景”且均有大规模主题景区，凤凰城很难在景观上建立持续优势其景观设计有彩头、有细节，但总量偏小 尚筑建议： 1）景观设计中应当以景观小品为主打，如中国象棋棋盘、凉亭 2）景观设计中适当形成以“凤凰”典故主题景观区，同时在各 主题景观区以文化小品为特色，如：“凤凰来仪”主题景观区 以文化墙阐述“凤凰来仪”的典故 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 室内空间 这是凤凰城最值得夸耀的地方 也是我们在项目分析中印象最深刻的地方； 户型集中在 90 100 之间的两房与三房 从此户型区间对应的适居人群来看，凤凰城主要客群存在以下特征： 以 2口和 3口家庭为主； 比较富裕的 2口、中高收入的 3口； 他们比较务实，“改善居住环境”是家庭最主要的目标； 他们关注价格，更关注户型是否实用； 这样看来， “ 优势户型，舒适居住 ” 应该与主要客群置业需求吻合 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 总平规划 景观体系 交通体系 室内空间 配套标准 服务空间 姑且不谈 从“竞争态势、显在客群、产品个性”三者关系 分析，这是凤凰城最大的机会点和优势点 汉文化博大精深，我们如何结合了 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 文化博大精深 弱水三千，凤凰城只取三瓢饮 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 第一瓢：儒学的“以人为本” 儒学是汉文化的灵魂和基调，吸取了道家 “ 道生万物 ” 的思想，重视人与自然 、 人与人之间的和谐统一；主张 “ 以人为本 ” ，认为天人是相通的，主张“ 天人合一 ” 、 “ 万物与吾一体 ” 华宇地产始终秉承 以舒适人居为核心、以满足生活功能学为建筑范本 。凤凰城作为华宇地产 08年进军西安之作，建筑规划、景观规划、户型设计均集其大成。尤其是 户型设计，以人为本，最大化的满足舒适尺度 参考文献： 周易 道德经 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 第二瓢：道家的“遵法自然” “ 遵法自然”，追求天、地、人三者和谐统一，是国人营造建筑的一种自觉意识和理想境界。 “大地以自然为运、圣人以自然为用，自然者道也”、“天地有大美而不言” 凤凰城从规划设计中四星围合聚宝效应、景观概念、会所设计，17个点连接起来 “虽由人作，宛若天开” 社区内各主题景观，纯天然的绿色屏障 参考文献： 无名论 道德经 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 第三瓢：儒家的 “ 中庸之道 ” 儒家主张中庸之道，子曰： “过犹不及” 在述及尧舜的治国方针时说：“允执其中” 这种在对立的两种选择中妥善把握，反对固执一端，反对偏颇的思想是儒家的基本精神。表现在建筑形式上，就是居中的思想，正所谓以中为贵 凤凰城将中庸之道演绎的淋漓尽致，在户型设计上， 100平米的舒适、实用三房，较竞品同档户型面积精减 20平米左右，在功能上却丝毫未打折扣。实践证明，合适的才是最好的。正所谓，增一平米太多 ,减一平米太少 参考文献： 论语 登徒子好色赋 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 那么我们如何体现这个汉文化了？ 难道直接的喊“汉文化”吗？ 简直就是“此地无三百两” 汉文化，必须营造或者提炼出可感知、可体验的东西 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 “ 中庸户型篇 ”标题 刚 好 不大不小，过犹不及 凤凰城中庸户型，诚邀鉴赏 “ 遵法自然景观篇 ”标题 妙 合 地法天，天法自然 凤凰城妙合规划，诚邀鉴赏 “ 以人为本 ”广告标题 人本 以人为本，以你为本 凤凰城生活功能美学，诚邀鉴赏 “ 高层户型”广告标题 居高。 唯仁者，居高位。不能日日乐山，但求天天居高 凤凰城居高生活，诚邀鉴赏 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 提炼一下 以“优势户型”为 支持平台 以“优势品牌”为 沟通平台 以“舒适居住”为 利益平台 我们的建筑风格 现代中式 我们的文化内涵 汉 文 化 我们的项目精神 凤凰精神 我们的生活方式 舒适人居 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 24万平米 领秀西城门户 24万平米 演绎新中式人居 体会一下，二者在诉求上的差异 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 在房地产营销推广整合活动中，可以借鉴、使用的营销推广手法各式各样， 不一而定，对于推广而言，只要将其中的一种方法做到了极致，就很容易取 得销售的佳绩 推广必须围绕目标客户群体而展开，因而，充分了解客户的需求是营销 成功的前提，从一个完整的消费决策过程来看，至少有三个因素在影响 着消费者的消费活动，我们将其归纳为三点：强效点、敏感点、机会点 但如何选择一种行之有效的推广手法了？ 强效点： 对客户而言，甚么是最值得他们认同的，最能激起他们情感共鸣 敏感点： 对客户而言，甚么是隐蔽在他们心理深处的，急待引爆的 机会点： 对项目而言，甚么是最值得抓住并大势渲染的机会 那么，我们的阶段推广语是什么了 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 平 台 论 24万 演绎新中式人居 骨 子 里 的 凤 凰 情 结 简 析 中国人骨子里是什么 中国情结、中华民族精神 凤凰的象征是什么 吉祥、如意、祥瑞 骨子里的凤凰情结实际上中国人骨子里的中华民族精神、骨子里向往 的吉祥、祥瑞、幸福的生活 我们所倡导的是一种现代中式建筑、一种生活方式、一种凤凰精神，所 体现出来的就是一种中国人骨子里的民族精神 这也是消费者的情感 共鸣点与敏感点，也是我们项目的强效点 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 阶 段 论 整合推广不仅是 运作好项目 的要求，也是华宇 品 牌进军西安 的要求必须将项目运作与华宇品牌相 结合，品牌是无形的 LOGO 因此，项目营销推广的发端 从品牌战略高度分析 应该是华宇 品牌在西安的营造；中期营销，是华宇品牌在西安的提升；后期营销 是华宇品牌在西安的升华 那么我们的阶段性策略是什么了？ 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 阶 段 论 华宇凤凰城 08年度整合推广部署 四月初 9月底 10月初 3月底 项目概念 导入期 产品概 念导入期 吉 祥 公 民 营 销 活 动 概念主题营销推广 骨 子 里 的 凤 凰 情 结 开 盘 日 凤凰之城 骨子里的中国情结 凤凰之城 源于华宇的精耕细作 产品主题营销推广 华 宇 品 牌 西 安 区 域 年 度 战 略 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 Integrated Marketing Communication(简称 IMC），整合行销传播，是新媒介环境下的全新传播和营销管理体系 整合运用广告（ AD）、公共关系（ PR）、事件营销（ EVENT)、直效行销（ DM）与促销（ SP）来达成营销目标 “ 接触管理”是关键：因为客观存在的消费心理变化规律，在不同阶段营造不同的“客户期望”是信息交流的管理核心 按照 28原理，针对老客户和重度消费者进行资料库行销 战 略 思 想 阶 段 论 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 媒体组合 看看西安的媒体 报 纸 媒 体： 华商报、西安晚报 杂志 媒 体 ：房周刊 电 视 媒 体： 西安移动电视台（巴士在线）、短信平台 户外广告媒体 ：看板、高炮、移动车体、现场包装 网 络 宣 传 ： 西安腾讯、西安房产网 组合策略 以华 商 报、 西安晚报为中坚 以户外媒体、移动媒体为辐射 以巴士在线、网络宣传为辅助 5 9 路 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 销售部组合 咸 阳 西 郊 西 安 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 新闻事件 项目进展周期 节点一 节点二 项目规划定案 项目建设过程 项目验房结案 市民参与论证项目规划方案 邀请市民和美术学院参与论证项目规划 邀请各种重要的媒体参与报道项目规划 记者参与监理项目工程建设 邀请市民和各种重要的媒体参与项目工程监理并报道项目监理情况 记者参与项目验房 邀请市民和各种重要的媒体参与项目验房结案并报道项目验房结案相关情况 将项目通过市民和新闻的口碑传播如实的展现在广大市民中 就看我们有没有魄力了 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 市民参与论证项目设计规划方案 明线操作 暗线操作 拟定二至三套项目设计规划方案 软文发布： 邀请西安美术学院参与论证项目设计规划； 邀请西安重要媒体新闻记者参与项目设计规划； 邀请广大市民参与论证项目设计规划。 举办项目设计规划论证会： 西安美术学院教授参与论证项目设计规划； 西安重要媒体新闻记者参与项目设计规划； 广大市民参与论证项目设计规划 最终确定项目的设计规划 （暗箱操作） 新闻发布： 邀请西安市重要媒体的新闻记者为其项目的设计规划撰写新闻主题报道，将我公司拟定的项目规划设计定为论证结果的项目设计规划 （暗箱操作） 软文发布： 将我公司拟定的项目设计规划定为最佳民意设计规划楼盘，并作为西安首列征求民众意见的楼盘。 将继续沿我公司拟定的项目设计规划进行施工 将项目运作、新闻媒体的运作、社会权威机构的运作和消费者的心理运作相结合，达到一期完美的炒作效果 融合关键 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 记者或市民参与监理项目工程建设 定时或不定时邀请固定的西安市重要媒体的记者和市民参与我项目的工程监理 （需要暗箱操作或部分暗箱操作） 邀请固定的西安市重要媒体的记者和市民参与我项目的工程监理时做必要的新闻专题撰写。 （需要暗箱操作或部分暗箱操作） 突出我们项目的工程质量过硬，为西安市人民建设放心的楼盘 （需要暗箱操作或部分暗箱操作） 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 记者参与项目验房结案 邀请固定的西安市重要媒体的记者同时业主参与我项目的验房结案 （需要暗箱操作或部分暗箱操作） 邀请固定的西安市重要媒体的记者参与我项目的验房结案时做必要的新闻专题撰写。 （需要暗箱操作或部分暗箱操作） 突出我们项目的优势，为西安市人民建设放心的楼盘，同时为二期开发奠定良好的 信用基础和信用度 （需要暗箱操作或部分暗箱操作） 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 新闻操作 最终得出什么结论 “ 华宇品牌” & “ 凤凰城” 企业品牌与项目品牌的关系是水和船的关系 在项目预热期，品牌话语权的建立要带动项目，项目也要衬托品牌 10月的秋季房展会为项目和品牌提供了“形而上”作业的机会 新闻公关活动 新中式人居 最佳人居奖 凤凰精神 最佳文化主题奖 户 型 最佳户型奖 三个奖项，不仅是品牌的需要，也是项目 08、 09年度销售力的构成部分、客户信心 与销售说辞的构成部分 与项目特征存在关联性 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 与汉文化关联的 “ 凤凰杯杯盛世汉文化 知识竞赛” 与汉文化关联的 “ 凤凰城西安大学生 汉服成人仪式” 与汉文化关联的 “ 凤凰城现代汉服秀” 与客户服务关联的 “ 凤凰城中秋活动” 与销售关联的 “ 凤凰城产品推荐会” 不是每个活动都做，最后来确定哪些是必须做的。 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 以上是围绕“新闻板块”和“凤凰城荣膺 3项金奖”的 广告策略及活动策略 我们称为硬功 整合推广还强调“软功”，隔山打牛 我机构建议： 华宇品牌有必要包装一个人物 活动策略 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 凤凰城塑造者 访华宇地产总经理 华商报三则专访的主题，表现企业专业度的文章 企业领导是品牌资产的一个部分，如万科王石、 SOHO潘世屹、 GE韦尔奇、 KFC山德士上校 第一篇从企业文化谈创新经营、第二篇从沁园春天户型谈创新人居、 第三篇以沁园的生态和人文谈人居 人物包装 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 第一则“ 华宇地产创新观 ” 总经理从企业文化创新、经营理念创新与品牌战略创新三个宏观层面论述华宇地产对创新的理解 没有创新的企业，就没有创新的产品 第二则“ 华宇地产人居观 ” 总经理从“看凤凰是中华民族精神”切入，围绕凤凰城三项奖项的核心优势解析华宇地产对房地产创新终极目的：舒适人居的理解和运用 离开户型这一基本元素，概念只是空中楼阁 第三则“ 华宇地产细节观 ” 总经理从凤凰城的细节规划、细节施工、细节配套、细节服务等方面，介绍华宇地产对“细节人居”的理解和管理 再好的理想，都要从务实做起 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 宏大叙事 一个项目： 凤凰城 一个品牌： 华宇地产 一个人物： 总 经 理 都是强有力的品牌资产 总结一下 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 战 略 思 想 祝华宇地产生生不息 本案只鉴于策略疏导 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 www.fangce.n