【商业地产】中广信-北京星河城营销工作总结及工作计划2007-54PPT

LOGO 中广信地产服务机构 07年 7月 星河城 07年上半年营销工作总结 及下半年工作计划 目录 宏观市场运行及分析 1. 区域市场动态及监控 2. 07年上半年营销总结 3. 07年下半年工作计划 4. 宏观市场运行及分析 第一部分 07年上半年 宏观经济 数据 1. 央行三次加息 2. CPI增长 3.2% 3. GDP增长 11.5% 4. 贸易顺差增长 83.1% 5. 上证股指增长 33.5% 6. 全国房价平均增长 5.3% 7. 固定资产投资增长 25.9% 8. 国家外汇储备增长 20% 9. 人民币对美元汇率增幅 2.9% 宏观经济形势分析 GDP 14.0% 13.1% 10.9% 10.0% 9.3% 7.8% 7.6% 8.4% 8.3% 9.1% 10.0% 10.1% 10.4% 11.1% 11.5% 0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%2003-2007 年 GDP增长率 从 02年底开始，进入上升通道的新一轮经济增长，增幅在 1个百分点区间波动； 07年一季度增长 11.1%，二季度增长 11.9%，主要是因为世界经济预期较好及 关税调整 7.1关口，下半年随着异常因素的消除与减弱，增长将回归正常水平； 经济运行平稳 偏快但不过热 类别 额度 增长 固定资产投资 54168 25.90%（ 3.9） 房地产投资 9887 28.50%（ 4.3） 经济适用房投资 34.40%（ 28.3） 投资 投资回落仍高位运行 政府调控引结构变化 消费 42044， 15.4% -社会消费品零售总额 42044亿元，同比增长 15.4%增幅为 1997年以来的新高 ； 3.2% - CPI同比上涨 3.2%，涨幅比上年同期上升 1.9个百分点，超过预警线 3%； 40.5%43.9% - 03-07城镇化率由 40.5%上升到 43.9%，城镇人口年均增加1874万人。扩大城市住房、基础设施建设等投资需求 7052， 14.2% -城镇居民人均可支配收入 7052元，同比增长 17.6%，扣除价格因素，实际增长 14.2%； 消费 消费水平在增长 消费结构在变化 类别 6月 亿美元 同期变化 % 1-6月 亿美元 同期变化 % 进出口总值 1796.27 21.3 9809.29 23.3 进口总值 1032.68 27.1 5467.25 27.6 出口总值 763.58 14.2 4342.04 18.2 进出口差额 269.1 1125.22 进出口 汇率 贸易 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 系列 1 7.5789 7.6330 7.6704 7.7247 7.7390 7.7546 7.78987.5789 7.6330 7.6704 7.7247 7.7390 7.7546 7.7898 7.457.57.557.67.657.77.757.87.851美元折合人民币 2.9% 人民币升值压力加大 拉动房地产投资需求 调整 时间 调整内容 对股市影响 07.3.18 上调金融机构人民币存贷款基准利率 0.27个百分点。 3月 19日，沪指收于3014.44点，涨幅 2.87%；深成指收于 8237.28点，涨幅 1.59%； 07.5.19 一年期存款基准利率均上调 0.27%。贷款上调 0.18% 5月 21日，在央行宏观调控组合拳利空消息打压下，上证指数报收4072.23点，涨幅 1.04% 07.7.21 上调利率 0.27个百分点，个人住房公积金贷款利率上调 0.09个百分点 ,自 8月15日起，储蓄存款利息所得个人所得税的适用税率由现行的 20%调减为 5%. 7月 23日，沪指收盘4213.36点，上涨 3.8% 加息 股市 金融证券 2,786.34 2,881.07 3,183.98 3,841.27 4,109.65 3,820.70 4,323.97 2000250030003500400045005000沪指月度走势 5月 30日印花税由 1 上调至 3其后两周期房签约上升 26.6% 60% 低利率情况下股市、楼市跷跷板效应明显 5.60% 5.30% 5.90% 5.40% 6.40% 7.10% 0.60% 0.60% 0.60% 0.70% 1.00% 1.00% 0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%1 2 3 4 5 62007年上半年房价增幅 同比 环比 房价 房价在强劲需求 面前不断上涨 宏 观 运 行 分 析 下半年宏观调控的目标将是预防经济由快转热，调控面临压力； 目前我国 宏观经济每增长 1%，房地产行业增长 1.3%，现阶段房地产市场将随着宏观经济持续走强； 宏观经济保持平稳快速发展，以工业化、城镇化、市场化、国际化为标志的新一轮经济增长周期； . 07年上半年 北京房地产 运行情况 1. 投资回落 2. 供应减少 3. 销售降低 4. 股市分流 5. 小产权 6. 五环过万 7. 保障性住房 北京房地产市场分析 房地产市场情况 累计 增长 % 房地产开发投资（亿元） 709.9 10.9 其中：住宅 365.3 9.5 商品房施工面积（万平方米） 8390.1 3.1 其中：住宅 4712.6 -6.6 商品房新开工面积（万平方米） 970.8 -25.8 其中：住宅 627.2 -21.9 商品房竣工面积（万平方米） 959 20.1 其中：住宅 731.1 26 商品现房销售面积（万平方米） 210.7 -43.9 其中：住宅 152.8 -50.7 商品期房销售面积（万平方米） 654.1 -19.5 其中：住宅 539.3 -26.3 房屋销售价格指数（ %） 109.3 其中：商品房 109.2 其中：住宅 110.1 二手房 109.4 其中：住宅 109.4 总体市场 上半年完成房地产开发投资 709.9亿元，比去年同期增长 10.9%,增幅同比回落 9.9个百分点 ； 房地产开发投资占全社会投资比重为 51.2%,比一季度的 56.7%降低 5.5个百分点 ； 住宅完成投资 365.3亿元，比去年同期增长 9.5%，增幅同比回落 21.6个百分点； 经济适用房住宅完成投资 7.6亿元，下降 59.3%； 投资 上半年住宅施工面积和新开工面积继续呈下降趋势，分别为 4712.6万平方米和 627.2万平方米，同期分别下降 6.6%和 21.9%； 写字楼和商业等经营性用房施工面积分别为 1195.9万平方米和 1228万平方米，同期增长 11.8%和 14.5%新开工面积均呈下降趋势，分别下降 23.9%和 50.1% 上半年商品房竣工面积 959万平方米，同期增长20.1%，其中住宅竣工面积为 731.1万平方米，增长26%； 经济适用房住宅施工面积 323.4万平方米，同期下降33.2%，新开工面积 60.3万平方米，增长 14.4%，竣工面积 128.5万平方米，增长 45.5%； 上半年北京房地产运行情况 开发 上半年北京房地产运行情况 供应状况 批准面积 批准住宅面积 批准非住宅面积 06上半年 11048435 7590770 3457765 07上半年 8114127 5167564 2946563 变化 2934308 2423206 511202 幅度 26.56% 31.92% 14.78% 商品房供给总体大幅下降，下降幅度达到 26.5%，其中住宅领降，幅度接近 32%，与住宅类项目相比，非住宅供给降幅较小，幅度 14.7%，不足其一半； 上半年北京房地产运行情况 销售状况 07上半年销售面积统计 （单位：万平米） 现房销售 面积（同比） 期房销售 面积（同比） 住宅 非住宅 住宅 非住宅 152.8（ 50.7%） 57.9（ 11.8%） 539.3（ 26.3%） 114.8（ 42.1%） 210.7（ 43.9%） 654.1（ 19.5%） 692.1（住宅 33.6%） +172.7（非住宅 17.9%） = 864.8（ 27.2%） 商品房现房和期房销售面积继续较大幅度下降，现房销售 210.7万平方米，期房销售 654.1万平方米，分别比去年同期下降 43.9%和 19.5%。与今年一季度相比，降幅分别缩小 7.9个和9.1个百分点； 住宅现房销售 152.8万平方米，下降 50.7%；住宅期房销售 539.3万平方米，下降 26.3%，分别比一季度缩小 8.6个和 14.5个百分点； 房屋销售价格指数累计为 109.3%，比去年同期提高 1.4个百分点。各月房屋销售价格指数呈先扬后缓趋势； 新建商品房中，住宅销售价格指数累计为 110.1%，非住宅价格指数累计为 104.5%； 二手房住宅销售价格指数累计为 109.4%， 略追新建商品住宅销售价格指数； 城市核心城 4区房屋销售价格指数最低，累计为 105.9%，城市近郊 4区累计为 109.6%，城市远郊 10区房屋销售价格指数最高，累计为 111.7%； 上半年北京房地产运行情况 销售价格 上半年北京房地产运行情况 新盘价格 五环 六环 四环 三环 二环 18433 16300 14571 13048 8320 其中：住宅期房均价 四环路以内为 13696元 /平方米 四至五环路为 11439元 /平方米 五至六环路为 8006元 /平方米 六环路以外为 5385元 /平方米 上半年北京房地产运行情况 开盘情况 随着主城区土地的减少，新盘供应集中在城市郊区； 四环已成为北京房地产市场热度的分水岭； 上半年北京房地产运行情况 土地情况 区域 城区 数量 建设用地 规划面积 容积率 起始价 成交价 地价增幅 比例 中心城区 西城 1 7756.787 25102 3.24 18854.59 19054.59 1.01 0.67% 东城 1 5832.56 39400 6.76 15697.23 16300 1.04 1.05% 小计 2 13589.35 64502 4.75 34551.82 35354.59 1.02 1.72% 城市 拓展区 海淀 3 252866.4 567300.9 2.24 166210 183984.9 1.11 15.12% 丰台 6 142693.7 424663 2.98 147181 162471.9 1.10 11.32% 朝阳 3 36805.52 104275.2 2.83 37464.91 45693.2 1.22 2.78% 石景山 3 250684.6 688089.9 2.74 175700 199641 1.14 18.34% 小计 15 683050.2 1784329 2.61 526555.9 591791 1.12 47.57% 生态 涵养区 昌平 4 428487.6 1005607 2.35 161929.1 178243.5 1.10 26.81% 大兴 4 457986.3 629000.6 1.37 167637.5 170049.9 1.01 16.77% 房山 1 9485.431 33199 3.50 4180.241 4180.241 1.00 0.89% 怀柔 1 6270.033 10032.05 1.60 965.57 995.57 1.03 0.27% 门头沟 1 5421.36 13553.4 2.50 1608.18 1688.18 1.05 0.36% 密云 1 137460.6 82476.37 0.60 9096.66 9096.66 1.00 2.20% 平谷 3 25966.67 51394 1.98 5287.024 5585.804 1.06 1.37% 延庆 1 60542.13 76888.5 1.27 3298.8 8850 2.68 2.05% 小计 16 1131620 1902151 1.68 354003.1 378689.8 1.07 50.71% 合计 14 33 1828260 3750982 2.05 915110.8 1005835 1.1 100.00% 时间 区域 合计 中心城区 城市拓展区 生态涵养区 数量 面积 比例 数量 面积 比例 数量 面积 比例 面积 07年上半年 2 64502 1.72% 15 1784329 47.57% 16 1902151 50.71% 3750982 06年上半年 7 224102 7.20% 11 1452131 46.30% 19 1457019 46.50% 3133252 变动 -5 -159600 -5.48 4 332198.2 1.27 -3 445131.6 4.21 617729.8 -71.4% -71.2% 36.4% 22.9% -15.8% 30.6% 19.7% 上半年北京房地产运行情况 土地情况 07年下半年正在交易的土地规划面积有 171万平米，即将入市的土地建筑占地面积有 862.13万平米，预计整体放量将超越 06年，达到 1500万平米； 成交量上半年同比增长 16% 七大区域成交均价过万 ,同比增长 9.4% 上半年成交量约 4万套 ,全年有望达 10万套 挂牌均价达8960元 / ,比一月上涨近10% 总价 40-65万是交易主流 ,占总量的 62.4% 上半年北京房地产运行情况 二手房 90平米以下占总交易量的 70.42% 60-90平米为置业首选 .其交易比重达34.26% 均价万元以上，面积140平米以上的大户型房源上涨 27%成交量上涨 13% 受市场政策影响 大户型成 “量涨价跌 ”局面 上半年北京房地产运行情况 二手房 可向申请人户口所在的区县住房管理部门提出申请，申请政府对该房屋进行回购 目前已购经济适用房的家庭，仍可按照原有规定进行再上市交易，补交费用标准由政府部门依法适时调整 只能自主，不得上市转让、出租或者借以从事居住以外的任何活动 . 上半年北京房地产运行情况 经济适用房 6月 7日，北京市建委对新拟定的 北京市经济适用住房管理办法（试行） 、 北京市廉租住房管理办法 公开征求意见 房价上涨催生小产权房热卖 小产权房热卖 利用小产权房缓解住房供应紧张局面 政府严查，违规用地责令停售 地段偏远 配套不完善 无产权保障 440多个在售项目中，有 80个小产权房，占 20%左右 均价 3300元 /平米，为商品房的 30% 价格低廉 手续简单 即买即住 物业费低 城区高房价 购房原因 很难再上市 购置风险 上半年北京房地产运行情况 小产权 北 京 房 地 产 市 场 调控方面：规范非打压；随着 08奥运的临近，稳定压倒一切，因此调控不会有大的动作，市场走势将逐步回升； 产品方面：房价的上涨让居住类产品特别是普宅市场竞争激烈，催生小产权房，非住宅产品由于良好的投资性市场表现良好 供求方面：土地较少、开发商成本增加引起供给减少，同时股市狂飙让房地产投资的需求不断下降； 区域市场动态及监控 第二部分 区域市场 整体形象 住宅 玺萌公馆 现代世家影像 朱雀门 百年地脉，人文大宅 一瓶 大宅、大窗、大景观 建邦华府 富贵地、如意宅 香湾 别墅籍都市洋房 世华水岸 都市水岸浪漫生活 商业、商务 盛合国际中心 搜宝商务中心 富力信然广场 首地 大峡谷 高端产品引领南城形象 南城经过几年的不断深入的改造与发展，房地产开发住宅、商业、商务齐放，住宅由大盘普宅时代过渡到高端精品时代；商业、商务由社区概念延伸到区域范畴，南城认知与形象得到良好改观，在售楼盘不乏精品、名品； 朱雀门 7月报价： 14000元 /平米（尾房） 销售证号 发证时间 批售面积 批售楼号 批售套数 已售套数 已售面积 成交均价 2007183 2007年 6月 6日 14567.27 30号楼商业 10 0 0 0 2006253 2006年 7月 12日 8750.75 22号楼地上部分 48 48 8750.75 13730 2006165 2006年 5月 2日 8544.69 21号楼（扣除地下部分） 47 40 5572.52 12383 2006015 2006年 1月 18日 8750.75 23号楼 48 48 8750.75 11697 合计 40613.46 153 136 23074.02 57% 06年成交均价整体上涨 2100元 /平米； 前期推盘量大，后期推盘基本上每次一栋楼； 目前住宅基本处于尾房阶段，商业正在预售，均价在 40000元 /平米； 一瓶 7月报价：一期 25000-27000元 /平米 (现房销售） 9月报价：二期 20000元 /平米（预计 11月开盘） 销售证号 发证时间 批售面积 批售楼号 批售套数 已售套数 已售面积 成交均价 京房权证宣其字第 52486号 2006年 8月 25日 13793.49 5号楼 52 31 8130.24 21006 京房权证宣其字第 52487号 2006年 8月 25日 12371.35 3号楼 41 4 1446.1 17693 京房权证宣其字第 52485号 2006年 8月 25日 12376.78 2号楼 41 4 1264.07 16140 2005417 2005年 8月 26日 17442.08 6号楼 64 59 12324.94 12277 地下车库 301 66 813.72 20019 合计 55983.7 499 164 23979.07 43% 现房一期、二期由于楼号位置不同，获得陶然亭公园的资源也不等，最南边均价最高，北边次之； 三期期房预计 2007年 11月正式开盘， 7、 8、 9号楼均为 13层板楼，一梯两户，户型面积为 90-500平方米，预计均价： 20000元 /平方米； 建邦华府 （ 7月报价： 16000元 /平米， 9月报价： 18000） 证号 时间 批售面积 楼号 批售套数 已售套数 已售面积 成交均价 2006369 2006年 9月 14日 21132.74 2#、 3#、 4# 115 88 17398.74 11388 2006576 2007年 1月 2日 1918.24 1#车库 228 91 786.24 13927 2007117 2007年 4月 20日 37313.32 6#、 7#、 8#、 9#、 12# 200 93 18413.19 12947 合计 60364.3 543 272 36598.17 61% 一共 12栋住宅，已推出 7栋， 9号楼拿到预售许可证，但未推出；目前销售状况良好； 户型面积在 160-300平米之间，主力户型 170平米 价格成长较快，开盘时间价格在 12000元左右，目前执行 7月 15日新调价格均价在 16000元 /平米； 其顶层“云顶”户型均价在 20000元 /平米以上； 香湾 （ 7月报价： 14000元 /平米， 9月报价： 16000） 证号 时间 批售面积 楼号 批售套数 已售套数 已售面积 成交均价 2006484 2006年 11月 17日 22744.89 7#、 8#、 9-10# 165 96 13053.31 11278 合计 22744.89 165 96 13053 57% 06年 11月 18日开盘，首先推出 7、 9号楼； 8号楼 07年 5月 19日推出； 10号楼 07年 7月 8日推出； 在售产品六层电梯板楼，户型 120-240平米； 搜宝商务中心 （ 7月报价： 13000元 /平米， 9月报价： 14000） 证号 时间 批售面积 楼号 批售套数 已售套数 已售面积 成交均价 2006217 2006年 6月 17日 90408.58 2、 3号楼 589 248 25518.87 10726 2、 3号楼 底商 6 4 2690.51 20000 合计 90408.58 595 252 28209.38 31% 1号楼整体出售给首都机场地产集团，目前更名为首地 大峡谷， 在售为 2号楼， 3号楼说是持有； 如果 3号楼不计入销售， 2号楼销售已经接近 72%； 项目位于南三环赵公口桥向南直行 1600米，总占地面积 51万平米，总建筑面积 29万平米，其中住宅部分 21万平米，由板式多层、小高层组成； 绿化率 30% ，容积率 1.96； 地块东至宋家庄路，西至天坛南路，南侧紧邻凉水河，向南直通四环；由 B、 C、 F区组成； 户型面积以 140 160平米三居为主，一居仅有 10套，面积在 90平米左右，预计开盘时间在 07年 9月份，均价在 9500-10000元 /平方米左右； 客户积累从 06年 2月份开始，目前已经积累 2000多名客户； 原属于搜宝商务中心 1#楼， 8月底面市，只租不售； 地上为 5层，用途为商业，建筑面积 55800.50平方米 地下为 3层，地下一层为商业，地下二层三层为人防及车库，建筑面积 38286.6平方米 楼层 业态 主力店 地下 超市 拟招家乐福或者 Tesco（特易购） 一层 珠宝、化妆品、银行、快餐、品牌服装 拟招周大福、庆丰金、恒昌、金象、宝岛、天美意等 二层 运动、青春馆、男女服装 拟招耐克、李宁、阿迪、淑女屋、审美 三层 儿童、软家居、数码、精品折扣 拟招澳西奴、世王、中复、金飞鸿、奇尼、巴拉巴拉 四层 餐饮、书店 正餐、休闲参、快餐、中餐、西餐、日餐、烤肉店等 五层 影院 拟招星美影院或者保利影院 地块位置 马家堡路角门 14号 用地性质 商业金融 建设用地面积 29860.735 平方米 规划建筑面积 106750 平方米 成交价格 37050.63 万元 竞得人 北京东亚信诚国际会展中心有限公司 地块位置 马家堡路角门 18号 用地性质 混合公建用地，可兼容使用性质：文化、体 育、商业 建设用地面积 21911.063 平方米 规划建筑面积 39439.913 平方米 成交价格 16750 万元 竞得人 北京大万房地产开发有限责任公司 区 域 地 产 市 场 区域将由价格市场转化为价值市场，品质决定价值，价值决定价格； 区域成交价格由年前的 9000元，上涨到目前的 13000左右，成长十分客观，未来由于供应减少及区域的成熟仍有空间； 区域在售项目主要以中端大户型产品为主，多为项目尾盘供应，未来供应将以商业、商务为主，住宅供应减少；二手市场活跃； 07年上半年营销总结 第三部分 销售 推广 商业（不含 1#、 27#） 开盘套数： 2007年 2月 1日推出 2#、 3#楼，共计 23套 2007年 3月 10日推出 4#、 10#、 14#、 15#、 18#、 23#楼，共计 32套 销售套数： 39套， 1.21亿元 报广：京华时报 短信：广信会、星河城老客户 网络：新浪、搜狐链接 杂志：安家、休闲时尚、北青、今久会刊 销售情况统计 销售率 60% 月份 销售套数 销售金额 2月 6 13155346 3月 20 53640211 4月 9 36343709 5月 1 2933145 6月 1 3400809 7月 2 11670977 合计 39 121144197 剩余房源 16 81718326 媒体推广 网络 媒体推广 报纸 地产助力中国 玺萌辉映京南 商业升值全线飘红，马家堡板块遭遇“牛市” 2月 3月 4月 5月 6月 7月 来电 63 147 63 62 82 30来访 112 447 198 52 87 46认购 13 27 14 0 2 3050100150200250300350400450500来电 来客及认购统计 3月份有推广的支持，来电来客量比较大，成交也较为乐观，随着星河城声音的转弱，后期主要依靠约访老客户及其推荐，成交一部分；总体来看商业消化需要时间的延续； 成交客户分析 新客户 5， 13