【商业地产】南京珍珠泉高尔夫别墅项目产品建议报告-30DOC

珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 67 珍珠泉高尔夫别墅项目 产品 建议 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 68 一、 产品 规划 建议 1. 建筑规划 建筑规划采取错落行 列式布局，建筑物前后左右均错开布置 ， 迎合夏季的主导风向 ，达到 自然通风 ；建筑朝向 争取主要居室良好的日照条件，避免西晒 ， 使日照均衡 ， 让视野范围最大化，充分获得 高尔夫 无遮挡的优势景观带来的视觉享受 ， 建筑群体顺应山势形成不同标高，使自然与景观产生步移景异的变化和丰富的空间感受。 2. 产品分类及配比 整个别墅区由院落、独立及少量双拼组成。院落别墅位于场地东南狭长区域，该区地势较为平缓，出于对场地利用最大化以及施工难易度的 考虑，选择在此处规划小型院落别墅，约占总体别墅量的 35%；向北随着地势的抬高及地形逐渐复杂，珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 69 规划为山体独立别墅，约占总量的 50%，并在该区域相对平缓地段辅建少量双拼，约占总量的 15%，以满足该类产品的市场需求。 3. 道路规划要点 1） 依地势山脊线合理设计行车路线，尽量避免开山劈路，减少人工挖填方量，保护原生环境。 2） 处理好区内主干道与水体、建筑之间的关系，巧妙通过道路划分组团，最优化土地利用。 3） 考虑主干道与入户支道的衔接，力求做到便捷及舒适，适当设计台阶及坡道，要求踏步的高度、级数在人体舒适度的范围内。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 70 二、 建筑 设计建议 林语别墅融合了中国传统的审美观与全球化进程渗透的新元素，它是纯坡景的建筑群落，以坡地、溪流、树林、草径组成了颇具层次的园区景色，将纯正的别墅掩映在如画的美景之中，使生活有了如坡地般起伏延伸的美感。建筑风格，建筑立面形态，庭院、露台、屋顶、地下空间、车库设计等各方面都自成特色。但鉴于坡地地形的特殊性，有些设计必须以实际地形为建筑基础，必须合理规划。 1、 建筑风格 建筑风格 是糅合了东西方内外眺的建筑思想，将南洋的热情洋溢、中国的自然内敛、日本的简约精致集于一体，充分体现亚洲 建筑精神的表现风格。这种建筑风格既考虑了注重私密及功能的心理，又保证了在居住中接触大自然的效果。 在建筑风格的设计上，既不是传统的园林式建筑，也不是一味的欧式风格。它汲取了东南亚地区适合东方人居住的别墅的众多优点，除了保留别墅大落地窗、挑珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 71 高厅堂外，在外观上采用国际流行的现代元素：简约的直线条。简洁的立面、坡顶处理，在立面的色彩与质感表现下，配合内敛的木质纹格，与东方人理智、涵养的性格有众多吻合的地方。建筑立面总体感觉沉稳中透露一股灵气，时尚中又显露出传统的影子，体现了一种特别的“气质”。 建 筑造型现代、简洁、明快、清雅。色彩以冷色调为主，表现出现代理性主义建筑哲学的严谨与冷峻。 2、 庭院设计 在现实生活中，室外空间对于别墅住宅而言，就如同一件外衣，反映着住宅的品位，主人的个性和品位。 葱郁的树阴，小鸟的清唱，鲜花的芬芳会带给主人、来访者、邻居和过路人感官的愉悦和心灵的共鸣。 室外空间可以看作是主体建筑的向外延伸，如同室外的房间，让我们舒适地用餐、读书、运动、日光浴、烹饪或社交，在阳光和风中得到放松和休憩。 不仅如此，室外空间甚至会塑造居住者的生活习惯和精神情感。 庭院显示了主人的个性 ，把艺术相当的生活化。根据对别墅的统计，私人庭院是家庭住宅基地中重要的使用场地，其使用频繁顺序大致是：用作起居、游戏、室外烹饪和就餐、珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 72 晒衣、园艺、款待朋友和储存杂物。 庭院的设计还强调院落绿化与功能面积的协调。院落绿化面积说的是纯植被的覆盖面积，功能面积是指露台等的活动场所；庭院设计内的水景布置可以实现经济、品位、功能、亲人的结合；庭院的设计强调空间效果、景观感觉与功能的平衡；强调与建筑主体的呼应；强调色彩、造型的应用等。 本案的庭院设计以 L 型为主。 L 型庭院可以创造出更多的美景，她的两臂包括两 个相连的、局部分开的空间，具备了两个小长方形或两个小正方形庭院的所有优点。 3、 屋顶设计 屋顶设计以坡顶为主，这样的顶与别墅的建筑风格相一致。 坡屋顶不仅可以有效解决屋面隔热差，防水性能差，容易发生渗漏等问题，还可以改善住宅性能和建筑外观珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 73 的视觉效果。 坡顶的曲线设计形式活泼、线条柔和流畅 . 4、露台设计 大露台 、多露台渐成流行趋势 大露台 ， 人的自然情结可以在此完全释放，铺上鹅卵石，搭起葡萄架，种下石榴、蔷薇，再放置两、三张藤椅，或是一张秋千，一个浪漫别致的空中阳光花园便呼之欲出。露台 可根据具体条件设计成 退台式 、错落式、走廊环绕式、外挑式等，立面造型丰富。 多露台 也是近年来别墅设计趋势，如 某项目多达 5 个观景休闲阳台或露台的套型受到热销 ， 反映了人们对户外空间的向往 。 多露台的设计也是实现室内外空间渗透的一种手法。从客厅到露台，再 从露台到花园，空间实现了从半开放到开放的衔接过渡 。 露台 可 带有坡屋顶 或构造顶。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 74 5、室内空间设计建议 由于本案 地形地貌 的限制，不会有大量的复制产品，每栋别墅都需根据自身独特的外部资源精心设计，以体现真正的个性居所。本项目产品定位为精致小独栋，面积虽小，但要在精致， 因此在室内空间设计上不仅要功能布局合理，尺度恰到好处，还要在空间塑造、细部处理等方面有精彩的设计。 要素一：构筑 室内空间夹层 ，增大可塑面积。 如 3.9 米的高客厅与 2.8 米的卧室、 2.19 米的夹层餐厅形成三个建筑平面，由于 2.19 米的夹层低于 2.2 米计算建筑面积的标准，不计入建筑面积 ， 这个夹层面积 可 在 10 多平方米到 20 多平方米之间，为生活带来了更多乐趣。 或在二楼坡顶隔一阁楼层，功能使用灵活。如 左图中 阴影部分为二层坡顶，层高较高，可自行分割，该部分面积免费，可作为主人套房配套的起居室，音乐室、影音室等。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 75 要素二： 有大量的吹拔 (共享空间 )、回廊、阳光房 、玻璃长厅 等一些较特别的建筑元素的使用，这样就使得建筑的空间感觉更为强烈，时时能让居者心中有一种暗暗的惊喜。 如 右图阳光室是设计采用半开放式，大玻璃小窗的运用使主人在休闲时可倚窗远眺。 要素三： 交通 过渡空间 功能的重新定位。 交通空间在别墅中占有较大的比例，必须将其从满足水平垂直交通的功能中解放出来，赋予其空间组织序列的意义，使走廊楼梯室内空间景观的一部分，形成一条流动的景观轴线。 过渡空间不但 起 交通的作用，同时起到展示的作用 ， 消化好这些面积体现出 别墅设计 的品 位。 6、地下空间设计提示 特殊的地形条件使得本项目地下空间的利用不同于一般别墅，可根据具体条件设计成架空、半地下等形式，结合室外庭院做一些与室外过渡的下沉式庭院，设大天井，开高窗，增加室内采光和空气流通，如左图若能与地上衔接则更精巧。地下空间功能可灵活安排。地下空间最好是隔断较少珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 76 的大开间，留给业主自由发挥。 7、车库设计 根据具体地形条件，可设计成架空车库、半地下车库、地上车库，坡地车库等，结合坡地景观 设计细节提示： 1、为了避免汽车尾气进入室内，建议车库入户设计小玄关，做为过渡空间，同时也是主人外 出、归来时整理衣冠的第二玄关，同时还可兼具储藏功能，若增设洗手池，则方便主人使用，注重细节设计更显人性化。 2、车库也可开窗。若是独立的地上车库，则也可开窗户，一方面增加采光，消除室内尾气，日后还可改造成多功能室内，如做佣人房、客房等。 3、车库入口不必单调。目前很多别墅对车库入口的设计忽略了，其实车库入口的设计同样显示了业主的身份，可结合景观，做一些精致有情趣的细部处理，与本案的精致定位更相符合。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 77 三、 景观 设计 建议 1、 读懂场地 1）山体 坡地 花园，使生活有了丰富的层次 ， 由项目地形图所表示的等高线分析 ，观景最好的为西侧建筑，面东且视野开阔，该区域别墅位置为最 优。而 坡地 则 形成了多个台地花园，构成多样的室外空间 ， 提高了庭院的绿化效率，增加了绿地的展开面积。 坡地上的台地 层次分明的立体景观空间 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 78 2）水系 水，随物赋形 ， 坡地丰富了水的形态和内容， 结合原有场地自然排水形成的冲积沟，可由 山顶 引出 特色小溪， 流经花园的腹地，与别墅区南沿的泉溪在入口处汇合，后继续前行。除此 还 可适当穿插 小瀑布 、跌水 、池水、 涌泉、雾森 等 水景形式， 显得形式各异，意趣盎然。由上而下流动的，由下而上涌出的，尽显园林精致及趣味。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 79 3）植被 时间在坡地上流动 ， 坡地产生的落差造就了园林的流动性 ， 水、风、空气等都不再静止。不同植物的搭配，又使得坡地的景观随着时间的变化而不断呈现出不同景象，四时常新。 风致式坡地园林景观 原汁原味融入自然 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 80 2、 景观主题定位 “面朝 GOLF 的坡地花园” ( Green Oxygen Light Foot & Garden) 力求将林语别墅打造成集自然山体、旅游度假和高尔夫运动于一体的高尚别墅领地。 3、 资源描述 原生地貌山体资源 老山余脉，坐北朝南 原生植物资源 常绿松杉柏科树种形成良好的绿色背景，优美的观赏树种和低矮的灌木丛。 昭富 18 洞国际标准高尔夫球场 位于别墅正对面的山坡上，宽视角全景高尔夫球场，栋栋见绿。 珍珠泉风景旅游区 在绿树丛中步行五分钟，就可到达珍珠泉风景旅游区。 深厚的人文景观 佛教胜地定山寺 人工与自然完美结合的水景 天然泉溪与人工湖泊 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 81 4、 与策划相结合的广告诉求点 山中，不知岁月 “ 水边的哲学是不舍岁月，山地的哲学是不知岁月。在水边不过是观海弄潮，却让我们感知世界无常；而在 山中能体验居所的敦厚气韵，不由得让我们安然静定、淳朴坚毅 ” 余秋雨行者无疆 仁者乐山 无论美国的比华利山还是香港半山，仿佛知富阶层已将悠悠山居作为最大的生活 愿望 。阳光透过树叶的隙缝，形成欢快的光斑跳跃在山中的青石板路上，亮丽又全然单纯。 南京市郊原生 山 林居所 作为 老山 的一脉分支，保留了多种原生植物。傍山而建的建筑，极易将未经雕琢的自然引入室内。山林中的生活，自然简单，静定安闲。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 82 座北向南的龙头地势 位于 “ 老山国家森林公园 ” 绿色生态 区 ，背靠绵延山 脉 ；南面， 占地 14 平方公里珍珠泉风景区， 烟波浩淼的 镜山湖 ，衬着 湛蓝的 天际线和黛青色的 山脉。 “从高尔夫走向坡地花园” “贴 着山坡呼吸 ”等 5、 景观示范区 由主入口向内，结合会所及别墅样板区，先一期做出景观师范区，塑造项目的品牌形象，以优美的实景建立客户的信赖感，为展示建筑产品提供良好的环境。 6、 采石 场遗留断壁部分的处理 关于采石场遗留断壁部分，可采用一种快速经济型恢复方法：第一步是生态恢复，利用速生常绿针叶树种做背景，沿远离断壁方珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 83 向依次种植常绿阔叶乔木、落叶阔叶乔木、观赏小乔木、常绿灌木，花灌木，裸露地表密被常绿地被，崖根种植常绿耐干旱瘠薄藤本；向外于开阔场地部分以人工水池为雨水收集池，再以人造溪流引导雨季过多集水流向低地；第二步是建筑阻挡，在前面生态恢复解决了安全隐患后，可在此处的南部以低层建筑（叠加别墅）的形式进行视线阻挡，由于先前在靠近石壁一定范围内的植被恢复，使得建筑内部的人们不会直接看到北面 较差的景观，而是透过窗看到绿色的背景林，这种将生态恢复的可持续安全性与适时适地利用建筑作视线阻挡相结合的处理手法，起到快速经济恢复不良景观的效果。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 84 四、 物业配套 别墅是享受高品质生活的标志，成熟的配套设施也是别墅消费群的消费取向之一 ， 因此完善的社区配套和物业管理是作为一个精品别墅的根本保障而存在的。别墅配套在布局规划设施中更注重人与自然、人与环境的关系，通过高尔夫球场、篮球场、中心绿地、网球场、超级市场、中西餐厅、酒吧、舞厅 配套设施的精心规划设计，使小区内的人文环境与区外自然环境达 到了一种互相渗透、内外延伸、有机结合的效果。并为业主聘请与别墅品质相符的、知名度高、富有经验的物业管理公司做管家，解除业主的后顾之忧。 1、 中心会所 配备完善的生活商业娱乐设施，是社区的购物休闲中心。 别墅一般远离城市商业中心，为配合高端业主的高端消费需求，大型豪华会所是别墅社区必备的配套之一，会所服务整个社区，主要配套建设高端大型的项目，如： 高尔夫用品专卖店、 安全措施良好的通透式标准游泳池 、 西式咖啡厅、 中式餐厅、 酒吧、茶吧、 SPA、壁球室、台球房等 星级 酒店化的设施 。 我们建议会所注重与生态环境的融合及体验其 自然野趣的情趣，结合情景参与式休闲设施如露天茶社、 郊野公园、户外运动设施等建设， 即满足了消费需求又与户外活动结合，互动效果更好。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 85 2、运动休闲设施 本案有南京最大最高档的休闲配套 1800 亩的高尔夫球场环绕四周，这是一般别墅物业没有的，另外其他 运动设施也是项目的必备条件，建议运动设施不仅包括传统项目，还需现代时尚项目如：室内 攀岩、登山、网球、射击、射箭、山坡滚球、热气球、山地自行车等，但要注意户外休闲设施与周边景观的衔接和处理。 3、高科技含量的智能化系统 家庭智能系统技术 ： 包括家庭 智能控制、信息服务 和家庭安防监控。 家 庭 智能控制具有家庭设备远程控制功能， 家电状态反馈，可以了解家电的开关状态等；信息服务 系统带有大容量的短信息收发功能，可及时接收小区公告及进行设备设备报修和商品配送请求。 ；家庭安防监控 通过在住宅内门窗及室内其它部位安装各种探测器进行昼夜监控， 24 小时计算机监控 ，准确及时发送意外情况，充分保证业主安全。 液晶显示可视免提对讲系统 ： 系统自带彩色液晶显示可视免提对讲系统，系统在各单元入口安装防盗门和对讲装置，以实现访客与住户可视对讲，并有访客留影留言的先进功能，单元门控制采用遥控、钥匙、密码、感应 卡开锁方式，充分保障用户的安全、方便，有效地防止非法人员进入住宅内。 无线宽带系统 ：无论是在家里，还是在庭院、湖边、会所，或是两者之间的任何位置进行工作时，无线宽带系统对于需要系统功能强大、 携带轻便的频繁商务移动用户来讲是完美的解决方案，且极具抗干扰性、安全性、可扩展性和不受地理环境限制等优势。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 86 地温式中央空调系统 ： 本空调系统不占用业主任何地面空间，业主无需购置安装家用空调，无需购置电热水器等设备。空调系统末端采用电话远程遥控控制系统，可实现远程控制风盘的工作状态及室内温度；室内设置智能型空调程序控制器，业 主可按意愿设置自动运行时间段，做到户内空调的智能程序化及自动化。 是 真正节能环保、舒适健康型空调系统 。 新型建筑材料系统： 先进的给排水系统，如隔音、卫生的悬挂式侧排水系统，先进的隔声如墙体、门窗隔音系统。 4、 高度职业化的管家服务 高素质的管理团队是别墅居住品质得以体现的重要保障 对物业管理公司的要求： 一级管理资质别墅物业管理经验 2 年以上有专业从业资格的管理团队 聘请高度职业化、 专业化 的别墅管家提供 “酒店式生活服务 ”以及 “个性化的特约服务内容 ”， 组成了私家别墅业主尊享的人性化高品质服务内容。 使业主感 觉到 不仅仅是生活上的满足，更重要的是身份、情感上的满足 。 除了提供传统的 服务 项目如 设备设施的管理及维修养护、保洁服务 、 绿化管理 、 环境保护 等，还包括函盖 衣食住行各个方面 的 综合经营 性 服务 ，如 送餐、洗衣、居家维修、室内绿化、商务服务、订车船、飞机票以及代接代送客户、酒店式家居清洁 等。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 87 五、 产品形态及比例 由于本案特殊的岩石坡地形态，地面起伏不平，高差较大，如果在此地建筑联排或叠加类别墅，会造成成本较高，但售价却较低的局面，方案经济性太差。根据市场调查结果，并结合本案地形地貌，我司建议以独立别墅为主，并配以少量双拼 。独立别墅分为精致的小型院落别墅和相对面积较大的山体独立别墅，而且山体独立别墅的差异化较大，每栋都根据具体的地形和景观量身打造。具体的经济指标如下表： 各类户型配比表 住宅类型 面积区间（） 户 数 (户 ) 总建筑面积 户数所占比例 山体独立别墅 280-400，以 300 为主 153 48940 47% 双 拼别墅 220-260，以 240 为主 50 12000 16% 小型院落别墅 220-260，以 240 为主 119 28560 37% 合 计 322 89500 100% 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 88 六、 开发周期及进度安排 根据今年南京市别墅销售情况，独立别墅总共销售 180 套，双拼销售 85 套，再加上本项目体量较大，并大部分以独立别墅为主，市场情况和特殊的产品形态决定了本案销售周期比较长，所以我司将开发周期定为 5 年，分 5 期开发，销售周期为 4 年，在 2005 年下半年开始销售。以精致的小型院落别墅打开市场，配合部分山体独立别墅和双拼，创造 南京市少有的精致性、个性化的高档坡地别墅。各期开发安排见下图： 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 89 开发进程安排如下： 单位：户 山体独立别墅 双 拼 小型院落别墅 合计 一期 10 8 50 68 二期 24 8 36 68 三期 30 20 33 83 四期 52 6 58 五期 37 8 45 合计 153 50 119 322 一期主推受市场 欢迎的小型院落别墅，配少量山体独立别墅和双拼以满足多种客户的需求，树立南京首家精致个性化坡地别墅形象，同时利于开发商的资金回款。 二期可逐步增加山体独立别墅的推出量，进一步提高项目整体形象。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 90 三期，由于小型院落别墅全部都集中在项目的南边，考虑到不影响一期入住业主，所以需将小型院落别墅集中在前三期推出。 四期，为方便整个项目的施工安排，施工路线改为东北面进入。 五期，地形比四期较为宽阔平整，别墅类型可塑性较高，可根据市场销售情况对别墅类型做适当调整。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 91 七、 经济测算 1.项目总体投资收益测算 （见投资收益测算表） 1） 建筑成本 各项建筑费用都按南京市规定及经验值计算。其中土地费用约估为 30 万 /亩。 2） 销售收入 根据市场调查分析，我司将各类别墅定价如下： 山体独立别墅： 8500 元 / 双 拼： 6000 元 / 小型院落别墅： 7000 元 / 由于别墅销售周期较长，为保持计算的真实性，所以在收入测算时只按 90%的销售率计算。 3） 投资收益 项目总成本为： 45456 万元 总收入为： 61911.9 万元 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 92 所得税前利润为： 13019.79 万元 利润率为： 32.88% 由附表可得出，项目在此定价下利润率是不错的， 随着前期产品形象的进一步塑造，相信后期价格会更上一个台阶，利润率将比较可观。 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 93 珍珠泉高尔夫别墅项目 市场研究 与产品建议 垠坤耘思堂 精锐策划供应商 94 2.短期资金流量测算（见现金流量表） 以一个季度为单元，通过对各期成本、收入、利润及累计利润的计算，可清楚的看到各期资金的流动情况，便于开发商妥善的安排资金。由于未来的价格及不可预见性太大，所以我司只针对 2005-2006 两年时间做资金流量测算，后期资金安排可相应调整。 1） 两年开发周期安排原则，（见开发周期进度表）： 2005 年 3 月份左右开工，等一期部分示范性建筑外墙装饰基本完工 ，景观示范带可以使用后推出一期，即大致在 9、 10 月份。 2006 年开始，二期可以逐步动工，由于有一期的示范作用，二期部分建筑在封顶后就可以销售。 两期计划在 2006 年全部开发完成。 根据别墅物业季节性销售周期的影响，两期物业在强销季节达到销售