天津依云郡一期地下室经济性分析-zjs120208.doc

天津依云郡一期项目地下室经济性分析（中间稿）天津依云郡一期项目目前已经全面进入主体施工阶段，因此项目测算的成本利润率较低，为了对今后的设计优化提供经验，降低成本。现对本项目地下室做初步技术经济分析。天津依云郡项目一期介绍：项目位于团泊西区天津健康产业园内，总建筑面积80396，地上56996，地下23400，由11栋3层联排别墅，4栋23-27层高层住宅，1栋会所，1栋变电室及3座地下车库组成。单层地下室，其中高层区地下室采用双层机械停车。抗震烈度7度半、第二组，设计基本地震加速度值0.15g，按8度二级抗震构造措施配筋。l 指标对比1、天津地区地下室钢筋含筋量统计：序号项目名称地下室钢筋指标备注1天津湾130（扩大地下室）2泰达城R5160（扩大地下室）3泰达城R4225（扩大地下室）层高4.54滨海新城东区119（扩大地下室）5博海缘166含人防6北塘假日248-2737伴山人家149-156平均（不含泰达R4及北塘假日）145.62、集团上海及苏州区域项目地下室钢筋含量序号项目名称地下室钢筋指标备注1陇原一期145（扩大地下室）2海德花园二号地块一期2083海廷五期1474小石城三1355小石城四137平均（不含海德花园）1413、集团地下室限额指标要求整体地下室指标：根据其特征，在指标下达时分为三项指标：扩大地下室、人防地下室及塔楼地下室，裙楼地下室可以参考扩大地下室，因为其上部建筑对其影响较小。序号结构形式指标名称一层地下室二层地下室备注1扩大地下室顶板、底板均为钢筋砼梁板结构钢筋（kg/m）135115混凝土（m/m）1.1-1.20.9-1.02顶板为钢筋砼预应力主梁，次梁、顶板及底板为普通砼梁板钢筋（kg/m）130120混凝土（m/m）0.9-1.10.8-0.93顶板为带托板的预应力大板，底板为普通砼梁板钢筋（kg/m）120115混凝土（m/m）0.8-1.00.8-0.94顶板、底板均为带托板的预应力大板钢筋（kg/m）110100混凝土（m/m）0.9-1.10.8-1.05人防地下室钢筋（kg/m）160-165按照人防面积混凝土（m/m）1.1-1.26低层（别墅）地下室钢筋（kg/m）95-105别墅类附属赠送地下室混凝土（m/m）0.9-1.07钢筋砼独立基础及条形基础钢筋（kg/m）40-45按基础水平投影面积计算混凝土（m/m）0.4-0.45备注：（1）地下部分限额的范围：A）无地下室结构：桩基础以上，含基础连系梁等，混凝土不含基础垫层量。B）地下室部分：桩基承台及以上，地下室天然基础或筏板基础及以上，地下室顶板及以下。限额指标不含承台及地下室或筏板底板垫层混凝土、不含地下室内水池（现浇钢筋砼水池等）钢筋及混凝土。（2）该限额指标制定前提为：基础类型为桩基础，地下室底板为基础承台、底梁及底板的结构形式，地下水位同埋深，顶板覆土以1.5米以内为宜。若确定为筏板基础或其他情形的，根据实际情况可在第二阶段成本目标下达限额指标时做适当调整。（3）消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。（4）塔楼部分地下室，地上结构转换对其指标影响较大，不转换按照80米内、80米以上分类钢筋按130kg/平米和140kg/平米，全转换按照80米内、80米以上分类钢筋按160kg/平米和170kg/平米控制。（5）人防地下室在塔楼投影下的，钢筋指标上限为180kg/平米。（6）地下室经济技术指标应同时评估地下室停车位停车效率与主材用量。地下室面积含设备房面积，但扣除赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积。A）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积25%以内，33平米/辆；B）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积30%以内，35平米/辆；C）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以内，37平米/辆； D）人防地下室及塔楼下落面积占总地下室面积50%以上，40平米/辆。4、万科地下室限额指标要求（北京区域）编号指标名称指标说明指标控制值1地下车位平均面积(/车)分子为所有地下室面积，扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或摩托车位面积）地下汽车库组成部分平均停车面积备注车库+塔楼+设备房32平米/辆塔楼区：指上部塔楼落入地下室区域，地下室周边塔楼区宜剔除无用部分。设备房：指常规的水池水泵房，变配电房及发电机房，不包括特殊地域或条件设置的设备房。车库+塔楼30平米/辆车库区26平米/辆说明1、塔楼区占整个地下室投影面积比例a:当1/3a1/2、1/4a1/3、a1/4时，表中数值分别减少1、2、3平米/辆。2、人防区面积占整个地下车库面积比例b：当1/4b1/3、1/3b1/2时，表中数值分别增加2、3、4平米/辆。2地下室钢筋含量(Kg/)含天然基础和承台（不含桩基）城市塔楼信息普通地下室（kg/m2）纯地下车库人防地下室备注车库区塔楼区杭州宁波苏南南昌武汉重庆东莞长沙青岛惠州贵阳80米以下塔楼不转换桩基：105，独基条基：110，片筏基础：125120桩基：110，独基条基：115，片筏基础：1301501、表中数据按顶板有梁楼盖，覆土1.2m，水压同室外场地取值。当顶板采用无梁楼盖，车库区增加5kg；覆土增加0.3-0.5m，含钢量增加5-7kg.。2、塔楼和人防地下室按桩基考虑，若采用天然筏基，此部分增加钢筋15-20kg3、纯塔楼地下室，当塔楼不转换，增加20kg，当塔楼全转换，增加10kg。4、纯半地下车库较纯地下车库减少15kg。5、纯塔楼人防增加10kg。6、两层地下室减少10kg。7、再改项目增加10kg，高端不限。塔楼全转换15017080米以上塔楼不转换130155塔楼全转换160175其他地区80米以下塔楼不转换130155塔楼全转换16017580米以上塔楼不转换140160塔楼全转换1701801、上述表格的转换层是指转换层高度3层的情况，若转换高度3层，则标准层的含钢量在不转换的基础上提高45Kg/；2、若消防车上地下室顶板，则地下室的含钢量提高58Kg/。3、人防地下室是指六级人防（含核六），不含五级人防及以上的情况。5、上海旭辉地下室指标要求（地下钢筋）设计成本对标控制表城市 塔楼信息普通地下室（KG/m2)纯地下车库（KG/m2)人防地下室（KG/m2)车库区塔楼区嘉兴、重庆、长沙80米以下桩基 120；独基条基 133；片筏基础 151144桩基 125；独基条基 138；片筏基础 156180 80米以上156186 其它地区80米以下156186 80米以上168192 备注1）、所有住宅楼均不考虑设置结构转换。2）、表中数据按楼板有梁楼盖，覆土1.2m，水压同室外场地取值，当顶板采用无梁楼盖，车库区增加5KG，覆土增加0.30.5 m（规划要求）以上，含量增加57KG；3）、塔楼、人防地下室按照桩基考虑，若采用天然筏基，此部分含钢量增加1520KG/m2；4)、纯塔楼地下室，当塔楼不转换，增加20KG/m2；5)、纯半地下车库较纯地下车库含钢量减少 15KG/m2；6)、纯塔楼人防地下室增加10KG/m2；7）、两层地下室减10KG/m2；8）、再改造项目增加10KG/m3;9）、若消防车上地下室顶板，则含钢量增中58KG/m2；10）、人防地下室是指六级人防（含核六），不含五级人防及以上的情况；(地下车位面积)设计成本对标控制表地下汽车车库组成部分平均停车面积备 注车库区+塔楼区+设备房36 m2/辆塔楼区：指上部建筑落入地下室的区域，地下室周边的塔楼区宜删除无用部分车库区+塔楼区33 m2/辆设备房：指常规的水池水泵房，变配电房及发电机房，不包括因特殊条件及地域情况而设的设备房车库区+设备房31 m2/辆车库区29 m2/辆说明：1）塔楼区面积占整个塔楼投影面积的比例A：当1/3A1/2;当1/4A1/3; 当A1/4时，表中数值分别减少1、2、3 m2/辆；2）人防区面积占整个地下车库面积的比例B：当1/4B1/3;当1/3B1/2; 当B1/2时，表中数值分别增加2、3、4 m2/辆；3）再改产品配套地下车库表中数值增加2m2/辆；4）满足其中一条标准要求即符合限额设计要求；5）机械停车库：按一层的停车位计算总的车位。 6、中海限额设计地下室指标（华南区域）建筑类型结构部位钢筋指标（Kg/m2）混凝土指标其他人防地下室（6级人防）地下室1601801.11.3非人防地下室地下室1301500.81.0说明：地下室的限额指标值按以下原则使用： a) 地下室按照地下水位在地表以下2m的情况考虑，当地下水位高于此情况时，取较高指标值；当地下水位低于此情况时，取较低指标值。 b) 地下室按照覆土厚度为1.5m考虑，当覆土厚度大于此情况时，可取较高指标值或适当提高指标值；当覆土厚度小于此情况时，取较低指标值。 c) 地下室按面积约10，000m2左右，轮廓形状规则考虑，当地下室面积较小，轮廓形状复杂时，取较高指标值；当地下室面积较大，轮廓形状规则简单时，取较低指标值。 d) 地下室按照一层地下室情况考虑，当地下室层数为两层时，取较低指标值。 e) 人防地下室按6级人防标准考虑，若人防标准高于6级，可适当提高指标值。 f) 对于地下室，当采用筏板基础时，可适当提高地下室指标值。地下室结构设计，除重点控制钢筋、砼用量指标外，降低地下室顶板覆土的厚度，顶板上部地面用作园林景观时，应该尽可能地安排灌木和草地，避免种植大型乔木，以免过度增加覆土厚度；顶板覆土以 1米左右为宜。消防通道也应尽量避免经过顶板上部地面。7、依云郡指标及与上述指标的对比（80m，非人防，塔楼投影面筋占地下室面积比19%，定位首套）公司/项目地下室钢筋含量（kg/m2）车位指标（m2/辆）备注塔楼车库车库车库+塔楼车库+塔楼+设备依云郡一期高层18.825.3328.81立体停车天津项目（平均）145.6公司上海项目及苏州项目（平均）141（不分位置）141（不分位置）集团限额13011033顶板底板预应力无梁万科限额150115263032上海旭辉限额156130262833中海限额150150从上表可以看出，天津依云郡项目高层地下室钢筋含量依云郡项目虽然采用了双层立体停车等措施，但单位停车指标仍然较高（参考上海旭辉约定，按单层停车测算）；集团地下车位控制指标控制相对粗放，基本处于行业先进水平。集团控制指标中仅考虑了塔楼及人防占地下室面积比例一个因素，没有考虑产品定位（首套与改善的差别）等的区别。l 原因分析一、 总图布局1、车道在地下室中的位置行车道在地下室布置中避免沿地下室外墙布置，这样布置会降低车位使用效率。地库出入口在可能情况下尽量减少数量，增加双向出入口，减少单进单出的口部数量。2、楼座在地下室中的位置依云郡高层楼座在地库中沿地块东北方向点状布置，对行车路线的组织造成很大影响。理想布局是楼座靠地下室外边缘布置，内部行车道和地下室外墙垂直或平行布置，并形成环路；楼座地下室外墙兼地库地下室外墙，尽量减少地下室外墙长度。3、地块走向与楼座朝向交角依云郡项目地块外围市政道路（红线走向）与所有楼座（正南正北）交角在30度左右，楼座位置沿市政路点状布置，这两个因素造成地下室形状诡异，楼座阳角在地下室内交错布置，无法在地库内形成有效的环形通道，影响了地库面积使用效率。4、楼座投影面积占地下室面积的比例按照统计，楼座投影面积占地下室总面积的比例越高，地下室车位越不好布置。虽然依云郡高层塔楼投影占地下室总面积比例不到25%（19%），但由于地下室形状怪异，无效面积较多，导致车位布置困难，面积利用效率不高。5、地下室总面积中海限额约定“地下室按面积约10，000m2左右，轮廓形状规则考虑，当地下室面积较小，轮廓形状复杂时，取较高指标值；当地下室面积较大，轮廓形状规则简单时，取较低指标值”。有数据表明，当地下室总面积小于5000平米时，单位车位面积控制很难达到。依云郡高层地下室面积9075m2，不是很大且形状狭长，相对地块边界规整的大地块来说，控制难度较大。6、设备用房面积指标及后期预留按照经验，一般一个10万平米规模的住宅小区（南方），考虑将设备房主要设置在塔楼下方，设备房面积约700800平米左：序号房间名称控制面积测算依云郡一期高层备注1变配电房约150平米186.2水泵房约120平米264含自来水泵房110、中水泵房105、消防泵房493公变房约50平米2494生活水池约100平米5柴油发电机房约100平米6消防水池约150平米2217其他约50平米305换热站240，弱电控制15，热力入口及报警阀室等50合计720平米12251、小区规模每增加10万平米，设备房约会增大30%左右； 2、设备房不包括车库进排风机房、消防控制室（80平米左右）以及无实际用途的假设备房； 3、设备房的布置不应影响车道两侧的停车位，设备房面积勉强够用即可，不可随意多做。 通过对比可说明：北方区域与南方区域相比，地下室设备用房中增加了换热站及中水泵房，面积指标要稍高于北方。对于依云郡一期高层项目，地下设备房的面积指标均较控制指标偏高。分析原因主要是：一期部分设备用房预留了二期设备用房面积；南北方设备用房差异；设备房面积指标控制不严。7、地面停车 按照规划控制要求，天津地区地面停车可以占总数的15%，但依云郡一期考虑项目定位（区域第一个项目、项目首期项目、别墅高层混建项目），项目定位较高，因此采用全部地下停车方案（包括自行车）。从而导致地下室面积较大。二、地下室车位布置及面积指标1、车道宽度、停车方式及单侧停车对车位占用用面积的影响。在理论上，为充分提高地下停车场面积使用效率，行车道不宜布置在地下室紧靠外墙的位置，即避免车道单侧停车。两侧垂直停车，车道宽度5.5m-6m。避免车道两侧平行停车及垂直停车。如下例所示：行车道靠墙布置，停车效率低靠边墙布置平行车位，停车效率低依云郡一期相关实例：1）、车道过宽，停车面积不经济2、设备房的位置。在理论上，设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位，设备房面积勉强够用即可，不能有富余。有统计数据表明：行车两边是停车布置的黄金宝地，若这里被挤占，那么要想得到相同数量的车位，需用三倍的面积来实现，一般因设备用房挤占停车位、或设备用房过大都会造成成本极大浪费。如下图所示：依云郡一期相关实例：1）设备房及出入口占用车道旁停车位3、不利于停车的低效空间和过多的预留面积。因地下室柱网布置的效率低及塔楼下预留的空间较多，造成隐形浪费。依云郡一期相关实例：南部两个高层塔楼下的空间几乎完全为预留用房，且层高较高，可以考虑为设备用房等用途（水池等非动力设施）。三、地下室层高控制1、影响地下室层高的因素单层停车层高估算（8100柱网，预应力梁）车库类型常用层高地下室车库底层层高（设排风、喷淋）a、风道下无喷淋，底层层高一般为3.50米（梁高按650，风道按300，弹性100，净高2200，地面找坡250）b、风道下设喷淋，底层层高一般为3.60米（梁高按650，风道按300，喷淋等200，净高2200，地面找坡250）地下室其他层（设排风、喷淋）a、风道下无喷淋，层高一般为3.35米（梁高按650，风道300，弹性100，净高2200，地面做法100）b、风道下设喷淋，层高一般为3.45米（梁高按650，风道按300，喷淋等200，净高2200，地面做法100）双层简易立体停车层高估算（8100柱网、预应力梁）车库类型常用层高地下室车库底层层高（设排风、喷淋）a、风道下无喷淋，底层层高一般为4.8米（梁高按650，风道按300，弹性100，净高3500，地面找坡250）b、风道下设喷淋，底层层高一般为4.9米（梁高按650，风道按300，喷淋等200，净高3500，地面找坡250）地下室其他层（设排风、喷淋）a、风道下无喷淋，层高一般为4.65米（梁高按650，风道300，弹性100，净高3500，地面做法100）b、风道下设喷淋，层高一般为4.75米（梁高按650，风道按300，喷淋等200，净高3500，地面做法100）2、万科限额设计指标中对地下室层高的约定及测算数据层高控制表:地下汽车库类型楼盖类型层高控制值备注普通地下汽车库有梁楼盖非人防3.6m，人防3.7m指水电风管线齐全情况无梁楼盖非人防3.3m，人防3.4m半地下汽车库有梁楼盖3.3m指采用自然排烟的半地下室情况无梁楼盖3.0m说明：再改项目配套车库，层高再增加0.2m埋深对地下室含钢量测算:影响变化指标普通地下室(kg/m2)塔楼部分地下室(kg/m2)人防地下室(kg/m2备注顶板建筑标高不变，埋深每增加0.1m+3+2+43、我司各项目地下室层高及使用效果项目名称地下室层数地下一地下二底板上垫层厚/地下一层地面做法厚度备注（结构形式、人防、立体停车）梁高层高梁高层高西康路36号高层2650（520+130）3500600350080/50顶板及楼板1采用现浇空心平板，局部柱帽形式，地下二层为人防钻石山一期超高层2地下二层人防钻石山二期超高层2地下二层人防钻石山三期高层237003900200/200地下二层人防雍华府高层1非人防，600（350+250）六级人防680（350+330）五级人防830（450+380）5000/3800200顶板采用预应力无梁楼盖，带柱帽，部分区域双层立体停车；地下室部分区域为人防六级，部分区域人防五级。依云郡一期高层1600（350+250）5000200顶板采用预应力无梁楼盖，带柱帽，双层立体停车；人防异地天津公司已近入伙的各项目地下室照片西康路地下室结论：我司天津各项目还有优化地下室层高的空间；采用无梁楼盖体系可有效降低地下室层高，应优先采用；地下室底板垫层及地下一层楼板面层的厚度普遍较大，需要采用措施降低找坡层厚度或调整找坡层厚度，在可控管理的措施下（人工辅助清理积水），建议降低找坡坡度，从而降低地下室层高。5、地下室管网综合的必要性地下室管网路由及标高控制的优化工作对降低地下室层高有重大意义，通过优化可减少管线交叉，是各种管线排布均匀美观且给后期维护检修带来方便。对于管线优化的主体，建议仍以设计院为主，但各家施工单位也是重要参与者（施工便利性和可行性），优化方法可采用先进空间作图软件协助。6、地下室层高因素对地下室钢筋含量指标影响的测算（非人防）按照经验，地下室钢筋含量的指标分解为：底板60kg；顶板40kg；内墙柱10kg；外墙20kg。外墙占比约为15%，底板占比46%。地下室层高H与土水荷载成3次方关系，墙厚与深度成线性关系，从而外墙受力钢筋与深度H成平方关系，水平构造钢筋与深度H成线性关系且暂按垂直受力筋33%考虑。用典型层高3.7m及5m测算，外墙垂直受力钢筋增大比例为83%，水平构造钢筋增大35%，则地下室外墙钢筋增大比例为71%。因为采用桩筏基础，底板荷载主要是水浮力，即底板荷载和埋深H成线性关系，底板配筋和埋深成线性关系。用典型层高3.7m及5m测算（覆土1.5m），则底板配筋增大25%。以上外墙和底板钢筋因层高增加导致地下室钢筋含量增加测算值为29.2kg/m2。7、我司限额设计指标口径与含筋量的矛盾我司限额设计指标是以面积为分母，地下室总耗钢量为分子，其中没有地下室层高因素。对于为减少单位车位面积指标而采用的立体停车措施，因地下室层高较高（一般较单层停车高1.3m左右，即从3.7m提高到5.0m左右），地下室墙体钢筋及底板钢筋含量会大幅提升（见前万科测算指标及文中测算指标）。因此，我司限额设计指标要补充双层立体停车等大深度地下室含筋量指标，以免造成对采用立体停车库方案经济指标控制值的错误估算。结论：地下室层高对地下室钢筋含量影响因素，可参考万科的指标。建议限额单层以3.7m为标准，层高每增加0.1m，钢筋含量：地下室+3kg/m2，塔楼+2kg/m2，人防+4kg/m2。四、天津地下土质对地下室含筋量影响1、万科限额设计对土质的约定万科限额中，土质对地下室含筋量影响没有数字上的约定。但其采用了不同区域采用不同地下室钢筋含量控制指标的方法来间接体现区域土质差异及抗震设防差异的影响，其划分方法为“杭州、宁波、苏南、南昌、武汉、重庆、东莞、长沙、青岛、惠州、贵阳”为A组，其他区域为B组，对于塔楼及人防地下室部分，钢筋含量B组比A组增加5-10kg。并指出“由于地质条件变化，最终地下室钢筋含量会有偏差”。2、数学模型定性分析（外墙侧壁配筋）按照静止土压力系数公式，K=1-SIN。天津地区属于沿海冲积平原，土质较差，表层地耐力约为80-100kpa，内摩角取10，则土侧压力系数K1=0.83；一般地区，土质较好，内摩角取30，则土侧压力系数K2=0.5；两者比例K1/K2=1.66，考虑水压力没有区域差异，因此综合起来天津地区土侧压力比常规地区大30%左右。按地下室外墙钢筋含量20kg/m2计算，则整体地下室钢筋含量增大6kg/m2。结论：沿海土质较差的区域，例如上海及天津等区域，地下室钢筋含量需要较一般地区增加5-10kg/m2。五、消防车道与地下室的位置关系1、我司限额指标约定消防车道区域的调整方法：按照地下室顶板上消防车道区域的面积，钢筋增加10kg/平米,砼增加0.1立方/平米。2、上海旭辉限额的约定若消防车上地下室顶板，则含钢量增中58KG/m2；3、万科限额的约定若消防车上地下室顶板，则地下室的含钢量提高58Kg/。4、依云郡项目消防车道面积1000平米左右，占整个高层地下室面积11%，影响板块面积20%左右。按公司限额，地库钢筋平米增加2kg/m2左右；若按万科限额，地库钢筋含量增加5-8kg/m2。结论：因消防车道经过地库顶板，造成钢筋含量增加，因动荷载位置的不确定性，地库板块配筋不易局部处理，建议参考万科限额，整体提升地下室钢筋含量，指标可降为5-8kg/m2。六、地下室顶板覆土高度的影响1、我司限额设计覆土深度约定及天津各项目地下室顶板覆土高度及确定原则：我司限额设计：“顶板覆土以1.5米以内为宜”。考虑南方和北方地区总图管网的种类和数量存在差异。南方地区主要有给水、雨水、污水、燃气、电力、弱电，且不存在最小冻深要求。天津地区主要有给水、中水、雨水、污水、燃气、热力、电力、弱电，天津地区增加了两种管线，且因为有最小冻深要求，覆土厚度较南方地区相对较深。天津公司各项目地下室顶板覆土一览表项目名称室内外高差顶板覆土厚度顶板覆土厚度确定原则西康路36号高层0.151.5钻石山一期超高层0.3钻石山二期超高层0.3钻石山三期高层0.451.5雍华府高层0.3依云郡一期高层0.451.52、中海限额设计的约定：“地下室按照覆土厚度为1.5m考虑，当覆土厚度大于此情况时，可取较高指标值或适当提高指标值；当覆土厚度小于此情况时，取较低指标值。”3、万科限额设计的约定（上海旭辉同）及万科覆土深度对钢筋含量影响测算：限额设计：“覆土1.2m，水压同室外场地取值”，“覆土增加0.3-0.5m，含钢量增加5-7kg。”万科覆土深度对地下室含钢量测算:影响变化指标普通地下室(kg/m2)塔楼部分地下室(kg/m2)人防地下室(kg/m2备注顶板建筑标高不变，覆土每增加0.1m+1.50+24、结论：1）、万科与我司地下室限额指标在顶板覆土因素上，钢筋含量相差5kg。2）、北方区域的地下室顶板覆土深度较南方深0.3m左右，钢筋含量限